广州市三旧改造工程程序
广州市“三旧”改造工作办公室
穗旧改函〔2010〕22号关于征询“三旧”改造的工作流程意见的函
各区人民政府，市建委、市规划局、市国土房管局、市发改委、市财局：
为了进一步落实广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集体用地的若干意见》及市委、市政府关于加快推进“三旧”改造工作的有关精神，规范“三旧”改造工作流程，我办初步拟定《广州市“城中村”全面改造工作流程（征询意见稿）》、《广州市旧厂房改造工作流程（征询意见稿）》及《广州市旧城更新成片重建改造工作里路程（征询意见稿）》，现征询意见。请结合“三旧”规划工作实际，提出具体意见及建议，并于3月10日前答复我办。
感谢对“三旧”改造工作的支持！
附件：1.广州市“城中村”全面改造工作流程（征询意见稿）
2.广州市旧厂房改造工作流程（征询意见稿）
3.广州市旧城更新成片重建改造工作流程（征询意见稿）
二O一O年三月一日（联系人：黄小芬，联系电话：83849061）
附件1
广州市“城中村”全面改造工作流程
一、全面改造方案编制阶段
（一）现状摸查
区政府组织村集体经济组织对改造范围现状进行摸查，现状摸查包括以下内容：
1、社会现状：人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等；
2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）；
3、权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法权属、违法建筑）；
4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等；
5、留用地指标落实情况；
6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等；
7、现状历史资料：图片、影像等。
（二）确定改造规划范围和改造范围
由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划范围和改造范围。改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围。以此为基础，结合所在地块的特点和周边规划路网结构，整合集体经济发展
用地（特别是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）等，在“三旧”改造政策允许的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。市“三旧”改造办公室依据区政府提出的初步改造规划范围和改造范围，最终确定改造规划范围和改造范围。
（三）编制改造方案
区政府依据“三旧”改造规划指引、市“三旧”改造规划及年度实施计划、土地利用总体规划、城乡规划等组织编制改造方案，改造方案包括以下内容：
1、现状摸查情况。
土地利用现状和土地利用规划、现行城乡规划、房屋权属及用途等情况（需取得区国土房管分局书面证明）。
2、拆迁安置补偿方案。
补偿安置原则、基准面积、改造成本（拆除成本、临迁费用、货币补偿费用、复建成本、保留建筑整饰修缮费、不可预见费用等）、回迁时序等。
3、融资模式。
公开出让（明确是否捆绑安置房建设）、自主改造、整村搬迁等；
4、资金平衡、筹措、运作方案。
5、规划方案。
规划方案应达到修建性纤细规划深度；同事明确改造规划范围
中的全面改造范围、功能分区和具体地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、基础设施、公共服务设施配套、历史文化保护、开发模式等规划内容、以及具体地块的交通出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求；涉及控规更改或调整的，应编制控规更改或调整专章。
6、改造计划和建设实施步骤。
7、土地转性范围和规模。
8、违法用地与留用地指标证明文件（由市国土房管局出具）。
一、全面改造方案审批阶段
（一）批复改造方案
全面改造方案经村集体经济组织80%以上成员同意，由区政府审核后，报请市“三旧”改造办依据有关规定审批。其中涉及完善征收用地手续及超出“三旧”改造规划指引控制要求的，需报市“三旧”改造工作领导小组审议。
（二）用地预审
使用新增建设用地的，村集体经济组织持市“三旧”改造办批复的改造规划核定的用地红线、界址坐标向区国土房管局申请用地初审后报市“三旧”改造办公室，由市“三旧”改造办公室出具预审意见。
（三）用地报批
1、农用地转用和土地征收。
城中村改造项目用地涉及农用地转用和土地征收的，由村集体经济组织按用地报批要求，向区国土房管局申请，由区国土房管局申请，由区国土房管局拟定农用地转用和土地征收方案，报市国土房管局审核后，依照《土地管理法》的规定报有审批权的人民政府批准。
用地报批经有审批权的人民政府批准后，市国土房管局出具用地批复意见。
2、村集体建设用地改变为国有建设用地。
位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围内的，同时提交转为国有土地申请，并附上村民表决情况，上报市“三旧”改造办审核，位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围外的，同时提交纳入政府储备申请。
（1）属于138条在册“城中村”的改造按一下流程办理：
①区国土房管分局出具审核意见，附上土地所有权证等相关土地转性材料报送市国土房管局。
②市国土房管局按规定办理集体土地转为国有土地手续。
（2）位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围内未纳入138条在册“城中村”的改造按以下流程办理：
①区“三旧”改造办公室按旧村庄建设用地改变为国有建设用地的收件材料要求上报市“三旧”改造办公室审核。
②市“三旧”改造办公室按规定报请省人民政府批准。
③用地转性经省人民政府批准后，市国土房管局按规定办理集体土地转为国有土地手续。
（3）位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围外的，由市“三旧”改造办转市土地开发中心按现行征地报批程序办理。
三、全面改造组织实施阶段
（一）安置房建设工作流程
安置房项目建设与融资地块捆绑实施的，由受让人按基建程序办理，并按规定时限完成；未捆绑实施的，按以下程序办理：
1、项目立项。
村集体经济组织凭市“三旧”改造办公室对改造方案的批复意见向区发展改革部门申请办理项目立项备案手续，领取《广东省企业基本建设投资项目备案证》。
2、申领建设用地规划许可证。
村集体经济组织凭市“三旧”改造办公室批复的改造规划部门申请建设用地规划许可证。需要报审修建性详细规划的，应由村集体经济组织依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，编制修建性详细规划送审；需要先行办理建设项目选址意见书的，应先行办理建设项目选址意见书。
3、申领建设用地批准书。
村集体经济组织凭建设用地规划许可证向市国土房管局申领建设用地批准书。
4、发布拆迁通告和拆迁许可证。
将改造监控资金存入区政府制定的银行账户后，由区政府对安
置房用地发布《关于***村“城中村”改造项目拆迁工作的通告》，同时核发《房屋拆迁许可证》，村集体经济组织实施拆迁。
5、办理土地权属登记。
村集体经济组织凭建设用地规划许可证、建设用地批准书、拆迁完成的证明文件向市国土房管局申请办理土地权属登记，领取国有土地使用证货集体土地使用证。
6、申领建设工程规划许可证。
村集体经济组织向规划部门申领建设工程规划许可证。
7、申领建设工程施工许可证。
村集体经济组织向建设部门申请建设工程施工许可证。
（二）融资地块出让工作流程。
根据村集体经济组织意愿，“城中村”全面改造可以通过公开出让或自主改造协议出让两种模式进行融资。
1、申领规划条件。
村集体经济组织向规划部门申领规划条件，规划部门根据市“三旧”办批复的改造方案和批复文件出具规划条件。
2、公开出让工作流程。
（1）申请公开出让。
村集体经济组织编制“城中村”改造公开出让申请报告，经区政府审核同意后报市“三旧”改造办公室，市“三旧”改造办公室会同市国土房管局组织公开出让。申请报告包括以下内容：
◆拆迁补偿安置标准和办法；
◆拆迁资金监管要求；
◆开发建设时序要求；
◆动迁和交地计划；
◆公开出让准入条件要求；
◆村民和村集体经济组织其他意愿等内容。
（2）编制公开出让方案。
市“三旧”改造办公室根据村集体经济组织的申请报告以及规划条件等组织编制公开出让方案和出让公告。
（3）公开出让方案审批。
市“三旧”改造办公室将公开出让方案和公告提交市国土房管局土地出让金会审会议审议。
(4)组织公开出让。
公开出让方案经批准后，市“三旧”改造办公室将公开出让公告及合同样本委托市土地交易机构按照规范具体组织实施公开出让工作。
（5）签订出让合同
公开出让成交后，土地交易机构与竞得人签订《成交确认书》或向中标人发出《中标通知书》，用地单位与市国土房管局签订《国有建设用地使用权出让合同》。
（6）发布拆迁通告和拆迁许可证
将改造监控资金存入区政府制定的银行账户后，由区政府对安置房用地发布《关于***村“城中村”改造项目拆迁工作的通告》，同
时核发《房屋拆迁许可证》，村集体经济组织实施拆迁。
（7）办理土地登记。
用地单位凭《国有建设用地使用权出让合同》、出让金等土地有偿使用费用支付凭证、拆迁完成证明文件等依法向市国土房管局申请土地登记，领取国有土地使用证。
（8）项目立项。
用地单位向发展改革部门申请办理项目核准或备案手续。
（9）申领建设用地规划许可证。
用地单位凭《国有建设用地使用权出让合同》和项目核准或备案文件，向规划部门申领建设用地规划许可证。
3、协议出让工作流程。
（1）成立全资子公司。
由村集体经济组织注册成立全资子公司进行自主开发。
（2）项目立项。
向区发展改革部门申请办理项目立项备案手续，领取《广东省企业基本建设投资项目备案证》。
（3）申领建设用地规划许可证。
村集体经济组织或其全资子公司向规划部门申领建设用地规划许可证。
（4）申请协议出让。
村集体经济组织编制“城中村”改造协议出让申请报告，经区政府审核同意后报市“三旧”改造办公室，市“三旧”改造办公室会
同市国土房管局组织公开出让。申请报告包括以下内容：
◆拆迁补偿安置标准和办法；
◆拆迁资金监管要求；
◆开发建设时序要求；
◆动迁和交地计划；
◆村民和村集体经济组织其他意愿等内容。
（5）办理土地有偿使用手续和建设用地批准书。
持土地转性皮批复等有关文件与市国土房管部门签订《国有建设用地使用权出让合同》，申领建设用地批准书。
（6）发布拆迁通告和拆迁许可证。
将改造监控资金存入区政府指定的银行账户后，由区政府对安置房用地发布《关于***村“城中村”改造项目拆迁工作的通告》，同时核发《房屋拆迁许可证》，村集体经济组织实施拆迁。
（7）办理土地使用权登记。
凭国有建设用地使用权出让合同、建设用地批准书、拆迁完成证明文件等依法向市国土房管部门办理国有土地使用权登记。
（三）需要独立建设的公共设施用地和公益事业用地工作流程。
1、项目立项。
用地单位向发展改革部门申请办理项目立项备案手续，领取《广东省企业基本建设投资项目备案证》。
2、申领建设用地规划许可证。
用地单位向规划部门申领建设用地规划许可证。需要先行办理
建设项目选址意见书的，应先行办理建设项目选址意见书。
3、申领建设用地批准书。
用地单位凭建设用地规划许可证向国土房管局申领建设用地批准书。
4、发布拆迁通告。
将改造监控资金存入区政府指定的银行帐户后，由区政府对安置房用地发布《关于***村“城中村”改造项目拆迁工作的通告》，同时核发《房屋拆迁许可证》，村集体经济组织实施拆迁。
5、办理土地权属登记。
用地单位凭建设用地规划许可证、建设用地批准书、拆迁完成的证明文件向国土房管局申请办理，领取国有土地使用证或集体土地使用证。
6、申领建设工程规划许可证。
用地单位向规划部门申领建设工程规划许可证。
7、申领建设工程施工许可证。
用地单位向建设部门申请建设工程施工许可证。
四、实施监管阶段
（一）改造资金监控。以区为主体，按照改造工程进度拨付、分级负责、专款专用的原则，由区政府、街道办事处和村村民委员会共同对改造资金进行监控。具体改造资金使用审批程序等由市“三旧”改造办公室另行制定。市“三旧”办（资金计划处）应定期对改造资
金进行抽检，依法依规对建设工程费以及临迁费用等进行监管。
（二）开发建设进度监管。根据出让公告以及出让合同市“三旧”办负责对安置房建设时序、开工时间、竣工时间、回迁时序等进行全程监管。
（三）配套设施建设监管。根据规划设计条件所要求的配套实施建设，按照配套优先建设的原则，配套设施竣工完成前，融资地块建设项目不得预售。
附件1
广州市旧厂房改造工作流程
一、国有旧厂房改造程序
（一）提出改造意向
由旧厂房用地权属人持权属文件和地块改造意向向市“三旧”改造版提出改造意向。
（二）批复改造方案编制指引
市“三旧”改造办根据“三旧”改造规划指引、“三旧”改造规划和年度计划，土地利用总体规划、城乡规划，结合权属人意向，向权属人批复改造方案编制指引，明确改造规划范围及规划要求。
（三）编制和上报改造方案
由权属人会同区政府或市土地开发中心，根据市“三旧”改造办批复的改造方案规划指引编制改造方案，报市“三旧”改造办审批。改造方案应包括以下内容：
1、现状核查情况：区（县）国土房管部门和当地政府出具书面证明的土地和建筑性质、权属情况以及土地利用现状等情况；现行城乡规划情况。
2、改造规划方案：应达到修建性详细规划深度；同时明确改造规划范围中全面改造范围、具体改造地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿化率、停车泊位、基础设施、公共服
务设施配套、历史工业遗产保护、开发模式等规划内容，以及具体地块的交通出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求；涉及控规更改或调整的，应编制控规更改或调整专章；属于临时使用的，所编制的临时使用改造规划方案也应达到修建性详细规划的深度。
3、涉及需要提供资金的筹措和资金运作方案的，需要编制上报资金筹措和资金运作方案；
4、改造计划和实施步骤；
5、现状历史资料：图片、影像、涉及需要完善历史用地手续的，附上未完善用地手续的核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况。
（四）批复改造方案。
由市“三旧”改造办根据旧厂房改造规划指引或市“三旧”改造领导小组审议意见向申请人批复改造方案。
（五）实施改造方案。
经市“三旧”改造办批复同意的处置方式包括如下三种：
方式一：补交地价、自行改造；
方式二：纳入储备、给予补偿；
方式三：改变用途、临时使用。
1、以第一种方式即补交地价、自行改造方式处置的，按下列程序组织实施；
（1）完善历史用地手续。需要完善历史用地手续的，由市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批同意后按以下程序实施。
（2）申办建设用地规划许可。由权属人持市“三旧”改造办改造规划及相关批复意见向规划部门申办用地规划许可手续。需要报审修建性详细规划的，应由权属人依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，编制修建性详细规划送审。
（3）补办出让和申领建设用地批准书。由权属人持市“三旧”改造办批复意见和建设用地规划许可证向市国土房管局申办补办出让和申领建设用地批准书手续。
（4）申领建设工程规划许可证。权属人向规划部门申领建设工程规划许可证，
（5）报建施工。由建设主体持建设工程规划许可证向建设部门办理报建施工手续。
（6）确权登记发证。由权属人持权属文件、市“三旧”改造办批复意见、竣工验收文件等向市国土房管局申请办理确权登记手续。
2、以第二种方式即纳入储备、给予补偿方式处置的，实施程序如下：
（1）属于公开出让情形的实施程序如下：
①完善历史用地手续：需要完善历史用地手续的，由权属人将需完善用地手续情况核查表（包括具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明后，报市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批。
②纳入年度储备计划和出让计划。由市“三旧”改造办审定后同时转送市土地开发中心和市国土房管局纳入年度储备计划和出让
计划。
③申领规划条件。由市土地开发中心向规划部门申领规划条件，规划部门根据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复意见出具规划条件。
④签订交地协议、预支补偿款。纳入年度储备计划的，由权属人与市土地开发中心签订协议，约定补偿方式、土地整理、土地交付、权属证注销或者委托评估等相关事宜；按照《关于广州市旧厂房改造土地处置实施意见》预支补偿款。选择评估方式补偿的，双方应先委托评估。
⑤组织公开出让。由市“三旧”改造办会同市国土房管局评估出让低价、发布出让公告、组织公开出让、签订出让合同。
⑥收益支持。由市“三旧”改造办会同市国土房管局、市土地开发中心根据公开出让的成交价格，与已预支的补偿款抵扣后，拨付余款。
（2）属于公益征收情形的，实施程序如下：
①完善历史用地手续：需要完善历史用地手续的，由权属人将需完善用地手续情况核查表（包括具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明后，报市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批。
②纳入收地计划。转送市国土房管局纳入收地计划。
③规划意见。市国土房管局向规划部门申请规划意见。规划部门依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，出具意见。
④收地告知。由市国土房管局根据规划意见告知权属人收地事宜。
⑤选定补偿方式。由权属人按照《关于广州市旧厂房改造土地处置实施意见》的规定选定补偿方式。
⑥实施收地。由市国土房管局会市土地开发中心实施收地，支付补偿款。
3、经批准同意以第三种方式即改变用途、临时使用进行处置的，按以下程序实施：
①完善用地手续。需要完善历史用地手续的，由权属人将需完善用地手续情况核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明后，报市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批。
②申办临时使用规划许可手续。由权属人持市“三旧”改造办批复的临时使用改造规划方案向规划部门申办临时使用规划许可手续。
③计收出让金。由权属人持市“三旧“改造办批复意见和规划部门临时使用规划许可批复意见向市国土房管局申请计收土地出让金。
二、集体旧厂房改造程序
（一）提出改造意向
由旧厂房用地所有权人持相关权属文件或用地批文和地块改造
意向区（县）“三旧”改造机构提出改造意向。
（二）区出具统筹使用意见
由区（县）“三旧”改造机构负责初审。集体旧厂房在原则上应纳入“城中村”改造范围，统筹改造。个别需要单独进行改造的集体旧厂房，应由区政府出具具体改造意见，包括改造缘由及改造意向。旧厂房土地和建筑性质、权属等情况应取得区（县）国土房管部门和房地政府书面证明，涉及需完善历史用地手续的，应取得区（县）政府出具的完善手续后纳入政府统筹使用的意见。
（三）批复改造方案编制指引
市“三旧”改造办根据“城中村”改造要求，“三旧”改造规划指引、“三旧”改造规划和年度计划、土地利用总体规划，根据结合权属人意向、留用地落实情况和区（县）政府统筹使用意见，向所有权人批复旧厂房用地改造方案编制指引。如批复的改造方案编制指引明确需纳入“城中村”全面改造范围的，则依照“城中村”全面改造工作流程办理。
（四）编制和上报改造方案
由权属人会同区政府或市土地开发中心，根据市“三旧”改造办批复的改造方案编制编制改造方案，报市“三旧”改造办审批。改造方案应包括以下内容：
1、现状核查情况：区（县）国土房管部门和当地政府出具书面证明的土地和建筑性质、权属情况以及土地利用现状等情况；现行城乡规划情况。
2、改造规划方案：应达到修建性详细规划深度；同时明确改造规划范围中全面改造范围、具体改造地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、基础设施、公共服务设施配套、历史工业遗产保护、开发模式等规划内容，以及具体地块的交通出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求；涉及控规更改或调整的，应编制控规更改或调整专章。
3、涉及需要提供资金筹措和资金运作方案的，需要编制上报资金筹措和资金运作方案；
4、改造计划和实施步骤；
5、现状历史资料：图片、影像、涉及需要完善历史用地手续的，附上未完善用地手续的核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况。
（五）批复改造方案
由市“三旧”改造办根据市旧厂房改造规划指引或市“三旧”改造领导小组审议意见向申请人批复改造方案。
（六）实施处置方式
经市“三旧”改造办批复同意的处置方式包括如下五种：
方式一：自行改造；
方式二：公开出让；
方式三：依法流转；
方式四：依法征收；
方式五：结合城中村改造和留用地管理。
1、以第一种方式即以自行改造方式处置合法手续用地的，按以下程序实施：
（1）土地转性审批。申请转为国有的，属于138条城中村范围的，由市“三旧”改造办转市国土房管局审批将集体土地转为国有土地；不属于138城中村范围的，由市“三旧”改造办审核后逐级呈报省政府批复同意。
（2）申办建设用地规划许可。由所有权人持市“三旧”改造办批复的改造规划方案向规划部门申办用地规划许可手续。需要报审修建性详细规划的，应由权属人依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，编制修建性详细规划送审。
（3）补办出让和申领建设用地批准书。由所有权人持建设用地规划许可证向市房管局申领建设用地批准书手续，涉及出让的，同时申办出让手续。
（4）申领建设工程规划许可证。由所有人向规划部门申领建设工程规划许可证。
（5）报建施工，由建设主体向建设部门办理报建施工手续。
（6）确权登记发证。由所有权人持权属文件、市“三旧”改造办批复意见、竣工验收文件等向市国土房管局申请办理确权登记手续。
2、以第二种方式即公开出让方式处置合法手续用地的，按以下程序实施：
（1）提出公开出让申请。由所有权人向市“三旧”改造办提出
汕尾三旧改造项目审批操作办法.pdf
汕尾市“三旧”改造项目审批操作办法 第一条为规范本市“三旧”改造审批工作程序，依法有序推进“三旧”改造工作，根据广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、省府办《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）和汕尾市人民政府《汕尾市推进“三旧”改造促进节约集约用地实施办法》（汕府办[2010]22号）的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条“三旧”改造项目审批的适用范围。符合审批条件的“三旧”改造项目，是指城市、城镇及村庄建成区内，在2007年6月30日之前土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地，列入经省国土资源厅确认的标图建库成果范围内和纳入“三旧”改造专项规划的项目，包括下列改造项目：（一）“旧城镇”改造项目，主要指对市（区）、镇（街道）中心区内的旧城区、旧房屋等的改造项目。城区范围内建设年代久远、基础设施不全、影响城市功能、建筑结构陈旧、以及因公共利益或实施规划需要拆迁的房屋及其附属物均可纳入旧城镇改造范围。 （二）“旧厂房”改造项目，主要指对城镇、村庄建设区范围内影响城市合理功能或布局的旧厂房（厂区）改造项目。包括“退二进三”产业用地、城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地、国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地、不符合安全
生产和环保要求的厂房（厂区）用地。 （三）“旧村庄”改造项目，主要指对“城中村”、“空心村”等在内的旧村庄改造项目。包括布局散乱、条件落后、规划确定改造的村庄。 第三条改造主体和改造模式 （一）改造主体 根据项目的不同性质，项目改造主体包括： 1、市、县（市、区）人民政府； 2、农村集体经济组织； 3、国有土地使用权人； 4、农村集体经济组织或土地使用权人与相应合作改造市场主体共同构成的改造联合体。 （二）改造模式 1、政府主导实施改造。指市、县（市、区）人民政府为了城市基础设施和公共设施建设或实施城市规划，以政府名义依法征用（收）、收回（购）土地使用权组织实施改造建设。 2、农村集体经济组织利用集体建设用地实施改造。指农村集体经济组织以村民旧宅基地、自留建设用地（包括留成用地、村办企业用地、村公共设施用地、公益事业用地）范围为基础申请改造。包括利用集体建设用地自行改造、集体建设用地转为国有后自行改造或与其他单位合作开发改造。 3、土地使用权人实施改造。包括原土地使用权人自行改造；原土地使用权人与开发单位合作组成联合体实施改造；有资质的市场主体收购多宗“三旧”用地集中申请改造。
广州市城市更新村企合作操作指引
广州市城市更新村企合作操作指引 旧村改造作为广东省“三旧”（旧村庄、旧城镇、旧厂房）改造的一部分，在各地市的更新改造过程中均占有一席之地，但旧村庄的改造一直存在村集体经济组织经济实力不足的问题，因此，在更新改造的进程中，各地纷纷发现，通过引入合作企业来进行更新改造是旧村改造的一大契机，本文就广州市旧村改造中村企合作的相关政策进行分析，不足之处敬请斧正。 一、广州市城市更新村企合作政策演变 自广东省开展“三旧”改造以来，广州市就旧村改造问题曾多次出台相关文件1，从最初未涉及村企合作政策到如今对村企合作程序进行具体规定，从中可窥得广州旧村改造的政策脉络，相关政策列表如下： 1本文以广东省开展“三旧”改造为起点，不赘言广东省开展“三旧”改造前的相关“城中村”改造政策，如《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办〔2008〕10号)等。同时，为方便阅读，本文以文号简称相关文件，如《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)简称为“〔2009〕56号文”。
通过上述表格可见，广州市在旧村改造村企合作政策上产生过诸多变化，其主要演变趋势如下： 1、从无到有 改造伊始，政府并未对村企合作进行规定，〔2009〕56号文中，除村集体经济组织自行改造外，仅规定了一种其他途径，即“通过土地公开出让招商融资进行改造”。直到两年后出台〔2011〕51号文时，才引入“合作企业”这一概
念，但此时“合作企业”也仅是“自主改造”过程中的一种选择。而再往后，〔2015〕56号文中则直接把“合作改造”作为与“自主改造”并列的一种改造模式。可以说，村企合作本身在更新改造政策的不断完善中经历了一个从无到有的过程。 2、监管趋严 众所周知，目前的村企合作中选择合作企业仅能通过政府公共交易平台选择，而上述政策文件中〔2011〕51号文却规定可以“通过公开招标或集体表决方式选择合作企业”，且该文件规定的集体表决方式并不复杂，仅需要各区对企业资格审核后，村集体经济组织选择1至3家候选企业，再经过成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决，表决结果得到到会成员2/3以上同意后即可报改造主管部门备案。此种操作在今天已不再可能，根据最新的〔2018〕1号文规定，仅招商文件的制定程序都比以前选择合作企业的程序复杂，可见政府对于村企合作的监管在这几年间越来越严格。 3、企业进入时机趋前 严格意义来说，最初的几个文件并未规定合作企业在更新改造过程中的哪个时间节点可进入项目，〔2015〕56号文第一次严格限制企业进入时机，即“合作改造类项目由区政府主导，由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案，公开引进合作企业参与改造；或通过土地公开出让，引进合作企业参与改造。合作改造类项目可以一次性引入合作企业，也可按照土地整理、土地开发两阶段分别引入合作企业。”同时规定“合作改造类项目一次性引入合作企业的……项目实施方案批复后，方可开展合作改造方案的拟定和项目实施主体的选择、确认工作。”，而〔2017〕6号文将合作企业进入时点提前到“基础数据经区政府审核公布后”，目前〔2018〕1号文更是引入“合作意向企业”的概念，同时规定“引入合作意向企业的旧村，应在合作意向协议中约定合作意向企业不得自行开展基础数据调查。”此限制性规定变相说明，合作意向企业的引入可能在基础数据调查开展之前，否则也无需规定“不得自行开展”基础数据调查。 二、城市更新村企合作程序
浅谈广州市三旧改造问题及解决对策
浅谈广州市三旧改造问题及解决对策 摘要:随着我国社会主义市场经济的不断发展，经济的全球化、信息化和城市化的不断深入，我国城市建设的步伐也在逐步的加大。广州市的城市建设也从快速粗放向精细考究转变，如广州“三旧”的改造，在实际的改造过程中出现很多的问题，文章就其出现的问题进行相应的分析，并提出相应的解决方案，使其具有一定的可操作性。 关键字：三旧改造；城市规划；可操作性 引言：随着城市发展的稳步提升，广州市的城市建设也从快速粗放向精细考究转变，尤其是在改革开放的30年里，广州市为了更好地推动经济的快速发展，大规模进行“三旧改造”土地改造模式，即对旧城镇、旧厂房、旧村庄的改造，有效解决了广东省土地供需的矛盾。但是近年来在三旧改造方面也出现了许多不容忽视的问题，即特色城市消失等，严重阻碍社会的发展。 “三旧”改造存在的问题 “三旧”是一个代名词，它最早出现在2007年《佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》中，之后逐渐被社会舆论和政府沿用，特用来指代旧城镇、旧村庄和旧厂房。而2009年8月广东省政府出台的《关于推进“三旧”改造促进节约用地的若干意见》，标志着”三旧”改造政策在广东省正式实施。随着社会的进步和发展，改造中存在的问题也越来越被大家熟知，下面就存在的问题进行探讨。 1.1缺乏技术性的指导 目前全国范围内的城乡改造体系不够完善，对城乡改造的技术也不够成熟，但是广州“三旧”改造设计中，对城镇、厂房、村庄进行城乡规划的设计势必会影响到城市的生态环境、产业结构等。但是由于我国尚处在起步阶段，理论、经验还不丰富，在改造过程中缺乏一定的技术指导，而且城市的规划部门并没有把“三旧”改造列入其中，使“三旧”改造的进行缺乏一定的保护性。 1.2过度的追求速度，忽视相关衔接的操作性 为了尽早在改造过程中看到成效，一些人盲目追求工程速度的同时却忽视了工程的质量，在原本没有任何关联的工程中胡乱进行操作，追赶工期。另外在进行城乡改造的过程中，没有明确“三旧”与各方的关系，缺乏深刻的认识，白白浪费了人力、物力，并且破坏了城市原有的规划，给生态环境带来严重影响。 1.3改造资金短缺 在城乡改造的过程中，由于政府部门没有深刻认识到其改造的严峻性，没有确保改造资金的正常供应，使“三旧”改造资金缺乏。”三旧”改造一定会涉及到农
三旧改造概念
三旧改造 概述 一、三旧改造介绍 广东三旧改造是指广东省特有的改造模式，分别是“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。开展“三旧”改造的项目，必须符合城市土地利用总体规划、城乡总体规划，纳入“三旧”改造总体规划、年度计划，已纳入省“三旧”改造监管数据库，需制订改造方案，并且通过市（县）人民政府的批准。 二、三旧改造来源 三旧改造一词来源于广东，早在2008年7月,刚刚来广东主政的汪洋就给广东佛山出了一道考题:产业转型、城市转型和环境再造,争当探索科学发展模式的排头兵。领命出征的佛山祭出了“三旧改造”的大旗,并探索出为全省、全国瞩目和赞誉的“三旧改造佛山模式”。1506创意城的惊艳亮相、祖庙东华里片区岭南文化广场的出现、禅城石头村的变迁……无一不是“三旧改造”的典范。而今,“三旧改造”已经上升为广东全省的发展战略。在前不久举行的中共广东省委全会上,汪洋就发出动员令:到2012年,“三旧改造”将增加1000多亿元投资和超过2000公顷建设用地。各地都要积极行动起来,不仅政府要投入,还要创新开发模式和运营方式,引导社会资金进入,
掀起共建共享美好宜居城乡的热潮,确保一年见成效、三年大改观,努力走出一条有广东特色的“三旧”改造新路子,为全国“三旧”改造提供新鲜经验。 2009年，随着迎亚运整饰工程在广州火热开展，广州市的“三旧改造”也进入轰轰烈烈的开展热潮。对“旧城镇、旧厂房、旧村居”的改造已不仅仅限于建筑的外墙装饰整修，还有从内部经营、文化内涵等多方面着手改造，为旧物业引入新内容。在海珠区旧城改造中，广州市环海集团就为洪德路旧街区引入广府文化与动漫创意文化元素，打造中国第一条“骑楼下的动漫街区”，以欧洲“昂格雷姆国际漫画节”举办地意大利城市的创意模式与美国“小镇大街”的商业形态为模板，把广府最具岭南特色的街道——“骑楼街”打造成为汇集动漫原创、衍生品研发、游戏软件开发制作等多家企业，同时集聚产品的研发、制作、推广、销售、娱乐等多功能于一体的街区式动漫产业园，为广州旧城改造注入新的发展活力。 三、三旧改造特点 “三旧”改造是国土资源部给予广东省的特殊政策。在粤府[2009]78号文中，“三旧”改造的实施意见对现行的国土资源政策有六大突破：一是简化了补办征收手续；二是允许按现状完善历史用地手续；三是允许采用协议出让供地；四是土地纯收益允许返拨支持用地者开展改造；五是农村集体建设用地改为国有建设用地，可简化手续；六是边角地、插花
广州市三旧改造政策
广州市三旧改造政策 “三旧”：旧城镇、旧村庄、旧厂房 前提条件：土地利用总体规划、城乡规划和主体功能区规划 指导思想：“结构升级、集聚发展、分类引导、节约集约”
一、三旧改造概述--主要政策依据 ⑴《印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知》（粤府明电[2009]16号） (2)《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号） ⑶《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》（粤府办[2009]122号） ⑷《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】56号） ⑸《广州市旧城更新改造规划纲要》（征求意见稿） ⑹“三旧”工作流程（征求意见稿）
1、以人为本、宜居为重 努力改善旧城区居民的居住条件，配套完善公共服务设施和交通、基础设施，增加绿化开敞空间，提高人居环境质量。 2、综合改造，整体提升 旧城更新改造是一个综合性的系统工程，包含了土地功能置换、产业提升、空间优化、历史文化保护等等多方面工作，是对旧城人居环境、城市功能、城市形象的整体提升。 3、区别对待，因地制宜 旧城存在的问题包罗万象，各区面临的情况也各不相同。必须采用差异化的更新改造策略，针对不同对象采用不同的改造模式，因地制宜地解决特定问题。 4、统筹兼顾，切实可行 旧城更新要兼顾多个目标、多个利益群体，统筹兼顾，维护基本利益格局，确保更新规划切实可行。
1、全市统筹，以区为主 2、规划先行，政策配套 3、市场运作，财政支持 4、系统改造，新旧联动 5、分区分类，一区一策
一、三旧改造概述--主要6个政策突破 ⒈补办征收手续 ⒉补办农用地转用手续 ⒊补办供地手续 ⒋土地出让收益 ⒌农村集体建设用地改变为国有土地 ⒍边角地、插花地、夹心地的处理
“三旧”改造
三旧改造是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。 来源 三旧改造一词来源于广东，早在2008年7月,刚刚来广东主政的汪洋就给广东佛山出了一道考题:产业转型、城市转型和环境再造,争当探索科学发展模式的排头兵。领命出征的佛山祭出了“三旧改造”的大旗,并探索出为全省、全国瞩目和赞誉的“三旧改造佛山模式”。1506创意城的惊艳亮相、祖庙东华里片区岭南文化气场的初现、禅城石头村的变迁……无一不是“三旧改造”的典范。而今,“三旧改造”已经上升为广东全省的发展战略。在前不久举行的中共广东省委全会上,汪洋就发出动员令:到2012 年,“三旧改造”将增加1000多亿元投资和超过2000公顷建设用地。各地都要积极行动起来,不仅政府要投入,还要创新开发模式和运营方式,引导 社会资金进入,掀起共建共享美好宜居城乡的热潮,确保一年见成效、三年大改观,努力走出一条有广东特色的“三旧”改造新路子,为全国“三旧” 改造提供新鲜经验。 2009年，随着迎亚运整饰工程在广州火热开展，广州市的“三旧改造”也进入轰轰烈烈的开展热潮。对“旧城镇、旧厂房、旧村居”的改造已不仅仅限于建筑的外墙装饰整修，还有从内部经营、文化内涵等多方面着手改造，为旧物业引入新内容。在海珠区旧城改造中，广州市环海集团就为洪德路旧街区引入广府文化与动漫创意文化元素，打造中国第一条“骑楼下的动漫街区”，以欧洲“昂格雷姆国际漫画节”举办地意大利城市的创意模式与美国“小镇大街”的商业形态为模板，把广府最具岭南特色的街道——“骑楼街”打造成为汇集动漫原创、衍生品研发、游戏软件开发制作等多家企业，同时集聚产品的研发、制作、推广、销售、娱乐等多功能于一体的街区式动漫产业园，为广州旧城改造注入新的发展活力。 特点 “三旧”改造是国土资源部给予广东省的特殊政策。在粤府[2009]78号文中，“三旧”改造的实施意见对现行的国土资源政策有六大突破：一是简化了补办征收手续；二是允许按现状完善历史用地手续；三是允许采用协议出让供地；四是土地纯收益允许返拨支持用地者开展改造；五是农村集体建设用地改为国有建设用地，可简化手续；六是边角地、插花地、夹心地的处理有优惠。由于是试行的特殊政策，因此在完善历史用地手续方面，也只给了3年的时间，到2012年为止。 文件 关于贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见佛山市人民政府办公室文件佛府办〔2009〕261号 各区人民政府，市政府有关部门、直属有关机构: 为深入贯彻落实省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号，以下简称《若干意见》），确保我市“三
三旧改造办事流程图
市区“三旧”改造办事流程 （试行） 二O一O年十月
目录 “三旧”改造办事流程 (1) 附件1改造项目预审程序和提供资料 (5) 附件2改造项目单元规划编审程序和提供资料 (12) 附件3改造项目审批程序和提供资料 (19) 附件4改造方案审批程序和提供资料 (27) 附件5协议出让、土地归宗等程序 (32) “三旧”改造实施指引 (40)
“三旧”改造办事流程 一、改造项目预审（详细程序见附件1） （一）市场主体将项目申请函和申报表等相关资料报送所属的区“三旧”改造办。 （二）区“三旧”改造办完成初审并出具初审意见后报市“三旧”改造办。 （三）市“三旧”改造办给区“三旧”改造办出具是否符合“三旧”专项规划的意见。 此过程市场主体向市“三旧”改造办提出申请，由市“三旧”改造办委托国土资源信息中心组织国土部门、建设部门、村集体、以及土地和房屋权属单位同步开展现场勘测和地籍调查等工作。 二、改造项目单元规划编制（详细程序见附件2） （一）区“三旧”改造办协同市场主体到市城乡规划局编制单元规划。 （二）市城乡规划局完成单元规划并将有关资料报送市“三旧”改造办备案。 三、改造项目审批（详细程序见附件3） （一）市场主体取得项目单元规划后将项目申请函和申报表
等相关资料报送所属的区“三旧”改造办。 （二）区“三旧”改造办完成初审并出具初审意见后报市“三旧”改造办。 （三）市“三旧”改造办以书面或召开联审会议形式征求规划、建设、国土等部门的意见。 （四）市“三旧”改造办综合各部门意见或联审会议结果，对市场主体做出批复。 四、改造方案审批（详细程序见附件4） （一）改造主体开展单元规划围土地及房屋收购补偿工作，签订土地及房屋收购补偿协议书。 （二）改造主体提交资料，区“三旧”改造办以书面或召开联审会议形式征求各部门意见。 （三）区“三旧”改造办将资料报市“三旧”改造办，改造主体、区“三旧”改造办配合市“三旧”改造办编制项目改造方案。 （四）市“三旧”改造办将项目改造方案报市“三旧”改造领导小组审定。 （五）涉及到完善用地手续的改造方案，由市政府汇总上报省人民政府，同时抄送国土资源厅、住房和城乡建设厅；不涉及到完善用地手续的改造方案，由市政府备案。 （六）涉及历史用地补办手续的，报省人民政府审批；不涉
2018年06月01日《旧村庄全面改造更新项目报批指引》
3.《旧村庄全面改造更新项目报批指引》 〔黄埔区、南沙区、增城区按区政府规定办理，广州空港经济区按市空港 委规定办理，其余区域按本指引办理〕 总体指引 一、业务解释 旧村庄全面改造：按照城乡规划的要求，难以通过局部改造改善居住环境、完善城市基础设施，须以整体拆除重建为主实施的更新方式。 二、政策依据 （一）《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6 号） （二）《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第 134 号） （三）《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56 号） （四）《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗府办〔2016〕2 号）（五）《广州市城市更新年度计划编制指引》 （六）《广东省农村集体经济组织管理规定》 （七）《广东省实施（中华人民共和国招标投标法）办法》 （八）《关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知》（粤国土资试点发〔2011〕175 号） （九）《广州市土壤污染防治行动计划工作方案》 （十）《广州市人民政府关于将一批市级行政职权事项调整由区实施的决定》广州市人民政府令（第 157 号令） （十一）《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（穗更新规字〔2018〕1 号） （十二）《关于印发广州市污染地块再开发利用环境管理实施方案（试行）的通知》（穗环〔2018〕26 号） （十三）《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施的通知》（粤国土资规字〔2018〕3 号） 三、报批流程
旧村庄全面改造更新项目报批程序流程图
阶段指引 第一阶段计划申报 一、操作流程 二、操作说明 （一）标图建库 城市更新项目地块应纳入省国土资源厅“三旧”改造地块数据库。 1．依据：《广州市城市更新办法》第 49 条，《关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知》（粤国土资试点发〔2011〕175 号），《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施的通知》（粤国土资规字〔2018〕3 号），标图建库流程图。 2.收件资料
汕尾市三旧改造项目审批操作方法
汕尾市三旧改造项目审批操作方法
汕尾市“三旧”改造项目审批操作办法 第一条为规范本市“三旧”改造审批工作程序，依法有序推进“三旧”改造工作，根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、省府办《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）和市府办《印发〈汕尾市推进“三旧”改造促进节约集约用地实施办法〉的通知》（汕府办〔2010〕22号）的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条“三旧”改造项目审批的适用范围。符合审批条件的“三旧”改造项目，是指城市、城镇及村庄建成区内，在2007年6月30日之前土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地，列入经省国土资源厅确认的标图建库成果范围内和纳入“三旧”改造专项规划的项目，包括下列改造项目： （一）“旧城镇”改造项目，主要指对市（区）、镇（街道）中心区内的旧城区、旧房屋等的改造项目。城区范围内建设年代久远、基础设施不全、影响城市功能、建筑结构陈旧、以及因公共利益或实施规划需要拆迁的房屋及其附属物均可纳入旧城镇改造范围。
（二）“旧厂房”改造项目，主要指对城镇、村庄建设区范围内影响城市合理功能或布局的旧厂房（厂区）改造项目。包括“退二进三”产业用地、城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地、国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地、不符合安全生产和环保要求的厂房（厂区）用地。 （三）“旧村庄”改造项目，主要指对“城中村”、“空心村”等在内的旧村庄改造项目。包括布局散乱、条件落后、规划确定改造的村庄。 第三条改造主体和改造模式 （一）改造主体 根据项目的不同性质，项目改造主体包括： 1. 市、县（市、区）人民政府； 2. 农村集体经济组织； 3. 国有土地使用权人； 4. 农村集体经济组织或土地使用权人与相应合作改造市场主体共同构成的改造联合体。 （二）改造模式
云浮市三旧改造单元规划申报和审批
云浮市“三旧”改造单元规划申报和审批 操作指引 第一条为规范和指导本市“三旧”改造单元规划申报和审批工作，根据《中华人民共和国城乡规划法》《广东省城乡规划条例》《广东省城市控制性详细规划管理条例》以及《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》等政策法律法规，结合本市实际，制定本指引。 第二条本市行政区域范围内且同时满足下列条件的“三旧”改造项目，相关主体可以申请编制“三旧”改造单元规划。 （一）属于拆除重建类项目； （二）已纳入经批准的“三旧”改造专项规划和年度实施计划； （三）确实需要调整控规或者控规未覆盖的； （四）划定的改造单元面积不应当小于1公顷； 无法同时满足上述条件，但经市人民政府认定确实需要编制的“三旧”改造项目，相关主体也可以按规定申请编制“三旧”改造单元规划。 第三条申报改造单元内权利主体单一的，可以由权利主体申报或委托单一市场改造主体申报。 申报改造单元内存在多个权利主体的，相关权利主体可以共同委托单一市场改造主体申报，也可以由权利主体共同申报。 县（市、区）相关部门、镇人民政府和街道办事处（以下简称镇<街>）认为确需实施拆除重建，且通过政府主导的方式实施改造的，可由县（市、区）相关部门、镇（街）进行申报。
第四条“三旧”改造单元规划成果包括“三旧”改造单元划定方案、“三旧”改造单元规划技术文件及其管理文件。申报主体申请编制“三旧”改造单元规划，应当先申报“三旧”改造单元划定方案。 “三旧”改造单元规划编制成果应当符合本指引及本市“三旧”改造单元规划编制技术规定相关要求。 第二章方案申报要求 第五条申报改造单元划定方案的，改造单元范围内的改造意愿应满足以下要求： （一）改造单元范围内地块权利主体单一的，该主体同意实施改造；土地或地上建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行改造；建筑物区分所有权的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意进行改造。 改造单元范围内用地包含多个地块的，符合上述规定地块的总用地面积应当不小于改造单元用地面积的80％。 （二）改造单元内地块属农村集体经济组织的，须经农村集体经济组织成员大会或成员代表会议表决同意进行改造。 第六条申报改造单元划定方案的，应当提交以下申报材料内容： （一）改造单元划定方案文本及图集 具体内容要求由申报主体参照本指引附件1：云浮市“三旧”改造单元划定方案编制内容规范要求编制。
顺德区城市更新“三旧”改造政策公众指南
顺德区城市更新“三旧”改造政策
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4. 城市更新（“三旧”改造）模式说明 苗注：若涉及商品住宅开发需由政府收回后以公开岀让的方 式改iS? 改适凌式 ① 改造方案.项目认定由所在镇政府（街 通办事处）审批并统筹推进? @改造单位凭认定批准文件办理相关环 保.消防、工商等手续? ① 改造方案、项目认定由区“三旧?改造 主管部门审批? ② 项目用地及保留Jl 筑须取得合法的房地 产权证并已办理工程竣工验收备案手续? ③ 符合已批的控制性详细规划或?三旧” 改造单元规划，土地规划为发展经营性项目 用途（不涉及商品住宅开发建设）? @项目用地按土地使用权力议岀让.流转 方式转变功能完善用地手续? 6保留建筑办理相关验收手续后,可向房 地产登 记部门申请办理房地产权登记? 拆除■建类 ①工业升级改造类改造方案.项目认定由 所在镇政府（街道办事处）审批，其他类由 区”三旧“改造主管部门审批? ?在不改变用地功能的前提下■可申请延 长土地使用年限? ?符合有关规划要求?可申谴增加土地容 积率?可通过协议岀让或流转方式转变用地 功能（不涉及商品住宅开发建设） 局部加建类 历史文化 保护类 生态修复类 改造方案.项目认定由所在镇政府（街道 办事 处）审批. ①改造方案.项目认定由所在镇政府（街 进办事处）审批? @改造项目在取得合法房地产权证.符合 有关规划要求.不改变用地功能及使用年 限的前提下，可申请增加土地容积率? 改造方案.项目认定由区三改办审批?
广州市旧厂房改造工作流程
广州市旧厂房改造工作流程 （征求意见稿） 一、国有旧厂房改造程序 （一）提出改造意向 由旧厂房用地权属人持权属文件和地块改造意向向市“三旧”改造办提出改造意向。 （二）批复改造方案编制指引 市“三旧”改造办根据“三旧”改造规划指引、“三旧”改造规划和年度计划，土地利用总体规划、城乡规划，结合权属人意向，向权属人批复改造方案编制指引，明确改造规划范围及规划要求。 （三）编制和上报改造方案 由权属人会同区政府或市土地开发中心，根据市“三旧”改造办批复的改造方案规划指引编制改造方案，报市“三旧”改造办审批。改造方案应包括以下内容： 1、现状核查情况：区（县）国土房管部门和当地政府出具书面证明的土地和建筑性质、权属情况以及土地利用现状等情况；现行城乡规划情况。 2、改造规划方案：应达到修建性详细规划深度；同时明确改造规划范围中全面改造范围、具体改造地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、基础设施、公共服务设施配套、历史工业遗产保护、开发模式等规划内容，以及具体地块的交通出入口方位、建
筑后退红线距离等规划控制要求；涉及控规更改或调整的，应编制控规更改或调整专章；属于临时使用的，所编制的临时使用改造规划方案也应达到修建性详细规划的深度。 3、涉及需要提供资金筹措和资金运作方案的，需要编制上报资金筹措和资金运作方案； 4、改造计划和实施步骤； 5、现状历史资料：图片、影像，涉及需要完善历史用地手续的，附上未完善用地手续的核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况。 （四）批复改造方案。 由市“三旧”改造办根据市旧厂房改造规划指引或市“三旧”改造领导小组审议意见向申请人批复改造方案。 （五）实施改造方案 经市“三旧”改造办批复同意的处置方式包括如下三种：方式一：补交地价、自行改造； 方式二：纳入储备、给予补偿； 方式三：改变用途、临时使用。 1、以第一种方式即补交地价、自行改造方式处置的，按下列程序组织实施： （1）完善历史用地手续。需要完善历史用地手续的，由市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批同意后，按以下程序实施。 （2）申办建设用地规划许可。由权属人持市“三旧”改造办改造规划及相关批复意见向规划部门申办用地规划许
广州市“三旧“改造的工作流程
广州市“三旧”改造工作办公室 穗旧改函〔2010〕22号关于征询“三旧”改造的工作流程意见的函 各区人民政府，市建委、市规划局、市国土房管局、市发改委、市财局：为了进一步落实广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集体用地的若干意见》及市委、市政府关于加快推进“三旧”改造工作的有关精神，规范“三旧”改造工作流程，我办初步拟定《广州市“城中村”全面改造工作流程（征询意见稿）》、《广州市旧厂房改造工作流程（征询意见稿）》及《广州市旧城更新成片重建改造工作里路程（征询意见稿）》，现征询意见。请结合“三旧”规划工作实际，提出具体意见及建议，并于3月10日前答复我办。 感谢对“三旧”改造工作的支持！ 附件：1.广州市“城中村”全面改造工作流程（征询意见稿） 2.广州市旧厂房改造工作流程（征询意见稿） 3.广州市旧城更新成片重建改造工作流程（征询意见稿） 二O一O年三月一日 （联系人：黄小芬，联系电话：） 广州市“城中村”全面改造工作流程 一、全面改造方案编制阶段 （一）现状摸查 区政府组织村集体经济组织对改造范围现状进行摸查，现状摸查包括以
下内容： 1、社会现状：人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等； 2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）； 3、权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法权属、违法建筑）； 4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等； 5、留用地指标落实情况； 6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等； 7、现状历史资料：图片、影像等。 （二）确定改造规划范围和改造范围 由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划范围和改造范围。改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围。以此为基础，结合所在地块的特点和周边规划路网结构，整合集体经济发展用地（特别是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）等，在“三旧”改造政策允许的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。市“三旧”改造办公室依据区政府提出的初步改造规划范围和改造范围，最终确定改造规划范围和改造范围。 （三）编制改造方案 区政府依据“三旧”改造规划指引、市“三旧”改造规划及年度实施计
广州市花都区花东镇狮前村三旧改造规划合同稿
合同编号： 规划设计合同 工程名称：广州市花都区花东镇狮前村三旧改造规划 设计人：广州市科城规划勘测技术有限公司 设计证书等级：甲级 [建]城规编第（081106）号 委托人：广州市花都区花东镇人民政府 签订日期：二0 一0年四月
规划设计合同 委托方（以下简称甲方）：广州市花都区花东镇人民政府 承包方（以下简称乙方）：广州市科城规划勘测技术有限公司 根据《中华人民共和国合同法》和《建设工程勘察设计市场管理规定》等相关法律法规的规定，经双方协商一致，签署以下合同，以资共同遵守。 第一条概述 1.1 规划名称：广州市花都区花东镇狮前村三旧改造规划 1.2 规划地点：广州市花都区花东镇 1.3 规划规模：村域范围20.85km2，其中改造地块约6公顷 第二条甲方义务 2.1在本合同签订之日起5个工作日内，向乙方提交以下资料及文 件，并对所提供资料的完整性、正确性及时限负责。如甲方逾期提交以下材 料，则工期相应顺延。 2.2 负责组织本项目各阶段设计成果的评审会议和承担评审费用，并出具书面评审意见。 2.3 对乙方的现场调查、资料搜集及设计回访工作给予配合。 2.4应为派赴现场处理有关规划设计问题的工作人员，提供必要的工作生活及交通
等方便条件。 2.5甲方不得要求乙方违反国家、省、市有关法规、规范、规程和标准进行规划设计。 第三条乙方义务 3.1 根据甲方提供的有关资料、规划设计要求，按附件一拟定的工期进度及规划成果表，按时、保质、保量提供修建性详细规划设计成果图纸及文件资料。3.2乙方提交的规划设计成果经甲方报城市规划主管部门审查后，若需要调整相关内容，乙方负责对不超出原定范围的内容作出必要的调整和补充。 3.3乙方对规划设计图纸资料及文件因乙方自身原因出现的遗漏或错误负责修改或补充。 3.4 负责向甲方对本规划设计项目范围内的相关技术交底。 第四条规划设计成果 4.1本次规划设计成果包括三个阶段： 4.1.1 狮前村三旧改造策略研究报告 根据对改造范围现状进行摸查的情况，确定改造规划范围和改造范围；制定改造方案规划指引。 4.1.2 控规调整报告 对规划范围涉及到的上层次控规进行用地调整，编制控规调整报告。 4.1.3 狮前村三旧改造规划 根据花都区“三旧”改造规划指引、广州市“三旧”改造规划及年度实施计划、土地利用总体规划、城乡规划等编制改造方案，达到修建性详细规划深度要求。4.2 如需编制数字化修详规成果，收费另计。 第五条工期和技术要求（见附件一） 5.1 技术要求 5.1.1 必须以《中华人民共和国城乡规划法》和国家、广东省、及广州市相关法律、法规、规范的规定为依据。
广东省三旧改造项目涉及的税收政策
广东省国土资源厅官方微信9月11日终于全文推送了《广东省“三旧”改造税收指引》（附广州地税专业人士权威解读） 2017年9月11日来源：广东国土资源及广州城市更新官方公众微信号 按：2017年8月中旬就有自媒体推送了广东省地方税务局、广东省国家税务局、广东省国土资源厅联合制定印发的《广东省“三旧”改造税收指引》，但是直到昨天（9月11日）TPSZSMART才看到广东省国土资源厅的官方微信公众号推送了该指引的全文，而在9月1日下午广州市城市更新局也举办了“三旧”改造税收专题培训会，邀请了广州市地方税务局税政一处专业人士孙涛对该指引做了解读。特将该指引全文及解读要点推送分享大家。 广东省地方税务局广东省国家税务局广东省国土资源厅关于印发《广东省“三旧”改造税收指引》的通知 粤地税发[2017]68号 按照《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）中省税务主管部门负责制订“三旧”改造相关税收指引的要求，广东省地方税务局、广东省国家税务局、广东省国土资源厅联合制定本指引。 本指引将我省“三旧”改造分为三类共九种改造模式。第一大类政府主导模式分为：政府收储、政府统租、综合整治（政府出资）三种模式；第二大类政府和市场方合作模式分
为：以毛地出让方式引入社会力量实施改造、土地整理两种模式；第三大类市场方主导模式分为：农村集体自改、村企合作、原土地使用权人自改、企业收购改造四种模式。 本指引基于每种模式的典型案例，梳理“三旧”改造过程中涉及的增值税、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税和个人所得税等主要税种相关税务处理事项，用于指导“三旧”改造项目的涉税管理。本指引未尽事宜按照税收法律、法规及相关规定执行。今后国家和省有新规定的，按新规定执行。 第一大类：政府主导模式 1 政府收储模式 1.1 情况描述 政府收储模式是指政府征收（含征收农村集体土地及收回国有土地使用权等情况，下同）、收购储备土地并完成拆迁平整后出让，由受让人开发建设的情形，属于比较传统的改造模式。 1.2典型案例（政府征收方式） A市某旧厂房拆除重建改造项目，原厂房用地由政府收回后以公开出让方式引入投资者进行改造。具体为： 一、政府依照城市发展规划，按照法定程序，收回原厂房用地，并向原厂房权属人（被征收方）支付补偿（货币、土
广州市三旧改造政策解读
广州三旧改造政策相关解读 关于三旧改造节约用地相关意见 1、城中村可直接将集体土地申报转国有用地 只要三分之二村民通过，村集体可以报给办事处，再报给市政府，之后报给省政府办理审批手续，不用按照现在的征地程序，进行公示、听证等环节，大大降低了交易成本。 2、小面积土地不超过百分之十，可纳入改造方案一同申报 在三旧改造过程中，有一些未经使用且面积不大的地块，被称为边角地、插花地、夹心池，如果面积小于3亩，且不超过改造面积的百分之十，即可一同报省里审批，进行征地 3、土地收益可返还企业和农村集体 原有政策，土地收入专款专用，用作土地储备和征地费用，但按照三旧改造的政策，国有企业用地纳入三旧改造后，在收购土地时进行招拍挂，扣除办证成本可以将不超过六成的利润返还企业；对农村集体土地进行三旧改造的，百分之六十可返还给村集体 城中村改造四大优惠政策 1、登记国有土地按照现状确定关于加快推进三旧改造的工 作意见指出，允许土地直接登记为国有土地，允许现状出让和熟地出让，对于符合省政策规定的城中村，现状建设用地可直接按照现状确定地类，也就是说，在整体改造的城中村中，现在用作
商业的用作商业，现在用过住宅的用作住宅，从而使商业得到合理的补偿； 2、村自主改造可协议出让土地村自主改造，可施行协议出让 土地，并享受优惠的土地出让金政策。在财税资金扶持方面，土地收入的六成用于支付村集体发展。对于综合政治类项目，广州将允许村集体经济组织利用旧厂房、空闲或低效用地，在符合城市规划的前提下，以流转的方式自主招商融资进行改造。 3、不足基准面积可补差价对于城中村改造拆迁补偿，今后广 州市将施行复建补偿、货币补偿等多种补偿方式，对合法面积施行拆一补一，参照深圳、西安的做法，广州允许村和区依照实际情况确定拆迁补偿基准面积，村民拆迁房屋不足基准面积的，允许村民在成本价补交差价的基础上，按基准面积进行补偿安置，而对于超过基准面积部分，按照建安成本进行货币补偿。复建安置房将施行村民自信房屋与经常性租赁房屋另址分开建设的方式4、安置房转变土地性质后可买卖首先村民是否将安置房的土 地性质从集体转为国有，这一步是自愿的。转为国有用地的房屋，在补交了土地出让金之后可以进入市场进行出让，保留集体用地的，不能进行买卖。 三旧改造最新政策动向 通过引入市场参与主体整体推进城中村改造，解决资金难问题，但通过卖地融资方式如何控制成本也成为难题，广州市三旧改造办公室编
广州市三旧改造情况汇报
关于广州加快推进“三旧”改造工作的意见执行有关情况汇报 2010年1月15日广州市政府公布了《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》明确提出，要用10年的时间完成广州市“三旧”改造，在未来3至5年的时间基本完成位于城市中心重点功能区的52个城中村的重建改造工作，并将实行税费减免和返还的优惠政策，吸收社会资金参与，加快推进三旧改造工作。 据资料反映未来10时间“三旧”改造将盘活低效用地达70多平方公里，仅未来5年就可以腾出20多平方公里低效用地，这将超过广州10年的住宅土地供应量。虽说“三旧”改造工作是一项历时10年的长期计划，广东具有试点特色。但对于市场而言，则提供一个很明显的信息：未来的十几年中，中心城区住宅用地的供应仍然较为充裕。因为“三旧”改选尤其城中村的用地改为商住用地供应空间的拓宽，解决了城区中心的住宅用地的供应。 与此同时2010年广州土地市场为调整住宅的供应结构，“双限”土地政策将重新兴起。为解决广州一手住宅土地供应量较少的情况，2010年推出的住宅用地将会“限价格”、“限户型”的规定。目前，广州一手住宅的供应主要分布在白云、花都、番禺、从化和增城等近郊区和郊区，对于市中心区和近郊区住宅用地做出“双限”规定，可以一定程度缓解中心城区供应不足的局面。此政策已得到市国土房管局长谢小丹在今年保障房新闻发布会上得以证实。可以看出“三旧”改造在广州形势所趋，人心所向。就此汇报一下“三旧”改造的有关
程序、条件。 一、“三旧”改造项目将按以下工作进行实施： 广州市已将中心7个行政的“三旧”改造的52条全面改造“城中村”名单列出，但未包括番禺、花都、从化。“三旧”改造的规划期3～5年分年度实施。实施计划依据“三旧”改造规划编制，纳入城乡规划年度实施计划。未列入名单的三个区，亦有自报的改造计划获得实施。主要原则是“具备符合条件的旧村庄集体建设用地可先行、先试”先报材料不列名单，由所属区政府“三旧”改选办审核上报。 “三旧”改造按以下程序组织实施 1、编制“三旧”改造规划及年度实施计划； 2、符合条件的旧村庄集体建设用地经申请转为国有建设用地； 纳入“三旧”改造规划的旧村庄集体建设用地，符合下列条件的，有关农村集体经济组织可向所在地国土资源管理部门申请转变为国有建设用地。 (1)、该集体建设用地在土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内且符合城乡规划。 (2)、土地权属清楚，无争议。 (3)、经本集体经济组织（或村民代表大会）2/3以上人员同意。 (4)、已纳入“三旧”改造年度实施计划。 3、完善历史用地手续； 制订改选方案。纳入“三旧”改造范围、需完善征收手续的历史用地，由当地人民政府组织制订改造方案。改造方案包括如下内容：
中山三旧改造实施办法试行解读
《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》解读 我市出台了《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》（中府〔2018〕55号，以下简称《实施办法》），于2018年7月13日起实施。根据《中山市行政机关规范性文件管理规定》（中府〔2015〕14号）的相关规定，现就文件解读如下： 一、政策出台背景说明 根据《国土资源部关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）等上级有关政策精神，按照边实施边探索、边评估边完善的思路，经借鉴周边城市有益做法和社会各界的意见建议，我市组织对《中山市“三旧”改造实施细则（修订）》（中府办〔2017〕43号）进行研究修订，突出以政府引导、激发市场动力，拓宽社会投资取得开发权渠道，调动原产权人参与改造的积极性，并结合我市土地情况，区分旧村庄改造、旧城镇改造、“工改住”、“工改工”项目进行分类施策等作为政策导向，出台本《实施办法》。 二、政策的主要内容 本《实施办法》主要由八部分构成： 第一部分为总则，阐述了政策目的、依据，“三旧”用地概念及改造类型划分，改造原则、“三旧”用地标图入库要求、改造项目要求和“三旧”用地供地方式等。
第二部分为规划与计划，明确“三旧”改造专项规划、改造单元规划、项目预备库和年度实施计划、改造方案的编制内容和要求、审批及效力等。 第三部分为改造项目的实施，包括全面改造和微改造两种类型，其中第一节“全面改造”，阐明了全面改造概念、基本流程要求、公益性用地移交要求、改造用途规定、协议出让的地价计收、工业改造项目奖励、交由政府公开招拍挂后土地收益补偿及其他政策措施等的概念、实施方式、业务流程、供地政策和有关要求等；第二节“微改造”阐明了微改造概念、实施方式、业务流程、用地政策和有关要求等，鼓励各镇区结合乡村振兴战略加快推进微改造，建设美丽乡村。 第四部分为完善历史用地手续，阐述了历史用地概念释义，明确了完善用地手续的条件、办理要求、供地政策（含村企合作的供地方式），以及“三旧”改造涉及边角地、夹心地、插花地的处理。 第五部分为鼓励措施，提出了“三旧”改造涉及行政服务和项目审批、用地指标和规模、规划鼓励政策、财政收入分成等鼓励措施，旨在进一步调动市场各方动力，提高属地镇区组织实施“三旧”改造的积极性。 第六部分为监督检查，明确了“三旧”改造项目信息公开要求及具体规定、项目监管要求、用地供后监管、工作检查监督及成效考核要求等。 第七部分为职责分工，明确了市“三旧”改造工作领导小组及其办公室、属地镇区政府及市相关部门的职责分工，强调市层面