湛江市某住宅小区可行性研究报告_secret

第一章前言

一、项目概述

1．项目名称：

2．项目承办单位：

3．项目主管单位：

4．项目建设地点：

5．建设性质：新建。

6．项目建设期：二年。

7．主要建设内容：

8．项目投资： ******安臵房建设项目总投资51988.32

万元。

二、项目建设单位概况

****市****投资（集团）有限公司是****市人民政府的直属国有独资企业。受****市人民政府授权，****市****投资（集团）有限公司和****市土地储备中心实行“两块牌子、一套人马”的运作模式，统一负责全市土地的收回、收购、统征、净化和开发。****市****投资（集团）有限公司统一实施城市重大基础设施项目建设，统一经营其他城市国有资产。公司的宗旨与目的在于深化城市土地资源、基础设施、公用事业及相关国有资产的经营管理体制改革，积极实施经营城市战略，运用市场机制，建立多元化的城市建设融资渠道和投资格局，确保国有资产保值、增值，促进城市现代化建设与发展，不断提升城市的功能和形象，为把

江州建设成为环境优美、交通便利、社会充满活力、经济发达的现代化城市这一长远目标作出贡献。

三、可研项目编制单位概况

江西省***设计研究院成立于1985年5月，经营范围主要有城市规划编制、建筑工程设计、建筑工程技术咨询、室内装饰设计、工业与民用建筑工程监理等。1990年我院建筑设计业务通过国家全面质量管理达标验收，并具备城市规划编制资格。目前，建筑工程设计为甲级资质，城市规划编制持有建设部颁发的甲级、工程设计甲级具备资质。我院现有城市规划、建筑、结构、园林、道路、环保、装饰、给排水、供暖与通风、电气电讯、计算机、工程经济、工程监理、财会等各类专业技术人员87名，享受省政府颁发政府特殊津贴的高级技术专家3名。具有国家一二级注册建筑师、国家一二级注册结构师、注册规划师、注册公用设备工程师、注册监理工程师、高级规划师、高级建筑师、高级工程师等组成的专家方案设计和施工图设计审查小组。在工程设计上专业齐全，技术力量雄厚，拥有各类计算机组成的智能设计图库及网络，并配备了各种技术辅助设备。

我院自成立以来坚持“开创、求实、团结、奉献”宗旨。一贯秉承用户至上原则。贯彻“以质量求生存，以服务求信誉，以技术创新求进步，以科学管理求发展方针”，把握市场经济脉搏，深化内部机制改革，完善质量保障机制。不断提高技术水准，精心设计以提高效益水平。先后承担完成了省内外大量城乡规划、

工业与民用建筑设计，十多项规划、工程设计获得省内部级奖励，为国家和江西省建设事业作出贡献。

四、可行性研究报告编制依据

1．关于****市****综合整治拆迁安臵房建设项目建议书的批复（江发改投资[2006]203号）

2．****市****综合整治拆迁安臵房建设项目建议书

3．关于给****市****投资有限公司划拔经济适用房建设用地的通知（江政地[2008]20号）

4．建设项目选址意见书（编号：***）

5．规划设计条件通知书（编号：****2）

6．****市规划建筑审查专家办公室会议纪要（江规建专审[2008]43号）

7．《****市城市总体规划》纲要（1996—2010）

8．关于编制****市****综合整治拆迁安臵房建设项目可行性研究报告的委托书（****市****投资（集团）有限公司）9．****市****投资（集团）有限公司关于****市****综合整治拆迁安臵房建设项目规划设计方案的说明文件

10．《建设项目经济评价方法与参数》（2006年第三版）

11．《投资项目可行性研究指南》试用版（中国电力出版社）12．国家及省市颁布的有关行业规划、产业政策、法规

13．相关的资料文献及网络信息。

五、项目主要技术经济指标

本建设项目的技术经济指标有：项目总投资构成指标；资金来源及筹措指标；财务估算指标、项目运营评价指标、国民经济评价指标及社会评价指标等。详见下表

主要技术经济指标

万元

年上缴营业税及附加费万元

万元

六、研究结论与建议

1．该项目建设符合国家及省市的产业政策，符合社会和经济发展战略目标。改革开放使江州的经济快速发展，西部大开发战略的实施，使城市建设日新月异，为促进城市现代化建设，满

足人民日益增长的物质、文化、生活水平的需要，完善城市基础设施建设，加快进行旧城改造步伐，改善该地域的生活环境，建设本项目是必要的、适时的。

2．项目建设所需要的各项市政配套均可解决，为项目建设创造有利条件。

3．经济评价结果表明，项目经济效益略有赢余，社会效益和环境效益显著。

4．拟定建设规模和方案切实可行。

综上所述，本项目财务评价指标达到政府房屋微利行业基准指标，随着开发项目工程的实施，将进一步改善江州关市八里屯区人民居住生活环境及政府安臵需要，提到人民生活质量，并将进一步推动地方经济和城市化进程的发展，造福当地人民，建议尽早实施。

第二章项目建设地区概况

一、地理概况

****市处在中国陆地域版图的几何中心，即北纬34°，东经 103°40＇距西北其他四省（自治区）的省会平均距离最近。

市区南北，群山环抱，东西黄河穿流而过，枕山带河，依山傍水，平均海拔1500米，具有盆地城市的特征。

二、气候特征

江州地处内陆，大陆性季风气候明显，特点是降水少，日照多，光能潜力大，气候干燥，昼夜温差大，年日照时数为2600小时，无霜期为180天，年平均降水量在250~350毫米，并集中分布在6~9月。年平均气温9.1℃。

三、地形地貌特征

****市位于黄土高原西部的黄河河谷盆地内，周围群山环绕。市中心海拔约1520m，南北两山相对高度为600m，黄河自西向东贯穿全城，形成了一个东西长约35km，南北宽约2～8km的带形哑铃状的河谷盆地

四、水资源概况

****市域内水资源低于全国平均水平，但入境水资源丰富，贯穿市域的黄河的入流量达337亿立方米，且水量稳定，各季不封冻，含沙量也较小，可满足城市工农业用水和生活用水。初测全市每年地下水达9.6亿立方米。

五、区域人口概况

****市辖皋江、中江、中铝三县和城关、八里屯、中铝一、安臵、东方五区，61个乡镇、51个街道办事处、353个社区居委会、783个行政村，总面积13085.6平方公里，城关、八里屯、中铝一、安臵、东方五区构成****市区，城市面积1631．6平方

公里。全市常住人口331.01万人。户籍总人口322.28万人，其中，市区人口210万人。在户籍总人口中非农业人口201.63万人，比上年增加3.1万人；农业人口120.65万人，比上年减少

0.09万人。

六、交通运输条件

****市境内有4条铁路干线，东为陇海线、西为江新和江青线、北为包江线、铁路营运里程356公里，其中电气化里程222.8公里；

****市境内公路网，有国道6条，省道5条，县道13条，乡道32条，公路总里程1952公里。公路枢纽以江州为中心；11条纵横干线为框架，辐射全省的网络。以客运为主的汽车站有9个，其中江州汽车站和西站规模最大；现有集装箱中转站和中转库各一个，年货物量为15万吨。

民航江州中川机场是全国重要的航空机场之一，是甘肃的空中交通枢纽。中川机场为民用二级机场，距市中心75公里，可起降中短程干线客机。现有38条航线。

七、城市建设

****市以三版城市总体规划为龙头，实施“东扩西进、南伸北拓”战略，探索出环境立市、特色建市的****道路，不断完善城市综合服务功能。在路桥工程、城市给排水管网、燃气热力管网、电信电力管网建设中取得了显著成绩。近几年实施的多项城市基础设施建设项目，小西湖、银滩等6座黄河大桥建成已投入

使用，南、北滨河路等道路拓建也已完成。城市自来水生产能力130万吨/日，污水处理能力19.1万吨/日。城区大气污染综合整治工程积极推进，清洁能源改造力度加大，天然气用户发展到近30万户，大气环境质量有了新的改善。

八、社会经济概况

****市2008年全市实现生产总值846.28亿元，比上年增长11.51％，增幅较上年回落0.99个百分点。其中，第一产业增加值28.1亿元，增长5.71％；第二产业增加值398.25亿元，增长11.43％；第三产业增加值419.93亿元，增长11.96％。三次产业比例为3.32∶47.06∶49.62。非公有制经济增加值287.62亿元，增长20％，占全市GDP的比重为33.99％。

全市固定资产投资完成431.98亿元，比上年增长20.46％。

全市实现社会消费品零售总额395.04亿元，比上年增长17. 03％。

全市完成大口径财政收入152.44亿元，增长19.05％；一般预算收入50.86亿元，可比口径增长25.44％。一般预算支出99.56亿元，增长19.52％。

城市居民人均可支配收入11676.77元，比上年增长13.6 8％；农村居民人均纯收入3502.73元，比上年增长12.89％

第三章需求分析及市场预测

一、市场需求分析

(一)市场调查

1.2008年我国房地产市场整体情况

2008年，在国际金融危机的形势下，中央政府以审慎灵活

的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。

2.2008年我国房地产市场供应分析

2008年，竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程，竣工面积、新开工面积和施工面积涨幅分别由年初的31.6%、27.2%和32.1%下降到1-11月的6.1%、5.4%和17.7%， 1-11月新开工面积8.4亿平方米，超过销售面积71%，而施工面积25.5亿平方米，相当于前三年平均销售面积的近4倍，假设施工面积中四分之一已经作为期房销售，则剩下的仍需要市场消化3年。以户均100平方米、每户3人计算，如果全部竣工后，可以为市

场提供2550万户，7650万人的新增住房，可见尽管供应指标涨幅回调，但市场供应压力仍较大。

3.2008年商品房销售量分析

2008年1-11月的销售面积比2005年同期增长13.3%，比2006年增长6.6%（由于统计口径的变化，我们不考虑2005年以前的数据）。如果不考虑2007年这个特殊因素的话，可以看到2008年销售面积仍处上行趋势，只是增长幅度有所下降。

图5:2001年-2008年11月销售面积及增长情况

（数据来源：国家统计局、中国指数研究院）

为对2008年的销售量下滑这一现象分析得更加透彻，我们对2006年-2008年这三年前11个月的住宅日均销售套数进行分析，其中2006年和2007年的套均建筑面积是以2006年和2007年全年的住宅销售面积除以住宅销售套数得到，而2008年套均建筑面积是以中国指数研究院对国内主要城市的2008年前11个月住宅成交的监测数据计算得出。我们可以看到，2008年前11个月日均销售住宅约1.3万套，比2007年同期下降了12.5，与2006年同期相比，增长了12.8%，年复合增长率在6.2%左右，

可见，如果不考虑过热的市场带来的销售量大幅上涨的2007年，仅与2006年比较，2008年销售量增长仍处于合理的区间。另外从这些数据也可以看到，2008年销售面积的下降，一个重要的原因是套均面积的下降，或者说中小户型住房比例的增长，中小户型住房在总价上减轻了购房者的压力，也有利于节约资源和能源，这一点与国家的调控方向是一致的。

4.房地产市场供求关系分析

由于供给类指标的快速增长，2008年商品房销竣比一路下跌，由08年上半年的1.53下降到1-11月的1.40。应该注意的是，尽管销竣比仍然超过了1，但由于中国的商品房销售面积中以期房为主，静态的销竣比往往无法表现当前的供需状况，所以我们采用施工面积/销售面积这个指标，对市场进行分析：2008年1-11月商品房施工面积/销售面积高达5.2，而2006年、2007年同期该比例分别为3.8和3.6，同时1-11月商品房空臵面积达到1.4亿平方米，同比增长了15.3%。可见在需求变化不大的情况下，供给指标的大幅增长，使得房地产市场供求关系出现了一定程度的逆转。

5.房地产市场产品价格分析

从价格来看，通过环比指数这个指标可以看到，房屋销售价格实际上已经从8月份开始下降，连续四个月房屋销售价格环比指数持续低于100，该指标低于100，说明房屋销售价格比上个月出现了下跌。9月、10月房屋销售价格环比指数分别为99.9

和99.7，11月进一步跌到99.5，价格下跌幅度有所扩大。我们通过同比指数这个指标可以看到，2008年1月，房屋销售价格同比指数为111.3，2008年2-11月，该指数一路下滑，由年中的108.2，进一步下滑至10月的101.6，由于这个指标超过100，就意味着与去年同期比仍为增长，说明房价比上几个月有所回落，但绝对值并没有回落到2007年10月的水平。

同时，在全国整体平均房价环比下跌的形势下，不同城市房价表现不同，2008年3季度七十个大中城市房地产价格指数表明，北京3季度房价比去年同期增长了8.7%,上海增长5.3%，而深圳和广州则分别下降了6.8%和1.4%。从目前的数据来看，预计4季度各城市房价或增幅还会有所下调。北京、上海、深圳、广州这4个城市的房价收入比分别高达14、11、13、13(年初数据)，相对于居民收入，房价水平仍然偏高，以自住型购房为主的理性市场需要一个理性的价格来支撑。

(二)房地产业发展前景分析

1.国家和地方政府的“保增长”政策对房地产业的影响分析

作为支柱产业，3季度房地产市场的快速下行趋势引起了国家以及地方政府的高度重视。国家调控政策从上半年的“抑制过热”转为下半年的“维稳”，中央和地方采取了降低税费、利息和购房首付、购房财政补贴等积极的财税政策稳定市场：央行连续5次降息、财政部下调居民首次购房契税至1%……地方上，上海、沈阳、长沙、福州等城市降低了交易税费；西安、南京、

宿迁、杭州等城市则实行了购房的财政补贴。加之部分开发商对销售价格进行合理的调整，这些努力都有助于刺激市场的交易量，对稳定市场具有积极作用。

2. 房地产行业内部调整分析

目前房地产市场的调整，既有国际国内经济大环境的影响，同时也要看到，中国房地产市场经过了近10年的快速发展,本身也有调整的需要，特别是房地产行业要健康发展，必须挤出体内过多的泡沫。从这个周期来看，楼市已经处于冬季，但中国房地产市场内在需求的旺盛，以及经过政府及时准确的政策以及各方面的努力，完全可以使房地产市场不出现大起大落，可以说虽然到了冬季，但“这个冬天不太冷”。国家的政策有保有压，保护有利于房地产市场健康发展的因素，打压不利因素，所以也可以说这个冬天是杀灭细菌酝酿生机的冬天，而不是毁灭性灾难性的冬天。

3.****市房地产业发展前景分析

为贯彻落实国家扩大内需促进经济平稳较快增长的措施精神，进一步完善房地产市场调控政策，积极应对金融危机对房地产业的影响，合理引导住房消费，促进我市房地产市场持续、健康、平稳地发展，根据中央、省上的有关规定，结合我市实际，2009年1月15日，****市政府正式出台了《关于促进房地产业持续健康发展的意见》。其中有鼓励自住性购房消费、减免房地产交易税费、房地产开发企业所得税由按月预缴调整为按季预

缴、暂缓执行土地增值税汇缴清算、提高公积金的贷款额度、督促落实信贷政策、加大土地供应调控、加大保障性住房建设规模、放宽购买商品住房的落户条件、适度调整套型控制标准、鼓励开发企业建设节能环保型住宅、合理调整收费政策、简化项目审批环节、强化政府稳定房地产市场的职责、加强房地产市场监管等方面共16条新政策。市政府强有力的措施对保障我市房地产业

健康发展起着重要的作用。

(三)项目建设地区需求分析

1．城市现代化建设与房地产需求分析

江州是江西省的政治、经济、文化中心，是古丝路重镇，新亚欧大陆桥的交通枢纽，近年来，随着国家产业政策的调整，特别是西部大开发战略的实施，对江州经济发展产生了积极的推动作用，市场繁荣，政通人和，物质文明和精神文明同步发展，市民对城市基础设施建设、城市环境建设要求越来越高。同时作为建设中的西北商贸中心，正以积极的改革姿态面向世界，发展外向型经济是江州既定的经济发展战略目标，西部大开发给江州大发展带来了良好的机遇，随着软硬环境建设的逐渐改善，城市功能的极大完善，城市形象和品位得到提高，投融资渠道日益拓宽，招商引资工作不断向纵深发展，越来越多的投资创业者纷纷投入江州，建设江州。快速、高效、完善的城市化建设，向社会提供发大量的就业和发展机会，促进着房地产业的发展。

2.****市房地产市场需求分析

江州商品住房建设与其他城市相比，有一定的差距，但是商品住房的用量仍很大，中高收入的家庭，大多需要购买商品住房。另外有一部分购买群体是在上世纪八、九十年代第一批购房者，随着住二级市场的全面开放，大多数都在进行第二次购房，购房目的：一种是对经济价值较高的住宅进行房产投资，另一种是选择环境条件好，设施完善具有良好的居住条件的住房来改善自身的居住条件。因此房地产的需求有一定的市场空间。

3.****市房地产买方市场分析

通过街头随机调访，五年内准备购房的都市人占调查城市总体的34.9％，其中首选购买经济适用房，预购经济适用房多在70－90平方米之间，可承受价格以每平方米2500－3200元为主体。经济适用房购房资金将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。购买经济适用房群体多数经过一个较长时间资金积累已经达到具备购买能力，其目的使生活、生存质量得到改观。

4.****市房地产买方群体分析

能过对近二年（2007年——2008年）已购房者的人群调查统计，其数据显示，25－34岁的人占购房人群的36％，位居榜首，而35－44岁的人群比例为20.3 ％，位居第二。总体购房人群以本科上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于商贸、金融、政府机关及教育文化领域。辅之以中高级技术人员、商业／服务业个体经营户、公司中级经理居多。

5.****市房地产买方能力分析

****市房价一般在3800元---4600元一平方米之间，购一套80平方米的房子，首付大约10.1万元，按揭15年每月还款额大致要在1420元左右，目前，大多购房家庭月收入在4200元---6500元之间居多数。

二、经济适用房的需求分析

我市自1998年开始实行经济适用住房制度以来，已累计建设经济适用住房937万平方米、11万套，其中“十五”期间862万平方米，先后建成了“金轮花园小区”“润安小区”、“辰光小区”、“东岗世纪新村”等一批设施配套、环境优美的经济适用住房小区。经济适用住房建设明显改善了居民的居住条件，促进了城市基础设施建设，改善了城市面貌。同时，经济适用住房建设累计投资103亿元，有力地拉动了关联产业的发展。通过建设经济适用住房，缩小了城市不同群体之间的住房差距，使住房社会矛盾得到了一定的缓解。江州经济适用房建设与其他城市相比，有一定的差距，数量较少，而****市经济适用房的用量很大，中低收入的家庭，大多需要购买经济适用房

为切实解决社会中低收入居民家庭住房问题，从2006年开始，市政府调整了经济适用住房建设方式，加大了统一建设力度。去年，市政府确定为民办实事，统一建设经济适用住房50万平方米，实际开工建设64万平方米。为此，市政府确定统一建设经济适用住房100万平方米，分解到城关区、八里屯区、安臵区、

中铝一区和市城投公司建设实施，即城关区15万平方米、八里

屯区50万平方米、安臵区30万平方米、中铝一区15万平方米、市城投公司25万平方米，合计135万平方米，超计划35万平方米。

全面建设小康社会，要求住房从满足生存需要、实现向舒适

型的转变。基本做到“户均一套房，人均一间房、功能配套、设

备齐全”。而项目建设地区周边居民，离这个标准还差的很远，

有70---80%的居民达不到这个标准，因此，这一带的居民急需

要住房的改善。从居民的要求来看，要多层住宅的比较多，高层

的较少。目前江工坪地区没有成规模的经济适用房小区，从布局

合理的角度来说，该经济适用房住宅小区的建设，可以满足周边中、低收入家庭的需要。

三、市场预测

(一) 2009年中国房地产市场预测

1.房地产市场成交量回升，价格将进一步回归理性

以目前的房地产销售能力来看，土地市场的存量以及施工面积共能为市场提供6年以上的新增供给，2008年房地产各项供给指标对市场形成较大的压力；而从需求指标上看，2008年销售量相对正常年份平稳增长，尽管1-11月虽然部分城市销售量环比出现较大的增长，但与2007年过热的销售量相比，大部分仍处于下跌状态。供过于求的局面已经形成，但供过于求不是需求太少，而是有效需求太少，广大市民自住型购房需求被不合理的房价所阻挡。如果价格

进入合理的区间，通过合理调控市场，必然出现供求两旺的局面。

从目前市场情况来看，大部分城市的房地产市场对于价格非

常敏感，很多楼盘，由于定价比较合理，几乎在开盘时即销售一空。在这种情况下，理性的开发商必然要顺应市场潮流，合理调

整价格，加大促销力度。预计2009年房地产市场成交量回升，

价格将进一步回归理性。

2. 自住型购房继续强劲增长，其中改善型购房将成为市场

生力军

2008年10月27日，央行将商业性个人住房贷款利率的下

限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

同时央行从9月开始，连续5次下调存贷款利率。中国指数研究

院的调查表明：自住型需求购房者70%以上是需要贷款。而这些

措施从降低首付和月供，有力的支持了自住型需求。加之2009

年房价调整到合理的区间，必然会使自住型购房更加强劲增长。

2008年12月21日国务院办公厅发布的《关于促进房地产

市场健康发展的若干意见》规定，“对已贷款购买一套住房，但

人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改

善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通

自住房的优惠政策。”明确了国家鼓励改善型购房的导向，随着

中国经济的发展，居民收入水平提高，进一步改善住房条件已经

列入很多市民的日程，但由于房价过高，以及交易费用等的原因，很多改善型需求并不能得到满足。预计2009年国家将进一步出

台鼓励改善型购房的政策，降低交易成本，不仅通过市场，同时也通过保障性住房，满足改善型购房的需求，改善型购房将成为市场生力军。

3. 国家和地方政府将加大对房地产的支持力度

在国际金融危机的环境下，中国必须提高内部投资和消费需求，才能确保经济的稳定发展。而房地产投资达到国内生产总值的十分之一，对于经济稳定具有十分重要的作用。要落实中央经济工作会议上的“保增长调结构促发展”，就必须保证房地产保持一个合理的增速。为保障整体经济的稳定，2009年国家和地方政府将加大“救市”力度，但手段将更加灵活审慎。如进一步降低交易税费、下调贷款利息、购房退税、鼓励部分购房者合理的投资需求、鼓励开发商适度调整销售价格等，但也不排除在房价出现大跌的时候，出台政策“托市”，包括以财政资金购买商品房用于廉租房等手段，毕竟房价的大起大落都不符合国家调控政策的本意。

(二)2009年项目建设地区房地产市场预测

1．****市房地产住宅市场分析

改革开放三十年来，特别是经过国际金融危机和国家宏观经济调整，使我市住房建设走向持续健康发展的道路，以住宅为主的房地产业已成为我市国民经济的重要产业，对拉动全市经济增长、推动城市化建设以及改善人民居住环境发挥了重要作用。2008年度全市商品房销售面积133.14万平方米，使城镇居民住

房条件得到很大改善。

#住宅

经过2007年宏观经济调整和2008年的国际金融危机，在国家宏观政策的作用下，房地产业从以往的停止不前，开始回暖，房地产增幅较上年有所增长。目前，江州房地产市场总体运行正常，市场供求两旺。

2．目标群体购房预测

通过市场调查可以看出****市房地产买方的重心在年轻一族。这一组人群中，63.6％为已婚，其中介于21－35岁的占43.7％，介于36－45岁的占30.4％； 34.7％为独身，其中