房地产项目的规划设计管理研究

摘要：随着我国城市化建设的不断推进，房地产业再次被列入推进和带动国民经济发展的产业行列里。然而，在宏观调控的环境下房地产开发商对商品房开发设计和住宅品质越来越加以重视，要求越来越高，就此本文就房地产业对提高房地产设计品质管理方面进行了详细的阐述与分析。

关键词：房地产项目设计管理管理研究

一、房地产项目的规划设计管理的重要性

现今房产开发企业都非常重视项目的前期策划和市场定位。房地产开发项目设计阶段的管理有着与众不同的特殊性。其一是设计的成果是由规划设计院完成的，其二是房地产项目公司设计管理人员在设计过程中完成协调、监控和沟通的作用。所以在房地产开发项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得该房地产项目设计成功的根本保证。然而对于开发内容复杂、规模大、周期长、社会影响大的合性开发项目而言，市场策划和设计创意方面主导性作用更为明显。设计策划阶段应站在城市长期发展的高度，在人居环境的品质、建筑艺术创作的品味、建材和技术的运用上投入足够的精力，避免急功近利的心态，更不能将成功的案例拿来照搬照抄，不论是出售的物业还是持有的物业，都应该视其为不可逆转、需持久经营和不断保值增值的物业，才能引导设计师创造出有艺术内涵、有科技水准的作品。房地产开发项目是百年大计、涉及民生，一定要在决策初期投入足够力量的市场调研、策划和多方案设计比较，尽可能使所开发的物业，目标和成果的定位准确，有较高的价值体现，这也是房地产企业永续发展所需要的品牌创建之路，也是在激烈市场竞争中立于不败之地的关键所在。

二、房地产项目规划设计管理的目标及任务

开展设计管理工作之前需要有明确的目标，设计目标的制定要符合企业经营战略，指定长远的发展目标之后还需要脚踏实地确立短期内的工作目标，当中包含设计的主体、设计质量、设计数量以及企业获利的方向等方面，并且分解近期的设计目标，细分到每个具体的项目当中，对开发项目的产品定位、市场调查等制定详细的设计计划[1]。总得来说规划设计管理目标的确定就是依据企业的经营目标，确保任务的开展是朝着企业发展目标前进的，确保每个设计工作合理、规范。房地产规划设计管理的任务具体如下：

1、设计流程管理

设计流程管理是指在确立开发计划之后对各流程工作的管理，旨在进一步明确各环节的时间计划和人员安排，从而使设计管理人员了解各自的工作任务，同时协调好项目涉及部门和人员的，将设计思想灌输给设计人员，捋顺整个项目流程，完善制度体系，规范各环节工作开展。相比之前的管理方式更系统，依据设计总目标，将每个环节的工作落实，由此再确定各环节的管理责任，并且投入人

房地产开发项目规划设计

第5章本章学习要求： 1.掌握房地产开发项目规划设计的主要技术经济指标； 2.熟悉房地产开发项目规划设计的主要内容； 3.了解城市规划的概念、城市规划的层次、城市规划对房地产开发的管理，房地产开发项目规划设计的指导思想。 5.1 城市规划与房地产开发 5.1.1 城市规划与房地产开发 1.城市规划的概念城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确立城市的性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。 2.城市规划的层次体系城市规划按其规划的深度不同可分为城市总体规划、城市分区规划、城市详细规划。（1）城市总体规划（2）城市分区规划（3）城市详细规划城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。 3.城市规划与房地产开发的关系（1）城市规划对房地产开发经济效益的影响（2）城市规划对房地产开发程序的强制性管理（3）城市规划管理是政府调控地价的手段。 5.1.2 房地产开发项目规划设计的技术经济指标 1.居住区技术经济指标

（1）居住区总用地（hm2）；（2）居民每人占地（m2/人）；（3）居住区总建筑面积（m2）；（4）总户数、总人数、平均每户人口（口/户）；（5）平均每户居住建筑面积（m2）；（6）居住建筑密度；（7）容积率；（8）绿地率；（9）人口毛密度；（10）人口净密度；（11）住宅平均层数；（12）高层比例；（13）住宅间距（m）；（14）居住区平均造价；（15）停车位个数；（16）建设周期。 2.建筑的技术经济指标为了评价酒店、写字楼、商业零售中心等开发项目的规划设计方案的经济性和合理性，经常采用以下技术经济指标作为衡量的标准。（1）建筑容积率；（2）总建筑面积；（3）地上建筑面积；（4）建筑密度；（5）规划建设用地面积；（6）建筑高度；（7）绿地率；（8）停车位个数；（9）有效面积系数；（10）开发项目总造价、平均造价和开发建设周期。

关于如何做好房地产项目管理的看法

浅谈做好房地产项目管理的策略房地产项目开发是一个投入资金大、整合资源多、开发投资回报风险大的投资开发过程。项目开发根本目标是适合市场的项目，实现销售赢利。房地产项目开发包括资源整合、投资分析、土地决策、价值研判、营销主题、规划设计、建筑施工、市场推广、物业管理这十个方面。按照建设程序，房地产项目分为六个阶段：项目建议书可行性研究阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工实竣工验收及保修阶段。属于施工实施阶段的前期工作有：建议书和可行性研究的决策阶段；确定设计方案设计、技术设计、施工图设计等设计阶段；规划、监等报建阶段；勘察、监理、施工、采购招标等施段。销售策划工作随同项目开发进度展开。如何做好房地产项目管理，达到效益多、进度好、投资省的效果呢？本文结合开封福兴家园的一个商业住宅项目的管理体验，谈谈几点看法。健全项目部，做好项目开发安排选拔一位精通项目开发工作的、具有管理能力的人担任项目经理，并选派投资、设计、合约、营销、采购、工程等作为项目管理成员，共同组成一个公司领导下的、以项目经理为中心的、决策能力好、执行能力强的项目部。明确项目部成员的责、权、利，做好任务分工、工作流程、将各项工作落到实处。公司各相关部门要配合好项目管理工作。项目部要做好项目开发计划安排。编制和落实项目发展售策划等网络计划。首先要做好前期工作，开发适合市场销售的房地产项目前期工作决定了90%以上的成本，它对项目的投资、进度、质量、销售影响很大。前期工作中，项目定位至关重要。项目定位将决定楼房的价格预期。因此，在前期工作中，营销策划部作了详细客观的市场调研，认为该项目为于开封新老城区结合部，既有较完善的基础设施，又有便利的交通条件，且周边上也教育设施较为齐全，该项目的开发定位为除部分拆迁回楼安置外，主要给市内企业家、金领人士、公务员等高收入阶层提供售价每平米2500元至3000元的二至四房住宅户型，同时建设部分汽车车位、商铺对外租售。在设计上，为方案的更合理化，邀请四家知名设计单位进行设计投标，且在中标的基础上进行进一步优化。将沿街地上两层设计为商铺，且层高较大，便于空间有效利用，地下一层设计成设备房及地下车库，地上三层及以上为三栋塔式住宅。外立面采用塑钢窗、玻璃阳台栏杆和外墙砖装饰。整个设计风格新颖、时尚。施工招标阶段采用了土建安装工程总包、其他专业工程独立分包的方式，都是由专业施工单位承包工程。既降低了造价，又确保了质量和进度。其次，要控制好施工实施、竣工验收及保修阶段。施工实施阶段是一个投入大量资金、施工工期长、形成工程实体质量的阶段。竣工验收阶段是进行工程质量的全面检查验收。工程保修阶段是交付使用后提供质量保修服务。再次，要做好销售策划工作。项目销售具有很大的风险，是需要精心策划的。只有销售得好，开发的商业住宅楼才算是被市场认可，项目的赢利目标才能够实现。进度控制进度控制的目标是确保实现项目开发总工期。这就要求编制好网络进度计划，控制好关键工作和关键路线，提前或按期实现节点工期目标。首先，要了解完成项目各阶段工作所需的时间，制订项目总进度计划、控制性节点进度计划、操作

浅谈房地产项目开发过程中的产品研发工作

房地产公司产品研发职能描述房地产是指土地，建筑物及其他地上定着物。房地产开发的产品无非会以这三种形态存在，而且房地产品相对于其他产品来说具备一些独特的性征。比如不可移动性、独一无二不可复制性、成本价值高大性等等。这些特性决定了房地产品的生产制造需要消耗的较多的自然资源，整合大量社会资源。房地产业区别于建筑业，具体从事工程设计的设计商，从事工程施工的建筑承包商不过是房地产品的具体操作者，归属于建筑业。房地产开发就是组织、协调、整合各种社会资源，应用于地产项目本身，使预期房地产品得以实现，并达到预期投资成果的过程。如果我们提出这样的问题，在我们的个人工作岗位上，我们是专业的吗，在专业上是强势的吗？我想大多数人都会说：是的。那么换个角度，我们在房地产项目开发的每个环节上是强势的吗，答案可能会不置可否。在生产房地产品的过程中，工程人员会首先把自己当作一个施工管理者，负责开发的人员首先会把自己当作一个公关者，研发人员会首先把自己当作一个工程设计者，销售人员会把自己当作一个产品的推销者……。“术业有专攻”是我们工作的根本，但是能在此基础上做到博学是我们工作的一个难点。泛学的人往往不会有所强势，而在某方面强势的人往往会局限于自己的专业，而忽略了其他。“平行同方向力的合力大于交叉力的合力”这是简单的力学原理。如何保证房地产项目开发的各个环节执行力是平行同向的呢？这就要求我们具有考虑全局的工作态度和较全面的工作能力，在发扬自身强势的基础上，充分考虑与其他环节的工作协调一致性，从而推动项目整体工作向既定目标前进。房地产项目开发过程中中的研发职能概述 “研发”顾名思义就是“研究和开发”，这里开发的含义应该是局限于技术开发这个层面而区别于整个项目的开发。在整个项目的开发过程中，研发环节处于中间环节，前接项目拓展，后接运营，工程，销售等等各个环节。从项目运作流程上来说，研发是产品的设计者。其工作内容是依据投资决策，可行性研究，进行工程项目的方案设计，扩初设计，施工图设计，使产品图纸化，进而指导工程施工，使销售成果得以实现。地产开发行业的研发工作不同于其他产品的研发工作。汽车制造商可以有自己独立的研发部门而不借助于其他的外部技术力量，甚至产品设计图纸可以重复利用。房地产的研发工作则会有很大的区别。房地产品在区位上的独一无二差异性，导致产品的不可复制性，其成本价值高大的特性也使房地产品在制造工程中有大量资源的消耗，因此，房地产品研发设计工作必须依赖方案设计商，施工图设计商，专业设计商等外部技术力量的支持。我们从事的具体研发工作就是整合这些外部技术资源，保证其按照我们的投资决策、项目

房地产公司项目管理计划书

目录 1、第一部分总则……………………………………………1～3 2、第二部分项目管理部组织机构……………………………3～10 3、第三部分项目管理主要任务及计划措施…………………10～17 4、第四部分项目管理工作制度………………………………17～18 5、第五部分项目工程管理部的工作要求……………………18～19

第一部分总则一、项目工程管理的工作范围：从施工阶段开始至项目完成进行全过程工程管理工作。三、项目工程管理主要通过组织与管理、施工成本控制、进度控制、质量控制、职业健康安全与环境管理、合同与合同管理、信息管理来控制工程项目的各个组成部分，按照计划、执行、检查、处理的循环工作方法，不断持续改进的工作过程来实现每一项工作，从而达到实现总目标。四、项目工程管理的依据： 1、建设工程相关的法律、法规及项目审批文件； 2、与建设工程项目有关的标准。设计文件和技术资料； 3、与建设项目相关的合同文件。五、项目工程管理的目标：（一）总目标：按照总公司要求：做好现场各施工单位的协调工作，保证施工正常有序进行；做好施工质量、进度、成本控制、安全与环境管理，确保工程质量、进度、成本控制、安全与环境管理在总公司要求的目标内完成。（二）目标分解 1、工期目标控制在施工合同工期内，力争提前竣工。 2、质量目标确保工程整体质量达到国家验收规范要求的合格标准，其中；

建筑安装单项工程和单位工程合格率100%；分部工程一次验收合格率100%；关键工序合格率100%；工程竣工资料有效、规范、完整；不发生重大质量事故，使工程总体一次投运成功。 3、成本控制工程成本控制在决公司批准的费用计划之内。 4、安全控制不发生重大人身伤亡事故；不发生重大设备、火灾及环境污染事故和重大垮（坍）塌事故，努力实现“事故零目标”。 5、文明施工文明施工符合泉州市现场文明施工的管理要求。第二部分项目工程管理部组织机构一、管理模式项目工程部实行项目工程经理负责制；二、项目管理部人员项目工程部经理：现场项目工程部成员：

房地产开发项目设计管理的必要性和关键性(一)

房地产开发项目设计管理的必要性和关键性(一) 随着我国经济水平的发展，人民生活水平的不断提高，社会对住宅商品的需求日趋高涨。这几年住宅小区项目的开发红红火火，设计、生产和管理取得了长足的进步。然而，随着竞争变得越来越激烈，市场逐渐走向成熟，客户购房理念也日趋理性，房地产开发项目策化和设计阶段越来越重视。以往开发商搞到地皮，找几个人炒炒更绘出图纸，建楼卖楼的日子已经一去不复返了。一、项目管理的关键性建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计的成果是由建筑设计院完成的。其次房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设房地产开发项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目设计成功的关键。一般房地产开发项目设计过程可分为两个大阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。(有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。)可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展

开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，房地产开发项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案(或委托设计院)，出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标，内部评审，专家咨询论证等，方法不一而足，希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违，要么设计成果偏离了目标，要么设计进度一拖再拖，延误了建设工期。因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作，在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。二、加强质量管理方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产

房地产项目可行性研究-(1)

房地产项目可行性研究 1.可行性研究的概念和作用可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，保证决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依据或参考。我国房地产开发实践表明，开发项目的关键是决策，而决策的依据是可行性研究报告。但是，在改革开放初期，我国房地产业刚刚起步，开发商并没有重视可行性研究的作用，这是因为在当时的环境条件下，开发商没有意识到房地产的风险，靠“投机”获取收益。随着房地产市场的逐步规范，只有靠合法的房地产经营，不断提高决策水平，才能保证获取开发收益的可靠性。因此，项目可行性非常重要，其作用如下： (1)可行性研究是投资决策的重要依据。项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学性，是以可行性研究报告中的详细可靠的市场预测、成本分析、效益估算和准确的项目评价分析为重要依据的。 (2)可行性研究是项目审批的依据。在我国，房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究报告。 (3)可行性研究是项目资金筹措的依据。根据项目可行性研究报告的有关数据，不仅开发商可以了解项目所需资金的种类和数量，而且金融机构可以了解项目的清偿能力和盈利能力，并结合贷款的收益性和安全性原则，确定项目的贷款额度。因此，项目可行性研究报告可作为企业筹集资金和金融机构提供信贷的依据。 (4)可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、建设标准等都作出了安排，而这些都是项目设计任务书需要明确的内容。 (5)可行性研究是开发商与项目参与各方签订合同的依据。开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，落实项目的各项工作，并与设计、监理、施工、供应、资金融通等单位签订有关合同。因此，可行性研究也是开发商与项目参与各方签订合同的依据。 2．可行性研究的步骤和内容 (1)可行性研究的步骤。

房地产项目管理设计方案

甲方工作纲要甲方工作概要(即所谓的要盖100多个红园图章) 第一篇甲方在开发前期的工作一、确定投资建设工程项目对项目从前期开发角度入手,进行合理分析和有效测算,为公司决策提供重要依据。二、建设项目用地计划办理 1.所需资料 a.地形图(划示用地范围,标明大约面积) b.与地块出让单位签署的用地协议 2. 办理程序 a.备齐资料 b.到地块所在地土地部门办理三、建设工程项目建议书的编制与报批 1.编制及所需资料 a. 开发单位营业执照 b. 开发资质证书 c 用地计划审核意见 d. 建筑设计方案(总平面图等) e. 其它相关资料 2.报批程序与报批资料 a.将所需资料备齐送至投资咨询公司,委托其编制<项目建议书>

b.准备<关于项目建议书报批申请报告> c.将<项目建议书>与申请报告送计委报批注:投资3000万元以下项目由区计委立项;超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批四A、建设工程项目选址意见申办 1. 所需资料 a.批准的项目建议书或其它计划文件(复印件一份) b.地形图(均应划示用地范围) 4份 c.土地权属证(复印件1份) d.联建协议书(复印件1份) e.选址论证 f.上海市建设项目选址意见书申请表(到区规划局领取) 2. 申办程序 a.准备数份项目建议书批复及数份地形图 b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章 c.将有关部门的意见备齐,同时备齐(1)项所有资料,送区规划局规划科办理四B、建设用地规划许可证申办 1. 所需资料 a.建设工程的计划批准文件(批准的项目建议书或其它计划文件)(复印件一份) b.地形图(均应划示用地范围) 6份(其中一份应有消防、环

房地产项目计划方案

空气家苑项目计划书一、项目建设说明空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。二、项目选择地理位置概况该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000多米。三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位 1、市场需求状况（1）、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。（2）、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。（3）、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/㎡。 2、开发策略定位（1）、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。（2）、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。（3）、建筑风格、绿化、景观具有特色。（4）、较好的施工质量。（5）、科学的物业管理。四、项目建设规模、小区规划、建筑风格 1、建设规模规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米（其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米），住宅户型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总套数约：400。 2、小区规划、建筑风格（1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。（2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。

房地产项目的规划设计要点与管理研究

房地产项目的规划设计要点与管理研究发表时间：2019-09-04T17:08:58.247Z 来源：《工程管理前沿》2019年10期作者：宁尚1 李元2 [导读] 自改革开放以来，我国社会主义市场经济的发展水平越来越高，房地产在我国经济中的地位与日增高， 1、山东百库教育科技有限公司，山东济南 250000 2、济南四建（集团）有限责任公司，山东济南 250000 摘要：自改革开放以来，我国社会主义市场经济的发展水平越来越高，房地产在我国经济中的地位与日增高，而中国百姓对于自身住房的品质要求也相应提高了，不仅要求有一个合适的房子居住，更重要的是住的舒适安全，房子的地理位置与内部设计就变得尤为重要了。笔者接下来着重阐述一下规划设计房地产项目时需要注意的要点，同时也分析了房地产项目相应的管理问题。关键词：房地产；规划设计要点；管理房地产项目实质上就是根据当下客户的实际要求将住房进行合理的设计，而对于它的管理其实就是严格把控相关程序。在21世纪的今天，我国房地产业竞争十分的激烈，相关的企业如何在这种大环境中生存下来并且取得一定的傲人成绩，是一个相当重要的问题。在企业内部的改革以及在项目过程中的改革都已经得到了重视并且正在各个企业中实行。一、住房设计要点首先，因为所有的住房都是给人们居住的，所以第一个要考虑的就是一定要以人为主进行设计。一些没有经过精心设计的住房在交付给业主之后一定会给他们带来很多麻烦。比如许多高档小区住房面积很大，却缺少了居民休闲娱乐的设施和场地，而那些价格较低的楼房根本就是故意忽略公共设施，最常见的就是停车位少，业主不得不将私家车停放在远处。综上所述，项目负责人在初期规划的时候一定要将人们的实际诉求全部考虑到。其次，必须要对项目有一个明确的定位，这可以说是关系到它最终的成功与否。如果相关企业不按照自身项目的准确定位进行相应的设计，那么最后设计出来的项目必定是无用的。比如，如果一开始公司想要针对白领们开发一套中小户型的小区，然而最终相关负责人却给出了一个有园林景观的中型的方案，里面的庭院面积甚至于达到了上万平米，而且还有观赏性的游泳池、喷泉等等，从根本上来说，这完全不符合最初的定位，这种豪华的住宅普通的白领根本买不起。再者，一定要将住宅建筑师和小区开发商的关系协调好，他们两者之间既是敌对者又是彼此亲密合作的伙伴。实际上，一个房地产的项目从最初的运作到最后的交接给住户，是一个非常的艰苦的过程，在这一过程中，业主和建筑师肯定会有各种的矛盾和冲突，所以彼此之间必须要相互理解。一个是很多的开发商其实自身的文化程度并不是很高，对于建筑的一些专业知识并不是很了解，另一个就是一些建筑师对于项目的相关的市场运作等等一系列程序也是很陌生，从而导致不能完全参与。这样最后就容易形成一个很被动的局面，即开发商只管策划和施工，而建筑师则只顾设计。在实际中，两方都应该拓宽自身的视野，多学习一下相关的知识，共同交流，完美的完成一个项目。最后，在最初的设计中一定要有一个节约成本的原则，以求用最小的代价取得最大的利益。在规划的时候，要着重注意三个方面，第一是地皮，当今我国的土地资源短缺，在建房的时候一定要节约土地；第二是节约能源，可以适当的采取新技术；第三就是要节约材料，施工过程中使用大量建筑材料，切不可浪费，要合理使用。二、项目管理研究第一，全面调研。市场实际需求是房地产运作的立足点，而其变化最主要的原因就是开发商和新闻媒体的宣传与引导。所以，在一开始的规划阶段，企业需要深入研究当下市场的实际需求以及项目定位对象的实际情况；在施工建设的时候一定要调查好针对群体的实际需求，按照他们的要求进行施工建设；在最后的销售阶段，细致调查分析消费者消费心理进行有针对性的介绍。综上所述，一个项目的最终成功离不开前期的调研。第二，在一个房地产项目实行的时候，企业要建立一套完整的管理体系，组织好员工，并且进行合理的分工，确保项目平稳高效运行。比如组织人员负责项目的调研，设计等工作，保障人员负责施工过程中的人员、相关设备等，而后勤人员主要负责项目的协调和跟进工作。第三，在一个项目真正的施工过程中，为了保证可以按计划顺利进行并且按时完工，需要随时对项目的进程跟进。最开始要依据项目规划制定好总的计划，然后依据实际和项目的特点做好分计划。在施工的时候，企业要专门排遣负责人及时仔细查看项目进度，确定各项工作按照实际计划进行，一旦出现问题导致工程偏离了实际方案，一定要快速的找到原因所在，并且及時的进行改正，让工作回归到正轨。第四，在确保进度的同时一定也要保证项目的质量，毕竟住房是永久性产业，最初建设的质量直接影响到后期业主的入住和物业等问题，所以从一开始就要从源头上杜绝一些可能出现的问题。一些开发商在建设的时候往往不顾工程质量只赶进度，然而这种工作方式很容易出现问题，一旦发现问题最后肯定会影响到公司的整体利益。所以企业必须要对整个项目进行全方位的监察，让施工方按照图纸和合同严格施工，注重进程和质量一致。第五，根据以往真实的数据来看房地产规划阶段的成本占到了很高的比重，所以在对工程造价严格控制的时候一定要注意最初的设计阶段的资金投入，这一阶段的投入是整个房地产项目最为关键的一个环节。最好做到以下几点：首先，制定一个投资标准，设计的时候成本确保在这一范围内；再就是设计变化尽量要少发生，如果一定要更改计划，那么必须要与各个部门协调好。第六，人员管理。人们必须要知道一个既定的事实，即市场中所有运行的项目工作其实都是需要现实中的人来操作完成的，员工是房地产项目顺利完成的基础和保障，在一开始的项目计划阶段，人力更是十分重要的。一个大的项目最需要一个高效的团队来指挥完成，各方之间彼此协调进行工作，发挥自身的智慧和工作的积极性，做好规划设计方案，有一个预期的目标。三、结束语房地产项目的设计从实质上来说是一个具有很强的专业技能的工作，不仅要按照实际需求和法律规定严格进行设计施工，还要突出一定的重点，给出一个最佳的方案，同时根据管理过程中可能出现的问题还要有针对性的给出有效措施，这样才能促进房地产业的长久发展。参考文献：

房地产项目的规划设计管理及评价方法

项目的规划设计管理及评价方法改革开放30多年，房地产开发10多年，在任何一个大城市都建造了数百万方的多层、别墅、小高层、高层、超高层建筑。这样多的建筑应该造就相当数量的设计大师和著名的开发商，然而，效果并不竟然。纵观房地产开发项目，市场对建筑师的评价：“设计千篇一律，缺乏创造力，意念落后，没有地域感、新鲜感和时代感。” 而设计师则对房地产商的评价是：“实施别人的原始创意、情思和预谋、为别人莫名的观念拐扭自己的建筑。” 在现实中，当设计出现问题，或者设计未达到预期的目的时，建筑师往往成了批评对象。这是因为，只有设计师才是专业的设计者，设计人员应该负设计的责任。在房地产开发的实践中，常常可以碰到“一个好的规划设计方案，为营销预设了卖点和卖相”、“一个设计方案害死一个项目”的情况。为什么会出现后一种情况呢？究其原因，大体有两种，一种是设计公司自己没有专业能力，“天下设计一大抄”，平庸浅陋，敷衍塞责，做出低下水平的作品；另一种是开发商自以为是，独断专横，听不进专业意见，完全不尊重设计院，把设计师当作一支笔，让他怎么画就得怎么画，最后的结局是项目失败，设计师承担罪名。从房地产开发营销角度来看，一个规划设计方案的好坏，在很大程度上决定着一个项目的成败命运。那么，我们怎样去审视一个规划设计方案？评价分析一个规划设计方案，出发点是什么？一、规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的，要住七十年，业主花几十万买一套住房，你必须对住户的七十年（几乎是一辈子！）负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。如小区主入口在主干道上，人车混流；而主入口旁边不远又是一个红绿灯十字路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，假若旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦！把车辆入口改为另一个地方，做到人车分流。这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师有没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。二、设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。如定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但如设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，作出几千上万平方米的中庭，在里面布置什么“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、几个水幕墙，这就完全是顶级豪宅的景观设计！我们粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业管理的运转费

房地产开发项目可行性研究报告范文

房地产开发项目可行性研究报告（范文）一、项目背景 1 、项目名称：居住小区（暂定名） 2、可行性研究报告的编制依据：（1）《城市居住区规划设计规范》（2）《A市城市拆迁管理条例》（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》（4）《住宅设计规范》（5）《住宅建筑设计标准》（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》（7）《城市道路绿化规划及设计规范》（8）《高层民用建筑设计防火规范》 3、项目概况 1 ）地块位置：该基地东起，南至路，西至路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属A市类地段。 2 ）建设规模与目标：土地面积：亩（平方米）容积率：开发周期：土地价格：元/亩（A市国有土地使用权挂牌出让起价）建筑面积（预计）：总建筑面积：㎡

3 ）周围环境与设施（1）步行约10 分钟可至A市中心。（2）西侧为A市城市中心景点。（3）东侧为城市绿化带，南侧为广场。（4）西南靠近A市小学。（5）北面为A市人民银行。 4 、项目SWOT分析优势及机会 (1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。 (2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。 (5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。 (6) 该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。 (7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。

房地产项目规划设计建议方案

太平镇项目规划建议一、产品规划思路（一）、规划要点建造小镇有天有地的生活会馆·享受有闲阶层的品质社区

（二）、规划特色差异化产品最大的差异化来自于别墅的外立面的塑造 ■特色景观均质化的景观规划，使得中轴绿化带就像自家大花园，体现户户见景。前后私家花园，开门见绿。所有空间均以小广场作为过渡连接的接点，道路、绿化、交错的线条，象征着城市与自然之间相互依赖的关系——绿化带穿越林荫、广场，而草坪一直延伸到每一个别墅的入口，户户见绿。 ■特色房型面积比较适中的双拼别墅，外立面独特新颖，户型的层次活跃，落地大玻璃的豪华客厅及户户见绿的景观设计。 ■特别区位环境清幽，新城镇新生活，生活、交通配套齐全。

二、平面设计建议（一）、总体规划

（1）、增加主团绿化和节点绿化别墅的景观设计关系到别墅的形象和价值，本案小区地块方整，道路通畅。中心绿化带宽广，强调了景观的均好性。但自然景观资源缺乏,景观绿化分布太过均匀，景色单调，缺乏层次感。建议在整体绿化带中规划出中心绿化、主团绿化和节点绿化。增加区内景观的层次感，丰富感，做到步移景换。主干道两侧树木要求常绿，遮荫效果良好，形成林荫道的空间气氛，而宅前路两侧树木可采用落叶，常绿混种，以满足夏日遮荫而冬季日照的需求，也体现季节的变化，使得每户都有绿荫护夏，红叶迎秋。同时，运用几何图案设定组团景观的造景手法，强化了各组团不同特点并深具文化意蕴。使得园内景观层次丰富，户户有景，季季有景。景观设计规划建议

（2）、加强中心景观绿化带层次建议绿化带地面稍高于住户地面，局部人造小丘并栽种乔木、花、草、以此对各别墅进行自然分隔，不露痕迹，既增加景观的丰富性，尽幽居之美，又避免了每户看到对户住宅，保证别墅的私密性，有利于产生归属和领域感。（3）、休闲活动设施与景观相结合建议在东区设置两个主团景点，如亲子乐园、休息区等。亲子乐园是儿童与父母长辈的组团，应布置有按摩步道、塑竹花架、儿童天地、沙池、星星索、小游戏区等，将天伦之乐在美丽的室外园林中自然延伸。各景点构图自然流畅，协调统一，意在倡导一种新的家庭沟通方式。

房地产公司项目开发计划管理套表格

项目开发计划管理制度（试行）第一条目的为规范计划管理流程，提高整体计划管理质量，提高公司整体运作效率，制订本制度。第二条适用范围本制度适用于上海土地获取后项目开发计划的编制、执行与管理。第三条定义项目运营计划——获取新项目后上报总部决策（II）计划中明确的项目经营计划；项目年度指导性经营计划——年初（5月）根据公司次年年度经营指标制定的项目次年年度指导性经营计划；项目年度经营计划——年末（10月）根据公司次年年度经营指标制定的项目次年年度经营计划；项目开发节点计划（动态计划）——围绕项目开发确定的各阶段主要控制节点（70个节点）计划A类节点——项目开发节点计划中的重要控制节点； B类节点——项目开发节点计划中关键路径上的重要任务，专业、部门间的主要接口工作； C类节点——项目开发节点计划中影响较单一的节点，其变化不影响后续重要节点。集团项目运营管理平台——一由集团开发综合项目工程、销售、成本、结算、规划、资源、资金等信息的管理平台。项目计划信息平台——由上海公司开发对项目开发主线上的主要工作时间节点进行集中管理的信息平台。上海沟通协作平台——由上海公司开发对沟通信息集中管理的信息平台。第四条计划管理职责产品决策与计划管理委员会：负责指导公司各项目制定或修订项目年度经营计划；负责项目开发节点计划的审批与调整；负责项目A类开发节点计划的变更审批。事业部/项目部：负责项目开发节点计划的编制与上报；负责项目开发各阶段的计划落实与协调；工程管理部：负责项目开发节点计划的审核与备案；负责项目开发节点计划执行情况的跟踪、反馈及评估，参与重要配合工作的协调；财务管理部：负责对事业部/项目部年度经营计划进行审核并对执行情况进行监控；项目发展部：负责新项目获取阶段协调相关部门（工程、设计、营销等）根据公司年度经营指标制定项目运营计划，并于项目交底会时将项目运营计划移交事业部/项目部。设计部、营销部等各职能部门：提供相关专业资源，支持项目经营计划落实；指导、协调专业性工作。第五条计划编制集团决策计划：

【精编】房地产公司项目设计管理制度

房地产公司项目设计管理制度

管理体系文件目录九、项目设计管理3 项目设计管理职权分工4 项目定位与策划管理制度5 流程名称：项目定位与策划管理流程8 市场建议审批单9 设计委托与设计方案评审管理制度11 设计各阶段评审、审核要求18 流程名称：成都市区项目概念方案设计管理流程22

流程名称：异地项目概念方案设计管理流程23 流程名称：成都市区项目初步设计管理流程26 流程名称：异地项目初步设计管理流程27 流程名称：施工图设计管理流程28 流程名称：二次深化设计管理流程29 流程名称：成都市区项目设计单位招标管理流程（异地项目参照执行）30 设计评审要点32 设计评审表33 设计交流信息记录表34 施工图会审与技术交底管理办法35 流程名称：施工图会审管理流程41 图纸交接记录42 施工图审核要点43 施工图交底纪要44

设计变更管理制度45 流程名称：设计变更控制流程48 流程名称：设计改进管理流程49 设计变更申请及审批单50 设计变更通知单52

九、项目设计管理 1、项目设计（产品设计）是房地产开发的重要工作之一，项目设计管理体系是公司管理体系的重要组成部分，是项目管理的重要内容之一。加强项目设计管理有利于提高产品的设计质量，有利于减少设计变更和工程洽商，有利于实现项目进度、造价控制指标。 2、本部门内容体现了以下指导思想：（1）产品研发创新能力是公司应具备的核心能力之一。创新的产品设计能极大地提高项目的竞争力，并能极大地提高项目的附加值，进而能缩短项目的销售时间，提高项目的利润率。（2）在设计单位对项目的理解深度、责任心与开发商还难以比拟的情况下，在设计单位的设计能力有限的情况下，公司必须持续地加强产品定位、设计创新和设计策划能力。（3）选择境内外著名的设计机构有利于提高项目的销售力。加强对设计机构的选择管理有利于提高设计质量、降低设计费用。（4）设计变更通常会导致工程进度的延迟和工程造价的增加。加强设计评审管理有利于提高设计质量、降低设计变更的数量。（5）产品设计是一项不断总结、提高的过程。加强设计改进管理有利于发现项目设计的缺陷，有利于持续提高产品的设计

房地产项目业主方的设计管理研究

房地产项目业主方的设计管理研究发表时间：2016-07-04T15:26:09.800Z 来源：《基层建设》2016年8期作者：崔益伟[导读] 本文对房地产项目业主方的设计管理展开了分析探讨。上海中海海轩房地产有限公司上海 200025 摘要：房地产项目影响着国民经济的发展，不仅投资大、建设周期长，同时设计管理工作在房地产项目中占据着重要地位。目前设计管理工作并没有权威的定义，但它对提高项目质量、效益等具有重要意义。对于业主方来说，在设计过程项目管理中，应当根据具体的问题和情况进行调整和变化,以实现为业主利益最大化为目标。本文对房地产项目业主方的设计管理展开了分析探讨。关键词：房地产；项目；业主方；设计管理引言：设计管理工作在项目管理中起着至关重要的作用，决定了项目执行的成败，是项目管理中最为核心的部分，如今也越来越受到业主方的重视。相关专业人员应该对国内相对成熟的房地产项目设计管理工作进行分析，结合自身项目，从而提高地产开发项目的管理效益。本文首先分析了房地产项目设计管理现状，然后探讨了房地产项目业主方的设计管理。随着我国房地产行业的不断发展，房地产的开发在企业之间也变成了一场没有硝烟的战争，已经愈演愈烈进入白炽化的阶段，开发商的利润空间也日益缩小，用宏观的角度去看市场环境以及政策方面的相关变化，又让我们国家的房地产开发企业在生存等氛围上发生了更多的变化，所以，当前经济市场上，企业要想让自己站稳脚跟，就应该建立一个健全的开发管理体系，这也是能够让企业利于不败之地的基础性选择，针对我国房产开发项目成本管理之中的问题，进行策略优化已经变成了迫在眉睫的重大问题，这关系到企业的发展趋势以及未来走向，对此，应该结合具体的问题进行具体的分析。一、房地产项目设计管理现状在我国，建筑师们还是局限在设计领域，仅仅是作为业主的设计雇佣者。在业主规定了设计任务、设计条件、资源要素的前提下，建筑师们只是配合业主的相关建设部门完成具体的设计工作。这样的环境下建筑师们既不能够为业主提供有关投资结算的咨询，也无法实现对管理指导的设计，只是作为旁观者被动的完成在整个建筑生产中的设计技术工作。很难成为真正意义上的专业开发商代理人以及对建造过程中的技术监管。经过设计单位对设计工程的施工进行监督，将有利于实现工程的设计意图，以及实现对工程质量的提高，这也是国际上通用的做法，允许获得监理资质的设计单位对自身设计的工程进行施工和管理。随着房地产业的迅速发展，开发商们为了解决设计管理缺失的问题，通过建立自己的开发部、建筑部、工程部进行对建筑生产的全程监管，导致了设计部门随意性强、规范性差等不良现象的滋生。另一方面，目前的设计经营模式靠的是关系，缺乏竞争，从而导致设计单位轻视技术水平的提供方面，而是抱着侥幸的心态，只要工程不出太大的问题，方案的好坏、造价的高低没有太大的影响，这将逐渐使优化设计失去压力。同时，当前的设计收费模式是按照面积或者造价的比例进行计取，几乎抛开了投资的节约和设计质量的关系，这种局面严重造成了对设计方案经济分析的不认真等不良情况。为了追求高标准，相关人员不重视方案设计阶段的结构合理性，导致总体土建成本大大提高，再加上结构工程师随意增大安全系数，并且忽视结构设计方案之间的比较与优化，一味的以固定思维模式予以设计，最终导致业主方投资额的严重浪费。因此，优化对房地产项目的设计管理模式是非常有必要的。二、房地产项目业主方的设计管理 2.1控制好设计的变更在设计变更中往往存在执行难和效率低的问题，因为设计变更牵扯到责任方，常常受到其他部门的影响，所以，在工程中，常常出现由于设计变更的滞后而影响进度的情况。相关部门要建立基本的设计变更管理流程。变更控制的原则包括：符合国家的规范、保证使用功能、尽量降低建造成本和保证建造工期。变更控制的内容包括：变更不符合国家规范的部分、变更现场难以实现的部分、变更达不到功能要求的部分、变更客户提出需要改进的部分和变更原设计中不符合当前需求的部分。 2.2设计过程质量控制设计阶段质量控制与投资控制、进度控制一样,也应该进行动态控制。通常是通过事前控制和设计阶段成果优化来实现的。其最重要的方法就是业主在各个设计阶段前编制一份好的设计要求文件,分阶段提交给设计单位,明确各阶段设计要求和内容,在各阶段设计过程中和结束后及时对设计提出修改意见,或对设计进行确认。设计要求文件的编制过程实质是一个项目前期策划的过程,是一个对建筑产品的目标、内容、功能、规模和标准进行研究、分析和确定的过程。因此,设计阶段要重视设计要求文件的编制。业主在设计过程的质量控制中应对向政府报批的设计文件进行事前审查。对各设计阶段的设计文件进行形式审查(除了符合设计程序、审签手续、文件齐全外,还应包括政府规定的施工图审查程序)和实质性审查(包括指出设计文件中的各种实质性质量问题、审查各专业综合管线布置、提出优化设计建议、组织专项技术问题论证等)。 2.3设计进度管理设计进度管理的主要目的就是确保设计单位技术专项方案的设计图纸能够按期完成。特别是对于边设计边施工的工程项目，设计工作的滞后将会直接影响到施工的进度，从而影响到整个项目的推进工作。在对有明确特殊目标的设计进度如绿色建筑进行管理时，应将其纳入到整个设计进度计划中进行考虑，通常,整个设计工作会有一个总的进度计划，而绿色专项技术设计图纸的实现过程可以作为一个专项计划存在。为了有效地促进绿色专项技术的设计进度与其他工作的协调与平衡，在具体的计划编制过程中，首先需要先编制总进度计划。在对总设计进度计划进行综合平衡后，采用过滤的思想，从总设计进度计划中将绿色专项计划取出，无论是总的设计进度计划，还是绿色专项技术的设计进度计划，设计单位既是计划的具体编制者，也是计划的具体执行者。但是，在进度计划的编制过程中，需要与总进度纲要的实际节点相吻合，即设计工作进度计划最终需要由业主来进行审核通过。 2.4对设计单位的考核评价指标体系项目实施过程中，设计管理团队应建立对各设计单位的考核评价指标体系，考核的范围并不局限于设计过程，还包括设计单位对后期施工的配合等。对设计单位实施考核评价，明确考核评价指标体系是其中的主要工作。设计单位除完成设计工作外，还应积极配合施工现场以及业主方的其他需要。评价指标体系应覆盖设计单位提供服务的全过程。

房地产项目计划方案

房地产项目计划方案集团公司文件内部编码：（TTT-UUTT-MMYB-URTTY-ITTLTY-

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