湛江项目可行性报告[1]

金棕榈广场项目

可行性研究报告

湛江开发区新盛科技发展有限公司

二○○九年七月

目录

第一章总论 (1)

第二章项目地理位置及开发条件 (3)

第三章市场调查分析 (6)

第四章项目规划设计方案 (10)

第五章项目投资估算和资金筹措 (14)

第六章项目管理及实施办法 (18)

第七章财务评价 (19)

第八章结论 (26)

第一章总论

1.1项目背景

“金棕榈广场”项目是由湛江开发区新盛科技发展有限公司开发，项目位于湛江经济技术开发区乐金路南侧、规划路西侧、北侧、开发区国税局东侧，处于湛江市总体规划的金融、商业中心，拟开发成为一个具有酒店、写字楼、商场、街铺及公寓等多功能的城市商业综合体，属于湛江市未来重点工程建设项目，也是目前湛江市最大型的综合开发项目，在推出时将作为城市区域功能转化的标志性建筑群。

项目占地面积47893.5㎡（71.84亩），总规划建筑面积189612㎡(含地下室面积)，总投资约5.9亿元。

1.2项目概况

项目名称：金棕榈广场

项目地址：湛江经济技术开发区乐金路南侧、规划路西侧、北侧、开发区国税局东侧

投资开发商：湛江开发区新盛科技发展有限公司

总占地面积：47893.5㎡（71.84亩）

项目规模：项目建筑面积189612㎡(含地下室面积)

项目投资总额：人民币59341.21万元

项目开发建设期：三年八个月。

1.3开发商基本情况

湛江开发区新盛科技发展有限公司，成立于2006年4月，控股股东为广东上景投资有限公司，注册资本为650万元。

广东上景投资有限公司是以湛江市锦绣华景房地产有限公司为核心发展发展的大型投资企业，湛江市锦绣华景房地产有限公司经营多年房地产开发业务，在相继开发“华景公寓”、“锦绣华景”项目，总开发建筑面积60万㎡，项目小区配套有学校、幼儿园、商场、市场、会所等公共设施，缘因注重楼盘的规划、设计、施工质量、物业管理及小区功能配套等，深得消费者的认可，其中“锦绣华景”一期工程被广东省房地产业协会授予“广东省绿色住小区”称号。

1.4项目开发的社会经济意义。

1.4.1湛江经济技术开发区详细控制规划表明将湛江经济技术开发区建设成为湛江市CBD中心，本项目将为上述规划的实现奠定良好的基础。

1.4.2项目社会效益明显，主要是带动相关行业的发展，促进经济良性循环。

1.4.3项目的商业设施经营、物业管理等将为社会提供一定数量的就业岗位。

1.4.4作为湛江市最大型的综合开发项目，有丰富的物业类型，将打造集商务办公、购物休闲，星级酒店及公寓于一体的大型现代都市建筑群，将推动湛江市房地产发展的水准和典范形象。

1.4.5项目的兴建将为地方财政增加一定的收入。

1.5项目研究依据。

1.5.1根据国家、省和湛江市政府颁布的有关法律法规和政策文件。

1.5.2开发项目策划方案。

1.5.3 政府及有关部门核发项目的文件和证书。

1.5.4项目地形图。

1.5.5项目工程地质勘察报告。

1.5.6市场调查研究获得的资料。

1.6主要技术经济指标

主要技术经济指标项目经济指标如下：

第二章项目地理位置及开发条件

2.1项目地理位置

湛江市位于中国大陆最南端、广东省西南部，坐落在雷州半岛，处在粤桂琼三省(区)交汇处。湛江是我国首批对外开放的沿海城市，国家一类大市，全市面积1.3万平方公里，人口710万人。现辖雷州、吴川、廉江三市，徐闻、遂溪二县和赤坎、霞山、坡头、麻章四区，拥有1个国家级经济技术开发区。先后获得“全国绿化达标城市” “中国优秀旅游城市”等荣誉称号。

湛江市地理位置优越，具备海洋、铁路、公路、航空等立体综合

交通运输体系，具有独特的地缘区位优势：一是中国沿海通往非洲、中东、欧洲、东南亚、大洋洲航程最短的口岸；二是中国大西南经济腹地进出口的重要咽喉；三是中国进军东盟各国市场最佳的“桥头堡”，也是东盟各国进入中国大陆市场最佳的“登陆点”。独特的区位优势使湛江经济技术开发区在泛珠三角经济合作圈、环北部湾经济圈、中国-东盟自由贸易区、亚太经济圈中处于重要的战略地位，成为中国大陆最适宜外来投资者投资经营的地区之一。

项目位于湛江经济技术开发区内乐金路南侧、规划路西侧、北侧、开发区国税局东侧，处于开发区的中心地带。其中：西面邻近人民大道中路（人民大道为湛江市区中心干道，多路穿梭巴士停靠），北面邻近乐山大道，乃湛江市海湾大桥与疏港大道二期线连接处，在开通后接疏港大道可直通徐闻海安港码头。

项目所处的地理位置交通极为便利，湛江经济技术开发区中央商务区地位的确立，表明这里将会是湛江市未来的中心城区。

2.2项目开发条件

2.2.1政策环境有利

湛江市2008年度工作报告上指出：湛江市按照省委、省政府“三促进一保持”决策部署，把保增长作为首要任务，把实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》作为保增长的重要契机，把扩大内需作为保增长的根本途径，把加快发展方式转变和结构调整作为保增长主攻方向，把深化重点领域和关键环节改革、提高对外开放水平作为保增长的强大动力，把改善民生作为保增长的出发点和落脚点，全力实施

“工业立市、港口兴市、生态建市”发展战略，全力建设大型钢铁基地，全力建设重大基础设施，加快建设城乡协调、生态文明的科学发展试点市，推动经济社会又好又快发展，为实现湛江后发崛起奠定坚实基础。湛江市政府近年大手笔对道路、交通、绿化等环境的治理，对促进湛江市城就是城市发展无疑起着举足轻重的推动作用。

2.2.2项目市政配套、基础设施现状

湛江经济技术开发区内交通、通讯、供水、供电和污水处理等设施完善。区内有日供水2万吨和5万吨的水厂各2座；有110KV变电站2座；全区由南方电网及湛江电厂供电；移动电话和数据通讯已连接国际信息高速公路；海关、检验检疫、外管、工商、税务、金融等办事机构和部门配套；宾馆、市场、学校、医院、体育馆、娱乐场所、住宅区等生活服务设施齐全；区内有五星级的皇冠假日酒店、在建金福来酒店，四星级的海滨宾馆、银海酒店、恒逸国际酒店、中国城酒店等，有着良好的投资者环境。

2.2.3交通条件

湛江经济技术开发区具有得天独厚的海、陆、空交通网络，距湛江港、火车站、飞机场均仅3-4公里。海湾大桥西连接线一级公路、疏港大道二期工程、湛徐高速等建设的陆续完成，使得湛江经济技术开发区将处于湛江市交通的黄金位置。本项目面临贯通人民大道和海滨大道的乐金路，交通便利，多条城市主道联接。

2.2.4环境保护

①大气条件。项目选址目前空气品质良好，通过对主要大气污染

物N OX、S O2、TSP、NMCH的监测，N OX、S O2日均值在“环境空气品质”一级标准内。

②水环境。根据开发区环境品质现状分析，以开发区为中心的20公里范围内，无水质污染，基本属于三类水质。

③声环境。开发区环境品质现状良好，根据开发区监测点监测资料发现，白天个别等级超过GB3096-1993三级(工业区)标准，夜间均不超标。

第三章市场调查分析

3.1投资大环境

2008年全市完成生产总值1048.66亿元，增长10%。其中，第一产业增加值230.66亿元，增长5.4%；第二产业增加值497.07亿元，增长10.5%；第三产业增加值320.93亿元，增长12.5%。人均生产总值15297元，增长8.4%。单位生产总值能耗下降2.75%，降幅居全省第二。地方财政一般预算收入45.7亿元，增长19.5%，人均财政收入666元，增长18%；来源于湛江的财政总收入292亿元，增长57.84%。社会消费品零售总额467.7亿元，增长22.4%，增速创1996年来新高。全市金融机构储蓄存款余额首次突破千亿元，达到1075.8亿元，增长16.1%。工业经济增势喜人。全市规模以上工业总产值首次突破千亿元，达到1131.65亿元，增长13.5%；增加值393.45亿元，增长11.2%。工业经济效益综合指数288.5%，居全省第二位。湛江钢铁项目获得国家批准开展前期工作，配套设施建设和征地拆迁工作全

面铺开；中海油南海西部油田实现油气当量1000万立方；东兴石油公司和中海油湛江分公司成为年销售收入超200亿元企业；东兴炼油500万吨配套完善、龙腾物流500万吨球团等项目顺利推进，70万吨木浆等项目开工。

去年底以来，国家和省为应对国际金融危机陆续出台一系列保增长、扩内需、调结构的政策举措。顺应这些政策而成为国家和省增加投资的重点，从今年起到2012年，全市将实施八大重点工程、81个重点项目，总投资2161亿元。今年是我市重大项目建设年，全面推进钢铁基地外围配套基础设施建设，年内建成为钢铁基地直接配套的龙腾物流500万吨球团项目以及钢铁项目起步码头；动工建设茂湛铁路、东海岛铁路、海大路口至蔚律港疏港公路及东海岛跨海大桥、鉴江供水枢纽工程，推进钢铁基地配套系列码头前期工作。无论是项目数量还是投资力度，都是我市历史上空前的。

3.2湛江市场现状及其走势

备受关注的《福布斯》中文版年度重磅榜—“2008年中国大陆最佳商业城市排行榜”在上海向全球发布，湛江市排名第54位，成为粤西地区连续第五年进入百强榜的唯一城市，也是在环北部湾地区排名最靠前的城市。评判标准包括劳动力素质指数、高级人才指数、经营成本指数、市场规模指数、市场潜力指数、客运指数、货运指数和资本活力指数等多项指标，综合评定各城市的投资环境，不仅推动了境内外资本对于中国大陆投资地点的重新审视，也有利于帮助中国城市寻找自身定位并日益完善投资环境。

近年来，湛江经济日益快速发展，尤其是港城商业更新换代加快，大型现代商场不断涌现的同时也出现了一些专业写字楼如国贸新天地、荣基国际广场，但功能单一、比较分散。

本项目位于湛江市经济技术开发区中心地带，是湛江市规划的CBD区域。开发区以北为赤坎区，为湛江市老城区，未来多以旧城改造为主，开发区以南为霞山区，区域开发趋向饱和。本项目地理位置承上启下，周边已建成：以泰华大厦（湛江经济技术开发区管理委员会行政大厦）、湛江海关、湛江商检、湛江市工商行政管理局、湛江市质量技术监督局为中心的行政中心；以人民银行、银行监督管理分局、农业银行、建设银行（钢铁项目已租用三层写字楼作为临时总部）、中国银行、人民保险、平安保险、阳光保险、泰康保险为中心的金融中心；以皇冠假日酒店、恒逸国际酒店、中国城酒店、银海酒店为中心的休闲娱乐中心；以城市假日、锦绣华景、汇景名都为中心的住宅中心。已投入使用的锦绣银座和即将建成的威格大厦、银隆广场、城市尚品等商业地产，其中以威格大厦一个月售罄为湛江市真正的CBD区揭开序幕。

随着钢铁项目的落实，各项配套服务将陆续进驻，相信湛江CBD 区将进入快速发展期。

近期商贸项目一览表单位：万元

3.3商品房市场的销售及价格分析

通过对目前湛江房地产市场的调查，从收集到的信息资料看来，市场成交活跃，成交量呈上升趋势，价格也稳中有升。如国贸新天地、荣基国际广场、威格大厦等，销售量及其价格均为理想。

湛江市目前主要商业楼盘状况一览表

湛江市目前主要住宅楼盘状况一览表

第四章项目规划设计方案

场地现状条件：

1.1本项目位于湛江市开发区乐金路，用地呈矩形，北临乐金路。用

地周围交通便利，地段竞争优势明显，是发展办公与商业、酒店的理想场所。

1.2用地现已拆迁平整完毕，其地东低西高，无需保留之古建筑及构

造物及古树。

1.3用地北面为乐金路，商业及办公主入口设在北面，酒店主入口设

在东面。

规划总平面设计：

2.1该项目用地面积4789

3.5m2。建成后总建筑面积约为189612m2 ，

计算容积率面积约为143775m2。容积率3.0，建筑密度30％，绿地率35%。其中A～D楼共4栋为24～25层的高层商务公寓,建筑高度为80米。公寓入口层设于6米高平台处，平台下为覆土层，其中平台沿乐金路处设沿街商铺。E栋办公楼结合临街商铺沿乐金路设置，建筑高度为22层100米。G栋酒店结合2层商场沿东面规划路设置，酒店建筑高度为22层80米。

2.2总体规划方案扩展了“人与自然和谐为本”这一设计概念，从整

体环境设计入手逐渐展开，把绿化渗入建筑，多处设置绿化中庭，使整个项目设计和谐自然，望眼皆景。

2.3整体规划布局分为东、中、西三个部分考虑，东区临乐金路和永

平南路的交界处，人气旺盛，故设置以酒店和商场为主要功能。

中部临乐金路设置沿街商铺和办公楼，突出办公楼标志性的形象。同时利用临街商铺形成导向性的商业空间，把人流引入中部的商业街。西部利用地形抬高一层，设置四栋商务公寓，商务公寓采用平行错位布置方式，从而围合成具有内聚性的广场成为商务公寓区的公共景观区，结合适当的架空层共享空间，形成层次丰富的立体景观。

2.4商务公寓设计为多样户型，包括：45-65 m2的小套公寓、85-135 m2

的多户型公寓以及150-200 m2的大型和复式公寓，以满足不同层面的消费需求，尤以中、小户型为主，以适应市场购买力。

2.5沿乐金路设置临街商业，用地内设置商业街,除满足作为商业旺

地的需求外，同时加强和促进周围的商业氛围。地下室设置二层，屋顶绿化，使小区中心花园平整。

1、道路系统规划设计：

用地北面为乐金路，南面和东面为市政规划路。商业入口前广场平时作为人行广场，小区内部设应急消防车道，并作为步行通道，紧急时可供消防车通行，满足建筑的消防登高面操作要求。

地下车库出入口分设于北面和南面，出入便捷，同时不影响商业的集中人流。商务公寓出入口设于南面，办公和商业出入口设于北面，酒店出入口设于东面。

2、绿地系统设计：

绿化设计以区内中心绿化广场为主，与环境小品、下沉广场相结合，辅以道路边绿化及屋面平台绿化。植被主要以常绿植物

为主，种植草坪、大王椰树、细叶桉及白玉兰等岭南特色的树种。

商务公寓和办公楼标准层处亦有绿化设计，使绿化延伸至半室内空间，争取创造优美的环境，为用户提供优美、舒适的活动场地。

3、竖向系统设计：

乐金路地势西低东高，东西高程分别为19.45、17.33，设计入口广场标高18.60，人行道比车道高程高0.1米，区内道路纵坡坡向排水口，坡度≥3‰，横坡1.5%，广场坡度<3‰。

4、停车库设计

用地内设地下两层停车库，地下车库面积约为45838m2，总停车数为1250辆。

7、建设期限及进度计划

本项目计划建设期为 3.7 年，从2010年4月动工至2013年11月竣工。（详见下表）

项目建设进度如下表：

第五章项目投资估算和资金筹措

5.1项目投资估算

本项目的投资除项目实际投入外，其余的投资估算按国家收费标准和市场经济定价两方面进行估算，其中市场经济定价部份是参照湛江市目前房地产建筑综合造价确定，具体估算说明如下。

①土地成本。总规划用地71.84亩， 220万元/亩。

②三通一平。按用地面积3.5万元/亩计算，

③勘察费用。按用地面积1万元/亩计算。

④设计费。按建筑面积70元/㎡实际投入计算（含前期规划设计及部份装饰设计）

⑤报建费用。按建筑面积87.4元/㎡计算，（见附表）

⑥建安造价。平均按1400元/㎡计算，

⑦二次装修。酒店、商场、写字楼等，按450元/㎡计算

⑧、室外工程。含绿化工程、市政、道路施工配套工程等，按60元/㎡计算

⑨、工程管理费。按三通一平、建安造价费用之和的2.5%计算。

⑩建安工程监理费。按建安工程造价的2%计算。

○11、销售费用。包括广告、销售资料、销售人员工资等，按销售总收入的2%计算。

○12、不可预见费。按前述②～○11项费用之和的2%计算

工程项目投资估算汇总表

单位：万元

附：报建费用一览表

5.2工程已投入资金、自有资金筹措计划

本期项目投资59341.21万元，其中已投入资金15804.80万元。自筹资金包括企业自有资金和销售收入。

5.4项目资金筹措平衡表

单位：万元

第六章项目管理及实施办法

6.1项目管理

湛江开发区新盛科技发展有限公司将组建综合部、工程部、销售部、财务部等四个部门，机构设置如下图：

6.2项目实施办法

项目实行总经理负责制，并进行岗位分工、责任到人的目标管理。项目具体实施办法为：

6.2.1前期准备

①进行市场调查，产品定位，编写项目可行性研究报告。

②制定实施计划，安排时间，完善项目的开发准备工作。

③落实施工队伍，安排施工进度计划。

6.2.2组织实施工作

①落实计划，按制定的项目计划实施。

②组建销售队伍，落实物业管理工作。提前招聘销售人员，熟悉