第三章房地产金融与项目投资融资 学生打印

第3章

房地产金融与项目投资融资

学习目标

了解房地产资本市场的特点,掌握房地产金融的相关定义及房地产项目融资的基本概念;熟悉房地产企业融资的主要类型;了解房地产贷款的风险及其防范措施;了解房地产项目融资的基本概念,方式及其审查.

知识点

1.房地产资本市场市场概念和特点.

2.房地产金融的相关定义.

3.房地产企业融资的主要类型及其特点.

4.房地产开发贷款的风险及其防范措施.

5.房地产项目融资的基本概念和方式.

技能要求

1.掌握房地产金融,项目投资,融资的基本概念.

2.掌握房地产企业融资的主要方式及其特点.

案例导读

三亚房地产金融泡沫之辩

这是一个理性的时代,同时也是一个疯狂的时代.理性与疯狂,都在2009年的岁末,突然聚焦到了海南的房地产上.

中国地产看海南,海南地产看三亚.在三亚,500多家房地产商开始从内地涌来疯狂抢地,雅居乐,富力地产,中信,鲁能,万科,保利地产,中粮……全国各地地产大鳄纷纷安营扎寨,摆开架势,土地价格飞涨,房价不断翻新.两三年前30万元/亩~40万元/亩的土地,现在两三百万已无拿地可能,而三亚一块并不临海的只有112亩的小型地块,2009年12月15日竞拍出了1500万元1亩的天价!在主政者的规划中,这里将成为堪比夏威夷,巴厘岛,马尔代夫的国际度假天堂,同样,这里的房价也应该有着与其相对称得地位.

从海口到三亚595公里的黄金海岸线上,投资数十亿,上百亿的旅游地产项目比比皆是;沿东海岸向内纵深1公里的地块,早已经被瓜分殆尽.据估计,从内地进入海南的房地产资金,已不止1000亿元,仅2009年前10个月,房地产开发即完成投资额219亿元.

于是争议由此出现,有人惊呼,海南地产已经出现了严重的泡沫,很显然,”房价已经超出了老百姓所能承受的极限,现实场景与十几年前似曾相识,由此可以预见,一旦泡沫破灭,造成的后果是毁灭性和灾难性的.”但有人又立即反驳,”作为一个拥有热带海景稀缺资源的地方,海南的房价与其地位名副其实,而国际旅游岛地位的确立,更是成为三亚房产进一步发展的助推器,可以预见,三亚地产依旧还有着巨大的升值空间.”

纷纷扰扰中,我们试图以专家的视角,用理性的精神,解析和研究三亚当下疯狂上涨的房产,究竟是虚妄发酵的泡沫还是开场的盛宴.

通过对国内外的比较研究,我们发现海南房地产泡沫开始出现,有如下4个危险信号:

第一,大量资金涌入,高房价超常规攀升.据报道,从2009年年初开始,已经有大量资金进入海南,截至2009年10月,仅大型房地产开发商投入的资金就达到1000多亿元.12月初,更是有媒体报道,由超过1992年10倍的资金进入海南,这里面当然包括各种热钱.如果这些资金多数用于实体经济倒没有什么问题,可是却集中在房地产行业,这就容易制造大泡沫.我们从非正式渠道了解到广州,深圳,北京,上海等国内一线商品房价格下跌之时,海南房价却快速上涨,2009年上半年三亚市新建商品房均价已超过每平方米8400元,海口市均价超过4500元,10月份三亚市场均价超过每平方米12000元,到11月份,三亚房价又上涨2.4%,有些地方也已经达到每平方米2万多元.

第二,泡沫集中在银行和房地产.一方面,银行大规模放贷,推出各项房地产优惠贷款,另一方面消费者过度按揭投资房地产.目前海南购房(包括投资和投机购房)的人群中,一次性缴款的比例不太高,大约80%以上的

人是通过银行贷款按揭买房.依靠银行贷款买房是典型投机行为,也是一种赌博行为.他们中的很多人预期海南房地产价格会大幅度上涨,所以利用国内银行的低利率按揭买房,然后通过房地产的高收入即差价收入来弥补资金的短缺.他们之所以这样做,就是因为奉行现在的投资理念,即房地产尤其是海南的房地产市最增值的,即使不吃不喝也要按揭买房.这种情况,不是和2009年的迪拜债务危机爆发前很相似吗?不是和2007年的美国次贷危机爆发前很相似吗?远一点看,这不是和日本20世纪80年代后期的房地产泡沫很相似吗?

第三,当前国际上人们收入和购房比大约是1:6,我国已经达到1:20,甚至更高.如果以海南省人均收入比我国高很多,可是收入和购房比与中国相比低30%以上.即使这样,这些国家都出现了房地产泡沫.更为重要的是,如果房地产泡沫破裂,那么以后不堪设想.

第四,海南“地王”价格频繁再现，说明房地产开发商并没有认为海南已经出现房地产泡沫，甚至预期未来房价会节节攀升。在这种预期之下，他们压根没有把政府遏制房地产泡沫的举措放在眼里，而是进一步推高房价。事实上这也是一个危险信号！

3.1 房地产资本市场

3.1.1房地产市场与资本市场

1.资本市场在国民经济中的作用

1）资本市场的定义和功能

资本市场是现代金融市场的重要组成部分，其本来意义是指长期资金的融通关系所形成的市场。但市场经济发展到今天，资本市场的意义已经远远地超出了其原始内涵，而成为社会资源配置和各种经济交易的多层次的市场体系。在高度发达的市场经济条件下，资本市场的功能可以按照其发展逻辑而界定为资金融通，资源配置和产权中介三个方面。

（1）融资功能。本来意义上的资本市场即是纯粹资金融通意义上的市场，它与货币市场相对称，是长期资金融通关系的总和。因此，资金融通是资本市场的本源职能。

（2）配置功能。资本市场通过对资金流向的引导而对资源配置发挥导向性作用。资本市场由于存在强大的评价，选择和监督机制，而投资主体作为理性经济人，始终具有明确的逐利动机，从

而促使资金流向高效益部门，表现出资源优化配置的功能。

（3）产权功能。资本市场的产权功能是指其对市场主体的产权约束和充当产权交易中介方面所发挥的功能。产权功能是资本市场的派生功能，它通过对企业经营机制的改造，为企业提供资金

融通，传递产权交易信息和提供产权中介服务而在企业产权重组的过程中发挥着重要的作

用。

上述三个方面共同构成资本市场完整的功能体系。如果缺少某一环节，资本市场就是不完整的，甚至是扭曲的。资本市场的功能不是人为赋予的，而是资本市场本身的属性之一。从理论上认清资本市场的功能，对于我们正确对待资本市场发展中的问题，有效利用资本市场具有重要的理论与实践意义。

2）资本市场对国民经济的意义

在国民经济中资本市场拥有将金融资本优化配置的作用。其意义在于：

（1）接受不被用于消费的金融资本（资本）。

（2）通过建立市场价格来达到提供者和需求者之间的市场平衡。

（3）将资本导引到最可能有效的投资上。

（4）通过资本需求之间的竞争使资本可以投到最有效的用途上，这样可以提高整个国民经济的财富。

2.房地产金融市场的构成要素

1）房地产金融市场的概念

房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的场所。它可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易方式，交易的方式可以是直接的，也可以是间接的。随着信用工

具的日益发达扩大，包括各类住房储蓄，住房贷款，房地产抵押贷款，房地产信托，房地产保险等。

房地产金融活动，不仅为房地产金融市场增添了活力，而其将金融业与房地产产业紧密结合起来，激活了房地产市场，为金融市场的发展开辟了新空间，同时便于国家运用有关金融政策和杠杆，对房地产发展进行宏观调控。

2）房地产金融市场的构成

一个完整的房地产金融市场是由4个基本要素构成：融资主体，融资对象，融资工具，融资方式。

（1）房地产市场的融资主体

房地产金融市场的融资主体即资金的供给者和需求者，包括以下几个部分：

1政府部门。政府通过发放债券在市场上筹集建设项目所需资金，除此以外政府还对房地

产金融市场实施监督和调控。

2房地产金融机构。房地产金融机构一方面提供，发放房地产贷款，并从金融市场上购进房

地产有价证券和其他金融工具，另一方面广泛吸收存款，发行各种金融工具，筹措信贷资金。

同时，房地产融资中介提供咨询，代理发行证券等服务，收取手续费。

3 企事业单位。即在房地产金融市场上，将其在生产过程中暂时闲置的资金存在金融机构或

购进房地产股票和债券，或为购房向银行申请贷款以及在金融市场上发行或出售股票或债券

等有价证券的企事业单位。

4 居民个人。一是参加住房储蓄存款，或购买房地产金融市场上的各类有价证券的个人；二

是为购、建、修住房向房地产金融机构申请贷款，或为取得现款将手中所持有的房地产金融

有价证券售出的个人。

（2）房地产金融市场的融资对象。

房地产金融市场的作用在于融通资金，因此，房地产金融市场的交易对象是货币资金。无论是银行的存贷款，还是证券市场上的证券买卖，最终都要实现货币资金的转移。但这种转移在多数情况下只是货币资金使用权的转移，而不是所有权的转移。这与商品市场上作为交易对象的商品的转移不同。在后一种情况下，不仅商品的使用者要发生转移，而且所有者也要从卖者手中转移到买者手中，使用权的转移要以所有权的转移为前提。

（3）房地产金融市场的融资工具。

房地产金融市场的融资工具是指在房地产金融市场上同货币交易相联系的各种金融契约，包括商业票据、房地产金融债券、房地产抵押债券、房地产企业和房地产金融机构所发行的股票、债券以及各种未到期的住房存单和住房抵押贷款契约等。随着房地产以及金融市场的发展和信用工具的不断创新，房地产融资工具也在不断增加。

（4）房地产金融市场的融资方式。

房地产金融市场的融资方式按有无中介机构参与可划分为间接融资、直接融资两种。间接融资是指银行或其他金融机构根据自身资本运行状况与实际力量，为房地产开发、经营的公司（企业）组织存款并发放开发经营及消费所需的贷款。上述贷款通常采取抵押贷款的形式。间接融资灵活方便，资金运用合理有效，但存在一定的风险。在房地产金融活动中，尤其是在住房金融活动中，间接融资的方式是实现资金融通的有效方式之一。

直接融资是指银行或房地产金融机构直接向房地产业投资，参与公司（企业）的开发、经营

活动，以获取利润，或者房地产开发公司在资本市场发行股票、债券，以筹措资金。直接融

资一般要受资金数量、时间、地点和收益预期判断的影响，因此显得不是很灵活，但收益比

较高。如果对市场判断失误风险也很大。

间接融资与直接融资相互共存，相互补充，相互配合，能使资金使用效益得以充分提高。3．1．2房地产企业的权益融资与债务融资

1.房地产企业的权益融资

权益融资是指投资者通过公司上市或增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开发等方式进行的资金融通活动。

1）权益融资渠道

房地产权益融资传统上主要是私人市场中活动，如个人、企业或退休资金。但随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融资房地产权益资金的比例正在逐渐提高。如房地产上市公司、权益型REITs。

[阅读材料]REITs：房地产投资信托基金，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写（复数为REITs）。

从国际范围看，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。

REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

2）房地产权益资金的来源

房地产权益资金主要来源于机构投资者。如养老基金、房地产投资信托基金公司、人寿保险公司及风险投资者。房地产权益投资风险很高，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益投资。

3）房地产权益融资的风险

权益融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险。

2. 房地产企业的债务融资

债务融资是指投资者通过举债的方式进行的资金融通活动。其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。

1）房地产债务融资的渠道

房地产债务融资在私人市场和公开市场的活动是较均衡的，如从私人市场中的商业银行、保险公司或退休资金中融资，从公开市场中的抵押贷款支持证券、抵押型REITs中融资。

2）房地产债务融资的来源

房地产债务融资的来源主要有两个：a.贷款；b.企业债券。其中，贷款是房地产企业债券融资的主要资金来源。贷款有两种：a.以在建或者建成房地产做抵押物借入的贷款；b.借入信用贷款，如商业银行发放的房地产企业流动资金贷款。

3）房地产债务融资的风险

债务融资的资金融出方由于只是间接承担开发风险，融资风险相对较低。

目前，我国的房地产企业主要通过债务融资的方式进行资金融通活动，如房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款等，都属于债务融资。

3.1.3 房地产开发贷款与土地储备贷款

1.房地产开发贷款

房地产贷款也就是与房产或地产开发经营活动有关的贷款。房地产贷款的对象是注册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业。

1）房地产开发贷款的种类

按照开发内容的不同，房地产开发贷款又有以下几种类型：

（1）住房开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款.

（2）商业用于房开发贷款.是指银行向房地产开发企业发放用于开发建造向市场销售,主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款.

（3）土地开发贷款.是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款.

（4）房地产开发企业流动资金贷款.是指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款,不与具体项目相联系,由于最终仍然用来支持房地产开发,因此这类贷款仍属于房地产开发贷款.

2)申请条件

除一般贷款所要求的条件外,申请房地产开发贷款的借款人还应具备以下条件:

(1)有企业法人营业执照.

(2)已取得贷款项目的土地使用权,且土地使用权终止时间长于贷款终止时间.

(3)已取得贷款项目规划投资许可证,建设许可证,开工许可证,外销房屋许可证,并完成各项立项手续,

且全部立项文件完整,真实,有效.

(4)贷款项目申报用途与其功能相符,并能够有效地满足当地城市规划和房地产市场的需求.

(5)贷款项目工程预算,施工计划符合国家和当地政府的有关规定.工程预算投资总额能满足项目完

工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要.

(6)具有一定比例的自有资金(一般应达到项目预算投资总额的30%),并能够在银行贷款之前投入项

目建设.

(7)在银行开立帐户保持正常业务往来.

(8)开发商须对建设的房地产进行保险,且第一受益人为贷款银行.

3)贷款期限和利率

房地产开发贷款期限一般不超过3年.贷款利率按中国人民银行有关规定执行.

4)贷款方式

发放贷款可采取信用贷款,担保贷款(抵押贷款,质押贷款,保证贷款)和票据贴现贷款的方式。

5)贷款程序

(1)借款人申请借款时，应按照贷款人的规定，填写《借款申请书》，并按贷款人提出的贷款条件和要求提供有关资料。

（2）贷款人自收到贷款申请和有关资料之日起，应在3个月内完成贷款评估、审查工作，并向申请人做出正式答复。

(3) 发放房地产开发贷款，借款人必须为贷款项目办理有效的建筑工程保险；以房地产作为贷款抵押的，借款人在偿还全部贷款本息之前，应当逐年按不低于抵押金额的投保金额向保险公司办理房屋意外灾害保险，投保期至少要长于借款期半年，不得增加有损于贷款人利益的任何条件。

（4）贷款人发放贷款，应与借款人签订借款合同，借款合同应当约定借款种类、借款用途，金额，利率，借款期限，还款方式，借贷双方的权利，义务，违约责任及双方认为需要约定的其他事项。

（5）对采取担保方式的贷款，贷款人应当依据有关的法律、法规和《中国工商银行贷款担保管理办法》（工银发[1997]88号）的要求，严格审查担保的合法性、有效性和可靠性，并办理有关手续。

2.土地储备贷款

土地储备贷款是银行向土地储备机构发放的用于收购、整治土地，提升土地出让价值的短期周转贷款。1）借款人条件

（1）经省、市人民政府批准成立、受政府委托并依法从事土地收购、整理及储备工作的独立法人机构。

（2）所在城市经济发展稳定，财政状况良好，土地收购，储备、出让等行为规范。

（3）已取得人民银行办法的贷款证。

2）贷款用途

贷款用于收购，储备的土地应为可出让的商品住宅、商业设施等经营性用地，符合有权部门批准的城市规划和土地利用总体规划，并已列入当地政府的年度土地储备计划。涉及农用地的贷款，应具备合法的农用地转用手续和征地手续。

贷款应与具体地块相对应，而且地块应地理位置优越，开发建设条件具备，增值潜力较大，具有良好的出让前景。

3）贷款额度

贷款原则上采取抵押方式。贷款额度最高不超过土地收购、整理和储备总成本的70%。

4）贷款期限

贷款期限最长不超过2年。

5）其他事项

借款人应在贷款银行设立贷款专户和还款专户，并向贷款银行出具土地出让收入优先归还贷款银行贷款的承诺。

借款人应承诺不以贷款银行贷款的土地为他人设定担保。借款人、财政部门原则上要与贷款银行签订监管协议，财政部门应承诺土地出让收益中借款人应的部分及时返还借款人，并存入其在贷款银行的结算专户，优先用于偿还贷款银行贷款。

6）办理条件

申请政府土地储备贷款应具备以下条件：

（1）借款人为地级市（含）以上政府本级土地储备机构的，该城市前一年度所辖区域（含下所辖县）的国内生产总值（以下简称GDP）在100亿元以上；借款人为县级市或县（市辖区）政府本级

土地储备机构的，该市（县、区）前一年度的GDP在50亿元以上。

（2）从事土地开发、出（转）让等经营活动符合国家和地方有关法律法规和政策，有较为完善的工作规章制度。

（3）取得有审批权政府充许从事土地开发批准文件。

（4）经主管机关核准登记，具有法人资格，取得法人证书、法人代表组织机构代码证，并办理年检手续。

（5）在贷款银行开立基本存款账户或一般存款账户。

（6）持有中国人民银行核发并经过年审的贷款卡（证）。

（7）无不良信用记录。

（8）财务制度健全，资金运作模式可行，资金运行相对封闭，还贷资金落实。

（9）贷款方式为担保贷款的，贷款担保合法、有效、足值，符合中国农业银行贷款担保的有关规定。（10）发放项目贷款，须根据开发进度提供合法有效的土地征用、收购、基础设施建设等手续，贷款拟支持地块所在区域取得有权部门批准的控制性详细规划；原则上须落实不低于20%的自筹资

金（含自有资金及财政性资金），并与贷款同比例到位。

（11）其他贷款条件。

7）申请贷款时客户须提供的资料。所有经授权及转授权的营业记过均可受理此项业务，但无论期限长短，有权审批行原则上为总行和一级分行。申请贷款时客户须提供以下资料：

①借款申请书。

②已办理年检手续的法人证书、法人营业执照、法人组织机构代码证、法定代表人的证书或法人

授权委托书。

③借款人可从事土地开发的有效批件。如政府批准设立土地储备机构的文件、土地储备实施办法、

借款人的工作章程等文件

④中国人民银行核发并经过年审的贷款卡（证）。

⑤经有权部门核准的近年及最近一季度的财务报表。

⑥拟收购、征用、开发土地所在区域的城市控制性详细规划。

⑦土地收购、征用合法性资料。收购国有存量土地的，提供原土地使用权人与土地储备机构签订

的收购合同以及无争议的权属证明；征用集体土地的，按照征用土地的数量和性质，提交国务

院或省级政府对征用方案和农用地转用方案的批复。

⑧“七通一平”等前期开发合法性资料。以熟地出让或转让的，按照当地城市政府有关土地开发

政规定，提供有权部门对土地前期开发中有关建设用地规划、房屋拆迁、建设工程规划、施工

许可等方面有效批件或办理情况及取得情况。

⑨自筹自建到位的计划和已投入资金的证明。

⑩采取低（质）押担保的，须提供抵（质）押人同意抵（质）押的承诺函、抵（质）押物清单、权属证明。采取保证担保的，须提供保证人的近三年财务报表、信用状况和保证人同意担保的

董事会议或相应决策机构授权书。

?拟收购、储备、开发的土地已落实意向受让方的，提交有关协议。

?其他证明文件和材料。

（2）基本流程。政府土地储备贷款业务的基本流程为：客户申请、受理、调查、审查、审议

与审批、报备、与客户签订合同、提供信用、信贷业务发生后的管理、信用收回。

3.1.4 房地产抵押贷款

房地产抵押贷款，主要是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押发放的贷款。借款人

到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求担保人承担连带偿

还本息的责任。在抵押期间，抵押人不得随意地处理已被抵押的房地产，作为抵押权人的银行

有权对抵押物进行监督和检查。

1房地产抵押贷款的分类

房地产抵押贷款，按贷款对象可分企业事业法人房地产抵押贷款和个人房地产抵押贷款；按贷

款用途可分为土地抵押贷款、房屋开发低押贷款、购房抵押贷款以及其他用途的房地产抵押贷

款；按贷款利率确定和计息方法可划分为固定利率房地产抵押贷款、浮动利率房地产抵押贷款、

课调利率房地产抵押贷款。

2 办理房屋抵押贷款的流程

办理房屋抵押贷款具体程序如下：

（1）签订购房协议。借款人和已与银行签订写字楼宇按揭合同协议的房地产开发公司签订购房协议。

（2）提出贷款申请。借款人到经办该楼盘按揭的银行申请贷款，并提交有关资料，包括身份资料（身份证、户口薄等）和受热资料（工资表、银行存款及其他可以变现的资产

情况）。

（3）贷款审批。经办银行经内部三级审批后，委托律师事务所所对借款人的主体资格合法性及其资料的完整性进行审查。

（4）签订《房地产预售契约》。审查通过后，经办银行通知借款人同房地产开发公司签订《房地产预售契约》并经房地产交易所鉴定。

（5）签订《楼宇按揭合同》。借款人交纳有关费用后，与银行签订《楼宇按揭合同》。

（6）办理公证、抵押、保险。由按揭中心代办合同公证、房屋抵押登记和有关的保险。

（7）发放贷款。银行立即开始发放贷款，而借款人从次月起开始按月借款。

3.1.5 房地产投资信托基金

1.信托的概念和职能

1）信托的概念

信托是一种特殊的财产管理制度和法律行为，同时又是一种金融制度，与银行、保险、证券一起构成了现代金融体系。

我国的信托制度最早诞生于20世纪初，但在当时中国处于半殖民地半封建社会的情况下，信托业得以生存与发展的经济基础及其薄弱，信托业难以有所作为。

我国信托业的真正发展开始于改革开放，是改革开放的产物。1978年，改革初期，百废待兴，许多地区和

部门对建设资金产生了极大的需求，为适应全社会对融资方式和资金需求多样化的需要，1979年10月我国第一家信托机构——中国国际信托投资公司经国务院批准同意诞生了。它的诞生标志着我国现代信托制度进入了新的纪元，也极大地促进了我国信托行业的发展。

由于信托是一种法律行为，因此在采用不同法系的国家，其定义有较大的差别。历史上出现过多种不同的信托定义，但时至今日，人们也没有对信托的定义达成完全的共识。

我国随着经济的不断发展和法律制度的进一步完善，于2001年出台了《中华人民共和国信托法》，对信托的概念进行了完整的定义。

我们可以从以下几个方面来把握信托的基本特征：

（1）委托人对委托人的信任。这是信托关系成立的前提。一是对委托人诚信的信任，

而是对委托人承担能力的信任。

（2）信托财产及财产权的转移是成立信托的基础。

信托是以信托财产为中心的法律关系，没有信托财产，信托关系就丧失了存在的基础，所以委托人在设立信托时必须将财产权转移给委托人，这是信托制度与其他财产制度的根

本区别。

财产权是指以财产上的利益为标准的权利，除身份权、名誉权、姓名权之外，其他任何权利或可以用金钱来计算价值的财产权，如物权、债权、专利权、商标权、著作权等，都

可以作为信托财产。

（3）信托关系中的三个当事人，以及委托人以自己的名义，为受益人的利益管理处

分信托财产是信托的两个重要特征。

信托关系是多方的，有委托人、受托人、受益人，这是信托的一个特征。并且，受托人以自己的名义管理处分信托财产，这又是信托的另一个重要特征。

这种信托关系体现了五重含义：一是委托人将财产委托给受托人后对信托财产就没有了直接控制权；二是受托人完全是以自己的名义对信托财产进行管理处分；三是受托人管

理处分信托财产必须按委托人的意愿进行；四是这种意愿在信托合同中事先预约的，也是

受托人管理处分信托财产的依据；五是受托人管理处分信托财产必须是为了受益人的利

益，既不能为了受托人自己的利益，也不能为了其他第三人的利益。

（4）信托是一种由他人进行财产管理、运用、处分的财产管理制度。

信托机构为财产所有者提供广泛有效的服务是信托的首要职能和唯一服务宗旨，并把管理、运用、处分、经营财产的作用体现在业务中，它已成为现代金融业的一个重要组

成部分。与银行业、保险业、证券业既有联系又有区别。

1）信托的职能

信托的职能是受人之托，履人之嘱，代人理财，主要有财产事物管理功能、融通资金职能、代理和咨询职能及社会投资职能。即：①财务事务管理职能；②融通资金职能；③代理和咨询职能；④社会投资职能。

3) 信托关系当事人

信托是一种多边经济关系的经济行为，一项信托行为的产生或信托关系的设立，至少需要有三方面的关系人，即：委托人、受托人和受益人。

2.房地产信托的概念和原则

1）房地产信托的概念

房地产信托是信托公司投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以房地产或其经营者企业为主要标的，对房地产资金进行管理、运用或者处分的行为。

2）房地产信托的原则

根据房地产信托投资的特点，信托投资公司开展房地产信托业务应遵循如下原则：①有明确的投资目标、投资策略及风险控制措施；②委托商业银行担任房地产信托资金的保管人；③维护委托人和受益人的

最大利益；④不得损害国家利益和社会公共利益；⑤公开公平进行。

为规范信投资金运作，信托投资公司运用发地产信托资金，不得有下列行为：①将房地产信托资金用于非房地产；②将房地产信托资金投资于境外房地产；③以承诺、担保等方式是房地产信托资金对外承担债务责任或其他责任；④与受托人的固有财产或其他委托人的信托财产进行交易；⑤将房地产信托资金进行使其承担无限责任的投资。

3房地产信托资金的筹集

资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。房地产信托机构筹集资金的渠道、方式与银行不大相同，其主要方式有房地产信托基金、房地产信托存款、集资信托和代理集资、资金信托、共同投资基金等。

1）房地产信托基金

房地产信托基金是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及其他信托业务而设置的营运资金。目前，中国的信托投资公司或银行设立的信托部，其信托资金来源主要有：财政拨款、银行结益、社会集资以及自身留利。其具体内容有：①企事业单位筹集待用的房地产信托基金；②具有法人资格的企事业单位以预算外自有资金及职工购房储蓄集中后设置的信托基金；③商品房开发企业筹集待用的信托资金存入银行后形成的部分；④代理发行房地产业有关单位（含政府）的股票、债券等有价证劵筹借的资金。

2）房地产信托存款

房地产信托存款是指在特定的资金来源范围之内，由信托投资机构吸收的存款。它是根据客户的存款申请，由房地产信托机构吸收进来代为管理和营运的房地产资金，是房地产信托机构的主要筹资渠道。

其资金来源范围、期限与利率，均由中国人民银行规定、公布和调整。根据筹资时存款人是否指定房地产信托存款的运用范围、对象等，可将房地产信托存款分为房地产特约信托存款和房地产普通信托存款。前者是存款人指定投资或贷款的范围、对象、期限和收益的方法等，房地产信托机构按照存款信托人的指示与要求处理和运用资金。后者是存款人不指定存款的运用范围、对象和方式，由房地产信托机构负责管理和运用。存款人根据存款期限长短，除取得一般定期存款的利息外，还可以得到一定的红利。在实务上，通常把特约信托存款称为委托存款，把普通信托存款称为信托存款，这样也便于会计核算科目的设置。

3）集资信托和代理信托

集资信托是指信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团体、事业单位等得委托，直接或代理发行债券、股票以筹集资金的一种信托业务。直接集资是指信托机构以自己的名义，向社会发行债券，以筹集资金，作为开展信托业务的资金来源，信托机构按照高于银行同类存款利率，定期向债券持有人支付利息；如果经营不当，发生亏损，则可不支付利息，但本金的安全必须得到保障；如果经营得法且盈利丰厚，信托机构则可从净利中提取一部分，以分红的形式分配给债券持有人。

代理集资是指信托机构代理一些企事业单位向社会发行债券、股票。以筹昔资金。

4）资金信托

资金信托业务是指信托机构接受委托人的委托，对其货币资金进行自主经营得一种信托业务。信托资金的来源必须是各单位可自主支配的资金或归单位和个人所有的资金，主要有单位资金、公益基金和劳保基金。

（1）单位资金信托，是指单位或其主管部门长期不用的各种基金、利润留成、税后积累等，通过信托机构代为经营管理以取得收益的一种信托业务。这是一种自益信托，它可以通过书面协议

或由委托单位向委托机构出具授权证书的方式办理，内容包括：信托金融、起止日期、收益

率、收益方式、受托人的劳务费用及其收取方式、双方的债券和违约责任等。单位资金不允

许提前支取，如委托人临时急需用款，可以凭单位资金信托收益凭证，向信托机构办理抵押

贷款。单位资金信托的期限通常大于一年。

（2）公益基金信托，是指委托人以某种公益为目的的将基金委托信托机构代为营运，以其收益用于

公益的一种信托业务，其资金来源多有政府、社会团体、单位或个人资助、赞助或捐赠，目

的是用于社会进步和社会福利等公益事业。它属于非盈利性的资金营运。因此。可享受政府

减免税收的优惠，受托人一般只负责运营资金，所得收益另由各基金的分配委员会或托事会

负责处理。

（3）劳保基金信托，是以管理劳保基金为目的而设立的信托业务，是信托机构受托办理退休基金的筹集和管理事宜，以所得收益支付退休职工的生活费。劳保基金信托的资金来源主要为劳保

基金信托存款和劳保基金。其中劳保基金的来源除了劳动部门和实行劳保基金统筹的行业和

部门的劳保基金，还包括所有独立提留并管理劳保基金的国有、集体企事业单位，以及其他

合法经济组织的劳保基金。

5）共同投资基金

共同投资基金即投资基金或共同基金，是指由不确定的众多投资者投入资金。委托专门投资机构进行投资和管理，并享有投资收益的一种投资制度。其基本做法是：专业投资机构如信托投资公司通过发行受益证劵或以投资基金股份的方式，将社会上众多投资者的闲散资金汇集起来，组建成巨额基金，然后委托投资专家进行有价证劵等分散组合投资。所得收益，在扣除了成本和管理费用之后，按投资人的资金份额分配给投资人。

投资基金有多种类型，按照法律地位进行分类，可分为契约型和公司型两大类；按照赎回方式进行分类，可分为开放型和封闭型两大类。

（1）契约型基金，是按信托契约原理而组织起来的一种共同基金，即通过订立信托契约的方式设立的一种投资基金。此种基金由专门的投资机构共同出资组建一家基金管理公司，由

其作为委托人与受托人和受益人三方订立信托契约而组成。该基金通过发行收益凭证，

向投资大众募集资金。

（2）公司型急急急，是以证劵投资为目的组建的股份制信托信托投资公司通过发行公司股票的方式筹集资金而设立的一种投资基金。一般投资者以购买股票的方式作为投资，公司对

证劵投资收益以股息的形式分配给投资者。与普通股份公司相比。通常身为投资者的股

东，对公司事务仅仅有形式上得控制权而已，公司投资基金有四方当事人：投资公司、

管理公司、保管公司和承销公司。

（3）开放型基金，也称互惠基金，属契约型的投资基金。基金公司在设立基金时，其基金单位总数不固定，总金额不封顶，可以根据实际情况连续发行，投资者可以随时购买基金单

位，也可以随时将自己持有的基金单位在基金管理公司设定的内部交易场所转卖给基金

管理公司。当然，投资者也能在证劵市场上进行交易买卖开放型急急急对投资者而言进

出方便，因此在国际证劵市场上发展很快，其速度远远超过封闭型基金。

（4）封闭型基金，是指在设立基金是限定了基金总额，在初次发行到总额后，基金即宣告成立，并封闭起来，不再追加发行，即发行在外的基金份额或受益凭证数量是固定不变的，所

以这种基金也称为固定型基金；基金的投资人也不得向发行公司要求赎回持有的股份或

受益凭证，如果投资者需要现金和退出基金，可以到证劵市场上买卖交易。封闭型基金

有经营期限，期满后基金宣告解散，投资者可以向公司赎回。

4 房地产信托贷款业务

1）房地产信托贷款

房地产信托贷款是指房地产信托机构运用信托基金或所吸收的信托存款和自有资金，以贷款

形式对工、商、房地产开发经营企业进行资金融通的一种方式。

房地产信托贷款是以货币信用方式向房地产项目或房地产企业提供以偿还为条件的资金给

付，房地产信托机构与资金接收方是一种借贷的债权债务关系。房地产信托机构不参与资金

接收方的经营管理，只能按规定的利率计算利息，到期收回本息；接受资金方到期还本付息。

贷款的基本条件是：借款企业必须持有国家批准的房地产开发经营计划，拥有一定比例的自

有资金，在银行开立账户，生产经营正常，具备还款能力；个人则必须具有正常稳定经济来

源，自备一定数额的自有资金等。

房地产信托贷款的种类主要有房地产抵押贷款、土地使用权抵押贷款、房地产开发经营企业

流动资金信托贷款。

2）房地产按揭贷款

房地产按揭贷款是指在房屋买卖活动中，购房者自有资金支付了首付款后，以自己的信用或其他方式为担保（如以所购房屋的产权作为抵押），取得信托投资机构贷款的一种信托关系。其具体做法与一般按揭贷款相同，只是贷款人由银行变成了信托机构。

3）房地产委托贷款

房地产委托贷款也称特定资金信托，是指委托人将有权自行支配的资金存入房地产信托机构，要求房地产信托机构按其指定的范围、对象和期限等发放房地产贷款。房地产信托机构与委托人签订贷款协议，收存委托存款，并按照委托贷款协议审查发放贷款，到期收回贷款本息并转交委托人。

4）房地产债券信托

房地产债券信托是指房地产债权人将其拥有的房地产债权委托给房地产信托机构，由房地产信托机构以委托人的身份发给委托人受益权证书，然后由委托人通过将受益权证书的受让人就成为受益人，有权向房地产信托机构索取有关收益。

房地产债权信托常用于个人住房贷款债权信托。在这项业务中，房地产贷款机构为委托人兼最初受益人，委托人将其持有的以个人为对象的住房贷款债权委托给房地产信托机构，由房地产信托机构以委托人的身份发给委托人受益权证书，委托人将收益权证书转让给第三者收回资金之后仍然由委托人收取贷款本息，并将其转给房地产信托机构，再由房地产信托机构按规定交付给购买受益证书的受益者。个人住房贷款债权信托有利于房地产金融机构的资金周转，对搞活个人住房贷款市场，满足购房者的贷款需求有着重要的意义。

3.1.6个人住房贷款

1.个人住房贷款的分类

个人住房贷款除依据期限长短、贷款风险、承受对象来分类以外，还有下列分类：

（1）按照资金来来源分。个人住房贷款分为商业性贷款、住房公积金贷款和组合贷款。商业性贷款是贷款人以营利为目的的贷款。住房公积金贷款是用住房公积金发放的贷款，带有

互助性质，贷款利率比商业性贷款低。组合贷款是借款人所需资金先申请住房公积金贷

款，不足部分申请商业性贷款，即贷款总金额有住房公积金贷款和商业性贷款两部分组

成。

（2）按照贷款偿还方式分。个人住房贷款分为到期一次还本付息的贷款和分期还款的贷款。分期还款的贷款是要求分期偿还利息和本金的贷款。通常，贷款期限在1年以内（含1年）

的，采取到期一次还本付息方式；贷款期限在1年以上的，采取分期还款方式。分期还

款方式又有等额本息还款方式（简称等额还款方式）、等额本金还款方式、等比累进还款

方式、等额累进还款方式等多种。借款人虽然可根据需要选择还款方式，但一笔借款通

常只能选择一种还款方式，借款合同签订后一般不得更改。

（3）按照住房交易形态分。个人住房贷款分为首次住房贷款和再交易住房贷款。首次住房贷款是指银行向在住房一级市场购买由房地产开发商或售房单位直接出售的住房的自然人发

放的贷款，俗称“一手房”贷款。再交易住房贷款是指银行向在住房二级市场购买再次

交易住房的自然人发放的贷款，俗称“二手房”贷款。

（4）按照贷款用途分。个人住房贷款分为个人购房贷款、个人自建住房贷款、个人大修住房贷款等。个人购房贷款按购房类型，又可以分为个人购买经济适用住房贷款、个人购买商

品住房贷款等。

（5）按照借款人类型分。个人住房贷款分为本地人士贷款、外地人士贷款、港澳台和外籍人士贷款。

2．个人住房贷款的特点

个人住房贷款主要有下列特点：

（1）长期性。个人住房贷款期限多为十几年，最长期限可达30年。

（2）零售型。个人住房贷款的对象是自然人，贷款笔数多、投向分散、单笔金额相对较小。属于零售业务性质。

（3）分期偿还。个人住房贷款相对于个人支付能力来说额度较大，难以一次性偿还。因此，银行通常向借款人提供分期偿还方式，由借款人分期偿还贷款本息。

2.个人住房贷款中的一些主要术语

（1）首付款，也称头款，是指购买住房时的首次付款金额。

（2）首付款比例，是指首付款占所购住房总价的百分比。一般有最低首付款比例的规定。如果最低首付款比例为20%，则一套总价为25万元的住房，购房人的最低首付款为5万元。

（3）贷款金额，简称贷款额，是指借款人向贷款人借款的数额。在个人住房贷款中，需要借款的数额一般为所购住房总价减去首付款后的余额.

（4）贷款价值比，也称贷款成数，是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率。

当地抵押房地产为再次抵押的，贷款成数应为贷款金额占该房地产的价值扣除其已担保

债权后的余额比率。一般有最高贷款价值比的规定。如贷款金额最高不得超过抵押房地

产价值的80%。

（5）贷款期限，是指借款人应还清全部贷款本息的期限，贷款期限由贷款人和借款人根据实际情况商定，但一般有最长贷款期限的规定，如个人住房贷款期限最长为30年。在个人住

房贷款中，贷款人可能根据住房的使用年限（寿命）、借款人的年龄等。对贷款期限作出

限制，例如，住房的寿命越短，贷款期限会越短，借款人的年龄越大，贷款期限会越短。

（6）贷款利率，是指借款合同中所规定的贷款利率，有固定利率和浮动利率。

（7）分期还款额，是指在分期偿还的贷款中借款人每期应偿还贷款的数额。在个人住房贷款中，通常采用按月分期还款方式，因此分期还款额具体为月还款额，即借款人每月应偿还贷

款的数额，为了适应借款人多方面的需要，目前市场上也出现了每周为一期的还款方式，

被称为“双周供”。

（8）偿还比率，也称收入还贷比，是指借款人分期还款额占其同期收入的比率，在个人住房贷款中，偿还比率通常为借款人的月还款占借款人家庭收入的比率，在发放贷款时，通常

将偿还比率作为衡量贷款申请人偿还能力的一个指标，并规定一个最高比率，如将这一

比率控制在30%以内，即给予借款人的最高贷款金额不使其月还款额超过其家庭月收入

的30%。

（9）月房产支出与收入比。计算公式为：

月房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入（10）月所有债务支出与收入比。计算公式是:

月所有债务支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月

均偿付额)/月均收入

要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）

（11）贷款额度，也称贷款限额，贷款人一般会用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定，例如：①贷款金额不得超过某一最高金额；②贷款金额不得超过按照最高贷款

成数计算出得金额；③贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额。当借款人的

申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额，当申请金额超过以上任一

限额的，以其中的最低限额作为贷款金额。

（12）贷款余额，是指分期偿还的贷款在经过一段时期的偿还之后尚未偿还的贷款本金数额。

（13）提前还款，是指借款人在约定的全部贷款到期日前将全部或部分贷款余额归还给贷款人的行为，如果是部分提前还款，一般来说，会导致借款人贷款期限缩短或在剩余贷款期

限内每月还款额减少，或者两者而有之，由于提前还款本质上属于一种违反合同约定，

的违约行为。贷款人一般会对提前还款做出特殊规定，例如，要求借款人提前10天或

30天，提出书面申请，部分提前还款金额必须是1万元的整数倍或不小于3个月的还款

额，整个还款期内提前还款次数不得超过3次，按照一定比例或数额收取手续费或罚金。，（14）展期或缩期，展期是指借款人与贷款人协商，在原来约定的贷款期限基础上适当延长贷款期限，但延长后的总贷款期限不得超过贷款人规定的最长贷款期限，展期后借款人每

月还款额会相应减少，缩期是指在原来约定的贷款期限基础上减短贷款期限，缩期一般

有如下两种情况：一是借款人提前归还部分贷款余额，在保持每月还款额不变时就会导

致剩余贷款期限缩短，二是借款人未提前还款，二是单纯的申请缩短贷款期限，此种情

况会导致借款人剩余期限内每月还款额增加。

另外，展期和缩期有可能导致实际贷款期限适应利率档次发生变化，对此，一般的做法

是：自期限调整之日起，贷款利率按调整后的实际贷款期限所对应的利率档次执行，但

期限调整前已计收的利息不予追溯调整。

3.申请个人住房贷款的条件

申请个人住房贷款的条件主要有：

（1）具有完全民事行为能力的自然人。

（2）在当地有有效居留身份。

（3）有稳定职业和经济收入，信誉良好，具有按时，足额偿还贷款本息的意愿和能力。

（4）具有真实合法有效的购买（建造，大修）住房的合同和协议。

（5）以不低于所购买（建造，大修）住房全部价款的一定比率作为所购买（建造，大修）住房的首期付款。

（6）有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或由足够代偿能力的单位或个人作为保证人。

（7）贷款人规定的其他条件。

4.申请个人住房贷款所需提供的资料

申请个人住房贷款一般需向贷款人提供下列资料：

(1)个人住房借款申请

(2)身份证件（指居民身份证、居民户口薄和其他有效居留证件）。

(3)有关借款人家庭稳定的经济收入的证明。

(4)符合规定的购买（建造、大修）住房合同、协议或其他批准文件。

(5)借款人用于购买（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明。

(6)抵押物或质物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押证明，有房地产价格评估资

质的机构出具的抵押物价值评估报告，保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明。

(7)贷款人要求提供的其他文件和资料。

3.2房地产贷款风险

3.2.1房地产贷款风险的种类

房地产开发贷款，是向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目

的贷款。在贷款的发展和管理环节，除严格执行公司类贷款操作流程和风险控制措施外，同

时要根据房地产开发项目的特殊性，对以下普遍存在的业务风险予以重点关注。

1.项目楼盘达到预（销）售条件后，未能及时办理在建工程抵押，不利于银行控制商品房销售款

回流

建设部《城市房地产抵押管理办法》明确规定：“在建工程抵押，是指抵押人为取得在建

工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，

以不转移占有方式抵押贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”开发企业在申请贷款

时，项目一般处在开发阶段，尚不具备办理在建工程抵押的条件，因此贷款发放时常采

取项目土地抵押的方式，但随着项目开发进度，待项目楼盘达到预（销）售条件，房产

部门下发“商品房预（销）售许可证”后，房地产开发企业为筹集资金，常在开发的过

程中就进行预售。此时如果银行不能及时将项目土地抵押及时转为建工程抵押，就很难

控制商品房销售款的回流。这是因为，一般说来，在建工程抵押与商品房预售不能同时

并存，也就是说，商品房预售时，开发企业应当与银行解除已设定的抵押关系，否则购

房人将无法获得房屋的产权证。因此及时对符合在建工程抵押条件的商品房进行抵押，

是银行了解商品房销售进度和控制商品房销售款回流的关键环节。

2.法律规定工程承包商享有工程价款优先受偿权，不利于债权人行使抵押权，存在一定的法律风

险

《合同法》第286条明确规定了工程承包人对发包人未按照约定支付的工程款享有优先

受偿权。2002年最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中，进一

步明确了建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。按照上述规定，在建设

工程承包人的工程价款优先权作为法定的优先权优先于当事人约定设立的银行在建工程

抵押权，实践中经常导致银行的抵押权处于有名无实得境地，甚至有些开发企业还与承

包人串通虚构工程款损害银行的利益。

3.房地产项目资金账户封闭管理措施不到位，资金存在被挪用风险

房地产金融市场存在严重的信息部对称，开发商可以在不同银行申请贷款，楼盘销售回

笼资金很可能会分流到各家银行，加之有的开发商往往会同时进行若干个楼盘项目的开

发，资金往来渠道复杂，银行对其资金很难实施有效的控制和全面监控。在实践中，有

的经办行虽然与开发商签署了《房地产开发贷款封闭管理合作协议》，但只是对银行发放

的开发贷款的支用情况进行了监控管理，未对项目的整个资金进行封闭管理，如商品房

全部预售和销售收入等其他资金未纳入封闭管理，致使银行对账户项目资金的封闭管理

流于形式，无法有效控制项目资金用途，自然无法了解项目真实的资金运作情况，一旦

开发商故意采取欺瞒手段，转移资金逃避还款责任，银行贷款将面临较大的资金损失风

险。

3.2.2房地产贷款风险的防范

防范房地产开发贷款业务风险的具体措施主要有以下3个方面。

1．及时办理发地产开发项目在建工程抵押手续

经办行要密切关注房地产开发项目进度，督促开发企业完善商品房销（预）售手续，及时对符合条件的楼盘办理在建工程抵押。根据《担保法》第49条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效，”可见能否及时办妥整个项目楼盘的在建工程抵押，是银行控制商品房销售款回流和防范风险的关键所在。

2.加强对房地产开发项目资金账户的封闭管理

对整个项目资金实施封闭管理，严格用款审核和项目资金流转过程的监控，确保贷款的投向用于再建工程，对开发企业出现的预售行为，可以采取“卖多少，收回多少贷款本金，解除相应在建工程担保物权”的方式；另外可以与开发商签订协议，指定购房者在银行办理按揭业务，从而一方面能监控售房款回笼还贷，

另一方面又可以取得购房者按揭房屋的抵押权。

3.对房地产开发项目建设工程价款支付情况实施全程监控

经办行对房地产开发项目建设工程价款支付情况应给予足够的关注，有条件的经办行可以要求借款人提供由工程承包商出具的放弃建设工程价款优先授权的书面的证明，并承诺今后更换工程承包商应当征得贷款行得同意；在贷款发放时向开发企业索取其与承包人签订的建设工程合同，了解合同涉及的价款、约定的竣工期限，作为监控开发企业支付工程款的依据；对已经支付的的工程款，要求借款人提供在建工程价款已经支付的证明，以规避贷款资金被挪用的风险。

3.3房地产贷款风险

3.3.1 房地产项目融资的概念及特征

1.项目融资的概念

项目融资作为一种新型的融资方式，在20世纪初期就已经出现了，90年代开始实践运用，一直是国际金融界关注的热点之一，它与传统意义的融资方式是有明显区别的。在经济学界，对此一般有狭义和广义上的两种说法，即：狭义上的项目融资仅指无追索或有限追索的融资；广义上的项目融资是指一切为了建设一个新项目、收购一个现有或者对已有项目进行债务重组所进行的融资活动。我们一般说的项目融资通常指的是狭义上的概念。

2.项目融资的特征

项目融资作为一种新型的融资方式，其具体特征如下所述。

1）项目导向

项目融资的安排不是依赖于项目投资者或者发起人的资信，而是主要依赖于项目本身的现金流量和资产。贷款人在项目融资中主要关注的是该项目本身在贷款期间能够产生多少现金流量用于还款，贷款的数量、融资成本的高低以及融资结构的设计都与项目的预期现金流量密切相关，密切地结合在一起。采用这种融资结构方式对于一些因投资者无法取得担保条件而难以贷到资金的项目，具有很明显的效果，可以获得较高的贷款比例。

2）有限追索或无追索

该项目融资与传统融资与项目区别的重要标准为贷款人对于项目借款人的追索形式和程度不同。在项目融资中，按照融资结构的安排，贷款人或者是在某个特定的阶段对项目借款人实行追索，或者是在某个特定范围内对项目借款人实

行追索，除此之外，无论项目出现任何问题，贷款人均不能追索到项目借款人除项目资产、资金流量等之外的任何形式的财产，它是有限追索的一种特例，因为这种方式对于贷款人来说风险比较大，在现实中很少使用。

3）分散风险

与传统的融资形式不同，项目融资采用的是有限追索或者无追索的安排，与项目有关的各种风险要素就在项目投资人、贷款人和与项目各种直接或者间接关系的其他参与人中进行分担，而这种分担要通过一系列合同安排来实现。

4）融资成本较高

由于项目融资涉及面广，结构复杂，需要做好大量的有关风险分担、税收结构、资产抵押等一系列技术性的工作，筹资文件比一般商业贷款要多很多，大量的前期工作导致融资成本的增高。

项目融资虽比传统融资方式复杂，但可以达到传统融资方式实现不了的目标。一是有限追索的条款保证了项目投资者在项目失败时，不至于危机投资方其他的财产；二是在国家和政府建设项目中，对于“看好”的大型建设项目，政府可以通过灵活多样的融资方式来处理债务可能对政府预算的负面影响；三是对于跨国公司进行海外合资投资项目，特别是对没有经营控制权的企业或投资风险较大的国家或地区，可以有效地将公司其他业务与项目风险实施分离，从而限制项目风险或国家风险。可见，项目融资作为新的融资方式，对于大型建设项目，特别是基础设施和能源、交通运输等密集型的项目具有更大的喜悦力和运作空间。

3.房地产项目融资

房地产项目融资是以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动，其基本特征是具有偿还性。拥有多余资金后便处于债权人的地位，债权人有权按期收回融出资金，并要求获得融出资金的报酬即利息；而暂时需要资金进行项目开发建设或购买房地产的投资者，在融入资金后便处于债务人的地位，他可以暂时支配融入资金，以弥补自有资金的不足，但条件是到期必须偿还，并按借款合同规定支付一定利息，作为使用资金的代价。因此，融资活动直接涉及融资双方的经济利益，只有在双方都认为有利的情况下，才会发生融资行为。

房地产项目融资的实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以到达尽快开发、提高投资效益的目的。房地产项目融资的特点是融资过程中的存储、信贷关系，都是以房地产项目为核心的。

3.3.2 房地产项目融资的方式

就国内房地产行业的融资行为来说，操作的基本模式主要表现为如下的一种或多种方式组合的特征。

1.股权融资

1)投资性的股权融资——注册资本和固有资本

通常指房地产企业设立或项目立项启动时,特定股东投入的资金类型,包括国有划拨资金、企业自有资金、股本金等。根据国家相关规定该部分自有资金的比例不得少于房地产项目投资总额的35%，同样也是金融机构审查、发放房地产信贷资金的基本要件。该部分资金的准确和及时、全部到位对于后期项目建设过程中的融资十分重要，针对企业的实力和信誉以及项目的资产负债结构，将会形成非常有利的银行贷款条件和评估结论。而从房地产行业投资分析结构来看，目前房地产项目中土地购入成本比例是20%—35%。在具体的房地产项目立项等前期环节，特别是土地招标和项目报建阶段，房地产企业基本都可以达到这一指标要求，实际上也有许多房地产项目并不完全真实具备35%的自有资金比例，主要通过银行资信证明（甚至是复印本）或企业内外部的资金腾挪。从项目运营以及融资的角度来分析，对于房地产项目35%比例自有资金的真实与来源，无论是从政策审查还是市场信誉，房地产企业都必须有透明的信息披露，特别重要的是必须具备和提供可信的财务资料，包括独立的第三方审计。

2）资本市场股权融资——发行股票及债券

主要指上市公司通过IPO、增发、配股等股票发行方式以及发行可转债方式在证券市场募集资金。房地产行业上市公司通过证券市场历年融资额呈快速上升趋势。2002年起，中国房地产企业对海外上市公司发生了浓厚的兴趣，上海复地、SOHO中国、首创置业、上海仲盛和顺驰中国、富力集团华银控股等都有海外上市动作。成功的例子为上海复地在香港联交所的IPO和配股共募集17.2亿港元；失败的例子是顺驰和SOHO中国，失败的原因在于只有概念推销却缺少项目开发的土地储备。

2.信贷融资，即银行贷款

几乎所有的房地产项目都会依赖银行贷款支持，但随着央行和银监局加强对房地产信贷的管理，贷款条件日趋严格。但实际上除了房地产贷款资金总体规模受到限制外，对于房地产整个行业的发展以及房地产企业获得贷款和项目运营并不会产生牵制作用，利率的调高并不会影响到房地产开发成本和资金费用比例以及降低房地产企业对银行信贷的依赖程度和预期。

银行信贷资金业还有以其他贷款用途和名义最终流入房地产行业作为开发项目的投资资金。比较典型的有个人住房按揭贷款，这也是大多数房地产企业热衷的发案，也是房地产投资资金的主要来源和构成；另外，施工企业的建筑贷款或材料供应商的流动资金贷款以施工保证金或合作资金的名义作为投资资金进入房地产项目开发环节也是比较常见的融资方式。

3.房地产信托

一般普遍认为，是2003年6月的“121”号文件提高房地产开发信贷的门槛，催生了房地产信托的火爆。按照人民银行规定，商业银行发放房地产开发贷款时，企业自有资金应不低于开发项目总投资的35%，而通过信托公司融资完全可以不受此限制，房地产信托却有相对宽松的特质。根据《信托法》规定，信托产品不得作保底承诺，“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元(含5万元）”。房地产信托的预期收益率远远高于银行同期的存款利率，也普

遍高于国债投资收益率等,信托产品收益率较低的在3%左右,较高的可以达到

8%-9%,绝大多数房地产信托产品的收益率为4%—4.5%。但是，2004年下半年开始，房地产信托的销售也出现缓慢的迹象，到了2005年8月，银监局发布“212”号文件，将房地产信托融资门槛提高，规定必须同时满足“四证”齐全、自有资金超过35%和资质在二级以上这三项条件的开发商才能通过房地产信托融资。至此，从“121”号文件到“212”号文件，房地产信托的火爆告一段落。

4.海外资金

目前国内并不存在相关的产业发展基金，媒体提及的资金都是海外房地产资金（如摩根、高盛、美林、嘉德、吉宝、荷兰房地产等）或国内企业在境外设立的资金（如首创的ING）。实际上，海外基金并不是以金融投资产品的方式而是以直接投资、合资或独资组建企业的方式进入中国房地产市场，主要是由于我国仍然实施资本项下的外汇管制体系。2005年1月，国家外汇管理局下发《国家外汇管理局关于境内居民个人境外投资登记及外资并购外汇登记有关问题的通知》，对境内居民个人境外投资登记及外资投资登记及外资并购外汇登记进行了规范。但对于海外基金进入房地产，通知并不会像对其他海外投资基金一样迅速产生遏制作用。海外基金进入房地产行业基本上集中在上海、北京两地，同时这些基金与开发企业在资本市场都有着密切的合作，如海外上市推荐，摩根就是复地、富力香港上市的推荐人。

国内房地产企业与国际资本对接中的困难和问题在于：第一，国内开发企业通常是依项目立项而生，以项目完工而止，无法向海外基金和投资者提供以年为单位的投资收益，并缺乏持有租赁经营和长期现金流的物业。第二，土地储备与开发规模的比例很难配合，土地政策制约国内房地产的土地储备、企业发展战略和开发规模无法适应投资方的资本流动和快捷变现。第三，国内房地产企业的负债率过高，导致企业资产变现和盈利能力的不确定性加强。第四，对这些企业的资产状况，尤其是时间比较长的，审计起来比较复杂。所以，对于国内房地产行业的融资需求而言，海外基金是一个值得尝试但并不非常容易的渠道。

5.私募融资，即通常意义上的财务融资

在我国并不成熟和规范市场，在当前金融产品极其单一和投资工具极度匮乏的金融环境和条件下，讨论所谓融资的私募、公募是毫无意义的。在我国房地产市场，房地产开发项目依照资本市场私募理论和工具实施融资，更包括了融资的财务顾问等方案都会使企业融资需求走向极其遥远的目标.从大多数房地产开发项目的融资看,其私募需求是因为没有任何成熟渠道的资金来源，只能转而寻求手中掌握大量富余资金的机构、企业和投资者个人。更为明确一点就是利用民间资金的借贷和投资，在此基础上的融资分析和实施才会更加接近于市场本身。

3.3.3 金融机构对房地产项目贷款的审查

金融机构对项目贷款的审查主要包括4个方面。

1.客户评价

客户评价即企业资信等级评价。金融机构主要根据企业素质、资金实力、企业偿债能力、企业经营管理能力、企业获利能力、企业信誉、企业在贷款银行的资金流量和其他辅助指标，确定房地产开发企业的资信等级。企业资信等级评价的过程，实际上是将上述评价指标，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，在根据各项指标的相对重要性确定每一指标或每一类指标的权重，然后加权平均计算出每个企业的资信评价分值，最后再按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。按照一定的评价标准对企业资信等级进行评价。通常情况下，BBB及以上资信等级的企业才能获得银行贷款。

2.项目评估

金融机构对项目的审查主要包括3个大的方面，即：项目基本情况、市场分析结果和财务评价指标。金融机构还会要求开发商向其提供房地产咨询机构提供的项目评估报告，这也是金融机构化解和分散融资风险的有效途径。

3.担保方式评价

贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。贷款担保通常有以下3种形式：①保证；②抵押；③质押。

其中，第三种主要用于动产或权利的担保。

4.贷款综合评价

金融机构在考察完开发商的资信状况和房地产开发项目以后，还要结合对企业和项目考察的结果，综合企业信用等级、项目风险等级、贷款期限等因素，对项目贷款进行综合评价。贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度。

某笔贷款的综合风险度=（某笔贷款风险额/某笔贷款额）×100%

=信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风

险等级系数

其中：

（1）信用等级系数的取值规则是AAA级企业为30%，AA级企业为50%,A级企业为70%，BBB级企业为90%。

（2)贷款方式系数的取值规则是：信用贷款为100%；由银行金融机构提供担保的为10%-20%,由省级非银行金融机构担保的为50%，AA级以下企业担保的为100%；用商品房抵押的为50%，由其他房屋及建筑物抵押的为100%(如参加保险，保险期长于贷款到期日的，系数取值为50%)。

（3)贷款期限系数的取值规则是：中短期贷款期限在半年以内的为100%，期限在半年以上不满1年的为120%；中长期贷款期限在1年以上不满3年的为120%；期限在三年以上不满5年的为130%，期限在5年以上的为140%。

（4）项目风险等级系数的确立：先按照项目建设条件、市场和产品分析以及财务评价的结果，将项目划分成AAA、AA、A和BBB四个风险等级，其对应的

风险系数分别为80%、70%、60%和50%。

按照上述公式计算，凡综合风险度超过60%的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

【补充资料】房地产金融的几大风险

1．信用风险。2006年1月房地产融资的一个重要特点就是国内贷款高速增长，定金及预收款大幅下降。房地产开发企业本年资金来源累计为3527亿元，同比增长19.7%，低于去年同期9.6个百分点。

2.利率风险。不久前，中央银行对银行利率、提高贷款利率的非对称调整。下一步，如果持续调高房地产贷款利率，既提高房地产企业的贷款成本，可能导致部分企业无力偿还银行贷款，也会增加购房人的按揭偿还压力，可能导致购房人财务链条断裂。

3.汇率风险。受人民币升值预期的影响，一些国际旅游资开始涌入中国内地，大量购进房地产，希望通过房地产价格上涨和汇率升值获取利率。如果人民币币值保持相对稳定，部分投机色彩浓厚的海外游资可能会失去耐心，将已经升值的房产抛售变现。此时，失去强大投资需求支撑的房地产市场价格即会回落。

4.操作风险。银行内外勾结，骗取贷款的案件时有发生。基本的操作手段是：买卖双方虚增标的物估价，内外勾结骗取银行贷款；等贷款到位后，违约拖欠银行贷款，并将严重高估的地产作为抵押物转移给银行，最终使银行实际形成巨大亏空。此外，内部人员编造客户资料，内外勾结骗取贷款的操作风险也时有发生。

5.法律风险。中国目前实行的商品房预售制度带来了抵押物悬空问题，即商品房在购房者办理了按揭手续后，开发商即得到全部售房款，而在开发商正式交付房产之前，购房者抵押给银行的房产在法律和实物上并不存在（或不完全存在）。此外，一些开发商也可能通过重复抵押和虚假抵押等方式，骗取银行贷款。

6.结构风险。截至2006年3月末，商业银行房地产开发贷款余额为1.22

万亿元，占房地产贷款总额的37.8%；个人购房贷款余额为1.99万亿元，占房地产贷款总额的61.5%。国际经验表明，个贷风险常常在5年到10年后开始暴露。目前我国个人住房贷款的不良率也在不断上升。以上海市为例，2006年3月底，个人住房不良贷款为0.68%，比去年同期上升了0.27个百分点。

7.期限风险。2005年年底，房地产开发贷款在金融机构中长期贷款中占比高达34.1%。商业银行资金来源大部分为活期存款和短期定期存款，这使银行资产与负债期限结构不匹配的问题日益突出，进而导致商业银行面临着巨大的流动性风险。

本章小结

本章主要介绍房地产资本市场的特点、房地产金融的相关定义及房地产项目融资的基本概念；要求着重掌握房地产企业融资的主要类型、房地产贷款的风险及其防范措施，了解房地产项目融资的基本概念、方式及其审查。

思考题