第六组案例

第六组财务管理分析报告

A公司的项目投资效果评价

一、案例简介：

A公司实一家大型的制造企业，目前的资金利用率较低，存在着一定的闲置资金，而且公司的产品单一，有的产品销售高峰期已过，如果一旦市场方面出现问题或出现价格竞争将严重影响企业的发展，公司董事会觉得这样下去不是办法，必须开发新项目。在公司总经理办公室牵头下，投资管理部会同财务部、销售部、工程部、生产部、采购部、技术部等部门，筛选出下列两个投资项目，其中：

（一）酒店

A公司每年因业务往来招待客人的费用高达几百万元，公司拟组建一家全资子公司——滨华大酒店，注册资本为5000万元。

（二）房地产

公司拟组建一家全资子公司——滨华房地产开发有限公司，注册资本8000万元。A公司的最大股东——省国有资产投资有限公司，是经省人民政府批准成立的，授权全面经营和管理全省国有资产。该大股东名下现有一块土地，八万平方米，如果A公司组建房地产公司，则将该块土地转让给A公司。

二、成员

三、案例内容分析

（一）地理位置

1 酒店：江南大道与风情大道交会处往东500米的景江大厦

2 房地产：经济开发区6号大街与沿江大道交会处往西500米左右。东邻之江，北邻省内最大的高教园区，西边和南边已有交付商业大楼盘，未来发展前景不俗。

（二）建设规模与目标

1 酒店：滨华大酒店以6600元/平方米的价格购买景江大厦3600平方米，将其改建为集餐饮、住宿、商务、娱乐等为一体的三星级宾馆，投资建设期九个月。

2 房地产：土地面积120亩，即8万平方米；容积率2.6；建筑面积20.8万平方米；开发周期5年；土地价格2880万元，由大股东作为借款投入，年利率12%，借款期限5年，一次还本付息。（

（三）周围环境与设施

1 酒店：步行5分钟可达江南村等公交站、10分钟可至地铁一号线江滨站；距华联超市、联宁电器等商业场所均几步之遥；毗邻江滨高教园区。

2 房地产：快速路、沿江景观大道、地铁一号线，繁华市中心可瞬间抵达；地铁物业，商业规划齐全；社区的1200平方米双层会所、近14000平方米沿街商业街、与项目一路之隔的规划中的4万平方米大型购物商场，可以满足各类生活娱乐购物需求。

（四）项目开发优势

1 酒店：A公司自身的往来客户会成为酒店的固定客源。

2 房地产：A公司的信誉；省国有资产投资公司的相关政策优势和充足的土地储备。

从上述内容分析来看，选择酒店和房地产各有优劣，但从理性投资者的角

度看，选择酒店较合理。

四、案例优劣评价

1 酒店：模式——自主经营

优点：饭店投资者可以从所有权、管理权、营销权等各个方面对饭店进行严格的控制，如果饭店投资者有良好的管理团队、知名度很高的品牌形象及完善的营销系统渠道，饭店可以获得良好的发展，并且，这种模式可以使饭店投资者得到饭店经营所产生的所有利润。

缺点：这种单体饭店无法获得通过网络化经营实现的规模经济，在提高品牌知名度和扩大营销渠道方面存在很大困难。在欧美等饭店业发达的国家，单体饭店在饭店业中的比重不断降低。

2 房地产：

优点：一是国家的重视。在国家制定的《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中，对住房建设和房地产业的发展都提出了明确的要求。指出：“2005年城镇居民人均住宅面积增加到22平方米”。

二是国家政策的支持。国家和有关部门制定的一系列鼓励发展房地产业的有关政策。国家和有关部门还将根据国家经济和社会发展需要，以及房地产业发展的具体情况和需要，制定相应的支持政策。

三是大规模城镇化对房地产的推动。我国13亿人口中有8亿属于农村人口，目前我国城市化比例仅30%，而在人均GDP800-1300美元的阶级是人口城镇化最快的阶段。此外,我国经济的可持续增长最关键的是要启动内需，而农村的消费需求最有潜力，城镇化是解决我国农村发展问题、实现国民经济可持续发展的必经之路。大规模的城镇化将带动大规模的城镇住宅建设，为房地产业的发展提供巨大商机。

缺点：一是人才的缺乏。虽然目前从事房地产业的人数很多，但受过专业教育和训练，经验丰富的房地产专家很少。

二是缺乏合格的物业管理队伍。目前我们很缺乏合格的物业管理专家和队伍，很多住宅的物业管理与消费者的要求有很大的差距。随着住户消费意识的提高，差距将会更大。另外，物业管理的收费与工薪阶层的经济承受能力之间的矛盾也是目前难以解决的问题。

三是与房地产业发展配套的交易市场、中介机构等还远没有达到健全和令人满意的程度。目前房地产一级市场在很多地区还不规范，交易秩序混乱的现象，坑害消费者的事例时有发生；二级市场在许多地区尚没有建立，就是一些已有二级市场的地区，也缺乏合理的交易规则；另外，许多地区对中介机构缺乏严格的资质评估和规范的行业管理。

四是房屋建设的科技含量低。近几年虽然房地产业发展很快，但由于一直忽视房屋科技的作用，房地产开发在采用新技术、新材料、新工艺、新设计思想，提高房屋内在和外观质量方面都比较落后，很难满足消费者不断增长的对房屋建设的工程质量以及房屋和设施功能、环境、服务等方面质量的要求。