2011年1季度江苏宿迁泗洪房地产市场报告_15页

市场简报

杭州某某市场部

（泗洪）2011年03月25日

内部资料请勿外传

目录

一、政策要闻

二、土地资讯

三、市场观察

一、政策要闻

政策

春节前夕，“新国八条”横空出世，“限购令”成为调控主题词；春节过后，地方细则密集出台，力度空前。截止两会前，江苏已出台细则城市有：南京、无锡、苏州三大城市（均为省内经济及房价排名靠前城市）；其余城市（包括宿迁）由于不在限购城市名单之列，目前细则都在观望等待之中。即使出台，预计内容与苏州相当。

（两会关注）温总理近期言论：

2月28日与网友互动：开发商应该流着道德血液……

两会工作报告1：一些群众反映强烈的问题没有根本解决，主要是：优质教育、医疗资源总量不足、分布不均；物价上涨压力加大，部分城市房价涨幅过高；违法征地拆迁等引发的社会矛盾增多；食品安全问题比较突出；一些领域腐败现象严重。我们一定要以对国家和人民高度负责的精神，通过艰苦细致的工作和坚持不懈的努力，加快解决这些问题，让人民满意。

两会工作报告2：坚定不移地搞好房地产市场调控。加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。

未来中短期走势预测：

现象：2010年，两次出台调控措施，房产形势多次反复，调控效果难称理想。

原因：房产调控始终面临保增长和控房价两大相互矛盾的目标平衡，确切的说，09年释放的天量信贷和10年前3季度的适度宽松货币政策带来的资金泛滥和通胀预期，很大程度上对冲了行业调控政策的效力。

政策环境分析：

1.大背景：中央政府将以一贯的坚决态度化解人民币升值压力和贸易保护威胁，为解决国内矛盾创造相对稳定的环境。

2.宏观经济政策：2011年的宏观调控以防通胀和促转变为主要目标，货币政策将由适度宽松转逐步趋紧。

3.行业调控政策：限贷、禁购、提高二套房首付比例等举措空前严厉，地方政府监督、问责制度日益严格、重庆、上海房产税开始试点征收。

紧缩的货币政策+严厉的行业打压政策

2011年走势预判：上半年：成交量下滑，量降价稳，限购、禁购力度加大，多数购房者被拒之门外，成交量下滑。下半年：量稳价降，房价开始回落，成交量萎缩、开发商资金链趋紧，房价下滑。

上半年泗洪市场预判，普通住房将保持量缩价涨，非普通住房将量缩价稳。声音

SOHO中国有限公司董事长潘石屹在3月16日接受媒体采访时表示：“十二五期间，尤其是十二五的前三年，中国的房地产市场将会在格局上发生重大的改变，即将原来商品房占市场90%以上的份额，转变为保障性住房超过一半的份额。这将对整个行业、开发商和房地产市场是一个重大的调整，而这调整将会在未来三年之内完成。国八条出台之后，一线城市住宅成交量都在大幅下滑，北京上海是下跌幅度最大的两个城市。未来房地产市场的走势还有待观察。国家正在对房地产实施前所未有、非常严厉的调控政策，这些政策从表面上看似乎都不市场化，尤其是限价、限购政策。但这几天我私下与一些有远见的开发商交谈，他们认为这也很有必要，过去几年的房地产市场像匹脱缰的野马，政府就是由这种看似不尽合理、十分严厉的政策将这匹脱缰的野马试图拉回到正常范围。

中国确实存在着商品住房价格上涨而居民可支付性指数下降的现象，但其主要原因并非大量的投机、投资行为造成的。每年约只有占全部城镇家庭户数不到3%的新房供给量，与城市化的需求和适龄结婚人口的集中性矛盾、与日益增长的物质消费能力及改善型需求之间的矛盾，是无法仅靠限购措施能解决的。

全国拥有第二套以上住房的比重大大提高了，但用于出租的比重也在提高。如果没有个人购房而形成的住房出租市场，则无能力购房家庭过渡的矛盾就会更加突出。而真正将住房闲置的比重却远不像数小区中的灯光那样惊人，更不像央视二套的报道那样可怕，个别城市中的空屋率与全部城镇的情况相比并不具有说服力和代表性。

目前的调控政策没有改革土地制度，也没有改变土地被垄断销售的局面。其次，限购等政策也属于计划经济时期所用的手段，不符合市场规律，这种管制购房和管制贷款的指令不可能持续太久。因此一旦放开，必然导致未来房价继续疯涨，所以有关部门应当评估这种指令对市场的危害，避免重蹈日本的覆辙。

对于这一次的宏观调控，保利地产董事长宋广菊认为，市场是一定要达到调控的效果，政府才会让它回到正常水平，因此这次房价一定会降下来。这次的宏观调控，不以时间长短来衡量，而是以效果来衡量。其预计短期内市场的调整幅度会在10%左右。对于2011年房地产业的发展，保利地产认为，短期内调控的方向不会改变、力度不会减小。同时，调控政策对于不同城市和产品的影响不一。作为政策调控重点的一线城市和房价上涨较快的二线城市受影响较大，其他二三线城市受影响较小；面向自住需求的中小户型产品受影响较小，低密度住宅、大户型等投资及改善性需求产品受影响较大。

2011年，是十二五的开局之年，对政府来说也是至关重要的一年，如果房价继续上涨上海绿地集团董事长张玉良认为，“中央和地方政府会持续调控，持续采取更有效措施，这是肯定的。”他表示，当前房地产调控必须持续进行下去，过去的一年国家出台了一些调控措施，整体上对这个行业起到了积极意义和促进作用。保障房加大力度建设，限购后对投资投机的抑制作用，规范市场方面的进步。市场化的商品房房价没有达到预期目标，如果房价继续上涨，中央和地方政府会持续调控，持续采取更有效措施。

数字

中山大学岭南学院国际商务系主任王曦透露，收入增长、土地财政与土地价格、房贷新政是影响房价的主要因素，在房价上涨的过程中，这三个要素各自贡献了大概1/3，也就是说，如果地价涨一倍的话，房价就会涨30%。王曦分析认为，体制性因素是房价居高不下的一个重要原因：如果没有改变目前各地政府的土地财政，土地价格就不会平抑，开发商也不可能推出便宜的房子。

在经济周期以及政府换届等政治因素的影响下，从紧的信贷政策在2012年之前不太可能松动。而中国经济向来有“逢2增长，逢8衰退”的规律，因此相信宏观经济2012年会更好的表现。

在《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》中规定，各城市人民政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。如今，期限将至，公布房价调控目标的城市除山西省的22个之外，其余还不到10个，且房价目标涨幅多与当地GDP增幅等挂钩，大多在10%左右。接近去年房价年均增长幅度的标准引发各界争议——10%的价格上涨空间究竟是“限价标准”还是“涨价标准”？

一季度已接近尾声，除了部分二、三线城市打头阵公布调控目标之外，其余城市的目标均未出台。截至３月２４日，丹东、银川、榆树、佛山、沈阳、贵阳、昆明、岳阳以及山西省的２０多个城市已公布控制目标。目标大多与当地年度ＧＤＰ或居民人均可支配收入目标挂钩，因此房价涨幅纷纷围着１０％打转。

"我们的客户70%-80%在限购令出来时就丧失了购房的资格。实际上从单个楼盘来看价格下降幅度有限，但由于高端产品没有成交量，所以房价下降会有比较明显的体现。我们对于后市还是非常有信心的。我们今年开工计划也在改变，很可能在产品出来的时候，市场也就迎来了转机。"招商地产上海公司总经理吴粤向时代周报记者表示。

中国房地产业协会公布2011年房企测评报告。数据显示,2010年全国商品房销售额5.25万亿元,其中100家重点企业销售总额为1.41万亿元,占到全国总销售额的26.9%。其中,万科以1082亿元的销售业绩成为首个千亿房企,恒大、保利紧随其后,并与绿地集团、万达集团、中海地产、绿城集团、广州富力、碧桂园和雅居乐一起位列全国十强。值得一提的是,与2009年销售金额突破百亿的房企仅占27家相比,2010年百亿房企阵容大幅扩充,升至35家,行业资源整合姿态进一步显现。百强房企中,前十强企业的销售金额达到5936亿元,占百强总销售额的42%,销售面积5893万平方米,占百强销售面积的45%。前20强和50强销售金额分别为8442亿元和11730亿元,占百强总销售额的59.7%和83%。报

告分析,2010年的一个新迹象是开发商对二、三线城市的广泛进驻,以及对商业地产的兴趣增加。“由于土地资源充足、成本较低、竞争激烈程度较小,我国二、三线市场正吸引越来越多龙头房企的进入。

二、土地资讯

泗洪挂牌土地情况

从2010年6月至2011年2月，泗洪共挂牌出让土地1780亩。其中县城为1522亩，住宅440亩，商业37亩，商住1045亩。乡镇为258亩，全部为商住用地。

泗洪城区土地挂牌情况(单位:亩)

成交土地情况

从2010年6月至2011年2月，泗洪县共成交土地1410亩。其中县城区出让土地1234亩，住宅286.7亩，商业17.3亩，商住930亩。乡镇成交土地176亩，全为商住用地。

泗洪城区近期成交土地情况(单位:亩)

17.3, 1%

286.7,

三、市场观察

1、泗洪市场动态

从各个案场走访情况来看，多数为冷清状态，政策对客户来访量还是有一定的影响，各楼盘对促销优惠仍保持谨慎态度，除个别楼盘有95折优惠外，多数楼盘以小幅优惠为主，大部分开发商都在静观市场，目前无大的促销措施。

2、重点楼盘关注

别墅项目

从玫瑰西班牙近期价格来看，相比去年底价格有200-300元/㎡幅度的提升，原因可能是有样板房及首期基本是现房实景的支撑。相比泗洪市场其它别墅项目，目前只有他这家有样板房及现房实景，工程进度上占尽优势。

普通住宅