《城镇土地估价规程》-规程
《城镇土地估价规程》-规程
城市土地估价规程
1 总则
1.1 规程制定的目的
为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规程。
1.2 规程适用范围
本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。
本规程所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
1.3 从事土地估价的基本规定
城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估，土地估价师不得少于７名。宗地地价评估由具有评估资格的市场中介机构评估，土地估价师不得少于２名。
1.4 职业道德
土地估价应讲职业道德。估价人员和估价机构应独立、客观、公正地开展评估工作，不得作任何虚假的估价，应为客户保守秘密，按标准收费。
1.5 土地估价报告的有效期
土地估价报告的有效期为一年。
1.6 土地估价的法律依据
土地估价除应符合本规程外，还应符合国家现行有关标准、规范的规定。
1.7 规程解释权
本规程由国土资源部负责解释。
2 城市土地估价基本原则和程序
2.1 城市土地估价的基本原则
2.1.1 土地估价应遵循下列原则：
1．合法原则；
2．最高最佳使用原则；
3．替代原则；
4．预期收益原则；
5．供需原则；
6．估价时点原则；
7．多方法相比较原则。
2.1.2 遵循合法原则，是指估价人员和估价机构在土地评估中，应遵循相关法律、法规和规定，所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。
2.1.3 遵循最高最佳使用原则，是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
基准地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
企业改制、资产清算、地税征收、公益用地中地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
估价人员应对土地的现状用途和未来用途是否是最高最佳使用作出判断，并在估价报告中说明。
2.1.4 遵循替代原则，是指土地评估应以同类地区类似土地在同等利用条件下的价格为基
准。估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。
2.1.5 遵循预期收益原则，是指土地评估应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。
2.1.6 遵循供需原则，是指土地评估要充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
2.1.7 遵循估价时点原则，是指估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
2.1.8 遵循多方法相比较原则，是指土地评估应以多种方法评估同一估价对象，相互比较，取得客观估价结果。
2.2 城市土地估价的程序
2.2.1 城市土地估价应按下列程序进行：
1. 确定估价基本事项；
2. 编制估价工作计划；
3. 实地确认估价对象；
4. 搜集估价所需资料；
5. 选定估价方法计算；
6. 确定估价结果；
7. 提交估价报告。
2.2.2 确定估价基本事项，是指确定估价对象、估价目的、估价时点等基本事项。
确定估价对象包括确定估价对象的位置、用途、面积、权属文件和估价权利性质等；确定估价目的应根据委托方的要求而定；确定估价时点应根据估价目的和委托方要求而定，采用公历表示，精确到日。
2.2.3 编制估价工作计划，是指在确定估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，编制估价工作计划。
估价工作计划主要应包括以下几项：
1. 估价拟采用的技术步骤；
2. 估价拟采用的技术路线和估价方法；
3. 需要调查的资料及取得途径；
4. 预计所需的时间、人力和经费。
2.2.4 实地确认估价对象，是指估价人员必须亲自到估价对象现场，实地勘查核实估价对象的位置、四至、面积、建筑结构、权属界限、周围环境、道路状况等，并对估价对象及周围环境或临路状况进行拍照等。
2.2.5 估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析和整理。
估价所需资料主要应包括下列方面：
1. 估价对象相关经济行为的申请、批件及合同等；
2. 对土地价格有普遍影响的资料；
3. 对估价对象所在地区的土地价格有影响的资料；
4. 相关房地产交易、成本、收益实例资料；
5. 确定土地估价参数的相关资料；
6. 反映估价对象权属及状况的资料。
2.2.6 根据估价目的及估价对象的具体情况，选择土地评估的基本方法或其它具体评估方法进行评估，计算地价。具体评估方法是在基本方法上根据对象的特殊性衍生出来的符合估价基本原理的方法。
2.2.7 估价人员在确定对象价格后，应按估价报告格式的要求撰写估价报告书。按照评估项目委托合同，估价机构向委托人提交估价报告。土地估价报告需经当地土地管理机关确认后才能送交委托人。股份制改造上市企业的土地资产评估报告需按规定报省土地管理机关或国土资源部确认。
３、城市土地价格的影响因素
3.1 城市土地价格影响因素分类
城市土地价格的影响因素主要有以下三大类：
1. 一般因素；
2. 区域因素；
3. 个别因素。
3.2 一般因素
一般因素是指影响城市地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，内容包括人口、行政区划、城市发展过程、地理位置、自然条件、社会经济状况、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。
3.3 区域因素
区域因素是指影响城市内部区域之间地价水平的城市繁华程度及区域在城市中的位置交通条件、公共及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。
3.4 个别因素
个别因素是指与宗地直接有关的自然条件、市政设施条件、宗地面积、形状、长度、宽度、地质条件、使用限制和宗地位置等。
地价影响因素复杂，且各宗地价格的影响因素不同。估价人员一定要仔细调查，具体分析，不可千篇一律。
４．基准地价评估
4.1 准备工作
准备工作主要有编写基准地价评估任务书、制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图等。
基准地价评估任务书的内容包括：城市基本情况、基准地价评估工作的领导与组织、估价时间安排和经费预算、估价成果及技术方案等。
基准地价评估的表格应根据各的实际需要来制定。一些基本表格见附录A。
基准地价工作底图为：
大城市 1:10000—1:20000
中等城市 1:5000—1:10000
小城市以下 1:1000—1:5000
按路线价评估基准地价的区域,局部商业用地的基准地价图可采用更大比例尺图件。4.2 资料调查与整理
4.2.1 资料调查的一般要求
1. 调查、收集到有关的地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上；
2. 调查以土地级或均质地域为单位进行；
3. 样本抽样采用分类不等比抽样调查；
4. 样本要有代表性；
5. 样本分布要均匀；
6. 调查样本数为每级别内相同土地利用性质宗地数的五分之一至五十分之一，一般房地出租买卖的调查样本至少应占其总量的１５％，每级样本总数不少于30个；
7. 所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料；
8. 出让、转让、出租、入股、联营、联建等地价和企业单位土地利用效益资料以元为单位，准确到小数点后一位；
9. 调查资料必须填入相应的调表格。
4.2.2 资料调查的内容
1. 土地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料；
2. 土地利用效益资料：包括不同行业资金利润率标准、同一行业不同规模的资金利用效益资料、不同行业不同规模的企业劳动力标准、行业经济效益资料、单位或企业土地利用效益资料；
3. 地租、地价资料：土地使用权出让、转让、出租、入股等资料，房屋买卖、出租资料，土地征用及房屋折迁补偿标准资料，房屋造价、重置价等相关标准及土地开发费用资料等；
4. 影响地价的因素资料；
5. 其它资料：历史地价资料、经济发展及利息率利润率资料、有关经济指数及建筑材料价格上涨指数、土地开发与经营的政策法规、条例、规定等、有关土地房屋的税收种类、生产率、城市规划等有关资料。
4.2.3 样本资料的整理
1. 样本剔除。
逐表审查调查资料，将缺主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常性况的样本剔除。
2. 样本资料归类
将初步审查合格的样本资料，分别按土地级别或均质地域、土地用途、企业用地效益、地价的交易方式和地价计算方法进行归类。当样本数量少于规定要求时应进行样本的补充调查。
4.3 基准地价评估的技术路线
4.3.1 以土地定级为基础，土地收益（地租）为依据，市场交易资料为参考评估基准地价。该技术路线主要用于土地市场不发达，土地交易案例不多的城市。
4.3.2 用土地条件划分均质地域（或以土地定级为基础），用市场交易价格等资料评估基准地价。该技术路线主要用于土地市场发达，土地交易案例多的城市，是今后基准地价评估的主要技术路线。
4.3.3 用土地条件划分均质地域，用市场交易价格等资料评估路线价。该技术路线主要用于土地市场发达城市的部分商业用地的评估。
4.4 级差收益（地租）法评估基准地价
4.4.1 土地级别的确定
根据《城镇土地定级规程》的要求，确定土地的级别。
4.4.2 样本数据处理
4.4.2.1 土地利用类型的划分
土地利用类型的划分按利用现状划分。在分用途全域覆盖性评估基准地价时，也以土地的现状开发程度和现状利用程度为依据，适当考虑土地利用规划。土地利用类型分为商业、住宅、工业用地三大类，在一些土地利用分异较明显的大城市和特大城市，可将商业用地又分为金融、宾馆、办公和普通商业等用地，住宅用地也可再分为一级住宅、二级住宅和三级住宅用地等类型。
4.4.2.2 单元土地质量指数计算
根据土地级别内单元总分值进行级差收益测算时，单元土地质量指数按下式计算：
fi
Xin =——
n
式中：Xin ：某单元土地质量指数；
fi ：某单元总分值；
n ：土地级别数
4.4.2.3 行业或类别资本效益折算系数的计算
分别以商业、住宅、工业中某种行业或类别的资本为标准，按下式计算各行业或类别的资本效益折算系数：
Crm
Kci = ——
Cr
式中： Kci ：某用地类型中的某行业或类别资本效益折算系数
Crm ：该用地类型中某一行业或类别全市平均资金利润率
Cr ：该用地类型中标准行业或类别全市平均资金利润率
4.4.2.4 规模资本效益折算系数的计算
分别以商业、住宅、工业中当地行业最佳企业规模或技术水平下的资本为标准，按下式
计算规模资本效益折算系数：
Crn
Ｋcs =——
Cmax
式中：Ｋcs ：某一行业或类别某一规模下的资本效益折算系数
Crn ：该行业或类别某一规模下的全市平均资金利润率
Cmax ：该行业或类别最佳规模下的全市平均资金利润率
4.4.2.5 企业标准资本额的计算
企业标准资本额按下式计算：
Cs =Ce×Kci ×Kcs
式中：Cs：企业标准资本额
Ce ：企业实际使用的资本额
Kci 、Kcs同前。
4.4.2.6 合理工资量的计算
按当地各行业不同技术水平下劳动力的定员标准，用下式计算合理的工资支出标准： LPs
Lcs = Lc e ×——
LPe
式中：Lcs ：某企业在标准定员情况下应支出的工资额
Lce ：该企业实际支出的工资额
LPs ：某一技术水平下同等规模的企业应有劳动力标准数量
LPe ：企业实际占有的劳动力数量
4.4.2.7 企业效益资料的整理
将收集到的企业效益资料，按标准化公式计算整理。
4.4.3 指标选择与样本数据归类
4.4.3.1 级差收益测算指标的选择
级差收益测算选择的指标主要有单位土地面积的净收益、单位土地面积标准资金占有量、单位土地面积合理工资占有量、企业所在土地的级别或单元总分值。
4.4.3.2 样本数据归类
以土地级别为单位，分别以不同土地利用类型进行数据归类，可以细分的土地类型还可按细类归类。
4.4.3.3 样本数据检验
数据检验以土地级别或均质区域为单位，分土地利用类型进行抽样样本的总体和方差检验。
用卡方检验法、秩和检验法分别对已知数据总体分布类型和未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验。
用 t 检验法和均值――方差法分别对样本总体为正态和非正态分布的进行异常值剔除。
当检验后的数据不能满足模型建立的需要时，应增加抽样数据，按以上方式重新进行数据归类。
4.4.4 模型选择与系数估计
4.4.4.1 模型选择
1. 常用于级差收益（地租）测算的模型有：
A、 Yn=A(1+r)X1n 或 Yn=A(1+r)aX1n
其中： Yn ：第n级土地样本每平方米土地的利润值；
A：常数；
r ：利润级差系数；
X1n ：第n级土地级别指数或单元土地质量指数；
α：待定系数。
土地质量从优到劣按等级系数１，２，……n排列，土地级别指数取值为n,……2，１。Ｂ、 Yn = b0 + b1X1n+ b2 X2+ b3X3
式中：Yn ：第n级土地样本每平方米土地的利润值；
X1n ：第n级土地级别指数或单元土地质量指数；
X2 ：每平方米土地上标准资金占有量；
X３：每平方米土地上标准工资占有量；
b0 ：常数，大于零；
b１、b２、b３：分别为土地、资本、劳动力的回归系数。
C 、 Yn=A(1+r)X1n ＊ X2b2 ＊ X3b3
式中：Yn ：第n级土地样本每平方米土地的利润值；
A：常数；
r ：利润级差系数；
X1n ：第n级土地级别指数或单元土地质量指数；
X2 ：每平方米土地上标准资金占有量；
X３：每平方米土地上标准工资占有量；
b２、b３：分别为资本、劳动力的回归系数。
D、 Yn = F(X1n)+ b2X2+ b3X3+V
式中：Yn ：第n级土地样本每平方米土地的利润值；
X1n ：第n级土地级别指数或单元土地质量指数；
F(X1n)：自变量X1n 的未知函数，为土地带给企业的利润；
X2 ：每平方米土地上标准资金占有量；
X３：每平方米土地上标准工资占有量；
b２、b３：分别为资本、劳动力的回归系数；
Ｖ：误差项。
2. 模型选择方法
根据数据资料条件，用以下方法进行模型选择：
方法一：在已知线性模型的前提下，用被解释变量与解释变量的二维散点图来初步确定模型的数学形式。
方法二：将样本数据依次代入可能的数学模型中，得到不同样本的回归模型，同时对各样本模型进行经济、统计和计量检验，按检验结果，选定测算模型。
4.4.4.2 系数估计
1. 模型确定
根据4.4.4.1条中提供的模型、模型选择方法和样本数据条件，确定收益测算模型，测定各因素系数值。
2. 系数估计
将样本资料代入数学模型，求出各因素系数的估计值。其计算方法一般用最小二乘法求解因素系数估计值，工作步骤为：
1. 线性变换，将各种非线性模型变换成线性模型；
2. 构造拟合误差的平方和；
3. 导出正规方程组；
4. 求解正规方程组；
5. 确定因素系数估计值。
4.4.4.3 因素系数估计值的可靠性检验
1. 经济意义检验
一般从符号和值域两个方面检验。符号检验主要是根据模型中变量设计所要达到的条件进行检验；值域检验是根据现实经济条件加以具体限定。
2. 统计检验
通过回归系数bj的统计显著性检验，判断因素Xi对净收益Y的影响程度。
通过回归系数的总体显著性检验，判断因素在总体上对净收益的影响程度。
通过模型的拟合优度检验，判断建立的模型与样本数据的拟合程度。
3. 计量经济检验
通过异方差性检验和多重共线性检验，判断统计检验的有效性。
4.4.5 土地收益计算
将样本数据代入确定的数学模型中，得到每一级土地上不同行业的土地收益值，各模型土地收益为：
Ａ模型 Ini =A(1+r)X1n
B模型 Ini =Yni – (b0 +b2X2+b3X3)
Yni
C模型 Ini =———
(X2b2 *X3b3)
D模型 Ini =Yni-(b2X2+b3X3+V)
式中：Ini ：第n 级土地上样本单位面积的土地收益；
Yni：第n 级土地上样本单位面积的利润；
A、Xln、r、b0、b2、b3、X2、X3、V含义同４．４．４．１中各模型。
某一级土地收益的平均值按下式计算：
式中：In ：第n 级土地上不同行业土地的平均收益；
Ｍ：第n 级土地上的样本量。
4.4.6 基准地价计算
4.4.6.1 土地还原利率的确定
土地还原利率确定方法见5.2.5条中第二款。
4.4.6.2 基准地价计算
将土地收益视同经营者交付地租的能力，按下式估计每一级土地不同用途的基准地价：
In
P1b = —
rd
式中：P1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价；
In ：某一用途土地在某一土地级上单位面积的平均收益；
rd ：土地还原利率
根据计算结果，确定用级差收益（地租）测算的每级土地上商业、住宅、工业等土地利用类型的基准地价。
对离散度较大的测算结果，要在级别基准地价基础上，确定用级差收益测算的不同区域、地段的基准地价。
每一级土地上，将商业、住宅、工业等土地利用类型的最高基准地价作为用级差收益测算的该级土地的基准地价，根据需要可用确定级别综合基准地价的方法确定区域或区段的综合基准地价。
按测算结果，编制各级各类土地的基准地价表。
4.5 利用土地交易资料评估基准地价
4.5.1 各类用途土地级别或土地均质区域的确定
4.5.1.1 以已划定的土地级别作为基准地价的测算区域。如果城市土地级别较大，而同类用地的地租地价在同一级别的变化幅度较大时，就要细分土地级别或区域。
4.5.1.2 在没有进行土地定级的城市，可按城市土地条件相似和样点地价相近划分均质地域，作为基准地价测算区域。其一般程序为：选择划分区域的因素，确定因素划分区域的标准，调查资料和图件，初步划分区域，实地校核调整和区域边界的确定。
4.5.1.3 均质地域中样本数量较少，不能满足模型推断的样本需要量时，可通过均质地域同一性判别，进行适当归并。
4.5.2 样点地价的整理
交易地价资料即样点地价资料的整理包括一些样点宗地地价的评估和样点地价的修正。宗地
地价评估方法见5、6、7。在样点地价的整理中，关键是各参数的确定。估价人员一定要从实际出发，调查研究，积累有效数据，确定不同时期不同地区的估价参数。
4.5.2.1 土地联营入股资料
根据合同内容或双方的实际经营情况，按土地的年收益或入股比例，分别计算地价。
1. 用土地入股取得的年收益，按下式计算地价：
Plg 1
Pls=（——）×——
s rd
式中：Pls——联营土地单位面积地价
Plg——土地股每年分享的利润或股息
s——联营土地面积
rd——土地还原利率
2. 用合同规定的资本投入情况和分成比例，按下式计算地价：
re 1
Pls=Cg×（——）×——
rc s
式中：Pls——联营土地单位面积地价
Cg——出资方的资本总量
re——出地方利润分成量
rc——出资方利润分成量
s——联营土地面积
4.5.2.2 以地换房资料
用出地方取得房地产的市场价格作为让出土地的总地价，按下式计算地价：
Stb×Pbs
Pls=————
s
式中：Pls——宗地单位面积地价
Stb——转让土地方获得的建筑面积
Pbs——单位建筑面积的平均售价
Ｓ——让出的土地面积
4.5.2.3 联建分成资料
联建分成的土地不直接进入市场，估价中不计算土地资本的利息，也不计算投资资本的利润，则地价计算公式为：
（Pbm+T）×Slb（Pbm+T）×Slb×Rv
Pls= ———————— = ——————————
Scl Scb
式中：Pls——联建房中单位土地面积的地价
Pbm——房屋单位建筑面积造价
T——房屋单位建筑面积交纳的税费
Slb——出地方分成建筑面积
Scl——出资方建筑物分摊的土地面积
Rv——容积率
Scb——出资方分成建筑面积
4.5.2.4 样点地价的年期修正
不同年期的样点地价资料只有进行基准地价年期（一般以法定最高出让年期为基准地价年期）修正，才能用于基准地价评估。
1. 有限年期使用权地价修正到基准地价年期：
计算公式为：
[1－（1/（1+rd）m）]
Pm=Pml×——————————
[1－（1/（1+rd）m1）]
式中：Pm──基准地价年期的土地使用权价格
m1──样点地价的实际年期
Pm1──样点地价
m──基准地价年期
rd──土地还原利率
2. 所有权地价修正到基准地价年期：
计算公式为：
Pm=P×[1－（1/（1+rd）m）]
式中：P为土地所有权价格，Pm、rd、m含义同上。
4.5.2.5 样点地价的交易时间修正
不同交易时间的样点地价，只有修正到基准地价评估基准日时地价，才能用于基准地价评估。时间修正系数的确定以年为单位，区别不同土地用途，计算地价年度之间的平均上涨或下降幅度。在建立地价指数系统的城市，可用地价指数计算。
计算公式为： Pis
Kij=──
Pij
式中：Kij──某类土地用途第j年数据修正到基准地价评估年的系数
Pis──某类土地用途基准地价评估年土地交易平均价（或地价指数）
Pij──某类土地用途第j年土地交易平均价（或地价指数）
对不同年份发生的交易宗地地价，地价修正到评估年份的计算公式为：
Pls=Kij×Pji
式中：Pls──修正到评估时间的宗地价格
Pji──第j年，第i类宗地的实际成交地价
4.5.2.6 样点地价的容积率修正
不同容积率下的样点地价，只有修正到基准地价评估所设计的标准容积率下地价，才能用于基准地价评估。首先编制容积率修正系数表：
Pis
Kr=──
Pi
式中：Kr──容积率修正系数
Pis──某一区域某一用途基准地价标准容积率下单位面积平均地价
Pi──某一区域某一用途在某一容积率时单位面积的平均地价
对不同容积率情况下发生的交易地价，按下式将地价修正到标准容积率的价格：
Pls=Kr×Pli
式中：Pls──修正到标准容积率时的宗地地价
Pli──某一容积率下的宗地交易价格
Kr──同前
4.5.2.7 样点地价的其它修正
根据交易地价资料情况，还可以进行如下修正：
1. 交易情况修正：把交易情况不正常的样点地价，修正到在公开、公平的正常市场情况下交易地价。协议出让地价、暗箱操作地价、急买急卖地价等均属不正常交易地价。
2. 地价楼层分配修正：样点资料若为大厦某层之建筑售价，需根据地价楼层分配关系求出其基地价。
3. 基础设施配套程度修正：在不同基础设施配套程度下的样点地价，一定修正到基准地价评估所设定的基础设施配套程度下的标准地价。
4. 同一用途中不同用地细类修正：商业用地中大商厦、金融大厦等与临街小店铺的地价，住宅用地中高档住宅与低档住宅的地价，在没有按细类评估基准地价时，要作用地细类的修正。
等等。
4.5.2.8 样点地价图的绘制
在有条件的城市，要在工作底图上绘制样点地价图。
1. 按商业、住宅、工业等不同用途分别作地价样点资料分布图；
2. 土地级别界线和均质地域界线要反映在图上；
3. 直接在图上表示地价，地价资料多时，采用分级图表示地价点标准。
4.5.3 样点数据检验和处理
4.5.3.1 样点数据检验
1. 同一土地级或均质地域中，同一交易方式的样本地价要通过样本同一性检验。同一均质地域中样本数量不能满足总体检验的需要时，需对均质地域进行差别判别归类，按类进行样本总体同一性检验。
2. 同一均质地域中，不同交易方式计算的样本地价，也要通过样本总体同一性的检验。
3. 样本总体检验规定参见
4.4.3.3条中有关规定。
4.5.3.2 样点数据处理
1. 城市中商业中心区的地价最高区段，应单独表示。
2. 相同用途的样点地价，在确定方差检验精度后，精度以外的数据作为异常数据剔除。方差检验规定参见4.4.
3.3条中有关规定。
3. 同一级别、均质地域中，不同交易方式下估算的样点地价，当总体不一致时，以最有代表性，样点数量多的作为基准地价评估的基础资料。
4.5.3.3 数据整理
将经过修正及样本数据处理以后的样点，按土地级、土地均质区域、土地用途和资料交易方式顺序进行整理，并填表。
4.5.4 利用样点地价评估区域或级别基准地价
4.5.4.1 用样点地价评估区域或级别的基准地价
1. 有样点区域或级别的基准地价评估
A. 样本数量的确定。按数理统计要求，合格样本量最少应为影响因素数的４倍。
B. 模型选择及基准地价计算。在有样点区域或级别内，可利用不同用途交易样点地价的平均值作为该区域的基准地价。一般选择下式计算区域或级别的基准地价：
或
式中： Pla：某均质地域或级别内的分用途单位面积基准地价；
Pli ：某均质地域或级别内各用途各有效样点的单位面积地价或众数样点单位面积地价；
M：均质区域或级别内可利用的有效地价样点数；
SI：样点宗地面积。
2. 没有交易价资料或交易价格资料较少区域或级别的基准地价评估
没有交易资料的区域或级别，基准地价评估采用比较法、比例系数法或系数修正法进行。评估程序为：
A. 对已评估出基准地价的区域或级别，建立地价与影响价格的土地条件对照表；
B. 将没有交易资料或数量不足的区域或级别，进行土地条件调查和量化；
C. 比较待估价区域或级别同有地价区域或级别的接近程度，估算其基准地价；
D. 因素差异大的区域，在比较基础上，采用系数修订法估算区域基准地价；
E. 通过确定各种用途基准地价在不同区域或级别内的比例关系，估算出其它用途的基准地价。
4.5.4.2 建立样点地价和土地级别模型，评估级别基准地价
A. 模型选择：在土地定级的基础上，通过建立样点地价与土地级别之间的数学关系模型，求出各用途各级别的地价级差系数，再用地价级差系数等参数来计算级别基准地价。数学模型为：
Yn=A(1+r)Xn 或 Yn=A(1+r)aXn
其中： Yn ：第n级土地交易样点地价（求基准地价时是级别基准地价）；
A：常数；
TSGT7001电梯监督检验和定期检验规则
TSG特种设备安全技术规范 TSG T7001-2009 电梯监督检验和定期检验规则 —曳引与强制驱动电梯 Regulation for lift supervisory inspection and periodical inspection－Traction and positive drive lift 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局颁布 2009年月日
前言 2004年5月，国家质量监督检验检疫总局（以下简称国家质检总局）特种设备安全监察局（以下简称特种设备局）向中国特种设备检测研究院（以下简称中国特检院）下达了本规则的起草任务书。2004年5月，中国特检院组织有关专家成立了起草组在北京召开工作会议。2005年～2008年，起草组召开了多次修订工作会议，提出修改意见，形成征求意见稿。2008年10月，为了确保《电梯检规》修订质量，按照学习实践科学发展观的要求，经研究，国家质检总局以质检特函[2008]94号文决定在部分地区试用新修订的《电梯检规》。2009年2月根据五省试用反馈的意见，起草组在北京召开会议，对使用反馈意见进行了整理。2009年5月国家质检总局以质检特函[2009]24号文征求基层、有关部门、单位和专家及公民的意见。2009年8月，根据征求到的意见和审议反馈的意见，起草组在北京召开会议对规则进行了修改并形成报批稿，2009年月日，由国家质检总局批准颁布。 本规则的编制原则是考虑了我国电梯的现状和国家有关行政许可的要求。从设计、制造、安装、改造、维修、日常维护保养、监督检验和定期检验等方面提出了电梯的检验的基本要求，以达到规范电梯监管工作的目的。 本规则主要起草单位和人员如下： 国家质检总局特种设备局何毅石家骏 辽宁省安全科学研究院王福绵吴岩 广州市特检所武星军 天津市特检中心孙立新戴光宇 江苏省特检院徐州分院原徐成 河北省特检所张彦朝 上海特检院黄文和 湖北特检所毛怀新 北京特检中心赵伯锐 江苏省特检院苏州分院李宁 上海三菱电梯有限公司陆棕华
TSG T7006- (修改版)电梯监督检验和定期检验规则-杂物电梯之令狐文艳创作
前言 令狐文艳 2009年10月，国家质量监督检验检疫总局(以下简称国家质检总局)特种设备安全监察局(以下简称特种设备局)向中国特种设备检测研究院(以下简称中国特检院)下达了本规则的起草任务书。2010年3月，中国特检院组织有关专家成立了起草组并在苏州召开首次编制工作会议。2010年3～6月，起草组召开了多次编制修订工作会议，提出修改意见，形成征求意见稿。2010年11月，国家质检总局以质检特函[2010]84号文征求基层、有关部门、单位和专家及公民的意见。2011年3月，根据征求到的意见和审议反馈的意见，起草组在南京召开会议对规则进行了修改并形成报批稿。2012年3月23日，由国家质检总局批准颁布。 本规则的编制工作，遵循了在满足国家法律、法规要求的前提下，兼顾我国杂物电梯相关工作现状的原则。本规则明确规定了曳引式、强制式杂物电梯和液压杂物电梯安装、改造、重大维修监督检验和定期检验的目的、性质、依据、适用范围、检验条件、检验周期、程序与要求、内容和方法，以及检验结论的合格判定条件，规定了杂物电梯设计、制造、安装、改造、维修、日常维护保养和使用单位以及从事杂物电梯监督检验和定期检验检测机构的职责要求，以指导和规范杂物电梯安装、改造、重大维修监督检验和定期检验行为，提高检验工作质量，促进杂物电梯运行安全保障工作的有效落实。 本规则主要起草单位和人员如下： 国家质检总局特种设备局何毅夏勇 江苏省特种设备安全监督检验研究院苏州分院李宁陈驰李杰锋 南京市特种设备安全监督检验研究院冯月贵 深圳市特种设备安全检验研究院潘海宁 安徽省特种设备检测院王旭
北京希望电梯有限责任公司刘萍 沈阳亿成电梯有限公司陶世全 西子奥的斯电梯有限公司温爱民 目录 电梯监督检验和定期检验规则——杂物电梯(1) 附件A杂物电梯监督检验和定期检验内容、要求与方法(6)附件B杂物电梯监督检验报告(格式)(20) 附件C杂物电梯定期检验报告(格式)(27) 附件D特种设备检验意见通知书(格式)(32)
电梯监督检验规程
电梯监督检验规程 第一条为了加强对电梯监督检验工作的管理，规范电梯验收检验和定期检验的行为，提高监督检验工作质量，根据《特种设备质量监督与安全监察规定》制定本规程。 第二条特种设备监督检验机构(以下简称检验机构)开展电梯的验收检验和定期检验，必须遵守木规程规定的检验内容与检验方法。 本规程不适用于液压电梯、防爆电梯、杂物电梯、自动扶梯和自动人行道的验收检验和定期检验。这些设备的监督检验规程另行制定。 第三条安装、大修或改造后拟投入使用的电梯，应当按照本规程对验牧检验规定的内容进行检验;在用电梯应当按照本规程对定期检验规定的内容，每年进行一次检验。遇可能影响其安全技术性能的自然灾害或者发生设备事故后的电梯，以及停止使用一年以上再次使用的电梯，进行设备大修后，应当按照验收检验的要求进行检验。 第四条木规程的技术指标和要求主要引用了《电梯制造与安装安全规范》(GB7588-1995)和《电梯安装验收规范》(GB10060-1993)等国家标准的规定。如上述相关标准被修订，应以最新标准为准。 第五条检验机构应当根据本规程制定包括检验程序和检验流程图在内的检验实施细则，并对检验过程实施严格控制。如发现异常或特殊情况，经请示检验机构认可，检验人员可按照国家有关标准增加检验项目。 对于不具备现场检验条件的电梯，以及继续检验可能造成安全和健康损害时，检验人员可以终止检验。
第六条检验机构应当在安装、大修或改造等施工单位自检合格的基础上进行验收检验。施工单位自检的内容、要求、方法及自检报告应当符合有关国家标准的要求。 第七条从事电梯验收检验、定期检验的单位，至少应当配备附录1所列的检测检验的仪器设备、计量器具和相应的检测工具，其精度应当满足附录1中提出的要求，属于法定计量检定范畴的，必须经检定合格，且在有效期内。 第八条实施现场检验时应具备下列检验条件: 1.机房空气温度应保持在5-40?之间，湿度应保持在电梯及检验所允许的范周内; 2.电网输入电压应正常，电压波动应在额定电压值?7%的范围内; 3.环境空气中不应含有腐蚀性和易燃性气体及导电尘埃，特种电梯工作环境中腐蚀性和易燃性气体及导电尘埃不应超过该电梯额定指标; 4.检验现场(主要指机房、轿顶、底坑)应清洁，不应有与电梯工作无关的物品和设备，相关现场应放置表明正在进行检验的警示牌。 第九条检验人员必须按照《锅炉压力容器压力管道及特种设备检验人员资格考核规则》的要求，取得省级以上质量技术监督行政部门颁发的资格证书后，方可以从事电梯监督检验工作。现场检验至少由2名持电梯检验员以上资格证书的人员进行。 第十条电梯受检单位及维修保养等相关单位应当向检验机构提供有关的技术资料，并安排相关的专业人员到现场配合检验。 第十一条电梯验收检验和定期检验的项目，不得少于附录3所列项目，具体检验的内容、要求和方法应当按照附录2的规定实施。
土地评估市场法参考
一、市场比较法与估价过程 根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质及估价目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择估价方法。 由于澳头镇土地成交市场比较活跃，同类土地交易案例比较多，可采用市场比较法求取土地价格。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 根据本公司所掌握的市场资料，采用土地交易中的替代原则，选取与估价对象所属土地具有相关性的案例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易期日、区域因素与个别因素的修正，计算估价对象价格。 1. 选取案例 通过对澳头镇土地交易市场的调查，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个交易案例进行比较。 案例A： ·地点：澳头猪仔潭 ·时间：2004年9月 ·用途：商住 交易价格为地面单价470元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限63年，土地面积5451平方米。 案例B： ·地点：澳头镇澳霞大道边 ·时间：2004年8月 ·用途：商住 交易价格为地面单价420元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限60年，土地面积7200平方米 案例C： ·地点：澳头镇国税局边 ·时间：2004年9月
·用途：商住 交易价格为地面单价520元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限65年，土地面积11900平方米 2.比较因素选择 依据估价对象的区域条件及个别条件,采用市场比较法时选择的比较因素主要有:交易时间、交易方式、土地位置、土地用途、土地级别、土地使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、公共服务配套、宗地形状、地上容积率、工程地质条件、公交便捷程度、土地利用难易程度。 （1）用途：指土地的合法规划用途； （2）土地使用年限：指土地的合法有效可使用年限； （3）交易时间因素：指由于时间的因素房地产交易价格会不同； （4）交易情况因素：指房地产交易中交易双方的公开、公平及客观程度等； （5）区位因素：区域因素主要有位置、用途、距市中心距离、交通条件、基础设施状况、环境质量等； （6）个别因素：个别因素主要有地势、地貌、宗地形状、宗地面积、宗地容积率。 3. 比较因素条件说明 将以上案例与待估宗地进行分析比较，并作具体的因素条件说明(见表一)。 表一：因素条件说明表
固体饮料产工艺流程图
固体饮料工艺流程图（干法车间） 一、原料验收：控制农药、重金属残留危害 在原料验收过程中，必须按《原辅材料验收标准》进行严格检测，审查原料采购合同及供应商提供的合格证书，每批原料由质检科负责抽样按验收标准进行检验，出具进货检验报告，检验达到公司原辅料验收标准后，方可入库，否则予以退货。 二、微波烘干灭酶： 微波烘干机温度控制在120℃—160℃之间，并在台班记录上记录，随时观察烘干效果，严格按操作程序操作。 三、配料混合： 生产前人员手、设备、工具用72T o酒精进行消毒，按不同的产品进行不同的比例生产，要配料均匀不得多配或少配现象，计量要准确，按生产通知单规定的数量进行配料，此项工作由监测员进行复查，各种原料缺一不可，每桶混合20分钟，严格按《生产通知单》生产。
四、微波杀菌：控制致病、微生物的危害 经配料混合的原料，再经微波杀菌进行杀菌，杀菌温度控制在85℃—95℃之间，杀菌时间为3分钟—5分钟，并如实填写在台班记录上，生产时操作工不得离开现场。生产结束后对微波杀菌机用72T酒精进行清扫消毒，并填写《微波杀菌台班记录》。 五、筛粉、凉粉:控制生物性和物理性的危害 每班次检查筛网的完好，每天在生产前后及生产过程中随时检查筛网是否完好，控制筛网断落到营养粉中造成物理性危害。 六、包装 每班用72T o酒精对所有工具、设备进行彻底消毒，包装材料要提前进行24小时消毒。由包装车间控制保证包装材料进入车间24小时后查看进料单无误后使用，并记录使用时间备查。成品进入包装后，严格按包装程序进行包装，计量要准确每袋误差±2g,并填写《包装台班记录》。 七、人员卫生管理 操作人员进入生产岗位前，要换好工作服、工作鞋、戴好工作帽，按照公司的洗手消毒程序对手、脚进行消毒后进入生产岗位作业。质检科每日进入生产现场检查，对不符合生产卫生操作的人员进行考核，并当场纠正，填写《每日卫生检查记录》。
电梯安装监督检验及定期检验规程(DOC 19)
电梯安装监督检验及定期检验规程(DOC 19)
电梯安装监督检验及定期检验规程 第一条为了加强对电梯监督检验工作的管理，规范电梯安装监督检验和定期检验的行为，提高监督检验工作质量，根据《特种设备安全监察条例》等相关法规，制定本规程。 第二条特种设备监督检验检测机构（以下简称检验机构）开展电梯的安装监督检验及定期检验，应遵守本规程规定的检验内容、要求与方法。如采用与本规程不一致的检验方法，须经国家质量监督检验检疫总局特种设备安全监察机构同意。 本规程不适用于液压电梯、防爆电梯、杂物电梯、自动扶梯和自动人行道的安装监督检验及定期检验。 第三条安装后拟投入使用的电梯，应当按照本规程对安装监督检验规定的内容和要求进行检验；对在用电梯进行一般项目改造和重大维修（以下简称大修）后拟投入使用的电梯，应当在本规程对定期检验规定的内容和要求的基础上，另外增加已改造和大修项目的检验，改造和大修项目的检验应视其具体情况,按本规程按安装监督检验或原规程验收检验规定的有关内容和要求进行；当改造项目是提高电梯额定速度、增加额定载荷、增加轿厢重量、改变驱动方式时应按照本规程安装监督检验规定的内容和要求进行检验；在用电梯应当按照本规程定期检验的内容和要求，每年进行一次检验。因发生自然灾害或设备事故可能影响电梯的安全技术性能时，经大修后，应当按照本规程安装监督检验的要求进行检验。 第四条对本规程实施之前即已在用的电梯的定期检验，仍按原《电梯监督检验规程》（国质检锅［2002］1号）的相关规定执行；对本规程实施之前即已在用的电梯，经大修后的检验，可按本规程第三条的相关规定执行，但对大修项目所涉及的零部件，可仍按原电梯配置的要求进行检验；对旧电梯改造后的检验，按本规程第三条的有关要求进行检验。电梯改造与大修界限的划分，应符合《机电类特种设备安装改造维修许可规则》（国质检锅［2003］251号）附件５的规定。 第五条本规程的技术指标和要求主要引用了《电梯制造与安装安全规范》（GB7588─2003）等相关国家标准的规定。如上述相关标准被修订，应以最新标准为准。 第六条检验机构应当根据本规程制定包括检验程序和检验流程图在内的检验实施细则，并对检验过程实施严格控制。如发现异常或特殊情况，经请示检验机构认可，检验人员可按照国家有关标准增加检验项目。
城镇土地估价规程
城镇土地估价规程 １．１．总则 １．１．１土地估价的目的 土地估价是根据土地的自然、经济属性和收益状况，对土地在某一时间使用权价格进行综合评定。土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易；全面、科学、合理地使用城镇上地提供依据。 １．１．２规程运用范围 本规程适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内的建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。 基准地价是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。基准地价评估以城镇整体为单位进行。 宗地地价是城镇内某一宗地土地使用权的评估价格。宗地地价按评估目的可分为标定地价、出让底价和交易底价等。 １．１．３土地估价的技术途径 １．３．1基准地价评估技术途径 ａ．土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价； ｂ．用土地条件划分均质地域，用市场交易价格等资料评估基准地价。 １．３．２宗地地价评估技术途径 ａ．利用基准地价评估结果，采用系数修正法评估宗地地价； ｂ．利用调查的有关资料，采用比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法评估宗地地价。 １．１．４土地估价成果 ａ．土地估价报告； ｂ．基准地价图； Ｃ．基准地价表； ｄ．宗地地价修正系数表； 宗地估价只提供宗地估价报告。 １．５地方补充规定 省级土地管理部门在必要时，可对本规程中某些条款作出补充规定。补充规定不得与本规程规定相抵触，并须报国家土地管理局备案。 １．６规程解释权 本规程由国家土地管理局负责解释。 ２．准备工作 ２．１编写土地估价任务书 凡开展上地估价的城镇，由市、县土地管理局编写上地估价任务书，经上级土地管理部门批准后实施。土地估价任务书的内容包括： ａ．城镇基本情况； ｂ．土地估价工作的领导与组织； Ｃ．估价时间安排和经费预算； ｄ．土地估价成果； ｅ．土地估价技术方案。 宗地地价评估只需评估机构与委托单位签订协议书。
城镇土地估价的相关技术标准分析_城镇土地估价规程_与_房地产估价规范_比较
城镇土地估价的相关技术标准分析 《城镇土地估价规程》与《房地产估价规范》比较 林坚‘，楚建群’，邹晓云’ (1.北京大学环境学院城市与区域规划系，北京100871; 中国土地勘测规划院地价所，北京100029) 摘要:研究目的:比较分析《城镇土地估价规程》与《房地产估价规范》在技术标准上的差异性，确定未来城镇土 地估价的技术规范方向。研究方法:文献资料法和比较分析法。研究结果:(l)两个技术标准都强调价格的正常性， 但土地估价更多从权益角度考虑，突出出让土地使用权的地位，房地产估价更多地从正常市场交易的价格前提考虑， 从而导致估价基础的差异;(2)二者估价的方法相近，但术语用词、应用要求存在差别，特别是基准地价的制定和 应用在土地估价中有着重要的地位;(3)对土地权益和与之相关的估价目的，土地估价重视不同用途和各种权利状 况下的估价操作，房地产估价则重视具体目的估价时对合法原则的遵循。研究结论:两个技术标准应逐步统一，以 适应规范市场的发展需要，其关键在于:明确基准地价在中国估价技术中的重要地位;规范统一专业术语:统一估 价目的方法应用要求。 关键词:土地经济;城镇土地估价;技术标准;城镇土地估价规程;房地产估价规范 中图分类号:F301 . 3文献标识码:A文章编号:1001一8158(2003)05一0024一06 AnalysisofTechnicalStandardsRelatedtoUrbanLandEvaluation —ComParisonBetweenRegulationsforUrbanLandEvaluationandStandardsforRealEstateAPPraisals L顶Jianl，eHuJian一uunl，zouxiao一扣nZ (1.DePartmentofUthanandRegionalPlanning，CollegeofEnvironmentalSeience，Beijing100871，China; 2.ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute，BeijingIO0094，China) Abstraet:ThePurposeofthisPaper15toeomParebetweenRegulationsforuthanlandevaluatlonwithStan dardsfor realestateaPPraisals，thentofindthedireetionofteehniealstandardsonvalueassessmentonurbanlandinthefuture. MethodsofdoeumentationandeomParativeanalysisareapPlied.Theeonelusimsareasfollow:(l)bothtee hnieal standardsemPhasizenormalPriees，butvalueassessmentonlandgivesPromineneetothelan企userighttransferred 收稿日期:2003一0于30 第一作者:林坚(1969一)，男，福建福鼎市人，北京大学环境学院城市与区域规划系副教授，主要研究方向为城市土地利用、城市与区域规 划、房地产经济。 林坚等:城镇土地估价的相关技术标准分析一里些镇土丝i丝丝燮上卫壑犷燮鲤哩竺堕匕一一一一一一一竺
土地估价师考试模拟试题(一)
土地估价师考试模拟试题(一) 一．判断题（共20题，题号1~20，每题1分，共20分。请判断下列说法的正确或错误， 并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂”√ “，认为错误的涂”×”.答题错误倒扣1分，本题总得分最多扣至0分） 1．与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。 2．估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。 3．城镇土地等应与现行行政建制相协调，在省及省级以下的同一行政区域内，行政级别较高的城市土地等不宜低于行政级别较低的城市。 4．有两相邻地块，原用途一块为水田，一块为荒地，开发后作为住宅用地。水田由于征地成本高，因而土地价格高，而荒地由于征地成本低，因而土地价格低。 5．根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格决定。 6．运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等。 7．利用城镇主城区土地市场交易资料验证土地分等初步方案时，宜以涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格为主要分等依据。 8．采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较实
例的土地剩余使用年期为xx年，待估宗地的剩余使用年期是xx年，如果其他因素条件均相同，则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低20%。 9．采用成本逼近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。 10．建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的综合折旧率。 11．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》于20xx年11月12日发布，自20xx年1月1日起实施。 12．采用市场比较法进行地价评估时，如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。 13．采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。 14．路线估价价法计算公式的表现形式是：宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正额×宗地面积。 15．国有土地使用权期满，土地使用者应交还土地使用证，并依照规定办理注销登记，该土地上的建筑物，其他附着物由国家考虑实际情况给予相应的补偿。 16．在对基准地价评估所需的样点地价资料进行出让年期修正时，没有明确使用年期的，应按无限年期使用权价格修正到法定最高出让
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》出台 2018年4月9日起正式施行
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》出台2018年4 月9日起正式施行 3月9日国土资源部办公厅印发通知要求，自4月9日起施行《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(以下简称《规范》)。《规范》从2018年4月9日起正式施行，4月9日前受理但仍未出具土地估价报告的，可适用《规范》。已出具土地估价报告的，不再调整。是否出具了土地估价报告，可通过机构档案、行政部门档案和土地估价报告备案系统综合判断。 《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》 前言 为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准，制定本规范。 本规范由国土资源部提出并归口。 本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。 本规范由国土资源部负责解释。 1适用范围 在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范;国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。 2引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。 GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》 GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》 GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》
《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》解读
《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订解读反映成熟技术方法主动顺应改革方向 ——《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订解读赵松 随着土地使用制度改革的深化及相关法律法规的健全，我国的土地权利体系不断完善，土地评价需求更加多样化；同时，土地评价技术手段大幅提升，信息化工具的应用迅速普及，这些都对土地分等定级与地价评估技术提出了新的要求。 历经数年时间，已执行十余年的《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》（以下简称两《规程》）现已修订完毕，正式对外公布。两《规程》修订的总体思路是什么？修订的要点有哪些？会对未来的土地资源管理工作产生怎样的影响？ 两《规程》修订的大背景是怎样的？ 2001年发布的《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》是我国土地管理领域的第一批国家标准。十余年间，以土地估价师为核心的专业队伍按照这两部规程的技术标准开展了我国城镇建设用地分等、定级及价格评估等大量专业技术工作。可以说，两《规程》为建立我国土地的“等—级—价”体系、显化土地资产、规范土地市场、促进土地节约集约利用发挥了重要的技术引导和保障作用。 然而，近年来社会经济日益发展，土地市场及土地评价与管理领域出现了新的变化和需求：2007年《物权法》出台；2008年党的十
七届三中全会《决定》提出了土地管理改革的新方向；2011年1月，《国有土地上房屋征收和补偿条例》正式实施；《土地管理法》修改纳入日程，征地制度等多项土地领域的重大改革及配套文件正在酝酿之中。 在这样的大背景下，本轮规程修订定位于谨慎调整，立足于反映成熟技术和方法，并与已明确的改革方向主动衔接，秉承的是坚持继承性、适用性、先进性、统一性的基本原则，以2001版《规程》的框架为基础，立足当前土地分等定级及估价技术的普遍水平，倡导使用先进技术手段，弥补原规程在长期使用中发现的不足，注重与现行法律、法规、政策及其他相关标准的统一协调，顺应可预期的发展方向。 2010年，在国土资源部土地利用司的直接指导下，由中国土地勘测规划院牵头，集合原规程起草者与现活跃在土地评价管理领域的专家、专业人士，成立了《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订起草组，以公益性行业科研专项经费为支撑，两《规程》修订工作正式启动。2013年1月17日，两《规程》修订稿正式通过国土资源标准化技术委员会审查。2014年7月，国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会正式批准新规程实施。 两《规程》修订从预研到正式发布，前后历时3年半。其间，起草组组织了3轮全国范围的意见征询工作，来自各级土地管理部门、土地估价行业协会及高校、研究院所的百余名专家贡献了近800条修改意见。可以说，土地估价全行业都为两《规程》的修订贡献了力量。
固体饮料生产作业指导书
*************有限公司 ****固体饮料生产作业指导书 文件编号：QS-STP-001-00 制定人：日期：年月日 审核人：日期：年月日 批准人：日期：年月日 分发部门：生产部质量部 执行日期: 年月日
目录 第一章总则 第二章产品概述 第三章生产配方及生产工艺流程图 第四章操作过程和工艺条件 第五章物料、成品质量标准及贮存、注意事项 第六章质量控制要点一览表、工艺员查证内容、质量检查员检查内容第七章工艺卫生和环境卫生 第八章主要工序提取消耗指标及物料平衡 第九章附则
第一章总则 一．生产作业指导，是企业生产活动的最重要、最基础的管理之一。生产作业活动是最直接关系到企业产品生产的产量、质量和成本。为规范固体饮料生产作业的操作过程，特制定本生产作业指导书。 二．生产作业指导的主要内容包括工艺流程指导、操作过程与工艺条件指导、质量控制指导、工艺环境和卫生管理指导。 三．保障生产作业过程的先进性、合理性，充分发挥设备的效力，优质、高产、低消耗，确保生产作业过程的安全、高效是生产作业指导的宗旨。 四．原辅材料的供应及水、电、汽、冷的供应、运输，劳动组织、设备的维护保养、更新改造、技术改造等，都是为生产作业的高效、安全运行服务的。因此，必须为保证生产作业的正常、安全运行，创造一个良好的环境和条件。 五．本指导书适用于杨凌萃健生物工程技术有限公司固体饮料生产车间及管理部门。 六．本指导书由****部提出，由管理者代表签署发布。
第二章产品概述 本品是以*****、麦芽糊精为主要原料，添加木糖醇、****，****经加水浸泡提取、过滤、浓缩、调配、干燥、粉碎、混合、包装工艺加工制成的*****固体饮料。 名称：****固体饮料 汉语拼音：** Gutiyinliao 类型：固体饮料 色泽：本品呈浅黄色至棕黄色，，冲溶后呈均匀混悬液。 规格：5.0g/袋 贮藏：密封，阴凉处避光贮存。 有效期：24个月 第三章生产配方及工艺流程图 1.配方及批量100.0kg(2万袋) 2.工艺流程图（含生产区环境净化级别）
土地估价计算方法
土地估价方法 根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择成本逼近法和基准地价系数修正法进行评估。 （一）、成本逼近法 1、基本原理 成本逼近法是把开发土地所耗费的各项费用之和作为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。其基本原理是把土地的所有投资包括土地取得费和基础设施开发费两大部分作为“基本成本”，运用等量资本获取等量利润的投资原理，加上“基本成本”，所产生的合理利润、利息，作为地价的基础部分，同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。 其基本公式为： 土地价格＝取得费＋开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益 增值收益＝（取得费＋开发费＋税费＋利息＋利润）×增值收益率 2.评估过程 （1）土地取得费 经调查该区域土地取得费一般为5万元/亩，合75元/平方米。 （2）有关税费
根据胶南市国土资源局制定的有关政策，应交的税费包括征地管理费、耕地开垦费、耕地占用税，合计约为44元/平方米。 （3）土地开发费 根据胶南市人民政府发布的有关文件及委托方提供的有关资料和评价人员实地勘查,确定此次评估开发费用为120元/平方米。 （4）利息计算 根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为1年,投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款(六个月至1年)贷款利息率5.31％计。假设土地取得费、相关税费在征地时一次投入，土地开发费及土地平整费在开发周期内均匀投入。 投资利息＝【（1）＋（2）＋（3）/2】×5.31％＝9.5元/平方米 （5）投资利润 投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入以发挥作用。因此投资利润应与同行业投资回报相一致，经过调查近年工业用地投资利润率，以15％作为本次土地评估的投资利润率。 利润＝（土地取得费＋有关税费＋开发费）×投资利润率 ＝【（1）＋（2）＋（3）】×15％＝35.85元/平方米 （6）土地增值收益 根据估价对象所在地域工业用地市场调查分析，土地增值收益取30％。 ＝【（1）＋（2）＋（3）＋（4）＋（5）】×30％＝85.31元/平
《城镇土地估价规程(GB-T 18508-2001)》要点摘录
《城镇土地估价规程》要点摘录 GB/T 18508－200 2002年7月1日开始实施 1 范围 本规程规定了我国城镇土地估价的范围、引用标准、总则、估价原则及价格影响因素、基本估价方法、基准地价评估方法、宗地地价评估方法、主要用途及其它权利的土地价格评估方法。 本规程适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内的建设用地“基准地价”和“宗地地价”评估。 农村建设用地地价评估也可参照本规程执行。 3 总则 3.2 土地价格内涵 本规程所指土地价格,是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。 根据估价目的不同，土地价格可采用熟地价格、生地价格和毛地价格表示。 3.3 土地估价技术途径 3.3.1 基准地价评估的技术途径 （1）以土地定级（或影响地价的土地条件和因素划分均质地域）为基础，用市场交易价格等资料评估基准地价。 （2）以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价； 3.3.2 宗地地价评估技术途径 利用调查的有关资料，采用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法评估宗地地价。 3.4 估价成果 3.4.1 基准地价估价成果 （1）文字报告：主要有基准地价评估总报告、技术报告及资料整理分析报告； （2）基准地价图：主要有综合及各用途基准地价最终成果图、样点地价图； （3）基准地价表； （4）基准地价修正系数表、影响因素指标说明表。 3.4.2 宗地地价估价成果 （1）宗地估价报告； （2）宗地估价技术报告。 4 估价原则及价格影响因素 4.1 估价原则 土地估价应遵循的基本原则有：预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、
电梯监督检验规程
电梯监督检验规程 工程施工 2009-09-17 16:27 阅读10 评论0 字号：大中小 电梯监督检验规程 第一条为了加强对电梯监督检验工作的管理，规范电梯验收检验和定期检验的行为，提高监督检验工作质量，根据《特种设备质量监督与安全监察规定》制定本规程。 第二条特种设备监督检验机构（以下简称检验机构）开展电梯的验收检验和定期检验，必须遵守木规程规定的检验内容与检验方法。 本规程不适用于液压电梯、防爆电梯、杂物电梯、自动扶梯和自动人行道的验收检验和定期检验。这些设备的监督检验规程另行制定。 第三条安装、大修或改造后拟投入使用的电梯，应当按照本规程对验牧检验规定的内容进行检验；在用电梯应当按照本规程对定期检验规定的内容，每年进行一次检验。遇可能影响其安全技术性能的自然灾害或者发生设备事故后的电梯，以及停止使用一年以上再次使用的电梯，进行设备大修后，应当按照验收检验的要求进行检验。 第四条木规程的技术指标和要求主要引用了《电梯制造与安装安全规范》(GB 7588-1995)和《电梯安装验收规范》(GB10060-1993)等国家标准的规定。如上述相关标准被修订，应以最新标准为准。 第五条检验机构应当根据本规程制定包括检验程序和检验流程图在内的检验实施细则，并对检验过程实施严格控制。如发现异常或特殊情况，经请示检验机构认可，检验人员可按照国家有关标准增加检验项目。 对于不具备现场检验条件的电梯，以及继续检验可能造成安全和健康损害时，检验人员可以终止检验。 第六条检验机构应当在安装、大修或改造等施工单位自检合格的基础上进行验收检验。施工单位自检的内容、要求、方法及自检报告应当符合有关国家标准的要求。 第七条从事电梯验收检验、定期检验的单位，至少应当配备附录1所列的检测检验的仪器设备、计量器具和相应的检测工具，其精度应当满足附录1中提出的要求，属于法定计量检定范畴的，必须经检定合格，且在有效期内。 第八条实施现场检验时应具备下列检验条件：
土地评估项目实施方案
七、评估项目实施方案 市市国土资源局为了规本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、机构人员组织、业务流程及岗位职责 我公司具备从事省围的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团下属子公司企业改制项目等，本公司目前已经充分掌握了省大部分地区的土地、房地产交易资料，对省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对省，尤其是市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 根据项目特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，建伟作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组，负责具体项目的组织实施（详见下
表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤： 1、明确评估的基本事项。容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划； 3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法； 4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；
《电梯监督检验和定期检验规则——杂物电梯》(TSG T7006-2012)第2号修改单
附件6 《电梯监督检验和定期检验规则——杂物电梯》(TSG T7006—2012，2013年第1次修改) 第2号修改单 一、正文修改 1.第一条修改为：“为了加强杂物电梯安装、改造、修理、日常维护保养、使用和检验工作的监督管理，规杂物电梯安装、改造、重大修理监督检验和定期检验行为，提高检验工作质量，促进杂物电梯运行安全保障工作的有效落实，根据《中华人民国特种设备安全法》《特种设备安全监察条例》，制定本规则。” 2.第六条第一款修改为：“施工单位应当按照设计文件和标准的要求，对杂物电梯机房、井道、层站等涉及杂物电梯施工的土建工程进行检查，对杂物电梯制造质量(包括零部件和安全保护装置等)进行确认，并且作出记录，符合要求后方可以进行杂物电梯施工。” 二、附件A修改 1.删除 2.3、2.8、2.9，后续的有关序号作相应调整。 2.将1.1(2)修改为“杂物电梯整机型式试验证书，其参数围和配置表适用于受检杂物电梯；” 3.将1.1(3)修改为：“产品质量证明文件，注有制造许可证明文件编号、产品编号、主要技术参数，限速器(如果有)、安全钳(如
果有)、破裂阀/节流阀(如果有)、含有电子元件的安全电路(如果有)、可编程电子安全相关系统(如果有)、驱动主机/液压泵站、控制柜的型号和编号，门锁装置的型号，并且有杂物电梯整机制造单位的公章或者检验专用章以及制造日期；” 4.将1.1(4)修改为：“门锁装置(层门锁紧需要电气证实时)、限速器(如果有)、安全钳(如果有)、破裂阀(如果有)、含有电子元件的安全电路(如果有)、可编程电子安全相关系统(如果有)、驱动主机/液压泵站、控制柜的型式试验证书，以及限速器(如果有)调试证书；” 5.将1.1（7）调整为1.2(4)，并修改为：“用于安装该杂物电梯的机房及井道布置图或者土建勘测图，有安装单位确认符合要求的声明和公章或者检验专用章，表明其井道顶部和底坑的净空间、机房主要尺寸、层门和检修门及检修活板门的布置与尺寸、安全距离等满足安全要求；” 6.将1.2的检验方法修改为：“审查相应资料。(1)~(4)在报检时审查，(3)、(4)在其他项目检验时还应当审查；(5)、(6)在试验时审查；(7)在竣工后审查” 7.将1.3(3)修改为：“加装或者更换的安全保护装置或者主要部件的产品质量证明文件、型式试验证书以及限速器调试证书(如发生更换)；” 8.将2.1(1)修改为：“通往机房或者驱动主机/液压泵站及其附件的检修门和检修活板门的通道应当安全、无阻碍，并且设有固定照明装置；” 9.将2.1(3)中的“门外侧应当标明‘机房重地，闲人免进’，
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价的国家标准、行业标准，制定本规范。 本规范由国土资源部提出并归口。 本规范起草单位：国土资派部土地利用管理司、中国土地估价师协会。 本规范由国土资源部负责解释。 1适用范围 在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需缴补地价款的评估，适用本规范。国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权流转、国有农用地使用权出让、土地他项权利出让涉及的价格评估，可参照本规范执行。 2引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。 GB/T 185O8一2001《城镇土地评估规程》 GB/T 18507一2001《城镇土地分等定级规程》 GB/T 210lO一2007《土地利用现状分类》 TD/T 10O9一2007《城市地价动态监测技术规范》 3依据 (1）《中华人民共和国物权法》 (2）《中华人民共和国土地管理法》 (3）《中华人民共和国城市房地产管理法》 (4）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号） (5）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号） (6）《协议出让国有土地使用权规定》《国土资源部令第21号） (7）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号） (8）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号） (9）《国务院关于促进节约集约用地的通知》《国发〔2008〕3号）
电梯监督检验规程完整
电梯监督检验规程 电梯监督检验规程 第一条为了加强对电梯监督检验工作的管理，规范电梯验收检验和定期检验的行为，提高监督检验工作质量，根据《特种设备质量监督与安全监察规定》，制定本规程。 第二条特种设备监督检验机构（以下简称检验机构）开展电梯的验收检验和定期检验，必须遵守本规程规定的检验内容与检验方法。 本规程不适用于液压电梯、防爆电梯、杂物电梯、自动扶梯和自动人行道的验收检验和定期检验。这些设备的监督检验规程另行制定。 第三条安装、大修或改造后拟投入使用的电梯，应当按照本规程对验收检验规定的内容进行检验；在用电梯应当按照本规程对定期检验规定的内容，每年进行一次检验。遇可能影响其安全技术性能的自然灾害或者发生设备事故后的电梯，以及停止使用一年以上再次使用的电梯，进行设备大修后，应当按照验收检验的
要求进行检验。 第四条本规程的技术指标和要求主要引用了《电梯制造与安装安全规范》（GB7588─1995）和《电梯安装验收规范》（GB10060─1993）等国家标准的规定。如上述相关标准被修订，应以最新标准为准。 第五条检验机构应当根据本规程制定包括检验程序和检验流程图在内的检验实施细则，并对检验过程实施严格控制。如发现异常或特殊情况，经请示检验机构认可，检验人员可按照国家有关标准增加检验项目。 对于不具备现场检验条件的电梯，以及继续检验可能造成安全和健康损害时，检验人员可以终止检验。 第六条检验机构应当在安装、大修或改造等施工单位自检合格的基础上进行验收检验。施工单位自检的内容、要求、方法及自检报告应当符合有关国家标准的要求。 第七条从事电梯验收检验、定期检验的单位，至少应当配备附录1所列的检测检验的仪器设备、计量器具和相应的检测工具，其精度应当满足附录1中提出的要求，属于法定计量检定范畴的，必须经检定合格，且在有效期内。 第八条实施现场检验时应具备下列检验条