东莞市三旧改造规划实施细则
东莞市“三旧”改造实施细则（试行）
为推动我市产业结构调整和转型升级，完善城市功能，加快实施?三旧?改造，促进经济和社会可持续发展，根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发“2008”3号）、《关于推进?三旧?改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府“2009”78号）、《转发省国土资源厅关于?三旧?改造工作的实施意见（试行）的通知》（粤府办“2009”122号）、《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施?三旧?改造土地管理暂行办法》（东常“2009”3号）及有关法律、法规，制定本细则。
第一章总则
第一条适用范围
本细则所称?三旧?是指特定城市建成区，在2007年6月30日之前土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地，包括旧城镇、旧村庄、旧厂房。我市下列土地可列入?三旧?改造范围：
（一）根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；
（二）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；
（三）布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄；
（四）城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；
（五）须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体建设用地；
（六）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；
（七）因城乡规划调整，产业?退二进三?企业的工业用地；
（八）国家产业目录规定的禁止类、淘汰类及限制类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；
（九）其他经市?三旧?改造领导小组认定属?三旧?改造范围的用地。
有下列情形之一的，不纳入?三旧?改造范畴：
（一）不符合土地利用总体规划、市域生态控制线规划、城镇总体规划的；
（二）不符合产业发展政策和行业发展规划的；
（三）权属有争议的；
（四）被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；
（五）除边角地、夹心地、插花地以外的空地；
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（六）其他不纳入?三旧?改造范畴的情形。
第二条改造原则
实施?三旧?改造，应当遵循?全面探索、局部试点，封闭运作、结果可控?，?尊重历史、解放思想，节约集约、盘活资产，规划先行、统筹发展，政府引导、市场运作?的原则。
实施?三旧?改造，应有利于城市整体的空间转型；应合理确定总体开发强度，按?拆三留一?的要求，预留足够的公共用地和空间。
第三条改造规模
为有序推进?三旧?改造，维持土地市场供应的稳定性，确定中期目标和远期目标。中期目标至2015年，全市完成?三旧?改造土地面积10至15万亩；远期目标至2020年，全市完成?三旧?改造土地面积30万亩。
第四条机构设置
市成立?三旧?改造领导小组，由市委书记任组长，由市政府市长、分管副市长任副组长，市政府分管副秘书长及法院、检察院、发改、经贸、监察、公安、财政、国土、建设、农业、外经贸、环保、规划、综合执法、法制、房管、消防、地税、工商等部门的主要负责人为领导小组成员。领导小组下设办公室，设在市国土资源局，负责领导小组的日常工作。办公室主任由市政府分管副市长兼任，办公室副主任由市政府分管副秘书长兼任。
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市?三旧?改造领导小组负责统筹全市的?三旧?改造工作和解决?三旧?改造中的重大问题；负责审定各镇街2010-2015年?三旧?改造规模和年度?三旧?改造规模；负责审批各镇街?三旧?改造专项规划及单元规划。
市?三旧?改造领导小组办公室负责编制各镇街2010-2015年?三旧?改造规模和年度?三旧?改造规模；负责审批各镇街?三旧?改造年度实施计划，审查或审批具体项目的改造方案；负责指导、督促、检查各镇街和成员单位的工作。
各镇街成立相应的领导小组和办公室。领导小组组长由镇街主要领导担任。办公室人员由镇街结合实际，从镇街各职能部门抽调，实行集中专职办公，负责领导小组的日常工作。
第五条部门职责
（一）市发展和改革局负责?三旧?改造中涉及投资项目的立项、产业政策制定及行业发展规划编制；
（二）市财政局负责制定并落实?三旧?改造土地税费优惠政策，负责土地出让金的拨付和使用监督工作；
（三）市国土资源局负责指导?三旧?改造方案的编制，负责办理农用地转用、征收土地等用地报批手续以及国有或集体建设用地供地手续，负责土地确权、登记；
（四）市建设局负责?三旧?改造项目房屋安全鉴定和工程项目建设监管；
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（五）市城建规划局负责指导和审查?三旧?改造专项规划及年度实施计划、?三旧?改造单元规划，提供项目的规划设计条件，办理项目的规划手续；
（六）市城市管理综合执法局负责?三旧?改造中房屋的拆迁管理；
（七）法院、检察院、经贸、监察、公安、农业、外经贸、环保、法制、房管、消防、地税、工商等相关部门在各自职责范围内对?三旧?改造进行指导和管理；
（八）各镇街负责编制?三旧?改造专项规划及年度实施计划、?三旧?改造单元规划，负责编制或指导编制具体项目的?三旧?改造方案。
第二章“三旧”改造规划的编制与审批
第六条总体要求
（一）?三旧?改造规划的原则：规划先行，成片改造；塑造功能，公共优先；成熟一片，改造一片；公众参与，各方共赢。
（二）?三旧?改造规划的目标：拓展建设空间，保障发展用地；完善城市功能，增加公建配套；优化产业结构和布局，提高城市竞争力；改善环境质量，提升空间品质；取得经济效益、社会效益、环境效益的统一。
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（三）?三旧?改造应按?拆三留一?要求优先预留公共用地，即按拆迁用地面积计算，预留比例不低于1/3的用地，作为道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途。?三旧?改造规划在控制好片区整体容积率的前提下，鼓励增加公共用地、降低建筑密度，适当提高净地块的容积率。
（四）?三旧?改造规划分为?三旧?改造专项规划及年度实施计划、?三旧?改造单元规划两个层次。
（五）由市城建规划局会同市国土资源局制定?三旧?改造规划的编制指引，并进行具体指导和技术审查。
第七条“三旧”改造专项规划及年度实施计划的编制与审批（一）?三旧?改造专项规划及年度实施计划由各镇街负责组织编制，?三旧?改造专项规划必须在2010年底前完成。
（二）?三旧?改造专项规划及年度实施计划以镇街行政区域为规划单元，依据经济社会发展计划、土地利用总体规划、市域城镇体系规划、市域生态控制线规划、城镇总体规划、镇街2010-2015年?三旧?改造规模和年度?三旧?改造规模，结合产业结构调整和城市更新改造的需要，在镇街范围内对?三旧?改造进行统一部署和整体安排。
（三）?三旧?改造专项规划的规划期限一般为5年。
（四）?三旧?改造专项规划的内容应包括：改造范围，改造目标，功能定位，总体用地布局和规模，用地功能布局，配套设—6—
施的总体规划与布局，道路交通的总体规划和道路网络构成，环境景观设计和公共空间规划，历史文化遗存保护、自然生态资源保护，实施机制等。
（五）已批建设用地改为经营性用途（既成事实的）、生产性工业用地单宗项目拆建改造、转型企业明晰土地权属和超占土地完善手续等不纳入?三旧?改造专项规划及年度实施计划，不占用?三旧?改造规模。
（六）?三旧?改造专项规划及年度实施计划的编制、审批流程：
1. 各镇街向市城建规划局提交编制计划，经同意后方可组织编制；
2. 各镇街委托具备城市规划编制乙级及以上资质、已在市城建规划局备案的设计单位开展规划编制工作；
3. 规划草案完成后，由各镇街组织进行审议；
4. 各镇街审议通过后，将规划草案报市城建规划局进行技术审查；
5. 技术审查通过后，由各镇街组织对规划草案进行批前公示，公示时间不少于15日；
6. 各镇街根据公众意见修改完善规划草案后，?三旧?改造专项规划报市?三旧?改造领导小组审批，年度实施计划报市?三旧?改造领导小组办公室审批；
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7. 审批通过后，由市?三旧?改造领导小组办公室将规划成果抄送省住房和城乡建设厅、国土资源厅备案，由各镇街及时将规划成果向社会公布。
（六）?三旧?改造专项规划及年度实施计划的调整，也按照上述程序进行。
第八条“三旧”改造单元规划的编制与审批
（一）?三旧?改造单元规划由各镇街负责组织编制，报市?三旧?改造领导小组审批。
（二）?三旧?改造单元规划应以?三旧?改造专项规划及年度实施计划为依据，以成片改造单元为单位，以控制性详细规划为指导，以指导地块成片开发改造为目的，制定近期改造片区的详细规划，提出具体的改造要求和实施安排，要求达到城市设计的深度。
（三）各镇街委托同时具备城市规划编制甲级资质和建筑设计乙级及以上资质、已在市城建规划局备案的设计单位开展规划编制工作
（四）为加快推进?三旧?改造，在满足镇街2010-2015年?三旧?改造规模和年度?三旧?改造规模要求的前提下，允许各镇街在编制?三旧?改造专项规划及年度实施计划的同时，选择条件成熟且控制性详细规划已批准实施的近期重点改造片区，开展?三旧?改造单元规划的编制工作。
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（五）?三旧?改造单元规划的规划范围应结合改造地块、行政区划、控制性详细规划图则界线、市政道路围合或与河流山体等自然边界进行划定，面积不小于5公顷。
（六）?三旧?改造单元规划应达到城市设计的深度，内容应包括：划定改造单元，确定改造模式，明确改造要求、开发强度，提出实施策略和政策建议等。
（七）?三旧?改造单元规划应符合控制性详细规划的要求，经论证确需对控制性详细规划进行调整的，应同时开展控制性详细规划的调整论证工作，并按市控制性详细规划调整管理程序报批。
（八）未编制控制性详细规划的片区，可将?三旧?改造单元规划内容纳入控制性详细规划一并编制和审批。
（九）根据?三旧?改造单元规划与控制性详细规划的关系，其编制、审批流程主要分为以下五种情况：
1. ?三旧?改造单元规划符合已批准的控制性详细规划；
2. ?三旧?改造单元规划需对已批准的控制性详细规划进行微调；
3. ?三旧?改造单元规划需对已批准的控制性详细规划进行一般调整；
4. ?三旧?改造单元规划需对已批准的控制性详细规划进行重大调整；
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5. ?三旧?改造单元规划与控制性详细规划一并编制和审批。
第三章成片拆迁改造的类型及审批程序
第九条成片拆迁改造定义
成片拆迁改造是指对旧城镇、旧村庄、旧厂房的成片综合整治、功能改变或拆除重建等城市建设活动。成片拆迁改造面积原则上不小于5公顷，地块边界须规整。
第十条成片拆迁改造类型
成片拆迁改造分为政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地使用权人自行改造等四种类型。
第十一条成片拆迁改造必须依据经批准的?三旧?改造单元规划实施。
第十二条政府主导改造的类型及审批程序
（一）政府主导改造是指市人民政府授权土地储备机构、镇街政府进行具体项目的改造，分为政府投资、政府与集体经济组织合作两种类型。
（二）政府主导改造流程：
1. 开展土地和房屋权属调查工作；
2. 编制并申报单元规划；
3. 编制并申报改造方案；
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4. 具体项目改造方案由镇街政府经征求公众意见后上报市?三旧?改造领导小组办公室审查，经审查通过后由市人民政府汇总上报省人民政府，同时抄送省国土资源厅；
5. 具体项目改造方案经省人民政府批准后，落实改造方案，办理建设用地规划批准书、用地预审或土地出让合同、项目立项和规划用地许可等手续。
（三）属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让。
第十三条社会资金参与改造的类型及审批程序
（一）社会资金参与改造是指引入社会资金参与的改造，分为政府在统一组织实施?三旧?改造的拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，或政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人，或政府将拟改造土地的使用权通过招标等公开方式确定土地使用权人并由政府负责拆迁等三种类型。
（二）社会资金参与改造流程：
1. 开展土地和房屋权属调查工作；
2. 编制并申报单元规划；
3. 编制并申报改造方案；
4. 具体项目改造方案由镇街政府经征求公众意见后上报市?三旧?改造领导小组办公室审查，经审查通过后由市人民政府
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汇总上报省人民政府，同时抄送省国土资源厅；
5. 具体项目改造方案经省人民政府批准后，落实改造方案，办理建设用地规划批准书、用地预审或土地出让合同、项目立项和规划用地许可等手续。
（三）政府在统一组织实施?三旧?改造的拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，完成拆迁后，土地作政府收购储备土地；亦可以以协议方式出让供地，该方式供地必须上报市?三旧?改造领导小组审定，并进行公示。政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人，或政府将拟改造土地的使用权通过招标等公开方式确定土地使用权人并由政府负责拆迁，必须以招标拍卖挂牌方式出让供地。
第十四条集体经济组织自行改造的类型及审批程序
（一）集体经济组织自行改造是指集体经济组织对其旧村庄自行进行的改造，分为利用其所有的集体建设用地自行改造；申请将其所有的集体建设用地改变为国有后自行改造或与有关单位合作开发建设的改造等三种类型。
（二）集体经济组织自行改造流程：
1. 开展土地和房屋权属调查工作；
2. 编制并申报单元规划；
3. 编制并申报改造方案；
4. 具体项目改造方案报批：
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（1）集体经济组织利用其所有的集体建设用地自行改造，其改造方案由镇街政府经征求公众意见后上报市?三旧?改造领导小组办公室审批；
（2）集体经济组织申请将其所有的集体建设用地改变为国有后自行改造或与有关单位合作开发建设的改造，其改造方案由镇街政府经征求公众意见后上报市?三旧?改造领导小组办公室审查，经审查通过后由市人民政府汇总上报省人民政府，同时抄送省国土资源厅。
5. 具体项目改造方案经批准后，落实改造方案，办理建设用地规划批准书、用地预审或土地出让合同、项目立项和规划用地许可等手续。
（三）集体经济组织申请将其所有的集体建设用地改变为国有后自行改造，或与有关单位合作开发建设的改造，可以以协议方式出让供地，按基准地价核算土地出让金，必须上报市?三旧?改造领导小组审定，并进行公示。
（四）土地利用总体规划和城乡规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造，不得用于商品住宅开发。
（五）?三旧?改造涉及的农村集体建设用地用于房地产开发的，必须转为国有土地并按规定缴纳土地出让金；该房地产用地转让时，按规定须在市土地交易中心公开交易。
（六）农村集体自行出资开发其名下的集体建设用地和国有
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建设用地，或其名下的集体建设用地和国有建设用地过户到该农村集体全资拥有的项目公司名下时，在村民（代表）大会表决同意的前提下，经市?三旧?改造领导小组批准后，可免公开交易。
第十五条原土地使用权人自行改造的类型及审批程序
（一）原土地使用权人自行改造是指原土地使用权人自行进行的改造，分为有偿出让的国有建设用地使用权人申请自行改造、划拨土地使用权人申请自行改造、有偿出让的国有建设用地使用权人收购相邻多宗地块集中改造等三种类型。
（二）有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造流程：
1. 编制并申报单元规划；
2. 编制并申报改造方案；
3. 有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造，其改造方案由使用权人编制后上报属地镇街?三旧?改造领导小组审核，属地镇街?三旧?改造领导小组审核并征求公众意见后上报市?三旧?改造领导小组办公室审批；
4. 具体项目改造方案经批准后，落实改造方案，办理建设用地规划批准书、用地预审或土地出让合同、项目立项和规划用地许可等手续。
（三）划拨土地使用权人自行改造流程同于有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造流程，可采取协议方式补办出让手续的形式供地，涉及补缴土地出让金的按照附件1《东莞市?三旧?—14—
改造用地改变用途并以协议方式办理出让手续涉及补缴土地出让金标准》执行。
（四）有偿出让的国有建设用地使用权人收购相邻多宗地块集中改造流程：
1. 分散土地归宗。市国土资源局根据有偿出让的国有建设用地使用权人的申请，将分散的土地归宗，为有偿出让的国有建设用地使用权人办理土地变更登记手续。分散的土地必须是建成的国有建设用地；
2. 编制并申报单元规划；
3. 编制并申报改造方案；
4. 有偿出让的国有建设用地使用权人收购相邻多宗地块集中改造，其改造方案由使用权人编制后上报属地镇街?三旧?改造领导小组审核，属地镇街?三旧?改造领导小组审核并征求公众意见后上报市?三旧?改造领导小组办公室审批；
5. 具体项目改造方案经批准后，落实改造方案，办理建设用地规划批准书、用地预审或土地出让合同、项目立项和规划用地许可等手续。
第十六条边角地、夹心地、插花地的处理
（一）定义
边角地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被?三旧?改造范围地块与建设规划边沿或者线性
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工程控制用地范围边沿分隔（割）、面积小于3亩的地块。
夹心地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被?三旧?改造范围地块包围或者夹杂于其中、面积小于3亩的地块。
插花地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、与?三旧?改造范围地块形成交互楔入状态、面积小于3亩的地块。
（二）?三旧?改造中涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称?三地?），如符合土地利用总体规划和城乡规划，且累计面积不超过改造项目用地面积10%，经改造主体提出申请，按下列方式分类处理：
1. ?三地?为国有建设用地的，可按照协议方式办理出让手续；
2. ?三地?为集体农用地，需办理农用地转用或土地征收手续的，按批次报批方式，经同级人民政府审核后，逐级上报省人民政府审批；
3. ?三地?属集体建设用地的，将?三地?纳入需完善征收手续的?三旧?改造方案一并上报。
（三）?三地?处理中涉及土地征收的，在提供有关证明材料的前提下，可不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。有关用地计划指标及耕地占补平衡由市人民政府负责落实。涉及林—16—
地的，应依法向林业行政主管部门申办使用林地手续。
第十七条?三旧?改造涉及收回或者收购土地的，原则上以货币方式补偿，确实需要以臵换方式臵换土地使用权的，由市国土资源局审核同意并报市政府批准后实施。
第十八条旧村庄改造涉及拆旧建新腾挪的合法用地，确能实现拆旧复耕的，可根据国土资源部的相关规定，纳入城乡建设用地增减挂钩试点，涉及新增建设用地和占用农用地（耕地）的，由市国土资源局安排专用周转指标。周转指标的具体使用和管理按照国家和省的规定办理。
第十九条经批准自行改造的?三旧?改造项目，工程未竣工验收前不得转让（包括股东变更）。确实无法完成的，由政府按改造前土地用途的基准地价收回建设用地使用权。
第二十条为加快推进?三旧?改造，经批准同意开展单元规划编制工作的片区，在编制单元规划的同时，允许依据已批准的控制性详细规划制定改造方案，经市?三旧?改造领导小组审定，报省人民政府批准。改造方案与经批准的单元规划有矛盾的，必须按照经批准的单元规划进行调整修改，报市?三旧?改造领导小组办公室批准后实施。
第二十一条?三旧?改造具体项目报建时，与经市?三旧?改造领导小组批准实施的单元规划一致的，可不再报市城建工作领导小组审批。
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第四章单宗项目改造的类型及审批程序
第二十二条单宗项目改造定义
单宗项目改造是指以宗地为单位，土地使用权人申请对已建的项目进行功能改变或拆建改造等的城市建设活动，已批建设用地申请明晰产权和超占土地完善手续可参照办理。
对于用地手续不完善的已建房屋，兼顾产业结构调整和城市有序发展的要求，可先按市政府出台的已建房屋补办房地产权手续政策申请补办相关手续，再参照本章办理。
第二十三条单宗项目改造类型
单宗项目改造分为四种类型：已批建设用地改为经营性用途、单宗项目拆建改造、转型企业明晰土地权属和超占土地完善手续等。
第二十四条已批建设用地改为经营性用途的类型及审批程序
已批建设用地改为经营性用途是指因城镇规划调整和企业自身发展需要，将原批准使用的非经营性建设用地改为经营性用途。
本细则施行之前，未经批准将原批准使用的非经营性建设用地实际用作经营性用途（以工商登记为准），在符合控制性详细规划的前提下，可按本章规定办理；
本细则施行之后申请将原批准使用的非经营性建设用地改为—18—
经营性用途，在符合?三旧?改造单元规划、控制性详细规划的前提下，按本细则第三章规定办理。
（一）供地方式：
1. 集体经济组织使用本集体经济组织所有的集体建设用地改为商业、旅游、娱乐、加油站等经营性用途（不包括商品住宅），可以集体自用方式供地，无需补交地价款；
2. 非本集体经济组织使用已批集体建设用地改为经营性用途（不包括商品住宅），根据省府令第100号规定，要求将建筑物作价与建设用地使用权捆绑，以集体建设用地使用权流转招拍挂出让方式，到市土地交易中心公开交易；
3. 集体建设用地使用权流转出让后改为经营性用途（不包括商品住宅），要与原土地使用权人协商一致后按《集体建设用地使用权流转出让合同》的约定办理，经市政府批准后，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，按照集体建设用地使用权流转有关规定补缴土地出让金；
4、以有偿使用（协议或招拍挂出让）方式取得的国有建设用地改为经营性用途，经市政府批准后，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，补缴土地出让金（详见附件1《东莞市?三旧?改造用地改变用途并以协议方式办理出让手续涉及补缴土地出让金标准》）；
5. 以行政划拨方式取得的国有建设用地改为经营性用途，在
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土地使用权人不变的前提下，可申请以协议出让的方式补办出让手续，补缴土地出让金（详见附件2《东莞市国有划拨土地使用权办理协议出让（转让）手续程序及办证税费标准》）；以行政划拨方式取得的国有建设用地改为经营性用途并转让的，进入市土地交易中心公开交易，按照市场价补缴土地出让金。
（二）审批程序：
1. 申请人持所需资料先向镇街?三旧?改造领导小组办公室提出申请，由镇街?三旧?改造领导小组办公室转报市?三旧?改造领导小组办公室。
2. 市?三旧?改造领导小组办公室以函告方式征求市规划、国土、建设、消防等职能部门意见。
3. 市?三旧?改造领导小组办公室综合意见后对符合要求的项目出具同意申请的意见。
4. 申请人持市?三旧?改造领导小组办公室的审核意见，依法接受市国土资源局、城市管理综合执法局处理后，分别前往市城建规划局办理《建设用地规划批准书》，前往属地镇街规划建设办办理《工程质量监督情况说明》或市建设局办理房屋安全鉴定报告《备案凭证》，前往公安消防部门办理合格证明文件。
5. 申请人持所需资料向市国土资源局提出申请，其中：无须入市交易的，凭规划、建设、消防等部门出具的意见，向市国土资源局申请改变土地用途，报市政府审批；按规定必须入市交易—20—
东莞三旧改造单元规划
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目录 第一章总则 .................................................................. 错误!未定义书签。 1、目的和依据 ..................................................... 错误!未定义书签。 2、“三旧”改造单元规划的定义 ........................ 错误!未定义书签。 3、适用范围......................................................... 错误!未定义书签。 4、法定效力......................................................... 错误!未定义书签。 5、其他................................................................ 错误!未定义书签。第二章改造单元规划格式................................................. 错误!未定义书签。第三章改造单元规划编写指南 ......................................... 错误!未定义书签。 1、改造单元概况 ................................................. 错误!未定义书签。 2、规划方案......................................................... 错误!未定义书签。 3、城市设计......................................................... 错误!未定义书签。 4、控规调整论证 ................................................. 错误!未定义书签。 5、专项研究......................................................... 错误!未定义书签。 6、图集................................................................ 错误!未定义书签。第四章报送资料要求........................................................ 错误!未定义书签。 1、技术审查报送资料要求 ................................... 错误!未定义书签。 2、规委会报送资料要求....................................... 错误!未定义书签。
三旧改造实施细则 东莞城乡规划局
“三旧”改造单元规划编制和审查管理规定（试行） 为进一步明确“三旧”改造单元规划编制和审查要求，根据省、市现有“三旧”改造政策，结合“三旧”改造单元规划编制和审查中的实际情况，制定如下管理规定。 一、需要编制单元规划的情况 需对已批准的控制性详细规划进行一般调整或重大调整的“三旧”改造项目，必须编制“三旧”改造单元规划。二、单元规划管理分工 用地规划科、村镇科：分别负责相关镇街“三旧”改造单元规划审查的牵头工作，其中用地规划科负责莞城、东城、南城、万江、寮步，其他镇由村镇科负责。协助编制主体完善报市“三旧”办审查、市“三旧”改造领导小组审批的程序。规划编制科：负责因“三旧”改造须对控制性详细规划进行调整部分的审查，协助编制主体完善报市规委审议的程序。交通市政科：负责“三旧”改造单元规划中交通、市政部分的审查。 三、单元规划管理程序 编制计划审查——规划方案审查——召开专家评审会（必要时）——规划成果审查——规划公示并征求职能部门意见—
—规划成果复核——报市规委会审议——报市“三旧”办、市“三旧”改造领导小组审批——规划成果验收、公告和归档 四、各程序具体要求 （牵头科室：用地规划科或村镇科）（一）编制计划审查．1、必备资料 （1）《东莞市“三旧”改造规划审查申请表》1份（详见附件1）。 （2）《××ד三旧”改造单元规划》项目建议书2份。内容应包括：编制规划的原因、背景、要求和依据；规划范围内可享受“三旧”改造优惠政策的范围（附“三旧”用地范围图，以航拍图为底图，标示出经确认可享受“三旧”改造优惠政策范围和单元规划范围）；上层次及相关规划对该地区要求（附编制区规划图，分别以土规、生态控制线规划、总规、控规或基础设施协调规划、“三旧”改造专项规划、相关规划为底图，套上单元规划范围）；地区基本情况及主要问题；编制规划的技术路线与工作重点；规划设计单位选择情况（附设计单位规划资质、建筑资质证明复印件）；编制工作组织计划；任务书。 注：附图应单独附后，为A4或A3图幅。 （3）经镇街“三旧”办、国土分局、规划所三方盖章确认的享受“三旧”改造优惠政策的地块界线范围图1份（若存
三旧改造方案
三旧改造方案 篇一:东莞市推进“三旧”改造工作方案(5141字) 为深入贯彻落实国务院《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(20XX—20XX)》、省委省政府《关于争当实践科学发展观排头兵的决定》及《关于加快建设现代产业体系的决定》，完成全省节约集约用地和“三旧”(旧城镇、旧村庄、旧厂房)改造试点市的“先行先试”工作任务，进一步加快推进全市产业结构调整和转型升级，现结合我市实际，制定本工作方案。 一、加快推进“三旧”改造的重要性和紧迫性 “三旧”是以往粗放用地方式的历史产物，也是在新增建设用地 资源有限的条件下，拓展用地空间的重要资源。省委省政府高度重视，把“三旧”改造作为全省深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(20XX— 20XX)》、争当实践科学发展观排头兵和加快建设现代产业体系的重要工作来部署，明确各市人民政府是本行政区域内推进“三旧”改造工作的执行主体，各市人民政府主要负责人是第一责任人;从20XX年起，各市人民政府须每年向省人民政府专题报告“三旧”改造工作情况;对推进“三旧”改造工作规范认真、成效显著的地级市，省人民政府将给予表扬，并在分配下一年度新增建设用地指标时予以倾斜。省即将出台的“三旧”改造政策，规定各类历史用地手续工作须在三年内完成。 国家和省赋予我市“三旧”改造“先行先试”的政策探索任务，为我市实事求是解决历史遗留用地问题提供了政策机遇。开展“三旧”改造是解决当前我市建设用地供需矛盾、实现保增长的重要途径，是推进产业结构调整和产品转型升级的重要保障，是优化产业布局、完善城市功能和提升城市形象的重要措施。通过“三旧”改造，我市可以拓展约30万亩存量建设用地空间;同时将有利于“三来一补”
虎门镇三旧改造城更新(可编辑修改word版)
虎门镇“三旧”改造（城市更新） 地价分配办法及实施细则 （试行） 第一章总则 为进一步增强《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法（试行）》（东府〔2017〕50 号）的可操作性，明晰相关事宜，现结合我镇的实际情况，特制定本办法及实施细则。 第一条本镇经批准的“三旧”改造项目，国有建设用地使用权以出让方式供应的，其改造地价的分配，适用本办法及实 施细则。 第二条凡按本办法及实施细则实行改造地价分配的，均应遵循《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法（试行）》的基本原则，即市场地价评估原则、公平公正公开原则、支持产业发展原则、促进利益共享原则。 第二章地价计收分配 第一节政府主导改造 第三条镇人民政府主导改造的项目，地价款计提轨道交通建设发展专项资金、农业土地开发资金后依申请拨付给镇人民政府。 第四条通过征收农村集体建设用地后进行经营性开发的，土地出让纯收益按60%的比例返还出让金，其中返还土地出让金纯收益的30%可依照有关规定专项用于支持原农村集体经 济组织被征地农民原有生活水平的补贴支出。
政府主导的改造项目，收回镇政府或其下属公司名下公益事业项目的国有建设用地使用权后规划为住宅或商服用途出让的，其中返还的土地出让纯收益的30%可依照有关规定返还给原农村集体经济组织，专项用于包括保证被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社估保障支出以及农村集体设施建设支出等。 上述的，“土地出让纯收益”是指土地出让收入扣除税费以及既定的改造成本或补偿价格后剩余的部分；“税费”是指按规定计提的农业土地开发资金、农田水利建设资金、教育资金和住房保障资金、市土地统筹收入以及土地收储、出让过程中发生的税费。 第五条集体经济组织自行收回集体建设用地使用权、完成地上建筑物及附着物拆迁补偿并申请转为国有建设用地后，交由政府收储后出让的，政府可以按照土地出让纯收益5:5 的比例计算收储补偿费用。 政府也可以按照“基础补偿+增值共享”的方式计算收储补偿费用，“基础补偿”按公告的收储补偿标准计算，“增值共享”按土地出让纯收益60%的比例计算。 第六条政府收购储备国有建设用地后以经营性用途出让的，政府可以按照“基础补偿+增值共享”的方式计算支付给原土地使用权人的收储补偿费用，其中，“基础补偿”按照《东莞市土地储备管理实施办法》（东府〔2015〕90 号）第十七条和第十八条规定计算，“增值共享”按土地出让纯收益50%的比例计算。 除收购储备国有企业的用地外，以上两项费用合计不得超
关于发布《石碣镇三旧改造专项规划(修编)》的批后公告
关于发布《石碣镇“三旧”改造专项规划（修编）》 的批后公告 按照法定程序，由各镇街“三旧”改造专项规划汇总、提炼的《东莞市“三旧”改造（城市更新）专项规划（2015-2020）》已获得市政府批准并正式实施。按照《中华人民共和国城乡规划法》第八条的有关规定和东莞市城乡规划局的相关要求，现对《石碣镇“三旧”改造专项规划（修编）》相关事项公告如下： 一、规划情况： 1、规划范围：本规划的规划范围为石碣镇全镇域，总面积36.2平方公里。 2、规划意义：本规划是石碣镇辖区范围内“三旧”改造工作的纲领性文件，是改造单元批次计划申报、改造单元前期研究报告编制、改造单元规划编制的依据，各项改造行为，不得违反本规划。 3、规划期限：本规划期限为2015年—2020年。 二、实施时间：自公告之日起。 《石碣镇“三旧”改造专项规划（修编）》的具体内容，可通过石碣镇政府网站查询。（https://www.360docs.net/doc/333953181.html,） 附件： 附件2-关于镇、街“三旧”改造专项规划审批情况的通知 附件3-01-文本 附件3-02-图纸 东莞市石碣镇人民政府 2015年9月25日 关于镇、街“三旧”改造专项规划审批情况的通知 东规函〔2015〕1024号 各镇人民政府、街道办事处： 目前，由各镇街“三旧”改造专项规划汇总、提炼的《东莞市“三旧”改造（城市更新）专项规划（2015-2020）》已获得市政府批准并正式实施。现将市政府批复转发给你们，并将有关问题通知如下：
1、各镇街改造专项规划成果已经通过审批，各项改造行为必须符合专项规划的相关规定。 2、各镇街应在2015年9月底前完成改造专项规划成果的公告工作，引导改造主体依据专项规划进行改造。公告方式：镇街政府门户网站，公告时间：长期，公告内容：文本和图纸。 3、请各镇街到我局领取经我局盖章备案的专项规划成果1本。特此函告。 东莞市城乡规划局 2015年9月2日 规划文本 第一章总则 第1条编制目的 为贯彻落实市政府《关于建立健全常态化机制加快推进“三旧”改造的意见》、 《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的通知》，科学、有序地指导石碣镇未来五年的“三旧”改造工作，充分发挥“三旧”改造对于完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境的重要作用，保障东莞建设“国际制造名城、现代生态都市”，制定本规划。 第2条改造原则 政府主导、规划管控、成片改造、计划实施。 第3条意义与作用 本规划是石碣镇辖区范围内“三旧”改造工作的纲领性文件，是改造单元批次计划申报、改造单元前期研究报告编制、改造单元规划编制的依据，各项改造行为，不得违反本规划。 第4条规划依据 东莞水乡特色发展经济区城乡总体规划(2013-2030) 第5条规划范围 本规划的规划范围为石碣镇全镇域，总面积36.2平方公里。 第6条规划期限
东莞市三旧改造单元规划编制指引(试行)(东三旧办〔
东莞市“三旧”改造单元规划编制指引（试行）（东三旧办〔2009〕1号附件2） 为规范和推动我市“三旧”改造工作，使“三旧”改造工作能够在城市规划的指导下有序进行，达到进一步完善城市功能，优化城市空间结构，盘活土地资源，改善环境质量的目的，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于“三旧”改造工作的实施意见》（试行）、《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》等有关规定，以及国家、省、市有关规范与标准，结合我市实际，制订本指引。 一、总体要求 （一）基本原则 1.规划先行，成片改造 “三旧”改造要以编制“三旧”改造规划为核心，发挥规划的控制和引导作用。编制“三旧”改造规划要坚持成片改造的原则，结合改造地块、行政区划、控制性详细规划图则界线、市政道路围合或与河流山体等自然边界划定规划范围，从片区的高度整体提出规划要求和实施策略。 2.塑造功能，公共优先 “三旧”改造要以优化城市功能为目的，以城市功能区为具体实施单元。根据改造地区的区位条件、经济基础、群众意愿等实际情况，明确功能区的发展定位。要坚持公共优先的原则，在改造范围内按“拆三留一”的要求优先预留公共用地（注），即按拆迁用地面积计算，预留比例不低于1/3的用地，作为道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途，提升城市公共空间形象，确保拆迁改造的整体效果。 3.成熟一片，改造一片 “三旧”改造对拓展城市空间、完善城市功能、提升城市形象具有重要意义，对“三旧”改造范围和改造时间的确定，必须坚持实事求是的原则，对区位条件优、改造动力足、群众基础好的成熟地区优先改造，成熟一片，改造一片，避免一哄而上，全面开花。 4.公众参与，各方共赢
东莞市南城街道城市更新改造项目
东莞市南城街道城市更新改造项目 前期服务协议书 签订时间：2019年月日签订地点：【广东】省【】市【】镇
南城街道胜和元岭股份经济合作社 城市更新项目前期服务协议书 甲方: 东莞市南城街道胜和元岭股份经济合作社 法定代表人： xxx 地址：xxx 乙方：xxx 法定代表人：xxx 地址：xxx 见证方：东莞市南城街道胜和股份经济联合社 法定代表人： xxx 地址：xxx 根据东莞市委、市政府的政策精神和相关文件的要求，为全面提升城市品质和综合承载力，优化城市功能布局，对东莞市南城街道胜和社区元岭股份经济合作社旧村以拆除重建的方式进 行改造升级，经合法程序公开选取,引入乙方作为东莞市南城街道胜和元岭股份经济合作社旧村改造项目的前期工作合作单位。 甲乙双方根据《东莞市政府关于深化改革全力推进城市更
新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102号）、《南城街道城市更新单一主体挂牌招商公开招引前期服务商操作指引》、《东莞市城市更新单元规定方案编制和审查工作指引（试行）》、《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》等规定，就东莞市南城街道胜和元岭股份经济合作社旧村改造项目的前期工作事宜签订本协议，以兹共同遵守。 一、项目概况 东莞市南城街道胜和社区元岭旧村（以下简称“改造区域”）位于体育路与元岭路交界处，东至东莞市环保局，南至体育路，西至东莞市体育中心，北至体育横路。改造区域范围内的土地性质均为集体土地。以上土地性质、面积及地上建筑物业具体面积，最终以测绘或政府相关部门审批为准。 二、服务方式 1.甲方同意乙方作为改造区域的前期工作实施方。由乙方负责进行编报更新单元规划定方案、不动产权益核查和确认、不动产权益人意愿征询、拆迁补偿方案协商、改造项目可行性评估、挂牌招商方案编报等相关工作并垫付上述工作所产生的全部相 关费用。 2.甲乙双方前期工作合作期限暂定为 3 年，自年__ 月__日至年__月__日为止。合作期限届满后项目仍未推出平台纳入单一改造主体挂牌招商，则本协议终止,双方均不追究对 方任何责任。
某标杆房企三旧改造交易流程与合作协议
东莞某项目: 三旧改造 一、交易基本情况 1、【东莞“旧厂房”三旧改造基本流程介绍】 第一步：标图建库（标图建库指每宗“三旧”地块在影像图、土地利用现状图、土地利用规划图上进行标注，并建立“三旧”监管数据库。） 第二步：申请三旧改造并取得政府三旧办同意实施三旧改造的批复，同时确定三旧改造实施主体（东莞允许且一般为原土地使用权人作为实施主体进行三旧改造）。 第三步：协议出让，签署国有土地使用权出让协议，补缴土地出让金领取新不动产权证。第四步：拆迁安置、土地平整，实施房地产开发。 2、【本项目基本情况及交易步骤】 目标公司通过司法拍卖竞得目标地块（现土地性质为工业用地），仍未领取不动产权证。目标地块已标图建库，满足申请三旧改造的基本条件但仍未提出改造申请。我司拟收购目标公司100%股权以获得目标地块进行房地产开发。 交易步骤如下： 第一步：目标公司领取目标地块不动产权证（工业用地）确认权属； 第二步：我司收购目标公司70%股权并完成工商登记，并同时办理法定代表人、董事、总经理等变更。本次股权收购完成，我司支付第一笔合作价款。 第三步：目标公司原股东负责办理如下事项：（1）目标地块三旧改造申请，取得同意目标公司作为改造主体的批复；（2）完成协议出让手续、补缴土地出让金手续、领取土地变性为R2（即商住用地）的新不动产权证；（3）完成拆迁、土地平整等工作。但补缴土地出让金及税费、拆迁安置补偿资金、原有有效负债清偿等由我司投入股东借款解决。
第四步：我司收购剩余的30%股权，支付完毕全部合作价款。 二、交易要点 1、三旧改造项目如何确定合作价款？ 三旧改造项目在新规划条件确定前，难以确定最终计容可建建筑面积。同时，目标公司原有负债、土地变性所需补缴的土地出让金、所能取得的有效成本发票（即可以列入目标公司土地增值税、企业所得税税前扣除的成本发票）等都是合作价款所需考虑的重要因素。因此，三旧改造项目往往按照如下方式确定合作价款： 总合作价款按照约定单价×计容可建建筑面积确定，前提是可取得约定数额的有效成本发票，如发票数额不足，则相应扣减合作总价款。 总合作价款由股权转让款和股东借款两部分构成。其中： 股东借款一般按照目标公司有效负债及相应的收购股权比例予以确定，其中本处所指有效负债是指实际发生、具有相应有效成本票据支持的负债（包括原有实际负债、所需补缴的土地出让金及税费、拆迁补偿安置费用等），对于非有效负债例如走账、表外债务、虚增债务等一般由原股东自行解决。 股权转让款一般按照（总合作价款—股东借款）方式予以确定。 上述总合作价款、股权转让款、股东借款的确定方式是较为常见、采用较多的确定方式，详见合同第三章的约定。个别案例中如存在特殊情况则需相应调整。 2、本项目为什么实施分次股权收购？ 本项目合同签约时，目标公司仍未领取土地性质为工业用地的不动产权证， 且虽然目标地块已标图建库，但申请实施三旧改造的审批结果、实施主体、容积率等均还不确定，后续的三旧改造申请实施、拆迁安置土地平整等都还需要原股东负责完成。因此，为了锁定项目以及降低审批的不确定性风险，采用了先收购70%，等具备全部房地产开发条件后再收购剩余的30%股权。 3、实施分次股权收购应注意什么问题？ 分次股权收购将增大交易的不确定性，如在第一次股权收购后，具备第二次股权收购条件时对方拒绝继续转让股权，或原股东因债务纠纷导致股权被查封、拍卖，则均有可能导致我司100%收购的目的无法实现，且会为后续开发造成一定的纠纷和麻烦。因此，一般情况下，尽量不采用分次转让。如根据项目实际情况不得不采用分次收购时，则应注意： 第一次股权收购时应确保股权相对控股； 明确每次股权转让的时间节点； 合理分配价款比例、控制付款节奏，尽量前低后高； 明确如对方不如约转让股权时的违约责任。 具体条款详见合同第二章、第三章、第七章的约定。
2019年12月东莞市三旧改造项目改造方案编报指引
2019年12月东莞市"三旧"改造项目改造方案编报指引附件6 东莞市“三旧”改造项目改造方案 编制指引 根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府…2019?78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（省府办…2019?122号）和《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》（东府…2019?144号）等有关规定，为规范改造方案的编制，现将编制“三旧”改造方案时的要点和注意事项说明如下： 一、改造模式在方案编制上的差异 政府主导改造、村集体自行改造或与企业合作改造、原土地权利人自行改造等改造模式在改造方案的编制有所差异，应参考不同的范本（详见本指引附件1、2、3）。 二、编制改造方案要点 （一）改造地块的基本情况 1.土地、房产权属调查必须详细、真实，在报批红线内一定要根据权属调查的基本情况详细分清楚国有建设用地和集体土地。 国有建设用地要分清楚属划拨还是出让方式取得，然后根据不同原供地方式按现行政策分别处理（如政府收回或办理转让手续）。 集体土地中一定要根据已登记发证情况和土地利用现 状图，分清集体建设用地、集体农用地、集体未利用地的面积，对于集体建设用地，必须将已登记发证和未登记发证的面积统计出来，对于集体农用地或未利用地，一律按现行“三地”政策处理。对于超面积“三地”报批，按省国土资源厅《关于“三旧”改造实施工作有关事项的通知》（粤国土资试点发…2019?199号文）规定处理。 2.对于改造地块的集体土地，一定要核实是否核发集体土地所有权证。要核实集体土地所有权证的主体与申请改造的主体或被征收的主体是否一致。 （二）规划情况 1.主要核实报批红线内的地块是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否已纳入“三旧”改造规划和年度实施计划。
月东莞市三旧改造项目改造方案编报指引
附件6 东莞市“三旧”改造项目改造方案 编制指引 根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（省府办〔2009〕122号）和《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》（东府〔2009〕144号）等有关规定，为规范改造方案的编制，现将编制“三旧”改造方案时的要点和注意事项说明如下：一、改造模式在方案编制上的差异 政府主导改造、村集体自行改造或与企业合作改造、原土地权利人自行改造等改造模式在改造方案的编制有所差异，应参考不同的范本（详见本指引附件1、2、3）。 二、编制改造方案要点 （一）改造地块的基本情况 1.土地、房产权属调查必须详细、真实，在报批红线内一定要根据权属调查的基本情况详细分清楚国有建设用地和集体土地。 国有建设用地要分清楚属划拨还是出让方式取得，然后根据不同原供地方式按现行政策分别处理（如政府收回或办理转让手续）。 集体土地中一定要根据已登记发证情况和土地利用现状图，分清集体建设用地、集体农用地、集体未利用地的面积，对于集体建设用地，必须将已登记发证和未登记发证的
面积统计出来，对于集体农用地或未利用地，一律按现行“三地”政策处理。对于超面积“三地”报批，按省国土资源厅《关于“三旧”改造实施工作有关事项的通知》（粤国土资试点发〔2011〕199号文）规定处理。 2.对于改造地块的集体土地，一定要核实是否核发集体土地所有权证。要核实集体土地所有权证的主体与申请改造的主体或被征收的主体是否一致。 （二）规划情况 1.主要核实报批红线内的地块是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否已纳入“三旧”改造规划和年度实施计划。 由于标图建库数据实施动态调整，每半年可报省进行增补或修改范围，对于补录入标图建库的地块或原没有编制“三旧”改造规划和年度实施计划的地块，必须将其补充纳入“三旧”改造规划和年度实施计划后，再编制改造方案并上报。 2.对于报批红线内的地块的控规未批准或未编制的，一律按《关于进一步规范“三旧”改造方案编制的通知》（东三旧办〔2012〕11号）有关规定执行。 （三）土地利用现状情况 1.在土地、房产权属调查基础上，统计出现状建筑物的建筑面积，然后计算现状容积率。 2.根据历年的航拍图、卫星航片图、有资质测绘单位提供的地形图等材料，确定现状建筑物的建设时间和建成时
东莞市三旧改造年度计划编制指引
附件3 东莞市“三旧”改造单元基本情况调查 工作指引 一、改造必要性调查 申报改造单元前，应充分调查改造必要性，合理评价改造区域，不为改而改，更不应为了短期利益而见缝插针式、不考虑居住人口后续生活配套成本地改造建设商品住宅项目。 改造必要性可从社会和经济发展、产业转型、城镇建设、文化传承、环境保护、设施配套等不同角度进行分析。例如：（一）城市基础设施、公共设施亟需完善的改造单元，应调查规划独立占地的城市基础设施、公共设施或其它规划已确定的城市公共利益项目的具体类型、用地面积、影响等情况。 （二）环境恶劣或者存在建筑质量、消防安全、经常性水浸等重大安全隐患的改造单元，应调查相应的具体位置及范围、原因分析、影响等情况。 （三）现有土地用途、土地利用效率、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施的改造单元，应调查土地及地上建筑物现状使用情况，及对经济、社会、环境等影响的情况。 二、土地权属调查 （一）调查内容
改造单元阶段的土地调查是指初始调查。主要是摸清各地块用地发生时间、地类情况、权属性质、土地所有者和使用国有土地的单位、编绘地块勘测图。 （二）调查程序 1.收集资料 用地资料主要收集以下四方面内容： （1）用地发生时间 应利用“二调”航拍的工作底图，核实“三旧”改造范围内各地块的用地发生时间是否在2007年6月底前建成的，目的是核实享受“三旧”改造政策范围。 （2）地类情况 主要调查“三旧”改造范围内建设用地、农用地、未利用地及“三地”的面积。其中，在1：500数字化地籍图上标注建设用地有证（有批文）以及没有任何用地手续的面积。 （3）土地权属性质 利用1：500数字化地籍图，在图中划出集体土地及国有土地的范围，为办理征地手续提供依据。 （4）其它用地资料 2.编绘地块勘测图 对照1：500数字化地籍图，将“三旧”改造范围内的不同的土地所有者、使用国有土地的单位划出来，并根据其用途来划分地块、并按顺序进行编号和计算面积，形成地块勘测图，图面应标注顺序号、权属单位、土地权属性质、用途、面积等内容。
2019年东莞市“三旧”改造工作情况介绍
东莞市“三旧”改造工作情况介绍REPROT TEMPLAT 2019年4月
截至2019年第一季度，东莞市共完成改造约3.12万亩其中： 旧厂 2万亩 旧村 0.86万亩 旧城 0.26万亩 直接拉动投资约1131亿元 社会资金投入1030亿元
城市基础设施 121个 公益事业项目 41个 公共绿地 717.5亩 产业转型升级项目 376个 宜居社区 100个总面积 7030亩投资额超亿元项目 116个 高新技术产业和 现代服务业项目57个 改造盘活存量土地 3.2万亩 拓展用地空间 8470亩 节地率 27%
优产业——楷模家居“工改工”项目 （一）基本概况： 位于东莞市厚街镇塘西路与康乐南路交汇处，总用地面积约8.6公顷。通过“旧厂活化”和“空地加建”的方式实施改造，一是对原有6.9万平方米建筑物进行升级改造，二是在厂区空地上加建1栋现代化厂房和1栋办公楼 （二）改造主体：楷模家居公司 （三）改造模式：市场主导的企业整体收购厂区并着手升级改造（四）改造方向：集约高效、设施齐全的工业厂房、研发中心（五）项目进展：项目于2016年10月动工建设，预计2019年6 月封顶，建设周期约为3.5年改造前改造后
优产业——楷模家居“工改工”项目 主要做法： 一、开通绿色审批通道 按照 “并联审批、快审快办、限时办结”原则，通过申领“办事卡”对各类审批事项实行并联审批 二、实行“三产反哺二产” 项目只提高容积率不改变用途，不但无需补缴土地出让金，而且还能获得约343万元的专项财政补助改造成效 一、盘活存量空间，集约节约用地 1.容积率从0.3提高到1.6， 2.年产值从5000万元提高到4亿元 二、推动二次创业，促进产业升级 三、废物循环再用，绿色生态改造
东莞市三旧改造单元规划
东莞市“三旧”改造单元规划 编制指引 东莞市城乡规划局 东莞市城建规划设计院 2015年1月
目录 第一章总则 (1) 1、目的和依据 (1) 2、“三旧”改造单元规划的定义 (1) 3、适用范围 (1) 4、法定效力 (1) 5、其他 (2) 第二章改造单元规划格式 (3) 第三章改造单元规划编写指南 (4) 1、改造单元概况 (4) 2、规划方案 (4) 3、城市设计 (4) 4、控规调整论证 (5) 5、专项研究 (5) 6、图集 (6) 第四章报送资料要求 (7) 1、技术审查报送资料要求 (7) 2、规委会报送资料要求 (7)
第一章总则 1、目的和依据 为规范我市“三旧”改造单元规划的编制，结合国家、省、市有关规范和标准，制订本指引。 根据“三旧”改造单元前期研究报告（下也称“前期研究报告”）的批复，以“三旧”改造单元为单位编制“三旧”改造单元规划（下也称“改造单元规划”）。“三旧”改造单元规划须根据前期研究报告确定并经批准的内容编制。 根据前期研究报告的批复，按已批准的控制性详细规划（下也称“控规”）实施或只对控规申请微调的，可不再编制“三旧”改造单元规划。 2、“三旧”改造单元规划的定义 “三旧”改造单元规划是指依据前期研究报告的批复，为规范规划的编制和调整程序，细化和完善“三旧”改造项目规划设计条件而编制的规划。是在控规的基础上，对改造单元的土地利用、配套设施、道路交通、市政工程、城市设计等的安排。 3、适用范围 本指引适用于我市范围内的“三旧”改造单元规划的编制。 4、法定效力 改造单元规划包含控规调的内容，并按控规调整的审批流程进行审批。 改造单元规划经市城乡规划委员会审议和市政府审批同意后，视作完成控规的调整程序，由市规划行政主管部门负责控规调整成果的整理和备案。 5、编制单位 改造单元规划由镇（街）人民政府组织编制，应委托具备城市规划编制乙级及以上资质的设计单位进行编制。
统筹协调的城市更新模式探索——以东莞市东城区黄旗南2号改造单元为例
统筹协调的城市更新模式探索——以东莞市东城区黄旗南2号改造单元为例 发表时间：2018-09-10T17:15:52.233Z 来源：《基层建设》2018年第19期作者：张璐 [导读] 摘要：本文提出了东莞“三旧”改造的必要性及存在问题，并结合东莞当前提出的以“三旧改造单元”为基本单位的创新改造模式，通过黄旗南2号改造单元这一实例作详解和分析，归纳规划策略及创新点，总结经验及成效，以期为同类更新项目提供思路及经验。 城乡规划工程师东莞市城建规划设计院广东东莞 523129 摘要：本文提出了东莞“三旧”改造的必要性及存在问题，并结合东莞当前提出的以“三旧改造单元”为基本单位的创新改造模式，通过黄旗南2号改造单元这一实例作详解和分析，归纳规划策略及创新点，总结经验及成效，以期为同类更新项目提供思路及经验。 关键词：城市更新；“三旧”改造；连片更新；整体统筹 1 引言 广东省作为改革开放先行地，多年来的高速发展对建设用地的粗放使用和快速消耗，导致当前土地供需矛盾尤为突出，增量土地资源严重短缺。为破解土地资源困局，广东省于2009年贯彻《国务院关于促进节约集约用地的通知》，出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，标志着“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造在广东省正式推开。 2 东莞“三旧”改造的现状及问题 东莞市是最为积极推进“三旧”改造的城市之一。截至2014年，东莞市的建设用地规模为1176平方公里，占国土面积总用地的47.7%，远超30%的国际共识警戒值。这意味着东莞已不存在大规模拓展建设用地的空间，通过“三旧”改造释放存量土地资源，提升土地效益是东莞的必然选择。 在2009-2011年“三旧”改造政策“三年有效”期间，东莞为抢抓政策机遇，全面放松三旧改造管控，一方面缺乏统筹谋划，导致改造项目分布零散；另一方面政策导向不明，市场向“工改居”、“工改商”集中，对产业空间产生冲击，亦导致只见小区不见公共设施的现象。 2013年，国土资源部同意广东省“三旧”政策调整为长期有效,“三旧”改造走向常态化管控。在此背景下，东莞要求检讨修正管控体系，于2014年颁布《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案(简称“管理方案”）》，围绕市委市政府“政府主导、规划管控、成片改造，计划实施“的改造方针，让“三旧”改造更为规范化和制度化。同时提出包括黄旗南在内的五个连片改造试点区，希望通过试点规划编制与政策检讨同步开展，探索建立“三旧”改造常态化管理机制。 3 项目实践 3.1 项目背景 黄旗南2号改造单元是承接中央商圈延伸、联系主城区与松山湖的重要纽带，也是轨道R1线与莞惠城际的汇集枢纽。单元范围北至鸿福东路、南至荔园南路、西邻新源路、东临莞长路，面积173.78公顷。 现状多旧村、工业厂房，且权属复杂，整体改造拆迁难度大。周边地区从2000年左右开始陆续开发成若干居住小区，生活氛围初现。上位规划中，改造单元承担东城南片公共服务中心的职能，但在原规划中考虑的为小区服务的文娱、体育等设施却没有同步建设，造成片区公共设施欠账较多。 3.2 规划思路 结合相关条件分析，提出片区功能定位：黄旗山南居住板块的重要组成部分、多元复合的成熟社区样板区。 规划编制中重点关注三大问题： 一是结合建设情况，实施分类改造 改造单元分为综合整治、拆除重建、新增用地、现状保留等区域。其中保留的旧锡边村、牛山新村，通过“微改造”方式，增加停车、街心公园等完善基本生活服务配套，提升村居环境；旧厂、部分空心村、建筑质量差的居住用地，通过拆除重建方式优化城市功能、增加服务配套；新增用地则优先安排建设片区公共设施。 二是关注公共设施，以构建宜居社区为改造目标 通过文体、基础教育、休闲商业等多元化的服务设施配套的建设、慢行+公共交通等便利安全的交通体系的构建、中心公园、社区公园、广场、绿廊等宜人环境的打造，为居民提供可达、共享的社区活动场所。 三是避免挑肥拣瘦，注重公共用地与经营性用地的实施结合 项目分为三期建设，一期用地19.12公顷，犬眠岭旧城旧厂改造地块及旧锡边旧村旧厂地块及小学的建设。二期20.73公顷，主要是洋田沥、金汇工业区、旧锡边国有用地的改造。三期33公顷，飞鹅洞小区、立新旧厂及洋杞坑旧村改造、旧锡边村、洋杞新村、牛山新村的综合整治。改造分期贯彻公共用地与经营性用地的实施结合，保证项目可实施可操作。 3.3 规划创新与特色 1、通过差别化的容积率奖励政策，引导旧村、旧城改造 旧村、旧城、旧厂改造项目区别对待。其中改造单元内涉及的犬眠岭旧城改造以及旧锡边、旧洋杞等旧村改造项目，通过评估拿地成本确定容积率，引导加强对旧村旧城的改造，改造后容积率在3.65-7.0；立新工业区、金汇工业园等旧厂改为居住、商业的改造项目，按公共设施贡献率确定容积率，改造后容积率在3.05-4.75。 2、以捆绑责任保障公共设施实施 为提高公共设施实施，根据“管理方案”，在本次三旧改造单元规划中，明确公共配套与改造项目的捆绑实施关系，包括公共设施的供地主体、建设主体、实施时间、与项目的捆绑关系，将捆绑关系写入法定图则；在土地出让、用地批准书环节落实公共设施实施的捆绑关系，作为出让条件；后续签订《三旧”改造项目实施监管协议》保障公共设施落地，规避以往“吃肉剩骨头”的现象。本次规划的幼儿园、九年一贯制学校、中学、文化用地、体育用地、社区公园、停车场、道路等均与改造的经营性用地建立捆绑关系，由经营性用地的开发主体负责拆除地面建筑后无偿移交政府。 3、加强城市更新的精细化管控 为保障改造效果，加强对整体城市空间和城市开放空间的控制，在 “三旧”改造单元规划中明确莞长路、四环路、新源路等沿线裙楼建筑退界、高层建筑面宽与面宽比、建筑高度控制、开敞空间节点作为刚性控制要素；建筑色彩、材料、步行系统等作为弹性控制要素落实
(项目名称)三旧改造方案
**（项目名称）“三旧”改造方案 （非集体转国有、补办征收类） 根据“三旧”改造专项规划和年度实施计划，我镇（街道、村、股份社、市场主体等）拟对位于**（用地位置）的***（“三旧”类型）用地进行改造。改造方案如下： 一、改造地块的基本情况 改造地块位于**（用地位置），用地面积**公顷，已纳入“三旧”改造标图建库成果，图斑编号为**。其中，需完善征收手续的土地面积**公顷，为**镇**村委会所有，自**年**月由**（实际用地单位）使用（涉及不同单位、不同时间的分别列出）。改造涉及的房屋、土地已经确权、登记，属于土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模范围内（外）的国有（集体）土地。经调查摸底，该地块范围内的土地情况如下： （一）已取得土地使用权的土地**宗，涉及土地面积**公顷，建筑面积**万平方米（详见附表*），土地所有权性质为国有（集体）。上述用地涉及违章建筑**万平方米。 （二）涉及公共道路用地及其他公共用地面积**公顷，为**镇（街）**村委会（股份社）集体所有（或国有），收益单位为**镇政府（街道办事处）或**镇（街）**村委会（股份社）。
（三）涉及“三地”**宗，土地面积**公顷，为**镇（街）**村委会（股份社）集体所有（或国有），收益单位为**镇政府（街道办事处）或**镇（街）**村委会（股份社）。 （四）其他用地：**用地**公顷，**用地**公顷…。 二、规划情况 改造地块符合土地利用总体规划和城乡规划，已纳入我区“三旧”改造专项规划和**年度实施计划，并已编制控制性详细规划（或单元规划）。 三、土地利用现状情况 根据我区2007年土地利用现状图统计，该地块涉及土地现状分类及土地面积如附表**。该地块现用途为**，为**（单位名称）自**年**月开始使用（涉及不同用途的，分别列出用途、面积及使用单位）。现有建筑面积（涉及不同单位、不同时间的分别列出）平方米，容积率为**，年产值为**万元，年缴税**万元。 四、协议补偿情况 改造地块中需完善用地手续的**公顷土地，**（单位名称）于**年**月与所有权人**（农村集体经济组织名称）签订了征地补偿协议，并于**年**月**日支付完毕所有的征地补偿款共计**万元。截止目前，该地块的补偿安置问题未引起任何纠纷，被征地农民对征地补偿安置也无不同意见。我区国土部门已按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理（处罚）（具体讲述处罚及落
三旧改造政策解读——东莞篇
三旧改造政策解读——东莞篇 中工装修网-全国最大的装修招标平台。正规的平台，专业的团队，帮您以最低成本在最短时间内找到心仪的装修公司。免费发布招标！东莞市“三旧”改造对成片拆迁改造，共分四种类型：政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地权利人自行改造等四种类型。 一、政府主导改造 分为政府投资、政府与集体经济组织合作等两种类型，按照如下步骤分步实施： 第一步，各镇街依据“三旧”改造专项规划及年度实施计划，向市城建规划局上报“三旧”改造单元规划编制计划。 第二步，经市城建规划局同意开展“三旧”改造单元规划后，可同时开展以下工作： 1、开展权属调查。由镇街组织当地国土部门、房屋部门、村集体、以及土地和房屋权属单位开展权属调查工作（详见附件《土地权属及地类调查方案》）。 2、编制和审批单元规划。由镇街组织委托同时具备城市规划编制甲级资质和建筑设计乙级及以上资质，并已在市城建规划局备案的设计单位编制单元规划。各镇街将单元规划上报市“三旧”改造领导小组审批。具体编制审批流程见《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》。 3、依据单元规划或已批准的控制性详细规划制定改造方案，由镇街圈定成熟的改造地块后，按步骤编制具体项目改造方案，经征求公众意见后（改造方案公示，要求各镇街在镇政府网站上及所涉的村（居）委会的政务公开栏进行公示，为期15日。其他类型的改造方案公示按此执行），上报市“三旧”改造领导小组办公室审查后，由市人民政府汇总上报省人民政府，同时抄送省国土资源厅、住房和城乡建设厅。改造方案与经批准的单元规划不一致的，应以单元规划为准，
修改改造方案，报市“三旧”改造领导小组办公室审批。具体项目改造方案应包括如下内容： （1）基本情况：改造涉及的土地位置、面积，需完善征收手续变为国有建设用地的具体范围、面积，用地发生的时间及所涉及的所有权人，土地确权、登记情况。如有继续保留自居自用集体建设用地的，需在改造方案中明确其范围、面积。 （2）规划情况：改造涉及的土地是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否符合“三旧”改造规划和纳入年度实施计划。 （3）土地利用现状情况：土地用途、面积、已使用年期，现有建筑物的面积、容积率，土地产出率等。 （4）协议补偿情况：是否已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行了补偿，是否有因征地补偿安置等问题引发纠纷，是否按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）。 （5）土地拟改造情况：改造后的土地用途和产业安排、建筑面积、容积率，拟投入的改造资金、建设改造主体、供地方式，完成改造后的综合效益情况等。 第三步，具体项目改造方案经省人民政府批准后，由镇街落实改造方案，按以下程序处理： 1、报市城建规划局办理《建设用地规划批准书》或《建设项目选址意见书》； 2、报市国土资源局办理用地预审； 3、市发改局出具工业用地项目产业发展核准表（仅适用工业用地）； 4、市国土资源局根据不同土地用途区别办理相关用地手续，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招拍挂方式出让，其他方式可以协议方式出让； 5、报市发改局办理项目立项； 6、由市城建规划局发出《建设用地规划许可证》。 7、报市国土资源局申请设定登记，核发土地权利证书。
东莞市推进“三旧”改造工作方案
为深入贯彻落实国务院《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008—2020）》、省委省政府《关于争当实践科学发展观排头兵的决定》及《关于加快建设现代产业体系的决定》，完成全省节约集约用地和“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造试点市的“先行先试”工作任务，进一步加快推进全市产业结构调整和转型升级，现结合我市实际，制定本工作方案。 一、加快推进“三旧”改造的重要性和紧迫性 “三旧”是以往粗放用地方式的历史产物，也是在新增建设用地资源有限的条件下，拓展用地空间的重要资源。省委省政府高度重视，把“三旧”改造作为全省深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008—2020）》、争当实践科学发展观排头兵和加快建设现代产业体系的重要工作来部署，明确各市人民政府是本行政区域内推进“三旧”改造工作的执行主体，各市人民政府主要负责人是第一责任人；从2009年起，各市人民政府须每年向省人民政府专题报告“三旧”改造工作情况；对推进“三旧”改造工作规范认真、成效显著的地级市，省人民政府将给予表扬，并在分配下一年度新增建设用地指标时予以倾斜。省即将出台的“三旧”改造政策，规定各类历史用地手续工作须在三年内完成。 国家和省赋予我市“三旧”改造“先行先试”的政策探索任务，为我市实事求是解决历史遗留用地问题提供了政策机遇。开展“三
旧”改造是解决当前我市建设用地供需矛盾、实现保增长的重要途径，是推进产业结构调整和产品转型升级的重要保障，是优化产业布局、完善城市功能和提升城市形象的重要措施。通过“三旧”改造，我市可以拓展约30万亩存量建设用地空间；同时将有利于“三来一补”企业就地转型及企业以房地产权融资。因此，全市必须抢抓机遇，大胆探索创新，加快推进“三旧”改造工作。 二、工作目标 （一）促进产业结构调整升级。通过“三旧”改造打通建设用地的调整使用和产权登记的关口，促进“退二进三”、“优二强二”和“三来一补”企业就地转型，从土地资源配置上支持产业结构调整和转型升级。 （二）优化产业布局和城市布局。通过有计划、有秩序的拆迁改造，对历史原因造成的粗放用地按现行城镇建设规划、产业规划和土地规划进行重新开发，整合和完善城镇配套设施和绿化建设，落实“四整四聚”和空间转型，进一步优化产业布局、城市布局和城市配套功能。 （三）推进土地节约集约利用。通过“三旧”改造激励建设用地的二次利用和复合利用，提高土地容积率、投资强度、产出率和综合效益，减少新增建设用地占用，促进用地节约集约。 （四）保障经济持续快速增长。以“三旧”改造拓展用地空间，为新增项目和原有项目的转型升级与增资扩产提供用地保障；以“三旧”改造促进城镇拆迁改造，支持集体经济组织和企业改造现有物业，拉动固定资产投资，保障经济增长。