【买卖合同司法解释三的解读之梁慧星】

买卖合同特别效力解释规则之创设

――买卖合同解释(法释〔2012〕7号)第3条解读

中国社会科学院学部委员梁慧星

(著作权声明:欢迎一切媒体无偿转载)

一、引言

最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释〔2012〕7号),已于2012年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会议通过,于2012年5月10日公布,自2012年7月1日起施行。此项解释文件(以下简称"解释")的公布和施行,无疑将对于民事裁判实务,乃至民法理论,产生重大影响。因此为法律实务界和理论界所特别关注。

不难发现,"解释"并不满足于对合同法条文和制度作一般性的解释和释义,而是大胆运用附属于最高审判权的司法解释权,总结合同法实施十多年来的民事裁判实践经验,并参考民法理论研究成果,新创了若干解释规则。例如,第2条买卖预约规则、第3条买卖合同特别效力规则、第9、10条动产多重买卖的履行顺序规则、第31条损益相抵规则等。其中,第3条买卖合同特别效力规则,最能体现最高人民法院司法解释的创造性,具有重大实践意义和理论意义,值得实务界和理论界特别重视。

但在"解释"公布后,最高人民法院未能准确阐发第3条买卖合同特别效力规则的解释标的(对象)、适用范围、规范意旨及与其他法律规则之间的界分,以发挥此项解释规则的规范功能,反而因自己的不当"释义",招致法律界对本条具有重大理论意义和实践意义的解释规则之误读!不能不令人惋惜。

特撰本文,着重解读"解释"第3条买卖合同特别效力规则,说明此项解释规则之创设,并非对合同法第51条无权处分合同规则之修改,及何以最高人民法院无权修改法律,以就教于法律实务界和理论界同仁。

二、对合同法132条的反面解释

合同法第132条规定:"出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。"本条之反面,包含4种案型:(一)国家机关或者国家举办的事业单位处分"直接支配的不动产和动产",不符合"法律和国务院的有关规定"(物权法53、54条);

(二)抵押人出卖抵押物未经抵押权人同意(物权法191条2款);

(三)融资租赁承租人付清全部租金之前出卖租赁设备(合同法242条);

(四)保留所有权买卖合同的买受人在付清全款之前转卖标的物(合同法134条)。

严格言之,本条之反面解释,还可以包括恶意及误认出卖他人之物。但在合同法制定时,起草人将恶意及误认出卖他人之物,与恶意及误认无偿转让他人之物合并,设立"无权处分(他人财产)合同"规则,规定在总则第3章第51条。[1] 因此,对合同法第132条作反面解释,仅包括上述4种案型。

合同法起草人将本应属于第132条反面解释范围之内的"恶意及误认出卖他人之物",与"恶意及误认无偿转让他人之物"合并,设立第51条"无权处分(他人财产)合同"规则:"经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效"。依反对解释,未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的,该合同无效。

依据合同法起草人创设"无权处分(他人财产)合同"规则之政策判断,对合同法第132条反面解释所包括的上述四种案型,属于"所有权或者处分权受到限制的所有人处分自己的财产",并非"恶意及误认处分他人财产",显而易见不在第51条适用范围之内,当然不能仅"因出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权"而认定合同无效。于是产生"解释"7月修改稿第4条。

"解释"7月修改稿第4条:(买卖合同的效力)

当事人一方仅以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

前款情形中出卖人因不能取得标的物的所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

鉴于5月在北京郊区举行的专家讨论会上,曾讨论本条解释规则与合同法第51条无权处分合同规则的关系,故起草人特意在"解释"7月修改稿第4条添加了两个"脚注"。第1款"脚注"原文:"该条款系对合同法第132条的反面解释。"第2款"脚注"原文:"违约责任能否包括解除合同并赔偿损失,也是一个问题。"

第1款"脚注",明示创设本条解释规则的目的,是"对合同法第132条的反面解释",并非解释合同法第51条无权处分合同规则,澄清了5月专家讨论会上个别人对本条解释与无权处分合同规则关系的混淆。

第2款"脚注"表明,起草人还没有注意到,根据第1款解释规则,"出卖人因不能取得标的物的所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移",将构成根本违约,应发生违约责任(第107条)与法定解除权(第94条)的竞合,因而对第2款规定买受人可以"要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿",心存疑虑。

三、创设"将来财产买卖合同"效力规则

所谓"将来财产买卖",俗称"未来货物买卖",属于典型商事买卖合同。此种买卖的特征在于,经销商与终端购买人签订货物买卖合同之后,经销商自己才与上端供应商(生产商、进口商、批发商)订立买卖合同,购进已经销售给终端买受人的货物。经销商与终端买受人之间的买卖合同签订之时,所出卖货物还在上端供应商(生产商、进口商、批发商)的占有之下或者还没有被生产出来,出卖人(经销商)还不享有对所出卖标的物的所有权或者处分权。特别在现代市场经济条件下,经销商为了节约成本,实行所谓"零库存"经销方式,致所谓"将来财产买卖",或"未来货物买卖",成为最常见、最重要的商事买卖合同形式。

合同法起草于中国开始由计划经济向市场经济转轨之初,起草人无法预见到将来财产买卖是市场经济条件下重要的买卖合同形式,故合同法未设相应规则。致转轨到市场经济之后,将来财产买卖这种最常见、最重要的商事买卖合同形式,在现行法上没有相应的法律规则,形成立法漏洞。

鉴于将来财产买卖合同订立之时,出卖人(经销商)尚未占有所出卖的标的物,当然不可能享有标的物的所有权或者处分权,因而容易被混淆于"无处分权的人处分他人财产",被误认为属于合同法51条无权处分合同规则的适用范围。而根据合同法起草人之立法本意,合同法第51条无权处分合同规则的适用范围,并不包括将来财产买卖合同。为

了纠正裁判实践中,误用合同法第51条无权处分合同规则,裁判将来财产买卖合同纠纷案型的错误,最高人民法院制定买卖合同解释时,预定计划创设将来财产买卖合同解释规则。这就是"解释"7月修改稿第5条,起草人特以"将来财产买卖合同的效力",作为这一解释规则的名称。

"解释"7月修改稿第5条:(将来财产买卖合同的效力)

以将来可能取得所有权或者处分权的财产为标的物的合同当事人,以出卖人未取得所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人在合同履行期限届至时仍未能取得标的物所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移的,应当承担违约责任。[2]

将来财产买卖合同,是现代化市场经济条件下最常见、最重要的商事买卖合同,其本身属于合法行为,当然不得"仅以出卖人未取得所有权或者处分权为由",认定合同无效。如果出卖人在合同履行期届至时仍不能取得标的物所有权或者处分权,理当构成根本违约,依据合同法第107条,应由出卖人承担违约责任。另外,依据合同法第94条,还将发生买受人法定解除权。但在此时,起草人尚未注意到,将发生违约责任与法定解除权的竞合。

特别值得注意的是,起草人对"解释"7月修改稿第5条"将来财产买卖合同"效力规则,特别加上一个"脚注":"如果第4条可以成立,那么第5条的情形可否并入第4条之中?"

说明起草人在按照制定本"解释"之预定计划,草拟了合同法第132条反面解释规则(第4条)和新创将来财产买卖合同效力规则(第5条)之后,已经注意到两个解释规则完全相同。既然如此,为什么不可以将两个解释规则合二为一呢?于是,就此问题征求参与本"解释"草案讨论的民法专家的意见。

鉴于合同法132条反面解释规则(7月修改稿第4条),与新创将来财产买卖的效力规则(7月修改稿第5条)完全相同,起草人在征得参与讨论的民法专家同意之后,遂将两项解释规则加以合并,成为"解释"8月修改稿第4条,亦即最后正式公布的"解释"第3条。

"解释"第3条:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

四、"解释"第3条买卖合同特别效力规则:理论意义和实践意义

以上对"解释"第3条起草讨论修改过程的回顾,已充分表明,"解释"第3条,是合同法第132条的反面解释规则,和新创将来财产买卖合同效力规则合并而成,是最高人民法院运用附属于最高裁判权的司法解释权,新创的一项解释规则。

此项解释规则的适用范围,包括5种案型:

(1)国家机关或者国家举办的事业单位处分"直接支配的不动产和动产",不符合"法律和国务院的有关规定"(物权法53、54条);

(2)抵押人出卖抵押物未经抵押权人同意(物权法191条2款);

(3)融资租赁承租人付清全部租金之前出卖租赁设备(合同法242条);

(4)保留所有权买卖合同的买受人在付清全款之前转卖标的物(合同法134条);

(5)将来财产的买卖。

前4种案型属于"处分权受到限制的所有人出卖自己之物"[3] ,第5种案型属于所有人出卖尚未取得所有权之物,相对于合同法第132条规定的出卖人有所有权或者处分权的通常买卖合同而言,属于买卖合同的特殊情形。因此,本条解释规则,应称为"买卖合同特别效力规则"。

最高人民法院创设"解释"第3条"买卖合同特别效力规则",填补了合同法两项法律漏洞:一是属于合同法第132条反面的前述4种案型,其买卖合同效力(有效抑或无效)缺乏判断标准;二是"将来财产买卖合同"效力(有效抑或无效),缺乏判断标准。

由于此项解释规则之创设,使法院裁判实践获得明确无误的指引:处分权受到限制的出卖人"处分自己财产"的案型及将来财产买卖案型,应当适用"解释"第3条"买卖合同特别效力规则";无处分权的人(恶意或误认)"处分他人财产"案型,应当适用合同法第51条无权处分合同规则。于是,可以纠正此前裁判实践中,对于处分权受到限制的出卖人"处分自己财产"的案型及将来财产买卖案型,误用合同法第51条无权处分合同规则的错误。[4] 显而易见,"解释"第3条,创设"买卖合同特别效力规则",具有重大的理论意义和实践意义,足以表明最高人民法院司法解释,已达到前所未有的水准,值得赞佩。

但在"解释"公布之后,未能及时向法院系统进而向整个法律界,准确阐发"解释"第3条"买卖合同特别效力规则"的解释标的(对象)、适用范围、规范意旨及与其他法律规则(如合同法第51条)之间的界分,以发挥此项解释规则的规范功能,反而因自己的不当"释义",招致法律界对本条具有重大理论意义和实践意义的解释规则的误读!致"解释"第3条"买卖合同特别效力规则",被误解为对合同法第51条无权处分合同规则的修改!引起法律界思想混乱!令人惋惜。

五、如何看待合同法51条?

合同法实施以来,有关合同法第51条的争论一直没有停息。略加分析可以发现,理论界和实务界的主流对该条持肯定态度,批评合同法第51条、认为该条立法错误的,只是少数学界精英。概括言之,对合同法第51条的主要批评有三:(一)所谓与"共同规则"不一致;(二)所谓片面保护财产静的安全对买受人不利;(三)所谓起草人故意标新立异。下面作简单回应。

关于批评(一):合同法51条规定无权处分他人财产的合同,须以权利人追认或者处分人事后取得处分权为有效条件,权利人不追认、处分人事后也未取得处分权的,无权处分合同无效。并非起草人不了解所谓共同规则,而是起草人有意与所谓共同规则不一致。因此,仅指出本条规定与所谓共同规则不一致,尚不足以构成对本条的正当批评。

关于批评(二):无权处分他人财产的合同,因权利人不追认,处分人事后也未取得处分权而致合同无效情形,买受人如属于善意,依物权法第106条关于善意取得制度的规定,仍可获得标的物所有权;买受人非属于善意,则依合同法第58条关于合同无效的效果之规定,可要求出卖人如数返还买卖价金,如果因此受有损失,还可以要求有过错的出卖人予以赔偿。可见,合同法第51条无权处分合同规则,并非对买受人不利。所谓片面保护财产静的安全、对买受人不利的批评,难谓公允。

关于批评(三):毋庸讳言,包括合同法在内的中国民法,属于所谓继受法。但历史上所谓法律继受,有所谓主动继受与被动继受之分。所谓被动继受,指殖民地继受宗主国法律,实则宗主国将本国法律,强行地适用于殖民地,如历史上英国法适用于北美、日本法适用于朝鲜、日本法适用于我台湾,当然是原封不动的继受,宗主国不允许作为殖民地的继受国有任何选择和改动的自由。中国继受外国法属于主动继受,尤其改革开放以来的民事立法,在广泛参考借鉴发达国家和地区成功的立法经验和判例学说之时,总是结合本国国情有所选择、有所变更、有所创新。在合同法、物权法、侵权责任法上这样的实例不少。合同法第51条只是其中一例。指为标新立异,亦无不可。

简而言之,合同法起草人在设计和拟定合同法51条无权处分合同规则、第130条买卖合同定义、第132条要求出卖人对所出卖之物应有所有权或者处分权,未遵从所谓共同规则,既非有意追求什么特色,也非有意要标新立异,只不过是在面对所谓共同规则与社会生活经验之对立,自觉选择了遵从社会生活经验罢了。

按照人们无数次的交易实践所积累的社会生活经验,买卖合同与现实交易行为,是一一对应的,例如购买一只茶杯,只是一个交易行为,只是一个买卖合同。但按照所谓共同规则,你必须把购买一只茶杯的交易理解为三个法律行为:

(一)你与出卖人就购买茶杯讨价还价达成合意,成立一个买卖合同,属于债权行为。根据此债权行为,你享有请求出卖人交付那只茶杯的债权,当然你也因此负有按照出卖人的要求支付价款的义务。但你与出卖人订立的买卖合同,尚不足以使你得到你所选定的那只茶杯的所有权。(二)你要得到那只茶杯的所有权,还必须与出卖人缔结另一个法律行为,将你所购买的那只茶杯的所有权移转到你的名下,此项法律行为以发生物权变动为目的,称为物权行为。(三)你还须与出卖人协商缔结第三个法律行为(物权行为),将你付出的购买茶杯的价款若干元人民币的所有权移转给买受人。

按照所谓共同规则,你与出卖人订立的买卖合同,只是使双方负担交货付款的债务,性质上属于债权行为(负担行为),与你所购买的那只茶杯的所有权移转无关。因此,买卖合同,不应包含标的物所有权移转的效力;也不应要求出卖人对于所出卖之物,应有所有权或者处分权;无处分权的人(因恶意或者误认)出卖他人之物,即使权利人不予追认、处分人事后也没有得到处分权,买卖合同仍然应当有效。

中华民族尚属于擅长抽象思维的民族,但无论如何也难于想象,我们的10多亿普通人民,能够把哪怕是购买一只茶杯的交易,理解为缔结了三个法律行为!能够理解,合同法何以不要求出卖人对所出卖之物有所有权或者处分权!能够理解,一个人因恶意或者误认把别人的东西卖了,合同法居然规定买卖合同有效!

合同法制定中确曾讨论过这样的设例:假如有人把天安门城楼出卖给某个外国人,能否设想最高人民法院或者北京市高级人民法院依据中国的合同法宣告该买卖合同有效?不幸而言中,今天就有真切实例摆在中国人民面前:日本一些什么鸟人正在鼓噪上演所谓"购买"我国神圣领土钓鱼岛的反华闹剧,这些鸟人真要订立了以东京都或者日本国作为买受人的所谓的"买卖合同",能否设想依据中国的合同法宣告该"买卖合同"有效?!值得庆幸的是,当年合同法的起草人遵从中国人民的社会生活经验,规定了不同于所谓共同规则的规则!中国政府新闻发言人严正声明:中国神圣领土钓鱼岛绝不允许任何人买卖!其法律根据,就是中国合同法第51条。

一只猫就是一只猫,你不能硬说成三只猫!买卖合同不仅发生交货付款的债权债务,当然还发生标的物和价金所有权的移转!出卖人须对所出卖之物有所有权或者处分权!无处分权的人因恶意或误认出卖他人财产,权利人不追认、处分人事后也未取得处分权的,当然买卖合同无效!合同法第130条、第132条、第51条之所以不同于所谓共同规则,不过是起草人选择遵从社会生活经验的结果。如此而已!

六、结语:谁有权修改法律?

就算退一万步,承认合同法第51条无权处分合同规则错误,也不能由最高人民法院通过制定司法解释予以修改!理由很简单:最高人民法院无权修改法律。

谁有权修改法律?唯有立法者(在中国是全国人民代表大会及其常务委员会)有权修改法律。最高法院无权修改法律。即使是依据该国宪法拥有法律审查权的最高法院(或者宪法法院),也只是在审理违宪案件时,有权判断涉案法律(法规)是否违反宪法,有权作出涉案法律(法规)违宪与否的宣告,绝对不能对被宣告违宪的法律(法规)擅作修改!法院包括最高法院无权修改法律,这是法治发达国家和地区一体遵循的铁则!

尊重法律、维护法律,是法官和法院的神圣职责,绝对不能借口行使裁判权、解释权修改法律!法律有威信,法院、法官才有威信;法律有尊严,法院、法官才有尊严!法院、法官自己不尊重法律,不维护法律,把法律当成可以执行、可以不执行、可以随意修改的东西,也就从根本上否定了法院和法官自己!

(2012年7月31日于昆明北郊六榕居)

注释:

【1】合同法51条不包括恶意及误认抛弃他人之物,因"抛弃"属于事实行为,而非合同。

【2】 "解释"2011年5月专家论证修改稿本条(第5条)名称为"买卖合同的效力",与第4条的名称相同。"解释"7月修改稿本条名称变更为"将来财产买卖合同的效力",第4条名称仍为"买卖合同的效力"不变,但起草人为第4条加了一个"脚注":"本条是对第132条的反面解释"。意在明示两条解释规则不同的解释标的(对象)。

【3】第(3)、(4)两种案型,亦属于"所有人出卖自己的财产",因为出租人享有设备"所有权"、前出卖人保留售出货物的"所有权",仅作为所欠租金、价金的担保,属于"担保权人",不是真正的所有权人。

【4】合同法第51条的适用范围:无处分权的人因恶意或误认处分他人财产。其中所谓"财产",仅指有形财产(动产、不动产),不包括无形财产(债权、知识产权、股权);所谓"处分",仅指有偿转让(出卖)及无偿转让(赠与),不包括设立担保权、使用权。裁判实践中常见误用合同法第51条的错误,除这里指出的误用于处分权受到限制的出卖人"处分自己财产"的案型及将来财产买卖案型之外,还有,如误用于共有人处分共有物案型、非持股人转让股权案型、非所有人设立担保权、使用权案型。

2021年买卖合同纠纷案件司法解释解读

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专业合同系列,下载即可用 2021年买卖合同纠纷案件司法解释 解读 导语:合同目的具有确定性。一般情况下,在订立合同时,当事人的合同目的应该是确定的。从严格意义而言,任何人的行为都是有目的的。合同的订立和履行也属于人的行为,而且是比较正式的行为,所以更应该具有一定的具体目的。因此,对于特定的合同当事人,其合同目的是确定的。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于20XX年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会议通过,现予公布,自20XX年7月1日起施行。 二○一二年五月十日 法释〔2012〕7号 最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的 解释(20XX年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过) 为正确审理买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定,结合审判实践,制定本解释。 一、买卖合同的成立及效力 第一条(辅助合同多样性)当事人之间没有书面合同,一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的,

人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据,对买卖合同是否成立作出认定。 对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称,买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的,人民法院应予支持,但有相反证据足以推翻的除外。 第二条(预约合同效力)当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。 第三条(无权处分的合同效力)当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无n效的,人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能 转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。 第四条(电子合同)人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时,还应当适用电子签名法的相关规定。 二、标的物交付和所有权转移 第五条 (电子信息产品的交付)标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品,当事人对交付方式约定不明确,且依照合同

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晚了;因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说,其取得的成本比较低。 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。 【释义】本来《合同法》第十五条已经规定了广告内容可以作为要约或者要约邀请,如果作为要约的话,其内容应当作为合同内容兑现,否则将承担违约责任。 但是建设部《商品房销售管理办法》第十五条又说:“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这一条看起来是保护了消费者,但实际上它的潜台词是说:“如果广告不写入合同,那么广告就不做为合同的一部分,开发商就不需要就广告内容承担责任”。 幸运的是,起草《合同法》的学者们没有象建设部的官员这么写,否则全世界都会嘲笑中国法律人的弱智;更幸运的是,法官们的良知在他们制定司法解释的时候驱使他们力求恢复法理的真相,虽然只是恢复了“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”这一部分,但已经是巨大的进步了,我们要向法官们致敬。 希望这一条最后直接改成“广告和宣传资料应当做为房地产合同的要约”,因为过长的定语使消费者难以理解,而且还会给欺诈者以更多开脱的机会。 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应

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《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2012年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会议通过,现予公布,自2012年7月1日起施行。 二○一二年五月十日 法释〔2012〕7号 最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的 解释 (2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过) 为正确审理买卖合同纠纷案件,根据《中华人民国民法通则》、《中华人民国合同法》、《中华人民国物权法》、《中华人民国民事诉讼法》等法律的规定,结合审判实践,制定本解释。 一、买卖合同的成立及效力 第一条当事人之间没有书面合同,一方以送货单、收货单、结算单、发票等主存在买卖合同关系的,人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据,对买卖合同是否成立作出认定。 对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称,买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的,人民法院应予支持,但有相反证据足以推翻的除外。 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主损害赔偿的,人民法院应予支持。 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主合同无效的,人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主损害赔偿的,人民法院应予支持。 第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时,还应当适用电子签名法的相关规定。 二、标的物交付和所有权转移

2019年买卖合同司法解释:特种买卖

2019年买卖合同司法解释:特种买卖 七、特种买卖 第三十八条合同法第一百六十七条第一款规定的“分期付款”,系指 买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。 分期付款买卖合同的约定违反合同法第一百六十七条第一款的规定, 损害买受人利益,买受人主张该约定无效的,人民法院应予支持。 第三十九条分期付款买卖合同约定出卖人在解除合同时能够扣留已受 领价金,出卖人扣留的金额超过标的物使用费以及标的物受损赔偿额,买受人请求返还超过部分的,人民法院应予支持。 当事人对标的物的使用费没有约定的,人民法院能够参照当地同类标 的物的租金标准确定。 第四十条合同约定的样品质量与文字说明不一致且发生纠纷时当事人 不能达成合意,样品封存后外观和内在品质没有发生变化的,人民法 院理应以样品为准;外观和内在品质发生变化,或者当事人对是否发 生变化有争议而又无法查明的,人民法院理应以文字说明为准。 第四十一条试用买卖的买受人在试用期内已经支付一部分价款的,人 民法院理应认定买受人同意购买,但合同另有约定的除外。 在试用期内,买受人对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非 试用行为的,人民法院理应认定买受人同意购买。 第四十二条买卖合同存有下列约定内容之一的,不属于试用买卖。买 受人主张属于试用买卖的,人民法院不予支持: (一)约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时,买受人理应购 买标的物; (二)约定第三人经试验对标的物认可时,买受人理应购买标的物;

(三)约定买受人在一定期间内能够调换标的物; (四)约定买受人在一定期间内能够退还标的物。 第四十三条试用买卖的当事人没有约定使用费或者约定不明确,出卖人主张买受人支付使用费的,人民法院不予支持。

买卖合同司法解释精解

买卖合同司法解释精解 一、买卖合同的成立及效力 第一条【买卖合同成立的证明与认定】 1、可否仅以送货单、收货单、结算单、发票等证明存在买卖合同关系? 不可。 2、无抬头(没有债权人名称)的债权凭证(对账确认函、债权确认书等)可否直接证明买卖合同关系成立。 可以。 第二条【预约的效力及违约救济】 明确肯定预约合同效力;如不签订本约,守约方可解除预约并追究预约违约责任。 第三条【无权处分之买卖合同的效力及救济】 1、无权处分之买卖合同的效力如何? 买卖合同有效,物权变动效力待定。 【解读】解释依据物权法15条关于合同效力与物权效力相区分的原则,在学理上出现重大突破,摒弃无权处分之买卖合同效力待定之通说,采纳有效说,同时认为物权变动效力待定。 2、物权不能变动(所有权不能转移)的救济。 承担违约责任或解除合同、赔偿损失 第四条【判定电子交易合同成立及效力的法律依据】 《合同法》及《电子签名法》 二、标的物交付和所有权转移

第五条【电子信息产品的交付规则】 有约定从约定,无约定按如下规则处理: 1、以交付权利凭证方式交付的—收到权利凭证即为交付; 2、以在线网络传输方式发送产品的——收到约定的电子信息产品即为交付。 解析:买受人在电子信息产品交易中处于弱势,为保护弱者,电子信息产品交付方式不明的推定规则采“收到主义”而非“发送主义” 第六条【多交标的物之保管费及损失承担】 1、代为保管多交标的物,可否索要保管费? 可以。 2、代为保管多交标的物发生毁损灭失,买受人是否担责。 买受人重大过错应担责,一般过错不担责。 解析:对违约方进行处罚:既可收保管费,又按无偿保管合同承担灭失风险责任。 第七条【有关单证和资料的范围】 合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”,主要包括那些? 答:保险、保修、发票、质保、进出口、使用说明等六方面证书及装箱单等。 具体包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。 第八条【发票的证明力】

买卖合同司法解释全文

买卖合同司法解释全文 篇一:关于《买卖合同司法解释》第10条的若干问题关于《买卖合同司法解释》第10条的若干问题摘要:关于《买卖合同司法解释》(以下简称法释)第10条有所争议,有学者认为它排除了《物权法》第24条(以下简称第24条)的适用。如何理解交付、对抗以及登记的效力是解决争议的关键。 关键词:交付;登记;对抗;善意第三人 法释第10条规定:“出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求实际履行合同的,应当按照以下情形分别处理:(一)先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的,人民法院应予支持;(二)均未受领交付,先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持;(三)均未受领交付,也未办理所有权转移登记手续,依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的,人民法院应予支持;(四)出卖人将标的物交付给买受人之一,又为其他买受人办理所有权转移登记,已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的,人民法院应予支持。” 一、基本概念的梳理

(一)对于“善意”的理解 “丙若不知甲已将A船卖与乙的事实且无重大过失时,构成善意,乙将不能对抗丙。”[1]可见,高院有观点认为善意是指“不知且无重大过失”。不知的内容不甚明确,是指对订立在先买卖合同的不知还是指无权处分事实的不知?例1,甲乙签订出卖甲之宝马车的买卖合同;后甲又与丙签订出卖该车的买卖合同,丙为善意。乙的权利我们称之为第一买受人的权利,丙的权利我们称之为善意第三人的权利(后文将以例1作为分析第24条的基本模型)。“不知且无重大过失”中所说的不知是指对什么内容的不知?可能有两种理解:第一,是指丙对甲乙之间已订立的买卖合同的不知;第二,还是指丙对甲无权处分事实的不知(如果甲与丙订立买卖合同之前已经将车的所有权移转给乙)?重大过失的判定标准也不明晰,是否属于重大过失与买受人的注意义务紧密关联。对于不知的内容和重大过失的判定标准在此暂不做深究,暂且假设例1中丙对于买卖合同的不知与对无权处分事实的不知均可作为不知的内容。后文的善意指“不知且无重大过失”。 (二)对于对抗的理解 对抗需要从概念、法理、要件、效力、类型以及比较法和历史沿革来阐明其意义和内涵,本文仅从概念的层面上对对抗的理解提出管见。

商品房买卖合同司法解释全文解读(规范版)

商品房买卖合同司法解释全文解读(规范版) Interpretation of judicial interpretation of commercial housing sales contract (normative version) 合同编号:XX-2020-01 甲方:___________________________乙方:___________________________ 签订日期:____ 年 ____ 月 ____ 日

商品房买卖合同司法解释全文解读(规范版) 前言:买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。本文档根据买卖合同内容要求和特点展开说明,具有实践指导意义,便于学习和使用,本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 【释义】本条说明了此司法解释的法律依据,我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件,没有一部是行政机构制定的法规或者规章,这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同,为了保证此解释的合法性,作者只引用了相对来说级别比较高的法律。 另外,本人在此做一点常识性解释,根据《立法法》的规定,我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种,像建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。当然最高人民法院公布的这个司法解释不在此列,它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定:“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题,进行解释”,由于目前的纠纷多是由人民法院审理,所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效。

第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义,“商品房”大概只有在中国才有,它的作为房屋的一种,是相对于“公房”和“二手房”来说;不仅如此,我们还给它赋予了新的内容,就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。 此条解释让人看起来还有点思考:什么“尚未建成”?什么叫“已竣工”?为了避免歧义,我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好? 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。 【释义】中国的预售制度由来已久,目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整,但是两个文件总共只有17条,如果除去重复和无用的内容,则仅13条1100字,可谓大道至简。 高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性,后两句则认定了开发企业的变通性。

解读《最高院商品房买卖合同司法解释》

解读《最高院商品房买卖合同司法解释》 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。 第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。 【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义,进一步明确了本解释的适用范围。所谓 商品房买卖是相对于经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人私房的交易行为而言。经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房的交易受国家政策调整的因素比较高,其与商品房交易的主要区别在于市场化程度不同;个人私房交易中,交易各方都不是 开发商,其与商品房交易的主要区别在于交易的其中一方是否必须是房地产开发企业,通俗讲,是一手房与二手房的区别。 另外,此条解释中“尚未建成”和“已竣工”的概念似乎有些模糊,因此有人认为为了避免歧义,应 改为“未竣工”和“已竣工”作为分界点。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。 【释义】《城市房地产管理法》第44条规定,商品房预售应“向县级以上人民政府房产管理 部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。”,该规定应理解为强制性规定。《城市房 地产开发经营条例》、《城市商品房预售管理办法》亦有相关规定。根据合同法第52条第五项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所以,在未取得预售许可证明的情况下,开发商与购房人签定的合同效力将不被人民法院认可。在以前的司法实践中这一点也是确定的,本条解释的重点在于条文中的但书部分。但书部分规定,开发商在与购房人签定房屋买卖合同时,虽未取得预售许可证明,但若在合同签定后至因该合同产生纠纷诉至法院 前这段期间取得预售许可证明,则法院不因开发商在订立合同时未取得预售许可证明而认定 合同无效。在交易中若存在此类情况,作为开发商应及时取得预售许可证明,以保证交易的稳定;作为购房人若想解除合同,则应及时通过诉讼主张权利。 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的 房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合 同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

合同法司法解释三

合同法司法解释三 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2012年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会议通过,现予公布,自2012年7月1日起施行。 二○一二年五月十日法释〔2012〕7号 最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释(2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过) 为正确审理买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定,结合审判实践,制定本解释。 一、买卖合同的成立及效力 第一条当事人之间没有书面合同,一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的,人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据,对买卖合同是否成立作出认定。 对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称,买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的,人民法院应予支持,但有相反证据足以推翻的除外。

第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。 第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时,还应当适用电子签名法的相关规定。 二、标的物交付和所有权转移 第五条标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品,当事人对交付方式约定不明确,且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的,买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。 第六条根据合同法第一百六十二条的规定,买受人拒绝接收多交部分标的物的,可以代为保管多交部分标的物。买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的,人民法院应予支持。 买受人主张出卖人承担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的损失的,人民法院应予支持。

买卖合同司法解释条款分析

《买卖合同司法解释》第2条评析 内容提要: 预约合同的认定不能仅凭内容确定性标准,关键在于当事人是否有明确的未来订立本约的意思。预约合同包括单务预约和双务预约,但区别于附条件的本约、优先权协议、选择权合同。实践中同时存在大量非预约的认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等,需根据情况具体判断它们的法律性质和适用规则。预约的效力是使当事人产生“诚信磋商以订立本约的义务”。预约制度有区别于缔约过失责任制度的存在价值。预约能否实际履行应根据预约未决事项属于主观未决事项还是客观未决事项加以判定。违反预约的损害赔偿应根据缔约所处阶段进行确定,关注违约与损害之间的因果关系和可预见性规则。原则上不排除当事人主张本约履行利益的可能性。 2012年6月5日,最高人民法院公布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2012]8号,简称《买卖合同司法解释》)第2条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”此条继最高人民法院公布《公报案例》“仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案”之后,[1]对预约合同及其效力进行了专门的规范,旨在解决实践中争议颇多的(尤其是商品房买卖中的)认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等的法律效力问题,通过承认预约的独立契约效力,“固定双方交易机会,制裁恶意预约人”,对司法实务有着积极的引导意义。[2]然而关于此条的理解和适用,学理和实务依然争议颇多,有进一步探讨的必要。 一、预约合同的内容确定性及其与本约的关系 从字面看来,《买卖合同司法解释》第2条“认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同”可作两种解释:一是实践中存在的“认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等”均应认定为预约合同;二是将前述认购书等看作是预约合同的各种表现形式。而这些文书要认定为预约合同,依然需要符合预约合同的基本要求。最高人民法院显然支持第二种理解。依该条起草小组的观点,预约合同是约定将来成立一定契约的契约。要成立预约,应当具备合意性、约束性、确定性和期限性等四个基本特征。[3]这种界定,目的在于将预约和不是合同(因而没有合同拘束力)的文本区别开来,也与本约区别开来。然而,这些预约特征的概括并无直接的法律依据作为支撑,尚有理论探讨之必要。

最高院商品房买卖合同司法解释-最新范文

最高院商品房买卖合同司法解释 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。这里给大家分享一些关于最高院商品房买卖合同司法解释,希望对大家有所帮助。 【释义】本条说明了此司法解释的法律依据,我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件,没有一部是行政机构制定的法规或者规章,这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同,为了保证此解释的合法性,作者只引用了相对来说级别比较高的法律。 另外,本人在此做一点常识性解释,根据《立法法》的规定,我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种,像建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。当然最高人民法院公布的这个司法解释不在此列,它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定:“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题,进行解释”,由于目前的纠纷多是由人民法院审理,所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效。 第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义,“商品房”大概只有在中国才有,它的作为房屋的一种,是相对于“公房”和“二手房”来说;不仅如此,我们还给它赋予了新的内容,就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。 此条解释让人看起来还有点思考:什么“尚未建成”?什么叫“已竣工”?为了避免歧义,我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好? 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。 【释义】中国的预售制度由来已久,目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整,但是两个文件总共只有17条,如果除去重复和无用的内容,则仅13条1100字,可谓大道至简。 高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性,后两句则认定了开发企业的变通性。 对于消费者来说,如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼,应快点行动,否则磨磨蹭蹭的等下去,等对方有了许可证后再诉讼,一切都晚了;因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说,其取得的成本比较低。 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确

买卖合同司法解释9

编号:_______________本资料为word版本,可以直接编辑和打印,感谢您的下载 买卖合同司法解释9 甲方:___________________ 乙方:___________________ 日期:___________________

买卖合同司法解释9 篇一:买卖合同司法解释解读 《买卖合同解释》考点解读 第一部分买卖合同的成立及效力 知识点i:合同关系之证明 第一条当事人之间没有书面合同,一方以送货单、收货单、结算单、发票 等主张存在买卖合同关系的,人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习 惯以及其他相关证据,对买卖合同是否成立作出认定。 对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称,买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的,人民法院应予支持,但有相反证据足以推翻的除外。 知识点2:预约合同之效力 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、 备忘录等预约合同, 约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立 买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要 求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。 知识点3:无权处分合同之效力

第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所 有权或者处分权为 由主张合同无效的,人民法院不予支持。(无权处分的买卖合同由效力待定改成有效。)无论善意恶意,合同均有 效。均可以追究物权处分人的违约责任。 合同有效,善意取得依然成立。合同一定是有效的,第 三人是善意,则第三人有机会构成善意取得。(106条)(三个要件:善意。合理对价。交付,三者缺一不可,如未交付, 不一定可以取得物权。但可以追究出卖人的违约责任) 如第三人是恶意,则合同依然有效。但不能善意取得。 无论是否交付,物权所有人要是不追认,必须交还。但买受 人仍然可以要求追究出卖人的违约责任。) 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权 不能转移,买受人要求 出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔 偿的,人民法院应予支持。 第二部分标的物交付和所有权转移 知识点4:电子信息产品的交付 如电子书,众合录音,无实物载体。两种方式电子信息 产品或者权利凭证即 第五条标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品,

买卖合同司法解释(六)

买卖合同司法解释(六) 篇一:买卖合同司法解释六 篇一:《买卖合同司法解释》及6月5日新闻发布稿 最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释已于XX年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会议通过,现予公布,自XX年7月1日起施行。二○一二年五月十日 法释XX7号 最高人民法院 关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 (XX年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过) 为正确审理买卖合同纠纷案件,根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、中华人民共和国民事诉讼法等法律的规定,结合审判实践,制定本解释。 一、买卖合同的成立及效力 第一条当事人之间没有书面合同,一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的,人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据,对买卖合同是否成立作出认定。 对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人

名称,买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的,人民法院应予支持,但有相反证据足以推翻的除外。 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。 第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时,还应当适用电子签名法的相关规定。 二、标的物交付和所有权转移 第五条标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品,当事人对交付方式约定不明确,且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的,买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。 第六条根据合同法第一百六十二条的规定,买受人拒绝接收多交部分标的物的,可以代为保管多交部分标的物。买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的,人民法

《商品房买卖合同司法解释》全文解读

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。 【释义】本条说明了此司法解释的法律依据,我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件,没有一部是行政机构制定的法规或者规章,这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同,为了保证此解释的合法性,作者只引用了相对来说级别比较高的法律。 另外,本人在此做一点常识性解释,根据《立法法》的规定,我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种,象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列,它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定:“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题,进行解释”,由于目前的纠纷多是由人民法院审理,所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效,所谓“县官不如现管”啊。

第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。 【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义,“商品房”大概只有在中国才有,它的作为房屋的一种,是相对于“公房”和“二手房”来说;不仅如此,我们还给它赋予了新的内容,就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。 中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度,中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度,而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度,这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整,无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑,只能是出一个问题讨论一个问题,它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容,无法对现有的市场行为进行预测;有了商品房、有了预售,中国的房地产诉讼就永远没有消亡;可以说“预售不废,国难不已”。 此条解释让人看起来还有点思考:什么“尚未建成”?什么叫“已竣工”?为了避免歧义,我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好,否则大家可以想一想:如果开发商给消费者一套房屋,什么都全了,就是电梯每天只能开2小时,此时房屋到底是处于什么状态呢?

买卖合同司法解释(合同法对照版)

最高人民法院 关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 (2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过) 为正确审理买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定,结合审判实践,制定本解释。 一、买卖合同的成立及效力 第一条当事人之间没有书面合同,一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的,人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据,对买卖合同是否成立作出认定。 对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称,买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的,人民法院应予支持,但有相反证据足以推翻的除外。 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。 第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时,还应当适用电子签名法的相关规定。 二、标的物交付和所有权转移 第五条标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品,当事人对交付方式约定不明确,且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的,买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。 第六十一条【合同约定不明的补救】合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六条根据合同法第一百六十二条的规定,买受人拒绝接收多交部分标的物的,可以代为保管多交部分标的物。买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的,人民法院应予支持。 买受人主张出卖人承担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的损失的,人民法院应予支持。 第一百六十二条【多交标的物的处理】出卖人多交标的物的,买受人可以接收或者拒绝接收多交的部分。

《商品房买卖合同司法解释》全文解读

商品房买卖合同司法解释为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。 【释义】本条说明了此司法解释的法律依据,我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件,没有一部是行政机构制定的法规或者规章,这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同,为了保证此解释的合法性,作者只引用了相对来说级别比较高的法律。 另外,本人在此做一点常识性解释,根据《立法法》的规定,我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种,象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列,它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定:“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题,进行解释”,由于目前的纠纷多是由人民法院审理,所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效,所谓“县官不如现管”啊。 第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。 【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义,“商品房”大概只有在中国才有,它的作为房屋的一种,是相对于“公房”和“二手房”来说;不仅如此,我们还给它赋予了新的内容,就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。 中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度,中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度,而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度,这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整,无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑,只能是出一个问题讨论一个问题,它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容,无法对现有的市场行为进行预测;有了商品房、有了预售,中国的房地产诉讼就永远没有消亡;可以说“预售不废,国难不已”

《高院商品房买卖合同司法解释》全文解读

《高院商品房买卖合同司法解释》全文解读 导读:本文介绍在房屋买房,的一些知识事项,如果觉得很不错,欢迎点评和分享。 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。 【释义】本条说明了此司法解释的法律依据,我们可以看到依据的都是全国制定的法律性规范文件,没有一部是机构制定的法规或者规章,这说明此解释的制作者对部分机构制定的法规及规章的稳定性并不认同,为了保证此解释的合法性,作者只引用了相对来说级别比较高的法律。 另外,本人在此做一点常识性解释,根据《立法法》的规定,我国的规范性文件有法律、法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种,像建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。当然最高人民法院公布的这个司法解释不在此列,它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定:“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题,进行解释”,由于目前的纠纷多是由人民法院审理,所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效。

第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋权于买受人,买受人支付价款的合同。 【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义,“商品房”大概只有在中国才有,它的作为房屋的一种,是相对于“公房”和“二手房”来说;不仅如此,我们还给它赋予了新的内容,就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。 此条解释让人看起来还有点思考:什么“尚未建成”?什么叫“已竣工”?为了避免歧义,我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好? 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。 【释义】中国的预售制度由来已久,目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整,但是两个文件总共只有17条,如果除去重复和无用的内容,则仅13条1100字,可谓大道至简。 高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性,后两句则认定了开发企业的变通性。 对于消费者来说,如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼,应快点行动,否则磨磨蹭蹭的等下去,

对买卖合同司法解释的解读

对《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法 律问题的解释》的解读 2011年6月5日,最高人民法院召开新闻发布会,向社会公布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》),《解释》于2012年7月1日起正式施行。现风险控制进行深入理解分析后,将与我司业务联系密切的条款进行解读,供各部门参考。 一、关于买卖合同效力的认定 第一条当事人之间没有书面合同,一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的,人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据,对买卖合同是否成立作出认定。 对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称,买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的,人民法院应予支持,但有相反证据足以推翻的除外。 解读:买卖双方之间即使没有签订书面合同,也能成立合同关系。 建议:现场销售人员收取客户临定而未签认购书的情形,双方之间也形成了认购合同关系,销售部门应做好销控,严防“一房二卖”。 第二条:当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订

立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。 解读:《解释》继续遵循“鼓励交易、增加财富”的原则和司法立场,针对在市场交易活动中存在形形色色的预约,诸如认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录等预约的法律效力,明确承认其独立契约效力,固定双方交易机会,制裁恶意预约人。 认购书虽然在形式上属于预约合同,但是我司的认购书已具备商品房买卖的基本条款,《商品房买卖合同》条款有在房管局备案和在现场进行公式,我司的认购书可认定为本约。如我司恶意违约,买受人可超越认购书条款追究我司的违约责任,如房价上涨时我司将房屋另售他人的情形,原买受人可要求我司赔偿房屋差价。 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。 解读:对于实务中常见的出卖人在缔约和履约时没有所有权或处分权的买卖合同的效力问题,明确地予以肯定,这是本次司法解释的一大亮点。 建议:虽然出卖人在缔约和履约时没有所有权或处分权的买卖合同是有效的,但是此种情形下所有权能否转移具有相当大的不确定性,买受人承受较大的风险,我司在采购物品时,最好是明确要求对

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