论我国不动产物权登记制度的完善

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论我国不动产物权登记制度的完善

作者：宋玉希

来源：《今日湖北·中旬刊》2014年第10期

我国不动产登记事业制度已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。

一、不动产物权登记立法不完善

我国不动产物权登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。由于各部法律之间衔接不紧密，加之各个职能部门在立法过程中强调本部利益，这就造成了各部法律之间在不动产物权登记问题上的规定相互交叉、冲突。在我国法律规定的应登记的不动产权利方面，不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而在社会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营权、地上权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入登记范围，影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。除了不动产实体权利登记以外，在现实生活中，同一不动产之上可能同时存在着数个物权，而在这一方面，我国不动产登记立法处于空白状态，这显然不符合我国社会主义市场经济发展的基本要求。

二、我国不动产物权登记存在房地分立登记的问题

依据我国现行法律规定，有多个部门可以进行不动产登记，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等，并且各个部门登记的内容、程序等也有较大差别。不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动，进行物权公示，提供统一的不动产物权的法律基础，而不仅是对土地、房屋、森林等不动产的行政管理。分别登记违背了设立不动产登记制度的初衷，造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；同时，也造成了各个登记机关之间职责不清，机构膨胀，部门利益相互冲突，不仅增加了不动产登记人的不合理负担，也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性。

三、不动产物权登记城乡管理不统一

我国农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员，对登记后形成的房屋产籍管理混乱。目前，在国家取消了对农民房产登记的收费项目之后，村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。但是，农村中与房地产有关的经济活动日益活跃，房产的买卖、转让、抵押等交易活动也日趋频繁。农民对他们取得的房地产权利，同样迫切地希望得到政府的保护。此外，由于城乡管理不统一，使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定，为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书，以逃避土地管理。