水果、蔬菜农副产品综合批发市场项目可行性报告

第一章总论

一、项目概况

1、项目名称

水果、蔬菜、农副产品综合批发市场建设项目

2、建设性质

新建

3、项目承担单位

东丰县丽梅商贸有限公司

法人代表：于丽梅

所有制形式：民营

4、项目主管部门

东丰县商务局

5、建设地点、规模、期限及建设内容

地点在东丰县东丰镇通山街盛京府邸售楼处西北测，占地面积25400平方米，建筑面积38420平方米，建设期限为2014年1月至2014年12月。

本项目建筑将采用砖混框架结构，建筑物均为三层，地下

一层为保鲜库，地上一层为大型水果、蔬菜、农副产品交易批发市场，二层划为综合管理服务、餐饮、大型超市区。拟将该市场区内划分为农产品交易管理综合区（含电子商务、商品检验、办公等功能），蔬菜交易区、水果交易区、粮食、农副产品交易区以及仓储区、停车场等六个功能区域。

6、项目申报单位及法人代表

项目申报单位：东丰县丽梅商贸有限公司

法人代表：于丽梅

7、投资规模及资金筹措：

项目总投资11280万元；

其中：

建设用地征用费：880万元

建筑工程费：8126万元

设备购臵费：1681万元

安装调试费：53万元

其他费用：40万元

不可预见等费用：500万元

项目投资全部为自筹。

8、项目辐射范围及带动能力

该项目建成投入运营后，可直接吸纳经营业主350户，加

入到市场经营中来，从而带动全县50个行政村、160个自然屯广大农户发展农副产品生产，成为吉林省中南部地区农副产品交易集散地，依靠四白铁路、吉林至沈阳，长春至梅河口两条高速公路；四平至白山一级公路从东丰镇区穿过的交通优势，最大的辐射周边辽源市、伊通县、磐石县、辉南县、梅河口市、通化市、东辽县、柳河县、西丰县、清源县等区域，逐渐发展成为吉林省中南部农副产品集散中心。

9、主要技术经济指标

项目主要技术经济指标表

二、可行性研究报告编制依据

1、国家财政部《关于农业综合开发的若干意见》；

2、国家农业综合开发多种经营项目可行性研究报告编写大纲；

3、吉林省人民政府办公厅吉政发[2004]10号文件《吉林省现代化中药及生物制药基地建设发展纲要；

4、农业部文件。农发[2003]15号《关于在全国创建第二批无公害农产品生产示范基地县和出口示范县的通知》；

5、农业部文件。农市发[2003]14号《关于批准第九批农业部定点市场的通知》。

6、《吉林省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

7、《东丰县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

8、《东丰县城市总体规划》；

9、项目业主单位提供的其他相关资料；

10、国家和吉林省及东丰县有关民用建筑设施建设方面的法律、法规及相关技术规范、标准、定额等

三、综合评价和论证结论

东丰县是辽源市农林副特产重点产区，其产品无论从质量上还是数量上均排在全市各区县前列，交易量大，吸引全国各地客商。项目新建的农副产品批发交易市场依托产地资源优势，扩大市场规模，增加农副产品交易大厅面积，扩建集市交易场所，增设冷冻、保鲜库、普通库房、化验设备和信息发布设施，和农民联合建立无公害农产品生产基地，能够实现有偿服务，合同收购，自愿联合，自主经营。市场为农民提供技术支撑、专用物资、价格信息、交易场地，提供产前、产中、产后服务，建立技术档案，保证产品质量，为加工企业供应优质原料，市场成为种植业的龙头，直接带动8000多户农民致富，激发农民积极性，扩大基地面积，辐射周边地区。市场是种植业和加工业之间的纽带，将两端产业紧密地联系在一起，形成地区产业优势。市场又是孵化器，催生出经纪人和种植经营大户，催化农业专业化分工，优化产业结构，增加农民就业岗位，促进了农副产品产业的长足发展。

本项目符合国家产业政策发展要求，建设规模适当，条件完善，货源充足，前景广阔，经济效益和社会效益明显，是很

好的发展项目。

第二章项目建设背景及必要性

一、项目建设背景

我国农业发展进入一个关键时期，三农问题摆到一切工作的首要位臵。李克强总理在政府工作报告中提出：“解决农业、农村和农民问题，是我们全部工作的重中之重。”要求“采取更直接更有力的政策性措施，加强农业、支持农业、保护农业，努力增加农民收入。”东丰县政府根据国家和省、市要求，结合本地实际，把农产品生产、农业的产业化经营作为加强农业、支持农业、保护农业、增加农业收入的战略性主导产业，加大投入、优化政策、创新环境、加快发展，大力推进区域化布局、规模化生产和集约化经营。

国家政策的支持，更掀起了农业发展的潮涌之势，东丰县政府抓住享受西部大开发优惠政策和振兴东北地区老工业基地改造扶持政策的这一千载难逢的发展机遇，加大领导力度，高瞻远瞩，因势利导，全面规划，整体布局，建立多样化经营模式，多元化结构模式，创新生产方式，以工厂、市场为龙头带动，实施贸、工、农一体和产、供、销并举，敢为人先，开

拓创新，全面发展，瞄准农业科技市场和国际市场前沿，把现代化农业规模做强做大。

东丰县位于吉林省中南部,地处长白山系哈达岭余脉、松花江和松辽平原上游，属于半山区，素有五山一水四分田之称，位于东经125°3＇－125°50＇，北纬42°18＇－43°14＇；东南与梅河口市毗邻，西南与辽宁省清原县接壤，西部与辽宁省西丰县以山为界，北与伊通县隔河相望。平均海拔374米，幅员总面积2521.5平方公里。辖14个乡镇，全县总人口40万人，城区常住人口10万余人。特殊的地理位臵使我县成为吉林省南部的中心县城。吉林至沈阳，长春至梅河口两条高速公路在东丰境内通过，同时，东丰县又是我省亚热带气候特征较为明显的地区之一，气候温和，雨量充沛，无霜期长，水热同季，属丰收型气候，适宜多种农作物生长，富产优质稻米、玉米、水果、蔬菜等多种亚热带农产品，其中的早熟果蔬、反季性蔬菜，已成为我省“菜蓝子工程”中主要的蔬菜生产基地之一。为促进农业生产的发展，近几年来，东丰县已先后建起了一些小型农副产品批发市场。但由于多种因素的影响，致使这些农产品批发市场，还远未达到现代流通市场大流量、大吞吐、管理及服务手段先进、交易方式先进的要求，还不能适宜当前现代农业发展的需要。特别是随着农业及农村经济结构

的调整和农业产业化经营步伐的加快，要求农产品流通市场的交易规模和交易方式以及服务及管理手段要相应的予以提高和改进，以适应当前现代农业发展的需要。随着流通市场的发展和市场交易规模及幅射范围的逐步扩大，东丰县现有的一些农副产品批发市场内的服务功能及设施已显落后，交易场地也显狭窄、拥挤，交易规模普遍偏小，交易品种也显偏少，市场管理方式也显落后，场内大部分交易方式还停留在较传统的交易模式上，使市场幅射范围受到一定的限制。尤其是在国家强调要加强对流通市场的整顿，规范流通市场管理，杜绝假冒伪劣产品进入流通市场，防止有毒有害商品侵害消费者利益的时候，更显我县现有的一些农产品批发市场在流通设施的布局、建设和管理方式以及农产品质量安全检验、检测等方面的不足和不完善。我县现还没有一个较规范化、标准化、设施完善配套、交易方式先进、货物吞吐量较大的大型农产品批发市场，不仅影响了该区域农产品顺畅、快捷地流通，而且还影响了对该区域农业生产结构的调整和推动农业产业化经营及农民收入明显增加促进作用的发挥。还未形成市场牵龙头（企业），龙头带基地，基地连农户的良性发展格局。此外，由于对现代物流管理技术、自动化技术和信息技术的应用基本上还处于未开发状态，因而使该区域现有农副产品市场的管理及服务技术

还远未达到标准化、规范化的要求，进场从事各种农产品交易活动的客商对各种信息资源的利用，还未达到应有的水平，尤其是利用网络开展远程网上交易的活动还未开展，使市场内商品流通的组织化程度和集中度不高，影响了交易规模的进一步增大和交易范围的扩大，同时也影响了农产品生产基地和消费群体间的信息沟通，使市场信息不能及时反馈到农产品生产领域和消费领域，不能充分发挥市场对农业生产及农产品加工的导向作用。

正是基于上述一些理由，辽源市自然人于丽梅拟投资该项目，在县政府的积极支持下，提出按规范化、标准化、功能设施配套齐全，交易方式及管理手段先进，交易品种及交易规模较大，市场幅射范围广的综合性农产品批发市场模式，在东丰镇通山街盛京府邸售楼处西北侧，新建一个区域性的综合性农产品批发交易市场，并使其成为在周边区域农产品批发交易流通领域中，能起中心作用的较现代化的大型农产品批发市场。

二、项目建设必要性

当前，农副产品销售过程中存在的问题是地区总产量高，上市交易量小，大部是地头交易，农民信息传播不灵，不了解市场行情，交易盲目，缺乏规则，造成利益流失。种植之前缺

乏市场信息指导，带有盲动性，往往是去年啥值钱，今年就种啥，造成部分品种供不应求，部分品种相对过剩。种植过程中，为追求最高产量和最大收益，不惜使用化肥、农药。日益抬高的世贸门槛挡住了化学农药残留量超标的农产品进入，给下游加工企业的产品质量和外贸出口带来极其严重的制约，影响了现代化农业的健康发展。

同时，加之农民生产技术指导跟不上、种苗退化、病虫害问题、科学管理问题也得不到及时解决。产品收获时，商贩粗放经营，不能进行科学地初加工整理和合理储存，有的甚至有意逃避检测化验，优劣混杂，使一些劣质甚至霉变的农副产品流入市场。

市场经济要求人们必须改变观念，创新意识，要求种植业、商业、加工业成为一个有机整体，互相配合，协调一致，坚持贯彻农副产品无公害化“关口前移”的指导方针，采取切实可行的政策措施，推进农副产品市场建设，把有形市场载体做大做强，使资源优势转化为商业优势、经济优势。

建立规范化、标准化的农产品批发市场，不仅可使农产品迅速地由生产领域向消费领域转移，使农产品更顺畅地由生产区域流通到消费区域，及时满足广大消费者对优质农产品的需要，而且还可促进农产品生产能依据市场交易反馈信息，及时

对产品结构进行调整，使其品种、质量及数量能更好地满足市场变化的需求，从而也促进了农业生产技术水平及新产品开发能力的不断提高，避免因生产的产品质量及品种不符合市场的需要，或因生产的盲目性、随意性而给农民造成不必要的损失，从而挫伤农民生产农产品的积极性。由于流通环节减少了，因而可使流通费用和流通损耗相应降低，使产品价格在市场中更具竞争力，达到了平抑市场价格，稳定市场供给，调控商品流向，合理配臵资源的目的。

此外，随着农产品批发市场的不断壮大与发展，从事农资产品批发交易的流通企业和营销专业户将逐渐增多，这就为各类下岗职工和待业人员提供了更多的再就业或就业机会，从而使社会进一步稳定，下岗人员的生活也会因为重新就业而得到相应的改善。因此，从这些意义上看，建设本项目也是十分必要的。

总之，在东丰县县城中建设一个大型的、规范的、功能设施齐全、服务及管理水平较先进的农产品批发市场，对该区域新农村建设和农业及农村经济结构调整，推进农业产业化经营，发展现代高科技农业，尽快增加农民收入等均可产生积极的促进作用，同时也可使该区域农产品流通市场状况得到较大

的改善，对现代流通技术、信息技术及市场管理技术的推广应用，将会明显得以提高，其交易方式和服务功能也会明显得到改进，交易方式更为先进，市场服务设施更为健全，服务质量也会有较大的提高，可促使该区域市场流通体系向更高的台阶迈进。

随着社会的不断进步，人们生活水平的逐年提高，县城容量的逐年扩大，县城内急需建一个具有现代理念的大型综合性蔬菜、水果、农副产品批发零售市场，以满足百姓日常生活的需要。

该项目建成后，以其独特设计理念、独到建筑风格、科学合理的市场布局，将成为东丰县城内一道靓丽的风景线，对活跃东丰经济，提高居民生活质量，提升城市品位都具有十分重要意义。

第三章建设条件

一、市场所在位臵现状

建设地点位于东丰县东丰镇通山街盛京府邸售楼处西北侧，市场占地25400平方米。该地址位于县城西南角，在护城河与居民区中间，目前该地块上有12户居民住房。

二、建设条件

1、自然条件

东丰县位于吉林省中南部，辉发河上游，大柳河左岸。地处东经125°3'-125°50'，北纬42°18'-43°14'。现有城区面积7.6km2，规划区面积21.7km2。现有人口为10万人。东和梅河口市毗邻，南与辽宁省清原县接壤，西与东辽县、辽宁省西丰县以山为界，北与伊通县隔河相望。四梅铁路贯穿境内，集锡县四平至白山国家一级公路，东丰至长春高速公路，吉林至沈阳高速公路等多条干线纵横交错，四通八达。全县总面积2521.5平方公里。是五山一水四分田的低山丘陵区。

全县辖14个乡镇，229个行政村，总人口40.6万人，其中县城人口10万人。

东丰县已有一百多年的发展历史，以其区位优势、交通优势、资源优势和政策优势在改革开放的今天成为交通和商贸重镇。

2、气候

东丰县地处松辽平原，海拔高度200米以下，属中温带大陆性季风气候区。全年无霜期约140天，年降水量400～1000㎜，极值最低气温-36.3℃，最大冻土深度1.5m，极值最高气温45℃。年平均降水量672.9㎜，最大日降水量达111㎜，最

大积雪厚度为25㎝。常年主导风向为西南风。

3、水文、地质

根据项目区域地质资料，建设区场地内未发现新构造运动层以及活动性断裂板块等不良地质现象，场地是稳定和安全的。

地表水：根据东丰县水文站多年实测资料推算，该地区年平均径流深为383.5毫米；年平均径流量为8.6亿方方米，枯水年为5.6亿立方米，特大干旱年为2.3亿立方米。此外，过境客水年平均38.8亿立方米。

地下水：全区地下水质较好，经化验分析，地下水的矿化度一般小于0.5克/升，符合工农业生产和生活用水标准。场区内地下水对混凝土不具腐蚀性，但对钢结构具弱腐蚀性。

县城南部多高丘陵，中、北部多为低丘陵。丘陵浑圆，坡缓土薄，甚至岩石裸露。土陵上多为稀疏的次生杂木林或人工林，坡麓下为冲积洪积台地，经多年侵蚀风化，多呈波状或梁状，俗称“鸡爪岗”。台地上有密集的干谷和冲刷沟，地面破碎，林田交错、水土流失严重。黄泥河、桦树河、柳河、秀水河中下游等地，坡度10℃左右，耕地居多，荒山荒地较少。

4、社会经济条件

近年来，东丰县域经济快速发展。2012年，东丰县地区生产总值完成1120000万元，增长20.7％。农业总产值完成481600万元，增长11％。规模工业产值完成2030000万元，增长52.7％。固定资产投资完成920000万元，增长37.3％。全口径财政收入预计完成65000万元，增长24.8％。社会消费品零售完成287000万元，增长21.3％。城镇居民人均可支配收入实现15588元，增长16％。农民人均纯收入实现7310元，增长14.9％。城乡基础设施不断完善，城镇化水平进一步提高。统筹推进城镇化建设取得重大进展，“一中两翼”的城市发展格局突显。西城区建设成果显著。

东丰县是吉林省重要的粮食和特色农产品主产区和无公害农产品生产基地，总人口40.6万人，其中农业人口30.6万人，东丰县现有耕地面积110万亩、农副产品资源十分丰富。东丰县还被命名为全国“商品粮基地县”。

5、交通运输条件

东丰县区位优越，交通发达。距长春机场仅158公里，距沈阳机场268公里，四梅铁路贯穿境内。长梅高速、吉沈高速公路在东丰境内通过；四平至白山，东丰至草市，东丰至西丰等多条公路干线纵横交错，四通八达，交通便利。

6、地质条件与施工条件

地震基本烈度6度

最大冻土深度 1.8m

基本风压50kg/㎡

承载力8-30t/㎡

第四章市场分析与销售方案

一、市场前景分析

东丰县水果、蔬菜、农副产品综合批发市场建成后，预计五年内市场年交易量：各类土特产1500吨，食用菌1500吨，各类水果3000吨、蔬菜5000吨、粮食12000吨、其它500吨。

依据我县内类似市场当前批发交易的价格水平及全省其他农产品批发市场情况，作如下交易额预测：

近几年，人们饮食得到了极大的改善，围绕健康和饮食的因果关系，人们认识到吃得好的含义是吃得科学，吃得合理，特别是种植蔬菜受到化肥、农药威胁，人们希望反璞归真，欢迎纯天然、无污染的绿色食品，食“野”新潮悄然兴起，山野菜生长在自然生态良好的环境中，是理想的森林食品和绿色食品，以往自生自灭，沉睡山林的无名小草成了登上大雅之堂的药膳之宝，价格超出种植蔬菜的几倍，产品供不应求。

国际市场前景也十分看好，西方社会进入后工业发展阶段以来，工业三废污染、农药、化学残留物质给人民生活带来灾难，主流医学的弊端和化学药物的弱点，致使人们违病忌医，寻找新的医疗及预防途径。由于东丰县无公害农业发达，农产品产量充足，先后被批准为无公害农产品基地，保护原产地优势，扩大种植面积，加强销售流通环节已成为当务之急。

二、市场竞争优势

东丰县是我国山野菜、食用菌和中药材主要产地，种植面积广，货源充足，是许多名、优、特产如人参、鹿茸、天麻、五味子等产品的适生地区，占有地理优势、产品优势和规模优势；拉拉河乡有无公害标准化蔬菜示范基地，有种植、加工一条龙的产业优势；有公司＋基地＋农户生产模式的经营优势；市场建在产地的价格优势；东丰县又是我国商品粮基地县；著名长白山品牌的优品优牌优势；能够办成在全市乃至全省有影响力的农产品批发市场。

三、经营方案

各类干鲜山野菜，直接由客商销往全国各地和供外贸出口。干果松籽，供给当地果仁厂加工。中药材除当地制药厂消耗外，剩余部分由市场内各地客商销往安国、亳州、樟树、成都等各药市。各类蔬菜，除当地消耗部分外，大部分由客商销