【深圳】标杆地产精装修项目关键点解析及实地施工考察-中房商学院

【深圳】标杆地产精装修项目关键点解析及实地施工考察

（3月15-16日）

房地产培训：标杆地产精装修项目关键点解析及实地施工考察

【考察特色】

▲导师采用独创头脑风暴学习法，深入剖析与实战解答学员住宅精装房实施工作中的重点难点疑点问题;

▲由高层领导带队，零距离深入考察讲解标杆精装项目设计、成本、采购、工程现场施工等核心环节;

▲欢迎学员以自身企业的项目实例为现场研讨案例范本，导师极具现场诊断分析，现场解决实际问题;

【学员对象】

房地产企业董事长、总经理、副总、工程副总、精装项目总监、装修设计师等

【讲师介绍】

张老师：中房商学院房地产培训高级顾问；

国内批量精装修第一人，92年大学毕业加入中海地产，任海滨广场项目副经理、百仕达花园首期项目经理、中海华庭项目经理。1999年～2000年在深圳市中海建设监理有限公司工作，任董事、副总经理、管理者代表，负责公司的业务开拓及技术管理。现为万科、龙湖、恒大等标杆企业批量精装修战略合作伙伴。

【考察项目介绍】

项目一：万科翡丽郡

关键词：337625 ㎡1628套精装B- 标

万科翡丽郡位于宝安沿江新城成熟商业中心，占地面积77265平方米，总建筑面积337625平方米，计容积率面积约20万平方米，沿江新城规划为深圳最重要的产业转移及现代服务型制造业基地，成为最贵重世界级经济岸线最重要的组成部分，势必成为新的城市中心。它是西部唯一还没有被炒作过的区域，极具价值潜力。

万科正是看到了区域发展潜力，打造区域首个顶级皇家首府。项目是三地铁物业(10号、11号以及13号线)，地铁、城际轨道近在咫尺，交通尤为便捷;公交站近在家门口，交通网络便利。

一期1-3栋建筑面积98906平方米，商业面积约4万平方米，主力户型为89㎡舒适三房、125㎡阔绰四房、143㎡奢适五房。

项目二：万科天誉一期

关键词：32125.2 ㎡360套精装B标

万科天誉(九州新都市)位于龙岗中心城核心地区，总用地面积236330平方米，其中净用地面积212,546平方米，规划用途为商住用地，容积率约2.8，总建筑面积约587274平方米。项目拟分四期开发，整个项目建筑面积90平方米以下住房比重将达到70%以上。

万科天誉(九州新都市)“三横一纵”的空间格局，形成了包括城市景观、区域景观与人文景观在内的多层次丰富的景观序列;新的“三横一纵”的格局，既延续了原商业旺区的特点，形成沿龙翔大道、深惠路两个核心商业圈，再结合片区的街坊商业，构成了整个项目的商业业态。整个万科天誉未来将拥有大型商业、服务及街坊商铺建筑面积近40万平方米。完备的公共配套设施，有小学、幼儿园，酒吧一条街、新天地广场，现代化的高层住宅楼。项目三：万科第五园七期

关键词：约6.5万平方米218套精装A标

万科第五园总占地面积44万平方米，总建筑面积63万平方米，位于深圳北部坂雪岗片区的南部，同时，该片区又位于龙华、坂雪岗和观澜组成的深圳城市中部生活服务发展轴线上，该轴线被定位为深圳特区居住、生活配套与第三产业的拓展区域。

第五园成熟的商业已达8500平米，共一万多平米商业为小区生活配套。目前共4个泳池;约6500平米运动公园，内设约10个羽毛球场和2个篮球场。一期、三期内还有网球场。岭峰内还结合景观和架空层设置部分儿童活动场地。全方位配套升级令第五园有了巨大的飞跃。

万科第五园领峰的户型主要为140㎡的复式阔邸，是万科针对首次改善型居住客户推出的复式空间户型，户型通透。客厅及主卧东南朝向，可观赏连绵山景或楼栋间水景组团园林。入户即有开阔花园，客厅和餐厅4米开间，餐厅和厨房流线顺畅。复式一层带阔绰父母房，二层主人房4米开间，10米进深，带独立衣帽间和卫生间，配置

法式风情阳台。

【课程说明】

[组织机构]：中房商学院

[时间地点]：2014年3月15-16日深圳(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组) [培训费用]：人民币3800元/人(含讲师费、场地费、茶歇、资料费等)会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。

房地产项目市场调研报告-模板

附件四：市场调研报告模板 XX项目市场调研报告荣盛房地产发展股份有限公司营销策划部 XX年XX月XX日

第一部分调查设计与组织实施、调查设计（一）调查目的（二）调查内容 1、XX市宏观环境的调查（1）宏观经济及城市发展规划（2）xx房地产现状 2、项目自身情况调查（1 ）产品的整体研究与特性分析项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）产品公司组成（开发商、设计单位、承建单位、策划公司、物业公司） 3、需求市场调查未来三年内市民置业意向购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性等方面）购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式）价格支付能力（单价、总款、月还款）对物业配套的需求购买人群 4、竞争市场调查（个案对比）（1 ）基本情况楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率类别、档次及整体布局装修材料、水平

硬件设备配套服务功能及功能分区公开销售日期销售价格、开发期价格的变化情况、销售率付款方式、银行按揭安排车位配备物业管理公司及费用 2）营销策略目标客户选择决策市场定位与宣传重点营销组合策略（三）调查方法 1、宏观调查专项数据资料收集与分析 2、项目自身情况调查项目现场考察、有关人员访谈以及相关资料收集整理 3、市场抽样调查专项访谈问卷抽样数据统计与分析 4、竞争市场调查现场踩点调查与深度访谈、调查组织与实施建议采用时间计划表的形式表述

第二部分调查数据资料汇总与分析、宏观环境调研与分析（一）城市宏观环境分析（二）区域房地产市场现状、项目自身情况调研（一）项目的整体研究与特性分析 1项目地理位置（2）发展商情况（3）项目市场分析

(激励与沟通)员工激励方案分析及探讨

员工激励方案分析及探讨 ——什么是激励？激励的理论有哪些？在现实中中国企业有采用哪些激励方法？激励是现代管理中最重要、最基本，也是最困难的职能，这是以人为本的管理和激励中牵涉到的信息问题所决定的。随着管理学、信息经济学、制度经济学的飞速发展，现代激励理论出现了一系列突破性的进展，成为令人振奋的现代管理理论和实践的前沿。什么是激励？美国管理学家贝雷尔森（Berelson）和斯坦尼尔（Steiner）给激励下了如下定义：“一切内心要争取的条件、希望、愿望、动力都构成了对人的激励。——它是人类活动的一种内心状态。”人的一切行动都是由某种动机引起的，动机是一种精神状态，它对人的行动起激发、推动、加强的作用。已有的激励理论主要是从心理学和组织行为学的角度来展开研究的，激励被认为是通过高水平的努力实现组织的意愿，而这种努力以能够满足个体某些需要和动机为条件。因此，流行的管理激励理论可以分为两类。一类是以人的心理需求和动机为主要研究对象的激励理论，这包括默里的需求理论、麦克莱兰的成就激励理论、马斯洛的需求层次论、阿德佛的ERG理论、弗雷德里克?赫茨伯格的双因素理论。另一类是以人的心理过程和行为过程相互作用的动态系统为研究对象的激励过程理论。这种理论以系统和动态的目光来看待激励，这主要包括弗鲁姆、波特和劳勒的期望理论、亚当斯的公平理论、迈克尔?罗斯的归因理论和轨迹控制理论、斯金纳的强化理论。激励过程理论体系较之于激励内容理论体系从系统性和动态性的角度来说是一种巨大的进步，但从根本上来说仍以对人的心理特征和以此为基础的行为特征为出发点。而人的心理需求难以加以观察、评估和衡量，属于内涉变量；同时心理特征必然因人、因时、因事而异，并处于动态变化之中，各种激励方法实施的可重复性差，由此而难以把握；再次随着人们对于激励条件的适应性，任何激励因素都会变成保健因素，致使管理组织激励资源的稀缺性和激励因素（如工资、奖金）的刚性之间存在着严重的冲突，使得管

房地产市场调查基本手册(doc 12页)

房地产市场调查完全实用手册 2001-11-23 在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。市场调查是企业营销活动中必不可少的重要组成部分。实践证明，在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。第一节房地产市场调查的内容房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。

市场调查有广义和狭义之分。狭义的市场调查是以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。例如进行住房市场购买力的调查，只有通过一定数量的各种年龄结构的人员进行抽样调查，才能分析消费者房地产购买力的情况。广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳力从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。因此，广义的市场调查不仅是 1、房地产市场调查的重要性我们知道，企业的生存环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来发展的机遇，也带来生存的威胁。通过市场调查，企业能不断发现新的市场机会，规避市场的风险。在美国，企业界人士就把“非创新，即死亡”当作自己的座右铭，以激励自己不断进取。根据马斯洛的“需要层次论”的理论，人们的需求也是不断改变的，刚开始人们对住房的要求，能保证遮风、挡雨、睡觉、休息就心满足了，然而随着生活水平的提高，经济条件的改善，人们对住房又提出了一些功能要求：厨房、卫生设备俱全，房间布局合理，朝向位置较好等等。随着科技的发展、新材料的诞生，人口、家庭结构及人们的

房地产项目及市场调查报告

龙港国发花园营销策划报告一、市场调查部分二、项目(产品)部分三、营销部分四、推广部分一、市场调查目的 2

一个完整的房地产项目的运作,不但包括起码的建筑设计还应该有理念为其赋予建筑生命。不论建筑设计还是理念设计依托的是市场,是需求;只有把握好市场方向,才能实现开发房地产项目的最终目的。因此,对龙港国发花园地块的营销运作,必须从市场调查开始。大市场环境的市场调查,就是经过对于龙港房地产市场的供求关系、销售状况、消费倾向、营销情况的调查,分析掌握龙港房地产市场的动态,对其前景进行预测,寻找契机,力图把握龙港项目的营销理念及营销着眼点。在了解龙港房地产市场总体趋势的前提下,经过区域的环境类比,竞争个案房型、面积、价格、物业特色等各要素的调查分析,为龙港国发花园项目的具体实施提供参考依据。二、市场调查内容 1、龙港镇概况龙港镇位于温州之南,东海之滨,西接104国道和甬台温高速 3

公路,南连经济发达的江南平原,具有地处经济最发达的长江三角洲与珠江三角洲的沿海经济带中间的区位优势,全镇总面积80.7平方公里,总人口23.1万人,其中城区10平方公里,10多万人口,下辖9个办事处,107个村,23个居民区。由温州话、蛮话、金乡话、闽南话四种语言体系组成。 2、龙港经济的发展龙港建镇于1984年,龙港人以敢闯、敢干、敢试著称。建镇之初,在全国率先推出土地有偿使用制度、户籍管理制度和发展多种经济成分”三大改革”,成功地走出了一条不依赖国家投资、主要靠农民自身力量建设现代化城镇的新路子,被誉为”中国农民自费造城的样板”和”中国第一座农民城”。之后,龙港相继被列为国务院农村劳动力开发就业试点镇、国家星火计划密集区、浙江省社会综合发展试验区、温州市城乡一体化试验区。被国家建设部授名为”中国印刷城”,如今的龙港,经济保持快速发展,城镇面貌日新月异,投资环境不断优化,社会事业不断发展,先后被评为温州市文明镇、浙江省教育强镇、浙江省村镇建设示范镇、全国投资环境百强镇、全国小城镇建设示范镇。到全镇国内生产总值38.8亿元,人均收入6066元。 4

激励理论在实践中的运用

激励理论在实践中的运用学号：学校：专业：班级：签名：年月日

激励理论在实践中的运用目录内容提要 (3) 正文一、激励理论的概述 (4) 二、应用激励理论存在的误区 (5) 三、建立和完善激励制度给企业所带来的益处 (8) 参考文献 (15)

内容提要：随着我国改革开放越来越深入企业对员工的激励制度越来越受到人们的关注，随之而来的问题也是越来越多本文就针对激励制度在实践中的应用进行分析并针对问题提出了提高激励制度应用效率的建议。关键词：激励企业发展运用

激励理论在实践中的运用激企业的发展需要员工的支持。管理者应懂得，员工决不仅是一种工具，其主动性、积极性和创造性将对企业生存发展产生巨大的作用。而要取得员工的支持，就必须对员工进行激励；要想激励员工，又必须了解其动机或需求。每个管理者首先要明确两个基本问题：第一，没有相同的员工；第二，不同的阶段中，员工有不同的需求。设计合理有效的激励制度这也是去业文化的核心内容，目前大部分领导者可运用的激励措施有很多中概述起来有以下几方面：货币方式的激励。第一、金钱的价值不一。相同的金钱,对不同收入的员工有不同的价值;同时对于某些人来说,金钱总是极端重要的,而对另外一些人可从来就不那么看重。第二、金钱激励必须公正。一个人对他所得的报酬是否满意不是只看其绝对值,而要进行社会比较或历史比较,通过相对比较,判断自己是否受到了公平对待,从而影响自己的情绪和工作态度。第三,金钱激励必须反对平均主义,平均分配等于无激励。除非员工的奖金主要是根据个人业绩来发给,否则企业尽管支付了奖金,对他们也不会有很大的激励。自身未来社会定位既目标激励,就是确定适当的目标,诱发人的动机和行为,达到调动人的积极性的目的。目标作为一种诱引,具有引发、导向和激励的作用。社会认同感。我们常听到“公司的成绩是全体员工努力的结果”之类的话,表面看起来管理者非常尊重员工,但当员工的利益以个体方式出现时,管理者会以企业全体员工整体利益加以拒绝,他们会说“我们不可以仅顾及你的利益”或者“你不想干就走,我们不愁找不到

房地产市场调查概述

房地产市场调查概述。房地产市场调查的概念。房地产市场调查，就是运用科学的方法和手段有目的，有计划全面系统地收集整理和分析相关的房地市场信息，为房地产企业进行市场，预测和经营决策制定战略编制计划，等提供科学可靠的依据。准确理解房地产市场调查，应把握以下几个要点。第一房地产市场调查要全面系统的收集、记录、分析和报告有关房地产市场营销方面的信息资料，以便认识房地产市场的本质，把握房地产市场发展变化的规律性。第二房地产市场调查，必须客观求实，努力提供反映真实情况的信息，避免调查者和管理者的主观偏见。第三房地产市场调查，必须采用科学的方法依据不同的客观情况，有计划有目的有针对性的进行，并做到高效率地解决，实际问题。第四房地产市场调查是房地产企业进行市场，预测经营决策制定战略和计划的前提。第五房地产市场调查，暨服务于房地产市场营销，有监控房地产营销管理过程。 4.1.2 房地产市场调查的作用。房地产市场调查的作用，主要表现在六个方面即有利于房地产企业进行正确的市场，定位有利于房地产企业制定正确的营销战略和策略有利于房地产企业开发新产品开拓新的目标市场，有利于房地产企业在竞争中占据有利地位，有利于房地产企业做出正确的决策，提高经营管理水平，有利于房地产企业，预测，未来和市场的发展。 4.1.3房地产调查的类型探索性调查，探索性调查是房地产企业对市场情况不是很清楚，或者调查的问题，不知从何着手时所采用的方法。他要解决的是做什么的问题。描述性调查，描述性调查，就是对已经找出的问题，做出如实的反应和具体的回答。他要解决是什么的问题。因果关系调查，因果关系调查，是在描述性调查的基础上进一步分析问题发生的原因，弄清因果关系之间的数量关系。他要回答的问题是为什么？预测行调查。预测性调查，是在收集整理资料的基础上运用科学的方法分析，未来一段时间内房地产市场需求状况，及其发展的变化趋势。他要回答，今后会怎么样的问题。 4.1.4 房地产市场调查的内容。市场环境调查人口环境调查。经济环境调查。政治法律环境调查。技术和自然环境调查。社会文化环境调查。房地产市场需求调查，地产市场的需求潜量。房地产市场对本企业产品的需求总量。房地产市场对某类房地产的供求状况。房地产市场需求的影响因素。房地产市场的发展变化趋势。

房地产项目开发市场调查内容

房地产项目开发市场调查内容「、城市投资环境调查（一）政策法律环境调查 1.城市发展战略 2.城市建设规划和区域规划 3.土地利用总体规划 4.房改政策 5.开发区政策 6.房地产开发、销售、经营的法规、规章、规范性文件及相关政策 7.房地产税收政策：营业税、所得税、契税、房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、投资方向调节税等 8.房地产金融政策：信贷政策、信贷规模、利率水平 9.土地制度和土地政策：土地供给政策、递加补偿规定、土地收费规定、土地出让方式 10.产业发展政策：建设项目控制、政策性资金控制、外资投向指引 11.人口政策、户籍制度（二）经济环境调查 1.城市总体发展规划 2.地区内的重点开发区域 3.国民经济产业结构和主导产业 4.政府办事效率及工作作风 5.政府财政收支状况 6.房地产在国民经济中的比重 7.房地产开发景气指数 8.就学条件 9.基础设施情况（三）人口及社会环境 1.人口总量和密度 2.居民消费结构和消费水平 3.家庭规模与结构 4.居民就业状况及收入水平 5.社会治安情况 6.居民需求结构及特征（四）房地产市场调查

1.房地产市场需求和消费行为调查 a）某类房地产的总需求量及其饱和点 b）市场需求发展趋势 c）市场需求影响因素：如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向，使用中建筑物的物理状况 d）购买行为：投资、投机、自住，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等 e）住宅消费状况：①居民现有住宅人均面积；②居民住宅形态及比重；③五至十年内规划人均居住面积。 2.房地产市场供给情况调查 a）可供开发的土地资源及规划要求状况 b）各种类型土地供应量：①上年土地供应量；②今年土地供应量；③下年土地供应量预测。 c）楼面地价或单位地面价 d）房产供应量：：①上年房产供应量；②今年房产供应量；③下年房产供应量预测。e）新开发房地产面积：计划、新开工、在施工、竣工 3.房地产产品调查 a）现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期 b）居民对房地产产品的要求：区位要求、户型面积要求、价格要求、物业管理要求、景观绿化要求、升值潜力要求、装修要求、智能化设施要求、售后服务要求等 c）居民对某种房地产产品的接受程度 d）新技术、新产品、新工艺、新材料的应用情况 e）建筑设计及施工企业的有关情况 4.房地产价格及交易情况调查 a）本城市房地产市场的价格状况 b）房地产市场价格趋势 c）市场供求情况的变化趋势 d）影响房地产价格变化的因素：如政府价格政策 e）房地产价格需求弹性和供给弹性的大小 f）开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响 g）价格变动后消费者和开发商的反应 h）各类房产成交量：①上年成交量；②今预测量； 5.房地产促销调查 a）广告的时空分布及广告效果测定 b）广告媒体使用情况的调查 c）广告预算与代理公司调查

员工激励的文献综述、外文翻译.doc

一、激励理论的背景在经济发展的过程中,劳动分工与交易的出现带来了激励问题。激励理论是行为科学中用于处理需要，动机，目标和行为四者之间关系的核心理论。行为科学认为人的动机来自需要，由需要确定人们的行为目标，激励则作用于人内心活动，激发，驱动和强化人的行为。哈佛大学维廉詹姆士研究表明：在没有激励措施下,下属一般仅能发挥工作能力的20%～30%，而当他受到激励后,其工作能力可以提升到80%～90%，所发挥的作用相当于激励前的3到4倍。日本丰田公司采取激励措施鼓励员工提建议，结果仅1983年一年，员工提了165万条建议，平均每人31条，它为公司带来900亿日元利润，相当于当年总利润的18%。由于激励的效果明显，所以各种组织为了提高生产效率，有些专家学者就开始了对激励理论的研究之中，探索激励的无穷潜力。二、国外研究现状国外对于激励理论有了大量的研究并获得了丰硕的成果。总体来说，可以分为两类激励理论。一类是以人的心理需求和动机为主要研究对象的激励理论，熟称“内容型激励理论”。另一类是以人的心理过程和行为过程相互作用的动态系统为研究对象的激励过程理论,它也被称作是“行为型激励理论”。 1 内容型激励理论 1.1 奠瑞的人类人格理论这种理论认为，在面临着动态且不断变化的环境时，人们都是自适应的。它把需求分成了两种类型，即生理需求和心理需求。前者与人体基本生理过程的满足感有关，而后者所关注的是情绪上和精神上的满足感。 1.2 马斯洛的“需要层次”理论美国心理学家马斯洛(A.H.Maslow)进一步发展了莫瑞的研究，在1954年出版的《动机与人格》一书中对该理论作了进一步的阐释。马斯洛认为人的需要可以划分为五个层次，从低到高依次为生理需要，安全需要，社交需要，尊熏需要，自我实现需要，且这五个层次的顺序，对每个人都是相同的。只有当较低层次的需要获得了基本满足后，下一个较高层次的需要才能成为主导需要。 1.3 赫茨伯格的激励—保健双因素理论美国心理学家赫茨伯格因素理论打破了这一假设。他于1959年在《工作的激励》一书中提出了保健——激励因素理论，简称双因素理论。即保健因素和激励因素。保健因素可以用来体现高水平员工的不满意，激励因素可以用来体现高水平员工的满意度。他认为只有激励因素才能促发员工积极性,提高生产效率。 2 行为型激励理论 2.1 洛克的目标设置理论 2O世纪6O年代末，埃德温·A·洛克和他的同事们花了许多年的时间研究目标对于人类行为和绩效的效果。他们的研究导致了目标设置理论的创立并不断地得到验证，提出：指向一共同目标的工作意向是工作效率的主要源泉。他还提出了具体的设置目标的步骤。 2.2 亚当斯的公平理论美国心理学家亚当斯(J.s.Adams)对员工受激励程度的大小与他人之间的关系进行研究，并在《工人关于工资不公平的内心冲突同其生产率的关系》(1962年与罗森合写)，《工

关于房地产市场的调查报告完整版_1

编号：TQC/K606 关于房地产市场的调查报告完整版 Daily description of the work content, achievements, and shortcomings, and finally put forward reasonable suggestions or new direction of efforts, so that the overall process does not deviate from the direction, continue to move towards the established goal. 【适用信息传递/研究经验/相互监督/自我提升等场景】编写：________________________ 审核：________________________ 时间：________________________ 部门：________________________

关于房地产市场的调查报告完整版下载说明：本报告资料适合用于日常描述工作内容，取得的成绩，以及不足，最后提出合理化的建议或者新的努力方向，使整体流程的进度信息实现快速共享，并使整体过程不偏离方向，继续朝既定的目标前行。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。一、我县房地产市场发展的现状 (一)房地产市场发展形势分析近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等

杭州旅游考察报告

竭诚为您提供优质文档/双击可除杭州旅游考察报告篇一：旅游考察报告(图文并茂) 旅游考察报告 20XX年8月21日至9月1日我们团一行前往南方各个代表性的旅游景点进行考察，途径苏州、上海、杭州、乌镇、横店、福州、厦门、温州，领略了南方城市独具特色的地理文化和风土人情。镜头一：苏州（狮子林、拙政园、苏州博物馆、山塘街）顾颉刚先生曾说过：“苏州城之古为全国第一，尚是春秋物”，但是在我看来外人对苏州古城的了解是远远不及苏州园林的。这里物华天宝，人杰地灵，因其从古至今繁荣发达、长盛不衰的文化和经济，被誉为“人间天堂”，素有“丝绸之都（丝绸之府）”、“园林之城”的美誉。又因其小桥流水人家的水乡古城特色，而有“东方威尼斯”、“东方水都（东方水城）”之称。作为中国极具特色的旅游城市，苏州旅游的魅力在于其丰富的自然旅游资源和人文旅游资源。古朴的街市、悠长的水巷，蜿蜒流淌的小河，清澈明净的

水光桥影，以及“轿从门前进，船在家中过” 的水乡风情是苏州水乡古镇的真实写照；苏州的丝绸、工艺品有着悠久的历史，浓厚的文化底蕴，素有“丝绸之府、工艺之市”的美誉。现今的苏州已经成为“城中有园”、“园中有城”，山、水、城、林、园、镇为一体，古典与现代完美结合、古韵今风、河蟹发展的国际化大都市。镜头二：上海（杜莎夫人蜡像馆、外滩、南京路、城市规划馆、上海博物馆）上海这座现代化的大都市，处处透露着时尚的气息。中国大陆第一大城市；四个中央直辖市之一；是中国大陆的经济、金融、贸易和航运中心。上海创造和打破了中国世界纪录协会多项世界之最、中国之最。上海位于我国大陆海岸线中部的长江口，拥有中国最大的外贸港口、最大的工业基地。有超过2000万人居住和生活在上海地区，其中大部分属汉族江浙民系，通行吴语上海话。镜头三：杭州（西湖、河坊街、中国美术学院） “欲把西湖比西子，淡妆浓抹总相宜” 杭州西湖自古以来就是文人墨客偏好

房地产市场调研的内容和方法

一、市场调研的含义房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。二、市场调研的内容（一）宏观投资环境调查（二）城市房地产市场概况（三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研（四）项目基本状况调查（五）项目所在区域市场状况（六）项目开发策略建议（七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境政治环境政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。经济环境国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况；

房地产市场调研方案模板

房地产市场调研方案专业版-模板 XXXXXX项目前期调研方案内容指引成功的开端是建立畅通无阻的内部沟通渠道过程的起点必须确认关注重点和研究方向系统全面的“有点有面”全方位科学调研方法人员是实施工作的关键点合理的运用时间才能创造超额的效益附表内容 XX公司的核心理念是“全面提升客户价值” 公司奉行全面提升客户价值，而不是简单的利润最大化。我们更关注在基本利润保障体系之上的公司的其他实际价值。我们认为，高级管理层应把营销作为整个管理过程完整的一部分，并且公司的许多价值存在于营销资产中：品牌，市场知识、顾客关系和合作伙伴关系等。在长期的房地产销售实践中，因赛公司总结出了三条朴素的观点； ①把产品做好，是一切营销成功的最基本因素； ②一个畅销楼盘应该是综合素质上佳，没有明显的缺点，同时又有鲜明的卖点；

③有时消费者购买住宅产品，追求的不是房子本身，而是某种需求和欲望的满足。 XX房地产营销策划有限公司一．成功的开端是建立畅通无阻的内部沟通渠道 1. 整体研究策划流程第一步：“穷尽问题”，调研开始前的脑力风暴会议，旨在建立一套完善的内部沟通渠道；第二步：通过内部沟通，明确研究重点以及把握研究方向；第三步：整体的调研实施内容；第四步：调研是基础，分析是核心；第五步：分析整理报告。 2. “碰头会”的必要性与实用性这里需要介绍的是，因赛所倡导的调研将有别于传统的调研方式，不仅仅停留在注重成果的层面，而是深入到探讨过程中，如何探讨，“碰头会”是一种关键的

形式。双方人员，包括决策者、调研的制定者、具体实施人员以及资料分析研究人员等，通过交流沟通、各抒己见，过程中不仅增加了协作人员的同一性（为同一事件共同努力），也便于决策者时时把握方向、调整战略。在整个调研过程中，各种目的、形式的“碰头会”实际上是贯穿于整个工作环节中的“润滑油”，对于调研工作的顺利、畅通进行必不可少。 3. 建立畅通无阻的内部沟通渠道通过建立调研过程的“三级保障系统”保证整个调研过程的顺利畅通实施：一级执行系统：指具体实施过程中的调研一线执行团队，为垂直领导系统，分组分级管理，保证信息的直线传达性和畅通性；二级监控系统：特指独立于一线执行团队外的调研监控人员，为保障调研数据的真实性、有效性所设立的独立人员或团队；三级反馈系统：即各组、各执行团队间的信息反馈系统，主要指调研制定者与资料分析研究人员的相互沟通、监控人员反馈信息于调研制定者、各组各团队通过“碰头会”的沟通、信息反馈给决策者等。建立在“三级保障系统”上的调研过程，才真正可以达到合理化、精准化的成果体现。

杭州百货大楼考察报告(精)

杭州百货大楼考察报告考察时间： 2012.08.06 考察地点：下城区延安路546号考察要求： 1. 考察商场平面布置功能区以及商场交通、商品分类。 2. 考察商场装修，包括地面、墙面、大门造型、材料灯光。展具的具体造型。商品与环境营造的具体氛围。考察内容：1. 杭州百货大楼位于浙江省最繁华的商业区武林广场东南侧，于1989年11 月1日开张。新南楼于1999年11月1日开张。2001年9月8日北楼装修。其总营业面积达24000平方米，其中商场营业面积达22000平方米。是一家融入现代商业气息、富有社会文化特色的大型综合百货公司。 2. 杭州百货大楼坚持中档为主、品牌经营的商品定位的方针。 3. 杭州百货大楼一共有七层：分为地下一层，地上六层。一共有22个收银台，两台观光电梯。地下一层：生活超市主要通道大约为2500mm ，次要通道大约为1800mm

主要分为几个区块：面包区、水果区、进口食品区、茶叶区、手工品区、土特产区、日用百货、饮料区、保健品区等。旁边还有名酒名烟，北京同堂，化妆品店等构成其有2个自动扶梯，分别是一上一下，还有一个安全出口（是楼梯）。柜台高度：水果柜台大约高600-1200mm, 其分3层; 土特产区的柜台大约600-1800mm, 其柜台分4层; （手工品区柜台分4层，每层大约高500mm, 手工品的柜台跟茶叶、保健品的柜台差不多。日用百货跟饮料区的柜台差不多，大约高1300mm. ）一层：分A 区、B 区 A区: 主管化妆品：美优、欧莱雅、DHC 等等其柜台大概是1200-1300mm 女鞋：百丽、天意美、奥卡索等等（其柜台一般分为三层，大约高1800mm, 每层大约高500mm ，深度为300-400mm 之间，有些独立鞋柜为600mm 或者1200mm ） H&M B区 : 主管珠宝首饰：皇室太古、周大福、中国黄金、金至尊等其柜台大约高1200mm ，玻璃大约高400mm (其柜台上方首饰的地方还有一些小展台。大约高300mm 名表： MIDO、GASIO 、TIS SOT 等等其柜台大约高1200mm ，玻璃大约高400mm

房地产项目前期的市场调研

房地产项目前期的市场调研目标: 客观全面认识区域社会、经济、城市建设和规划、近中期城市的发展与项目地块的关系，认识项目发展的宏观经济背景和区位条件，客观全面的认识该地块在城市中的地位和发展潜力。原则：客观系统的态度进行调查和分析。研究方法：以事实和数据进行分析说明和提炼，以科学的方法预测。研究内容： 1．域社会经济发展现状和前景概述 2．总体规划对项目发展的影响（分析项目与城市发展的关系） 3．位条件及其对项目发展的影响（分析项目与现状城市各功能区的关系） 4．大型设施现状和建设对项目发展的影响（分析项目与机场、高速路、交通枢纽、体育中心等近中期建设的城市设施的关系） 5. 现状及周围环境分析评价（分析地块的现状、城市建设、自然条件对项目发展的影响）调查方法：一、资料收集：要求对方提供或需收集的资料 1.年鉴 2.统计年鉴 3.建设年鉴 4.房地产年鉴 5.市志 6.《区域十五计划及社会经济发展战略》 7.新近报批国务院的总体规划 8.项目所在区分区规划 9.项目周边城市建设项目的文件和规划二、与权威人士访谈 1．政府部门 2．规划局、规划设计院规划设计师 3．建委、国土局部门干部 4．管局、房地产交易信息管理中心干部 5．要报社城市建设、房地产专栏记者 6．房地产行业协会或学术机构专业人士 7．司主要楼盘的开发领导

8．他值得推荐的专业人士、机构资料分析提纲及需解决问题一、城市社会经济发展概况 1．经济状况用地及人口规模经济发展水平、增长速度产业结构及各产业发展水平经济发展政策、计划和规划从历史发展过程，从区内区际比较反映出区域经济特征，以了解项目开发的宏观经济环境背景。 2．城市建设基础设施建设情况建筑业与房地产业通过横竖向比较分析，了解城市房地产业发展水平和趋势。 3．金融业发展状况居民存款总额及人均指标银行用于房地产开发贷款居民购房贷款情况目的：了解金融业发展水平和对项目开发的影响。 4．居民生活水平社会商品零售额人均年可支配收入居民消费恩格尔系数人均居民居住水平了解居民生活水平，以支持项目定位和把握项目发展空间。二、城市规划建设对项目发展的影响 1．城市总体规划 2．项目所在地分区规划 3．重大市政建设项目目的：分析项目地块的区位价值和发展潜力。 4．土地市场发展状况土地供应及使用情况用于房地产开发的土地供应与使用状况土地供应方式及制度未来几年内土地供应量预测现行有关房屋土地管理政策法规、房地产市场规范概述

房地产市场调研内容有哪些

房地产市场调研的内容有哪些？哪些步骤需要用到定量统计分析方法？房地产市场调研的基本内容包括如下几个方面：（一）宏观环境调研此类调研主要包括自然环境、经济环境、人口环境、技术环境、社会文化环境、政治法律环境等的调研。（二）城市房地产市场需求状况调研此类调研的主要调研内容包括某类房地产产品的市场需求容量及其饱和点、当地居民的消费趋势和消费结构状况、政府政策的变化及市场需求的影响等。（三）消费者购买行为调研此类调研的主要调研内容包括消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况，消费者的现实需求和潜在需求状况，消费者的收入、购买能力及投资类型，消费者的购房意向、动机类型，影响消费者购买行为的社会和心理因素等。（四）城市房地产供应状况调研此类调研的主要调研内容包括楼盘分布状况、城市各板块现状及趋势、板块间竞争现状及竞争趋势、重点楼盘状况、城市住宅产品特征、城市住宅产品发展趋势、城市未来楼盘供应预测等。（五）项目中长期主要竞争者调研此类调研的主要调研内容包括主要竞争者的数量与规模、可能的潜在竞争者、竞争者市场发展战略和竞争战略、竞争者房地产产品的开发数量及类别、设计、服务优缺点、成本、价格、利润水平、营销渠道选择、广告策略及效果等。哪些步骤需要用到定量统计分析方法：房地产市场调研的程序：一、调研准备阶段：（一）提出问题，明确目标（二）进行初步情况分析，必要时进行非正式调查（三）确定需要收集的资料信息，选定资料收集方法所需收集的资料基本上分为两大类，即第一手资料和第二手资料。在房地产市场调研中，普遍采用抽样调查等方法来获取市场资料。（四）调查问卷设计（五）拟定调查计划书计划是市场调查执行者对自身工作的安排，主要内容包括调查目标、调查方法、调查内容、调查范围、调查时间安排、人员安排、调查经费预算等项目。（六）建立调查组织实际展开调查工作之前，还应当根据调查任务和调查规模的大小，配备好调查人员，建立房地产市场调查组织。二、正式调查阶段正式调查阶段的主要工作内容就是按照调查计划的安排，通过各种纺织到调查现场获取第一手资料，到相关部门和机构收集第二手资料。三、分析总结阶段编码是给每个问题的各个备选答案配上数字或符号，以便为资料的后续处理和利用作准备。有了编码之后，在对调查资料进行分析之前，最好编制编码表格，以防漏掉某些统计项。资料经过编辑和编码之后，可借助图表对其进行统计汇总，同时对相应统计结果进行分

房地产市场调查报告

房地产市场调查报告一、我区房地产市场发展现状今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点： 1、房产投资保持较高增速我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头， 1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。 2、房产销售势头回落明显今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6 万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。 3、房产平均价格持续走高虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

员工激励的文献综述、外文翻译

——赫西奥德一、激励理论的背景在经济发展的过程中,劳动分工与交易的出现带来了激励问题。激励理论是行为科学中用于处理需要，动机，目标和行为四者之间关系的核心理论。行为科学认为人的动机来自需要，由需要确定人们的行为目标，激励则作用于人内心活动，激发，驱动和强化人的行为。哈佛大学维廉詹姆士研究表明：在没有激励措施下,下属一般仅能发挥工作能力的20%～30%，而当他受到激励后,其工作能力可以提升到80%～90%，所发挥的作用相当于激励前的3到4倍。日本丰田公司采取激励措施鼓励员工提建议，结果仅1983年一年，员工提了165万条建议，平均每人31条，它为公司带来900亿日元利润，相当于当年总利润的18%。由于激励的效果明显，所以各种组织为了提高生产效率，有些专家学者就开始了对激励理论的研究之中，探索激励的无穷潜力。二、国外研究现状国外对于激励理论有了大量的研究并获得了丰硕的成果。总体来说，可以分为两类激励理论。一类是以人的心理需求和动机为主要研究对象的激励理论，熟称“内容型激励理论”。另一类是以人的心理过程和行为过程相互作用的动态系统为研究对象的激励过程理论,它也被称作是“行为型激励理论”。 1 内容型激励理论 1.1 奠瑞的人类人格理论这种理论认为，在面临着动态且不断变化的环境时，人们都是自适应的。它把需求分成了两种类型，即生理需求和心理需求。前者与人体基本生理过程的满足感有关，而后者所关注的是情绪上和精神上的满足感。 1.2 马斯洛的“需要层次”理论美国心理学家马斯洛(A.H.Maslow)进一步发展了莫瑞的研究，在1954年出版的《动机与人格》一书中对该理论作了进一步的阐释。马斯洛认为人的需要可以划分为五个层次，从低到高依次为生理需要，安全需要，社交需要，尊熏需要，自我实现需要，且这五个层次的顺序，对每个人都是相同的。只有当较低层次的需要获得了基本满足后，下一个较高层次的需要才能成为主导需要。 1.3 赫茨伯格的激励—保健双因素理论美国心理学家赫茨伯格因素理论打破了这一假设。他于1959年在《工作的激励》一书中提出了保健——激励因素理论，简称双因素理论。即保健因素和激励因素。保健因素可以用来体现高水平员工的不满意，激励因素可以用来体现高水平员工的满意度。他认为只有激励因素才能促发员工积极性,提高生产效率。 2 行为型激励理论 2.1 洛克的目标设置理论 2O世纪6O年代末，埃德温·A·洛克和他的同事们花了许多年的时间研究目标对于人类行为和绩效的效果。他们的研究导致了目标设置理论的创立并不断地得到验证，提出：指向一共同目标的工作意向是工作效率的主要源泉。他还提出了具体的设置目标的步骤。 2.2 亚当斯的公平理论美国心理学家亚当斯(J.s.Adams)对员工受激励程度的大小与他人之间的关系进行研究，并在《工人关于工资不公平的内心冲突同其生产率的关系》(1962年与罗森合写)，《工

上海杭州商业综合体考察报告

2010年4月1日到4月6日，我公司组织人员对上海、杭州的近十个商业综合体项目进行了细致深入的调研工作，以期对我司所属1－10商业地块项目的开发有所裨益，考察结束后，我们认为上海大宁国际广场、浦东金桥商业广场、百联西郊购物中心和杭州大厦四个综合体项目在其开发过程、运营管理等诸方面对我公司1-10商业项目的开发具有较大的借鉴意义。一、综合体要做大目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式，越来越被地产开放商青睐，其不同于住宅开发的最大方面是综合体本身具备的自我盈利能力和多种资源的整合能力，开发商不仅可以通过销售物业直接获利，同时可以通过自持物业，得到融资机会和后期更大的物业升值空间。对开发商而言持有型物业是个机遇，同时也是极大的挑战，对其资源整合能力、资金实力、可持续性经营能力等都是很大的考验，最关键的问题是如何控制可销售物业和自持物业之间的合适比例。在对沪杭这几个综合体细致分析后，我们认为商业综合体要做大、做强才会有出路，因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流，才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。对于中国铁建地产1－10地块而言，具备明显的做大、做强的优势：一是1-10地块本身所具有的26万平米的体量优势，加上当前的市场预期较好，开发资金不是制约地块发展的关键问题，开发商有足够的实力将开发工作做细，这是做大、做好综合体的先决条件;二是出于创建中国铁建商业地产品牌的考虑，务必以此为契机，坚持高起点、大成就，以承担深远的社会责任为已任，仿效中粮大悦城、华润万象城、万达广场和宝龙商业广场等成功案例，全国联动，走多物业形态开发的道路，做出属于中国铁建自己的商业地产品牌，以扩大社会影响力，提升品牌的价值；三是地块周边的环境日趋成熟，未来地块区域内将有非常丰富的人口资源以及较高的购买力，而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺，不可复制，应把眼光放长远。建议通过第三方顾问公司的独立市场研究，结合中国铁建地产自身的品牌诉求，谋划发展战略方针，做出明智的选择。二、综合体要有明确的主题这个主题不是简单而直白的类似“汽车公园”“建材家居”之类的主题，而是类似“公园里的商业，商场的公园”、“家庭购物、娱乐中心”这一类的主题，

员工激励机制开题报告及文献综述

本科生毕业设计（论文）开题报告（含文献综述）（2008届）题目：长兴华隆丝绸有限公司企业员工激励机制研究学生姓名邓任烨学号专业班级工商管理081 系名称经济管理系指导教师程云行 2011年12月17日

斯洛的发现因符合一般的观察结果，因而在企业界与学术界都颇为知名，得到广泛的认可，在实际工作中也得到广泛的应用，有许多管理者根据马斯洛需要层次的不同划分提出了不同的激励措施，在实践中收到了良好的效果。但马斯洛的观点不免带有机械论的偏颇：他认为需要层系只有单一的逐级上行的机制。同时在研究对象的选择上因为缺乏科学的研究方法作支撑，信度不高。耶鲁大学的阿德弗教授针对马斯洛需要层次理论缺乏实证研究的不足，把马斯洛的需要层次修改为ERG理论，他认为有三种核心的需要：生存、相互关系和成长，生存需要涉及到满足人基本的物质生存的需要，包括马斯洛称为生理需要和安全需要的这两项；第二种需要就是相互关系，即维持重要的人际关系的需要，这类需要和马斯洛的社交需要和自尊需要的外在部分相对应，这是人在社会中立足的重要需要。第三种需要是成长需要，即个人发展的内部需要，包括马斯洛尊重需要的内在部分和自我实现需要的一些特征。阿德弗继承了马斯洛的层系与逐级上行的概念，但却做了两点重要的修正：一是将马斯洛的满足则上行的运动规律，补充以一条新的挫折下行机制，即当最高层的成长需要得不到满足受到挫折时，下层的情谊需要会在新的水平上重新显现而成为主宰，同样规律也存在于情谊需要及其下层的生存需要之间。与马斯洛需要层次理论不同，ERG理论证实了人的多种需要不是阶梯式的关系，它可以同时存在，如