对房屋维修管理的重点难点的探讨
房屋大修主要是房屋共用部位大修。工程范围包括 房屋主体结构部位，包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，因损坏影响住用安全，需要拆换加固的;整幢楼屋面因损坏影响正常使用，需要重做防水或者保温层的;外檐面层脱落、保温层损坏达到整幢楼外檐面积30%以上，影响安全和正常使用，需要修缮的;整栋门共用部位楼地面面层、门窗及楼梯扶手因破损影响正常使用，需要修缮的。
房屋维修工程是建筑工程的重要组成部分，房屋存在损坏问题会影响房屋的质量、安全和功能使用，降低房屋的使用年限，为了保证房屋的完好程度程，做好房屋的维修管理工作具有重要的意义。本文从房屋维修工程的特点、施工组织管理重点及管理措施几个方面进行了探讨。
关键词 房屋维修;外墙防水;施工组织
一、房屋维修工程的特点
房屋在使用过程中由于人为破坏和自然侵蚀会影响其使用性和安全性，不同的地理环境和使用方法也会造成房子的破坏速度存在差异，为此，就需要对房子进行经常性的维修保养。房屋维修工作除了具有新建房屋的特定性、固定性、体积大、价值高、露天作业和受自然条件影响大等特点外，还具有如下特点 房屋维修技术要求高，由于房屋的设计和使用功能存在特殊性，因此对不同的房屋进行维修时采用的维修标准也不尽相同;房屋维修受到的约束较大，具有明显的限制性，维修工作只能在原有房屋基础上进行，创造性较低，且工作不能超越特定的环境条件，维修过程除了要保持原有建筑风格之外，还要与周围环境相协调;房屋维修具有广泛性，房屋的各个部位，如结构、内外墙面、防水及零星构筑物部件等都会有不同程度的损坏，且这种损坏经常发生，无明确规则，即使同一结构的房屋，使用功能的减弱速度和损坏程度也是不均衡的，因此当损坏发生时需要根据损坏程度随时进行小修、中修或大修;房屋维修工程非常分散，工程项目小，要求高，零星分散，用料品种、规格多，有时新料、旧料都要使用;具有较强的技术性，物业房屋维修往往人少工种多，维修工作不仅包括建筑工程专业的技术，有时还包括机械、设备、通信等相关专业的技术。
二、房屋维修工程管理的原则
房屋维修工作要按照安全、经济、合理、实用的四个原则来实施。安全，就是通过维修，使房屋不倒、不塌、不漏，达到主体结构牢固。经济，就是加强成本管理、资金管理和维修定额管理，合理安排开支，节约和合理使用人力、物力、财力，做到少花钱、多修房。合理，就是维修计划和方案制定要合理，按照
有关规定与标准进行维修，不扩大维修范围。
通过维修，使所修房屋不受损坏，做到能修则修，应修尽修，以修为主，全面保养。对不同类型、不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采取不同维修标准、不同的维修方案。对于新建房屋，维修管理工作主要是做好日常养护，保持现状和使用功能。对于旧的房屋，需要根据房屋的建造年代、结构类型、使用材料、质量现状、环境等特点综合考虑，采取不同的维修改造方案。
三、房屋维修的施工组织管理
3.1 做好房屋维修的准备工作
在对房屋进行维修之前，需要做好一系列的准备工作。具体而言，包括以下几个方面 根据施工内容设计好维修工程的设计图纸;将施工方案和施工组织设计计划进行审批;领取施工许可证;摸清施工现场的具体情况，比如供暖、水电、煤气管道等，熟知给排水地下管网，设立垃圾回收地点等;将施工所需各种材料、物资陆续进人现场;如有需要，保证水、电源切断等。
3.2 施工现场管理
3.2.1施工调度管理
定期检查施工的情况，确定施工情况是否与施工计划与施工合同吻合，进行物力、人力、财力的平衡调度，保持施工生产活动顺利进行。保持施工的材料的持续供给，定期对施工的工程质量、安全情况进行督察，天气情况，做好雨季准备和防冻准备。
3.2.2施工现场管理
一般情况下，房屋的维修施工不外乎外墙防水保温、屋面防水、门窗修理、房屋内水电等设备维修、房屋屋架、梁柱等基础设施维修等几项
1外墙防水及保温 很多外墙防水采用防水涂料，由于夏季和冬季温差大，防水涂料容易老化，会导致面砖脱落，有许多外墙渗水是由于水泥砂浆长期受潮而导致外墙慢慢发霉。外墙防水方案实施前必须对其进行论证，刚性防水材料因使用寿命长，所以目前普遍采用刚性防水砂浆，这样从根本上减少后期物业维护的工作量。老旧房屋没有保温层的，重新施工做保温层。
2屋面防水 应遵循合理设防，放排结合，因地制宜、综合治理的原则，做好防水和排水，以使房屋免遭雨雪侵蚀。平屋顶的排水坡度控制在2%3%，防水层施工时，应先做好节点、附加层和屋面排水比较集中部位如屋面与水落口连接处，檐口、天沟、檐沟、屋面转角处、板端缝等的处理，然后由屋面最低标高处向上施工。铺贴天沟、檐沟卷材时，宜顺天沟、檐口方向，减少搭接。
3门窗修缮 如果门窗有松动的情况，要卸下来重新安装，对于已损坏门窗要进行更换，保持门窗牢固不松动和接缝严密不透风;
4工程设备 及时检查房屋内的水、电、煤
气、空调等设备是否出现故障，如果发现设备老化或者故障要及时修理和更换，保持这些硬件设备安全使用，重点对供电、供水和空调的管线进行检查和维修。
3.2.3施工安全管理
安全管理是施工管理的重中之重。认真贯彻执行安全生产管理制度，加强对安全生产工作的领导，建立健全安全生产管理制度，严格执行安全操作规程，确保安全施工。
3.3 房屋维修计划管理
房屋维修施工计划是房屋维修计划的主导和核心，是编制其他划的依据。维修施工计划反映了计划期内所需维修房屋的名称、维修部位及维修性质、规模建筑面积和实物工期量、投资额、各项工程开竣工日期、自营维修或外包维修、维修项目进度表及维修项目施工技术方案等情况;而房屋维修辅助计划则主要包括以下几个内容 房屋维修施工力量计划、房屋维修材料供应计划、房屋维修机具供应计划、房屋维修技术支持计划、房屋维修资金使用计划、房屋维修成本及利润计划等。物业公司应根据物业辖区内房屋完损的实际情况拟定维修方案，有计划地组织房屋按年轮修，分配年度维修资金，审核维修方案和工程预决算。
3.4技术储备管理
首先，现场管理人员必须熟悉施工图纸和合同要求，并根据自身的施工队伍、材料供应、资金、设备等基础条件，认真制定施工方案，把每项施工内容纳人管理控制;其次，要根据工程特点和技术要求，做好技术管理人员和工人的储备和挖掘，对工程的内容、程序以及关键技术措施做好培训交底，让施工技术工人熟练掌握施工工艺和新材料特性，全面提高技术操作和施工水平，从而使施工过程中的每一工序步骤处于控制之中，保证工程项目按时间、进度、质量完成;三是建立完善现场控制管理、质量检查等各项技术制度和操作规程，依据施工质量相关的设计要求和有关规范标准，对每一工序和施工工艺提出不同的质量控制和验收标准，以确保工程质量。
3.5材料管理
首先，在材料供应采购上，要严格根据设计方案确定的材料品牌、材质、规格，精心测算所需材料数量，组织材料供应，切忌购置廉价质劣材料，以免影响工程质量，造成工程的失败。二是根据施工现场实际情况及进度要求，合理安排材料进入现场，做好进场验收，抽查抽样，报检于甲方、设计单位和现场施工员，根据施工组织平面布置图指定位置，将合理归类堆放材计料，造册登记。三是做好材料发放管理。要严格按照施工进度，凭材料出库单发放使用，并做好发放材料的追踪管理，避免材料丢失和浪费。
四、结束语
经过对房屋
维修、保养，不但延长了房屋使用寿命，改善了房屋的使用条件与质量，使业主、使用人的房产保值、增值，也美化了城市环境，美化了生活。做好房屋维修工作也是物业公司提高服务质量，增加经济效益的一项重要管理项目，对房屋维修工程的科学组织和不断的深入研究，必将为社会创造更大的财富。
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