珠海某小区房地产项目开发可行性研究报告

(此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！) 可行性研究报告

目录

1、项目的基本情况 (5)

1.1项目概况 (5)

1.2项目主要技术经济指标 (7)

1.3项目主要财务评价结果指标 (7)

2、项目开发宏观环境分析 (8)

2.1宏观经济环境 (8)

2.2宏观政策环境 (3)

3、项目区域市场环境分析 (10)

3.1区域定义 (10)

3.2珠海市国民经济发展状况 (10)

3.3珠海市城市发展规划 (10)

4、项目开发地块环境分析 (12)

4.1地块概况 (12)

4.2交通 (12)

4.3地块基础设施环境条件 (13)

4.4地块商业、教育、医疗及其他环境条件 (14)

4.5项目开发S W O T 分析 (14)

8.1 项目开发建设方案 (37)

8.2 投资组合方式 (40)

8.3 投资与成本费用估算 (40)

8.4开发费用估算 (43)

8.5项目盈亏平衡分析 (47)

9、项目风险分析 (47)

9.1项目环境风险 (47)

9.2项目时机风险 (47)

9.3项目规划风险 (47)

9.4项目市场风险 (48)

9.5项目财务风险 (48)

9.6项目自然风险 (49)

9.7项目社会风险 (49)

9.8项目安全生产风险 (49)

9.9项目质量风险 (50)

9.10项目进度控制风险 (50)

9.11项目管理风险 (51)

9.12项目竞争对手 (51)

10、项目可行性研究结论与建议 (51)

10.1结论 (51)

10.2建议 (52)

1、项目的基本情况

1.1项目概况

1.1.1位置

该地块所在区域位于珠海南湾新城东部，东依前山河、南邻华发世纪城、北靠珠海大道，东距主城区6公里，南至湾仔、澳门3.5公里。

1.1.2用地规模与地块现状

用地规模：本地块面积272218.74m2，其中S1地块面积为110639.49m2：，二期总建筑面积为：221279 m2。

地块现状：该地块荒置数年，灌木丛生；地势平坦，视野开阔；无高大建筑物，无需拆迁；

无规划道路，中间有两条泥路；无市政水电铺设；无本地居民，一些收破烂的居

民于半年前迁入。

1.2项目主要技术经济指标

【1】用地平衡表

【2】项目主要技术经济指标

【3】项目公建配套设施一览表

1.3项目主要财务评价结果指标

项目主要财务评价结果指标汇总

2、项目开发宏观环境分析

2.1宏观经济环境

2.1.1国民经济发展状况

初步核算，2007年我国前三季度国内生产总值166043亿元，同比增长11.5%，比上年同期加快0.7个百分点。其中，一季度增长11.1%，二季度增长11.9%，三季度增长11.5%。分产业看，第一产业增加值18207亿元，增长4.3%，回落0.6个百分点；第二产业增加值

83478亿元，增长13.5%，加快0.2个百分点；第三产业增加值64358亿元，增长11.0%，加快1.5个百分点。

2.1.2固定资产的增长

固定资产投资高位运行，增幅有所回落。2007年前三季度，全社会固定资产投资91529亿元，同比增长25.7%，比上年同期回落1.6个百分点。分城乡看，城镇投资78247亿元，同比增长26.4%(9月份增长24.8%)，比上年同期回落1.8个百分点；农村投资13282亿元，增长21.2%。在城镇投资中，第一产业投资938亿元，同比增长41.1%；第二产业投资34522亿元，增长29.3%；第三产业投资42787亿元，增长24.0%。东部地区投资40172亿元，同比增长21.4%；中部地区投资19331亿元，增长36.2%；西部地区投资17539亿元，增长

29.6%。国有及国有控股投资33951亿元，增长16.2%。房地产开发投资16814亿元，增长

30.3%。前三季度，累计新开工项目170123个，比上年同期增加18151个；新开工项目计划总投资60309亿元，同比增长24.2%。

2.1.3消费需求的增长

国内市场销售快速增长，居民消费价格继续上涨。2007年前三季度，社会消费品零售总额63827亿元，同比增长15.9%(9月份增长17.0%)，比上年同期加快2.4个百分点。分地区看，城市43331亿元，增长16.3%；县及县以下20496亿元，增长14.9%。分行业看，批发和零售业、住宿和餐饮业分别增长15.8%和18.2%，其他行业增长4.6%。

2.1.4城镇居民收入的增长

城乡居民收入大幅度增加，居民得到了较多实惠。2007年前三季度，城镇居民人均可支配收入为10346元，扣除价格因素，实际增长13.2%，增幅高于上年同期3.2个百分点。农村居民人均现金收入3321元，扣除价格因素，实际增长14.8%，高于上年同期3.4个百分点。

2.2宏观政策环境

2.2.1目前中国房地产业的发展现状

在不考虑房地产价格上涨对商品房需求的负面影响和不出台紧缩性宏观调控政策的条件下，预计城镇居民的住宅需求面积(人均住宅建筑面积)将从2004年的25平方米提高到2010年的35.66平方米，预计2010年之前我国城镇商品住宅需求增速将呈逐年递增态势，商品住7.35%。预计2005年以后非住宅商品房销售面积将持续增加，销售面积将从2005年的4411.76万平方米增加到2010年的8658.61万平方米，年均增速为14.43%，故房地产业仍将有很大发展余地。

2.2.2金融及税收政策分析

2007年12月5日结束的中央经济工作会议决定2008年实施―从紧的货币政策‖，12月8日中国人民银行宣布从2007年12月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点；12月20日宣布，从12月21日起上调1年期存贷款基准利率，其他利率相应上调。这也是中国人民银行在1年内第10次上调存款准备金率，调整以后的普通存款类金融机构执行14.5%的存款准备率标准，创20余年历史新高；同时，第6次上调基准利率，1年期存款利率从3.87%调整为4.14%,1年期贷款利率从7.29%调整为7.47%。我国货币政策10年来首次明确货币调控由―稳健‖转为―从紧‖，这意味着明年持续加息、放宽汇率波幅、上调准备金率、对信贷控制等措施可能将陆续到来。

3、项目区域市场环境分析

3.1区域定义

该地块所在区域位于珠海南湾新城东部，东依前山河、南邻华发世纪城、北靠珠海大道，东距主城区6公里，南至湾仔、澳门3.5公里。用地东侧前山河的流域宽度将近800米，用地临河边线长度将近900米。地块靠近拱北口岸、澳门，毗邻港珠澳大桥出口，地处珠海“一河两岸”重大规划的中心区域，且是市区通往横琴岛的必经之路，地理位置极其优越。

3.2珠海市国民经济发展状况

3.2.1珠海市国民经济发展状况

2005年本地生产总值（GDP）达到634.58亿元，人均GDP由2000年的2.67万元增加到2005年的4.67万元（折合约5765美元），与2004年相比增长9.3%。2006年，珠海全市本地生产总值达749．60亿元，比上年增长近17个百分点，比2003年增长五成多，年均增长近15个百分点。珠海市的规划目标是经济结构进一步优化，力争到2011年本地生产总值翻一番，人均ＧＤＰ超过1万美元。

3.2.2居民消费

2005年城镇居民人均可支配收入18908元，农渔民人均纯收入6550元，分别比2000年增长31.1%和48.3%。城乡居民生活质量各项指标继续在珠三角城市群中保持前列。恩格尔系数由2000年的37%改善为2005年的33.2%。2006年，珠海全市本地生产总值达749．60亿元，比上年增长近17个百分点，比2003年增长五成多，年均增长近15个百分点。2006年全市城镇居民人均可支配收入达到17676元，农渔民人均纯收入达到7006元，分别年均递增6．4％和8．29％。经济数据说明珠海市的市民具有一定程度购买能力。

3.3珠海市城市发展规划

3.3.1珠海市城市规划描述

珠海是国家的经济特区，珠江口西岸区域性中心城市和亚热带海滨风景旅游胜地。2003年5月，《珠海市城市总体规划（2001—2020）》获国务院批准。本次规划的规划期为2000—2020年。其中：近期为2000年－2005年；中期为2006年－2010年；远期为2011年－2020年；2020年以后为规划远景。把珠海建设成为综合实力雄厚与社会、经济、人口、资源、环境全面协调发展的经济特区；成为有较强辐射力和吸引力、经济繁荣、交通发达、秩序优良、文明富庶的现代化的区域性中心城市；成为以信息技术为龙头的高新技术产业基地，集聚力强的产、学、研一体化创新创业基地及高附加值的产品出口创汇基地；成为亚热带海滨花园城市和具有国际影响的滨海风景旅游胜地。

3.3.2珠海市“十一五”期间重大建设项目

【1】广珠城际快速轨道

根据广珠城际快速轨道的初步设计方案，广珠线沿线共设20个站，其中珠海段5个车站，分别是金鼎站、金唐站、明珠站、前山站、拱北站。2005年年底动工，预计2008年可全线通车随着广珠城际快速轨道的建设，将对该地区功能定位、人口容量、土地使用性质和开发强度、城市空间、交通组织带来较为全面的影响，对周边地区也将起到很大的辐射和带动作用。【2】珠港大道、珠海大道建设，“五纵、三横”公路网规划目标，形成珠海市至省会和邻近城市1.5小时交通圈。

3.3.3珠海市城市发展规划对本项目的影响

【1】在近期规划建设图中我们可以看出，本地块处于中心城区，近期的规划建设将使得该地块各种体育、文化、教育、医疗等设施完善。这将减轻我们楼盘的基础设施的投入，减轻建安成本。

【2】城际轻轨的建设将会给我们楼盘带来更多的消费群体，降低资金回笼风险。

4、项目开发地块环境分析

4.1地块概况

该地块是珠海国土储2007－01号地块宗地面积约272218.74平方米其中S-1地块110639.49,S-2地块20197.08平方米，S-3地块19440.37平方米，S-4地块47965.3,S-5地块73976.50平方米。其中规划用途为S-1,S-4,S-5为住宅，S-2,S-3为商业、酒店、办公、酒店式公寓，容积率（S-1,S-4,S-5）<2.0 (S-2,S-3)<3.5 建筑密度<22%,绿化率>35%.

在区域位于珠海南湾新城东部，东依前山河、南邻华发世纪城、北靠珠海大道，东距主城区6公里，南至湾仔、澳门3.5公里。用地东侧前山河的流域宽度将近800米，用地临河边线长度将近900米。地块靠近拱北口岸、澳门，毗邻港珠澳大桥出口，地处珠海―一河两岸‖重大规划的中心区域，且是市区通往横琴岛的必经之路，地理位置极其优越。

4.2交通

该地块目前紧靠珠海大道通向广州、中山交通便捷

4.2.1公交起始路线：

（上述表格来源于珠海公交网）

4.2.2项目对外水、陆、空交通状况

a. 该地区与广州，中山，深圳等地的交通主要依靠京珠高速、广珠高速、深珠高速、珠海大

道、西部沿海高速等

b. 该区域与澳门相距5公里，北上广州160公里，与香港深圳隔海相望。海陆空交通十分便

捷九州港、香洲港、珠海机场、和市区完善的交通网路，构筑了完善的交通系统。

c. 广珠轻轨的通车，到广州仅需45分钟的车程

d. 可考虑与公交公司合作多设立一个站点增加交通的便捷度。

4.3地块基础设施环境条件

? 附近为―东桥村‖，居民生活层次不高

? 该区域已经停止审批工业用地，周边企业多为制衣厂、包装厂、小型电子厂等小型企业，无大型工业企业，无重大污染源

? 生活配套：有东桥小学，无大型购物商场、银行等，本地居民外出购物一般去前山、和供北

? 租金情况：一房一厅300元左右

? 交通：内部不畅，东桥村规划较乱；外部为珠海大道，交通便利捷

4.4地块交通、教育、医疗配套

4.5项目开发S W O T 分析

4.6.1优势分析（S ）

前河后山，视野开阔，无大型工业企业，景观优越

毗邻澳门，占据地利之便

外部紧靠珠海大道，交通便捷。

地块平坦，无需拆迁，可以统一规划

4.5.2劣势分析（w）

无水电

市政配套不完善

地块外围道路设计不畅

周边居民层次较差

4.5.3机遇（o）：

珠海地产大势向好

区域升值潜力明显，有高端客户支撑

周边华发新城、华发世纪城已经塑造好片区形象

随着广珠轻轨的开通、珠三角各大城市的联系越来越密切，将带来更大的发展空间 相比珠三角其他城市的房价珠海房价偏低

4.5.4挑战（t）：

宏观政策的不确定性

珠海华发的强力竞争

外地的房地产企业（时代、保丽、仁恒等）进入珠海加大了竞争的力度

5、项目开发模式选择

作为一个总建筑面积接近70万平方米的超级大盘，本项目不能简单考虑户型、建筑风格、园林等细节，需要结合项目分期开发计划，制定项目开发策略，研究各期产品进化步骤！

5.1当前主要知名楼盘的开发模式

5.1.1 传统品牌实力型：产品本质 + 品牌

以这类开发模式获取项目成功的代表楼盘有珠海华发新城、广州星河湾等楼盘，总结其开发过程，可以看出这类开发模式的基本特征。即高起点、高规划，以强大的产品力、完善的社区配套，提升品牌价值，扩大客户层面，突破距离对市场辐射面的限制。

5.1.2目标聚集+品牌感召型

即将目标市场集中于某一细分市场，在此基础上利用企业品牌的影响力及所掌握的各类资源为项目的开发提供坚强的后盾。此类开发模式的代表项目为万科四季花城、珠海海怡湾畔等楼盘。

5.1.3传统复合开发型

复合地产开发模式是早年楼盘开发尤其是大盘开发中较有竞争力的开发模式。以奥园为代表，以复合方式开发的楼盘常常通过将运动、休闲等多种功能引入住宅社区放大住宅社区的居住价值，提升项目在市场中的竞争力。而这种产品功能上的复合在现在看来只是产品基本层面上的复合，而对风格的塑造还显得欠缺。

5.1.4新复合开发型

与上述传统复合型所不同的是，这种新复合开发模式是更深层次的，更加鲜明，已不是对项目功能的简单注入，而是在主题鲜明的前提下，为社区注入一些功能，其中典型的代表是万科十七英里、东海岸。

5.1.5产品差异化主义

通过产品的独特性，实现项目天生的与众不同，高人一等。如深圳水榭花都、熙园等项目，通过区域稀缺的Townhouse实现产品差异化。

5.2本项目开发模式的选择及产品开发的指导方向

根据本项目的特征及发展商的背景特征，本项目开发模式宜走“产品差异化主义”+“新

复合主义”之路，创造稀缺的产品跳出市场竞争，同时在住宅社区中融合其他功能，通过这

些功能的植入实现项目所倡导的生活方式。在这一开发模式指导下，项目将实现如下目标：

▌社区主题鲜明，且主题表明了一种崭新的生活方式；

▌社区功能的复合性，本项目一定不是一个单纯的住宅社区，而是可以实现目标客户群某种生活方式的多功能住宅社区；

▌现代、且深具文化内涵，在“新复合开发行”模式之下，社区除了复合基础的社区功能外，更主要的是通过的物质功能复合的同时表现出特地主题的文化气质。

6、产品规划设计建议

6.1项目建筑风格发展建议

6.1.1现代高档住宅社区几类常见的建筑风格

通过对深圳等地高档楼盘建筑风格的汇总分析，可以看出现代高档社区存在着三种主流的建筑风格。当然，具体到每个楼盘，这三种不同建筑风格都会有或多或少的融合，只是以哪种风格为主而已。

6.1.1.1自然主义

追求自然生态美学，建筑与自然环境相随相生，浑然一体。此类风格的建筑及社区达到了人、建筑与环境三者完美结合的至高境界。如：深圳金地香蜜山、深圳城市山谷。

6.1.1.2新古典风格（蓝本移植）

如波托菲诺、瑞河耶纳等楼盘，这类楼盘在建筑规划和设计上以移植国外经典地区的建筑风格为主要特征，这种蓝本移植和仿效，不仅为楼盘的整体建筑注入了灵魂，更为后期的营销推广提供了的主线。

6.1.1.3现代主义风格

建筑整体表现出强烈的时代感，讲求建筑的实用功能和经济问题；采用新材料、新结构，在建筑设计中发挥新材料、新结构的特性；营造新的建筑美学，创造建筑新风格。如：深圳万科17英里、百仕达红树西岸、上海万科蓝山等。

6.1.2本项目社区及建筑风格的发展方向

根据项目目标客户群特征及项目地势、地形特征，项目的整体建筑风格可走▌在建筑

．．

整体的设计

．．．．．．；

．．．．．以及社区功能设定上

．．．．．．．表现出鲜明的现代主义风格

▌在社区整体的规划上

．．．．为指导方针充分利用山、河资源，实现人与自然可．．．．．．．．．以自然主义

以亲近、可以参与

．．．．．．．．的目的；

▌在社区细部、功能区的设计

．．．．为指导方针打造国际化生活氛围。

．．．．．．．．．．．上以现代主义

6.2从目标客户群需求特征设计社区的功能及各类户型构成

6.2.1社区功能的设定

以上“未被实现的潜在需求”中表述的是客户自己都尚未明确的内心需求，他们不会明确地为这些需求去寻找适当的物业，但一旦有这样的物业，在价格可承受的条件下，他们一定会十分追捧。

根据以上分析，由本项目的目标客户群潜在需求特征可以基本判断出本项目在社区功能发展上的方向：

打造一个集酒店、商务、日常居住功能于一体的生态自然社区

根据这一功能方向的确定，社区中需要安排以下的功能区：

▌假日风情小型酒店：酒店规模不大，但很有异域风味；

▌综合体建筑：商业中心及写字楼，实现产品价值拔升；

▌酒店式公寓：便于带有一定投资或增值目的客户以及度假类客户的置业；

▌风情商业街：以社区商业服务为主，但在整个规划上体现出浓郁的异国；

▌艺术欣赏馆：一个小型会所，主要为小众群体提供艺术欣赏的空间；

▌登山栈道：便于业主闲暇之余享受登山运动；

▌游艇俱乐部：打造前山河乃至整个珠海唯一游艇俱乐部。

6.2.2各类户型单位规模的基本判断

从以上图表可以基本判断出项目的住宅单位的面积范围跨度较大。

6.3从地块本身的特点设计产品的建筑形态构成

本项目整体地块环境虽具有一定规模，但地块的经济技术指标以及地块地形的特征对项目高端产品有一定限制。主要有以下几点限制：

1、地形限制：河景为与项目东侧，较难兼顾景观与朝向；

2、指标限制：项目的容积率较高及建筑密度较低，将导致项目打造低层别墅产品时具有一定难度；

3、各种建筑形态的确定

类别墅 + 中高层 + 高层 + 超高层商业物业

通过叠拼HOUSE这种类别墅高端产品自然地提升项目在珠海本地市场中的形象。

6.4项目产品设计

6.4.1各类可售单位户型功能及空间说明

1）Private Hotel 私家产权式酒店

▌概念说明：本项目小型度假风情酒店的客房，根据经营情况，可以考虑将其设计为产权式酒店通过出售产权的方式转为“私人酒店”。此类产品整体上以酒店进行经营，但也可以作为一种良好的投资产品。

▌空间说明：以30-40m2为主，按酒店常规设计。

▌在项目产品结构中的地位：

在总量上微小，但是项目产品核心价值的龙头。

2）Hotel House酒店级洋房

▌概念说明：酒店式公寓，享受酒店式管理及服务，适合度假、商务人士居住、投资。性质为住宅。

▌空间说明：以60-80m2为主

▌在项目产品结构中的地位：

作为社区酒店在住宅上的外延及发展，是酒店级社区中重要的组成部分。

3）CLUB HOUSE

▌概念说明：CLUBHOUSE代表着建筑功能的延伸，房子除了满足居住功能外，还可以是以类似CLUB的形态存在：接待、商务办公、作为个人收藏室或者是展示厅等，也可以是度假休闲的空间载体。Club-2,整个住宅项目的平均售价为17125元m2。则求得Q0= 242386.948（17125 – 3095.28）=17.277万平方米。

占总住宅建筑面积的78.1%，即在售价不变、成本不变的前提下，项目的销售率要达到78.1%，项目才能达到静态盈亏平衡，也即投资刚能保本。对于住宅项目而言，盈亏平衡点超过70%，项目风险已十分高。可见本项目在目前的市场环境下建设，有较大的风险，须十分谨慎。9、项目风险分析

9.1项目环境风险

我们项目所在地属于前山地区。该地块属于新兴开发区，道路绿化较少，大多是外来打工者，人口问题较为复杂，治安问题相对来说比较差。同时，在我们项目的东侧就是前山河，这条河流现在还是处于一种中度污染的状态，所以如果在项目开工后第一期出售时此河流仍人没有得到改善，后果将不堪设想。解决措施，针对于绿化较少，治安较差等特点，我

们项目将会尽量提高项目本身的绿化率，同时在物业管理中的保安部分中，根据广东省有关文件，今后保安管理都属于当地警察局管理，所以坚决贯彻此文件做到保安专业化，提高治安水平。最后，在今年的珠海年度发展大会上政府已经明确的提出了治理前山河的设想，相信在我们地块开发之前前山河会得到相应的改善已降低我们的风险。

9.2时机风险

我们的项目预计于2008年1月动工，总工期有八年的时间，分三个大期，十个小期完成。介于这两年珠海房地产市场火爆迅猛的发展，珠海的地价在今年内基本就翻了翻，但是现在有时处于一个相对来说比较调整的阶段，下一阶段房地产的形势业界众说纷纭，以比较主流的看法加上我们自己的分析，珠海房地产市场既使是冷下来也不会到一种崩溃的程度，因为珠海市比较特殊的一个地区，来这边买房的人主要的是看重这边的环境与城市本身的发展潜力，加之购房者多为外地人，包括港澳同胞以及全国各地的有眼光的商人。所以我们项目的动工工期虽然比较长，但是介于以上分析，风险系数还是比较少。需要注意的是由于今年物价的上升，通货膨胀率达到了历年的最高，钢材更是水涨船高。根据惯性定律，今后几年钢材的价格可能会对我们的价难成本构成比较大风险。解决措施：我们要随时注意跟进各个项目的进度，以及周边楼盘的变化，同时要加强注意市场的变化，做得好有时不如作的巧，时机的把握在一不断更新分析各方面数据的基础之上，失时调整自己的战略规划。

9.3规划风险

由于我们地块属于超级大盘式的地块，所以在规划的上，一定要考虑与周边和珠海市的总体规划布局，不然很有可能造成不合群的局面，参照周边的华发新城和华发世纪城这两个大盘的规划，我们在之基础上进行了综合改善，像容积率的限制，车位数的限制等等条件，也都在一定程度上影响了我们的规划方案。解决措施：我们项目组初步将此地块规划成了三个地块分别进行开发，S1。S2。S3 在三个地块中每个地块又分成了几期逐期进行开发，这样就避免了，一次性规划的风险，并且能够在开发建设中吸取经验不断更新，进步。

9.4项目市场风险

关于市场风险最主要的还是影响到们房价的各个因素，比如宏观国家政策，政府限制条件，市场健康程度（泡沫化程度）等，在这其中宏观的国家政策有最为关键，今年以来国家为了抑制居民投资过热，防止流动性过剩等问题，使央行加了六次息，而过去十年加起来也没有今年一年调整的次数多，从这点可以看出我们国家对于打击这种过热投资的决心，九月