西安市土门商业区调研

一．西安市主要商业区分布

随着城市的商业规划与商业的地产迅猛发展，商圈作为一个时尚的角色迅速成为商界关注的焦点，西安市商圈主要分为五大板块，包括钟楼商圈，长乐路商圈，高新商圈，小寨商圈和土门商圈。

西安市商圈划分大致如下：钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街，历史最为悠久，商业氛围最为浓厚；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；太白商圈，以边家村为轴心，辐射到劳动路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到整个西郊。

1..城西新型商业核心组团：

“一核、三心、八街”

三心：在城西新型商业中心组团内，沿丰镐西路商业主轴形成三大功能中心。

土门十字——商业中心

团结南路与高新区即将打通的道路十字——商业中心

丰镐西路与汉城路十字——娱乐中心

八街：在城西新型商业中心组团内，打造形成八条特色商业街区

丰镐西路——精品综合购物一条街

西二环段——商务经济街区

丰镐东路——文化休闲一条街

团结南路（昆明路至丰镐西路段）——户外用品一条街

桃园路——商务餐饮一条街

汉城南路南端——特色饮食一条街

汉城南路北端——综合娱乐一条街（涉及数码娱乐、动漫游戏、极限运动等多功能元素的游艺娱乐一条街）

昆明路—丰庆路——汽车综合服务一条街

西部新型商贸物流核心组团：

“一核、一心、六城”

一心：枣园西路——第三方物流配送中心

六城：枣园西路——大型酒店用品批发城

汉城北路——大型医药物流批发城

大庆路—枣园东路——大型小商品批发城、大型服装服饰批发城、大型建材装饰批发城、大型自行车等批发城

“城西新型商业核心组团”以沣镐西路为核心商业主轴，将沣镐西路与西二环、团结南路、汉城南路的交接处作为节点一分为二，形成“一轴三心”布局结构，即“土门商务中心”、“土门商业中心”、“土门娱乐中心”。“‘三心’作为土门商圈的核心，以大型现代高层建筑，建设成为土门商圈标志性节点，这其中包括24层的商业写字楼和一座5层的酒店。”其指出，“三心”将重点凸现“商务型、商业型、娱乐型”的功能特征。聚焦商业、商务、休闲娱乐主导业态，从而形成集商务、商业、休闲、娱乐、文化和居住等功能为一体的商业中心。同时，“土门商圈”的另一大亮点是以“一心六城”为主体，显现“专业批发、物流集散”的功能特征。

2.土门商业区

土门，即开远门。唐长安城（外郭城）开十二座城门，南面正中为明德门，东西分别为启夏门和安化门；东面正中为春明门，南北分别为延兴门和通化门；西面正中为金光门，南北分别为延平门和开远门。今开远门（土门）遗址位于西安市西郊。在建中的西安地铁一号线在此设站，站名开远门站。

地理优势：1.交通便利性，容易抵达，汇聚车流客流的便捷度

2.业态丰富，能够满足各个阶层的需求

A 业态，业种

土门商业区主要由以经营家电产品的智圣购物广场、家世界购物中心、爱家超市等规模稍大的商场或超市为主力店，加上一些临街小商铺和专营店组成，涵盖了专业卖场、综合百货商店、超市、品牌专营店等经营业态。

目前在西安西郊的商业格局中，像智圣、家世界等商场的经营状况还是比较火爆，但从整体来讲没有一个特别抢眼的亮点存在。换言之，西郊商业氛围的营造有很大的潜力，需要大量资本及人气的注入和烘托。

土门商业区是目前城西的唯一的一个商业圈，虽然她现在正在形成，还处于初期的形成阶段，主要因为人们的消费习惯和消费水平决定的，本商业区辐射的消费群体主要是周边在五六十年代兴建的工业区，目前70%以上的企业效益状况差，职工平均收入

水平低，商业区的形成过程缓慢。

B 未来的规划

土门商圈未来发展战略定位如下：土门商圈未来发展围绕“两核”（两大核心商贸组团）发展模式，按照“一站式消费”的现代化商圈发展理念，把新土门商圈打造成为集购物、商务、娱乐、餐饮、文化为一体的精品化的西安城西新型商业中心和技术先进、运转高效的西部新型商贸物流中心。

两大商业核心支撑土门商圈

土门商圈将围绕“两核”，形成“一核、三心、八街”和“一核、一心、六城”商贸布局结构。记者注意到，莲湖区在产业定位发展中，除了餐饮等常规产业外，能吸引众多年轻消费者的动漫游戏、极限运动等综合娱乐项目也是土门新商圈的一个重要组成部分。

两核（两大核心组团）：以丰镐西路为主轴形成城西新型商业核心组团；以枣园路与汉城北路十字，连接大庆路形成西部新型商贸物流核心组团。

根据报告，2010年莲湖区地区生产总值完成376.99亿元，增长14.5%；地方财政收入完成22.35亿元，增长22.7%，连续4年位居全市区县第一。今年，莲湖区确定的主要经济指标为：地区生产总值增长13.5%。

B．土门商业区归纳