2015成都春季房交会专题报告

[ 目录 ]

第一部分房交会背景

?经济背景

?政策背景

?行业背景

?成都楼市背景第二部分房交会基础

?展会概况

?成交效果

?现场观察

?结论分析第三部分预测走势

改革进入“阵痛期”，经济存在下行压力，货币深度宽松可期！

从国家统计局公布的2015年1季度数据来看，通缩稍有缓解但依然严峻，出口总额大幅下降，工业、投资、消费全面低于预期。下行压力主要来自于两个方面：1、国际方面，世界经济的贸易量复苏动力不足，一定程度上影响了我们的出口。2、国内方面，通过新动力的高速发展对冲改革带来的“阵痛”力度还不够，短期内难以弥补传统动力消退带来的影响。所以，经济目前处在新旧动力转接的关键阶段，存在下行压力。二三季度经济仍有内生下行压力。预计政策环境将进一步友好，货币宽松政策将继续加码，财政和基建投资则将发力稳增长。

8.0 7.7 7.6 7.7 7.8 7.6

7.7 7.7

7.4 7.4 7.4 7.4 7.0

6.4

6.6

6.8

7.0 7.2

7.4 7.6 7.8 8.0

8.2

2012-2015第一季度全国GDP 增速情况

备注：数据来源，国家统计局

房地产持续下跌拖累固投，政府欲加码基建投资对冲影响！ 19.6% 17.9% 17.6% 17.3% 17.2%

17.3% 17.0% 16.5% 16.1% 15.9% 15.8% 15.7% 13.9% 13.5% 19.8%

19.3% 16.8% 16.4% 14.7% 14.1% 13.7%

13.2% 12.5% 12.4% 11.9%

10.5% 10.4%

8.5%

0.0%

5.0%

10.0% 15.0% 20.0%

25.0%

2013-2015年1-3月全国固投和房投增速表全国固定资产投资增速全国房地产开发投资增速 1.2015年1-3月份，全国固定资产投资77511.25亿元，同比名义增长13.5%，增速比1-2月份回落0.4个百分点，增速继续放缓。

2.从2015年一季度不管固投还是房投都成近5年来的最低位置。从房地产投资额同比增幅走势以及固定资产投资的占比数据来看，房地产市场的一路下行，已经严重拖累了固投的增速。政府为保证宏观经济的“稳增长”，一个方面需要对房地产提振刺激；另一个方面，需要加码基建投资对冲房地产投资下滑。

利好频繁来袭，为“企稳楼市”腾挪最大政策空间

回顾2014-2015年房地产政策变化

1-4月

政策延续2013年从严基调 5-9月地方政策纷纷

放松 10月起 9月底“央四条”和10月初公积金新政，限购限贷进一步松绑截止2014年10月全国46个执行限购的城市中，仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚等五个城市未取消限购。 6 40

2015年2月28日中国人民银行宣布，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点 3月1日起，《不动产登记暂行条例》将正式实施，徘徊七年多的不动产登记终于进入实际操作阶段。 4月19日央行称自4月20日起存款准备金率降低1个百分点，创08年以来的最大力度降准，一次性向市场释放资金约1.3万亿，这是2月5日以来央行第二次降低存款准备金率。

从去年全年来看，中央对楼市的政策处于偏紧的状态，到四季度才有所放松，楼市出现了一定的回暖。但2015年第一季度房地产数据下行已经拖累了固投等经济数据，所以，在短短的4个月时间，楼市政策经历了5次政策提振，两次降息、一次降准、330房贷新政，再到2015年两会的政府工作报告提出支持居民改善性住房需求—政策出台的密集程度与力度，远超市场预期。

3月30日二套房贷首付降至四成营业税免征期限“5改2” 3月26日国土资源部与住房城乡建设部下发通知：户型可调整、用途可转换。

2015四川地方政策逐步放宽，全方位去化楼市库存

两会之后，多地政府响应政府工作报告中的相关指示，纷纷出台一系列的救市政策，四川房地产业占我省投资比重18%、对地方税收贡献超过36%。 2015年，为提振房地产市场，四川省地方政府也针对房地产市场推出多重利好政策。从汇合数据监测中心预测来看，房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，并有望出台税费减免，购房补贴等多种救市政策。

A 加强金融支持提高首套房住房公积金贷款额度 4月13日，四川省住房城乡建设厅、财政厅、人

行成都分行发布《关于进一步提高住房公积金使

用效率促进住房消费的实施意见》(以下简称意见)已获省政府同意，并由省政府办公厅转发给各市州相关部门和单位。此次发布的意见包括提高贷款额度、放宽贷款条件、推进异地贷款、优化办理程序、取消中间费用、扩大提取范围等政

策。 B 解除70/90政策，探索政府回购商品房用于棚改安置

为促进房地产市场去行政化，我省将对

地方政府住房消费政策进行一次集中清理，全面取消限购、限价等行政干预政

策。过去90平方米以下房屋，须占全市

或某项目建筑面积70%以上的规定，将

被中止。同时，我省还将加大“去库存”力度。

全年计划启动城镇危旧房棚户区改造30

万套，力争货币化安置比例达到40%；

同时探索政府回购商品房用于棚改安

置，消化市场存量商品房。 C 释放“微刺激” 年内大部分市州将出台相关措施眉山市对在城区购买商品房给予每平方米60元的补贴；广元市对房展会期间的购房者，给予契税税率1至1.5个

百分点的补助；遂宁市放宽开发企业城市建设配套费等规费缴纳时限；攀枝花市出台政策，精装房可享受装修部分税收按合同金额4%征收等优惠政策…… 从去年至今，省内已有11个市州正式出台房地产“微刺激”措施，而今年内，绝大部分市州都将出台类似措施。就全省而言，今年起将取消非住宅（即写字楼、商铺等）抵押手续费（上限2万元），免收小微企业的房屋登记费和住房交易手续费（上限2万元）；同时将调整普通住房认定标准，将更多住房纳入享受普通住房税收优惠政策范围。

6.20

9.37

10.43

10.99

11.13 13.06 11.70

-19.7

42.1

10.1

4.9

1.8

17.3

-10.36 商品房销售面积（亿平米）同比增长（%）楼市告别“黄金时代”，5年来首现负增长

2008年

2009年

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年

1.83

-9.2 2015年第一季度

“量价”降幅收窄趋稳，政策刺激后市欲回暖 1.环比房价总体趋稳，城市间继续分化。根据国家统计局的数据显示，3月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有50个，比上月减少16个；持平和上涨的城市分别有8个和12个，分别比上月增加6个和10个；一线城市新建商品住宅价格综合平均值，由上月下降0.1%转为本月上涨0.2%。二、三线城市新建商品住宅价格综合平均虽仍然下降，但降幅均比上月收窄。

2.环比销售量回升明显。1-3月份，商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1个百分点。虽有下降，但是跌幅已经企稳收窄，随着3月底楼市新政影响的逐步显现，预计未来销售量可能继续回稳。

70 80

2013年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月

2014年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月

2015年1月 2月 3月同比持平城市数同比下降城市数同比上涨城市数

2013-2015年3月70个大中城市住宅销售价格统计表

资金风险加剧，房企呈现分化特征

在“现金为王”的压力下，房企呈现分化特征。大型房企以加快转型寻找新出路，小型房企则容易出现资金断裂的风险。

1、2015年初，大型房企转型呈现力度更深、范围更广、模式更新的特点。恒大、万科、远洋、绿地等众多房企都将转型作为了2015年重要发展方向。特别是在金融领域的探索加深，比如绿地集团年初宣布牵手阿里和中国平安，推出房地产金融产品“地产宝”，万科入股徽商银行……

2、三四线小型房企出现破产风波。2015年1-3月市场继续下探，4月整体有所回暖，但是在城市分化的背景下，三四线城市回暖并不明显。由于成交不振，三四线城市小型房企以往所仰仗的高负债运转模式将难以为继，资金回笼周期变长，很可能会成为压倒高负债房企的最后一根稻草。因此，部分三四线城市的小型房企出现资金链断裂，负责人卷款潜逃的现象。

2014年土地市场总体走弱，2015年政策敏感房企拿地谨慎

0.00 1000.00

2000.00 3000.00 4000.00

5000.00

6000.00 7000.00

0.00 10.00 20.00 30.00

40.00

50.00 60.00 2014年1月

2014年2月

2014年3月

2014年4月

2014年5月

2014年6月

2014年7月

2014年8月

2014年9月

2014年10月

2014年11月

2014年12月

2015年1月

2015年2月 2015年3月

2015年4月 2014年至2015年4月土地供应走势

供应宗数供应面积（亩） 0

500 1000 1500

2000

2500 3000 3500 4000

4500

10 15 20 25 30 35 2014年至2015年4月土地成交走势成交宗数成交面积（亩）楼面均价在2014年，尽管大成都土地市场在年末迎来“翘尾”行情，但整体市场走势还是偏弱，成交量同比下滑17.6% ，流拍率高达44.2%。从土地数据端看，2014年整体月平均成交16宗，面积1161亩；2015年前四个月整体月平均成交15.5宗，面积946亩，月均面积呈下降态势。 2015年，楼市政策利好，四月楼市升温，但是主要还是以去库存为主。所以在拿地补仓方面，开发商还是持观望态度，谨慎拿地。

6000 6500 7000

7500

8000 8500 0 50 100

150

200

250 300 2014年至2015年4月大成都商品住宅供销价走势

供应面积（万㎡）销售面积（万㎡）备案均价（元/㎡）成都市商品住宅量价关系敏感，一月和四月出现成交高峰

从2015年1-4月大成都商品住宅成交量价对比可以看出，今年量价关系比较敏感。1月成交量较好，主要原因是1月正值春节前期，开发商以价换量明显以及“返乡置业潮”推动。4月成交刷新近一年新高，主要原因是多方面的：1.在4月之前，中央两次降准，为房地产需求提供一定的资金空间；2.中央政府出台了“330”政策，明确提出“第一套房首付20%，第二套房首付40%”，并且营业税“5改2”，一定程度上刺激了刚改需求；

3.2015年虽然货币环境较为宽松，但是偏向需求端，开发商的资金问题仍然没有解决，所以在政策利好期，大部分项目采取降价去库存，缓解资金压力。

春节后主城区商品住宅正常回升，郊区回暖动力不足，四月政策惠及整体回暖

100

120

140 160

近13月主城区和近郊区商品住宅成交面积走势(万㎡)

主城区成交面积（万㎡) 近郊区成交面积（万㎡）

2014年近郊区商品住宅成交整体好于近郊区，但是进入2015年春节后，本该顺应市场趋势回升，但是近郊区却下降，近郊区回暖动力明显不足。2015年四月，随着一系列利好政策出台，成都楼市需求全面爆发，4月近郊区和主城区成交出现新高。

690.97 685.4 695.68 699.09 712.71 715.41 731.93 738.87 767.47

773.59 800.59

821.55 797.11 792.4 791.72 745.9

600 650 700 750 800 850 0 5

10 15

20 25

30 35 40 45 50

2014年至2015年4月大成都商品住宅供销存面积走势

供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）存量面积（万㎡）

大成都商业成交节后回暖明显，供应虽有所减少，但库存压力巨大

2014年大成都商业市场整体供大于求，且供应量远远超过销售量，所以2014年大成都库存持续攀升。基于库存压力，进入2015年，开发商开始减少供应，消化商业库存。截止今年4月30日，大成都商业市场库存面积为745.9万㎡，按照今年商业月均去化14.95万㎡的速度来看，库存需要50个月才能消化完。商业市场库存压力巨大。

2015年，随着大市场环境转好，由此将带动商业市场逐步升温，库存压力或将进一步缓解。

第二部分房交会基础

?展会概况

?成交效果

?现场观察

?结论分析

2015年成都第45届房交会（春季）会期共5天，共设4大展馆，展场面积近4万平米。

◆开发商：本届房交会大成都区域共有30个开发商携98个项目参展。◆保障性住房：本届房交会推出的18个保障房项目 , 2.2万套房源。其中，公租房1.6万套，经适房4000多套，限价房1800多套。

◆公积金贷款项目：本届推出38个项目，参加公积金贷款项目。

◆家居建材企业：本届房交会共计44家居建材企业。

◆海外参展企业：本届房交会共计6家为市民提供海外住房及移民定居的企业。

◆旅游地产：海南区域的参展开发商有24个，参展项目有26

个，另有雅安1个参展开发商携1个项目参展。

◆周边城市组团：绵阳组团的参展开发商有

45个，参展项目为54个；眉山组团的参展开

发商有7个，参展项目为7个；

?本届房交会共设有4大展馆

*3号馆：大成都商品展区、搜房旅游地产组团展区、三亚旅游地产商展区、二手房展区、媒体/金融等专业配套服务 *4号馆：大成都商品房展区、成都重大规划展示区、棚改住户安置房自主置业服务中心 *5号馆：大成都商品房、郊县组团、眉山组团、绵阳组团 * 4-5号连接馆：住房保障/住房公积金 *6号馆：家居建材展区。

228 220 285 245 259 190 223 170 228 231 191 128 171 124 143 102 98

50 100

150

200

250 300

2007-2015年成都房交会大成都区域参展项目数 ?大成都区域参展项目继续减少，周边城市组团绵阳项目数排第一

从最近几届房交会大成都项目参展数量来看，本届房交会参展项目继续减少，参展项目仅98个；周边城市组团中，绵阳组团项目数有54个，为地区组团项目数最多的。本届房交会龙湖、华润置地、九龙仓、中信、恒大等品牌开发商均未参加。

137 88 86 86 99 113 82 61 64

52 50 58 56

122

101

133

85 119 117 83

68 123 72 93 44 42

33届 34届 35届 36届 37届 38届 39届 40届 41届 42届 43届 44届 45届

2009-2015年主城区与郊县参展项目数对比

主城区郊县

?郊县参展房交会积极性下降，连续两届被主城区反超

从历届主城区及郊县参展项目对比来看，郊县参展项目数往往多于主城区，但近两届房交会郊县项目参展积极性下降，主城区参展项目已连续两届多于郊县的数量。本届房交会主城区共计56个项目集中参展，郊区县共计42个项目集中参展。

22 19 30 25 2 0

5 10 15

25 30

东北南西中项目参展数量大成都各方位项目参展情况

大成都各方位参展情况主城区项目参展数量住宅其他普通住宅别墅商业公寓办公

东

22 17 1 1 —— 1 北

19 12 2 3 —— 1 南 30 18 1 3 ----- 1 西 25

15 2 ---- 1 —— 中 2

1 —— —— —— —— 合计

98 63 6 7 1 3 ?地缘性强化，城南项目参展数量位居第一

本届房交会大成都各方位参展项目中，城南以30个项目位居第一。在大成都范围内，有详细数据的59个住宅项目中，其中推出含普通住宅项目63个，含别墅项目6个，含商业项目7个，含办公项目3个。

?非成都区域项目分布——本次绵阳54个项目抱团参加，项目数位列组团第一；

从参展项目的分布看，非成都区域有绵阳、眉山、海南和海外参展企业4个组团参展；另外，新都、青白江、都江堰、郫县、彭州、邛崃、大邑及绵阳市还设有政府主导的形象展示馆，该区域也有部分当地项目接受咨询。

组团形式参展情况项目/企业（个)绵阳组团54

眉山组团7

海南组团26

海外参展企业 6

雅安项目 1

1 绵阳

组团

眉山

组团

海南

组团

海外地产

组团

雅安项目

非成都区域项目分布情况

参展数量