老旧小区861模式运作方案及附件
老旧小区861模式运作方案及附件
一、背景
1、上世纪80~90年代建造的小区叫做老旧小区；
2、06年以前部分小区缺乏管理的也叫老旧小区；
3、中介公司按照2000年为界称呼新旧小区；
4、现在所有的弃管小区都叫老旧小区；
5、出现部分小高层和高层老旧小区；
6、全国有多少老旧小区没人统计，但是每个四线（含）以上城市都有大把的老旧
小区处在改造计划中；
二、老旧小区现状分类
1、家属院或者职工楼分割自治管理，垃圾外包，老太把门，公共维修分摊；
2、大小区为垃圾政府环卫摆平，绿化政府一年两次维护；安保无，维修政府摆平；
3、小高层或者2000年后的老旧小区被政府骗物业暂时代管，品质几乎0；
4、物业费在0.1~0.5元之间，收费率为30~50左右；
5、治安管理混乱，安防虚无，盗窃肆虐；
6、停车脏乱差；
7、多居住老弱病残小孩；
三、宗旨
1、解决老旧小区管理问题，摆平四保经费纠纷；
2、解决业主生活和工作不便问题；
3、探索物业行业转型问题；
4、探索产销对接减少流通环节模式；
四、运作办法
1、开展861工程；（见附件1）
2、把便民、四保放一块解决；
五、进度管理介绍
1、从政府手里或者物业公司手里接管；
2、四保工作先不接手，特别是政府手里拿到的盘子；
3、第一个季度先做好客服中心，搞好业主数据库建设和维护；
4、第二个季度做好管家（861）服务团队建设和维护；
5、第三个季度开展管家861服务，逐步接管四保；
六、预算（核算单位：千户社区）
支出：
1、第一季度：客服中心和客服人员预算3万元；
2、第二季度：服务团队预算4万元；
3、第三季度：管家服务预算5万元；
收入：
4、第一季度：1万元（社区活动）
5、第二季度：2万元（管家服务部分收入）
6、第三季度：10万元（管家服务）(见附件2)
7、物业费收取：另计
8、政府补助：另计（老旧小区改造补助根据当地情况再定）
七、前景
1、无同行竞争；
2、市场大海无量；
3、政府头疼、行业头疼；
八、风控
1、在第一季度操作同时，根据工作开展顺利度，决定是否进入第二季度；
2、模式一旦达成预期，细化平台方向，细化物业管理平台、供应商平台和社交平
台，避免被政府收编；
云奇社区服务创新管理学院
微信：188********
二〇一六年四月十四日
附件1：
社区业主服务落地实操861系统阐释（69）
8指的是业主服务产品八大管家：（33）
一、旅行管家
包含有：
国内游、出境游、自驾游、自助游、旅游特产及工艺纪念品五项具体服务；5 二、车管家
包含有：
学车、修车、买车、审车、保险、违章处理六项具体服务；6
三、房管家
包含有：
房屋中介、装修两项具体服务；2
四、理财管家
包含有：
代缴费、小额互助基金两项服务；2
五、养老管家
包含有：
体检、家庭矛盾纠纷、养老保健、陪聊、业余爱好老年大学五项具体服务；5 六、配送管家
包含有：
节庆团购、日用品配送、快递最后一公里三项具体服务；3
七、家政管家
包含有：
钟点工、护理、水电暖气管道、家居家电维修、废品回收置换五项具体服务；5 八、教育管家
包含有：
补课、业余爱好、问题少年、就业、志愿者五项具体服务5
6指的是业主服务六大通道：（27）
一、产品定位
包含有：
业主消费调研、市场商家调研两项内容；2
二、沟通互动
包含有：
线上4大类互动、线下八大类互动内容；12
三、体验尝试
包含有：
消费心理调研、营销策划执行两项内容；2
四、支付交易
包含有：
现金、刷卡、挂账、转账、红包五项内容；5
五、品质保障
包含有：
物业服务标准化、商家服务标准化、平台服务标准化三项内容；3
六、诚信售后
包含有：
数据库管理、回访互动、满意不满意数据分析三项内容；3
1指的是大服务团队：（9）
一、物业团队
包含有：
高层团队标准化、中层团队标准化、基层团队标准化三项内容；3
二、商家团队
包含有：
高层团队标准化、中层团队标准化、基层团队标准化三项内容；3
三、平台团队
包含有：
策划指导团队、推广客服团队、分工分配监督团队三项内容；3
附件2
关于老旧小区零物业费实施的数据支撑
数据背景：
千户社区，居民有3000人左右，建筑面积10万平米，应收物业费为50万元；物业团队开销20~50万元，四保开销在10~30万元；
达成零物业费目标：
物业管家服务利润要有50万元，八大管家服务利润率为30%左右，除却极个别大额如中介和装修，总交易额要在150万元左右，扣除管家服务团队（不含商家）利润15%，想达成零物业费要达成服务交易额在300万元；
任务分解：(按照交易额计算)
300万元，分解在1000户社区业主，每户分摊3000元；分摊在八大管家服务项目，每项要在400元；
也就说，八大管家全部上马，每户业主每个服务项目要保持在400元的交易额才能达成零物业费目标；
(按照利润计算)
50万元，分解在1000户社区业主，每户分摊500元；分摊在八大管家服务项目，每项要在70元；
也就说，八大管家全部上马，每户业主每个服务项目要保持在70元的利润值才能达成零物业费目标；
备注：物业团队多收入50万元，团队在原发工资基础上收入翻一番；