福田大厦建设项目可行性研究报告

第一章总论 (1)

1.1项目基本情况 (1)

1.2研究工作的主要依据与范围 (2)

1.3主要技术经济指标 (3)

第二章项目建设背景及必要性 (5)

2.1项目建设背景 (5)

2.2项目建设必要性 (6)

第三章市场分析 (10)

3.1于都县房地产市场分析 (10)

3.2于都县商业用房市场分析 (12)

3.3城市建设要求 (13)

第四章项目建设条件 (14)

4.1项目区概况 (14)

4.2地址建设条件 (15)

第五章项目建设方案 (17)

5.1建设方案和建设规模 (17)

5.2主要技术方案 (17)

5.3工程设计 (22)

5.4原辅料消耗及能源消耗表 (33)

5.6土建工程 (35)

第六章环境保护 (36)

6.1采用的环境保护法规及标准 (36)

6.2环境保护设计 (37)

6.3主要污染来源及污染物 (37)

6.4施工期污染防治措施 (37)

6.5营运期污染防治措施 (38)

6.6环境影响评价结论和建议 (40)

第七章节能篇章 (42)

7.1用能标准和规范 (42)

7.2能源消耗 (43)

7.3节能 (43)

第八章职业安全卫生与消防 (47)

8.1设计的主要依据 (47)

8.2职业安全措施 (47)

8.3卫生安全防护措施 (48)

8.4消防措施 (49)

第九章项目实施规划 (51)

9.1项目实施进度 (51)

9.2项目实施管理 (52)

10.1工程招标 (54)

10.2招标方式 (56)

第十一章投资估算与资金筹措 (58)

11.1投资估算 (58)

11.2资金筹措 (62)

第十二章财务评价 (65)

12.1编制说明 (65)

12.2经营收入估算 (66)

12.3成本费用估算 (67)

12.4销售税金和利润测算 (68)

12.5现金流量分析 (69)

12.6项目效益分析 (69)

12.7盈亏平衡分析 (69)

12.8敏感性分析 (70)

12.9财务评价结论 (71)

第十三章社会效益分析 (72)

13.1社会影响分析 (72)

13.2项目所在地区与适性分析 (73)

13.3社会风险及对策分析 (74)

结论 (79)

第一章总论

1.1 项目基本情况

1.1.1 项目名称

福田大厦建设项目

1.1.2 项目负责单位概况

单位名称：于都县福兴房地产建设开发有限公司

项目负责人：钟福源

联系电话：0797-*******

1.1.3 项目拟建地点

江西省于都县城老城区西部。

1.1.4 项目建设期

本项目建设期自2012年11月至2016年10月，共4年。

1.1.5 建设规模及内容

项目拟占地25652.5平方米，建设福田大厦，项目建成后，将成为整个于都县地区的休闲消费中心和标志性建筑。本项目建设有酒店、商业、办公及住宅多功能的综合建筑群，配套建设供配电工程、供水与排污工程、环保与安全工程和其它等辅助工程。

1.1.6 投资估算及资金筹措

（1）本项目总投资83000万元，其中固定资产投资为74700万元，流动资金为8300万元。

（2）资金筹措：全部由企业通过招商引资筹措。

1.2 研究工作的主要依据与范围

1.2.1 项目研究与咨询过程

承担报告编制单位依据国家可行性研究报告的编制要求，参考其中论述要点和分析思路，到委托方现场进行充分调查研究项目概况，主要从宏观角度、外部性角度进行技术、经济、社会、环境、节能等几方面综合分析，并尊重委托方的意愿，客观地编制本项目可行性研究报告。

1.2.2 研究工作的主要依据

（1）国家主席令第29号《中华人民共和国城市房地产管理法》和第91号《中华人民共和国建筑法》；

（2）《中华人民共和国劳动法》；

（3）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

（4）中华人民共和国城乡建设环境保护部标准《民用建筑设计规范》（JGJ37—87）；

（5）中华人民共和国国家标准《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）；

（6）中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》（GB50096—199）；

（7）中华人民共和国国家标准《高层民用建筑设计防火规范》（GB50054—95）；

（8）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划

纲要》；

（9）《产业结构调整指导目录（2011年本）》；

（10）《房产测量规范与房地产测绘技术》；

（11）《江西省工程建设其他费用定额》；

（12）《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》；

（13）《于都县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

（14）《于都县建设项目承建费用统一征收办法》实施细则；

（15）《于都县城市总体规划》。

1.3 主要技术经济指标

本项目主要技术经济指标见表1-1。

表1-1 主要技术经济指标表

第二章项目建设背景及必要性

2.1 项目建设背景

《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》（国发〔2012〕21号）第六部分“培育壮大特色优势产业，走出振兴发展新路子”中明确提出“推动产业与城市协调发展。促进产业和生产要素向城市集聚，提升城市服务功能和承载能力。科学规划城市功能定位和产业布局，强化城市基础设施和公共服务设施建设，增强辐射带动能力。推进数字化城市建设”。

新中国成立60多年来，于都人民继承优良革命传统，大力弘扬长征精神，自力更生，艰苦创业，奋力拼搏，始终咬定发展不放松，特别是换届以来，于都县级班子更是跳出于都看于都，不断深化对县情的认识，更加坚定以加快发展为己任，以改善人民生活为宗旨的执政追求，牢固树立发展为先、生态为重、创新为魂、民生为本的理念，科学描绘了建设幸福于都的宏伟蓝图。

随着改革开放的持续深入和人民生活水平的不断提高，于都县房地产开发业经过近十年的发展已经成为于都县经济发展的支柱产业之一。特别是近年来受国家房改政策影响，个人购房需求大幅度增长，于都县住宅商品房销售市场进一步看好，成为启动内需，促进国民经济持续增长的重要拉动因素。另外，随着中国加入世界贸易组织、举办奥林匹克运动、世博会以及国内外各种商贸、技术交流活动的进一步扩展，中国各地区之间与世界各国的各种交往活动日趋增多，这使高档办公楼、商务公寓的租售被广大业内人士看好，高档商住用房的

开发建设以其丰厚的收益吸引了越来越多的资金加入。

为适应社会主义市场经济发展的要求，促进于都县城市建设及经济发展，于都县计划在县城区开发建设包括高档酒店办公楼、高级住宅楼、商业中心以及各种附属配套设施在内的综合性物业。

2.2 项目建设必要性

（1）赣南苏区振兴发展的需要

赣南等原中央苏区在中国革命史上具有特殊重要的地位，为中国革命作出过重大贡献和巨大牺牲。振兴发展赣南等原中央苏区，既是重大的经济任务，更是重大的政治任务，对全国革命老区加快发展具有标志性意义和示范性作用。

于都是一块红色的热土，创建了赣南地区第一块红色根据地，建立了第一支工农武装，为中央革命根据地的创建奠定了重要基础；诞生了赣南第一个县级苏维埃政权，为中央苏维埃的政权建设、经济建设、军队建设进行了先行先试的探索和实践，作出了重大贡献；是中央红军长征的集结出发地，当年于都人民积极支红扩红，作出了巨大的贡献和牺牲，仅有名有姓的革命烈士就有1.6万人；还是主力红军长征后中央苏区坚守的最后一块根据地，艰苦卓绝的中国南方三年游击战争就是从于都开始的。

在全面建设小康社会的关键时期和深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期，作为苏区精神主要发源地之一的于都县，将大力传承和弘扬苏区精神，秉承发展为先、生态为重、创新为魂、民生为本的理念，团结带领百万老区人民坚持加快发展，推进转型发展，