万锦星城小区项目招聘物业管理公司招标书

物业（服务）招标书一、综合说明：

（一）项目名称：万锦星城A区物业管理服务

（二）招标单位：黄骅华城房地产开发

（三）建设单位：黄骅华城房地产开发

（四）招标式：邀请招标（或竞争性谈判）

二、物业概况：

物业基本情况:

物业名称：黄骅市万锦新城A区；

物业类型：商业、住宅；

座落位置黄骅市大街与学院路交汇处；

物业管理区域四至：

东至：关帝庙地块；

南至：学院路；

西至：大街；

北至:万锦新城B区。

主要技术经济指标

1、规划总用地：50107㎡

2、总建筑面积：123722.52

3、计容建筑面积：

其中：住宅：86685.86㎡

商业：16586㎡

公共用房：538㎡

底层杂物间（车库）：5025.32㎡（面积半算）

4、不记容面积：17400㎡

其中：地下车位面积：17000㎡

地下室设备用房：400㎡

5、建筑占地面积：11587㎡

其中：住宅占地面积：8883㎡

商业占地面积：2569㎡

公共用房占地面积：㎡

6、容积率：2.03

7、建筑密度：23.1%

8、绿地率：30%

9、居住户数：686

10、居住人口：2401

11、地下车位：约580个

三、管理容及服务标准

（一）物业管理容

1、物业共用部位的维修、养护和管理；

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

4、公共绿化的养护和管理；

5、车辆停放管理；

6、公共秩序维护、安全防等事项的管理；

7、装饰装修管理服务；

8、物业档案资料管理；

9、投标应提供如下服务：

（1）为了后期物业服务的便性、实用性，因地制宜地对规划设计的细节处提出合理性和建设性的意见；

（2）对物业配套设备设施的设计与安装提出合理化的建议；

（3）根据投标要求交房前组织由专业的物业管理人员组成的验收小组与甲就验收房屋进行协商，交接相关资料，作好交房准备工作。为业主办理入住手续，做好与物业服务相关的所有工作。

（4）按《住宅质量保证书》的规定，配合提供保修服务。

（5）代收代缴收费服务等。

（二）前期物业管理服务质量标准

1、物业共用部位的维修、养护和管理

（1）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

（2）根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修围的，及时组织修复；属于大、中修围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

（3）每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

（4）按照住宅装饰装修管理有关规定和业主临时管理规约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

（5）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

（6）小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理

（1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

（2）建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

（3）设施设备标志齐全、规，责任人明确；操作维护人员格执行设施设备操作规程及保养规；设施设备运行正常。

（4）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修围的，及时组织修复；属于大、中修围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会

或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

（5）载人电梯24小时正常运行。

（6）消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

（7）设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

（8）小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规。

（9）路灯、楼道灯完好率不低于95%。

（10）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急案。

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通

（1）高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

（2）合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。

（3）小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。

（4）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

（5）二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

（6）根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

4、公共绿化的养护和管理

（1）有专业人员实施绿化养护管理。聘请专职园艺工对小区的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区提供一个优雅的环境。

（2）草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

（3）花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

（4）定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

（5）定期喷洒药物，预防病虫害。

5、车辆停放管理

（1）有机动车、非机动车停（存）车管理制度。

（2）引导进出小区车辆有序通行。

（3）主要道路及停车场有交通标志。

（4）小区的机动车辆凭证出入，临时进入小区的机动车辆进行登记。

（5）机动车停放有序，24小时有专人巡视。

（6）定期存放的，应签订停车服务协议，明确双的权利义务。

（7）地下停车场照明、给排水、通风等系统正常运行，各类指示标识清晰。

（8）交通设施（道闸、挡车器材、交通标识）能正常使用。

6、公共秩序维护、安全防等事项的协助管理

（1）保安人员着装统一、整齐待人要文明礼貌、热情。

（2）小区主出入口24小时站岗值勤。

（3）对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。

（4）对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

（5）门卫进出管理要格，来访客人要登记，搬迁货物需由业主开具证明条，对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

（6）小区出入口设有明显标志，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志，设立消防疏散示意图，照明设施引路标志完好，紧急疏散通道畅通。

（7）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（8）充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。

（9）做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。

（10）建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。

（11）配有消防系统设施设备，能随时启用。

（12）车辆收发卡并由保安员专人指挥进入地下车库和停车场，外来车辆未经可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。

（13）加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。

7、装饰装修管理服务

（1）按照有关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修服务制度。

（2）受理业主或使用人的装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订装修服务协议，告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

（3）装修期间，每天巡查1次装修施工现场，有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用管线、消防设施等行为，及时劝阻，对拒不改正的应报告主管部门。

（4）装修结束后，应进行检查。对违反装修服务协议的当事人应按照约定处理，问题重的应报告主管部门。

（5）指定装修垃圾存放点并设有围挡，装修垃圾及时集中清运、不得外溢。

8、物业档案资料管理

（1）有档案管理制度

（2）资料档案保管完善，随时可以调阅

9、其他服务

四、物业管理服务等级及最高收费标准

1、投标按一级物业管理服务标准进行服务。

2、在合同期物业管理服务费最高收费标准：

（1）住宅、独立商铺按建筑面积1元/㎡·月；储藏间按建筑面积0.5元/㎡·月。

（2）地下固定车位管理及运行费为50元/位.月。

（3）车位停放费、临时访客停车费中标可按有关规定及收费标准执