某长沙市某地块房地产开发项目可行性研究报告

第一部分 项目概况

一、宗地位置

该宗地位于长沙市南北向城市

主干道芙蓉中路（号称“三湘第一

路”）与南湖路交汇之西南角，与神

农大酒店和五华大酒店隔路相望，东

距东塘商业中心约2公里，西至湘江

不到2公里，南距省政府新址约4公

里，北临长沙市新兴的商业中心——

候家塘商圈，北距中天广场所在的五

一商圈也仅3公里。周边道路密布，

交通发达，市政配套齐全，位置优越。

二、宗地现状

该地块为长沙理工大学（原长沙市水利水电学校）原址，现因该校区整体搬迁，而将该划拨土地整体出让。宗地内现多为学生宿舍、办公楼及配套设施，现已全部腾空。地块内绿树成荫，植被丰富，居住性配套设施完善。地势整体呈东高西低，落差最高处达15米，地质状况良好，适宜修建。

目前，该校已整体迁移，拆迁工作正在进行。

三、地块周边配套

宗地区位示意图

项目北距新兴的商业中心——候家塘约1公里，近年来，随着省府南迁和城市化进程的加快，长沙南城房地产开发呈现出如火如荼的良好态势，政府加大力度扶持南城发展，芙蓉南路的扩建和延伸、二环线的拉通等，使得该区域交通条件大为改善。

随着交通发展，该区域与各市级商圈的距离大为缩短，候家塘、东塘两个商圈近在咫尺，商业配套齐全，贺龙体育中心、田汉大剧院等休闲娱乐齐聚于此，周边学校、医院、五星级酒店云集，中高档居住社区林立，居住氛围成熟，市政配套完善。

四、规划指标

根据长沙市规划管理局建设用地规划定点（要点）通知书（案卷号：20060845B2），确定规划指标如下：

1、建筑物退让

东：退规划道路边线：多层≥6米，高层≥10米

西：退用地红线及规划道路边线：多层≥3米，高层≥6.5米

南：退用地红线：多层≥0.5H，高层≥10+0.2H

北：退用地红线：多层≥0.5H，高层≥10+0.2H

2、技术指标

容积率：R2(住宅)≤3.0，C2（商业商务）≤6.5

绿地率：R2(住宅)≥40%，C2（商业商务）≥28%

建筑密度：R2(住宅)≤24%，C2（商业商务）≤42%

建筑高度：R2(住宅)＜50米，C2（商业商务）＜80米

3、用地面积

总用地面积：约45933.75㎡，68.9亩

净用地面积：约45070.06㎡，67.6亩

五、升值潜力预测

从宏观来看，经历了国家新政对房地产市场调控后，长沙土地市场也步入调整阶段，土地配置市场化程度日渐提高，土地总体供应量日渐减少。土地作为房地产开发的龙头，其稀缺性日渐成为制约房地产开发企业的发展瓶颈。

从中观来看，长沙城区存量土地供应主要来自两方面：一是原有工业企业、事业单位改制后处理的划拨用地，二是旧城改造用地。如今，长沙市二环线以内的工业企业改制已完成90％以上，处置用地已所剩无几，因此，城区存量土地供应主要集中于旧城改造，但由于新的拆迁安置条例实施，拆迁成本大幅上涨，导致建设成本增加，旧城改造项目开发难度大，故而开发企业对旧城改造项目不愿问津。

由此可见，本宗地为事业单位改

制后的处理用地，取得成本相较旧城

改造用地要低，且开发周期和不可预

见因素相对较少。在整个城区开发用

地供应紧张的局面下，该土地升值潜

力较大。

从宗地本身来看，地块位于长沙

传统市中心与新南城交接的咽喉要

地，处城市南北向最主要干道芙蓉路

中段，连南接北，位置得天独厚。宗

周边交易土地相对位置图

地北临侯家塘商圈，东接东塘商圈，西望湘江，商业、居住氛围成熟。本项目是城区内少有的无拆迁且规模较大的地块，操作相对简单，不可控因素少，而随着南城的进一步发展，该片区的升值潜力将进一步凸显。

备注：由于以上几宗土地成交价都未含交易税费；成交单价单位：万元/亩。宗地区位详见《周边交易土地相对位置图》

第二部分政策性风险分析

近两年时值国内地产界的多事之秋，随着“国八条”等系列房地产调控政策的出台，引起了地产界的剧烈震荡，许多中小开发企业不堪重负，纷纷退出舞台，大型开发企业兴起联合之风，如深圳万科与浙江南都、浙江绿城与葛洲坝集团等，客观上加速了开发企业的重新洗牌。

众多购房者在地产新政面前，显得犹豫不决，对出手时机的把握慎之又慎，楼市一度呈现出“持币徘徊”和“持房待涨”的观望之风，大有山雨欲来之势，长沙也受全国大势影响，成交量一度也出现小幅下挫。

然而，进入2005年10月以来，各地楼市纷纷重现勃勃生机，房价依然居高不下，引起了建设部等相关部门的再度重视，“国八条”的后续政策不断推出，旨在对楼市重新诊断，促使其健康发展。

综合各阶段政策，不难看出国家对房地产调控，已逐渐演变为对房地产开发全过程的干预。

一、土地供应环节

新政强调，各地要制定土地年度供应计划，加大土地供应调控力度，严格土地管理。新政规定，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应；进一步完善土地储备制度，依法制止“炒买炒卖”土地行为，加强房地产开发用地供后监管。土地供应采取市场化方式，招、挂、拍方式广泛应用。

除此外，近期财政部、国土资源部和中国人民银行联合印发《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，对新增建设用地土地有偿使用费有关政策作出了重大调整。《通知》规定，新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍，并按照实际新增建设用地面积征收。根据专家估算，此项约增加开发成本5-10%。

国家对地根环节的控制，提高了开发企业的准入门槛，加速开发企业的重新洗牌，另外对高档住房严格控制，发展普通百姓急需的普通中小户型住房，解决普通百姓的居住需求，成为调控的一大目标。

二、银根环节

如今，国内房地产开发项目中，只有约30％的自有资金，其余资金基本靠银行贷款，客观上将开发风险大部分转嫁给银行，使银行不良资产和坏账大幅增加，甚至在一系列的违规贷款中滋生严重腐败。对此，银行对房地产开发企业贷款审查将更加严格，国家对银行贷款的监控也更加严厉。

新政规定，开发企业的自有资金比例必须达35%以上，开发企业的融资渠道、融资数量相应受到限制，对开发企业的自有资本比例要求更高。紧缩银根可控制不良开发贷款，使资金集中到开发实力更强、方案更优的项目上。

三、建设环节

强化规划调控，改善住房供应结构。新政规定，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主；严格控制低密度、高档住房的建设；加强规划管理。鼓励发展中小户型住宅，特别是90平米以下

的户型，规定该户型的比例必须占到项目总面积的70%以上。

近日，国家公布了目前最容易滋生腐败的10大行业，一、二位分别是土地市场和城市规划，都与房地产业有关。因此，国家加强规划管理，严格控制建筑指标，使开发项目与城市发展规划相适应，规范了房地产建设环节。

四、交易环节

新政规定，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，大大增加了房地产投机者的转让成本，使其无利可图，客观上抑制了投机性需求。

另外，大力加强房地产行业的诚信建设，完善房地产行业诚信档案和诚信公示制度，诚信档案应当公示；对于失信情节严重的企业和个人，主管部门应当在组织地块出让、资质或资格年检、备案、年度评价时，加大审查力度，直至取消其土地受让资格、限制商品房开发项目预售或禁止从事有关业务。

系列新政，使房地产交易环节更加透明化、规范化，特别是交易税费的增加，对投资者的需求抑制作用明显。

五、持有环节

拟征收物业税。北京将在全市范围内开展房屋普查，摸清房屋权属情况，税务专家对此表示，这意味着北京迈出了物业税开征的第一步。

物业税是指国家对于房屋所有者和承典人(在一定时期内拥有)所征收的财产类税收，物业税的征税对象主要是持有房屋的居民个人和房地产开发商。不过，物业税也并非一朝一夕就能迅速开征的，其除了明确

房屋权属的复杂调查之外，还要经过设计方案、政策制定等环节，最终才能出台。其中摸清房屋所有者“家底”的工作难度很大，一些房屋被开发商转了好几道手，找到真正的“主人”需要时间。

征收物业税是国家对房地产调控的趋势，如此以来，才能真正抑制投资性和投机性需求。

结论：

1、新政表明，稳定房地产市场，抑制房价过快上涨是当前政府调控房地产市场的政策核心，其旨在保持房地产行业持续、稳定、健康发展，维护国家经济稳定、政治稳定；

2、政府对房地产市场的宏观调控手段越来越多样化，利用行政、金融、税收等杠杆对房地产市场进行调控，表明国家对经济的调控能力加强，手段不再单一；

3、税收政策仍是国家调控房地产的重要手段，其贯穿房地产开发的整个过程，即土地供应（土地出让金、增值税）、开发环节（土地闲置税、营业税等）、交易环节（交易契税、转让营业税等）持有环节（拟收物业税）；

第三部分市场分析

一、长沙市概况

1、城市概况

长沙市地处中南，湘江下游，系湖南省省会。是中部地区重要的区域性中心城市，也是内陆通向沿海和西南地区的前沿阵地，又位于上海、广州、重庆、武汉四大全国性商贸中心的交错地带，使之成为支撑沿海、沿江开放地区的后方基地和促进内地开发的先导城市。长沙在全国“东靠西移”、“南北对流”的战略布局中，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，必将促使湖南乃至邻省及港澳地区的资金、产品、技术、信息、人才等生产要素迅速往长沙地区聚集，成为区域经济的“发展极”。

长沙市下辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区及长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，全市总面积1.18万平方公里，其中市区面积556平方公里，至2006年，长沙建成区面积逾170平方公里，总人口逾600万人，市区人口已达240万人。

2、经济情况

随着内陆开发战略的实施，沿海投资纷纷入湘，再加上西部大开发战略实施后的经济辐射作用，长沙经济发展迅猛。近年长沙国民经济持续、稳定、快速发展，产业结构进一步优化。2006年全市第一、二、三产业比重为6.9：43.3：49.8，第二产业增速明显。2006年全市实现地区生产总值1790.66亿元，按可比价格计算，同比增长14.8%，增幅比全国快4.1个百分点，人均地区生产总值27853元，同比增长13.3%，城市

居民人均可支配收入13924元，同比增长12.0%，居民生活水平显著提高。这一切数据显示着长沙巨大的商机。

3、小结

A、城市经济发展，中心地位增强，沿海资本介入。

统计结果显示，2006年长沙实现地区生产总值1790.66亿元，与中部龙头武汉的差距近一步缩小，且由于长沙处联南接北的咽喉要地，经济和战略地位进一步提升，成为众多海内外资本竞相倾注的热土，房地产开发前景可观。据统计，长沙黄花机场2006年（截至日前）吞吐量首次突破600万人次，预计全年可达660万人次，在中国国内机场的排名上升至13位，中南地区居第3位，仅次于广州、深圳机场，充分表明长沙经济发展迅猛和对外经济交流的频繁；

B、城市人口增多，城市规模逐步扩大，商品房需求量大。

长沙市区人口已突破200万人，为全国少数特大城市之一，且每年保持将近10万人的城市人口增长速度，仅此一项，每年即达将近300万平方米的住房需求，有效刺激了长沙房地产业的发展。

C、经济稳步发展，综合实力增强，住房消费能力增强。

2005年，在全国26个省会城市中，长沙市排位提升至第12位，增长速度提升至第8位；在全国最具影响力的25个大城市中，长沙年人均可支配收入排名第14位，成为中西部城市中居民收入率先突破万元大关的城市，居民住房消费能力增强。

2005年全国35个副省级城市中中部地区各大城市经济情况对照

备注：在省会城市中，长沙GDP排名第12位。

二、长沙房地产市场状况分析

随着内陆开发战略的实施，沿海投资纷纷入湘，再加上西部大开发战略和中部崛起的经济辐射作用，长沙经济发展迅猛，近年长沙国民经济持续、稳定、快速发展，产业结构进一步优化。而房地产业受经济发展的带动，也呈现出一派欣欣向荣的景象。

2006年长沙房地产市场继续保持持续、健康、稳定、快速发展态势。市场运行情况总体如下：

（一）、2006年市场供应情况

1、开发投资

2006年全市共完成房地产开发投资近300亿，与去年同期相比增长约17%，占全市固定资

表明长沙房地产

市场依旧理性，投资商

对市场普遍看好，投资

热情不减；另外也说

明，房地产业仍是国民经济的主导，其投资占固定资产投资近三成，对其他行业的发展拉动作用明显；但同时，增幅下调，宏观调控的作用初显。

2、施、竣工面积

2006年全年商品房施工面积约2600万㎡，其中新开工面积约900

万㎡，竣工面积约500万㎡，与去年同期比分别增长36%、29%、24%。

施、竣工面积的

持续高速增长，是上

年度审批项目的集中井喷，同时，竣工面积较施工面积的增长

速度和绝对量都有很大差距，表明在建项目多为大盘，开发周期长，07年的商品房供应量将大幅增加。

3、批准预售面积

2006年，全市商品房累计批准预售751.40万㎡，同比增长28.62%；其中住宅批准预售656.65万㎡，同比增长42.80%。

由上表可见，住宅的供应量远高于非住宅供应量，长沙房地产市场住宅类需求仍是主流；另外，不可忽视的是，项目所处的开福区和芙蓉区复合区（中心区）上市量呈现下降趋势，说明中心区土地供应日益稀少，后续开发项目严重匮乏。

（二）、2006年市场需求情况

1、销售面积

2006年全年累计实现商品房销售面积690万㎡，销售金额193亿元，与去年同期相比分别增长18%和14%。

对比批准预售和销售数据可见，目前长沙的商品房市场供应量整体增幅较大，但销售量增长放缓，导致今年以来商品房累计待售面积达61.21万㎡，其中，商品住宅待售面积为31.18万㎡；而开福区销售量同比增幅高居第2位，该区房地产市场逐渐呈现供不应求状况。

2、销售价格

2006年全市商品房平均价格为2991元/㎡，商品住宅平均价格为2691元/㎡，非住宅商品房平均价格为5468元/㎡，较去年同期分别上涨了-1.29%、5.99%、-5.13%。

2006年商品房平均价格在2005年的基础上有稍许下降，一是因为宏观调控的影响，二因市中心区高价位商品房供应量下降，导致整体价格下降，三因非住宅类产品供应量下降，客观上也拉低了平均房价。但住宅类产品的销售价格持续上涨，表明住宅需求旺盛。

3、套型结构分析

从市场供应情况来看，全年套均建筑面积为109.77㎡，面积同比缩小3.1%。120-144㎡区间户型占比重最大，为30.99%，比例比去年增长了3.47个百分点，绝对量同比增长63.55%；90㎡以下的户型供应占比为32.66%，比例比去年下降了3.66个百分点，绝对量同比增长30.65%。

从实际销售情况来看，全年套均建筑面积为106.61㎡，面积同比缩小8.73%。120-144㎡区间户型套数占比最大，为28.95%，比例比去年下降了0.93个百分点，绝对量同比增长24.64%；90㎡以下的户型销售

占比为29.54%，比例比去年增长了0.99个百分点，绝对量同比增长33.15%。

从同期商品住房各户型供销对比来看，除144㎡以上户型供应量小于销售量外，其他各户型均供大于求，特别是90㎡以下户型批准预售量超过销售量20%以上，反映了“国六条”新政下，我市90㎡以下户型供应比较充足，144㎡以上户型的供应相对吃紧。

4、价位结构分析

从价位供应结构来看，3000-4000元/㎡价位段商品住房供应量跃居首位，占总供应量的38.29%，比例比去年增长了14.44个百分点，绝对量同比增长133.21%；其次为2500-3000元/㎡价位段商品住房，供应量

占总供应量的30.88%，比例比去年增长了3.76个百分点，绝对量同比增长65.40%。

可见，目前长沙3000-4000元/㎡价位段商品住房预售增长明显，表明市场新推出商品住宅主要为3000-4000元/㎡价位段商品住房，预示着明年长沙商品住宅均价将全面抬升至3000元/㎡以上水平。

从价位销售结构来看，2500-3000元/㎡价位段商品住房销售量居首，占总量的31.56%，比例比去年增长了9.94个百分点，绝对量同比增长87.78%；其次为3000-4000元/㎡价位段商品住房，销售量占总量的26.75%，比例比去年增长了7.84个百分点，绝对量同比增长81.98%。

（三）、2006年长沙房地产市场基本特点

※商品住房同期供销总量基本平衡。2006年商品住房供销比为1.05:1, 商品住房市场已由2005年的供不应求发展到供求基本均衡，市场呈理性、健康发展状况。

※非住宅价格小幅下跌，住宅价格涨幅平稳。2006年全市商品房平均价格为2991元/㎡，商品住宅平均价格为2691元/㎡，非住宅商品

房平均价格为5468元/㎡，较去年同期分别上涨了-1.29%、5.99%、

-5.13%。

※套型面积呈下调趋势，调控效果初显。全年商品住房供应套均面积为109.77㎡，90㎡以下户型供应套数总量占比为32.66%；商品住房实际销售的套均面积106.61㎡，90㎡以下户型实际销售套数占比为29.54%，宏观调控的效应初显。

※银根紧缩不明显，金融界对房地产市场持续看好。银行对房地产业的抵押贷款金额总量继续保持两位数增长，占房地产投资总额的比例为64%；特别是开发贷款达到72.67亿元，增幅达57.4%，占房地产总投资的比重达24.2%。

（四）、长沙房地产市场趋势及前景分析

※经济发展潜力巨大，投资环境改善。

随着长沙、株州、湘潭三城融合进程加快，长沙的经济竞争力和战略地位进一步提升，逐渐成为中西部地区的经济重镇，大有赶超中部龙头武汉的趋势。

随着长株潭三城融合进程加快，大长沙的经济实力明显提升。资料显示，2004年，人口占湖南省13.3％的长株潭三市，ＧＤＰ已达1578.4亿元，接近武汉的1662.4亿元；三市实现工业增加值512亿元，为武汉的85.52％；三市进出口总额28.5亿美元，为武汉的90.88％。据湖南省规划，“十一五”期间，长沙人口将达300万，力争到“十一五”末

（即2010年）经济总量超过武汉，成为中部地区最具竞争力和发展潜力的区域增长极。

经济全球化迫使区域城市群统一组织市场优势，以集团形式介入国际竞争。以此速度发展，未来长株潭将成为我国中西部地区具有综合优势和强大竞争力的城市群，成为辐射与服务中南地区的经济引擎之一，能在更大范围、更宽领域、更高层次参与国内外竞争。

※市场整体仍将保持持续、健康、稳定发展。

由于受新型工业化发展思路、长-株-潭一体化战略、中部崛起发展机遇等多因素影响，在未来一段时期内，长沙房地产业仍具较大发展空间，需求保持旺盛，市场区域性特征、低房价等健康因素，仍将支撑长沙房地产市场持续、健康、平稳发展。

※住房价格将保持持续、稳定增长，但增幅趋缓，住房供应结构将趋合理。

2006年长沙商品住宅均价为2691元/㎡，在全国大中城市中仍处较低水平，其房价收入比约为6.30：1，表明长沙房价仍有一定增长空间。此外，受国家90㎡/70%调控指标影响，2006年新开工项目大部分于2007年上市，意味着2007年将有大批90㎡以下中小户型集中供应，将使我市商品住房供应结构得到明显改善。

说明：按长沙2006年人均收入，以90㎡普通住房为对象，计算房价收入比。

※理性市场，买房划算。

人民网曾对全国最具影响力的25个大城市就“买房划算程度”进行了深入调研，综合考虑各城市房价、人均可支配收入水平、普通家庭购买住宅所需年限（标准：普通三口之家，利用正常节余购买一套70平方

米的商品房），在全国25个大城市中，2004年长沙城市居民人均可支配收入突破万元大关，排名第14位，成为中西部城市中居民收入率先突破万元大关的城市，平均房价却排在第22位，普通家庭购买住宅所需年限为9.28年，买房划算程度在25个大城市中排名第三，仅次于深圳（8.81年）和苏州（9.02年）。与武汉、郑州、南昌、西安和重庆5个近邻及其他同等城市比较，长沙人均可支配收入具有明显优势，但房价却比这些城市低，成为中南、甚至中西部地区买房福地，发展前景可观。

※市场需求继续坚挺，房地产发展前景广阔。

根据《2003至2020年长沙总体规划纲要》，长沙的城市规模将达到310平方公里，年均将增加城市面积10平方公里；长沙进城人口年均增长6万人，外来人口的购房比例为15%（据统计局数据），按3人/户，每户住房面积100平方米计算，每年将增加30万平方米住房需求；2000年至2005年长沙市人均居住面积从18.6平方米增长至27.2平方米，人均住房面积提高8.6平方米，改善住房条件的需求将成为市场需求的一大重点；虽然近年来长沙城市拆迁呈下降趋势，但旧城改造、城市化带来的拆迁所增加的刚性需求不可小视；房产的保值、增值、投资功能也将促使一部分居民新购商品房。

随着长沙经济的不断发展，对外交往日益加强，外地企业会大量进入长沙，据统计，目前仅在长沙的粤资企业就有两千多家，浙资企业更是不计其数，这些国内外大型企业进驻长沙，对长沙房地产市场需求加大，其需求无论从数量还是质量上都处于一个上升时期。

※竞争加速产品全面提质。

外来品牌开发商和投资财团大举进军长沙房地产市场，加剧了市场竞争，将促进长沙房地产业发展全面提速、提质，长沙房地产市场将从当前的大盘时代向精品时代过渡，房地产开发商的“企业公民”意识逐步增强，品质不断提升，成为拉动房价不断上涨的源泉。

（五）、区域房地产市场情况

1、周边项目概况

1）、融科·三万英尺

开发商：联想控股有限公司旗下全资子公司融科智地（北京）

位置：东塘商圈韶山中路，毗邻沃尔玛、时代华纳

体量：占地面积约4万平方米，总建筑面积近20万平方米，由八栋高层建筑集群和一栋独立的城市生活会馆组成，住宅约900户，小户型公寓约600户。

技术指标：容积率4.50 ，绿化率40%

基本情况：澳大利亚柏涛（墨尔本）规划设计，东南亚热带风情雨林景观，点阵式T形短板结构，南北通透，全明设计，带入户花园，户型分区较明显。

物业管理：第一太平戴维斯

周边配套：砂子塘小学、雨花亭小学、21中；沃尔玛、友谊商城、通程、家润多、东塘交易大楼；工行、建行、农行、中行、招行；市中心医院、省中医附一、湖南脑科医院；工人文化宫等

销售情况：一期于2006年11月初推出近千套房源，销售率近95%，