房产专业律师靳双权对一件二手房买卖合同纠纷案件的解析

房产专业律师靳双权对一件二手房买卖合同纠纷案件的解析

(为保护当事人隐私文中均采用化名)

案情介绍：

家住北京的陈朝阳在2014年经中介公司居间介绍将其名下的一套房卖给了王一健，双方在中介公司的见证下签订了《北京市房屋买卖合同》，合同约定：陈朝阳将位于北京市通州区的1121号房屋出售给王一健，房屋总价为345万元。合同签订后王一健依约支付了10万元定金，并于一周后支付了80万元首付款。当时因陈朝阳尚未取得该诉争房屋的房屋所有权证，所以双方为避免“麻烦”签订了一份《补充协议》，双方约定待陈朝阳取得房屋产权证之后，双方再共同去办理房屋过户手续，过户当天王一健向陈朝阳支付剩余的购房款265万元。后来陈朝阳取得了诉争房屋的房屋所有权证，王一健要求其配合办理过户，但当时房价大幅上涨，陈朝阳明确告知王一健拒绝履行合同，并称买卖房屋时未经其妻子同意，侵犯了共有人的利益，买卖合同是无效的。

王一健为了购买此套房屋已经用尽了家里的全部积蓄，现在陈朝阳拒绝配合过户，这可如何是好？并且在买房支付定金时陈朝阳亲自打电话向他的爱人确认过付款账户，房产证上写的仅是陈朝阳一个人的名字，难道双方签订的买卖合同真的无效？遂即王一健找到了安居房产律师网首席律师靳双权，靳双权律师在详细了解了该案的相关情况后，建议王一健起诉要求陈朝阳继续履行合同，配合其办理过户手续。

法院判决：

北京市通州区人民法院经过审理后判决：陈朝阳于本判决生效之日起七日内履行双方签订的房屋买卖合同，配合原告王一健办理过户手续，将位于北京市通州区某小区XX号房产过户到原告王一健的名下。

安居房地产首席律师靳双权解析：

靳双权律师认为，陈朝阳与王一健签订的房屋买卖合同均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。当事人应按照合同约定履行各自的义务，合同虽未明确约定办理过户手续的期限，但王一健已于2014年11月向陈朝阳主张办理过户手续，且陈朝阳已明确表示拒绝，故合同履行的期限已经截止，陈朝阳应依约配合王一健办理过户手续。

另外合同签订后，陈朝阳在无正当理由的情况下，拒绝履行合同约定义务的行为已经构成违约，王一健据此要求陈朝阳履行双方所签订的房屋买卖合同、配合其办理所购房屋的产权过户手续是合理合法的，应予支持。

关于本案另一争议点，陈朝阳是否侵害了其妻子的合法权益，靳双权律师是这么认为的：陈朝阳处分房屋并未侵害共有人的合法权益。首先，诉争房屋登记在陈朝阳一个人的名下，且房屋所有权证上写明的是单独所有。王一健在购房时已经尽到了相关的注意义务，中介公司亦在交易过程中对陈朝阳的房产证进行了审核，且在王一健支付房屋定金时，陈朝阳曾亲自向其爱人确认过付款账户，陈朝阳的爱人对于其处分房屋的情况也是知道的。

其次，中介公司证实在《房屋买卖合同》签订之前，陈朝阳曾当着工作人员的面向其妻确认过屋内的家具是否要赠予或转让给买受人。因双方转让房屋的行为无明显侵害陈朝阳妻子作为共有权人利益的目的和动机，且陈朝阳为该房屋的登记所有权人，王一健在交易过程

中已经尽到了解物权公示的相关注意义务。因此，陈朝阳处分房屋的行为并未侵害共有人的合法权益。

依据我国《物权法》的相关规定，王一健在购买房屋时是善意的，且已经按照合同约定支付了房屋价款，在购房时也已经尽到了了解物权公示的相关注意义务，并以合理价款购买了涉案房屋。因此，王一健属于善意第三人，其合法权益应受到法律的保护。

在二手房交易过程中，往往会出现很多房屋涉及共有人的情况，因为房屋价格的波动，有部分出卖人在房屋卖出之后又以未经共有权人同意为由，要求确认买卖合同无效。在司法实践中，虽然对于无效合同的认定有严格的标准，但在此靳律师特别提醒各位当事人，在购房时一定要认真审核房产证，同时了解购买的房屋是否有共有人，共有人是否同意出售。如果共有人同意出售最好是以书面的形式固定下来，以免今后发生不必要的纠纷。