Measurements of total and partial charge-changing cross sections for 200-400 MeVnucleon 12C

Measurements of total and partial charge-changing cross sections for 200-400 MeVnucleon 12C
Measurements of total and partial charge-changing cross sections for 200-400 MeVnucleon 12C

a r X i v :n u c l -e x /0703043v 1 27 M a r 2007

Measurements of total and partial charge-changing cross sections

for 200-400MeV/nucleon

12

C in water and polycarbonate

T.Toshito,1,2K.Kodama,3L.Sihver,4K.Yusa,5M.Ozaki,6K.Amako,2S.Kameoka,2K.Murakami,2T.Sasaki,2S.Aoki,7T.Ban,8T.Fukuda,8M.Komatsu,8H.Kubota,8N.Naganawa,8T.Nakamura,8T.Nakano,8M.Natsume,8K.Niwa,8S.Takahashi,8J.Yoshida,8H.Yoshida,9M.Kanazawa,10N.Kanematsu,10M.Komori,10S.Sato,10M.Asai,11T.Koi,11C.Fukushima,12S.Ogawa,12M.Shibasaki,12and H.Shibuya 12

1CREST,Japan Science and Technology Agency,Kawaguchi 332-0012,Japan

2

High Energy Accelerator Research Organization (KEK),Tsukuba 305-0801,Japan

3

Aichi University of Education,Kariya 448-8542,Japan

4

Chalmers University of Technology SE-41296Gothenburg,Sweden,

Roanoke College,Salem,VA 24153,USA

5

Gunma University,Maebashi 371-8510,Japan

6

Japan Aerospace Exploration Agency (JAXA),Sagamihara 229-8510,Japan

7Kobe University,Kobe 657-8501,Japan 8

Nagoya University,Nagoya 464-8602,Japan

9

Naruto University of Education,Naruto 772-8502,Japan

10

National Institute of Radiological Sciences (NIRS),Chiba 263-8555,Japan 11

Stanford Linear Accelerator Center (SLAC),Stanford,CA 94309,USA

12

Toho University,Funabashi 274-8510,Japan

Abstract

We have studied charged nuclear fragments produced by200-400MeV/nucleon carbon ions, interacting with water and polycarbonate,using a newly developed emulsion detector.Total and partial charge-changing cross sections for the production of B,Be,and Li fragments were measured and compared with both previously published measurements,and model predictions.This study is of importance for validating and improving carbon ion therapy treatment planning systems,and for estimating the radiological risks for personnel on space missions,since carbon is a signi?cant component of the Galactic Cosmic Rays.

PACS numbers:25.70.Mn,25.75.-q

Keywords:Nuclear reaction,Nuclear emulsion,Heavy ion

I.INTRODUCTION

To understand the fragmentation of heavy ions in high energetic nucleus-nucleus inter-actions is very important for many di?erent applications,e.g.,heavy ion radiotherapy[1,2] and shielding against GCR(Galactic Cosmic Rays)and SPE(Solar Particle Events)during manned missions outside the earth magnetic?eld[3].For example,carbon ions of several hundred MeV/nucleon are currently used for radiotherapy at several facilities in the world. Radiotherapy with beams of heavy ions provides highly localized dose distributions at the end of the range(called Bragg peak),and is expected to be biologically more e?cient than conventional photon radiation or proton beams.However,even if the heavy ions have the advantage of giving a localized dose distribution from the primary particles,the projectile fragmentation products can cause an undesired dose beyond the Bragg peak,which cause an unwanted dose to the healthy tissues.This e?ect can be estimated if the charge-changing cross sections of carbon ions in tissue equivalent materials,e.g.,water,is known.Knowledge of fragmentation of carbon ions is also important when estimating the radiological risks in space,since the carbon is one of the most abundant heavy ion components in GCR,and its fragmentation products can make a signi?cant contribution to the dose given to the personnel in the space vehicles.However,the fragmentation of carbon ion is not yet fully understood.Several measurements of the charge-changing cross sections of carbon in water and tissue materials have been performed[4,5].If compared to the predictions of di?erent models[6,7,8,9,10,11],signi?cant discrepancies are observed.Moreover,measurements of partial projectile fragmentation cross sections are scarce.More experimental data are therefore needed to better understand the fragmentation of carbon ion.

From the experimental point of view,emulsion is one of the most suitable devices for de-tailed characterization of the fragmentation reactions,since it has the capability of spatial resolution of micron-order and excellent multi-particle separation in nearly4πsolid angle. Despite these advantages,this technology has not been applied in the past to a high statistic experiment because the track recognition is quite time-consuming due to the manual scan-ning of emulsion.However,the recent success of developing an automatic image processing system called Ultra Track Selector(UTS)[12]and an event reconstruction software package (NETSCAN)[13]improved the scanning procedure greatly.Emulsion detectors are now used as core devices for large-scale elementary particle experiments[13,14,15].Taking advan-

tage of this new emulsion technique,we conducted an experiment to measure fragmentation of carbon ions at HIMAC(Heavy Ion Medical Accelerator in Chiba)at NIRS(National Institute of Radiological Sciences),Chiba,Japan.In this experiment,we constructed an emulsion detector,called Emulsion Cloud Chamber(ECC),which has the ability of three dimensional track and vertex reconstruction and charge identi?cation for each individual track.

In this paper,we report on measurements of total and partial charge-changing cross sections for incident12C beams in water and polycarbonate at energies ranging from200 to400MeV/nucleon.The results are discussed and compared with previous measurements and model predictions.

II.EXPERIMENT

A.Emulsion Cloud Chamber

The Emulsion Cloud Chamber(ECC)was designed so that it can store information about all fragmentation reactions over the whole region where primary carbons penetrate the chamber.Schematic drawings of the ECC are shown in Fig.1.The ECC has65layers1 of emulsion modules and acrylic frames,and its total length is29.1cm long.The acrylic frame has a thickness of2mm and its inside was?lled with de-ionized water at the exposure time.The ECC was installed in a water tank which has a window of1-mm-thick acrylic plate on the side of beam injection.

Each emulsion module has four emulsion sheets reinforced with a1.05-mm-thick polycar-bonate(C16H14O3)plate whose measured density is1.16g/cm3.A pair of emulsion sheets covers on both sides of the plate as shown in Fig.1(b).2The polycarbonate plate keeps the ?atness of the emulsion module,though it was also used as a target material.Each emulsion module is vacuum-packed with an aluminum-coated?lm for light and water shielding.The OPERA?lm[16]-a nuclear emulsion?lm developed for the OPERA experiment[15],was used as the emulsion sheet.An OPERA?lm measures102mm by127mm and has44-μm-thick emulsion layers coated on both sides of a205-μm-thick TAC(cellulose triacetate)base

as shown in Fig.1(c).

B.Beam exposure and development

The beam exposure was performed in the SB2beam line[17]of the HIMAC heavy ion synchrotron in December2004.The primary12C beam with a kinetic energy of 400MeV/nucleon was extracted to the beam line and directly delivered to the experimental area.

The beam size and intensity were optimized so that the surface of ECC corresponding to the scanning area(12.5cm2)was irradiated uniformly with a proper density.Beam density is one of the most critical parameters for the exposure,and exposures at excessive densities cause overlapping of particles,which makes the track reconstruction di?cult.We controlled the beam density to be of the order of103particles/cm2which is the optimal density to observe fragmentation reactions at energies above200MeV/nucleon.We placed a1-mm-thick plastic scintillator between the end of the beam pipe and the ECC,to monitor the number of injected charged particles.The total count of beam tracks was23874,and the beam density was measured to be1.6×103particles/cm2.The purity of12C of the beam at the front of the ECC was estimated to be99.5%by taking into account the interactions of 12C in the materials between the vacuum beam pipe and the ECC.

After the exposure,the emulsion sheets were shipped to the scanning facility at Nagoya University.Sheets-A and C were developed normally and sheets-B and D were processed applying so-called the refreshing method[18]before development.Refreshing is a technol-ogy to erase minimum ionizing tracks in emulsion by means of forced fading under a high temperature and high humidity environment.It desensitizes emulsion and extends the dy-namic range of response to highly charged particles.In Ref.[18]we showed that charges of ion tracks can be identi?ed up to Z=6with the refreshing method.Sheets-B and D were refreshed for three days under the temperatures of40?C and38?C respectively and the relative humidity of98%.

III.ANALYSIS

A.Emulsion read-out

We used the UTS(Ultra Track Selector)[12]to read out track images in the emulsion ?lms.UTS takes16layers of tomographic CCD images from a44-μm-thick emulsion layer of a?lm.The imaging processor of UTS automatically?nds track segments in an emulsion layer as three dimensional vectors.The UTS system has the?eld view of150μm by120μm and processes three views per second.Track segments with the tangents of the polar angles less than0.5were recorded,and the detection e?ciency of a track segment was98%.After the scanning,two corresponding track segments in the emulsion layers of both sides were connected across the TAC base,a new track segment was thus created.This is called a base track.The positional and angular resolutions of a base track were found to be1μm and 6mrad,respectively.

UTS also records the grain density of a track segment,which keeps information on the local energy deposited.The grain density is digitized to pixel counts of CCD images whose pixel size is0.29μm by0.23μm.The pulse height is de?ned as the total pixel counts along each base track and used to identify a track charge at the later stage.

B.Track and vertex reconstruction

The NETSCAN software framework[13]was utilized for track and vertex reconstruction. NETSCAN reconstructs trajectories of charged particles by connecting base tracks which lay within a certain distance.At the tracking stage,only base tracks in sheets-A were used. The probability of misconnection of two base tracks in adjacent modules was expected to be less than1%for the primary beam tracks.The base tracks in sheets-B and D, which were desensitized with the refreshing method,were matched and associated with each reconstructed track.

After the track reconstruction,the three dimensional vertex reconstruction was per-formed.Tracks starting inside the ECC and having a certain distance from a beam particle were selected as secondaries.Then,the vertex position was calculated searching for the position at which multiple tracks converged.We also imposed that an impact parameter of each secondary track should be less than20μm,which was determined to associate the

secondary tracks having the energy above200MeV/nucleon with a correct vertex at more than99%e?ciency by considering the e?ect of multiple coulomb scattering.The position resolution of a vertex was found to be50μm in the beam direction.

C.Charge identi?cation

Pulse height information was used to identify the charge of each track.Figure2shows the pulse height distribution for secondary tracks,where the pulse heights are averaged among the connected base tracks in non-refreshing?lms of Sheets-A.As seen in the?gure,pulse heights for multiple charged tracks overlap with each other and the track charges cannot be distinguished by this data alone.We therefore determined the track charges in two steps. At a?rst step,single charged tracks were discriminated from multiple charged tracks,de-manding that the averaged pulse heights are less than210as shown in Fig.2.We estimated that6%of single charged tracks were misidenti?ed as multiple charged tracks by this sep-aration.Then,as a second step,we used pulse height information of refreshed?lms.The refreshing method desensitizes the emulsion?lms and decreases the pulse heights depending on refresh conditions.Sheets-B and sheets-D were refreshed in di?erent conditions,so that they would show di?erent responses to ion charges.Figure3presents a scatter plot between pulse heights averaged in sheets-B and sheets-D for secondary tracks.Clear discrimination of track charges from Z=2to Z=6can be obtained as seen in the?gure.Likelihood analysis was applied for actual charge determination.The likelihood function is de?ned as

L(Z)≡

P i(Z,x),

i=B,D

where P i(Z,x)is the probability function of a pulse height(x)for a speci?c charge(Z)and a refresh condition(i).We assumed that the pulse height distributions were Gaussian,where the mean pulse height and its deviation for individual charge were estimated by measured values for each refresh condition.Finally,the track charges were determined by varying the Z from two to six and?nding the value which gave the maximum of the above likelihood function.The separation between Z=5and Z=6is most crucial,and the misidenti?cation probability was estimated from the breadth of the pulse height distributions and found to be1.4%.

D.Counting of charge-changing interactions

The charge-changing interactions were identi?ed principally by?nding vertices whose primary tracks were observed as Z=6and any of its secondary tracks were not Z=6.To ensure beam tracks,primary tracks were also required to be connected from the uppermost module.However a certain number of charge-changing interactions were missed using this identi?cation condition.For instance,if a primary carbon and a secondary track were reconstructed as a single straight track,then the vertex would not be found.The following case is conceivable;a primary carbon changes to a secondary fragment with a kink angle too small to detect and no other secondary tracks are found in the angular acceptance (tanθ<0.5).In order to recover these kinds of events,pulse height variations were traced along primary carbon tracks.Figure4shows an example of this type of track(we call it a“charge-changing track”).As seen in the?gure,a charge-changing interaction can be detected as a discrete change of pulse heights like a step function.It turned out that87% of the interactions were detected as reconstructed vertices and the rest were counted as charge-changing tracks.

For reconstructed vertices,we can recognize carbon-water and carbon-polycarbonate in-teractions by the vertex positions.Figure5shows the distribution of local distance between the surface of each module and reconstructed vertices(also see Fig.1(b)).The target ma-terials of interactions were identi?ed according to the detector structure as shown in the ?gure.For charge-changing tracks,we cannot directly determine the target material,be-cause we cannot get the exact vertex position.To evaluate the number of interactions,we did the following.The number of interactions,N T(i),in a target material of T(water or polycarbonate)of i-th module can be obtained by

N T(i)=N rec T(i)+R T N cct(i),

where N rec T denotes the number of reconstructed vertices in a target(T)and N cct is the number of charge-changing tracks.Here R T is introduced as the ratio of reactions in water or polycarbonate to those in the whole region of the ECC.3The ratio was given for each

charge-changing;?Z=1,2,3,4,and5.The counting ine?ciency due to problems in reconstruction of secondary particles was estimated to be less than2%.

In the lower energy region,the track and vertex reconstruction deteriorates due to larger scattering.As e?ective events,we analyzed interactions in the upstream modules from 35th module,which corresponds to the beam energy above200MeV/nucleon.Finally,we obtained8213interactions in this region of the ECC.

IV.RESULTS AND DISCUSSION

A.Total charge-changing cross section

The total charge-changing cross section(σtot)for a target material T in i-th module can

be approximated by

σtot(i)=M

N C(i)

,

where N A is Avogadro’s number,M is the molecular mass in atomic units of the target material,ρis the target mass density,t is the target thickness,and N C(i)is the number of primary carbon tracks impinging on i-th module.To reduce statistical errors,successive ?ve(ten)modules are combined for carbon-water(carbon-polycarbonate)interactions.In Figs.6and7our measured total charge-changing cross sections,from the interactions of carbon with water and polycarbonate,are plotted together with measurements from Ref.[4] and Ref.[5].These cross sections and their statistical errors are also listed in Tables I and II. The cross sections of the carbon-polycarbonate(C-C16H14O3)reactions in the references are obtained from the combination of cross sections in di?erent target materials;carbon-carbon (C-C),carbon-para?n(C-CH2),and carbon-water(C-H2O)interactions.The beam energy at each module was estimated by energy loss calculation using Geant4[19].As can be seen, our measurements agree well with the previous measurements at overlapping energies around 250MeV/nucleon.

We have also compared our results with calculations based on the Sihver’s model[6], which are superimposed in Figs.6and7.Sihver’s model is a semi-empirical model which takes advantage of the experimentally veri?ed weak factorization property[20].The model is used in the treatment planning systems for heavy ion radiotherapy at several facilities in the world.It is also used in models for calculations of Galactic Cosmic Rays,etc.As can

be seen in Figs.6and7,the total charge-changing cross sections are quite consistent with the model predictions at energies above250MeV/nucleon,while the predictions di?er from our results by about10%in the lower energy region.

The systematic error in our measurements consists of the following components:

1.The uncertainty in vertex positions a?ected the position cut for selecting a target

material,and resulted in an uncertainty of3%.

2.The probability of charge misidenti?cation of primary or secondary particles gave the

uncertainty of5%.

3.The ine?ciency of counting charge-changing reactions was taken as the fractional

systematic error of2%.

The contamination of10C and11C in the12C beam was expected to be3%.Assuming that the di?erences of the cross sections between these isotopes are small,the contribution to the systematic error is considered to be negligibly small[5].By summing up all these uncertainties,we get an estimated total systematic error of6%.

B.Partial charge-changing cross section

The partial projectile charge-changing cross section(σ?Z)is de?ned as the cross section producing a projectile-like fragment with a speci?c charge di?erence?Z=6-Z fragment, ranging from?Z=1for B to?Z=5for protons.Figures8-10and11-13show our measurement results for carbon reactions of?Z=1,2,and3in targets of water and poly-carbonate,respectively.In Figs.8,9,11,and12,our measured partial charge-changing cross sections are also compared with the measurements published in Ref.[5].All cross sections are also listed in Tables III and IV.As can be seen from these?gures,our measure-ments agree well with previously performed measurements at overlapping energies around 250MeV/nucleon.

We have also compared with calculations based on the Sihver’s model[6],which are superimposed in Figs.8-13.4The model predictions for the partial cross sections show

stronger energy dependence than our measurements,and we found signi?cant discrepancies, especially in the lower energy region.The deviations between the measured and the calcu-lated cross sections for the fragments with?Z=1,2,and3at the projectile energy255 MeV/nucleon,are21%,23%,and24%for the carbon-water interactions,and16%,33%, and4%for carbon-polycarbonate interactions,respectively.The total systematic error was estimated to be6%,in the same way for the total cross sections.

We do not present the results of the partial charge-changing cross sections for?Z=4 and5i.e.,the production ofαand p,since these light particles have energy and angular distributions beyond the detector acceptance;and contamination of light target fragments can not be neglected.

V.CONCLUSIONS

We have measured charged nuclear fragments produced by200-400MeV/nucleon carbon ions,interacting with water and polycarbonate,using a newly developed emulsion technique. Both total and partial charge-changing cross sections were measured,and the results were compared with previous measurements and model predictions.The measured total charge-changing cross sections showed good agreement with both the reference measurements and simulations using a model developed by Sihver et al.[6].In the case of the partial cross sections Sihver’s model showed stronger energy dependence than our measurements,and deviated from our measurements in the lower energy region.This proves that measurements performed by our ECC can help improve and validate theoretical fragmentation models. Since200-400MeV/nucleon is the energy region where carbon ion therapy is performed at several facilities,our data is of importance for validating and improving the treatment planning systems.The results are also of importance when estimating the radiological risks for personnel on space missions,since carbon is a signi?cant component of the GCR.

ACKNOWLEDGMENTS

This research was performed as an Research Project with Heavy Ions at NIRS-HIMAC. Also this work was supported in part by CREST of Japan Science and Technology Agency (JST).We would like to thank B.Lundberg for carefully reading this paper.

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[2]P.L.Petti and A.J.Lennox,Annu.Rev.Nucl.Part.Sci.44,155(1994).

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[5] A.N.Golovchenko et al.Nucl.Instrum.Methods B159,233(1999);A.N.Golovchenko et al.

Phys.Rev.C66,014609(2002).

[6]L.Sihver,C.H.Tsao,R.Silberberg,T.Kanai,and A.F.Barghouty,Phys.Rev.C47,1225

(1993);L.Sihver,D.Schardt,and T.Kanai,Jpn.J.Med.Phys.18,1(1998);L.Sihver,

D.Mancusi,T.Kanai,and N.Matsufuji,”HIBRAC:a1-D deterministic heavy-ion transport

code optimised for radiotherapy”,Phys.Med.Biol.(submitted2006).

[7]J.W.Wilson et al.Nucl.Instrum.Methods B94,95(1994);NASA TP-3533,(1995).

[8]R.K.Tripathi,F.A.Cucinotta and J.W.Wilson,Nucl.Instrum.Methods B117,347(1996).

[9]T.Brohm and K.-H.Schmidt,Nucl.Phys.A569,821(1994).

[10] C.H.Tsao,R.Silberberg,A.F.Barghouty,L.Sihver,and T.Kanai,Phys.Rev.C47,1257

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[11]K.Summerer and B.Blank,Phys.Rev.C61,034607(2000).

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(2004).

[18]T.Toshito et al.Nucl.Instrum.Methods A556,482(2006).

[19]S.Agostinelli et al.Nucl.Instrum.Methods A506,250(2003);J.Allison et al.IEEE Trans.

Nucl.Sci.53No.1,270(2006).

[20] D.L.Olson,B.L.Berman,D.E.Greiner,H.H.Heckman,P.J.Lindstrom and H.J.Crawford,

Phys.Rev.C28,1602(1983).

TABLE I:Comparison of total charge-changing cross sections of12C beams in water target.

Our measurements Ref.[4]Ref.[5]

377±121253±45

352±131202±47

326±131250±51

299±141183±52

271±151193±56259±471205±34

241±161241±61241±261163±13241±331191±35

208±171231±64

TABLE II:Comparison of total charge-changing cross sections of12C beams in polycarbonate (C16H14O3)target.The values of Ref.[4]and Ref.[5]are obtained from the combination of cross sections in di?erent target materials(C,CH2,and H2O).

Our measurements Ref.[4]Ref.[5]

364±2517682±595

312±2716723±648

255±3017225±747226±4116765±134241±3317625±562

TABLE III:Comparison of partial charge-changing cross sections of12C beams in water target.

Our measurements Ref.[5]

?Z E(MeV/nucleon)σ?Z(mb)E(MeV/nucleon)σ?Z(mb)

1364±252968±243

312±273162±281

255±302714±296241±332890±70

2364±25957±138

312±271158±170

255±301027±182241±331028±43

3364±251903±195

312±271798±212

255±301992±253

FIG.1:(Color online)(a)A schematic view of the whole structure of the Emulsion Cloud Chamber (ECC).It has65layers of emulsion modules and water targets.(b)Detailed structure of the ECC. An emulsion module consists of four emulsion sheets and a polycarbonate plate.(c)Cross section of an OPERA?lm.An OPERA?lm has emulsion layers coated on both sides of a TAC base.

02505007501000125015001750

20000

50100

150200250300350400450500

Z=1Z ≥2

Pulse height (counts)

N u m b e r o f c o u n t s

FIG.2:Distribution of the pulse heights in sheets-A for secondary tracks.The tracks with pulse heights less than 210are discriminated as single charged tracks.

Pulse height in sheet-B (counts)

P u l s e h e i g h t i n s h e e t -D (c o u n t s )

FIG.3:A scatter plot between averaged pulse heights in sheets-B and sheets-D for secondary tracks.One can see clear discrimination of track charges from Z =2to Z =6.

module number

P u l s e h e i g h t (c o u n t s )

FIG.4:An example of a charge-changing track.Open circles (Black squares)represent averaged pulse heights in sheets-B (sheets-D).We traced pulse height variations along primary carbon tracks.In this case,a carbon beam changes into a beryllium between 24th and 25th modules.

050

100

150

200

250

5001000

150020002500300035004000

polycarbonate water

emulsion emulsion

Vertex position (μm)

N u m b e r o f c o u n t s

FIG.5:Distribution of local distance between the surface of each module and reconstructed vertices.The target materials of interactions were identi?ed according to the detector structure (also see Fig.1(b)).

略论宏观调控背景下,中小型房地产企业发展之路

略论宏观调控背景下,中小型房地产企业发展之路 摘要:为使我国房地产市场能够健康、稳定和有序地发展,国家一直对房地产市场进行宏观调控。对于中小型房地产企业来讲,目前的宏观调控形势和市场竞争环境并没有严重到没有退路的地步,也绝不意味着中小开发商就没有了生存空间,但是固守着传统的发展模式和竞争战略,肯定是不行的。公司到底应该怎么走,如何制订一个切实可行的房地产发展战略己经成为这些小企业的当务之急。为了寻求突破,实现突围,中小型房地产企业应迅速找准自己的定位,找到自己的优势,制定自己的发展战略,走与大型房地产企业不同的路。做到扬己之长,避己之短,充分发挥自身的优势和特长。根据当前宏观调控和市场环境,笔者认为对中小型房地产企业则应以差异化战略、企业联盟作为自身发展之路的取向。 关键词:宏观调控;中小型;房地产企业;差异化。 根据宏观调控目的的不同,我们可以把近十年来房地产市场遭遇的调控分为两个阶段。第一阶段是1998年至2003年上半年,此阶段调控的目的主要是为了规范房地产市场的交易流程,如对房地产发展商的预售行为进行约束和监控等,我们在这里可以把这一阶段称为旧宏观调控阶段。第二阶段是2003年至今,我们可以称之为新宏观调控阶段,此阶段的调控目的主要是为了打击房地产投资过热 在土地、金融等政策方面都进行了重大改革与调整,房地产开发企业运行的市场条件、竞争环境、开发机制、运行模式和交易方式都发生了很大的变化,在这种新形势下,绝大部分房地产开发企业都面临着生存与发展的难题。新的

形势推动着我国的房地产业进入了一个新的历史发展时期,房地产开发企业如何尽快适应新的发展形势并及时调整和转换企业的发展战略已经显得非常紧迫, 调控归调控,但政府官员考核几乎以GDP增长率为惟一指标,而房地产开发是所有行业中最能立竿见影地创造GDP值的,因而,地方政府完全有理由不计成本地推动房地产业发展。2010年,北京楼市的销售额已占到GDP的42%左右,另据估计,中国现有在建房地产的市场价值占到GDP的1/3。因而,地方政府绝不愿意看到本地房地产业的增长势头逆转 房地产是人类生产和生活的最基本要素,一种特殊的商品。房地产业在国民经济中属于基础性、先导性的产业,是国民经济的重要组成部分。房地产业发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低,随着我国经济体制改革的不断深入,房地产业逐渐地被纳入市场经济运行的轨道。我国房地产业发展十分迅速,今天,房地产业已经成为我国国民经济的支柱性产业。由于我国房地产业作为支柱产业,因其产业相关度高,带动性强,与金融业和人民生活联系密切,发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。与此相对应的是房地产业作为周期性消费品,又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征,所以政府通过宏观调控政策平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响,防止供求关系过大波动,以此作为衡量宏观调控各项政策措施是否落到实处的主要标准。 中小型房地产企业在实力逊色的情况下,需要采取积极的、进攻的差异化战略来改变被动、落后的形势。中小企业竞争战略的核心应该是:在总体实力不足的情况下,集中力量,争取在局部市场形成优势,通过局部的胜利,积小

房地产资产运营中心组织架构及岗位职责[精品文档]

资产运营中心各职位说明资产运营总监职位说明书 具体职责概要(1)在总公司既定方针策略下,全面负责资产运营中心资产运营及物业管理工作,确保资产保值增值,实现现有资产利润最大化 (2)全面熟悉并掌握房地产及相关产业最新政策信息,以及其它类似公司最新运作方法,调整运营中心经营策略计划 (3)学习并熟悉资本市场运作方式,通过资产运作和管理,有效管理公司投融资渠道。保证投融资活动“合法,安全,流动,盈利” (4)制订物业策略计划;制订资产管理及组合投资管理策略。持有或出售分析、检讨物业及资产重新定位机会,审批主要费用支出,监控物业及资产运营绩效,进行资产投资分析和运营状况分析 (5)执行总公司资产管理所确定的战略方针,实现资产管理目标;不断满足客户市场需求;追求社会效益最大化 (6)主持并协调现有资产的商业业态规划,布局 (7)督促运营中心市场调查与市场分析,掌握商业信息库。审核各项目商业市场发展分析报告 (8)审核商户信息的经营状况及分析预测,作出科学决策依据 (9)审核各项商业合同的签订、变更、执行、终止 要 求 1、大学及以上学历,市场营销或经济管理类相关专业

一,运营部1.1 招商经理职位说明书 具体职责概要(1)熟悉地产商业形态运作。根据原有业态规划,负责商业部分的补充规划、补充楼面布局、调整品牌布局,通过专业的商业规划,以保证最佳的商业运营条件 (2)在总公司招商部门领导下,对重新业态布局,业态规划,品牌招商提出自己意见和方案 (3)负责运营中心市场调查与市场分析,以确定项目体量和客户定位。建立公司商业信息库,通过优秀的主力商家的招商来吸引消费者和中小租户 (4)负责编制各项目商业市场发展分析报告 (5)负责收集商户信息,对其经营状况进行分析预测,提供科学依据 (6)根据原有招商状态,负责调整公司的招商政策及与商家的合作方式。 (7)如有品牌进场,负责品牌装修形象设计图纸的审批 (8)负责各项商业合同的签订、变更、执行、终止 (9)负责制订公司商业谈判程序及组织实施 (10)负责大型商业促销活动方案、措施的落实和协调 要求2、大学及以上学历,市场营销或管理类相关专业 3、三年年以上房地产招商工作经验,一年以上房地产招商管理工作经验

【财务报表】房地产企业年度财务报表分析(DOC 14页)

房地产企业年度财务报表分析(DOC 14页) 部门: xxx 时间: xxx 拟稿人:xxx 整理范文,仅供参考,勿作商业用途

房地产企业年度财务报表分析——以万科3年财务报表分析 学员姓名学号 入学时间年季 指导老师职称 试点学校

目录 摘要 (1) 一、绪论………………………………………………………………………… 1 二、我国房地产及万科企业股份有限公司概况……………………………… 1 (一)我国房地产业概况……………………………………………………… 2 (二)万科概况 (2) 三、财务分析…………………………………………………………………… 2 (一)企业资产总体情况分析………………………………………………… 3 (二)企业盈利能力 (5) (三)企业营运能力 (6) (四)企业偿债能力…………………………………………………………… 7 (五)企业现金流量…………………………………………………………… 8 四、利用杜邦分析法进行全面分析 (9) 五、结论 (10)

(一)万科的综合评价 (10) (二)万科存在的问题 (10) (三)对万科存在问题的一些建议 (10) (四)对房地产行业的启示 (11) 参考文献 (12)

房地产企业年度财务报表分析 ——以万科3年财务报表分析 【摘要】 进入二十一世纪以来,会计这门学科已经成为解读经济主题的“商业语言”,财务报表作为“商业语言”的重要载体,被众多的利益相关者关注和研究,在当今的经济社会中扮演着重要的角色。透过解读财务报表,相关利益者可以理解企业的真实业绩和运用情况,对企业在的行业中所处的竞争地位和发展方向进行定位,从而对公司的发展潜力和前进进行预测。本文基于整个房地产行业以万科为例从万科近三年来的资产负债表、利润表和现金流量表入手,进行分析,并计算相关的财务指标,对产万科的总资产情况、总资产变动情况、流动资产情况、营运能力、偿债能力进行分析,从而获知万科的经营业绩,评价万科的经营管理,并指出该公司存在的一些问题,从而并提出相应的建议,以供房地产管理层参考。 【关键词】 万科房地产财务报表分析 一、绪论 随着时代的进步和我国经济的发展,会计这门古老而又年轻的学科成为我们认识和读懂经济主体的“商业语言”,在现在的经济社会中发挥越来越重要的作用。财务会计报表是商业贸易的最终表达形式,它可以直观而全面的反映经济主体连续、系统及综合的经济往来,因此财务会计报表才会受到被利益相关者越来越多关注与重视。 财务报表反映的内容是高度概括的、浓缩的、抽象的数据,需要运用科学的方法进行分析,从而可以获知经济主体的真实业绩和财务状况,并且通过研究可以分析企业的竞争地位和发展潜力。因此,我们需要准确高效的解读财务报告,透过经济主体的财务报告获知数字里蕴含的经济意义。 我将通过对万科企业股份有限公司对外披露的财务报表,结合房地产经营实际现状,对万科的基本情况进行分析,还将纵向分析这三年中万科公司的资产负债表与利润表以及现金流量表,并剖析解读万科公司的财务指标,主要运用财务分析与杜邦分析法,分析万科公司的财务状况及经营成果,发现学习万科公司耀眼的经营战略并大胆猜测万科公司的可持续发展之路,但也要尝试发现万科公司可能存在的问题且想考相应的对策以供其他房地产行业领导管理层借鉴思考。

pos机刷卡手续费标准

pos机刷卡手续费标准 目前国内刷卡费率与行业分类挂钩,餐娱类的刷卡手续费率最高,为 1.25%;百货等一般商户为0.78%;超市、加油站等为0.38%;医院、教育等公益类则是零费率。 根据新规,对发卡行服务费实行不再区分商户类别。也就是说,商户行业分类定价取消,总体上大幅降低了刷卡的费率水平。 新政显示,发卡银行服务费费率水平降低为借记卡交易不超过交易金额的0.35%,贷记卡交易不超过0.45%。 银行卡清算机构收取的网络服务费费率水平降低为不超过交易金额的0.065%,由发卡机构、收单机构各承担50%。从类别上看,餐饮类企业刷卡手续费支出可降低53%63%,百货等行业商户可降低23%39%。新政实行后,医院、教育等公益类刷卡仍为零费率。 信用卡大额消费成本高 不过,信用卡刷卡手续费取消封顶后,一旦遇到大额消费,商户费用成本必将增加,这部分成本由谁买单。 此前信用卡交易虽然费率高,但单笔交易有封顶,如果不封顶,持卡人刷信用卡消费10万元,单笔手续费要500多元。 记者注意到,最近几天,不少汽车4S店通过朋友圈开始营销:信用卡改革,9月6日前信用卡购车,省千元手续费。 南京一家汽车4S店负责人告诉记者:目前已经有一部分4S店明确,客户负担多出的刷卡成本。对比看,9月6日前信用卡购车,刷卡手续费是0元。但是,

9月6日后信用卡购车,如果刷10万元,手续费600元;20万元则是1200元;50万元则需要支付3000元成本。 事实上,免手续费的概念早已深入人心,突然出现数百元刷卡付费成本,不少持卡人很难接受。不过,上述负责人指出,虽然成本增加了,但是,上不封顶提高了套现成本,可以防止一些非正常的套现客户。上述负责人指出:有些车商没有获得厂家授权,就无法贷款。但是,他们会刷卡套现支付车款,等于是变相贷款。 pos机刷卡手续费标准 新版手续费施行在即,银联5月正式开始对全国市场存量的商户进行重新入网的施行工作,原本MCC的几大类都被改名字了,MCC几大类别的概述变化,分为:标准类,优惠类,减免类,特殊计费类(或取消) 原一般类、餐娱类改称标准类:1.25%/1.28%-80封顶/0.78%/0.78%-26封顶 2017年9月6日实行的新版刷卡手续费取消了以上两类商户行业分类定价,对房产、汽车、批发行业不再实行贷记卡手续费封顶计费,并对标准类实行借贷分离收费,即 借记卡最低费率:发卡行0.35%(单笔13元封顶)+收单服务费(市场调节价) 贷记卡最低费率:发卡行0.45%+收单服务费(市场调节价) 按收单方需要有0.15以上%的运营成本计算,新版费率收单机构的成本大约为:借记卡费率:0.35%+0.15%=0.5%(单笔20元左右封顶) 贷记卡费率:0.45%+0.15%=0.6% 以上是成本,想要赚钱估计还要加0.1%左右。也就是标准收费商户刷信用卡的手续费在0.7%左右或以上!

房地产企业财务报告分析与评价—以万科为例

双学位毕业论文 (申请学士学位)论文题目房地产行业财务报告 的分析与评价——以万科为例作者姓名叶祥 所学专业名称财务管理 指导教师龚洁松 2014年11月14日

学生:(签字) 学号: 论文答辩日期:2014年11月22日 指导教师:(签字) 目录 摘要 ................................................................................................................................................... Abstract ............................................................................................................................................. 前言 ................................................................................................................................................... —、财务分析与评价概述 .......................................................................................................... (—)财务分析的基本概念和目的 .............................................................................. 1.财务分析的概念...................................................................................................... 2.财务分析的目的...................................................................................................... (二)财务分析的内容与体系 ....................................................................................... 1.财务分析的内容...................................................................................................... 2.财务分析的体系......................................................................................................

中小型房地产公司管理制度(实用)

xx房地产开发有限公司 管 理 制 度

目录 第一章公司组织管理机构第1节公司组织管理机构图第2节部门人员编制 第二章公司部门职能 第1节办公室职能 第2节财务部职能 第3节工程部职能 第4节销售部职能 第三章岗位职责 第1节董事长职责 第2节总经理职责 第3节董事长助理职责 第4节工程副总经理职责第5节销售副总经理职责第6节办公室主任职责

第7节办公室总务职责 第8节前台接待员职责 第9节驾驶员职责 第10节会计职责 第11节出纳职责 第12节工程部经理职责 第13节采购工程师职责 第14节现场工程师职责 第15节预算员职责 第16节工程档案员职责 第17节销售部经理职责 第18节销售部助理职责 第四章人事管理制度 第1节员工招聘 第2节员工的权利及义务 第3节员工的任免、调配和解聘、辞退第五章行政管理制度 第1节工作制度 第2节公司财产、办公用品管理制度第3节公章、介绍信使用管理 第4节行政档案管理制度 第5节车辆使用管理制度

第六章财务制度 第1节财务会计机构、人员和制度第2节资金管理及成本、费用管理第七章经济管理制度 第1节经济合同 第2节项目建设用款审核 第3节现场签证事项审核 第八章工程管理制度 第1节工程施工技术、质量管理第2节签证管理 第3节工程技术档案管理制度 第一章公司组织管理机构 第1节公司组织管理机构图

第2节部门人员编制 1、办公室:办公室主任、办公室总务、前台接待员、驾驶员; 2、财务部:财务部经理、会计、出纳; 3、成本部:成本部经理、; 4、工程部:工程部经理、材料设备工程师、现场工程师、预算员、工程档案员; 5、销售部:销售主管、销售助理。

恒大集团财务报表分析

一、中国房地产的概况 从中国从真正意义上出现房地产的概念是从1981年开始的,1981年之后,中国房地产有了雏形,在邓小平同志于1992你那视察深圳后,房地产开始进入了崭新的春天! 但是朱镕基总理在1993年视察南海后,发现当地的房地产已经失去控制。因此国务院下达了停止银行贷款,此政策下达后,房地产受到了严重的创伤,一直到1998年,中国房地产始终波澜不兴。 1998年对于处于水生火热中的房地产,可以说是一个关键之年,国务院作出了重大的决策,取消了分房,也就是说要想住房就要到市场上去购买,这一政策一出台,房地产在短期内大爆发,房地产产业迅速上升,于此同时,银行不断调低利率。在价格方面,因为在此之前,商品房要收到物价的限制,随便涨价是不可能的,但是取消这种政策后,放假开始涨价,也就是出现了后来的天价房子。虽然房地产迅速发展,但

是也导致了严重的社会矛盾,也因如此,房地产业也称为了现在人们所关注的焦点!为此,中央于2004年开始对房地产业做出了宏观调控,主要针对土地和信贷两个方面,以调控为主! 在2004年作出了一些调控见到成效后,国务院于2005年对房地产进一步加大了宏观调控的力度,这次从供求关系进行双向调控,主要以需求为主,虽然从2005年到2006年,房地产成交量开始上升,但是这种状况并没有维持太长,由于自然原因对长江三角洲影响很大,但是其他一线大城市却是一片明媚的天气,房价恢复到以前暴涨的速度,以至于使得调控政策进一步加强!! 在2006年房地产的政策主要是以调整房地产产品的结构为主,到目前为止,房地产正在进行一系列的转变:买卖双方发生的转变,以前是以卖方占主导地位,但是逐渐转向了买房、消费主导取代了投注主导、长期投资取代了短期投资、产品代替了土地、存量市场取代了以增量为主的市场、笼统的房地产市场转向了细分的市场。 房地产在价格方面的走势,从1998年到2003年这期间,房地产价格到达了一个顶峰,然后从03年到07年处于一个调控阶段,随着2008年奥运后后,新一轮房地产价格再次到达一个峰值,但是政府作出了一系列的措施,对其进行调控,相信新一轮的增长,不会再像以前那样暴涨,将会是一个台阶式的上扬,综上为中国房地产的大体概况. 研究意义

资产管理公司筹建及运营方案

资产管理公司筹备及运营方案

一、 XXXXX信托资产管理公司成立背景及战略目标 1、XXXXX信托资产管理公司成立必要性: 房地产市场是资金高度密集的运作体,可以说,没有资金就没有房地产。开发投资规模大、周期长、房地产价值高等特点决定房地产开发、投资需要巨大的资金量,因此资产瓶颈是房地产开发商最关心的问题。中央政府认识到房地产业单纯依赖银行贷款可能带来金融风险,从而也鼓励房地产企业多方面拓宽融资渠道;同时央行121号文件使房地产商倍受房贷紧缩困扰,正在积极寻找突破口。 另外信托公司等非银行金融类机构一方面需要寻找项目委托人(特定项目如商会会员、机构投资者等);另一方面需要寻找风险低收益高的房地产项目。 在此背景下,组成XXXXX商会,并以此商会为载体,成立XXXXX资产管理公司,资产管理公司的成立可以为信资公司、房地产企业很好地解决上述问题,它即拥有房地产、金融管理、项目评估以及法律、财务等方面的专业的、综合的业缘关系。又为广大房地产开发商提供一条便捷的融资渠道;为信托公司在地产项目的筛选、委托人的加盟起到桥梁作用。 以资产管理公司为基础,同时与信托投资公司等金融机构密切合作,形成两轮互动的格局,共同拾建房地产金融平台,仿照基金的经营模式进行运作(我们姑且称之为类基金,强调“合法性、安全性、流动性、盈利性”四原则),以类基金和企业双赢的方法,将天津的开发企业以及上下游企业的闲置资金、天津老百姓城乡居民生活存款的一部分(天津城乡居民的存款大概是1800亿元)以及以其他形式的一些类基金都带进来,使类基金获得成长,并初步形成未来房地产产业基金和基金管理公司的基本构架,倾力打造以房地产投资基金为表现形式的

POS机费率怎么算

我们都知道使用pos机刷卡消费或者转账是十分方便的,对于手续费也是有相关的规定,pos机手续费是根据行业的标准计算的,每个行业费率不同,因此相关的费率计算不同。 对于不同的POS类型还有行业不同相关的费率是不同的,具体的费率以及算法如下: 一、传统出小票POS机: 1、民生类:包括超市家电等,刷卡手续费是0.38%; 2、一般类:包括酒店宾馆等,刷卡手续费是1.25%; 3、批发类:包括家具批发家电批发等,手续费是26-80封顶。 4、标准类:信用卡刷卡0.55%~0.6%;储蓄卡刷卡0.5%,20元封顶。以刷卡一万为例,信用卡手续费55元~60元,储蓄卡手续费20元; 5、是优惠类:比加油站,手续费通常为信用卡0.38%;储蓄率0.4%,18元封顶; 6、减免类,比如公立医院、学校,手续费为0 费率0.38%是指刷卡手续费按照百分之0.38计算,比如刷100块钱手续费

是3角8分,刷1000块钱手续费是3元8角,以此类推。所以,刷卡费率等于刷卡金额乘以所属行业费率。 二、智能POS机 智能POS刷卡手续费和传统出小票POS的手续费是一样的。智能POS机和传统POS机相比,最大的优势就是支持主流二维码付款,收款更加便捷。二维码收款手续费一般为0.38%,交易一万,手续费38元。 三、手机POS机 手机POS机,顾名思义,就是通过手机蓝牙连接POS机刷卡消费的。一般手机POS机手续费不同支付公司会有一点区别,主流机器都是0.68%+3元/笔、0.69%+3/笔。手机POS机一般用于个人使用。 详细上述的内容可以帮助到您。如需了解更多请关注后续文章。投资有风险,加盟需谨慎。

中小型房地产企业的核心竞争力研究

四川城市职业学院毕业论文 中小型房地产企业的核心竞争力研究 学生姓名XXX 系部名称经济管理系 专业班级xxxxxxx 学号xxxxxxxx 指导教师xxxxxxx 四川城市职业学院教务处 二○一二年三月

中小型房地产企业的核心竞争力 学生:xx指导教师:xx 内容提要:随着我国房地产业竞争的日趋激烈,是否具有核心竞争力已成为企业在竞争中获 胜的基础。本文通过分析研究.确定了我国房地产企业的核心竞争力主要由人才、资本、房屋产品、客户服务及品牌五个要素组成,并进一步对房地产企业核心竞争力的培育与形成进行了分析。 关键词:核心竞争力房地产企业品牌客户服务

目录 一、房地产企业核心竞争力主要表现为五大要素 (1) (一)人才要素 (1) (二)资本要素 (1) (三)房屋产品要素 (2) (四)客户服务要素 (2) (五)品牌要素 (2) 二、中小型房地产核心力竞争力的不足体现在以下几个方面 (3) (一)一个产品天下 (3) (二)以区域市场开发为主 (3) (三)没有形成规模成本优势 (3) (四)没有完整的营销团队 (3) 三、核心竞争力怎样帮助中小型房地产企业在日趋激烈的房地产市场中更好的发展 (3) 四、如何加强中小型房地产企业的核心竞争力 (4) 参考文献 (4)

中小型房地产企业核心竞争力研究 随着国家近两年对于房地产市场调控的日益加强,我国房地产业逐步走上规范化的发展道路。特别是现行的土地政策和金融政策,对房地产企业而言,可能意味着在资金使用、项目选择等方面都会有所转变。制度性风险、市场风险和信用风险所导致的中小房地产企业资金短缺、生产经营投入不足、技术创新投入不足、市场份额急剧缩水。中国房地产市场已经进入了经营规模化、所有制形式多元化的竞争时代。规模的增长和项目难度的增加对房地产企业经营方式、管理理念、战略定位等方面提出了更高的要求,使得一些企业无法独立完成,必然要借助于动态战略联盟,通过与其他企业的合作、优势互补、资源共享最终实现双赢甚至多赢。因此,明确房地产企业的核心竞争力,培育企业的核心竞争力就成为当务之急。 一、房地产企业核心竞争力主要表现为五大要素 就以当前的房地产企业而言,核心竞争力的组成要素除了考虑与一般企业相同的要素外,还应体现自己的行业特色。一个房地产项目的灵魂是随时代变迁而不断变化的。由最初的价格比拼到后来的品质取胜,再至品牌大战。随着房地产市场逐步走上正轨,房地产企业的核心竞争力逐渐回归到企业的基本发展要素。个人认为,目前,房地产企业超越竞争对手并取得更高利润和更持久生命力的能力主要表现为五大要素:人才要素、资本要素、房屋产品要素、客户服务要素、品牌要素。 (一)人才要素 人才是房地产企业生存发展的根本,是房地产企业前进的轴心。人力资源是房地产业第一位的战略性资源。房地产业是一个业务门类极其广泛的行业。以房地产经营开发为例,就涉及到规划、设计、建筑施工、监理、园林景观、企业管理、成本核算、营销策划、评估等等,房地产业当前迫切需要的是“一专多能”的复合型人才。房地产企业面对激烈的竞争,还必须拥有一批能驾驭市场运筹帷幄的职业经理人。一个成功运作的房地产企业应注重吸引具备以下五方面专业素质的人才:项目策划能力、营销创新能力、资本运营能力、丰富的人文知识底蕴、扎实的专业知识和较强的创新能力。 (二)资本要素 面临激烈的市场竞争,房地产企业应该积极培育、引进高素质的房地产专业人士。同时加强人力资源的管理和培训,使更多的从业人员具有较强的创新意识、长远的眼光和正确的决策才能,使企业立于不败之地。由于房地产业是一个许多业务环节如建筑施工、物业管理等都可以外包的行业,因此更需要具有一专多能、熟悉业务的专业人才,把好质量关,为树立良好的品牌形象奠定基础。 房地产业是高风险、高投入、高回报的资金密集型行业,充裕的资金筹备是保证企业正常运作的前提,因此资本要素的培养对房地产企业至关重要。与其他国家的房地产企业比,我国房地产开发企业平均资产规模、年均开发规模都非常小,与房地产业资本密集的行业特点极不相称。网由于开发商形不成规模,社会资源分散,造成资源低效率使用,是开发商整体水平不高的主要原因。单个企业,由于开发商不能规模筹集资金,也就无法投人足够的资源用于新产品技术层面的研究;也就不能积极采用新型材料和新工艺。因此,拓宽融资渠道,实现优胜劣汰,最终走兼并收购的整合之路是我国房地产业发展的必然趋势。 1.注重资信体系建设,积极争取银行受信贷款。 2.充分利用资本市场,拓宽融资渠道,针对我国房地产企业融资渠道单一,负债率高的现状,应通过房地产企业重组上市、与外界经济合作,以支付约定利率或其他方式取得外单位投

万科集团财务报表分析

万科集团财务报表分析 一、选择理由 这几年,我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大,范围之广,在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品,房地产业又汇集了天下的资金。所以,房产动态时刻牵动着大家的敏感神经。从目前国内房地产的经济来源分析,房地产投资依然呈现出不断增长的趋势,国内的房地产市场依然会有较大的发展空间,据此可判断出中国的房地产进入了一个特殊的发展阶段,房地产市场的现实需求升级具有可观的空间,我国房地产在未来的一段年时间仍将处于总量增长型发展时期,发展前景良好,所以我们选择房地产业。 中国房地产业一共有141家上市公司,而其中尤以万科企业发展的最好。万科成立于1984年,是中国大陆首批公开上市的企业之一,作为中国目前最大的房地产公司,万科的发展在过去几年中经历了很多波折。面对市场的不确定性,万科在策略上做出了多次调整,近二十年来,中国的房地产企业几经潮起潮落,大浪淘沙,但万科依然保持者持续增长的尽头。在2012中国房地产上市公司综合实力榜中,万科排在了第一位。鉴于其客观的发展前景,我们在众多的上市公司中选择了万科企业。 二、公司概况 1、公司简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米,竣工面积529.4万平方米,实现销售金额478.7亿元,结算收入404.9亿元,净利润40.3亿元。 万科1988年进入房地产行业,1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。

至2008年末,业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套,在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%,其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司,持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构,使公司赢得了投资者的广泛认可。1991年1月29日,发行A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日,发行B股在深圳证券交易所上市。过去二十年,万科营业收入复合增长率为31.4.%,净利润复合增长率为36.2%;公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜;多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力,万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势:“万科”成为行业第一个全国驰名商标,旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱;公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利;公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证;公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构,每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业 万科2010年正式进入商业地产,多地成立商业管理公司,2011年正式宣布三大产品线,近两年,万科虽然一直强调以住宅开发为主,但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前,万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线,在全国在建、规划18个购物中心项目,商业面积达150 万平方米。 2、公司发起人

中小型房地产经纪公司管理制度

公司管理制度一:考勤制度 1.上下班时间及迟到,早退,旷工 (1)公司业务部上班时间为早上9:00---晚上19:00,值班人员至晚上20:00 ;行政部上班时间为早上9:00---晚上18:00 。用餐和休息时间经理自行调整安排,但必须有人值班。 (2)迟到和早退处理:迟到或早退20分钟内一次处罚20元;超过20分钟一次处罚40元;经理以上级别20分钟以内处罚50元,超过2 0分钟处罚100元;迟到或早退1小时以上的处罚100元,经理级别的处罚200元。 (3)旷工:旷工一天扣两天工资,若连续旷工三天的直接开除; (4)特殊情况:‘未打卡’的若有经理证明确实有公事免罚(私事不能算);若没有证明一律扣50元,如带客户看房导致的迟到或早退,由经理签写说明,并在24小时内将证明报至总部,不接受隔日后补的证明。 (5)上速认定标准以打卡机时间为准。所有员工要保持24小时开机和接听,不方便时及时回信。上班时间手机必须随身携带并保持畅通,如2小时以上联系不上本人,处罚50元,特殊情况需提前告知店经理。 (6)外出登记:业务员需要外出30分钟以上的必须写好外出登记:日期、姓名、外出时间、外出事由、预计返回时间,如发现未登记的一次处罚20元。 2.休息安排 (1)公司业务部每月有四天带薪休息,同时一周内只能在周一到周五挑一天休,如周六日请求休息的需写说明经理签字后递交行政部。 每月超过4天休息如无请假条一律算旷工;行政部以周六日为准休息,也可串休,但每天必须有人。 3.假处理 (1)请假需提前一天和上级报告,病假提前30分钟。请假3天内的经理审批;请假三天以上的由总经理审批;并填写请假条秘书在24小时内递交至总部,超过十天的可暂时办理离职。 (2)本公司员工婚假和直系亲属的丧假均可享受3天带薪假期。 (3)请假在24小时内未补假条的算旷工,每一天扣两天工资。 4. 法定节假日 (1)按国家法定休假日安排带薪休息,但业务部门每天每店不少于4人值班,总部每天不少于1人值班,值班人员值班当天享受双薪。 二:日常工作制度 1.着装,礼仪,标准用语 (1)公司员工必须着装整洁:上穿衬衣,西服,下穿西裤(女士可穿中长款裙子),脚穿皮鞋,佩戴公司统一的工牌领带(女士佩带工牌即可)。办公区内未按上速要求着装的处罚50元,经理连带处罚50元 (2)见到上级应主动打招呼;对同事要友好团结;对业主客户应恭敬有礼,热情接待,禁止和业主客户吵闹,严重者开除。 (3)店内电话接待应用标准用语:“您好,地产为您服务!”转接同事用语:“好的,请稍等!”不按标准接待的当事人处罚20元,经理连带处罚30元。 2.工作量化要求 (1)新增:业务员每人每周需新增10套有效房源,每人每周新增5个客户,缺一个处罚10元。(注意:转盘也算新增房源),虚假房源一条处罚30元。新录入的房源必须是目前正在出租或出售的现房,暂时不租售的请录入暂缓,错盘将被删除不算新增(错盘指房源虽是有效的,但是录入的小区名不对或单元门不对或房间号不对的)。经核实房源暂时不租售的却录入有效状态,将视为虚假房源,录入人处罚30元/条;(新入职人员10天后进入考核) (2)钥匙:业务员每人每月需收取两把钥匙,租赁买卖不限,收取钥匙以‘钥匙委托协议’为准;特殊情况须告知行政部与业主核实确认,并第一时间在房源跟进中体现(有钥匙委托协议但没打跟进公告的,只能分一半钥匙盘费),少一把钥匙处罚30元。(新入职人员30天后进入考核) (3)跟进:业务员每人每天有效房源跟进10条以上,少一条处罚5元。(新入职人员10天后进入考核)如发现跟进内容为粘贴复制的,发现一次处罚20元;跟进内容为关机,未接,停机,空号类不算有效跟进。有效跟进标准如下: 租赁房源跟进:体现具体价格,付款方式,具体看房时间,办公还是居住,家具家电情况,对客户的自身要求,具体的几月或几号到期,中介费情况等等。(可以是体现其中一两项或越全越好); 买卖房源跟进:体现具体价格,付款方式的要求(全款或贷款),具体看房时间,房本有没过五年,还有无贷款,家具家电情况,装修情况等等。(可以是体现其中一两项或越全越好)。 (4)带看:业务员每人每周必须有5组以上带看,租赁买卖不限,带看须填写‘看房确认书’并由客户签字(可有效减少客户跳单心理),店经理检查监督,看房单每周交给秘书统一存档。

浅析中小型房地产企业期间费用的控制

浅析中小型房地产企业期间费用的控制* 张国臣 摘要:木文阐述了期间费用的含义、分类,介绍了现在中小房地产企业期间费用的现状,然后分析了其存在的问题,例如企业领导层对期间费用重视程度不够、销售费用、管理费用、财务费用控制不善等,最后提出了相应的对策,例如提高管理层对期间费用的重视程度、提高财会人员素质、建立期间费用控制的规章制度和方法等。 关键词:中小企业;房地产;期间费用;控制措施。 0引言 近年来,我国房地产业发展十分迅速,在国民经济发展与建设中地位日趋重要,己经与中国经济息息相关,成为我国经济的晴雨表。据《2012中国统计年鉴》统计,截比到2011年底,我国房地产企业己达88419家,吸纳就业人数225. 70万人,完成行业投资61796. 9亿元。m〕它一方而对于促进国民经济发展,加速中国城市化进程、扩大劳动就业和提高人民生活水平起到了积极的促进作用,但另一方而却由于占投资比重过重、无序发展、房价上 涨速度过快成为我国经济发展的一大隐患。截比到2011年底,我国中小型房地产企业己 达83011家,占全国房地产数量的90%以上。我国中小型房

地产企业虽然数量众多,但普遍规模较小,其运营水平不高、人力资源相对医乏、融资渠道狭窄、资产负债率较高,使得其核心竞争力远不及大型房地产企业。由于受宏观经济情况和国家政策影响更为明显,因此中小型房地产企业在财务管理尤其是期间费用控制上并不尽如人意。中小型房地产企业要想参与市场竞争,首先要在成本控制上下功夫,其中对期间费用进行有效的管理与控制是重要手段之一。中小型房地产企业通过对期间1期间费用的定义和分类 1. 1期间费用的定义 按照我国财政部颁布的《企业会计准则》,期间费用是指企业本期发生的、不能直接或间接归入营业成本,而是直接计入当期损益的各项费用,也就是不能直接归属于某个特定产品成本的费用。仁2〕它是随着时间推移而发生的,与当期产品的管理和产品销售直接相关,而与产品的产量、产品的制造过程无直接关系,即容易确定其发生的期间,而难以判别其所应归属的产品,因而不能列入产品制造成本,而应在发生的当期从损益中扣除。费用进行科学管理与有效控制,能够为企业节约成本,增加利润,为企业发展夯实基础。 1.2期间费用的分类 在我国,将期间费用分为三类,即:销售费用、管理费用和财务费用。 1.2. 1销售费用

房地产企业财务分析比率.

反映房地产企业经济运行状况的财务评价指标,应包括一般企业普遍采用的短期偿债能力指标、长期偿债能力指标、风险水平指标、股东获利能力指标、现金流量能力指标、营运能力指标和盈利能力指标。根据行业特点,房地产资金链风险分析指标应以偿债能力指标和风险水平指标为主,盈利能力指标与营运能力指标为辅,参考股东获利能力指标。 基本的财务比率分析 2014 2013 2012 流动比率 1.9 2.04 2.46 债务状况 速动比率0.26 0.66 0.91 现金比率0.1 0.39 0.52 权益负债比率0.07 0.11 0.2 不良债权比率 1.29 1.38 0.91 1.64 1.38 1.55 存货流动负债比 率 债务偿付比率0.93 1.12 1.23 负债结构比率 1.36 1.23 0.87 0.05 0.49 0.56 营运资产与总资 产的比率 净资产收益率0.21 0.22 0.15 获利能力 0.01 0.02 0.03 总资产收益率 主营业务利润率0.11 0.15 0.13 成本费用利润率0.14 0.21 0.2 应收账款周转率19.26 15.97 10.49 运营能力 18.69 22.54 34.33 应收账款回收期 (天) 流动资产周转率0.18 0.26 0.25 存货周转率0.15 0.25 0.22 存货销售期(天)2391.67 1444.32 1601.67 净资产周转率 2.37 2.23 1.22

资产负债率0.89 0.86 0.83 长期负债比率0.38 0.38 0.44 流动负债比率0.58 0.56 0.47 股东权益比率0.06 0.09 0.16 主营业务增长率0.37 1.35 -0.01 成长能力 应收账款增长率-0.02 0.34 0.88 净利润增长率0.08 1.12 -0.06 4.22 1.1 -0.33 固定资产投资扩 张率 总资产扩张率0.75 1.62 0.66 每股收益增长率0.08 1.12 -0.06 偿债能力分析 偿债能力是指公司偿付各种到期债务的能力。一般分别用资产负债比率和流动比率、速动比率来衡量公司的长期和短期偿债能力。 第一,短期偿债能力。现代经济社会里,“现金为王”,对于投资大、周期长、容易面临资金链断裂的房地产企业,基于收付实现制计算的现金流量分析将更能反映房地产企业经营水平,现金流有时比盈利更重要。现金比率反映企业在不依靠存货销售及应收款的情况下,支付当前债务的能力,反映企业即时付现能力。从流动比率、速动比率和现金比率这些直接反应短期偿债能力的指标上,做了一个对比。 第二,长期偿债能力。5 家房地产公司的长期偿债能力,选取资产负债率指标、流动负债比率指标和长期负债比率指标来研究分析。 风险水平分析 风险指标主要有三个,包括财务杠杆系数、经营杠杆系数和综合杠杆。在较高经营杠杆系数的情况下,当业务量减少时,利润将以经营杠杆系数的倍数成倍减少;当业务量增加时,利润将以经营杠杆系数的倍数成倍增长。这表明经营杠杆率越高,利润变动越剧烈,企业的经营风险越大。反之,经营杠杆率越低,利润变动越平稳,企业的经营风险越小。经营杠杆的作用具有两面性,当销售收入减少时,经营杠杆会发挥消极作用,造成息税前利润比同期销售收入减少的速度更快,当销售收人增加时,经营杠杆会发挥积极作用,使息税前利润比同期销收入增长的速度更快。 股东获利能力分析

中小型房地产企业发展案例分析

中小型房地产企业发展案例分析 摘要:中小房地产企业的发展问题在我国具有重要的现实意义。在借鉴其他中小房地产企业发展经验的基础上,结合企业的实际情况,对公司的生存现状和发展前景进行较为全面的分析研究... ?? 陕西益兴实业发展公司系陕西省第一建筑工程公司全额投资创办的具有房地产三级开发资质企业。注册资金:壹仟玖佰玖拾捌万元,流动资金6000万,现有职工116人,其中具有高中级专业技术职称的各类技术人员有39人。自1993年成立以来,为省建一公司盘活土地资源36.3亩。盘活资产6200万元;为省建一公司代建职工集资建房、经济适用房项目18个,建筑面积15万平方米,投资额2.5亿元。 一、企业发展环境分析 1.宏观环境分析 现阶段西安市注册登记的房地产开发公司已达2000余家,其中有实力的不过百家,具有规模的也就数家而已。更有甚者,注册登记房地产开发公司资本不过100万元,如此状况,何谈经营房地产或城市运营。西安房地产市场已经迈入一个比品牌、拼实力的战国时代。房地产的建设开发已经完全脱离建筑本身。在西安,以品牌价值11.03亿元的紫薇地产和品牌价值4.18亿元的西部电子为代表的本地品牌分别引领着西安消费型地产和动力型地产的最新发展,而随着以广厦集团、上海绿地、珠江实业等为代表的外埠品牌的挺入,西安房地产市场正打破原有格局,面临重新洗牌。大浪淘沙,谁能经受住残酷的市场洗刷,真正以建设西安、开发西安为己任,谁便是最成功的城市运营商。据统计,2006年,陕西省房地产开发投资297.94亿元,比上年增长28.9%。 2.微观环境分析 ? ? 纵观西安的土地利用和房地产的整体开放情况,主要表现在以下几个方面:城墙以内几乎已无土地出让;二环内已挂牌土地日渐稀少,并且几乎都是50亩以内的小块土地;出让土地多集中于高新、曲江、城北三个地产主力板块,城东、城西挂牌土地相对较少;二环内外,超过100亩的地块已经缺少,而超过200亩、 300亩的地块更是非常稀少。从近几年西安房地产发展的情况来看,日前西安二环内外乃至一环以外区域,土地供应显然已远不能满足市场的需求,西安九宫格局的规划和西安城区版图的日益扩大,以及西安每年新增超过100万平方米的市场消化量,无疑将推动西安地产开发向三环进发,高新、城南、曲江组成的西安南线板块和城东板块甚至会向三环以外扩张,三环内外从而被开辟成为继西安二环内外的第二主力战区。 3.市场发展情况和相关政策对企业的影响 (1)由于政府宏观调控的影响,企业要对开发项目进行重新规划。 由于限制单套面积等政策的影响,企业原有计划开发大户型或者别墅住宅的项目必须重新定位,日前在办理施工许可证的开发商,需要重做设计,而这就要重做调研,再加上重新设计、审批和地基处理时间,至少也要在半年后才能拿到预售证,房地产商的楼盘上市就会相应的

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