咸宁市中心新区开发项目可行性研究报告

一项目概况 (5)

1.1项目概况 (5)

1.1.1位置 (5)

1.1.2面积 (7)

1.1.3地块分部状况 (8)

1.1.4项目周边交通情况 (10)

1.2. 项目用地条件 (10)

1.2.1道路 (10)

1.2.2给水 (10)

1.2.3排水 (10)

1.2.4用电 (10)

1.2.5通信 (11)

1.2.6有线电视 (11)

1.2.7燃气 (11)

二咸宁总体经济发展分析 (12)

2.1咸宁市基本情况 (12)

2.2咸宁市经济发展概况 (13)

2.3咸宁市产业发展概况 (14)

2.4咸宁市交通概况 (15)

三城市总体发展战略 (16)

3.1城市区域定位 (16)

3.1.1构建武汉城市后花园 (16)

3.2城市发展战略目标与构想 (16)

3.2.1咸宁在武汉城市圈中的定位 (16)

3.2.2咸宁在武汉城市圈的建设目标 (17)

3.2.3咸宁市建设生态城市的构想 (17)

3.2.4咸宁市建设生态城市的目标 (17)

3.3中心新区发展前景 (18)

3.3.1城镇体系建设现状与问题 (18)

3.3.2市域人口现状及预测 (18)

3.3.3市域城镇化水平现状及预测 (19)

3.3.4市域城市化水平现状及预测 (19)

四项目周边区域分析 (20)

4.1咸安区 (20)

4.2咸宁市温泉经济技术开发区 (20)

4.3咸宁温泉区 (20)

五咸宁市房地产市场发展分析 (22)

5.1咸宁市房地产市场总体分析 (22)

5.1.1房地产发展现状及发展趋势 (22)

5.1.2房地产消费群体、消费特征及消费水平 (22)

5.1.3供需分析 (23)

5.1.4价格分析 (24)

5.2咸宁市住宅发展总体分析 (25)

5.3咸宁市政府对房地产的总体发展规划设想 (25)

六咸宁土地市场分析 (27)

6.1咸宁市商住开发用地概况 (27)

6.2咸宁市土地现状及发展规划 (27)

6.3商住土地供需情况分析 (28)

6.4咸宁市潜在可开发土地区域分布 (28)

七项目优劣势分析 (29)

7.1优势 (29)

7.2劣势 (30)

7.3机会 (30)

7.4威胁 (31)

八项目定位及开发模式 (32)

8.1项目定位 (32)

8.2开发模式 (32)

8.3客户层定位 (34)

8.4价格定位 (35)

8.5定价依据 (36)

8.5.1总体依据 (36)

8.5.1经济适用房定价依据 (36)

8.5.2中高档住宅定价依据 (36)

8.5.3低密度住宅定价依据 (37)

8.5.4商业用房和楚文化用房定价依据 (37)

九项目开发与销售计划 (38)

9.1项目开发计划 (38)

9.2项目销售计划 (39)

十项目经济效益评估 (40)

10.1 测算参数选取 (40)

10.2 总投资金额与总收入 (41)

10.3 利润率 (41)

十一项目敏感性分析 (42)

11.1 第一期投资 (42)

11.2 第二期投资 (42)

11.3 敏感性分析 (43)

11.3.1 成本变动 (43)

11.3.2 价格变动 (43)

十二项目风险分析 (44)

12.1 宏观政策风险分析 (44)

12.2 市场风险分析 (45)

12.3 操作风险分析 (46)

十三项目战略意义 (47)

十四结论与建议 (48)

一项目概况

1.1 项目概况

1.1.1位置

本项目位于经湖北省政府审定的咸宁市城市规划的中心区域。北起文笔大道，南至咸宁大道，西起长安大道，东至银泉大道，占地面积约10平方公里未开发区域内的三条今年将开工的道路（青龙路，金桂路，十六潭路）两侧。

本项目外围四面全部均已经开发建设：西北面与咸安区相连，东南面与咸宁市委、市政府所在的温泉区接壤；东北面和西南面是温泉经济技术开发区。

本项目距武汉市中心区约70公里，本项目的南北两端距京珠高速公路咸宁南北出口各10公里。新建的武广客运高速铁路咸宁站在本项目的北端1.5公里；现有的京广铁路咸宁站在本项目的西北2公里。(见图1－1、1－2、1－3)

图1-1：咸宁市位置图咸宁市

图1-2：咸宁市与武汉位置示意图

图1－3项目区域图

1.1.2面积

本项目总占地面积约138万平方米，约合2073亩（以最后测量土地面积为准），可实际开发面积是整个中心区的面积扣除区内的自然保护区青龙山、浮山、十六潭公园三座山林和已获得合法开发手续的建筑物以外剩余土地。具体位置在区域内青龙路两侧未被征用的约1107.6余亩土地，金桂路范围内未被征用的约370余亩土地，十六潭路未被征用的约595.5余亩土地。

长江开发区

温泉开发区

图1-4项目地块分布示意图

1.1.3地块分部状况

本项目由五块地(以A ，B ，C ，D 区分)构成，A 地块位于青龙路以北，B 地块位于青龙路以南；C 地块位于金桂路与金桂北路交叉口；D 地块位于十六潭路北测（见图）。 A 地块：占地面积657.6亩,位于青龙山南与沿青龙路北之间的狭长地带，整个地块较

为平坦、略有起伏；

B 地块：占地面积450.3亩，位于青龙路南侧与A 地块相望；

温泉区

市委市政府十六潭公园

温泉开发区

D 地块

长江开发区十六潭路 C 地块 C 咸安区

城市中心新区

银泉大道

B 地块长安大道

金桂路

浮山

A 地块

青龙路

青龙山

C地块：占地面积370亩，位于金桂路与金桂北路交叉口；

D地块：占地面积595.5亩，位于十六潭路北测与十六潭公园隔路相望。

图1-5十六谭路地块分布图

图1-6青龙路地块分布图