国际商贸物流城可行性研究报告

吕梁商贸物流园区项目可行性研究报告

山西 .吕梁

目录

1 总论 (1)

1.1项目概况 (1)

1.2建设单位概况 (2)

1.3编制依据与范围.................... 错误！未定义书签。

1.4主要技术经济指标.................. 错误！未定义书签。

1.5结论与建议 ....................... 错误！未定义书签。

2 项目建设背景及必要性 (3)

2.1建设背景 (3)

2.2建设必要性 (4)

3 市场分析 (7)

3.1目标与定位 (7)

3.2 国内物流市场 (8)

3.3区域物流现状...................... 错误！未定义书签。

3.4 SWOT分析 ........................ 错误！未定义书签。

3.5目标市场 ......................... 错误！未定义书签。4建设规模和内容 ........................ 错误！未定义书签。

4.1建设规模 ......................... 错误！未定义书签。

4.2项目建设内容...................... 错误！未定义书签。5场址选择 .............................. 错误！未定义书签。

5.1选址原则 ......................... 错误！未定义书签。

5.2场址条件 ......................... 错误！未定义书签。

5.3自然条件 ......................... 错误！未定义书签。6工程技术方案 .......................... 错误！未定义书签。

6.1工艺方案 ......................... 错误！未定义书签。

6.2建筑工程技术方案.................. 错误！未定义书签。10劳动安全卫生与消防 .. (10)

10.1劳动安全卫生 (10)

10.2消防 (13)

14财务评价 ............................. 错误！未定义书签。

14.1 财务评价依据.................... 错误！未定义书签。

14.2营业收入及税金................... 错误！未定义书签。

14.3成本估算 ........................ 错误！未定义书签。

14.4财务分析 ........................ 错误！未定义书签。15风险分析及控制措施 ................... 错误！未定义书签。

15.1 决策风险........................ 错误！未定义书签。

15.2 建设风险........................ 错误！未定义书签。

15.3 融资风险........................ 错误！未定义书签。

15.4 市场风险........................ 错误！未定义书签。

15.5 管理风险........................ 错误！未定义书签。

1 总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

吕梁商贸物流园区一期工程

1.1.2开发运营单位

汽运集团有限公司

1.1.4建设地点

本项目拟建在位于山西省吕梁市离石区地段。

1.1.5建设内容与建设规模

本项目规划用地面积 m2（合亩），设计年交易规模万元。该项目建设内容主要包括生活用品、非生活用品在内的日用百货批发市场及其物流中心建设，分交易区、仓储区、办公区和综合服务区，在拟征地红线范围A区、B区、C区、D区、E区五个地块内实施，总建筑面积㎡。其中：

a)生活用品批发市场（A区）：㎡，主要功能为生活用品批发；

b)生活用品仓储区（B区）： m2，主要功能为生活用品储存；

c)非生活用品批发市场（C区）：㎡，主要功能为非生活用品批发；

d)非生活用品仓储区（D区）：㎡，主要功能为非生活用品储存；

e)综合服务区（E区）：166000㎡，主要功能为办公、交易展示、物业管理、配送等。主要包括：办公用房82900㎡、展示中心50000

㎡、物业用房15000m2、配送中心9200m2、员工宿舍4500m2、食堂2000㎡、传达室1050㎡、变电所350㎡、消防泵房100㎡、消防水池800㎡、垃圾站100㎡。同时，配套建设路网交通、停车场、通讯、供配电、给排水、暖通、消防、污水治理、绿化等公用工程，设臵转运设备、运输工具（车队）等。

1.1.6建设工期

2012年月-2013年月，建设工期为1年。

1.1.7投资与效益

本项目总投资万元，其中：固定资产投资万元、流动资金万元。建设资金由建设单位自筹万元，申请银行贷款万元。项目建成后，可实现年销售收入万元；项目投资所得税后财务内部收益率 %；利润总额万元；总投资收益率(平均) %；投资回收期所得税后年。

1.2运营单位概况

项目运营建设单位汽运集团有限公司发起成立，注册资金万元，主要从事。公司按照现代企业制度要求，实行董事会领导下的总经理负责制，实行一级决策、一级经营的扁平化经营管理模式。通过搭建产业开发平台运作平台，整合全国物流资源，优化产业结构，使各方受益。

利开工建设。

2 项目建设背景及必要性

2.1建设背景

物流产业作为一个跨行业、跨部门的新兴复合型产业，是新兴的生产性服务业，是现代服务业的重要组成部分。随着世界经济的快速发展和现代科学技术的进步,物流产业作为国民经济中一个新兴的服务部门, 正在全球范围内迅速发展，以专业化、规模化、低成本和规范化运作为特点，服务于社会和经济生活。在国际上,物流产业被认为是国民经济发展的动脉和基础产业,其发展程度成为衡量一国现代化程度和综合国力的重要标志之一。业务范围涉及生产、流通、运输、代理、仓储、信息等诸多领域，是以铁路、公路、港口、航空运输等为依托，将运输、储存、中转、装卸、搬运、包装、分拣、流通加工、配送、国内国际贸易、保税报关、信息处理、电子商务等基本功能有机结合的运作体系，涉及生产和生活资料的各个领域，为生产、流通提供完整的支撑和配套服务，为用户提供多功能、一体化的综合性服务，是对商品运输配套化、仓储自动化、包装标准化、配送效益化、信息管理网络化的综合体现。

大力发展现代物流业，是优化产业结构，转变经济发展方式，走新型工业化道路，提高我国企业和产品国际竞争力的重要举措，也是实现经济又好又快发展的迫切要求。长期以来，?重生产轻流通?的传统观念束缚了国内物流业的快速发展。直到2006年，现代物流业发展被写进‘十一五’规划，终于明确了物流业在我国国民经济中的产业地位。2009年3月国务院出台《物流业调整和振兴规划》，首次

将物流业列入十大产业振兴规划中，并出台多项物流业发展政策；有限公司立足吕梁，辐射山西，面向全国，大力发展日用百货等批发交易为主的物流业，并带动相应的零担、快运、仓储理货和信息服务为主的第三方物流业，开展散装、整装物流业务，并与其它流通园区、加工园区相配合，建设成为全省具有规模效应、技术先进、服务质量高，辐射中南的区域物流中心。拟将货物、商品通过储存、分拣、贴标、拼箱等物流加工后，以箱或件为单位辐射至湖南省及周边地区、各大卖场或市、县、乡镇经营点；通过运输线从各地区货物产地将商品集中至物流中心，通过拼车、转发等方式，分别以整车、铁路车皮形式辐射至全国各地。

2.2建设必要性

2.2.1本项目建设符合国家产业政策和振兴规划

物流业是新兴的生产性服务业，是现代服务业的重要组成部分。大力发展现代物流业，是优化产业结构，转变经济发展方式，走新型工业化道路，提高我国企业和产品国际竞争力的重要举措，也是实现经济又好又快发展的迫切要求。国民经济发展方式的转变以及经济体制改革的深化，将为我国社会经济发展注入新的活力，也将在一定程度上推动我国经济再上新的台阶。新的发展机遇不仅为我国物流产业提供了更为广阔的发展空间，也对物流产业发展提出了新的要求，物流业作为我国国民经济可持续发展的?支柱产业群?已进入新的重大发展时期。

党中央、国务院十分重视我国现代物流业的发展。在?十一五?

规划纲要中，将?大力发展现代物流业?列为我国国民经济发展的重要举措。上述一系列政策的制定，表明各级政府有关部门巳按照党的十七大精神和?十一五?规划的要求，加大对物流业的政策支持力度，从中央到地方推动我国现代物流业发展的合力正在形成，物流业发展的环境将会进一步改善。物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。

拟建的吕梁商贸物流城位于离石经开区，具有极佳的近城优势。便利的交通网络使该区域具有独特的交通运输优势，其区域内的铁路运输线、公路、水运构成了十分便利的交通网络。项目发展空间十分广阔，通过几年的努力，将成为定位吕梁、服务山西、辐射全国、影响全国的重要生活用品物流中转站和基地。该项目将依托吕梁市的区域优势，通过对宏观物流调控、微观物流组织管理以及人才培养、资产整合、基础设施建设运营等方面工作的全面实践，有效地提高吕梁市县经济发展的对外交流环境和内部协调条件，支持吕梁市保持经济发展的强劲后劲和健康良好的市场竞争环境秩序，从而实现支持国民经济和社会发展的最终目标。吕梁商贸物流城的建设作为吕梁市物流发展的重要示范性项目，其主要使命并不仅仅局限于园区内企业物流服务的具体运作，而是通过园区建设建立起现代物流发展的基础平台与运作基地。积极引导和扶持吕梁市县域现代物流企业发展，并依托园区的基础设施与政策环境条件，建立起吕梁市县域内现代物流运

作、组织和信息管理的系统框架。项目的建设，将有效引导和转化吕梁市潜在的物流需求，提高吕梁市物流服务供给能力和水平；有利于对非社会化物流资产的整合利用和物流服务的社会化；有利于行业自律与良性竞争，为降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践；有利于扩大物流服务市场需求，建立良好的市场秩序，形成物流服务企业活动规范化运作。

2.2.4本项目是推进城乡统筹，加快城市化进程的需要。

本项目通过实现物流的社会化、专业化、规模化、信息化服务，促进多项产业发展，同时增加社会就业机会。本项目建成后，将需要大量的一般技能劳动力人员，至少可以争取就业岗位，从而解决吕梁市剩余劳动力转移问题。同时，吕梁商贸物流城将推出大量商铺，可供山西乃至全国创业者在此创业，搭建最大规模创业发展平台。项目以超低价格发售、推出一年半免租的销售策略，降低创业门槛，让商户看到发展前景。本项目将积极为广大创业者提供广阔的创业平台、提供一切有利的创业条件，真正把吕梁打造成为?创业之都?。

2.2.5本项目顺应了吕梁市产业发展大势市场经济需要。

吕梁市区目前商品市场很多，但真正具有现代化商流、物流、信息流设施的大市场没有，专业市场还有较大发展空间,多集中在生活资料类市场；综合市场中规模有待扩大,档次有待提高。目前已有的商圈已不能满足城市发展的需求，面临着严峻挑战。由于日益拥挤的城区交通环境和高昂的经营成本，制约了许多专业市场的发展。因此吕梁市急需要对现有商品交易市场进行重新整合，培养和发展一批辐射远、吞吐量大、设施先进的批发交易为主的商品市场，专业批发市

场还有很大的发展空间。

建设吕梁商贸物流城这样一个集交通便利、物流便捷、配套齐全、服务完善且代表吕梁商贸发展高度和未来走向的国际化市场集群，将极大地推动中部批发产业升级和拉动中西部地区消费提升，吕梁跨越提供了物流与商贸基地。3 市场分析

3.1目标与定位

3.1.1建设目标

吕梁物流商贸城是以现代信息技术为基础，整合运输、包装、装卸、搬运、仓储、流通加工、配送、回收加工及物流信息处理等各种功能而形成的综合性物流活动模式，来实现资源利用、运作效率的最大化。建设单位将依托吕梁县便利的陆路运输条件及周边地区快速的经济发展形势，着力发展以现代信息技术为基础，集仓储、配送、展销、运输、配载、包装、装卸、搬运、流通加工及物流信息处理等等各种功能的现代物流服务于一体的物流产业，建设功能齐全的物流服务设施，建成具有集物流运输、商业市场、仓储、物流信息、金融结算、生活居住等功能于一体的物流中心和湖南省四大区域物流中心形成配套物流基地。本项目通过加强信息化建设，构建完善的生活用品、非生活用品物流配送体系，为全国各商贸企业提供综合性一体化物流服务，以加快吕梁及周边流通领域现代物流发展，提高流通效率、降低流通成本，促进城乡和地区间商品流通，发挥现代流通业在国民经济社会发展中的先导性作用。促进湖南省内流通产业结构调整和优化，提高流通企业核心竞争力并方便和服务城乡人民生活。

3.1.2市场定位

吕梁商贸物流城立足吕梁，辐射全国，发展以日用百货为主的批发、零担、快运、仓储理货和信息服务为主的批发市场，开展散装、

集装箱物流业务，并与其它流通园区、加工园区相配合，建设成为湖南地区具有规模效应、技术先进、服务质量高，辐射湖南省及周边地区的区域物流中心。本项目将把握现代物流发展趋势，以县域物流为基础、辐射周边区域物流，大力构筑现代物流业发展的三大平台，即组建：

●以物流园区为载体的物流运作平台；

●以现代综合交通体系为主的物流运输平台；

●以信息网络技术为主的物流信息平台。

充分利用现代信息技术，加快发展电子商务，推进物流和商流的网络化，形成包括交通运输、配送服务、仓储管理、信息网络、营销策略等多环节组成的三级现代物流大循环系统。

3.2 国内物流市场

物流市场总体规模与经济增长规模成正相关，自2002年以来，我国经济进入了一个新的增长上升期，表现为经济总量持续快速增长，尤其是固定资产投资、进出口贸易持续快速增长，在这一经济环境下，物流业得到了持续快速的发展。以货物周转量为指标可以观察到这一发展状况。

综合以上所述，在未来的10—20年内，物流业的发展将会出现一个全新的局面，并将逐步成为国民经济体系中的一个重要发展领域和扶持发展的产业。

本项工程各物流区交易用房功能集仓储、交易、室内装卸为—体，根据各物流区商品货物的转运、仓储需求，结合总图布臵要求，

确定物流区交易用房、堆场面积。

6.2.2.1设计原则

a)根据国家有关规范和标准进行规划和设计，注意做好防火、防噪声、防水、防潮、通风、散热、隔热、劳动安全、工业卫生等技术措施。

b)园区内建筑既具有独立性又相互有机地联系在一起，建筑设计力求形体简洁、色调明快、造型美观，努力创造出良好的空间环境和具有现代特色的建筑群体。

c)利用园区内的地势、地形，提供便捷的人车交通体系，合理解决好物流交易用房内各工程（岗位）生产、人物流功能需求。

d) 充分利用土地、以环境为中心，创造人与自然共生的生态环境，尽可能通过植被覆盖完善生态系统。

e）行政、生活福利设施，本着实用、舒适的原则，尽可能节约工程投资

10劳动安全卫生与消防

10.1劳动安全卫生

10.1.1基本情况

本项目从事非生活用品、生活用品的批发、仓储、转运、配送、电子商务等活动。本区域属亚热带季风性湿润气候，气候温和，四季分明，日照充足，春温多变，夏季多旱，严寒期短，暑热期长。

本项目拟建场址为丘陵地貌，场址所在地区其它建筑工程施工情况表明，该场地无不良地质，场地内未发现活动性断裂、滑坡等不良地质疽象及可液化土层，场地是稳定的，适合工程建设，场地地下水主要为上部疏松土层孔隙潜水，对建筑无腐作用。

10.1.2主要危险、危害因素分析

本工程主要危害因素可分二类，一类为自然因素形成的危害的不利影响，包括暑热、地震、雷击、不良地质等` 10

自然因素，另一类为正常生产过程中产生的危害，包括公共卫生、火灾、爆炸等各种危险隐患。

1）自然因素

园区建设在丘陵地带，属亚热带季同型气候，雨量充沛，雨水集中，全年6~8月常有大量雨水充集，因此园区可能会出现山洪、山体滑坡等危险因素。

2）危险性作业的危害

a）车间内设备噪声的伤害。

b）机械传动设备及电器造成伤害。

c）矿石运输过程中产生的粉尘造成空气污染，给人体带来伤害。

10.1.3安全措施方案

1）自然危险因素的防治

自然危害因素形成的和不利包括：暑热、地震、雷击、不良地质等自然因素，在设计中采取了相应的防范措施。

a）地震及不良地质

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本工程所在地地震基本烈度为5度，项目设计之前认真做好园区地质钻探工作，在充分掌握地勘资料的情况下，对各类建筑进行结构设计，设计的建筑结构应满足《建筑抗震设计规范》GB50011-2001中的有关规定；同时做好日常对周边地貌的定期观察资料记录。

b）雷击

雷击能破坏建筑物及设备，并可能导致火灾和爆炸事故的发生，其出现的机会不大，作用时间短暂。为了止雷击发生，各类建筑物采取避雷带，防止雷击。

c）防洪、泄洪

暴雨和洪水会威胁生产厂区建筑物的安全，所以，在园区设排洪道，防止暴雨冲击园区。同时，根据具体情况，在园区内外山坡敷设花岗岩护坡或水泥挡土墙。在总图布臵上，将主要作业区及办公，生活设施尽量离开山坡，同时适当增加厂区地面水排水功能。

2）生产过程危害因素的防治

●对机械传动的部位及吊孔设臵防护罩或栏杆。

●对噪声大的设备，采用隔离、防振，消声措施。

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●用电设备做好供电安全防护。

●加强对操作人员上岗培训和个人防护安全教育。

●设臵工人休息室，物流图内设职工浴室及职工医疗室，定期对员工进行身体检查和职业病防治教育。

10.1.4预期效果

本项工程应在项目前期及实施过程中，把劳动安全卫生放在重要位臵，在硬件上予以落实，确保项目投产及生产中达到国家制定的相关规范，条例要求，预计上述措施落实后能保证生产的正常运行和人员的安全。

10.2消防

10.2.1概述

本工程系物流类企业，区内仓储、转运货物不设易燃、易爆物品的交易，货物流通过程无易燃，易爆物料产生，亦不产生高压。经营活动中，只有在违反操作规程和管理不当及非正常情况或意外事故状态，才可能产生火灾事故。

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10.2.2消防措施

1）总图运输

本工程园区道路成十字、双十字布臵，与规划区道路组成环状路网，物流中心各区域主干道18m，次要道路宽14m、12m、7m，消防道路宽4m，；消防车道转弯丰径及≥12m，可以满足大型消防车通行。场区物流出入口和人流出入口通过各级道路相连，形成环型交通网络，并于各出入口设臵集散广场，能满足物料运输和消防疏散安全要求。各建筑物均留有足够的防火间距，以防止发生火灾造成的火势扩大和蔓延。

2）建筑

按生产类别确定各区建筑物耐火等级，主要建筑均为钢架、框架结构，较大面积仓储用房根据储存物不同设防火隔离区，用防火墙分隔。批发交易区各单体建筑内将按规范分设多处人物流入口，考虑到消访车进入物流大门净宽、净空高度不小于4.0m，室内设通畅通道。

3）消防给水

设立独立消防给水系统，消防主管DN150，园区内有2座消防水池，设立加压泵站，一旦发生火情，系统自动启动。按《建筑灭火器配臵设计规范》（GB50140-2005）园区址设室外消火栓，保护半径120m，水量20L/S；室内

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设室内消火栓，水量10L/S。堆场按具体情况设臵。物流区室内灭火器按规范设臵移动式消防车和固定灭火器材（干粉灭火器、泡沫灭火器、卤代烷灭火器）。

4）电气

●建构作物设避雷装臵，按二类防雷设计，主要防止直接雷、雷电感应及雷电波侵入。

●各用电设备均设臵有效接地；产尘区用防尘电机，有腐蚀性物料的岗位选用不锈钢或其他耐腐性电机。

●设臵备用发电机，保证消防系统在外来电源断电情况下安全正常运行以及建筑物内应急照明需要。

●园区设臵广播系统和办公交易大楼设自动报警系统。。

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15风险分析及控制措施

风险是指损失的不确定性。任何投资项目都会存在投资风险,从理论上讲,风险与收益是对等的,收益越大,风险也就越大。项目的风险可以分为项目建成前的决策风险、建设风险以及项目投产后的管理风险和市场风险。

15.1 决策风险

作为投资决策内容的一部分，本项目在产业投向、项目选址方面在本报告的项目背景分析、项目介绍和财务分析中都有表述，**投资有限公司针对当地经济市场对现代物流的巨大需求和宏观经济的发展趋势，所作出的对本项目的投资决策是非常正确的。在项目规划方面，投资方组织人员对湖南省内一些物流企业进行了反复考察，也参照了省内物流园区建设的许多经验，对物流中心的定位进行了反复研究。项目投资决策方面的许多风险得到了很好的规避与防范。

15.2 建设风险

任何建设项目，都应对建设过程中可能产生的风险有充分的估计，投资单位和建设单位都应作出应对的预案准备，采取有力措施进行防范和化解。一般而言，项目的建设风险来自两个方面：1）技术风险

主要指工程建设技术不先进、技术采用不合理引起的工程问题造成的损失。

2）工程风险

指工程地质条件、水文地质条件和工程设计本身发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期拖长所造成的损失。从本项目各项建设内容来看，各建筑单体及其使用用途基本上属通用的民用建筑工程，工程建设无特殊的技术要求；从已知的工程地质勘探结果和邻近

场地建设情况看，本项目场址范围无不良地质构造，适合项目各项工程建设。因此，其建设风险较低。

降低项目建设风险的措施是：加强与规划、设计单位联系，降低因双方沟通不及时或不力造成的设计频繁变更；对规划设计方案进行专家评审，及时发现问题；加强项目管理，健全招投标制度，优中选优，精心组织承包方施工；加强与施工承包方的协调沟通，帮助其提高工作效率；加强监理工作；健全工程监督机制与责任机制，杜绝因责任心不强或谋私动机引起的材料不合格现象。

15.3 融资风险

任何建设项目都有一个融资问题。融资风险主要指资金来源中断或供应不足，导致融资成本提高，给建设和生产运营造成的损失。

本项目制定了比较具体的融资计划。但这种计划也具有不确定性。建设资金不到位既可能延缓建设进度，使工程不能按计划完工，从而项目不能按计划投产，关于项目的财务预期就会落空；也可能因资金不到位而使项目中断下马，使项目成为半拉子工程，从而使项目中途流产。因此，如何加大融资力度，确保项目建设资金到位，是防范和化解本项目融资风险的一项极其重要的工作。

同时,本项目建设内容和区域分布都可自成体系具相对独立性。项目可以进行多次分期，边建设边营运，边完善。一旦融资出现障碍，工程可分阶段进行建设，既为了及早开业营运，也是对融资风险的一种防范。

15.4 市场风险

市场风险主要是项目投产后来自于市场变化的风险。包括市场需求下降、成本上升或价格下跌等因素。这些因素的变化会最终导致项目营运利润下降，从而达不到预期的投资目标。但从本项目财务分析