西安市城中村改造管理办法

西安市城中村改造管理办法

第一章总则

第一条为了推进和规范城中村改造工作，加快城市化建设，改善人居环境，提高居民生活水平，根据有关法律法规和相关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区范围内的城中村改造，适用本办法。

第三条本办法所称城中村，是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。

本办法所称城中村改造，是指根据本市社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。

第四条城中村改造应当充分调动各方面的积极性，以改善城中村综合环境，完备城市公共服务功能，构建和谐社区为目的，坚持政府主导、市场运作、利民益民、科学规划、综合改造的原则，依法保护农村集体经济组织成员的合法权益，积极稳妥地推进。

第五条市城中村改造办公室负责本市城中村改造管理工作。

市城中村改造办公室接受市发展改革、建设、房产等行政管理部门的委托，做好城中村改造的相关行政管理工作。

市规划、国土等行政管理部门应当在市城中村改造办公室设立派出机构，负责与城中村改造相关的行政管理和执法工作。

第六条各区人民政府负责本辖区内城中村改造工作。其设立的城中村改造办公室具体负责本区城中村改造工作的组织实施，业务上接受市城中村改造办公室的指导。区城中村改造办公室依法接受相关部门的委托，行使与城中村改造有关的行政管理职能。

高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区范围内的城中村改造工作，由其管委会负责组织实施，所在区人民政府应当予以配合。

第七条民政、公安、农业、劳动和社会保障等部门应当按照各自职责，协同做好城中村改造管理的相关工作。

第八条市城中村改造办公室应当会同市规划行政管理部门，依据城市总体规划和土地利用规划编制城中村改造专项规划，报市人民政府批准。

经批准的城中村改造专项规划，任何单位和个人不得擅自改变。

第九条城中村改造实行计划管理。二环路以内的城中村全部纳入城中村改造计划，二环路以外的城中村，由区城中村改造办公室报市城中村改造办公室批准后，纳入城中村改造

计划。

对存在社会公共安全隐患的城中村由所在区人民政府组织限期改造。

由城中村迁出的入学、入伍、服刑人员，可以按照有关规定迁回原城中村，禁止其他非农人员迁入城中村。

第十条城中村改造，应当以行政村为单位实施，有条件实施多个行政村合并改造的，由所在区人民政府决定合并改造。

城中村改制完成后，城中村改造的主体是城中村改制后的新经济组织或者投资人，以及改制后的新经济组织与投资人合作成立的企业法人。

第十一条设立城中村改造专项资金。城中村改造专项资金的归集、使用、管理，按照有关规定执行。

第二章方案制定

第十二条城中村改造方案，应当根据城中村改造专项规划和区域城市功能的要求，以及城中村改造综合用地专项规划指标，统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素，充分听取村民意见，由区城中村改造办公室组织编制。

高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区区域内的城中村改造方案，由其管委会组织编制，其中涉及改制的内容应当与所在区城中村改造办公室协商一致。

城中村改造方案应当包括村庄现状、社区居民委员会设立方案、清产核资方案、拆迁安置方案、用地规划和建设设计方案以及经济效益分析等。

第十三条城中村改造方案经村民会议讨论通过后，由区城中村改造办公室报市城中村改造办公室批准。

高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区区域内城中村改造方案经村民会议通过后，由管委会报市城中村改造办公室批准。

城中村改造方案未经批准，不得实施。

第十四条经批准的城中村改造方案，不得擅自变更。实施改造过程中，确需变更用地规划和建设设计方案以及拆迁安置方案时，须按原程序报批。

第三章改制

第十五条城中村改制，应当坚持户籍制度、管理体制、经济组织形式和土地性质同步转变的原则。

第十六条实施改造的城中村，其人员依照法定程序转为城镇居民户口。

第十七条实施改造的城中村，其集体土地依照法定程序转为国有土地。

第十八条城中村集体经济组织的资产应当依法进行清产核资。清产核资结果应当公示并经村民会议确认。

农业、财政、审计等部门应当加强对清产核资工作的指导、监督。

第十九条城中村集体经济组织应当根据清产核资结果，自行制定资产处置方案和组建新经济组织方案，经村民会议讨论通过后实施。

原集体经济组织的资产应当承担原村民的社会保险费用。

第二十条新经济组织组建后，依法撤销村民委员会，设立社区居民委员会。一个行政村可以独立设立一个社区居民委员会或就近并入现有社区居民委员会，也可多个行政村合并设立一个社区居民委员会。

新设立的社区居民委员会人员组成和工作经费，按照现行的居民委员会人员组成规定和标准执行。

第二十一条城中村村民转为城市居民后，统一纳入城市就业管理范围。因城中村改造而增加的就业岗位，应当优先用于安排原村民。

第二十二条城中村改制后，原村民应当依法参加社会保险。社会保险费由政府、改制后的新经济组织和原村民个人按照比例承担，具体办法由市劳动和社会保障部门制定。

前款规定的政府承担的费用，以城中村土地依法收益中支付。

城中村改制后，符合享受城市居民最低生活保障条件的原村民，享受最低生活保障待遇。

第二十三条城中村改制后，其原有的基础设施纳入市政统一管理范围，环境卫生由区环卫部门按照城区环卫管理方式和标准管理。

第四章土地利用

第二十四条城中村改造综合用地应当纳入年度用地计划。

城中村改造综合用地应当严格按照市人民政府规定的城中村改造综合用地专项规划指标执行。

改造综合用地之外该城中村的其他土地，由政府土地储备机构依法给予补偿后按有关规定储备。

第二十五条城中村改造综合用地以划拨方式供给。除用于安置村民生活及建设公共设施用地外，其余的改造综合用地，可以变更为经营性用地，进行开发建设。

第二十六条实施改造城中村范围内的少量国有土地，可以根据城中村改造需要，由政府土地储备机构依法收购或置换，用于城中村改造。

第二十七条在市政建设、重大基础设施建设以及其他开发建设中涉及到村庄整体拆迁的，应当按照本办法规定进行整体改造，避免出现新的城中村。

第五章规划建设

第二十八条城中村改造应当依据城中村改造专项规划制定规划设计方案，并经批准后实施。

主要街区、文物景点周边城中村的改造规划设计方案，应当广泛征求各界意见，也可以公开征集方案。

第二十九条城中村改造涉及城市规划确定的城市基础设施建设项目的，应当优先列入城市建设年度计划，与城中村改造同步进行。

第三十条城中村改造建设项目，在施工前应当依法办理《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。

第三十一条城中村改造所有建设项目免缴工程定额测定费、散装水泥专项基金。安置村民的住宅建设项目免缴城市基础设施配套费（不含代收资金），其他用于原集体经济组织发展经济的建设项目减半收取城市基础设施配套费（不含代收资金）。

第六章拆迁安置

第三十二条实施城中村改造，应当按照旧村整体拆除，优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。

旧村拆除应当在所在区城中村改造办公室组织、监督下实施。旧村未拆除的，其他建设项目不得开工建设。

第三十三条城中村改造主体应当按照本章规定制定补偿安置方案，进行拆迁安置。

被拆迁人需要自行过渡的，城中村改造主体应当参照《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》补偿标准，给被拆迁人发放搬家补助费和过渡补助费。

第三十四条城中村改造主体实施拆迁前应当依法领取房屋拆迁许可证。

城中村改造主体在动迁之前，应当在指定银行设立拆迁补偿安置资金专用账户，足额存入拆迁补偿安置资金，并与开设拆迁补偿安置资金专用账户的银行和市城中村改造办公室签订拆迁补偿安置资金使用监管协议。该监管资金未经市城中村管理办公室同意，银行不得拨付。

补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。

第三十五条实施房屋拆迁，城中村改造主体可以自行拆迁，也可以委托有拆迁资格的单位拆迁，接受委托单位不得再次转让。

第三十六条城中村改造主体在动迁前应当委托具有房地产估价资质的机构对被拆迁房屋进行估价，估价参照《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》执行。

第三十七条城中村改造拆迁补偿安置以房屋产权登记载明的面积和性质作为补偿安置依据。

《西安市城中村村民房屋建设管理办法（试行）》施行前，城中村已建成房屋二层（不含二层）以上部分的面积按残值（即重置成新价）给予补偿。

第三十八条城中村房屋拆迁实行产权调换和货币补偿两种补偿安置方式。被拆迁人可以自主选择安置补偿方式。

实行货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、使用性质、产权建筑面积、房屋结构等因素，以房屋市场评估价确定补偿数额。

实行房屋产权调换的，以转户前城中村在册户籍人口为依据，人均建筑安置面积原则上不少于65平方米，并结合原房屋产权建筑面积进行安置。

第三十九条房屋产权调换的价格结算按下列规定执行：

（一）安置房屋建筑面积与被拆迁房屋产权建筑面积相等部分按新建房屋的综合造价（不含配套费和楼面地价）与被拆迁房屋市场评估价互找差价结算；

（二）原房屋产权建筑面积人均不足65平方米的按人均65平方米建筑面积补差安置。补差的面积部分按新建房屋重置价结算；

（三）对就近上靠户型超出应安置补偿面积的部分按新建房屋综合造价结算。

第四十条城中村改造主体安排被拆迁人在外自行过渡的过渡期限不得超过30个月。超过拆迁安置补偿协议规定过渡期限的，从逾期之月起由城中村改造实施主体按不低于原过渡补助费标准的二倍向被拆迁人支付过渡补助费，超过6个月的，从第7个月起每月按不低于原过渡补助费标准的3倍支付过渡补助费。

过渡期限自被拆迁人腾空房屋之日起计算。

第四十一条城中村改造主体应当在领取房屋拆迁许可证后与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当载明下列内容：

（一）被拆迁房屋的权属、地址、面积、使用性质、结构等；

（二）补偿方式、安置补偿标准和结算方式；

（三）安置房屋的权属、地址、面积、使用性质、结构和过渡方式、过渡期限；

（四）违约责任和解决争议的方式。

第四十二条城中村改造主体与被拆迁人达不成补偿安置协议的，由当事人申请市城市房屋拆迁安置管理办公室依法对争议进行协调、裁决。

第四十三条改制后的新经济组织作为改造主体实施改造的，可以按照批准的改造方案结合本村土地资源和实际情况，自行制定具体的拆迁安置补偿方案和过渡补助费标准。拆迁安置补偿方案及过渡补助费标准应当公示，并经原村民会议讨论通过。

第四十四条城市居民在农村购置宅基地，属1987年1月1日以前购买的，按照国家和地方有关文件规定执行；属1987年1月1日以后购买的，严格按照《中华人民共和国土地法》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的有关规定执行。

第七章监督管理

第四十五条城中村改造主体在实施改造过程中应当文明守法。弄虚作假，侵占、私分和破坏农村集体资产的，依法承担相应的法律责任。

第四十六条城中村改造主体应当严格按照批准的改造方案实施改造，未按照改造方案进行城中村改造，或者擅自改变改造方案的，由有关部门依据相关法规进行处理。

第四十七条城中村改造管理工作人员应当认真履行职责。滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任；给当事人造成损失的，依法予以赔偿。

第四十八条在实施城中村改造过程中，违反土地、建设、规划、财税、城市拆迁等法律、法规规定的，由有关行政管理部门予以处罚。

第八章附则

第四十九条本办法自2007年10月20日起施行。西安市人民政府2003年4月4日发布的《西安市城中村改造建设管理暂行办法》及西安市人民政府办公厅2004年3月5日下发的《关于城中村改造建设管理有关问题的通知》同时废止。

西安市城市房屋拆迁管理实施细则

第一章总则

第一条为加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设顺利进行，根据《西安市城市房屋拆迁管理办法》以及有关法律、法规，结合本市实际，制定本细则。

第二条在本市行政区域内的城市规划区国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本细则。

第三条城市房屋拆迁，必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹和历史街区。

第四条拆迁人应当依照本细则规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人、房屋承租人应当在规定的拆迁期限内完成搬迁。

本细则所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。

本细则所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。

本细则所称房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。

第五条市房屋行政管理部门是本市城市房屋拆迁的主管部门。

西安市城市房屋拆迁安置管理办公室（以下简称市拆迁管理办）负责本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区行政区域内的城市房屋拆迁管理工作。

临潼区、阎良区、长安区和市辖县城市房屋拆迁行政管理部门（以下简称区、县拆迁行政管理部门），负责本辖区内的城市房屋拆迁管理工作，并接受市城市房屋拆迁主管部门和市拆迁管理办的业务指导。

规划、建设、土地、市政、公安、工商、教育、劳动和社会保障等行政管理部门以及有关区、县人民政府应当根据各自职责，协同做好房屋拆迁管理工作。

第二章拆迁管理

第六条实施房屋拆迁，必须依法取得房屋拆迁许可证。

申请领取房屋拆迁许可证的单位，应当在指定银行设立拆迁补偿安置资金专用账户，足额存入拆迁补偿安置资金。补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。

市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门在发放房屋拆迁许可证前，应当与申请领取房屋拆迁许可证的单位、开设拆迁补偿安置资金专用账户的银行签订拆迁补偿安置资金使用监管协议。未经市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门同意，该银行不得拨付拆迁补偿安置资金。

第七条拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁期限内实施房屋拆迁。在拆迁期限内未完成拆迁的，可以申请延期，但最长不得超过一年。

第八条拆迁人应当在房屋拆迁许可证载明的拆迁范围内实施房屋拆迁。

拆迁人不得擅自扩大或缩小批准的拆迁范围。

第九条规划行政管理部门在核发建设用地规划许可证后，对涉及拆迁的用地红线图应当进行公示。

第十条拆迁人在取得建设用地规划许可证之日起15日内向市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门提出拆迁摸底和暂停下列事项申请，市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门应当及时通知有关部门及拆迁范围内的单位和个人暂停下列活动：

（一）暂停办理房屋及其附属物的新建、改建、扩建及改变房屋的使用性质等手续；

（二）工商行政管理部门暂停核发营业执照。

暂停期限一般不得超过1年。

拆迁人在市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门发出暂停办理有关手续通知的有效期限内，因特殊原因不能实施拆迁，确需延长期限的，应在期满前30日内以书面形式向

市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门提出延期申请，经批准后应及时通知有关部门。延长期限不得超过一年。

拆迁人在暂停期限内未实施拆迁，或者超过暂停期限逾期不办理延期手续的，上述限制规定自行解除。

第十一条拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有房屋拆迁资格的单位实施拆迁。

接受委托的单位，不得转让拆迁业务。

第十二条实施房屋拆除，应当由具有建筑施工企业资质证书、具备保证安全条件的企业承担。施工企业应当编制拆除方案，确保房屋拆除中的人身、财产安全。施工企业负责人应当对拆除施工安全负责。

第十三条拆迁人应当制定拆迁安置计划和拆迁安置方案。拆迁计划和拆迁方案应包括：拆迁范围、被拆迁房屋状况（包括使用性质、面积、权属）、拆迁实施单位及其相应的工作人员名单、补偿方案（包括拆迁补偿概算资金、补偿安置资金来源、产权调换房源、过渡用房或者其他临时过渡措施）、拆迁的方式和期限、房屋拆除方案（包括安全防护和环保措施）。

第十四条拆迁人应当在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、拆迁补偿安置标准、产权调换房源、拆迁工作流程、拆迁实施单位和评估单位名称及其工作人员名单等事项，并向被拆迁人、房屋承租人做好拆迁法规、政策的宣传、解释工作。

第十五条拆迁人应当依法与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应载明以下内容：

（一）被拆迁房屋的权属、地址、面积、使用性质、结构等；

（二）补偿方式、补偿标准和结算方式；

（三）搬迁期限；

（四）给予房屋安置的，应当载明安置房屋的权属、地址、面积、使用性质、结构和过渡方式、过渡期限等情况；

（五）违约责任和解决争议的方式；

（六）其他约定事项。

拆迁补偿安置协议文书范本由市拆迁管理办统一印制。

第十六条拆迁人与被拆迁人或者被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门裁决。裁决应当在收到申请之日起30日内作出。裁决程序按照建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的规定执

行。

第十七条当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。在诉讼期间，如拆迁人已给被拆迁人、房屋承租人给予货币补偿或者提供了安置用房、过渡用房的，不停止拆迁的执行。

被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内拒绝搬迁的，由市、临潼区、阎良区、长安区或市辖县人民政府分别责成市拆迁管理办、区县房屋拆迁及规划等有关行政管理部门强制拆迁，也可由市拆迁管理办或区、县房屋拆迁行政管理部门申请人民法院强制拆迁。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

第十八条私有房屋产权人在境外（包括港、澳、台）的，由其代管人或者房屋使用人负责征求私有房屋产权人对其房屋拆迁的补偿、安置意见，在规定的拆迁期限内与拆迁人签订拆迁安置补偿协议。代管人或者房屋使用人无法向私有房屋产权人征求意见的，或者自市拆迁管理办或区、县拆迁行政管理部门发布拆迁公告之日起3个月内没有答复的，由拆迁人提出补偿、安置方案，经市拆迁管理办或区、县拆迁行政管理部门协商一致后，拆迁人方可实施拆迁。拆迁前应当对被拆迁房屋作勘察记录，申请公证机关办理证据保全，并对被拆除房屋的使用人给予临时安置。

第十九条拆迁设有抵押权的房屋，债务人自拆迁补偿协议签订之日起30日内，不能提前清偿或者抵押人不能变更抵押财产的，拆迁人应当依法将相当于债权担保部分的货币补偿金额向公证机关提存。

抵押人选择产权调换的，调换的房屋为抵押财产。

第二十条拆迁人对被拆迁人实行房屋安置的，拆迁人必须先建安置用房。对未建安置用房而建商品房的，由市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门责令立即停建，限期改正。限期未改正的，责令以商品房安置被拆迁人，价格结算仍按拆迁补偿协议确定的价格执行。

拆迁人未按拆迁补偿安置协议期限安置被拆迁人和承租人的，规划、建设、房产等有关行政管理部门不得给拆迁人另行立项、定点、办理商品房销售等手续。

第二十一条拆迁人未完成拆迁补偿安置而要求转让建设项目的，须经市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门同意。项目转让不得损害被拆迁人的合法权益。项目转让应当签订转让合同，原建设项目拆迁补偿安置协议中拆迁人的权利和义务随之转移给受让人。

项目受让人接受建设项目的，应当具备相应的房屋拆迁资格和补偿安置能力，并在市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门同意前，依照本细则第六条第二款的规定，向指定银行存入足额的拆迁补偿安置资金。

市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门同意项目转让后，项目转让人和受让人应

当书面通知被拆迁人并予以公告。公告期限为10日。公告期限届满方可向有关行政管理部门申请办理原项目和拆迁补偿安置协议拆迁人主体资格的变更手续。

第二十二条被拆迁房屋的使用性质以房屋所有权证登记的使用性质为准。

在本细则第十条规定的暂停办理有关事项文件下发之前，房屋所有权证已载明使用性质但房屋使用性质实际发生变化而未办理房屋使用性质变更登记手续的，根据房屋所有权人的申请，由房屋行政管理部门对变更后的使用性质予以认定，其中房屋使用性质改变为营业用房的，应当持有合法有效的营业执照、纳税凭证。

房屋所有权证未载明使用性质而在暂停办理有关事项文件下发之前已实际用作非住宅的，经房屋所有人提出申请，由房屋行政管理部门依照规划、土地行政管理部门的合法有效文件认定。

第二十三条被拆迁人、房屋承租人凭拆迁补偿安置协议或者裁决书等生效的法律文书向公安、市政、民政、劳动和社会保障、教育等行政管理部门或者单位申请办理户口迁移、低保、劳动和社会保险以及转学等手续，相关部门或者单位应当依法按照有关规定办理。对在现居住地上学的中、小学生，学校不得以非本学区学生为由收取其他费用。

第二十四条市房屋行政管理部门、市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门应当对拆迁安置过程中补偿安置标准和安置楼房工程建设的进度以及协议兑现等执行情况进行监督检查，建立、健全房屋拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案的管理。

第三章拆迁补偿与安置

第二十五条拆迁补偿可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。除本细则另有规定外，被拆迁人可以自主选择拆迁补偿方式。

第二十六条实行货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、使用性质、产权建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

实行产权调换的，除租赁私有房屋外，住宅和非住宅房屋均以被拆迁房屋产权建筑面积为安置依据。价格的结算，按下列规定执行：

（一）对产权调换的房屋，以被拆迁房屋的房地产市场评估价格与安置用房的房地产市场评估价格相抵进行结算。

（二）对承租国有直管住宅房屋的承租人，产权人放弃产权的，安置的住宅房屋建筑面积中原自住面积部分，按当年房改规定的成本价格结算，超出原自住面积部分（不含本细则第三十四条规定增加的面积），按安置用房的房地产市场评估价结算。

房地产市场评估价格的确定，按照《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》执行。

第二十七条拆迁用于公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当予以重建，重建必须

符合城市规划。不需要重建的，予以货币补偿。

第二十八条拆迁有租赁关系的国有直管公房，被拆迁人要求货币补偿的，租赁关系终止。货币补偿金额的50%支付给被拆迁人，50%支付给房屋承租人。拆迁前租赁合同另有约定的，从其约定。拆迁租赁的私有房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，拆迁人应当对被拆迁人给予货币补偿或产权调换。被拆迁人与房屋承租人未解除租赁关系的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换，安置用房由原承租人继续承租使用。拆迁前另有约定的，从其约定。

第二十九条拆迁拥有部分产权的住宅房屋，拆迁人对原产权单位按其拥有的产权比例予以货币补偿。对原房屋使用人按其拥有的产权比例，予以货币补偿或产权调换。

第三十条拆除未经城市规划行政管理部门批准擅自建设和超出批准范围擅自建设的违法建筑，或者超过批准期限的临时建筑以及未规定期限但使用年限超过两年以上的临时建筑，不予补偿，不予安置。拆除未超过批准期限的临时建筑，根据剩余的使用期限给予适当补偿。

第三十一条对于1983年5月25日前，单独存在的无房屋产权证房屋，其所有人在本市有常住户口，且在本市无其他住房的住宅房屋，按原房屋实测的建筑面积的70%予以补偿安置。1983年5月25日之后，未经批准在该房屋上加建的两层以上部分，不予补偿安置。

第三十二条在批准的拆迁范围内涉及集体土地上的农民住宅房屋需要拆迁的，具备条件划拨宅基地的，由所在区县人民政府按照城市规划和有关规定划拨宅基地，由被拆迁人自建，并由拆迁人对被拆迁人自搬迁之日按本细则第三十七条（一）项规定的标准发给6个月的过渡补助费；没有条件划拨宅基地的，比照该拆迁范围的国有土地上住宅房屋的拆迁安置规定，由拆迁人对被拆迁人予以安置、发放过渡补助费。对被拆迁的房屋由拆迁人按照下列规定对被拆迁人进行补偿：

（一）被拆迁的房屋经批准并有房屋产权证的，比照该拆迁范围内国有土地上住宅房屋补偿规定予以补偿。

（二）拆迁未经批准、无房屋产权证的二层以上房屋，按其二层以下（含二层）的建筑面积或按拆迁人常住人口人均建筑面积30平方米计算，予以补偿。被拆迁人属重新划拨庄基地的，按补偿面积的重置价上浮20%至60%；被拆迁人属没有条件划拨宅基地的，按补偿面积的重置价上浮10%至30%。

第三十三条拆迁非大厅式的营业用房实行产权调换采取大厅安置的，除公用通道、消防通道外，厅内安置给被拆迁人的使用面积不得少于被拆迁房屋建筑面积的70%。

第三十四条拆迁住宅房屋实行房屋安置并符合下列条件的，按以下规定增加面积：

（一）对原住宅房屋建筑面积小于20平方米且无他处住房的住户，每户可增加8平方米

建筑面积，增加的面积按当年房改规定的成本价格结算。

（二）对由城墙内安置到一环路以外二环路以内、或者由一环路以外二环路以内安置至二环路以外区域的，每户可增加5至10平方米建筑面积；对由城墙内安置在二环路以外区域的，每户可增加10至20平方米建筑面积。增加的面积，属产权调换私有房屋的按重置价结算；属国有直管公房的，按当年房改规定的成本价格结算。

第三十五条拆迁非住宅用房因城市规划等原因，需要从区位好的地段移至区位差的地段安置的，对营业用房按原建筑面积的5%至30%增加安置面积；对非营业用房按原建筑面积的5%至20%增加安置面积，增加的建筑面积按安置用房的重置价结算。

第三十六条拆迁人与被拆迁人、承租人协商以房屋形式安置且需过渡的，住宅安置用房属六层以下（含六层）的，过渡期限不得超过18个月，属七层（含七层）以上的，过渡期限不得超过24个月；非住宅房屋属七层（含七层）以下的，过渡期限不得超过24个月，属七层以上的，过渡期限不得超过30个月。

过渡期限自被拆迁人或者房屋承租人腾空房屋之日起计算。

第三十七条在协议规定的过渡期限内，拆迁人不能提供过渡用房，被拆迁人、承租人自行过渡的，拆迁人应当按照下列标准给付过渡补助费：

（一）拆迁住宅房屋的过渡补助费标准为：

1．一环路以内30平方米以下（含30平方米）的，每月每平方米补助9元；30平方米以上的，其中的30平方米每月每平方米补助9元，超出部分每月每平方米补助7元。

2．一环路以外至二环路以内30平方米以下（含30平方米）的，每月每平方米补助7元；30平方米以上的，其中的30平方米每月每平方米补助7元，超出部分每月每平方米补助5元。

3．二环路至绕城高速路以内30平方米以下（含30平方米）的，每月每平方米补助6元；30平方米以上的，其中的30平方米每月每平方米补助6元，超出部分每月每平方米补助4元。

4．绕城高速路以外30平方米以下（含30平方米）的，每月每平方米补助5元；30平方米以上的，其中的30平方米每月每平方米补助5元，超出部分每月每平方米补助3元。

（二）拆迁单位生产、经营性用房，造成停产停业的，由拆迁人按照实际在册在职人数工资总额（包括基本工资和国家补贴）的百分之百计发。被拆迁单位的实际在册人数，以劳动工资手册、缴纳社保费用的职工人数确定。在他处另有生产、经营用房的，其职工人数的确定，按照被拆迁单位经营场所的总面积所平均承担的职工人数均摊。

（三）拆迁前（一）、（二）项以外的其他房屋，其过渡费按下列标准执行：

1．一环路以内的，每月每平方米补助40元。

2．一环路以外至二环路以内的，每月每平方米补助25元。

3．二环路以外至绕城高速路以内的，每月每平方米补助15元。

4．绕城高速路以外的，每月每平方米补助10元。

第三十八条拆迁人提供过渡用房、现房安置或货币补偿的，不付给过渡补助费。但拆迁的房屋属生产、经营性用房，因搬迁造成临时停业、停产的，拆迁人应按本细则第三十七条第（二）项规定的标准，根据搬迁量等因素，发给停产停业相应时间的过渡补助费。停产停业时间不足一个月的，按一个月计算。

拆迁人给承租人提供过渡用房的，承租人应当缴纳过渡房租金。

第三十九条超过拆迁补偿安置协议规定的过渡期限的，从逾期之月起，由拆迁人按不低于原过渡补助费标准的二倍支付过渡补助费；逾期超过六个月的，从第七个月起，每月按不低于原过渡补助费标准的三倍支付过渡补助费。如属本细则第三十七条第（二）项规定用工资形式支付过渡费的，增付的过渡补助费按拆迁补偿安置协议的约定执行。

由拆迁人提供过渡住宅用房过渡的被拆迁人、承租人，从逾期之月起，停交过渡房租金。并自逾期之月起，由拆迁人按本细则第三十七条规定的过渡补助费标准的20%对被拆迁人给付过渡补助费。

第四十条拆迁人应当按下列标准给付被拆迁人、承租人搬迁补助费：

（一）对被拆迁人、个体工商户，按户给付搬迁补助费1000元，其中属现房安置或货币补偿的，按户给付搬迁补助费500元。

（二）对单位，应当根据其搬迁量，按照国家和省、市有关货物运输价格规定计算给付。

第四十一条拆迁中涉及设备搬迁的，其搬迁费按照国家和省市有关货物运输价格等规定计算给付。设备、物资如临时存放的，按实际存放量发放临时库房租赁补助费。

第四十二条拆迁住宅房屋实行房屋安置的，按照被拆迁房屋的建筑面积上靠户型安置。安置住宅房屋最小户型的建筑面积不应小于45平方米，每种户型建筑面积之差一般不低于10平方米。

两对以上（含两对）夫妇同住私有房屋，并且符合产权分割有关规定的，应当分套安置。超出原房屋产权证面积部分，以安置用房的评估价结算。

第四十三条住宅房屋安置，应当按照拆迁时搬迁的先后顺序，由被拆迁人和承租人自选房号进行安置。一户安置两套（含两套）以上住房的，应高低层搭配。

多层楼房高低层的划分标准为：三层楼房一、二层属低层，三层属高层；四层楼房一、

二、三层属低层，四层属高层；五层楼房一、二、三、四层属低层，五层属高层；六层楼房一、二、三、四层属低层，五、六层属高层；高层、超高层楼房的高低层划分应根据规划具体情况，在拆迁安置方案中予以明确。

第四十四条拆迁人提供的安置用房，应当符合下列规定：

（一）符合国家质量安全标准；

（二）产权清晰且无权利限制；

（三）达到入住条件。

第四十五条在拆迁安置中允许被拆迁人、承租人与拆迁范围以外的住户调整互换安置房屋。换入户的安置、补偿不得超出换出户的安置、补偿标准。

第四十六条拆迁住宅房屋，被拆迁人属于享受最低生活保障待遇对象的，实行产权调换等面积部分，不找差价，超面积部分，按应交款的50%缴纳。

拆迁国有直管公房，其承租人属于享受最低生活保障待遇对象的，产权人放弃产权且承租人要求房屋安置的，承租人按应交款额的50%缴纳安置房屋价款。

第四十七条被拆迁人或者房屋承租人符合购买经济适用住房或者承租廉租房条件的，可以优先购买或者承租。

第四章法律责任

第四十八条有下列行为之一的，由市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门视情节予以处罚：

（一）无房屋拆迁许可证擅自拆迁的，责令停止拆迁，赔偿经济损失，给予警告，并处以拆迁建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款；

（二）以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，吊销房屋拆迁许可证，并处以拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款；

（三）拆迁人未按房屋拆迁许可证确定的范围实施拆迁的，或者委托无拆迁资格的单位拆迁的，责令停止拆迁，赔偿经济损失，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款，情节严重的，吊销房屋拆迁许可证；

（四）接受委托的拆迁单位违反本细则的规定，转让拆迁业务的，责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款；

（五）拆迁人随意降低补偿安置标准的，责令限期改正，情节严重的，对拆迁人处以5000元以上20000元以下罚款，对直接责任人处以200元以上500元以下罚款；

（六）拆迁工作人员无证上岗的，责令离岗，并按每人200元对拆迁人处以罚款；造成不良后果的，责令拆迁人限期整顿，情节严重的，吊销拆迁许可证。

第四十九条拆迁人抽逃拆迁补偿安置资金的，由市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门按照拆迁补偿安置资金使用监管协议处理。

第五十条拆迁人无正当理由超过规定拆迁期限的，责令限期改正，并按下列规定予以处罚：

（一）6个月以上不足1年的，处以拆迁补偿安置资金1%的罚款；

（二）1年以上1年半以下的，处以拆迁补偿安置资金2%的罚款；

（三）1年半以上的，处以拆迁补偿安置资金的3%的罚款。

第五十一条拆迁人采取断水、断电、断气以及封堵道路等影响被拆迁人、房屋承租人正常生产生活等手段，迫使被拆迁人、房屋承租人与其订立拆迁补偿安置协议的，由市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门责令改正，予以警告，并可处以3000元以上30000元以下的罚款。

第五十二条拆迁人违反本细则规定进行项目转让的，由市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门予以警告，责令限期改正，并可处以10000元以下罚款。

第五十三条拆迁人强行拆迁被拆迁人房屋的，由市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门责令改正，予以警告，并处以10000元以上30000元以下罚款。

第五十四条对本细则规定的行政处罚，由市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门依照法律、法规的规定进行。处罚金额在3万元以上或者吊销拆迁许可证、拆迁资格证书的，当事人有要求举行听证的权利。

当事人对行政处罚决定不服，可依法提起行政复议或者行政诉讼。当事人不申请复议，也不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第五十五条市房屋行政管理部门、市拆迁管理办或者区、县拆迁行政管理部门违反本细则规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对拆迁安置违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十六条在拆迁安置过程中，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》规定的，由公安机关依法处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章附则

第五十七条本细则自2004年6月10日起施行。

1994年8月25日西安市人民政府制定公布的《西安市城市建设拆迁安置实施细则》同时废止。此前，已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目，按照原批准的拆迁实施方案执行。

发布部门：西安市政府

发布日期：2004年05月10日

实施日期：2004年06月10日(地方法规)