GC001-公用设施、设备管理作业指引(终稿)

修订履历

1目的

规范所辖区域共用设施设备管理，确保商业服务项目公共设施设备保持良好状态，发挥正常功能。2适用范围

适用于贵阳荣益商业管理有限公司公司所有商业管理项目的公共设施设备管理。

3定义与缩写

共用设施设备：是指商业街区或单幢商业楼内，建设费用已分摊进入商业销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

4职责

4.1工程部维护人员负责责任范围内共用设施设备保养维修的日常工作。

4.2工程部主管负责建立“设施设备台账”，共用设施设备保养维修工作计划制定并组织实施。

4.3工程部负责人负责审批“共用设施、设备保养/维修年度计划表”。

4.4运营部负责各类设施设备档案的管理工作。

4.5综合部负责对所辖区域内的共用设施设备的保养维修工作进行监督。

5工作细则

5.1共用设施/设备分类

5.2共用设施管理

5.2.1共用设施台账

项目部对管辖区域内的设施设备建立“设施设备台账”，明确各类设施归属及责任人员。

5.2.2共用部位检查维护的项目、周期和内容

5.2.3房屋共用部位的维护分类

5.2.4房屋共用部位的维护要求

5.3设备管理

5.3.1设备保养维修检修等级划分

1)保养等级

2)维修等级

5.3.2设备请购与验收

5.3.2.1设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。

5.3.2.2设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。

5.3.2.3设备购置的资金来源按《贵阳市房屋共用部位共用设施设备维修资金管理规定》执行。

5.3.2.4设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。

5.3.2.5 新添设备由工程部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的要求。采购设备应按集团公

司要求执行。

5.3.2.6 采购设备到达公司后，请购人员进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符

合要求的，办理相关手续；不符合要求的，按合同或公司相关规定办理。

5.3.2.7 经验收符合要求的采购施备按本条例相关规定纳入台账，建立卡片等进行日常管理，验收资

料随设备档案保存。

5.3.3 设备资料管理

5.3.3.1 项目在接管物业后2月内，工程部应将管辖范围内的所有设备建立“设施设备台账”，并在建

档后的3个工作日内将台账移交综合部存档，做到真实、准确、帐物相符。

5.3.3.2 设施设备（工具）台账包括设施设备的名称、设备规格、型号、投用日期、安装地点、生产厂

家、设备编号等信息。

5.3.3.3 设备档案应包括随机附件、技术文件、合格证等，设备档案应与设备现行状态保持一致，为此，

设施设备管理人员应将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时在设备档案中进行记录。

5.3.3.4

工程部指定专人负责保管运行设备的技术图纸、产品说明书及相关资料，以便系统地掌握设备

状态。

5.3.4 设备标识

5.3.4.1 各项目应在接管物业后一月内将所辖物业内的所有设施设备进行标识及编号：所有设施设备

应单机单台或按功能系统进行设施设备标识。

5.3.4.2 设备标识

1) 设备标识内容及标识制作规范依据《物业服务标识管理作业指引》执行。 2) 设备编号按下列规则编制：

3) 注意事项

a) 设施设备流水号按物业点的设施设备总数流水编制。

b) 同类型同系统设施设备的流水号码应保持相对的集中和连续性。

5.3.4.3设备卡标识

1)设备应按单机单台或功能系统建立设备卡；

2)设备卡上标明设备名称、编号、使用场所及责任人员；

3)设备卡一式两份，一份随设备档案存档，一份张贴于设备本体肉眼可见处。

5.3.4.4设备状态标识

1)工程部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。

2)设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。

3)正常运行中的设备可不予标识。

4)标识的方式方法依据《物业服务标识管理作业指引》执行。

5.3.5设备维护与保养

5.3.5.1设备责任人员每天负责设施设备巡视与检查，发现问题及时处理，并将巡视检查结果记录到设

备“公共设施设备巡视签到表”中；

5.3.5.2部门主管每周负责检查监督公共设施的保养、维修及运行状态，发现问题在“值班记录表”中

予以记录，明确整改处理的责任人、完成时间以及复查情况等内容；

5.3.5.3工程部主管应根据设施设备的状况于每年一月完成“共用设备、设施保养/维修年度计划表”

经项目负责人批准后实施。责任人员严格执行检修方案并填写“设施设备维修记录”，如有特殊原因需变更检修时间（主要针对延后检修的情况），应提前一周报项目负责人批准后实施；

5.3.5.4工程部主管依据年度检修计划编制月度实施计划，并做好维保前的准备工作及防范措施。涉及

到影响人身安全与住户生活、办公等易引起投诉的重要维修工作，项目负责人需到现场指挥、协调、组织；

5.3.5.5维修保养外委须由设备责任人员填写“外委维保跟踪记录表”对实施过程进行记录。

5.3.5.6对个别系统的重要设备，需有适量的备品备件以及供应商或服务商的联系方式，做好突发事

故的应急处理。

5.3.6设备的缺陷管理

5.3.

6.1设备缺陷分类：

5.3.

6.2设备维护员发现的设备缺陷应记入设备档案中。

5.3.7设备的大修改造

5.3.7.1设备大修申请：由工程部提出大修改造申请，同时由工程部主管及负责人组织对申请进行综合

评审。

5.3.7.2综合评审报公司审批、通过。

5.3.7.3组织设备大修改造实施，具体执行《改造改建工程作业指引》。

5.3.7.4验收、移交立账，资料归档。

5.3.8设备的停用和封存

5.3.8.1发现下列情况之一，设施设备应予停用或封存：

1)多余设备；

2)设备功能已不能满足提供服务需要的设备。

5.3.8.2停用或封存的设施设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。

5.3.8.3工程部应定期（如一个季度）对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性。

5.3.8.4工程部主管应填写“设备停用/封存/报废审批表”，经项目负责人批准后实施。

5.3.9设备的报废

5.3.9.1无修复价值的设备应予报废。

5.3.9.2报废设备应由项目部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：设备专业管理人员、工程部主管、

项目负责人、公司财务部。

5.3.9.3设备主管人员应填写“设备停用/封存/报废审批表”，经公司总经理批准后实施。

5.3.9.4需报废设备在未获报废批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。

5.3.9.5报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。

5.3.9.6“设备停用/封存/报废审批表”一式两份，一份由项目保存于设备档案，一份由公司财物部

保存。

5.3.9.7属于业主共用的设施设备的停用、报废，须报本项目业主委员会审核、同意后方可实施。5.4设备房管理

6引用文件

6.1《物业服务标识管理作业指引》

6.2《改造改建工程作业指引》

7相关记录

7.1“设施设备台账”

7.2“共用设备、设施保养/维修年度计划表”

7.3“运行记录表”

7.4“值班记录表”

7.5“设施设备维修记录”

7.6“设备停用/封存/报废审批表”

7.7“设施设备巡视签到表”

附录A：设备运行环境标准