中仪花园策划初案
中仪花园策划初案
一、项目基本情况
中仪花园位于中山市城区新的发展中心地带，是由北区富康路、宏基路、康华路三条黄金交通要道围合而成的尊贵稀缺高尚社区，起湾道傍身而过，兴中道南北贯通，并有多条公交线路经过，交通四通八达，极其便利。社区总占地面积110亩，总建筑面积，项目以多层和高层洋房为主，采用中式建筑风格，营造传统的中式园林景观，打造高尚社区，为北区商住增添一支新兴力量，给北区市场一个新的面孔。
二、中山市楼市现状及走势
中山地产20多年来，从白手起家到获得联合国人居奖，经历了从起步、发展到成熟的过程，经过2002年的短期调整，2003年及2004年的稳步增长，中山地产市场仍然表现出强劲的发展势头。
外来发展商看好中山地产的潜力，纷纷进驻，本地发展商也开始厉兵秣马，打响了品牌战，同时，大型商业地产形态MALL已经形成，将进一步刺激竞争白热化的地产格局，镇区市场的兴起也给中山地产的发展增添强劲的动力。
2004年，中山地产走向成熟，在2005年，地产必将更加成熟，竞争更加激烈。纵观中山房地市场，从开发、规划、销售、品牌等分析，呈现如下特点：
城市化进程促进地产开发
市基础设施建设更是大手笔，全市在建和计划项目达到8个，计划投资60亿元。通过城市基础设施的高强度投入，不断提高城市品位和建设水平。据地产权威专家分析，低端产品因有大量首次置业者的支持带动会保持稳定增长，中产阶层日益增多，对中高端产品需求日增，房地产业想不旺都难。
外来发展商进入促进竞争：
从2003年起，国内以及香港的大型地产商纷纷进入中山，给本地企业带来相当大的市场冲击。4年前珠海华策置业成功开发蓝波湾，它在中山掘金成功引得各路豪杰纷纷看好中山市场前景。以永安集团、新鸿基、盈丰创建等为代表的香港地产商已在中山成功开发了几千亩地，并吸引了数十万香港市民前来中山购置房产。去年国内地产第一方阵巨头万科地产和中海地产、华发不约而同进入中山，分别在中山地产最为薄弱的南区和沙溪圈地500多亩和千亩，更是引起行内的强烈关注。
本地企业拉动镇区地产
三乡宝元鞋厂携巨资向房地产市场扩张，开发了位于三乡的项目宝之园；国内音响业赫赫有名的美加科技，开发了占地面积400亩的地中海风情别墅社区“阳光美加”；而国内管桩业领头羊建华管桩，在小榄圈地1000亩营造建华花园高尚社区，据悉将于2005年6月左右入市，以别墅产品为主，集合多层洋房等；占国内沐浴露市场40％份额的美日集团也在东凤镇打造逾350亩大型住宅区“逸湖半岛—维也纳音乐之城”。
外地企业试水中山
中国羊毛衫第一品牌鄂尔多斯也进军地产，试水中山，在东区圈地320亩，以岭南建筑风格打造街坊新生活，尚城占地23万平方米，总建筑面积35万平方米，生态车库车位近3000个，绿地率达%，总居住人口达8000人左右。目前，其所开发的尚城项目业已展开宣传，相信在不久将会与中山市民见面。
楼市销售稳健
据中山市国土局的资料，2001年中山市地产销售创造历史新高，达到万平方米，2002年进入了轻度调整期，但降幅较小，到了2003 年，地产销售持续呈现增长的趋势，脱离了2002年轻度回调的困局，回升迹象明显。2003年成交面积再创历史新高，达到万平方米，比上年同期增长％。同时成交金额和成交宗数两项指标也非常配合，增幅分别为24％和％。数据表明，中山楼盘的价格在2003年有了明显的提升。
进入2003年，中山楼市的销售开始稳步回升，地产销售从依靠政策的促进到开始自己走上轨道，即使没有政府的优惠政策，也能达成稳步的销售。因此， 2003年第七届房展主办单位提出房展主题，由“追求交易量”到“展示品牌”的转变，地产发展逐步成熟。镇区房产开发已经向大规模、大配套、深层次迈进。2004年注定是中山地产不同寻常的一年，典型在于地产领军者万科正式登场亮相，其营销方式、创新产品等均带来一股新风；本土名牌雅居乐碧堤湾畔等系列产品推出，虽然产品创新不多，但品牌影响力至巨，销售情况十分良好；华发生态园外围景观之美已经呈现，内中详情外人尚不得知，但仅从其表已经给人太多的期待……镇区楼盘更如雨后春笋遍地开，而且从目前所见，其开发产品的
质量、规模并不逊于城区，这种情况不仅在小榄、古镇等经济强镇显现，在东凤、东升等其它镇区亦展露头脚。
2004年，据国土资源局公布数据，商品房销售面积达万平方米，比2003年同期增长%，2005年镇区及城区新开发楼盘数量继续走高，人均收入亦保持稳定增长，据权威人士预测，房产成交量将继续增长，在2006年将会达到一个高峰。
中山楼市消费行为、特点
1、市场需求强劲。虽然中山地产项目愈见增多，但中山市民购买力却也强劲，不但市区如此：东区有荔景、颐和山庄、峰景、紫茵庭园、奕翠园、丽港城等，镇区也是这样，三乡楼市如果说毗邻珠海、澳门是个特例，但东升、小榄楼盘之多之大也非比一般。像东升朝阳花地、丽景城、乐意居、小榄庆丰花园、阳光美加、建华千亩楼盘等，依然无法满足市场需求。
2、中山人务实，这一点几乎成为地产界的共识。中山市民对道路、交通、环境、配套的关注程度很大，万科作为知名地产，但由于其所处地理位置配套尚未齐全，在其强大的宣传攻势下也并未出现人们预想的火爆场面，由此可见一斑。
3、欧陆风劲吹，但地产市场产品风格渐趋多元化。早年由雅居乐所掀起的欧陆风吹遍中山，此后楼盘尽皆欧陆，但时至今日，其风渐变，丽港城银枫雅舍作为中式楼盘，融合儒家文化等元素异常畅销，尚城的岭南新街坊生活都在寻求一种回归后的创新，在未来，新产品、新风格必将增多。
三、项目市场调查分析
项目优势
1、项目地理位置优越，处于康华路、宏基路、富康路交界地段，交通畅达，往来便利，且根据市政规划，其地段未来发展前景无限光明；
2、项目是北区独树一帜的高档次社区，定位高端，填补北区高端楼盘缺乏现状，需求必将广阔；
3、项目生活配套齐全，沙岗墟公园、岐头市场、交通银行等金融机构、沙岗墟综合市场近在咫尺，休闲购物极其方便；
4、项目周边有岐乐花园、永怡花园、御景湾等高尚生活社区，居住者多为中产阶级，已经是成熟的高尚片区，成为众多成功人士购房的首选地段之一；
5、项目园林及建筑设计风格创新，采用中式庭院园林规划，在中山普遍欧陆风的情况下，必将给人耳目一新的感觉，倍感清爽，使久在欧陆风里的人们，换一种新鲜的生活方式，体验新感觉；
6、项目周边名校林立，中山学院、石岐区第一小学、岐头、市实验小学，享最优教育配套，吸纳众多关心子女教育的客户；
7、发展商实力雄厚，可以在产品质量、工程进度、营销宣传方面依计划而行，树立起高端形象，不致因资金问题导致宣传推广不到位；
项目劣势
1、发展商初涉地产，经验不丰富，没有成功经验借鉴；
2、发展商知名度不高，一定程度上影响到目标客户购买信心；
3、项目辐射虽广，但市区楼盘众多，竞争对手必将吸纳目标客户；
竞争对手（豪逸华庭、奕翠园、永安花园、碧堤湾畔、中海翠林兰溪、万科风景、银枫雅舍、水云轩等）
小结：
项目在目前来讲，是北区独一无二的高端住宅，新颖的中式建筑、园林风格加上极佳的地理位置、名校环绕社区环境，周边已经形成一个高尚住宅区域，必将吸引众多目标客户，当然，在项目推广中虽然优势众多，但众多新盘的出现，加剧了竟争，也存在一定风险，这就要求在宣传推广中必须把握时机、精确定位，才能收到最佳效果，树立项目及发展商的广泛知名度与美誉度，为发展商下一个项目拓展打下良好基础，积累宝贵经验。
四、项目定位
项目幅射区域定位：中山城区及小榄、三乡、古镇等部分经济发达镇区；（构成、辐射范围）
目标对象定位：中山城区和乡镇的中产阶层，(阳光富豪、企业家、创业精英、中高层企事业单位管理者、CEO总经理、本科地上高学历者占70%)
产品定位：以多层和高层洋房为主，兼有个性化别墅。同时采用中式建筑风格，营造中式园林景观，打造高尚社区。
价格定位：（暂不能定）
项目形象及定位:
东方魅力北区----EST(最高级)
厚中式文化底蕴显国际风范潮流
恋上汉唐生活展示名流魅力
北区楼皇见证完美
国际生态之都------中仪花园魅力
五、宣传推广策略
一、宣传媒体选择
电视广告以图文声并驾齐驱，受众面广，成为许多地产广告的首选，广告效果也最好，应以电视投放为主，报纸和电台、手机短信为辅助媒体，因此中仪花园应把广告宣传的重点放在中山电视台，另外，还选择制作宣传单张，随中山日报或邮件快递派送，将有力促进“中仪花园”的销售。
1、电视广告设计：
精心制作广告片，突出楼盘卖点特色，引导置业买房者快速采取行动，内容上应简单直接，宣传重点以思想教育，形式不断让买家认识楼盘。
2、报纸广告
它是非常重要的环节广告，做的好，做的吸引，才能吸引买家前来购买，清楚的楼书，夸张的展板，实现美丽憧憬的录像带，销售技巧及口才出众的销售人员才有机会发挥，如此种种，都需要我们报纸广告适时先发挥作用，故报纸广告要配合形象，同时将最有特色的卖点尽量发挥，画面要鲜明吸引，直接简单，卖点要夸张明确，令买家容易吸收。
3录影带
拍摄一部录映带有助买家了解楼盘当地环境，基建及各项交通设施，亦可增强买家对楼盘的信心，让部分买家可于未有亲身前往地盘而已经落实购买，同时，利用拍摄有剪接的技巧，可将楼盘来才拥有的美好配套，完善设施，舒适家园，一一呈现于买家眼前，增强购买冲动，录影带将于促销场所和现场售楼处播放，而电视广告亦可以录影带中剪辑而成。
4手机短信
二、广告宣传策略：
1、在售楼处和楼盘临街的显着位置悬挂升空气球和大型广告条幅配以醒目诱人广告字标语；
2、发挥中仪万方公司遍布全市销售网络和人际优势，通过各种方式进行专业推销。
3、制作发送系列手机短信、安排看楼车、组织观楼团,招揽业主到中仪花园购房。
4、派出精干售楼业务员，利用信函、电话、走访中山城区、乡镇工厂，提供本楼盘的资料，热情邀请有兴趣的买家加盟“中仪花园”买楼。
5、根据不同的季节和假日，在中山大型超市，星级酒店、文化节广场等，作主题促销活动。
6、以中山市妇联或团委、企业家协会（外、台资协会）联合举办“中仪花园集体婚礼”，邀约新婚夫妇入住“中仪花园”。
7、现代居室装修研讨会活动。
8、给予特殊优惠，以达促销的良发效果。
三、阶段性推广策略
开盘前（形象导入期）
楼盘销售前三个月内，此时楼盘工地正是进行奠基、平整、打桩、施工全速进行之时，也是塑楼盘形象，凝聚客户的最好时机，具体工作主要以建立品牌为目的，3、从产品策略和顾客两方面入手，确定适合目标客户的楼宇文化，全面建立设计制作楼盘销售推广的VI视觉形象系统，重点做好以下具体工作；
1、VI视觉推广形象主要元素的设计(详见附件VI部分设计内容如楼盘标志、名片、楼盘平面广告形象设计，楼盘标语、字色定位，服饰、日常用品的标识，运输工具的视觉标识等等）
2、广告标语的制作、主要街道路段户外广告牌
3、楼盘简介、宣传单张的制作
4、工地包装：
5、工地现场、汽球空飘、条幅
6、看楼通道的装饰
7、围墙广告
8、电视、报纸、杂志等硬件广告投入
9、楼盘绿化
10、工地大型广告牌
11、售楼书的设计（包括平面图、户型图、价目表、付款办法）
12、展板、展板设计
13、模型：在楼花期的整体模型成为销售中最重要的角色，精致夺目的模型可令客户产生憧憬，产生购买冲动。
14、精美礼品预备：用于“房展”和各种促销活动表演等需要时使用；用于派出的宣传简介内有楼盘讯息和可凭此券花亲临售楼处获取的精美礼品；帮于正式认购期开始，必须准备的精美礼品，以作派发。
15、文字广告炒作：
当以上的销售工具完成后，紧接着是开展正式宣传推广，由于项目在取得预售证前先行认购登记，此时报纸广告设计只能做文字性宣传，建议以系列文字软性广告配部分图片作宣传，以提高项目知名度，增强买家信心。
16、录影带、电视广告片
拍摄一部录映带有助买家了解楼盘当地环境，基建及各项交通设施，亦可增强买家对楼盘的信心，让部分买家可在未有亲身前往地盘而已经落实购买，同时，利用拍摄有剪接的技巧，可将楼盘未来才拥有的美好配套，完善设施，舒适家园，一一呈现于买家眼前，增强购买冲动，录影带将在促销场所和现场售楼处播放，而电视广告亦可以录影带中剪辑而成。
17、电视广告设计：中山人较爱看电视，阅报反而较少，故电视效果成为重要，要配全形象，制作实力过人及具有特色的楼盘，同时将最佳卖点尽情展示发挥，由于电视广告是30秒至一分钟内，无法将太多卖点一一尽录，所以电视广告应以简单直接或意象手法，推广几个重点形象；
18、样板房设计及装修
示范单位在销售中作用极大，设计豪华、具特色的示范单位可使参观者产生购买冲动，将户型优点突出，淡化处理缺陷单位。未范单位建于实楼中，实施时间距现在还长，但落实设计需时，故需马上准备，当楼盘认购一段时间后马上装修，促进销售。
19、地盘装饰/礼仪/售楼处设计布置
工地现场是买家首先接触的地方，现场布置的好坏直接影响买家的印象，所以现场售楼处，围墙，以至礼仪，布置都需精心设计，施工现场需整洁，这才可给予买家良好印象，竖立楼盘形象。
试销期
此阶段是楼盘销售前奏，其目的是对前期形象定位营销策略的检验，要及时注意客户反应，调整后期价格策略，宣传推广方案为正式营销做为准备工作。
楼书、展板全部列位；
售楼员全部培训上岗；
有意购买的客户交适量诚意金如楼房交3000元、商铺10000万，在公开发售时在同等条件下优先选房选商铺，并可享受由发展商提供的一定程度的特惠，届时客户无意购买，则退回诚意金。
开盘期
开盘庆典活动的举办
大规模的电视、电台、主流报纸、户外（T型牌、灯箱）、DM等配合楼书、单张等软硬性广告立体出击，多层次的销售渠道网络扩大影响，配以适量的优惠活动，给目标群强势宣传效果，达到更广泛程度的认知；
持销期
此阶段为楼盘的第二次销售高潮，直接影响楼盘销售预期目标的实现，要注重维护项目品牌，完善楼盘本身的质素。
尾盘
施工配合：全部楼盘具备入伙条件；
少量广告投入，重在通过口碑和社区活动吸引目标客户，同时适当利用节假日搞优惠促销，同时对部分单位可适当进行价位调整；
计，使买家感受到家居的气派，和发展商认真的工作态度。
配套项目及物业管理的策划建议
一、配套设施
1、小区规划的配套设施（供电供水）
2、电话、电视、宽频、电讯发射系统的建立。
3、绿化，垃圾处理系统；
4、小区必需用的信箱、娱乐、健身、休闲设备设施；
5、专业物业管理所需配备的相关设施；
二、物业管理的建议
1、小区物业管理由专业的物业管理公司实施统一管理；
2、管理的范围包括：房屋维修、水、电、绿化、清洁、保安等；
3、制定户主入伙公约；
4、定期开展社区文化娱乐活动，
5、提供接送小孩以及教育、卫生、娱乐、商业网点等全方位，多层次的有偿无偿的综合管理服务，满足业主的不同需求；
6、专业的物业管理前期的介入，有利于商业及住宅的营销推广。
六，销售培训和售楼环境管理
一、销售人员培训
1、讲习资料
为使全部参与销售人员与公司有关部门人员能在短期内了解公司情况与销售业务，我们将在正式销售前由业务经理根据讲习资料对其进行培训。
A、楼盘基本资料；
中仪花园沙盘、业主概况与业绩简要介绍等重要项目
楼盘规划特色
面积、结构、方位分配
价格体系
建材设备特色介绍
B、环境介绍
中仪花园位置、环境亲赴现场了解
各项生态设施与未来发展介绍
交通线路说明及客户引导确定
2、市场分析
A、同区同类型竞争楼盘分析
B、销售特征楼盘分析
3、自身分析
4、现场销售细则
A、销售流程说明
B、有效策略运用
C、统一宣传口径
D、销售技巧、客户购屋心理应对强化训练
E、最新建筑法规、锐率动向说明
F、销售现场气氛与默契配合的形成、排练
G、销售现场工作守则规定，主要销售报表确定
二、销售推广步骤
包括销售人员、广告及各种促销活动，指针对楼盘价位制定、销售对象，所展开的一连串策划、执行、评估修正等工作。
1、工地现场清理美化，投放现场广告，搭设售楼处（视情形需要制作样品房）
2、合同书及各种表格制作完成
3、培训资料编制完成
4、价格表完成
5、人员培训工作完成
6、刊登引导广告
7、销售人员进驻
8、现场气氛的营造
9、引导期需要注意的事项。
10、对预约客户中有望的大宗客户进行直接销售。
11、理场业务销售方向、方式修正，
12、举行业务与策划部门的会议，对来人、来电及区域记录表予以分析后，决定是否修正策划策略。
13、定期由销售经理召开销售人员会议。
14、有关售楼处设施逐一检查。
15、销售区、样板房与模型，出入口及过道是否足以使众多客房十分顺畅经过，
16、正式公开推出前，吸引引导期客户与配合各种媒体宣传，吸引客源，并施展现场销售人员团队与个人销售能力，促成订购。
17、业务部，策划部定期举行策划会议，讨论本周广告媒体策略，销售策略及总结销售成果，拟定宣传计划。
18、每次SP活动前3天，预定安排讲习或演练。
19、若于周六、周日办SP活动，则需提前一天召集销售管理人员、协助销售人员讲习，使其全面了解当日活动策略，进行方式及如何配合。
20、周六、周日下班前由销售经理或总经理召开业务总结会，对本周来人来电情况、成交户、客户反应、活动优缺点进行总结与奖惩。
21、随时掌握补足、成交、签约户数、金额、日期，若有未依订单注明期前来办理补足或签约手续者，立即催其办理，补足或签约。
22、客户来工作销售现场洽订或来电询问认购，要求其留下姓名、联系电话，以便休息时间或广告期间对大宗客户实施DS（直销），并于每日下班前由销售经理总结直销成果，检查是否达到预期销售目的。
23、周日、节日或SP期间，为配合销售，应采用特别的现场院销售气氛营造方案，以刺激现场销售气氛。
24、持续期（最后冲刺阶段）
25、正式公开强势销售一段时日后，客户对本案的认识程度有一定了解，销售人员应配合广告，重点追踪，以期达到成效的目的。
26、回头客户积极把握，其成交机会问题所在。
27、提高销售尾期的士气。
三、售楼部环境管理
销售工具的出现和广泛使用是竞争导致的结果，最大限度地使用各类销售工具已成为物业推广过程中不可缺少的制胜因素。
销售工具种类繁多，不同和行业、不同的市场其具体组成也绝对不同，就房地产为来说，普通使用的销售工具包含以下一些内容：
28、现场销售工具的构成：装饰性外围增，灯箱、停车场、物业沙盘模型、广告牌、展板、销售大厅、样板间或实品屋；
29、软性宣传促销工具构成：楼书（大楼书、小楼书）、DM、销售海报、便条、楼书袋、楼车处饰、宣传礼品。
七、后记、总结
附件
VI部分设计内容
视觉形象基本设计系统
1）楼盘标志图形
a.标志正形
b.标志推广图形
2）楼盘标准色彩：
a.标准色彩
b.辅助色彩
c.色彩运用规范
d.色彩搭配组合规范
3）楼盘标准字体、名称
a.标准中文名称
b.标准英文名称
c.中英文全称
d.标准印刷字体
4）楼盘基本要素组合规范
a.楼盘标志、中英文全称、楼盘信息组合
b.楼盘标志、中英文全称组合
c.楼盘标志、楼盘信息组合
视觉形象应用设计系统
1）办公事物用品类
a.名片
b.信纸
c.信封
d.便签
e.传真纸
f.文件夹
g.请柬
h.工作证
i.公文包
j.签字笔
k.笔记本
l.各款单据
2）售楼用品类
a. 售楼资料(价目表规范、合同书规范、平面图规范、楼书、手提袋)
b. 售楼接待用品（茶杯、杯垫、烟缸、茶几）
3）识符号、导示系统类
a.部门标识牌
b.户外导向牌（售楼中心、停车场、会所、商务中心、示范单位等）
c.场内导向牌（安全出口、电梯口、洗手间等）
d.公共标识（停车、禁鸣、禁停、转弯、禁烟、警示码、候车亭、安全通道）
e.楼牌
f.门牌
g.下水道盖
h.电梯踏板、壁
i.景观树铭牌
j.垃圾桶
4）楼部、社区、示范单位设计类
a. 楼部门面招牌
b. 前台招牌
c. 示范单位外廊的POP、指示牌
d. 示范单位户型平面图及说明、交楼标准挂板
e. 小区入口标志物或招牌
f. 社区文化展示、信息栏
g. 布告牌
5) 运输类
a.看楼车
b.小区看房车
c.办公用车
6) 服饰、服装类
a.管理人员男装、女装
b.售楼人员男装、女装
c.保安、保洁工人工作装
d.胸章、领带、领带夹、蝴蝶结
7）帜类
a、司旗
b、桌旗
c、吊旗
d、彩旗
e、POP串旗
f、吊幔
8) 公关赠\礼品类
a、化衫、太阳帽
b、笔、表、伞、杯、匙扣等
c、贺卡
9) 广告宣传类
a.墙体广告风格
b.海报、报纸、杂志、单张广告风格
c.车体广告风格
d.伞类广告规范
e.户外大型广告风格、灯箱广告风格
f.公益广告风格
g.气球
h. VIP卡风格
时富花园房地产行业营销策划建
时富花园 营销策划建议 目录 一.小区环境改良建议4 -二.工程规划建议6 （一）二期用地规划建议6 （二）二期别墅面积、户型建议7 （三）其它建议7 1.私家花园7 2.户型设计8 三.销售技术方案9 （一）现楼别墅9 1.操作方式11 2.促销技术方案12 3.操作办法12
4.各具体单位详细调价建议（详见附表）12 （二）二期别墅12 1.第一种：售楼花12 2.第二种：售地自建13 四.小区现场装饰布置13 （一）外围墙14 （二）围墙前绿化带14 （三）莞樟大道沿途14 （四）小区中央大道14 （五）小区内通道14 （六）区内指示牌15 五.工程整体形象包装及广告推广15 六.推售时间、销售额及广告费用16 前言 为了促进“时富花园.半岛豪庭（以下简称本工程）”能取得更佳的销售业绩，使贵司能尽快回笼资金，敝司对本工程从小区环境、二期规划、销售技术方案、现场布置、整体形象、推售时间等六大方面进行详细研究分析，并拟定出以下销售策划建议： 1.造成本工程滞销的主要原因分析 敝司通过长期的销售策划经验、对来访客户的沟通了解、竞争对手的对比分析，结合本工程自身实际情况，将目前造成本工程滞销的主要原因分析如下，以便针对性地提出解决技术方案及各项计划策
略，更大程度上地促进本工程销售业绩的提高。 1.1.区内环境尚未完善，显得人气不足、无良好居住氛围； 1.2.工程进度缓慢、迟交楼，令客户降低信心； 1.3.工程前期“烂尾楼”的负面影响； 1.4.周边环境差，不适合建议属高档物业性质的别墅区； 1.5.地理位置偏远，子女上学等生活方面不方便； 1.6.相对而言面积过大，导致总楼价较高； 1.7.工程主题品牌形象不理想，未能满足目标客户需求； 1.8.工程的广告包装宣传未如理想，导致广告途径来访客户较少； 2.小区环境改良建议 本工程区内环境绿化布局缺乏系统规划，未能展现本工程的优越之处，而部分在建及已建但缺乏维护的建筑物，直接影响了整体环境，难以营造出别墅区形象。为此，敝司提出以下改良建议： 2.1.现有的生态园林缺乏可观性，园内植物分布杂乱，缺少立体感， 布局不合理阻挡了人工湖的景观，而人工湖受其开头制约，无法展现开阔的湖面，由于该生态园林是本区内的主要景观，因此很
文化创意园商业策划书.doc
文化创意园商业策划书 随着人们对旅游的喜爱，各种文化创意出现，下面是小编为您整理的“文化创意园商业策划书”，仅供参考，希望您喜欢！更多详细内容请点击查看。 文化创意园商业策划书1 一、xx基本概况 陶瓷之都xx位于xx省东北部，黄山、怀玉山余脉与鄱阳湖平原过渡地带，历史上与广东佛山、湖北汉口、河南朱仙镇并称为明清时期的中国四大名镇。 xx是国务院首批公布的全国24个国家历史文化名城之一和国家甲类对外开放地区。到2007年，xx已经获得中国优秀旅游城市，国家生态园林城市，xx是xx重要的现代化城市，是鄱阳湖生态经济区重要组成，也是国家重要的山水生态历史文化名城。 xx市是第二批国家低碳城市试点。xx是xx省环xx经济圈（指南昌-九江-xx）的重要城市，也是赣东北地区的重要工业基地和商品粮生产基地，是中国唯一的直升飞机生产基地，是与美国西雅图，法国图卢兹媲美的世界三大航空名城。xx市各行政区人口数据：珠山区（xx市城区）面积40平方千米，人口28万；昌江区面积380平方千米，人口16.3万；乐平市面积1975
平方千米，人口80.3万；浮梁县面积2854平方千米，人口25.9万。 “xx”项目所在珠山区是xx市老政府所在地，是xx的政治、经济、交通和文化教育中心，市区消费人口20多万，位于市境中心以及东部，往东一小时车程可到达中国最美丽的乡村婺源，市区200公里范围内还有诸如庐山、三清山、龙虎山、黄山等优质旅游资源，旅游交通资源十分便利，是驴友自驾游的最佳休闲购物目的地，在距市区20公里的半径范围内，有xx罗家机场，每日有不间断来往于我国各主要城市的航班；20分钟车程内可到达xx市火车站以及最大的长途客运站；高速路线直通皖、江、浙、沪、湘等地。 二、项目运营商简介 xx陶邑文化发展有限公司是隶属于xx省陶瓷工业公司的“xx”项目开发运营公司。 三、项目简介 “xx”国际陶瓷文化产业园——xx市重点项目，由xx省陶瓷工业公司投资亿元兴建的一座集文化创意、购物、休闲、餐饮、娱乐等多种综合功能于一体的大型城市综合体，是中国首座以陶瓷文化为主体的一站式文化休闲娱乐旅游体验创意园区，名副其实的“xx”。 她座落在xx市新厂——xx一线的黄金区位，一轴五片十一厂的布局横跨xx两个中心城区，毗邻三院两校，项目总占地面积1300亩，涵盖各类艺术工作室、餐饮、商务酒店会所、
南方新城风林高地项目整体推广策划方案doc22(1)
南方新城风林高地项目整体推广策划方案 目录 第一部分：市场分析 一、项目基本情况 二、、本地区项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析 三、细分市场（中高端花园洋房）项目推广策略分析 四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析 五、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势 六、主要竞争项目及楼盘分析 第二部分：SWOT分析 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、项目威胁 第三部分：项目定位策略 一、目标客户群说明 二、项目品牌定位策略 三、楼盘品质定位策略 四、物业定位策略 五、推广定位策略 第四部分：项目营销推广 一、项目现场包装 二、建设步骤建议 三、广告推广策略 第五部分：项目销售策略 第六部分：宣传推广计划 第一阶段：品牌推广 第二阶段：楼盘品质塑造 第三阶段：营造销售氛围 第七部分：媒体广告
一、整合传播策略 二、媒体组织和规划策略 三、具体实施措施 后记 第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。 “南方新城·风林高地”位于XX公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌XX、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。 目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。 二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析： 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。
呈祥花园二期业主论坛时富花园营销策划建议
呈祥花园二期业主论坛时富花园营销策划建议 时富花园营销策划建议目录一.小区环境改良建议 4 -二.项目规划建议 6 （一） 二期用地规划建议 6 （二） 二期别墅面积、户型建议 7 （三） 其它建议 7 1.私家花园 7 2.户型设计 8 三.销售方案 9 （一） 现楼别墅 9 1.操作方式 11
2.促销方案 12 3.操作办法 12 4.各具体单位详细调价建议（详见附表）1 2 （二） 二期别墅 12 1.第一种：售楼花 12 2.第二种：售地自建 13 四.小区现场装饰布置 13 （一） 外围墙 14 （二） 围墙前绿化带 14 （三） 莞樟大道沿途 14 （四）
小区中央大道 14 （五） 小区内通道 14 （六） 区内指示牌 15 五.项目整体形象包装及广告推广 15 六.推售时间、销售额及广告费用 16 前言为了促进“时富花园.半岛豪庭（以下简称本项目）”能取得更佳的销售业绩，使贵司能尽快回笼资金，敝司对本项目从小区环境、二期规划、销售方案、现场布置、整体形象、推售时间等六大方面进行详细研究分析，并拟定出以下销售策划建议： 1.造成本项目滞销的主要原因分析 敝司通过长期的销售策划经验、对来访客户的沟通了解、竞争对手的对比分析，结合本项目自身实际情况，将目前造成本项目滞销的主要原因分析如下，以便针对性地提出解决方案及各项计划策略，更大程度上地促进本项目销售业绩的提高。 1.1.区内环境尚未完善，显得人气不足、无良好居住氛围； 1.2.工程进度缓慢、迟交楼，令客户降低信心；
1.3.项目前期“烂尾楼”的负面影响； 1.4.周边环境差，不适合建议属高档物业性质的别墅区； 1.5.地理位置偏远，子女上学等生活方面不方便； 1.6.相对而言面积过大，导致总楼价较高； 1.7.项目主题品牌形象不理想，未能满足目标客户需求； 1.8.项目的广告包装宣传未如理想，导致广告途径来访客户较少； 2.小区环境改良建议 本项目区内环境绿化布局缺乏系统规划，未能展现本项目的优越之处，而部分在建及已建但缺乏维护的建筑物，直接影响了整体环境，难以营造出别墅区形象。为此，敝司提出以下改良建议： 2.1.现有的生态园林缺乏可观性，园内植物分布杂乱，缺少立体感，布局不合理阻挡了人工湖的景观，而人工湖受其开头制约，无法展现开阔的湖面，由于该生态园林是本区内的主要景观，因此很有必要聘请专业园林公司对其重新设计，充分发挥4万m2生态园林的优越性。 2.2.为增添生态园林沿线别墅单位的附加值，使园林景观更加生动化，建议在A31西面规划建设一弯月形观景游泳池。 2.3.生态园内的罗马柱广场与整个园林风格（石桥、曲栈道、六角亭）格格不入，而且已缀工多时，严重影响园林景观，
意库创意产业园区推广方案
意库创意产业园区包装推广方案 第一部分：包装方案 引言： 在这个一切都被量化的城市，如果有这么一个地方，一片宽敞的院落，一片大大的房子，有着高高的屋顶，足以悬挂想象的房梁，木质走廊上零落着枯黄的树叶，有我们的小酒馆，咖啡屋，画室，书吧，自助旅舍……我们也许就不再那么孤独，无助。这里只有我们一种思想的人，只有灵感，没有废话。 针对“意库”创意园的特色，本案提出了“八个一”的包装策略。 1、一种理念—LOFT创意元素生活。 LOFT是仓库、阁楼的意思，但这个词在二十世纪后期逐渐时髦而且演化成为一种时尚的居住与生活方式时，其内涵已经远远超出了这个词汇的最初涵义。 艺术家与设计师们利用废弃的工业厂房，从中分隔出居住、工作、社交、娱乐、收藏等各种空间，在浩大的厂房里，他们构造各种生活方式，创作行为艺术，或者办作品展，淋漓酣畅，快意人生。而这些厂房后来也
变成了最具个性、最前卫、最受年轻人青睐的地方。 ●在20世纪后期，LOFT这种工业化和后现代主义完美碰撞的艺术，逐渐 演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。如今， LOFT总是与艺术家、前卫、先锋、798等词相提并论。 2、一种理念—LOFT创意元素生活 ●大空间，大视野，“LOFT”的创意元素生活，是最适合创意人的存在方式。 ●今天，LOFT在北京上海等地已经流行开来。作为一种本意为居住方式的 理念，“海上海”应经采用，但并不符合此理念的内涵。 ●作为一种文化，一种潮流，引领者将是这个理念的载体。 ●创意源于生活，而不是源于工作。低矮封闭的办公间，喧闹的环境，你让 创意人怎么生存？创意源于生活，创意人的生活就是工作，工作就是生活。 ●生活在创意之中，你还怕没有创意？ ●“可以居住的办公室”。创意人可以睡的比猫头鹰晚，但也要起的比猪晚。 3、一个概念—都市创意人的身份证 ●这是“品牌营销”的演变。把意库和创意紧密联系在一起，塑造成一个创意 产业的品牌。 ●利用人们心理中的群体归属感和品牌依赖感。前卫，个性，推崇潮流，是 创意人的特性。 ●意库，打造天津创意产业的大本营。意库，就是创意，创意，就是意库。 ●意库，为创意人打造专属领地，营造创意人的归属感，意库，就是创意人 的身份证。 ●XXX张创意人身份证发行中，请速来领取。 4、一次峰会—首届天津创意产业高峰论坛 ●什么样的地位，是和什么人来。发生过什么事情联系在一起的，天津的创
重庆房地产项目策划方案
重庆房地产项目策 划方案
重庆南方集团永川南方花园策划 (部分) 前言 随着西部大开发的进一步深化,”渝西经济走廊”经济发展迅速,永川这个年轻的城市乘着西部大开发的东风进入了经济发展的快车道。近两年来以”渝西广场”、”阳光花园”、”伟映-帝琴花园”为代表的一批有影响的楼盘将永川房地产推向了一个新的发展时期。永川南方花园项目是重庆南方集团有限公司响应西部大开发的号召,本着服务永川、建设永川的目的,在永川市南大街投资开发的大型项目,是永川市列为”市委、市府形象工程”的大型园林式住宅小区。 目录 第一部分:市场分析 1．永川市基本情况 1 2．永川市房地产市场基本情况 1 3．永川市场特点分析 3 4．永川房地产发展趋势 4 5．主要竞争对手分析 4 第二部分:永川南方花园项目概况
1．地理位置 8 2．主要经济指标 8 3．项目规划 8 4．户型指标 ⑴．按户型划分(暂定) ９ ⑵．二期设计户型建议 10 第三部分:SWOT分析 1．[S]项目优势 11 2．[W]项目劣势11
3. 广告推广策略 19 第六部分:项目销售策略 20 第七部分:宣传推广计划 第一阶段:品牌嫁接 20第二阶段:楼盘品质塑造 22 第三阶段:营造销售氛围 24 第八部分:媒体广告 第一部分:市场分析 1. 永川市基本情况 永川古为梁州属地、至今有12 历史,1992年3月经国务院批准撤县建市,辖区1575平方公里,34个乡镇街道办事处,631个行政村,市区常住人口11万,中央、市属科研单位11个,各类专业技术人员2万余人,大专院校3所,中专技工校16所,医疗机构111个,三资企业40余家。拥有全国发行的报纸两家<永川日报>、<渝西经济>,电台1家(永川市电台)、电视台两家即永川电视台和永川市有线电视台。 2. 永川市房地产市场基本情况 永川市现有房地产开发商45家,其中38家三级资质开发企业和7家二级资质开发企业,97年以来,主要集中在永川市开发区和现在市区中心地段开发,去年全市在建项目共65个,面积32.575万平
《营销学习知识营销推广学习知识页)
营销知识—营销推广知识 目录 一、营销推广目的 二、营销诊断 （一）现状劣势分析 （二）现状优势分析 （三）产品分析 1、A1栋单身公寓 2、阳光花房 3、二期“水岸国际” 4、汽配城 5、复式房 三、营销策略 （一）推广策略 （二）广告战略 （三）媒介攻略 （四）促销手段 （五）价格策略 四、销售目标 五、销售执行 （一）执行细则 （二）媒体投放计划 六、方案说明
一、营销推广目的 1、通过汽配城招商以吸引单身公寓的投资者和买家，营造良好的销售场景，进一步推动阳光花房的销售。 2、通过时富花园现有的环境分析，寻找解决问题的突破口，进一步对项目独特个性形象及卖点进行有力诉求，巩固前期销售成果，以强劲的推广攻势再掀2004年销售的第二浪高潮。 3、重新展示时富花园的实力与信誉，建立时富集团的良好形象与品牌，增强消费者的置业信心。也为时富集团后续开发项目奠定坚实的品牌基础。 二、营销诊断 （一）现状劣势分析 1、产品无优势 产品单一、配套空白、房型欠佳、价格偏高，至使产品没有市场竞争优势. 2、销售队伍士气低落 策划销售部是一个团队，如果团队中某一人不能出业绩，，那是该销售员有问题，而当整个团队不能出业绩，而且都面临同一问题：客户对公司没信心，对产品没兴趣时，公司则应高度重视。事实上，销售员是最直接面对客户的，
当他们将客户心声向公司诉求时，公司应端正态度对待，而不应该因回避问题对销售员乃至销售部进行打压。这样一来，销售士气降低到历史最冰点，这无利于团队稳定，更无利于公司发展。 3、莞樟大道修路带来了负面影响 因为莞樟大道修路造成的交通极度不方便，肯定会影响看楼客流，同时因为修路带来的滚滚灰尘和噪音，使得消费者在亲临现场时很难体验到时富花园的美好环境，进而影响到时富花园的销售。 4、工程进度缓慢直接影响公司的信誉，使公司的市场形象力大大降低 ◆由于项目工程进度的缓慢，使得客户对公司失去了原有的信心，给销售带来极大的压力。 ◆销售战线过长，市场形象疲软，对客户来说不仅没有新鲜感，反而造成滞销的不良印象。 ◆客户的流失、中途的变卦等等可以说公司的信誉度是其最主要的因素。 5、城乡边缘地带，地位尴尬 位于城郊结合部，使城区的目标客户会产生一定的心理距离. 6、中小户型竟争越来越激烈 将在今年11月份公开发售位于时富花园旁边的中惠丽阳时代推出的60——80m2的二房——三房户型也会形成与时富花园翠提轩的竟争态势.而该项目目前工程进度已至地面第二层，样板房也将今年8月份开放. （二）现状优势分析 1、产品定位合适，客户定位准确； 2、接近6万平米的人工湖，是目前最大的环境卖点； 3、虽处城乡边缘结合地带，但占据新旧城过渡后的核心地位，给物业升值提供广阔空间； 4、道路修扩完毕后会使项目区位交通更便利路网更发达‘
200个房地产经典策划案例
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一份完整的广告策划案 嵊州时代数码广场销售计划建议案 珠海创新科技大厦可行性分析报告及投资建议方案绿茵阁的成功经营策略 阳光100楼书 上城旅游宣传册设计制作方案 龙架生态办公（旅游）别墅策划方案 长安园·产业别墅全案营销战略案 济南天润花园项目整体策划书 福祥阁西餐厅开业庆典策划方案 深圳地产风云榜活动方案『案例』 飞镖会员连锁俱乐部经营策划方案『案例』 某公司的营销策划方案招标公告『案例』 让心情盛开—家居花卉品牌市场推广策划ESPRIT济南专卖店开业形象策划案 沈阳市伯爵西餐厅二部全程营销策划方案 最具说服力的可行性研究报告 投资分析篇(精彩案例） 解析YOHO Town的营销手法
房地产之时富花园营销推广策划建议案例P
房地产之时富花园营销推广策划建议案例P This manuscript was revised by the office on December 10, 2020.
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前言 为了促进“时富花园.半岛豪庭（以下简称本项目）”能取得更佳的销售业绩，使贵司能尽快回笼资金，敝司对本项目从小区环境、二期规划、销售方案、现场布置、整体形象、推售时间等六大方面进行详细研究分析，并拟定出以下销售策划建议：
造成本项目滞销的主要原因分析 敝司通过长期的销售策划经验、对来访客户的沟通了解、竞争对手的对比分析，结合本项目自身实际情况，将目前造成本项目滞销的主要原因分析如下，以便针对性地提出解决方案及各项计划策略，更大程度上地促进本项目销售业绩的提高。 区内环境尚未完善，显得人气不足、无良好居住氛围； 工程进度缓慢、迟交楼，令客户降低信心； 项目前期“烂尾楼”的负面影响； 周边环境差，不适合建议属高档物业性质的别墅区； 地理位置偏远，子女上学等生活方面不方便； 相对而言面积过大，导致总楼价较高； 项目主题品牌形象不理想，未能满足目标客户需求； 项目的广告包装宣传未如理想，导致广告途径来访客户较少；
小区环境改良建议 本项目区内环境绿化布局缺乏系统规划，未能展现本项目的优越之处，而部分在建及已建但缺乏维护的建筑物，直接影响了整体环境，难以营造出别墅区形象。为此，敝司提出以下改良建议：
现有的生态园林缺乏可观性，园内植物分布杂乱，缺少立体感，布局不合理阻挡了人工湖的景观，而人工湖受其开头制约，无法展现开阔的湖面，由于该生态园林是本区内的主要景观，因此很有必要聘请专业园林公司对其重新设计，充分发挥4万m2生态园林的优越性。 为增添生态园林沿线别墅单位的附加值，使园林景观更加生动化，建议在A31西面规划建设一弯月形观景游泳池。 生态园内的罗马柱广场与整个园林风格（石桥、曲栈道、六角亭）格格不入，而且已缀工多时，严重影响园林景观，有碍观瞻，建议将其撤销，从而利用原占地拓宽湖面，或配合二期造景。 为促进邻里间融洽性，活跃社区文化，建议中央大道尾段，沿湖边修筑半圆形休闲广场，并在广场中央铺设入地隐藏式喷泉。半圆形喷泉广场既供住户休憩聚会，又为小区造景，有助于净化区内空气，消暑 降温。 建议在中央大道沿中轴线修筑花槽，栽花植树，自然分隔左右车道。 小区道路两旁现有的树木缺乏生命力，建议重新移植粗壮、茂盛的树 木，为住户造绿荫。 建议在小区主入口前（即莞樟公路与牌坊之间）建造叠级式涌泉池，池中配射灯，一方面衬托出雄伟宽阔的入口广场，吸引过路人流，另一方面有助于隔离公路噪音、粉尘，自然分隔内外环境。
项目整体推广策划实施方案[完整版]
项目整体推广策划方案 第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。“南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。 二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析： 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。 从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。 同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。 三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析：
XXX东莞营销快讯第9期
XXX东莞营销快讯第9期 一、政策动态 (1) 楼市专项督察终止房地产调控措施或将再"加码" (1) 楼市调控再升级两部委酝酿别墅限外严防热钱涌入 (1) 二、房产金融 (3) 部分地区房贷利率传上调二套房贷利率上浮30% (3) 一季度中国房产税收入226.6亿元同比增长25% (3) 三、楼市资讯 (5) 本周（2011.04.18-04.24）商品房新增供应 (5) 本周（2011.04.18-04.24）商品房成交 (5) 四、土地信息 (9) 本周（2011.04.18-2011.04.24）供应地块信息 (9) 本周（2011.04.18-2011.04.24）商住用地成交0宗。 (10) 五、楼盘快递 (11) 【黄旗山1号】4月23日开盘，推出150套157-187㎡的双拼单位 (11) 【皇庭.壹號公馆】将于4月29日开盘VIP认筹中 (11) 【万科翡丽山】五一将举行大型活动 (11) 六、项目动态 (12) 君山项目动态 (12) 江山项目动态 (12) 七、分析专栏 (13) 限价政策出台或将意味着今年房价可能更大幅上涨 (13)
一、政策动态 楼市专项督察终止 房地产调控措施或将再"加码" 国务院督察组对房地产调控政策措施的落实的专项督察工作已于近日终止，相关督察结果立即“酌情”对社会公布。就在督察组终止陕西考察的当天，一直被媒体质疑调控目标定得偏高的西安正式宣布，下调2011年新建住房价格涨幅3.5个百分点，从之前公布的15%调整至11.5%。 住房和城乡建设部副部长齐骥曾表示，关于已 公布房地产的调控目标、尚未听取社会意见的地点，需要抓紧听取群众意见，完善调控目标。此言一出，广东省领先作出“不改变调控目标”的回应，此后半个月有余的时刻，再无房价操纵目标的新动态，直至西安重新制定11.5%的操纵目标，打破了沉静。 此外，由于北京成为房控目标中首提“降”字的都市，有业内人士认为，上海、深圳等一线都市相比之下，可能也有调整房控目标的压力。还有分析人士称，督查的工作终止后，部分地区房价操纵目标或面临调整，不排除国务院出台新机制新方式新手段的可能。 楼市调控再升级 两部委酝酿别墅限外严防热钱涌入 “这几天外商咨询数量增加了许多。”北京一大型中介机构负责人4月19日告诉《中国经营报》记者。 外商咨询的要紧内容是：本月初国家发改委会同商务部等部门对《外商投资产业指导名目(2007年修订)》(以下简称《名目》)进行了修订，在禁止外商投资的项目中，新增了“别墅的建设、经营”一项，而该项在2007年版的指导名目中，仅被列入被限制的项目中。 目前，该《名目》正处在公布征求意见当中。在相关人士看来，这一举措旨在防止热钱过多进入房地产领域，对外资限制将“步步紧逼”。 严防热钱 在限购等一系列楼市政策下，外资对别墅这一价值洼地青睐有加。广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，别墅尽管成本较高，但抗跌性与升值潜力也强，在严格的楼市调控下，将成为更保险的投资选择。 那个道理在金融危机中得以验证。从2008年金融危机开始，国内整体楼市遭受了“价量双跌”的重创，别墅的销量也随之大幅减少，但价格仍旧保持坚挺。2009年以来，全国各要紧都市的别墅市场保持了良 新闻链接： ://news.d g.soufun /2011-04-24/ 新闻链接： ://news.d g.soufun /2011-04-24/
南方新城风林高地项目整体推广策划方案22
目录 第一部分：市场分析 一、 项目差不多情形 二、、本地区项目细分市场（中高端花园洋房）市场差不多情形分析 三、细分市场（中高端花园洋房）项目推广策略分析 四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析 五、细分市场（中高端花园洋房地产）进展趋势 六、要紧竞争项目及楼盘分析 第二部分： SWOT 分析 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、项目威逼 第三部分：项目定位策略 一、目标客户群讲明 二、项目品牌定位策略 三、楼盘品质定位策略 四、物业定位策略 五、推广定位策略 第四部分：项目营销推广 一、项目现场包装 二、建设步骤建议 三、广告推广策略 南方新城风林高地项目整体推广策划方案 2 doc2
第五部分： 第六部分： 第一时期： 第二时期： 第三时期： 第七部分： 一、整合传 播策略 二、媒体组织和规划策略 三、具体实施措施 后记 第一部分：市场分析 项目差不多情形： “南方新城-风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之 后，在咼新区开发的又一大型品质社区。项目占地 400 亩，总建筑面积 7 0 多万平方米，分七个组团进行开发。 “南方新城-风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北, 毗邻已近实施的咼（二郎咼庙村）九（大坪九坑子）路都市干道。通过南 面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路都市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、 杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小 区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方?风林咼地”以咼尚花园洋房、咼层住宅为主。居住在享受都 市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高 新区都市最咼点，既有着山城的咼地田园风貌，空气清新，又可眺望歌乐 山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心项目销售策略 宣传推广打算 品牌推广 楼盘 品质塑造 营造 销售氛围 媒体 广告
房产可行性实施报告
开发可行性研究报告（目录）一、报告摘要 ⒈1开发企业 ⒈2项目简介 ⒈3项目经济效益指标 ⒈4结论、风险及建议 二、项目概况 ⒉1项目综述 ⒉1.1项目位置 ⒉2项目用地 ⒉2.1用地面积 ⒉2.2地块形状 ⒉2.3地块现状 ⒉2.4项目经济技术指标 ⒉3项目发展状况 ⒉3.1项目发展单位简介 ⒉3.2项目法律手续 三、项目投资环境 ⒊1宏观经济分析 ⒊1.1全国整体经济环境 ⒊1.2经济环境 ⒊2寮步镇概况
⒊2.1寮步镇经济 ⒊2.3寮步镇城镇规划四、区域地产市场分析⒋1市场总体特征 ⒋2市场供给分析 ⒋2.1住宅供给 ⒋2.2商业供给 ⒋3市场需求分析 ⒋3.1住宅需求 ⒋3.2商业需求 五、项目发展定位 ⒌1项目SWOT分析 ⒌2发展战略 ⒌3形象定位 ⒌4产品定位 ⒌5户型定位 ⒌6客户定位 ⒌7价格定位 六、营销策略 ⒍1营销策划 ⒍2营销计划 ⒍3场地布置
⒍4营销费用 七、物业管理策略 ⒎1物业管理的前期介入 ⒎2管理费的确定 ⒎3具体对本小区的物业管理的建议八、项目可行性研究 ⒏1项目投资估算及资金筹借计划 ⒏1.1投资与成本费用估算 ⒏1.2开发费用估算 ⒏1.3总成本费用汇总分摊表 ⒏1.4资金筹借、投资计划及借款利息⒏2项目销售和租贷收入测算 ⒏2.1住宅销售单价的确定 ⒏2.2商铺销售单价的确定 ⒏2.3车位销售单价的确定 ⒏2.4总收入估算 ⒏3项目财务评价 ⒏3.1税金计算 ⒏3.2损益表及静态盈利分析 ⒏3.3现金流量表及动态盈利分析 ⒏3.4资金来源与运用表的货款偿还能力⒏4项目不确定分析
⒏4.1盈亏不确定分析 ⒏4.2敏感性分析 ⒏4.3决策概率分析 ⒏4.4风险规避和控制措施⒏5项目效益评价 ⒏5.1项目社会效益评价⒏5.2项目环境效益评价⒏6结论与建议 一、评估结论 二、有关说明及建议
【引流转化策略】推广营销策划方案
【引流转化策略】推广营销策划方案随着互联网的发展,电子商务的崛起,每个心怀创业,激情澎湃的年轻人,都有一个属于自己的网店梦,拍拍也变成了年轻一代开创自己最佳事业的首选。阿里创业门槛较低,成本较低,风险也相应的降低,但是艰苦,以及难度,比任何一项创业方式都会显得捉肩见肘。困难重重,每走一步都显得极其艰难。曾记得恩师给我一句话:办法总比困难多,在困难的日子里,我们唯有的就是面对解决!所以我也一直在思考,在寻找电商面 对的难题与方案。 1、如何引流及案例: 曾服务一线下企业做市场调研的时,一般企业设立做门店销售时,都会去先做一个市场调研,作为调研的一个首要任务就是调研该地的人流量,以及人群的特性分布情况。其中人流量并且最终决定该地是不是适合设立门店销售。说到这,其实我们网店同样也是,再好的店铺,没有流量,(相对于线下逛店的客流量)想要销量,那就是空谈。为什么会出现一个所谓的流量概念,其实流量的概念,就是在广袤的网络世界里寻找自己的商品的客户。而不像实体店铺那样,人们会自动的走进你的实体店,所以网络店铺就必须你要去引流推广,让你的商品找到喜欢适合的买家。从而引领推广且变成了很多想要流量,却不会推广的卖家们的伤痛,甚至是店铺的生死。 那么网店卖家们该如何去引流,去推广呢?首先,我们要先学会分析流量的来源,因为我们需要知道流量的来源,知道那些流量是比较的精准,对于我们来说是有用的,来到网店会产生订购的流量,所以分析流量很关键。 可知流量主要是来自这2块,而且最精准的流量,最容易产生购买的流量,都是来自站内流量!那么站内的流量如何获取呢?第一,帮派,和论坛是大家最熟悉,也是大家最常用到站内引流方式,效果相对比较的好,缺点就是比较的花费人力成本,以及时间成本!第二,就是大家也比较熟悉的搜索进来的流量,搜索进来的,大家应该很容易理解搜索进来是意味着什么了。搜索进来的,目的很明确,就是自己想要买东西,在搜索自己喜欢的东西,那么这个进来的流量是最优质的,但是也是最难获取的,因为所有淘宝卖家都在
某房地产项目整体推广策划方案设计
南大山南山公寓项目营销策划方案 目录 第一部分：市场分析 一、项目基本情况 二、、本地区项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析 三、细分市场（中高端花园洋房）项目推广策略分析 四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析 五、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势 六、主要竞争项目及楼盘分析 第二部分：SWOT分析 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、项目威胁 第三部分：项目定位策略 一、目标客户群说明 二、项目品牌定位策略 三、楼盘品质定位策略 四、物业定位策略 五、推广定位策略 第四部分：项目营销推广 一、项目现场包装 二、建设步骤建议 三、广告推广策略 第五部分：项目销售策略 第六部分：宣传推广计划 第一阶段：品牌推广 第二阶段：楼盘品质塑造 第三阶段：营造销售氛围 第七部分：媒体广告 一、整合传播策略 二、媒体组织和规划策略 三、具体实施措施 后记
第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。 “南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。 目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。 二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析： 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。 从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。 不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。 在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。 同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。 三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析 ●高撇脂营销、推广策略风行 由于中高端住宅的特殊价值定位和推广目标人群的不同，本地区的中高端花园洋房普遍采取了高撇脂的营销、推广策略，即采取高投入、高溢价的推广策略，在项目入市阶段便采取强势的广告推广手段，对项目核心优势和买点进行大规模的广告宣传和推广，以达到先声夺人、取得市场领先的目的。 ●电视广告媒体开始占据媒体发布的主流
2018年文化创意产业园建设项目策划书
文化创意产业园建设项 目策划书 二〇一〇年十月
目录 一、建设芜湖市文化创意产业园的重大意义 (3) （一）项目背景及意义 (3) （二）建设本项目的意义 (11) （三）项目建设的必要性 (15) 二、建设芜湖市文化创意产业园的基础和条件 (17) （一）芜湖市文化创意概况 (17) （二）具有的独特优势 (19) （三）面临的问题和挑战 (21) 三、总体思路和目标 (25) （一）指导思想 (25) （二）基本原则 (25) （三）发展目标 (28) 1、近期目标 (28) 2、远期目标 (30) 四、主要任务 (36) （一）发展规划 (36) （二）管理机制 (40) （三）运行机制 (40) （四）重点项目 (41) 五、保障措施 (44)
一、建设芜湖市文化创意产业园的重大意义 (一)项目背景及意义 1、文化创意产业园的概念、特点及类型 （1）文化创意产业园的概念 文化创意产业是以文化产业为基础，以创新为核心，以高科技手段为支撑，以文化艺术与经济的全面结合为特征的新兴文化产业，主要包括创意设计、数字出版、数字媒体、动漫游戏等门类。文化创意产业是文化产业的重要组成部分。 文化创意产业是近年来发达国家提出的一个新概念，作为新兴领域，已经成为当今发达国家和地区迅速崛起的重要产业，纵观全球，发达国家的众多创意产品吸引了全世界的眼球，形成了一股巨大的创意经济浪潮。文化创意产业是推进社会主义文化大发展大繁荣的客观要求，是提升文化软实力的重要方面，是现代城市新兴产业。 现代服务业集聚区是若干个同类产业或相关产业，以信息化为基础，在一定地理区域内集聚而成的服务企业集群。通过具有同一性、关联性和互补性的相关服务企业集并到一个相对集中的地区，实现资源共享、服务共享、信息共享、管理共享、环境共享。因此作为现代服务业的一种文化创意企业通常集聚在一起形成文化创意产业园。 随着文化创意产业园在西方城市的发展，相关的研究也越来越多。对文化创意产业园概念进行的探讨有德瑞克·韦
南方花园策划
重庆南方集团永川南方花园策划 （部分） 前言 随着西部大开发的进一步深化，“渝西经济走廊”经济发展迅速，永川这个年轻的城市乘着西部大开发的东风进入了经济发展的快车道。近两年来以“渝西广场”、“阳光花园”、“伟映-帝琴花园”为代表的一批有影响的楼盘将永川房地产推向了一个新的发展时期。永川南方花园项目是重庆南方集团有限公司响应西部大开发的号召，本着服务永川、建设永川的目的，在永川市南大街投资开发的大型项目，是永川市列为“市委、市府形象工程”的大型园林式住宅小区。 目录 第一部分：市场分析 1．永川市基本情况 1 2．永川市房地产市场基本情况 1 3．永川市场特点分析 3 4．永川房地产发展趋势 4 5．主要竞争对手分析 4 第二部分：永川南方花园项目概况 1．地理位置 8 2．主要经济指标 8 3．项目规划 8 4．户型指标 ⑴．按户型划分（暂定）９ ⑵．二期设计户型建议 10 第三部分：SWOT分析 1．[S]项目优势 11 2．[W]项目劣势 11
第三阶段：营造销售氛围 24 第八部分：媒体广告 第一部分：市场分析 1. 永川市基本情况 永川古为梁州属地、至今有1200年历史，1992年3月经国务院批准撤县建市，辖区1575平方公里，34个乡镇街道办事处，631个行政村，市区常住人口11万，中央、市属科研单位11个，各类专业技术人员2万余人，大专院校3所，中专技工校16所，医疗机构111个，三资企业40余家。拥有全国发行的报纸两家《永川日报》、《渝西经济》，电台1家（永川市电台）、电视台两家即永川电视台和永川市有线电视台。 2. 永川市房地产市场基本情况 永川市现有房地产开发商45家，其中38家三级资质开发企业和7家二级资质开发企业，97年以来，主要集中在永川市开发区和现在市区中心地段开发，去年全市在建项目共65个，面积32.575万平方米，拟建项目7个面积7.74万平方米。以单栋多层临街居多，有少量高层电梯房和别墅。 其特点是区位很好，处在成熟社区、周边市政配套设施齐全，结构采用底层（商场）框架，商场以上住宅部分均为砖混结构。这种混合结构多为8层，户型设计单一，主力户型为三室二厅和四室二厅，面积100平方米至130平方米，没有成规模的小区和完善的配套及环境。 目前楼价分低档、中档和高档，基本情况如下： 楼盘名住宅单价门面单价地理位置特点销售状况 裕丰商住楼 360元/平方米 2800元/平方米汇龙大道汽车城对面已售50% 福星楼 350元/平方米 2000元/平方米两区已售70% 大众园正街420元/平方米次街390元/平方米正街3000元/平方米次街2200元/平方米南大街小桥子中心转盘经济适用房已售80% 全发综合楼顶层400元/平方米其他楼层450元/平方米 3000元/平方米本项目范围内南大街办事处正对面已售85% 志新大厦 3~6层460元/平方米7层440元/平方米顶层400元/平方米内街2500元/平方米沿河3000元/平方米农科所河对面永川二环路旁已售40% 低档楼盘为多层砖混结构，是由小开发商开发的单栋楼。如： 中档楼盘为多层小高层砖混结构，地段位置较好，由中等实力开发商联建多栋连体住宅，为半合围状，有广场和绿地，如： 楼盘名住宅单价门面单价地理位置特点销售状况 阳光花园均价580元/平方米 25队长途汽车站四室二厅双卫错层面积169.9平米、三室二厅双卫错层面积131.36平米、三室二厅双卫A面积140.10平米、B面积130.48平米、二室一厅一卫A88.5平米、B面积86.79平米已售60% 海通大厦 560元/平方米临街3000元/平方米次街2300元/平方米内环路与泸州街交叉处到火车站之间已售60% 高档楼盘为高层、电梯，有广场和少量配套环境，位处成熟社区、市政配套较好。如： 楼盘名住宅单价门面单价地理位置特点销售状态 公交商厦均价800元/平方米位于内环路与泸州街交叉口全欧式风格、框架结构，有全落地客厅玻璃窗，奥的斯3100型电梯，地处成熟社区，市政设施较好已售65% 渝西光华世纪广场 3~8层均价660元/平方米顶层590元/平方米锦华楼1~2层为光华家电通讯电脑城6000元/平方米、外街10000元/平方米、内次街6000元/平方米位于永川市商业中心、商业街西大街与玉屏路、西外老街围合处锦华楼、盛华楼、风华楼均为9层住宅，盛华楼、风华楼底层是门面与光华大厦后面形成一条18米宽的商业步行街，门