商业地产成功贵在规划

商业地产成功贵在规划

现在有很多商业地产项目普遍就存在这样的情景，卖不出去或经营不好等，我认为根源就主要存在：

一、在项目开发前期没有进行合理的商业规划。商业项目与纯

住宅项目是有着本质上的区别。商业项目必须要满足商业功能上的需求，比如空间层高、结构、设备配套等都与住宅设计相去甚远。合理规划设计不但能使商铺销售时获得良好的价格，还能顺利地招进所需要的商家，对项目后期经营及后期开发销售上也能起推动作用。反之，满足不了商业要求或没有考虑后期的经营各项成本、发展空间，就保证不了项目成功运行。

案例分析：在钦州市已投入使用的协盛商业广场，因为没有合理的商业规划，停车位就远远满足不了顾客需求，协盛百货人民路没有主入口，没能很好把外部客流引入，加上商场电梯的位置不合理等内交通问题造成了无法把一楼商铺及负一层超市的内部人流导向二楼百货消费。后虽然增建天桥以吸引人民路客流，但还是没能解决其内部交通问题，地理位置绝佳的协盛百货（不含超市，超市每年的利润非常可观）都营造不了良好的商业氛围。人民路、建设路外铺销售异常火爆，后段商铺及内铺销售期拖延了好几年才售完。二层商场也因销售不佳，给开发商资金回笼造成很大的压力，销售、招商、经营等各环节都受阻，钦州最好的商业地段却没有做出最好的商业氛围。

二、商业设计没有市调及商业定位依据的前提下进行。很多设

计院没有做过商业定位就按自己对商业项目的理解进行设计，用建筑设计代替商业设计或建筑设计先于商业设计；重外观形象轻内部结构；重装修标准，轻配套适用；按自己的主观和经验草率行事。至于后期是否能顺利销售、售价格如何、是否合适商业经营、适合经营什么商业形态等等，设计院都没对于这些方面进行专业的深入的考虑。

三、做商业规划前就要做商业定位。是做酒店、餐饮、百货、或者超市，定位不同，空间层高、结构、荷载、给排水、电气设施、设备配套等的要求都不同。

案例分析：我们D地块一、二期商业部分，做餐饮是需要有独立排烟管道、防噪设施、上下水管、充足的停车位等，而实际情况是原计没能满足经营的需要。独立商铺的门面进深比例非常不合理，影响了商业人流量，后期改造还须增设给水和排污系统、独立电源开关等，原设计安装的电气设施全部作废，大大浪费了公司资源。如果全部做商场、超市，则场地又过于分散，无法保证有足够的人流。同时进深不够，柱间距也未达到商场、超市商业空间要求的方正10.0米*10.0米柱网要求，还有各配套设施如卸货区，物流通道、仓库、货梯、停车场、员工通道、排水设施等也是缺失，根本不能满足经营的需要。待室外地坪完工后再确定商业定位，再对

商业部分给水、排水排污、天然气管道进行改造，需将前期地坪翻掉，将浪费大量资金及影响项目形象。

四、对中地E地块商业项目的几点建议：

(一)强烈建议建筑设计前先请专业公司或先招商（让商家提前介入，

根据商家需求设计，施工，避免重复建设）谈讨后再做商业规划设计。如果只有建筑设计，而不进行专业的商业设计，是很难保证该项目能满足今后的商业招商、运营和管理的需要。若能在开盘前成功的引进大型零售商，无疑将推动整个楼盘升值空间,提升公司的品牌形象。

(二)商业设计前先做商业定位，商业定位首先要考虑的是商场的地理

位置，根据对钦州未来发展趋势推测，E地块商业与协盛、商厦商业圈，赛格、华润商业圈成三足鼎立之势，是未来五六年水东区域的商业中心。理由：拥有四通八达的城区道路交通网（四桥即将开通），优越的地理位置；拥有稳定的消费群体（周边小区居民、新二中）。地下商场定位为大型超市比较合适。

（三）、地下超市配套需求：

1、建筑专业

?停车位：服务于商业部分的免费停车位500个以上（包括地上或

地下）,室外停车场照度≧40Lux,灯柱高13~15m,购物车要求可直达室内外停车停车场。

?户外广场：要有一定面积的活动广场，广场是很聚人气的地方，

也是展示商业企业形象（公益活动等）、宣传企业文化、和拉近消费者距离（节假日促销）要求的重要窗口；同时也能满足客流量二次导入的功能。

?楼层净高：负一层不应低于4.0米（是指所有管线和空调风管的

底部与地面净距）；一层不应低于4.5米，二、三层不应低于3.5米。

?建筑物长宽比例：建议10：6；

?柱距要求：底层商场柱网间距在满足结构的同时不应小于10.0

米*10.0米；应综合考虑其他地面上商铺的结构柱能满足经营变现的装修需要

?卸货：应考虑3-4辆小卡车满载重量（地下室结构顶板要求能满

足载重车辆）及回车空间和停泊要求，设置可以停泊货车的封闭来台，高度：1.00米，应考虑防撞设施和安全护栏。

?配套设施：要求有独立的设施设备不受其它任何影响。超市使用

的变配电房、发电机房、制冷机房、水泵水箱、消防控制中心要与小区其它设备公用房间独立。各自系统要求独立设置。便于以后招商，独立运营（协盛百货开始因设计原因，没能分开，后因物业公司管理上不足及水电费用收取出现争议，花了大量资金重新改造）。

?电梯：A、货梯：载重5000kg，门宽1.8m,轿箱深度≥2.7m；B、

自动扶梯、自动坡道：宽度1.0m，角度参数扶梯为300℃，坡道为120℃。

?卫生间：员工与顾客卫生间分开设置。

?排气管道：应考虑油烟气排放的通道。

?出入口应预留场地设存包柜，出入口上方设雨棚，

?必需考虑无障碍设计。

2、设备设施

①、供电系统：

?负荷等级：商业照明、收银台、自动扶梯、自动坡道、货梯冷库、

冷柜等设备电源应按二级负荷供电，其余按规范要求要求设计。

?计量：单独开户。

?空调主机、冷冻、冷却泵、冷却塔等系统控制柜应集中设空调主

机房。

②、给排水专业：

?两路市政环网供水系统，管径≥DN150。

?计量：单独开户。

?地下商场要设置排水、排污设施。

?还应具备厨房污水排放的生化处理装置。

③、空调与排风

?空调：独立的中央空调系统，至少设两台主机，末端应采用组合

式风机，不宜选用风盘管风机；应采用金属风管，禁用玻璃钢风管，空调水泵宜采用变频泵，变频控制。

?新风、排烟：按规范要求设置。