浙江舟山市鑫鹏国际大酒店可行性研究报告(66页)

目录

一、城市阅读 (5)

1、城市概况 (5)

1.1 地理位置 (5)

1.2 行政区划与人口 (5)

1.3 城市交通 (5)

2、城市经济运行环境 (6)

2.1 GDP及增长情况 (6)

2.2 产业结构和增长趋势 (6)

2.3 居民可支配收入和社会消费品零售总额 (7)

2.4 固定资产投资 (7)

3、城市发展定位 (8)

3.1 城市性质 (8)

3.2 城市规划发展 (8)

4、小结 (9)

二、市场环境调查 (10)

1、旅游市场 (10)

1.1 城市旅游规划 (10)

1.2 旅游产品开发 (11)

1.3 旅游设施建设 (12)

1.4 旅游业发展状况 (13)

2、酒店市场 (15)

2.1 舟山酒店调查 (15)

2.2 酒店经营状况调查 (16)

2.3 酒店消费者构成分析 (18)

3、会展业市场 (19)

3.1会展业调查了解 (19)

三、项目开发分析 (20)

1、项目概况 (20)

1.1 地块性质 (20)

1.2 地块四界 (20)

1.3 周边环境 (20)

2、项目SWOT分析 (21)

2.1 优势（strength） (21)

2.2 劣势 (weakness) (21)

2.3 威胁点（threat） (22)

2.4 机会点 (opportunity) (22)

3、项目发展思路 (23)

四、项目定位分析 (24)

1、市场定位 (24)

1.1 功能定位 (24)

1.2 档次定位 (24)

2、客群定位 (24)

2.1 高档酒店消费者特征分析 (24)

2.2 产权式酒店购买者特征分析 (25)

五、产权式酒店研究 (26)

1、产权式酒店的来源 (26)

2、产权式酒店的类型 (26)

2.1 时权酒店 (26)

2.2 退休住宅型 (26)

2.3 有限自用投资型酒店公寓 (26)

3、产权式酒店的流行趋势 (27)

4、产权式酒店的投资利益分析 (27)

4.1 与证券类比较 (28)

4.2 投资银行比较分析 (28)

4.3 与保险类比较 (29)

4.4 产权酒店与不动产投资比较（住宅、商铺） (29)

5. 上海知名五星级酒店参考分析 (31)

六、项目整体设计方案 (33)

1、项目概况 (33)

1.1 项目地块 (33)

1.2 设计依据 (33)

1.3 设计理念与宗旨 (33)

2、总体规划设计 (35)

2.1 设计思想 (35)

2.2 道路交通组织 (36)

2.3 停车设计 (36)

2.4 环境景观 (36)

3、建筑设计 (37)

3.1 建筑设计思想 (37)

3.2 建筑平面及剖面设计 (38)

3.3 建筑装饰及材料做法 (39)

七、项目投资分析 (41)

1、项目技术经济指标 (41)

2、项目开发建设与销售实施计划 (42)

2.1 项目开发建设计划 (42)

2.2 项目销售进度计划 (43)

2.3 项目实施进度计划 (43)

3、项目投资估算 (45)

3.1 开发成本估算 (45)

3.2 开发费用估算 (50)

3.3 开发总投资汇总估算 (51)

3.4 资金筹措、投资计划及偿还能力 (52)

4、项目投资收益预测 (54)

4.1 价格预测 (54)

4.2 投资收益 (56)

4.3 销售税金及附加 (57)

4.4 土地增值税 (58)

5、项目投资效益分析 (59)

5.1 投资效益分析表 (59)

5.2 投资效益评价指标 (60)

6、项目敏感性分析 (61)

6.1 价格单因素变化敏感分析表 (62)

6.2 投资总成本单因素变化敏感分析表 (63)

7、项目投资总评 (64)

鑫鹏国际大酒店可行性研究报告

一、城市阅读

1、城市概况

1.1 地理位置

舟山位于浙江省东部，地处长

江口南侧、杭州湾外缘的东海洋面

上，背靠上海、杭州、宁波等大中

城市群，面向太平洋，踞我国沿海

南北航线与长江“黄金水道”交

汇的咽喉要道，是长江流域和长江

三角洲对外开放的海上门户和通

道。

1.2 行政区划与人口

舟山下辖定海、普陀、岱山、

嵊泗四个县（区），面积2.22万平

方公里，其中陆地面积1257平方公里，有大小岛屿1390个，人口97.8万。其中，舟山本岛为全国第四大岛，面积为50.2平方公里，是舟山市人口的主要集聚地和政治、经济、文化中心。

按照舟山市城市总体规划（2000年～2010年），市域总人口规划近期（2005年）104万人，中期（2010年）106万人，2020年110万人。

1.3 城市交通

舟山境内329新国道、定海港客运码头、普陀山客运中心等相继建成；舟山大陆连岛工程一期工程三座大桥已完成；县（乡）公路和1000人以上岛屿渡口设施大大改善；市内主要大岛到定海的“2小时交通圈”目标基本实现。

新的城市总体规划开始实施，临城新区建设已经启动，环城东路、东山隧道等一些重大市政改建工程竣工使用。

2、城市经济运行环境

2.1 GDP及增长情况

从上表得，舟山市的GDP总值每年都是10%以上的速度在递增，04年比03年的增幅高达17%。

从上面数据显示，我司认为舟山的国民经济处于平稳健康快速发展阶段，全市经济形势看好。

2.2 产业结构和增长趋势

从上表显示，三产比重从01年的26.1：34.1：39.8到04年的18.0：43.1：38.9，第一产业比重大幅下奖，第二产业比重上升比例最大，现为国民经济的支柱产业，

按照近年三产比重的变化来看，第二产业仍是今后舟山市经济发展的重点产业。

我司认为产业结构处于不断的优化调整中，体现出经济健康稳定的增长势头和发展趋势。

2.3 居民可支配收入和社会消费品零售总额

从上表得，人均可支配收入02年比01年增长了13.5%，03年比02年增长了11.2%，04年比03年增长了12.6%，可见居民收入处于大幅提高阶段。

社会消费品零售总额，02年比01年增长13.3%，03年比02年增长了12.1%，04年比03年增长了16.5%。

我司认为居民收入和消费零售额呈现同步增长的趋势，消费能力的提升对未来房产市场的持续发展提供有效的经济支撑。

2.4 固定资产投资

固定资产投资与房地产投资对比图

从上表得：04年社会固定资产投资比03年增长了30.5%，04年房地产开发投资比03年增长了30.1%；04年房地产开发投资占社会固定资产投资比例为18.6%，03年房地产开发投资占社会固定资产投资比例为18.6%。

根据数字显示，我司认为近两年舟山房地产市场发展良好，市场基础稳定，房地产发展环境较好。

3、城市发展定位

3.1 城市性质

?舟山拥有中国最大的渔场，海产品丰富，是我国重要的海洋渔业基地和海洋开发基地；

?舟山的港口条件优良，是我国现代化的港口，也是大宗货物中转港；

?舟山风景秀丽，气候宜人，是著名的佛教文化、海岛风光的旅游城市。

3.2 城市规划发展

舟山市城市建设的目标是建成最适宜于人类居住的海上花园城市；舟山中心城市发展的空间形态为三组团二点带状城市组群，三组团即定海城区、临城城区、普陀城区，二点即朱家尖、老塘山两个发展点。

（1）定海城区近期内将继续完善居住小区----组团功能，通过旧城改造，改善城区

居住环境，定海组团的近期居住人口规划为14万人。

（2）临城新区近期内开发建设的居住用地以房地产开发建设和拆迁安置小区为主。临城新区的近期居住人口规划为6.5万人。

（3）普陀城区近期内主要继续发展东港新区的居住区，勾山街道作为临城----浦西工业区的居住生活服务基地，配和工业区开发，做好拆迁安置小区建设。普陀组团的近期居住人口规划为16.1万人。

4、小结

综合宏观经济和舟山市近期城市发展规划对舟山房产市场的影响，我们得出以下提示：

?舟山的国民经济处于平稳健康快速发展阶段，全市经济形势看好。

?产业结构处于不断的优化调整中，体现出经济健康稳定的增长势头和发展

趋势。

?居民收入和消费零售额呈现同步增长的趋势，消费能力的提升对未来房产

市场的持续发展提供有效的经济支撑。

?舟山房地产市场发展良好，市场基础稳定，房地产发展环境较好。

?房产市场受宏观经济调控的影响较小，短期内仍会依照市场规律持续走好

二、市场环境调查

1、旅游市场

1.1 城市旅游规划

按照“布局优化、资源共享、优势互补、区域联动”的要求，整合全市海洋旅游资源，建好十大功能景区，使舟山形成各具特色、分工合作的旅游景区布局，进一步优化旅游产业结构，扩大产业规模，增强竞争优势，提高旅游经济综合实力，这是市委、市政府做出的一项重要决策。

根据《意见》，围绕以普陀山为依托的佛教文化、以海洋海岛风光为依托的滨海休闲文化和以海鲜美食为依托的饮食文化三条海洋旅游主线，整个“舟山群岛”旅游景区划分为海天佛国——普陀山、碧海金沙——朱家尖、渔港海鲜——沈家门、桃花传奇——桃花岛、列岛风光——嵊泗、蓬莱仙岛——岱山、古城要塞——定海、群岛之都——新城、东极之光——东极、东方大港——港桥旅游区十大功能景区。各功能景区的具体发展方向如下：

普陀山旅游区：规划建成集礼佛朝圣、游览观光、修身养性于一体的国际佛教圣地。

朱家尖旅游区：规划建成国际性沙雕城和集游览观光、休闲度假、海上竞技、游艇海钓、商务会展、高尔夫运动于一体的国际性海滨休闲度假基地。

沈家门旅游区：规划建成世界第一大渔港和中国海鲜城。

桃花岛旅游区：规划建成以金庸武侠文化为特色，融游览观光、渔家风情、海上运动、休闲度假于一体的海岛影视拍摄基地和配套的海岛度假旅游区。

嵊泗列岛旅游区：规划建成集休闲度假、海上竞技、渔家风情、游艇海钓、海鲜美食、海景房产于一体的国际性海岛休闲度假旅游区。

岱山旅游区：规划建成全国海洋文化博物馆基地和长三角城市群居民海上度假休闲基地。

定海旅游区：规划建成以战争与和平为主题，以鸦片战争定海保卫战近代史和

军事博览为主体，集军事观赏性、实战体验性、科普学习性、休闲娱乐性，融古城文化、生态度假、商务旅游于一体的特色旅游区。

新城旅游区、东极旅游区和港桥旅游区：规划功能定位为城市新貌旅游区。

1.2 旅游产品开发

?推广海洋特色产品

舟山是中国第一大群岛，自然风光秀丽，山海景观奇特、名胜古迹众多，目前拥有普陀山、嵊泗列岛两个国家级风景名胜区和岱山岛、桃花岛两个省级风景名胜区及一个省级海岛历史文化名城定海。经过多年的努力，已经初步形成了普陀金三角综合旅游区、嵊泗列岛蓝色海岸休闲旅游区、岱山东海蓬莱海洋生态旅游区和定海海洋历史军事文化旅游区等独具海洋特色的旅游产品。

?挖掘旅游拳头产品

舟山的旅游产品已从单纯的朝圣、观光型逐步向特色鲜明、内涵丰富的多元化方向发展，以不断适应旅游市场日益发展的需要。经过20多年的发展建设，舟山除传统的佛教文化旅游外，还开发出了空中揽胜、海滨探险、海上竞技、海洋科普等充满海洋海岛特色的旅游项目。其中最具代表性的旅游节庆活动有：国内首创的每年一届"中国舟山国际沙雕节"、"中国普陀山南海观音节"、"中国舟山海鲜美食节"、"国际海钓节"、"国际航海大赛"等。成为发展当地旅游经济的三大拳头产品。举办旅游节庆活动，推出和挖掘当地旅游拳头产品，是近几年舟山市委、市政府和旅游部门调整发展旅游业思路，抓住海洋旅游的特色和传统文化优势与精心“布局”的结果。

舟山旅游已成为华东旅游网、浙东旅游线的重要组成部分，并将成为华东地区最大的海滨旅游休闲度假基地。

?打造海洋旅游精品

建设海洋旅游强市，关键是打造海洋旅游精品。从某种意义上说，精品就是标志，精品凝聚人气，精品等于效益。

近期，舟山市海洋旅游将重点开发这样几个品牌：一是海洋灾难体验项目；二

是海钓项目；三是邮轮、游艇项目；四是整岛旅游开发和海景房产项目；五是军事文化旅游项目；六是普陀山的“海天佛国”品牌；七是“中国海鲜、吃在舟山”饮食文化品牌。各旅游区将根据各自的功能定位，加大开发和整合力度，引进特色旅游项目，加快建设进程。

近中期，我市要重点推进普陀山国际佛教文化交流中心、中国佛学院教育分院、朱家尖国际游艇俱乐部、千沙至大青山区域国际休闲区、沈家门鲁家峙岛旅游开发、嵊泗徐公岛旅游开发、桃花岛悬鹁鸪岛总体开发区、岱山台风博物馆台风仿真、鸦片战争定海军事旅游、临城长峙岛旅游城等项目，提升旅游区的品位和档次。

另外，还对丰富旅游项目文化内容、挖掘渔业旅游潜力、加快特色旅游商品开发和完善旅游基础设施等进行了规划。

我司认为，这一个个项目、一项项扎实有力的举措，昭示着舟山海洋旅游的希望，展示着舟山旅游业发展的美好未来。

1.3 旅游设施建设

舟山旅游基础设施和旅游接待服务设施日臻完善。"食、住、行、游、购、娱"六要素得到了快速、协调发展，与旅游产业发展密切相关的交通、水电、通信等基础设施日趋完善，"海陆空"立体交通网已基本形成，海岛与国际间、大陆间、岛际间的飞机、邮轮、客轮、快艇、游船等集游览观光于一体的交通条件大为改善。陆上交通可经多条海上"蓝色公路"直达上海、宁波至全国各地；航空有普陀山机场、岛际直升机停机坪，航线直达北京、上海、厦门等大中城市及各岛屿之间，舟山至香港的包机也将开通；市区、海岛和各景区交通便捷，已经动工兴建的"大陆连岛工程"将为舟山旅游与华东旅游网、浙东旅游网接轨，为与长江三角洲经济发达城市建立四小时"旅游经济圈"创造极为有利的条件，展示了更广阔的前景；

旅游接待能力不断扩大，服务水平不断提高。全市现有国际国内旅行社55家，各类宾馆、饭店、接待中心、酒家700多家，近5万张床位，其中星级饭店51家，正在开发的临城新区将成为舟山旅游经济新的亮点。但是在接待设施方面，我市目前尚无五星级酒店，制约了高规格的接待，这将成为本项目定位的切入这一市场空白的机会。

1.4 旅游业发展状况

旅游业是舟山市最具活力和发展潜力的优势产业之一。舟山旅游的国际知名度逐步扩大，产业规模不断壮大，服务水平明显提高，成为华东旅游圈的重要组成部分。

10

20

30

40

50

60

2002

2005(1-9月)0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%

旅游业经济效益明显。近年来，舟山旅游产业持续快速发展，已成为舟山市经济重要的支柱产业。2001年，国内旅游收入3522亿元，增长10.9%。2002年，国内旅游收入3878亿元，增长10.1%。2003年，实现旅游收入35.62亿元，增长0.6%，2004年，实现旅游收入51.18亿元，增长43.2%。2005 年，1-9月旅游总收入47.74亿元，同比增长17.5%。

旅游者层次进一步提高，结构进一步优化。2002年，全市国内旅游人数631.98万人次,比上年增长14.9%；全市境外入境人数8.59万人次，比上年增长10%。2003年，受到非典疫情的冲击，接待游客数量发生变化，全年共接待国内外游客645.09万人次，比上年增长2.1%，全市境外入境人数5.507万人次，比上年下降34.9%；2004年，全市共接待国内外游客837.07万人次，增长29.8%。入境游客11.65万人次，比上年增长10%。2005年1-9月份全市旅游接待人数780.42万人，同比增长14.4%，接待国际旅游者人数10.41万人，同比增长50.7%。预计2005年的国内外接待人数都经大大超过2004年。

2、酒店市场

2.1 舟山酒店调查