土地增值税习题

《土地增值税》练习题

一、填空

1、增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物（简称转

让房地产）所取得的增值额为征税对象、依规定税率征收的一种税。

2、土地增值税的纳税人，是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人。包括：各类企业单位、事业单位、机关、团体、个体工商户以及其他单位和个人，也包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨、港、澳、台同胞等。

3、土地增值税纳税义务发生时间：直接转让房地产的，为取得收入的当天；

以赊销或分期收款方式转让房地产的，为本期收到价款的当天或合同约定本期应收到价款日期的当天；采用预收价款方式转让房地产的，为收到预收价款的当天。

4、非房地产纳税人应在办理房地产权属变更登记手续前进行纳税申报和缴纳税款。在转让合同签订后7日内到房地产所在地主管地税机关进行纳税申报

5、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；增

值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。（条例8）

6、我市普通标准住宅标准

住宅小区建筑容积率在1.0以上、

单套建筑面积在144米以下、

实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

二、选择题

1、土地增值税的纳税人有（ABCDE）

A企业单位 B事业单位 C机关 D个体工商户 E外国公民

2、土地增值税征税范围含义(ACD)

A土地增值税仅对转让国有土地使用权征收。

B转让集体土地使用权也应征税。

C土地增值税只对转让房地产征收，不转让的不征税。

D土地增值税只对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为而未取得收入的不征税。

3、计算土地增值税的计税依据是增值额，其扣除项目含下列（ABCDEF）项

A取得土地使用权所支付的金额 B开发土地和新建房及配套设施的成本C开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)D旧房及建筑物的评估

价格。E与转让房地产有关的税金。F加计扣除。

4、土地增值税预征率(A B C)

A住宅，预征率为1%；

B营业用房，预征率为1.5 %；

C别墅、高级公寓、度假村，预征率为2%。

D高级别墅 3%

5、非房地产纳税人应在办理房地产权属变更登记手续前进行纳税申报和缴

纳税款。在转让合同签订后7日内到房地产所在地主管地税机关进行纳税申报并提供以下资料(ABCDE)

A房屋及建筑屋产权、土地使用权证书；

B土地转让、房产买卖合同；

C房地产评估报告；

D与房地产转让有关的税金完税凭证（营、城、教、印、契）；

E其他与房地产转让有关的资料。如房地产原造价或卖价、取得土地使用权所支付的金额等凭证。

三、判断题

1、以出售方式转让房地产的（含出售国有土地使用权的、取得土地使用权后进

行房屋开发建造后出售的、存量房买卖的等）应征税；（∨）

2、房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其

他社会福利、公益事业的免税。(х)

3、以房地产抵债而发生的房地产权属转移的应征税；（∨）

4、房地产交换的(不含个人自有住房交换的)应征税；（∨）

5、以房地产进行投资联营的，当房地产转让到投资联营企业中时，暂免征税；

当投资联营企业将房地产再转让时，应征税；（∨）

6、合作建房的，房地产建成后合作各分房自用征税，建成后转让的应征税； (х)

7、开发公司代建房地产的不征税。（∨）

8、企业间以土地换房屋（不含合作建房），应对转让房屋和转让土地的双方分别征收土地增值税，其计征依据为房屋的交易价（或评估价）。（∨）

9、取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和交纳的所有费用。(х)

10、增值额等于扣除项目金额50%的，税率为40%。(х)

四计算题

1、一栋房屋，建造时的造价为1000万元，按转让时的建材及人工费用计算，建造同样的新房需花费3000万元，该房屋有六成新。请计算房屋的评估价。

解：（1）造价为1000万元

(2) 转让时造同样的新房需花费3000万元

(3)则该房屋的评估价格为3000万元*60%=1800万元。

答：房屋的评估价格为1800万元。

2、一个房地产开发项目，发生以下几项支出：

实际支出的房地产开发成本300万元；

房地产开发费用60万元；

与转让房地产有关的税金30万元。

请计算扣除项目金额

解：

（1）取得土地使用权所支付的金额100万元

（2）实际支出的房地产开发成本300万元；

（3）房地产开发费用60万元，扣除房地产开发费用=（100+300）*10%=40万元（4）与转让房地产有关的税金30万元

（5）加计扣除数为：（100万元+300万元）*20%=80万元

（6）扣除项目金额合计为：100+300+40+30+80=550万元。

答：扣除项目金额合计为550万元。

3、某房地产开发公司建造并出售了一栋写字楼，取得1000万元的销售收入（营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加3%，地方教育附加1%）。该

公司为建造写字楼支付了100万元的地价款，建造此楼时投入200万元的房地产开发成本（该公司同时建造别的商品房，不能按该出售的写字楼计算分摊银行贷款利息支出），计算该公司转让此写字楼应纳的土地增值税。

解：1、确定转让房地产的收入。转让收入为1000万元；

2、确定转让房地产的扣除项目金额。

取得土地使用权所支付的金额100万元；

房地产的开发成本为200万元

房地产开发费用为（100+200）*10%=30万元

与转让房地产有关的税金为1000*5%*（1+7%+3%）=55万元；

从事房地产开发的加计扣除为（100+200）*20%=60万元

转让房地产的扣除项目金额为100+200+30+55+60=445万元

3、计算转让房地产的增值额1000-445=555万元

4、计算增值额与扣除项目金额的比例555/445=124.7%

5、计算应纳的土地增值税税额

555*50%-445*15%=277.5-66.75=210.75万元

答：该公司转让此写字楼应纳的土地增值税为210.75万元

4、某房地产公司2006年10月3日，转让建成的一栋房屋，转让收入为1050

万元（房价中含为当地政府代收的各种费用50万元），支付的土地使用权价款100万元，房地产开发成本300万元，房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。

2007年3月2日，出售普通住宅用房一幢，总收入为1800万元。该房屋支付土地出让金200万元，房地产开发成本为900万元，利息支出为100万元，其中40万元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。

要求

请根据以上资料，逐项分析并计算该企业应纳的土地增值税（城建税税率为7％，印花税税率为0.5‰，教育费附加征收率为3％，当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为10％）。

解：计算过程如下：

1、（1）允许扣除的房地产开发费用＝（100＋300）×10％＝40（万元）

（2）允许扣除的税金＝1050×5％×（1＋7％＋3％）＝57.75（万元）

（3）从事房产开发加计扣除＝（100＋300）×20％＝80（万元）

这里应当注意，对从事房产开发的企业，转让没有开发的土地不得享受20％的加计扣除。

（4）允许扣除项目金额合计＝100＋300＋50＋40＋57.75＋80＝627.75（万元）（5）增值额＝1050－627.75＝422.25（万元）

（6）增值率＝422.25÷627.75×100％＝67％

（7）应纳税额＝422.25×40％－627.75×5％＝137.51（万元）

2、.确定转让房地产的收入为1800万元

确定转让房地产的扣除项目金额：

（1）取得土地使用权所支付的金额为200万元

（2）房地产开发成本为900万元

（3）房地产开发费用＝（200＋900）×10％＝110（万元）

（4）从事房地产开发加计扣除允许＝（200＋900）×20％＝220（万元）（5）允许扣除的税费合计＝1800×5％×（1＋7％＋3％）＝99（万元）

（6）允许扣除项目金额合计＝200×900×110×220×99＝1529（万元）

（7）增值额＝1800－1529＝271（万元）

（8）增值率＝271÷1529×100％＝17.8％＜20％

答：该公司开发普通标准住宅且增值额未超过扣除项目金额的20％，按规定免征土地增值税。

解题指导：

（1）如果房价中含有为政府代收的各项费用，则可作为转让房地产所取得的收入计征土地增值税（和营业税）。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20％扣除的基数。

（2）由于房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税已列入管理费用，故印花税不再单独扣除。

（3）应注意土地增值税征免范围的划分。财税字［1999］210号文件规定，

从1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。