!!可行性研究20110422

株洲美的万丽酒店（株洲市美的高科房地产发展有限公司）

可行性研究报告

二○一一年四月

第一章总论

一、项目名称

株洲美的万丽酒店

二、项目内容

株洲美的商业地块项目主要划分两大部分：公寓办公部分和酒店部分。整体项目规划总用地面积57515.55平方米，净用地面积49337.75平方米，建筑面积196941平方米。其中酒店部分建筑面积66833平方米。两大部分作为一个整体进行规划，形成地块价值互补、功能协调、商业共享的一体化的商业体系。

项目整体用途规划如下：

公寓：建筑面积19761平方米，位于项目东南向，为一20层高的现代化建筑，面向规划路-株洲大道。公寓产品宜商宜居，提供高品端的尊享酒店服务。

写字楼：建筑面积28904平方米，位于项目南向，地处珠江北路和株洲大道交汇处，是株洲地区缺少高级、现代化办公写字楼的良好补充，适合设计性研发型企业、品牌转型提升性企业、配套服务企业经营入住。尤其是株洲重点发展的科技产业、机电产业、金属及其贸易产业以及服装业等的产业基地。

商业裙楼：建筑面积34438平方米，是与公寓、写字楼整体规划的一体建筑，充分考虑其建筑美观设计和配套实用性；是住宅项目、公寓及酒店提供便利的休闲购物补充，积聚人气，提整体项目品牌价值。

星级酒店及其配套：建筑面积66833平方米，位于整体项目最东侧，与国际知名酒店品牌-万豪酒店管理集团合作，具备320间客房，配备国际会议中心、餐饭、KTV和水会等全方面服务设施。力求打造株洲地区地标式建筑和最高级别的星级酒店。

地下超市：建筑面积11963平方米，为满足住宅、商业及其周边的住宅居民，打造的过万平方米地下超市，提供良好的购物环境和服务质量。不仅充分利用地下人防设施，而且更好地将顾客分流，引导顾客在商业消费。

停车位：两大部分地下停车场建筑面积共47222平方米，共设停车位逾800个，能满足整个项目经营期间停车的问题。

三、项目建设单位基本情况

1、项目建设单位

株洲市美的高科房地产发展有限公司

2、项目建设单位基本情况

项目公司株洲市美的高科房地产有限公司（以下简称：美的高科），成立于2010年6月，注册资金为10000万元。该公司属美的地产发展集团，是美的集团重点发展的事业板块之一。其股东为广东美的臵业有限公司（90%）和株洲高科发展有限公司（10%）。

美的地产发展集团美的地产发展集团成立于2004年，隶属于美的集团，是一家以房地产开发为主，涉足高尔夫球场经营、物业管理、餐饮、教育、园林绿化、建筑施工等领域的综合性现代化企业集团。

公司实力雄厚，是佛山乃至全国知名的房地产品牌开发商。企业发展至今，累计已开发土地面积250万平方米，建筑面积近300万平方米，建设的多个项目均成为该地区标志性建筑，深受住户好评。

目前美的地产发展集团投资范围涵盖房地产开发、高尔夫球场经营、物业管理、餐饮、教育、园林绿化、建筑施工等多个行业，业务遍及佛山、徐州、株洲、贵阳、盘锦等全国大中城市。主要项目介绍如下：

（1）简岸项目介绍

美的〃简岸项目位于北滘镇中心，

简岸路23号，总占地将近4.45万平

米，总建筑面积13万平方米。项目三

面环水，东侧是水运地块和蓬莱路，

北面是北滘文化广场。项目片区环境优美，繁华与宁静共享，是北窖高档的居住区。产品分两部分，第一部分为12-16栋多层，首层和顶层为复式单位，3、4层为平层，以中大户型为主。第二部分为分布在小区西侧的高层单位。

项目周边配套完善，5分钟步行范围内，北窖市场、河堤公园、文化广场、蓬莱公园、跃进南商业街、南源路商业街、万胜易购物广场、百惠超市、城区中学、城区小学、童乐托儿所、各大银行等。项目设计风格为顺德独有的中式情景叠院，建筑特点和园林设计充分融合了东方人居智慧，泳池、亲水码头等的设计将江南风情融入岭南水乡，使业主在岭南对话江南。

（2）新海岸项目介绍

美的?新海岸花园位于105国道和

三乐路交汇处，具有得天独厚的地域和

交通优势，毗邻美丽的北江，环境优美。

项目占地超过8万平方米，总建面积约

20万平方米，包括“海岸广场”、“海岸上城”和“自由立方”三大组团，是一个集美的学院、美的公寓、邻里商业中心和优质精品住宅为一体的配套设施齐全、文化氛围浓郁的大型综合社区。同时，“美的?新海岸”与“美的海岸花园”相互之间实现资源共享，配套共享，共同组成环境优越，配套齐备、居住舒适的“美的海岸生活大社区”。

（3）海岸花园项目介绍

美的海岸花园占地面积670亩，

总建筑面积约75万平方米。项目东

接105国道、南临北江水岸、北临三

乐公路，交通极为便利，整个社区由

天海苑、云海苑、海韵居、海星居、海晴居、海景居、依兰尼斯等地中海式风格的洋房与别墅七大组团。

小区拥有美的会所、华师附小美的小学、江门一幼美的实验幼儿园、江滨公园、游泳场、餐馆、超市、肉菜市场等完善的生活配套设施。小区庞大的规模、成熟的配套、优美的环境、良好的业主素质以及丰厚的人文气息，成为早期顺德房地产市场的标杆。尤其是其优美的环境，更成为顺德住宅市场的绿色窗口。

（4）君兰高尔夫项目介绍

君兰国际高尔夫生活村是佛山区

域罕有的城市中心高尔夫生活区。地

处佛山一环、广珠西线、广珠轻轨、

105国道等立体交通路网的枢纽地

段。社区用地面积130万平方米，产品汇集独立别墅、叠加别墅、联排别墅，多层洋房、高层洋房等，包括君领世纪、君兰名坻、君兰简墅三大组团，配备3个会所、1个体育馆、3个露天泳池、网球场、儿童娱乐设施、高尔夫球练习场等生活康体设施，环拥君兰二十七洞高尔夫球场，东南亚风情园林，高尔夫球场、水景、园林构成三重立体景观，形成独具特色的占地4000余亩的高档高尔夫生活圈。

（5）御海东郡项目介绍

御海东郡项目总占地面积582

亩，总建筑面积约50万平米。项目

规划有独立别墅80套，联排别墅500

套，高层江景洋房1800套。

项目由德胜河和眉蕉河怀抱，拥有自然优美的江景资源，建设有超大规模的人工湖，属南中国罕有的大型国际水滨生态家园。项目以湖区为中心景观轴，形成景观视线通廊，从林荫水道，泳池、假山、叠水瀑布、岸边木栈道……展示东南亚度假风情，以最天然的方式近距离接触大自然。项目配备完善的生活服务设施，方便和丰富业主的居家生活。2400㎡中英文国际幼儿园、占地8000㎡综合商业风情街，包含生活超市、大型特色餐饮等业态，7200㎡名流俱乐部：室内恒温游泳池、棋牌室等。

（6）君兰新区项目介绍

君兰新区占据北滘新城高端人

居核心区域，北依潭江水道，南临北

滘公园、新北滘医院、北滘政府大厦，

以及未来的北滘文化中心、北滘体育

中心与体育训练基地等，毗邻金茂华美达五星级大酒店、美的新总部大楼等商务与商业配套；城市中央地段价值突显。项目交通路网发达，城际出行十分便利。经佛山一环、广珠西线、广珠轻轨、105国道等立体交通路网，10分钟车程即可畅达广州、禅城、大良、南站新城、东平新城，可通过顺德港前往香港；于2011年通车的广佛地铁将贯穿君兰家门口。

项目占地面积约为15万㎡，建筑面积达42万㎡，容积率2.8，规划产品面积区间为套内面积160～350㎡平面之间。作为美的地产2010年的战略标杆和君兰高端生活的延续，君兰新区项目从投资、规划、设计到管理，每一环节的组合都力求实现国际标准的强强联合，并在社区氛围的营造、建筑园林设计、入户大堂、建筑材料、智能化配臵、产品创新方面，均从国际人居视野高端细致考虑，使得项目的基础品质在各个领域能持续引领广佛市场。

（7）北居项目（暂名）介绍

地块位于北滘新旧城区交界

处，紧临城区中学、小学，周边

有公园、广场、体育中心、医院

等配套，临近天天商场、新喜源、合成市场等商业配套。地块交通便利，可通过林上路连接佛山一环，交通便利。

该项目总占地面积达104436.89平

方米，总建筑面积约30万平方米。计

划分三期开发，本年计划开发的一期项

目用地40246.28平方米，建筑面积

87393.52平方米，其中包括6栋25层

的高层住宅，建筑面积59655.08平方

米，共388户；二期规划用地面积26147

平方米，总建筑面积约72430平方米；

三期规划用地面积38043平方米，总建筑面积约138170平方米。

（8）高明西江新城项目（暂名）介绍

高明项目位于佛山高明西江新城

规划范围内。西江新城是《佛山市城

市总体规划》中“西江组团”及高明

“东部组团”的主体部分，是佛山市高明区未来的城市核心。项目紧临高明市政府文化中心，距繁华的城区商业街仅有3分钟车程之遥，离即将开通的轻轨站也近在咫尺，拥有优质教育和医疗资源配套。

该项目总占地面积约122亩，总建筑面积约33万平方米。项目未来规划建设有高档多层洋房和沿街商铺。预计建成后将成为区域内又一明星楼盘，将为提升高明城市生活品质贡献新兴力量。目前该项目已开始施工，预计2011年推向市场。

（9）大良顺峰山项目（暂名）介绍

大良顺峰山项目位于佛山市顺德

区顺峰山周边。占地约8.3万平方米，

预计开发建筑面积约22万平方米，产

品主要为高档高层洋房和五星级酒店，

主要客户群在于满足在顺德大良、乐从

及其他周边地区企商业主、高层、公务员等生活娱乐。

（10）伦教三洲项目（暂名）介绍

伦教三洲项目位于佛山市顺德

区伦教三洲，地处珠三角共城，座

拥地利人和，与广珠西线和广珠城

际轻轨近咫尺，项目总占地18万平

方米。

（11）徐州金龙湖项目介绍

徐州项目位于徐州市经济技

术开发区，地铁新城板块核心位

臵，占地271.6亩，西邻金龙湖

南靠珠山，离建设中的京沪高铁

徐州站约1.8公里。规划建设为高品质综合住宅社区，物业形态有高层公寓、多层洋房、双拼别墅、沿街商业。

产品依托徐州经济技术开发区高铁新城配套，凭借美的地产品牌设计平台，以新颖的建筑外观设计、创新的户型结构、优质的物业服

务、先进的营销理念为特色力争在板块内脱颖而出赢得行业尊重。在社区内部园林景观、建筑材料、成套设备的选择上坚定走高品质路线，加之良好的社区配套和国际高端的物业标准服务，徐州项目必将推动当地不动产观念提升，成为徐州中产阶级人群臵业首选。预计2011年1月份开工，2011年6月开盘销售，首期推出双拼别墅多层。

（12）株洲栗雨湖项目

美的地产株洲栗雨湖项目位于

湖南省株洲市天元区栗雨中央商务

区，项目正居天元未来CBD核心，

与天元区行政中心隔株洲大道相

望，北濒栗雨西路，南至株洲大道，

西临珠江北路，东接自然山体，依山伴水，私享39万平方米栗雨公园城市绿肺。

株洲是长、株、潭“金三角”的几何中心，城市综合实力居中部非省会城市第一。近年来，全国绿化、卫生、园林城市，中国十大最具投资价值城市等荣誉称号使株洲这座工业城市实现了华丽转身。栗雨中央商务区是政府重点规划建设的区域版块，政府斥资120亿打造的商务中心、39万平方米栗雨公园公共配套。栗雨湖项目是美的地产进入湖南市场的首个项目，也是栗雨中央商务区首个大型城市综合体项目，亦是栗雨中央商务区崛起战略中的大规模引擎项目，将成为株洲未来城市副中心的门户之作。

项目总占地面积约800亩，总建筑面积约140万平方米，其中首期占地约400亩、总建筑面积约70万平方米，包含占地70亩、总建

筑面积15万平方米的商业。

（13）贵阳金阳项目

美的金阳项目是美的集

团旗下美的房地产进入贵阳

即将倾力打造的一个高尚住

宅大城。项目位于金阳新区

长岭北路，贵阳国际会展中

心对面，距离贵阳市区近8分钟车程，交通通达性极佳。

项目占地约69万方，总建筑面积144万方，项目总容积率2.46；由高层、多层洋房、别墅等物业组成，位于贵州市金阳新区内，金阳新区是贵阳市政治行政文化中心，项目南面规划为高新科技开发区，西面国际会展中心毗邻、隔长岭北路对望；项目距离贵阳市行政中心2.6公里，距离在建的贵阳快速铁路客运站3.7公里。

四、万豪集团基本情况

万豪国际集团是全球首屈一指的酒店管理公司，业务遍及美国及其它67个国家和地区管理超过2,800家酒店，提供约490,500间客房。该公司的总部设于美国首都华盛顿特区，共有员工128,000人。万豪国际集团创建于1927年，目前拥有18个著名酒店品牌，在全球经营的酒店超过2700家，年营业额近200亿美元，万豪还被《财富》杂志评为酒店业最值得敬仰企业和最理想工作酒店集团之一。

1927年，威拉德〃玛里奥特先生在美国首都华盛顿创办了一家小小的啤酒店，起名为“热卖店”。以后很快发展成为服务迅速、周到、价格公平、产品质量持之以恒的知名连锁餐厅。其成功经验的关键是自公司成立之日起，就以员工和顾客为企业的经营之重。

威拉德?玛里奥特先生创立的经营思想是：你如能使员工树立工作的自豪感，他们就会为顾客提供出色的服务。在此基础上，连锁“热卖店”的成功经营为玛里奥特涉足于后来酒店业的发展提供了先天的条件。

首家万豪(Marriott)酒店于1957年在美国华盛顿市开业。八十年代，万豪根据市场的发展和特定需求，精心设计并创立了万怡(Courtyard)酒店。1983年，第一家万怡酒店在美国正式开业。

1984年，以公司创办者的名字命名的J.W.万豪(J.W.Marriott)酒

店在美国华盛顿市开业。J.W.万豪酒店品牌是在万豪酒店标准的基础

上升级后的超豪华酒店品牌。

在1987年万豪公司收购了“旅居”连锁酒店 (Residence Inn)，其特点是：酒店房间全部为套房设施，主要为长住客人提供方便实用的套房及相应服务。同年，万豪又推出了经济型的(Fairfield Inn)和万豪套房酒店(Marriott Suites)两个新品牌酒店。

万豪国际集团在1995年收购了全球首屈一指的顶级豪华连锁酒店公司—丽嘉酒店(Ritz-Carlton)。在1997年，相继完成了对万丽连锁酒店公司(Renaissance)及其下属的新世界连锁酒店(New World)，以及华美达国际连锁酒店(Ramada International)的收购。此举使万豪国际集团在全球的酒店数量实现了大幅增长，特别在亚太地区，一跃成为规模领先的酒店集团。

万豪国际集团于1997年进入中国酒店业市场，并于此后快速发展。目前，万豪国际集团旗下的丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店、万豪酒店、万丽酒店、万怡酒店和华美达酒店共6个酒店品牌在中国经营的酒店达39家。

无论在中国还是全球，万豪国际集团以其出色的服务水准、先进的设施和技术以及优异的服务居于世界酒店集团之首，赢得了公众的广泛赞誉和客户的高度信任及拥戴。

旗下品牌包括：

万豪酒店（Marriott Hotels&Resorts）

JW万豪酒店

丽思卡尔顿酒店

万丽酒店（RenaissanceHotels&Resorts）

万怡酒店（Courtyard）

万豪行政公寓

万豪居家（ResidenceInn）

万豪费尔菲得（FairfieldInn）

Marriott Conference Centres

万豪唐普雷斯（TownePlaceSuites）

万豪春丘（SpringHillSuites）

万豪度假俱乐部（MarriottVacationClub）华美达（RamadaPlaza）

丽池卡尔顿（Ritz-Carlton）

万豪高尔夫球场等等

五、酒店项目主要技术经济指标

酒店项目主要技术经济指标

第二章株洲美的万丽酒店定位与规划

一、项目起源

1、酒店业与宏观经济

从长远来看，我国的酒店业发展总的情况是和我国经济发展同步的。目前我国经济总量位居世界第3位；按照世界银行的划分标准，2008年我国人均国民总收入为2770美元，我国已经由长期以来的低收入国家跃升至世界中等偏下收入国家行列。我国近30年来人均GDP 提高15倍，从200美元发展到近3000美元，已经进入消费升级的新时期。无论是中国、印度、俄罗斯、巴西的金砖四国之说、还是中国、印度、中东的新丝绸之路之说，都说明中国在世界经济中扮演着重要角色，同时中国的未来被看好。

中国酒店供求关系基本面可以从中国城市化率、服务业发展、消费发展情况和潜力来比照。首先，中国城市化率45%、全球49%、发达国家90%;中国服务业占GDP40%、上海2008年制造业负增长情况下也只占50%、全球69%、香港80%-90%。美国人口3亿、有490万间酒店客房;欧洲的客房530万间；中国人口13亿，中国16岁至65岁劳动人口9.09亿、比西方七国总人口多3亿，酒店客房170万(2008年末星级酒店159.14万间)。其次，2009年10月，美林公布的一项报告称中国有36.4万名流动资产超过百万美元的富豪。中国富裕人士人数2008年已经超越英国，居世界第四位。2007年中国富裕人数总数超越法国。10年以后中国的中产阶级有望达到4亿。美国国家商务旅游协会与在线旅游公司Expedia公司旗下的易信达差旅管理公司公布调查报告，2008年中国差旅业支出938亿美元，是10年前的3倍；预测

中国的差旅业支出将在5年内超过美国，成为全球第一。2008年全球差旅包括境内及出境旅行的支出共达9290亿美元，中国市场占全球市场的10%，仅次于美国。再次，和酒店密切有关的建设包括中国在建的公路和铁路达数万公里;在建机场有97个。这些都将带动中国饭店业的发展。

具体来说，中国未来GDP8%～10%的年均增长有望带动酒店客房数量年增长12%，预计2010年中国酒店客房数量将达到5.52亿间夜。目前中国星级酒店的客房总数为200万间，预计5至7年内能够增长到500万间。中国的酒店市场有望在5至10年内超过美国。

2、酒店业与旅游业

随着国民经济持续快速发展，人民生活水平不断提高，中国的旅游行业迅猛发展，旅游行业的3 个主要领域——入境游、国内游和出境游近年来都得到了快速发展，旅游业规模无论从人数上还是收入上都不断扩大。数据显示：国内旅游收入和旅游总收入平均比GDP 增长率高2-5个百分点的速度向前发展。

2009年我国旅游饭店从金融危机的影响中走出困境，同时地方政府组建大型旅游集团，资本运作依然是扩大企业规模的主要手段，中国饭店企业境外投资开始起步，新技术应用步伐加快，行业管理出现新气象，新型饭店不断出现，酒店投资采取新的途径，酒店管理采用新的方式等特点也较为明显。展望未来，中国GDP8%～10%的年均增长有望带动酒店客房数量年增长12%。

二、株洲美的万丽酒店概况

株洲美的商业占地面积为49337.75平方米，总建筑面积196941平方米。整体项目两大部分联为一体，以高档公寓、写字楼、地下超市、星级酒店形成一个多功能复合式的商业综合体，相互补充、相互带动，与住宅项目形成一体化宜商宜居生活圈。

项目位于湖南省株洲市天元区，是株洲市的政治中心和武广高铁核心商圈，北临栗雨西路，南临株洲大道，西接珠江北路和栗雨公园，东连保留山体。京珠高速、上瑞高速纵贯南北，武广高铁亦已通车，距长沙黄花国际机场仅60公里。

三、项目定位

1、总体定位

株洲美的万丽酒店，将打造国际品牌五星酒店，成为区域性标志性建筑，通过该标志性建筑的带动，形成项目核心竞争力，从而带动本项目及本区域的长足发展，成为本区域的酒店龙头品牌，及最具特色的酒店物业。核心竞争力如下：

?国际品牌五星级酒店

?与住宅项目为依托，建筑风格一致又突显标志

?周边餐饮及娱乐的新聚集地

?景观、交通条件良好

?位于工业区、紧邻政府、商务，公务往来频繁

2、目标市场及客户定位：

（1）目标市场

区域角度——长株潭一体化，未来株洲地处湖南发展核心增长极。城市本身经济发展迅速。

城市角度——预计2016年跨入发达行列，且众多千亿、百亿工程构建了未来大发展的框架。

产业角度——栗雨工业区土地基本出让完毕，北汽控股、南电机车等大型项目的进驻带动了上下游产业，可以预期未来几年将是区域大发展的良机。

（2）目标客户

以政府及周边企业的公务、商务需求为主。