2017年地产金融专题市场分析报告

2017年地产金融专题市场分析报告

目录

第一节房地产开发：金融助力地产开发模式转变 (6)

一、房地产开发是一门整合资源的生意 (6)

二、白银时代，房地产开发模式面临转变 (7)

三、地产基金，助力房地产开发轻资产化 (9)

第二节房地产销售：金融产品助力地产交易 (15)

一、金融产品助力开发商蓄客 (15)

二、金融产品促进房屋交易 (17)

第三节房地产运营：金融助力经营性物业实现轻资产化 (20)

一、轻资产化是存量运营的升级之路 (20)

1、轻资产化有利于物业将资源提升盈利能力及品牌溢价 (20)

2、轻资产化有利于帮助企业分散经营风险、降低业绩波动 (21)

3、轻资产有利于帮助经营性物业持有企业保持快速扩张并产生边际效益. 21

4、轻资产有利于经营性物业企业真正掌握对房租的定价权 (22)

二、金融是轻资产运营不可或缺的手段 (24)

1、凯德模式 (24)

2、西蒙模式 (24)

3、万达模式 (25)

三、从轻资产化的操作途径看，主要存在REITs、房地产信托、售后回租三种金融

化方式 (26)

1、售后回租 (26)

2、REITs (27)

3、房地产信托 (31)

第四节部分相关企业分析 (33)

一、中天城投：开放式地产开发模式助力公司“两大一小”转型 (33)

二、荣盛发展：布局二三线城市的开发商，地产基金起步早 (34)

三、宋都股份：地产销售回暖，控股股东与平安信托合作设立地产基金 (36)

四、嘉宝集团：引进光大控股作为战略投资者，加强与光大安石合作 (37)

五、世联行：代理业务稳步提升，积极开展金融服务 (39)

六、三六五网：区域网络营销龙头，金融服务深入房产交易全业务链 (41)

七、万里股份：重组转型互联网+房地产+金融 (42)

八、东百集团：盈利能力有望全面恢复，转型进入仓储地产新蓝海 (44)

九、浦东金桥：金桥开发区开发主体，租金增长稳定 (46)

十、金融街：深耕一线城市的商业地产开发商 (47)

十一、张江高科：战略定位“科技投行”，发展“新三商” (49)

十二、陆家嘴：拟收购陆金发，发展“地产+金融”双主业 (51)

第五节房地产理财基金 (54)

一、房地产各方面购房基金 (54)

1、购房“宝宝类”理财产品规模预测：2560亿元 (54)

2、赎楼贷资金规模预测：696亿元 (54)

3、购房尾款ABS产品规模预测：203亿元 (54)

4、三六五网与中原集团合作产品资金规模：368亿元 (55)

5、商业地产年租金规模测算：3240亿元 (55)

6、公寓租赁年租金规模测算：1484亿元 (56)

7、物流地产（高标库）年租金规模测算：90亿元 (57)

图表目录

图表1：房地产开发的简易流程 (6)

图表2：一、二、三线城市2011年以来房价累计涨幅 (7)

图表3：一线城市地价上涨迅速，溢价率维持高位 (7)

图表4：上市房企毛利率不断下滑 (8)

图表5：开发商资金需求较以往增长 (9)

图表6：土地价格不断上升 (10)

图表7：房地产行业的主要成本构成 (10)

图表8：房地产行业融资渠道中地产基金份额仍较小。（单位：亿元） (12)

图表9：荣盛泰发基金的经营情况（单位：亿元） (13)

图表10：荣盛泰发基金除投资荣盛发展项目外，也大量投资其他项目（单位：亿元） (13)

图表11：购房“宝宝类”理财产品成为开发商新的蓄客方式 (15)

图表12：购房“宝宝类”理财产品规模增长空间大 (16)

图表13：使用房地产金融产品能够有效缓解资金压力 (17)

图表14：轻资产有利于商业地产企业分散开发风险、专注运营从而提升物业价值 (20)

图表15：万达影城图示 (22)

图表16：万达儿童乐园宝贝王项目图示 (22)

图表17：美国西蒙房地产物业规模变动情况 (25)

图表18：美国REITs规模发展迅速 (27)

图表19：2016年上半年写字楼市场房地产投资回报率 (28)

图表20：2016年上半年商铺市场房地产投资回报率 (29)

图表21：中天城投营业收入、归母净利润持续增长 (33)

图表22：中天城投房地产销售额持续增长 (33)

图表23：荣盛发展营业收入、归母净利润持续增长 (34)

图表24：荣盛发展房地产销售额持续增长 (35)

图表25：宋都股份营业收入与归母净利润开始有所恢复 (36)

图表26：公司毛利率持续下降，归母净利率有所恢复 (36)

图表27：嘉宝集团营业收入和业绩较为稳定 (37)

图表28：嘉宝集团2015年毛利率和净利率受结算项目影响有所下滑 (38)

图表29：世联行营业收入年复合增速为29.9% (39)

图表30：世联行代理销售额年复合增速为31.9% (39)

图表31：世联行金融业务收入比重提升 (40)

图表32：世联行家圆云贷2015年放贷金额渗透率0.69% (41)

图表33：三六五网营业收入年复合增速为29.3% (41)

图表34：三六五网毛利率水平一直维持在93%以上 (42)

图表35：搜房注入资产营业收入下滑 (43)

图表36：搜房注入资产净利润率小幅下滑 (43)

图表37：房天下互联网金融平台 (44)

图表38：东百集团营业收入及归母净利润有望触底回升 (45)

图表39：东百集团毛利润率稳定在20%以上 (45)

图表40：浦东金桥归母净利润增长稳定 (46)

图表41：浦东金桥租赁收入持续增长（亿元） (46)

图表42：金融街营业收入及归母净利润总体较为稳定，2015年受结算进度影响出现下降 (47)

图表43：金融街未结算面积主要集中于一线城市 (48)

图表44：张江高科归母净利润持续提升 (49)

图表45：张江高科房地产租金较为稳定 (50)

图表46：陆家嘴营业收入及归母净利润增速明显 (52)

图表47：陆家嘴近5年租金收入年复合增速高达21.4% (52)

图表48：2015年底我国物流地产高标库主要涉及企业市占率概览 (57)

表格目录

表格1：清科发布的2015年中国房地产基金十强（按拼音排序） (11)

表格2：相较于银行和信托，地产基金资金使用更为灵活 (12)

表格3：金融蓄客较诚意金蓄客更加安全便捷 (16)

表格4：好房宝定制产品可以获得可观的购房优惠和收益率 (17)

表格5：交易环节中的主要金融产品 (18)

表格6：长租公寓公司盈利估算（假设地处一线城市，有3000套房源） (23)

表格7：2011-2015年CRCT资本回报率测算表 (24)

表格8：轻资产的各种模式都离不开金融的支持和帮助 (25)

表格9：轻资产运营具体操作方式的定义及比较 (26)

表格10：我国在REITs领域取得了不断发展 (29)

表格11：我国发行的代表性REITs一览 (30)

表格12：REITs与房地产信托的比较 (32)

表格13：我国存量地产运营金融化空间巨大（测算截至2015年年底） (32)

表格14：金融街十大股东一览表（截至2016年3月31日） (48)

表格15：产业园区主要盈利点 (51)

表格16：陆金发主要控股公司情况一览 (53)

表格17：中指院2015年百亿房企前20名 (54)

表格18：2000-2015年我国商业地产的年竣工及年销售面积 (56)

第一节房地产开发：金融助力地产开发模式转变

一、房地产开发是一门整合资源的生意

房地产开发不是简单的造房子，是一门整合资源的生意。房地产开发流程涵盖项目的选址、拿地、规划设计、之后的建设、销售以及贯穿整个链条的资金安排。房地产开发本质上是一门整合各方面资源的生意，流程中的多个环节都可外包，例如建设由建筑商完成，销售可使用代理行进行代销，开发商最核心的是整合资源。

图表1：房地产开发的简易流程

数据来源：北京欧立信咨询中心

房地产开发中利润来源于拿地、资金、开发管理与品牌三部分。在已经过去的黄金十年，房地产开发是一门高毛利的生意，利润主要来源于三个环节：拿地、资金、开发管理与品牌。1）在拿地环节，获取的土地位置越优，土地成本越低，会使得开发商的利润空间越大。在土地价格不断上涨的地段，一些开发商将之前拿的土地高价转让赚取的也主要是拿地的利润。凭借资金获取利润，主要因为房地产开发投入的资金量大，项目周期较长，给予占用资金的回报。2）开发一个房地产项目，前期资金是净流出的，包括拿地时需要支付一半的土地价款，一年后支付剩余一半的土地款，建筑施工中支付的各类款项等，只有当项目建设到一定程度，符合预售条件进行预售后，才有现金流流入。3）凭借开发管理与品牌获取利润主要包括两个方面，一是开发商通过更优秀的开发管理进行成本控制、加快项目周转周期，降低成本；另一方面是通过更好的开发管理把控项目的质量，使得品牌获得溢价。一些开发商将自己项目与周边