中国艺术品投资市场风险分析

中国艺术品投资市场风险分析
中国艺术品投资市场风险分析

中国艺术品投资市场风险分析学院班级:人文艺术学院艺投2班姓名:肖佳学号:20083054221 一、艺术品市场介绍及我们艺术品投资市场背景

艺术品分类、艺术品价值、我国艺术品投资市场现状

二、艺术品市场投资风险分析

艺术品风险分类、艺术品本身风险、艺术品投资者风险、艺术品市场风险

任何投资都有其自身的规律,而艺术品投资作为新兴的投资形式在近20年内迅速崛起,但其投资的市场规律、风险来源、回报周期级回报规模等,大多数投资者还缺乏深入研究,中国的艺术品投资市场还未成熟,投资空间及艺术品升值空间也急剧开发性。

艺术品投资于其他投资相比,具有一个特别有利的特征,它是一种机动灵活,并非具有强大资金实力才可以进行的投资,因此它的市场更具广阔性。对于中国来讲,其群众基础也是相当深厚的,中国拥有5000多年的辉煌历史,国画、书法、瓷器、玉器、杂项等更是数目繁多,且极具艺术价值,因而拥有其他国家无与伦比的优势,而国人对国画、瓷器等艺术品的喜爱程度也是相当高涨的。这是我国艺术品投资市场的一个优势,而我国艺术品投资市场的不成熟也为我国艺术品投资市场带来了偶然性。

艺术品投资基本上不受政治、经济环境的影响,也基本上不

受政府的控制,不受通涨的影响。在现在全球经济大危机的影响之下,金融、房地产等其他传统的投资方式都深受其害,而艺术品投资市场受到的影响远远低于金融、房地产等传统的投资形式,这虽然和我国的制度还有经济体制有关,但是其自身的优越性也是显而易见的。因此,在我国艺术品投资市场具有其无与伦比的安全性。但是这不代表中国艺术品投资就没有任何风险,中国艺术品投资市场也存在以下很多风险,还望广大有志于投身中国艺术品投资市场的人士提起注意:

1.真、赝的风险

对艺术品来说,最直接、最基本的风险就是艺术品的真伪,这也是艺术品投资市场上最常见的。目前,在艺术品投资市场之中,几乎任何品种,在任何情况下都具有这方面的风险。随着中国艺术品市场的逐渐繁荣和金钱的极度诱惑,赝品更是以其惊人的速度弥漫至整个艺术品投资市场,并有愈演愈烈之势。作伪正以集团化、专业化、规模化、系列化、国际化、科技化、新品化之势迅猛发展,其仿真程度令人咋舌,因此作为艺术品投资市场来讲,最大的风险无疑在于此。

2.政策的风险

政策的风险可以理解为某种意义上的由政府引导的流行,受时局的影响。在特定的时期内,艺术品的流行性很多时候都是受政府引导的,这样就存在特殊的风险性。旧的一届政府倡导这样的风

格,新的政府要求这样,这均会对艺术品投资市场带来“地震”般的影响。因此这方面的风险要格外引起投资者的注意。

3.品相损坏和灭失的风险

品相对于艺术品来讲好比我们人类的生命一样重要,因此,其保养和收存都是非常重要的。一件品相完好的艺术品和一件品相遭到破坏的艺术品的市场价值可谓是有着天壤之别。艺术品品相受损或者干脆灭失给投资者带来的风险是毁灭性的,如何收藏和保存自己的艺术品是投资者必须面对的一个迫在眉睫的问题。

4.投资风险时机因素

①受炒作的影响。跟风上,投资买卖时,并不是合理的时机和价位,中、小投资者由于会受“炒作”影响,因此会盲目跟风而上,致使投资买入的时机和价位都不理想。

②投资者往往因为投资资金的周转而失去最佳的买入时机,造成买入时价位过高。特别是中小投资者,资金周转周期相对较长,不能在需要的时候及时调动到周转资金,而错过了理想的投资介入点,致使投资买入的时机和价位都不理想而陷入被动。

③投资者由于所获取的信息失真或者信息延时,致使投资方向上的错误,投资时机和价位都不理想。因信息渠道不畅通,致使投资时机实现的情况在中、小投资者中是非常常见的。

艺术品投资虽然不像房地产投资及金融投资那样存在很大

的风险,但是因为艺术品通常都是单件的,所以投资时机是稍纵即逝的,所以投资者不但要有一双慧眼还要有灵活的思想和敏捷的双手。

5.投资品选择的风险

在中国,书画、瓷器、玉器、金属工艺品及其他杂项都是艺术品投资领域的主流,但是投资者在选择投资品时由于艺术品的宽泛性,所以对选择何种形式的艺术品作为投资品时存在一定的误区和困惑,因而“走眼”和“吃药”的几率会很大。

投资者在艺术品品种的选择上,没有将专业化、系列化、规模化放在首要位臵。所选择的品种过繁、过杂,或者藏品价位高低相差过大,都会极大的降低投资效果。以上几点反过来又会影响投资者的情绪和投资信心,又会令投资效果大大降低。

当然任何投资都存在风险性,正是因为这些风险的存在才使艺术品投资更具魅力,吸引更多的藏家,我们可以把风险当做是一剂调味品,一个小小的插曲,我们的艺术品投资会更具魅力。

总之,中国的艺术品投资市场还处于初级阶段,艺术品投资市场还未完善,所以在这一市场内还存在“金矿”,希望有志与加入艺术品投资行列的有识之士能尽早做出选择,早日淘到第一桶金。

房地产项目风险分析报告

青岛市李沧区房地产开发项目风险分析

摘要 为了对青岛市李沧区金水路的一个房地产开发项目提供决策依据,我们做出了这份风险分析报告。在报告中,我们找出了房地产项目中常有的七个风险因素:宏观环境风险、局部环境风险、土地风险、资金风险、设计风险、工程风险、市场风险;然后我们用列表排序法对这七个风险因素进行量化处理,并根据其风险级别排序(见表三)和确定风险等级(见表四);最后,我们就不同的风险因素采取相对应的措施,并根据风险等级确定应对措施的力度。 关键词:房地产开发项目风险分析列表排序法

一、项目概况 这是位于青岛市李沧区金水路的房地产开发项目,负责开发的是其中三栋30层的住宅楼,总建筑面积为37610m^2,该地区环境优美,交通便利,市政配套设施齐全,生活方便,是一个较好的开发项目。 项目平面图如下: 二、风险识别 基于该房地产项目本身是一个相对较复杂的系统,因而影响它的因素有很多,影响的关系也是错综复杂,有直接的,间接的,明显的,不明显的;同时,各因素对该项目的影响大小也不相同,这样使得,将所有因素逐一分析存在一定的难度且得不偿失。所以,在该项目中,我们应找出主要的风险因素,并且分析他们影响该项目收益情况的严重程度。项目开发主要的风险因素可以分为以下几类来考虑: 1、宏观环境风险 政治环境风险,指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失;社会环境风险,社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等,产品不适合当地环境,会面临消费者不认可的风险;经济环境风险,经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等,经济停滞则房地产市场萧条;政策环境风险,主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策,政策因素会影响房地产开发的各个层面。 2、区域环境风险

投资项目风险评估报告文本

《项目投资风险评定报告》是分析确定风险的过程,在国际投资领域中,为减少投资人的投资失误和风险,每一次投资活动都必须建立一套科学的,适应自己的投资活动特征的理论和方法。《项目投资风险评审报告》正是吸收了国际上投资项目分析评价的理论和方法,利用丰富的资料和数据,定性和定量相结合,对投资项目的风险进行全面的分析评价,采取相应的措施去减少、化解、规避风险的途径。 “高风险带来高收益”是投资行业尤其是风投领域奉行的一贯准则,最关键的是如何识别和预测风险,并将风险控制在自己可以接受的范围内。而可以接受的风险标准就是:是否是与预期收益相匹配,必要承受的风险。同时也只有精确的、可靠的、科学的风险预测分析结果,才能针对未来将可能出现的风险,提出防范的措施和解决的办法,避免可能带来的经济损失。 项目投资的风险是指在投资活动中投资者不希望的结果出现的潜在可能性,或者说投资失败的可能性。由于投资的对象大多是具有较高增长潜力的项目,从技术的研发、产品的试制与生产,到产品的销售要经历许多阶段,而投资风险存在于整个过程中,并来自于多个方面,所以风险投资的失败率极高。因此,对投资项目的风险进行客观的评估和分析,从而有效地规避风险,是风险投资能否成功的关键。 投资的风险主要包括技术风险、管理风险、市场风险、财务风险和环境风险等。由于风险投资过程是一种投资期限长、投资结果高度不确定的创新过程,投资主体很难获取关于整个投资过程的比较完整、准确的信息,即信息是不完全的。投资主体虽然对未来情况(如

对某些定性评价指标)有所了解,但对如概率、可能的风险损失、投资收益变动等定量指标很难做出估计。项目的风险具有广泛的复杂性和系统性,如何准确识别所有风险,如何衡量各个风险影响程度,如何将各个风险指标系统的整合起来得出项目风险整体评价?这只能借助专家的意见和知识,并用定量指标和科学的计算模型进行评价。《项目投资风险评定报告》正是这种方法体系的集中体现,并且已经为国内外风险投资公司广为接受和推崇。 《项目投资风险评定报告》在全面系统分析目标企业和项目的基础上,按照国际通行的投资风险评估方法,站在第三方角度客观公正地对企业、项目的投资风险进行分析。投资风险评定报告包含了投资决策所关心的全部内容,例如企业详细介绍、项目详细介绍、产品和服务模式、市场分析、融资需求、运作计划、竞争分析、财务分析等内容,并在此基础上,以第三方角度,客观公正地对投资风险进行评估。 附:项目投资风险评定(评审)报告的格式和内容 绪言 1项目单位概况 2项目投资风险评审及建议 此部分包括项目单位公司及项目的合法性评审、项目基本建设程序合法性评审、环境影响评价及审批的评审、项目生产经营合法性的评审、项目方财务状况的评审、项目方信用等级及其他评审。 3项目概况

风险分析报告

风险分析报告 一、项目介绍: 1.项目宗旨; 2.项目定位与总体目标; 3.市场计划; 4.产品介绍; 二、运行风险分析: 1.政策风险; 2.资源(原材料/供应商)风险; 3.研发(技术)风险; 4.市场不确定性风险; 5.生产不确定性(内部控制)风险; 6.成本控制风险 7.竞争风险 8.财务风险(应收帐款/坏帐) 9.管理风险(含人事/人员流动/关键雇员依赖) 无锡飞锐数码科技开发有限公司 LCD(液晶数字电视)生产及销售项目风险分析报告 一、项目介绍: 1.宗旨:以人为本,做强“飞锐”,为繁荣世界经济做出贡献。 2.定位与总体目标 公司坚持产品100%出口,市场定位:为客户OEM、ODM;客户范围:世界各国,目标:3年内达到年出口120万台LCD,利润2400万美元元/年。 3.市场开发计划和生产规模

公司销售现已开发有欧洲市场、中东市场、非洲市场、大洋洲市场和美洲市场: (1)L CD/TV市场开发:公司在市场开发计划总体分成两个板块,主要在地理位置和技术适应两个方面.以欧洲,英国,法国,德国,俄罗斯为 代表的国家技术适应性.基本覆盖了欧洲,非洲,中东,大洋州,东南 亚大部分国家.以美国,巴西,阿根廷等国家为代表的国家基本覆盖 了美洲.按照以上情况公司已经开发了欧洲市场其中100%的客户需 要LCD/TV,北美洲市场100%的客户需要LCD/TV,南美洲市场20%的 客户需要LCD/TV,大洋州客户100%的客户需要LCD/TV,中东,非洲 客户30%的客户需要LCD/TV公司的客户在生产中会不断的增加,市 场会不断的扩大. (2)L CD技术开发:结构设计和机芯方案软件开发,公司有自主设计能力,已有完成开发计划和方案,机芯开发有 15”,17”20”26”32”42”47”,采用自主设计和外包设计相结 合的方法,以新,奇,特,短,频,快不同的风格满足客户要求.生产规 模:第一年年产40万台,日产1800台LCD/TV,生产流水线(总装)三 条,SMT贴片完全可以满足产量要求。 4.主要产品介绍 (1)P HILIPS,MSTAR206,系列机芯——该机芯为目前应用在大屏幕15”17”26”32”37”42”47”中高档机种上,有明显的技术优 势,可做欧洲各国制式,芯片可互换,电源范围从90V~270V,可实 行1000页图文,,核心技术由PHILIPS公司提供减少了出口国家不 同必须换机芯的麻烦,建立了生产用机芯标准化,为大规模生产带

项目风险分析和对策

第十章项目风险分析及对策 一、主要风险因素分析 项目风险通常包括以下方面:政策风险、市场风险、环境风险、技术风险、客户风险、资金风险、配套风险、协作风险。本项目主要潜在风险包括:政策风险、市场风险、财务风险、管理风险。 1、政策风险 经济政策风险就是指在建设期货经营期内,由于所处的经济环境与经济条件的变化,致使实际的经济效益与预期的经济效益相背离。对经济环境与经济条件,应以宏观与微观两个角度进行考察。宏观经济环境与经济条件的变化,就是指国家经济制度的变革、经济法规与经济政策的修改、产业政策的调整及经济发展速度的波动。 从本项目来瞧,公司面临一般企业共有的政策风险,包括国家宏观调控政策,财政货币政策,税收政策,可能对项目今后的运作产生影响。 2、市场风险 市场风险就是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动,这些因素来自公司外部,就是公司无法控制盒回避的。随着潜在进入者与行内现有竞争对手两种竞争力量的逐步加剧,我国物流行业具有营运主体多、小、散、乱,市场竞争较为激烈且处于无序状态的特点。因此物流企业为了生存及竞争的需要,会采取“价格战”策略打击竞争对手,因而引起公司产品价格波

动,进而影响公司收益。 3、财务风险 财务风险就是指企业由于不同的资本结构而对企业投资者的收益产生的不确定影响。财务风险来源于企业资金利润率与接入资金利息率差额上的不确定因素以及借入资金与自有资金的比例的大小。借入资金比例越大,风险程度越大;反之则越小。 作为物流业,本项目的财务风险主要体现在项目实施之前,实施后财务风险较小。 4、管理风险 项目的实施有一定的周期,涉及的环节也较多,在这期间如果出现一些人力不可抗拒的意外事件或某个环节出现问题以及宏观经济形势发生较大的变化,公司组织结构、管理方法可能不适应不断变化的内外环境,将会大大影响项目的进展或收益。 本项目融资成功后,相应在项目管理、资金运筹等诸多方面对合作公司均提出了高的要求。公司内部管理中存在诸如成本控制、人员变动、资金运营等方面的不确定性,将为公司的运营带来风险。如何减少管理风险就是本项目运行过程中必须予以关注的。 二、风险防范与降低风险对策 1、应对政策风险的对策 公司将在国家各项经济政策与产业政策的指导下,汇聚各方信息,提炼最佳方案,统一指挥调度,合理确定公司发展目标与战略;

房地产投资与风险分析

目录 摘要……………………………………………………………………............…I Abstract……………………………………………………………………………II 一、绪论 (1) 二、我国房地产业的发展历史 (1) (一)房地产发展的四个阶段 (1) (二)中国房地产业发展特点 (2) 三、我国房地产业的发展现况 (2) (一)宏观调控因素 (2) (二)房价因素 (4) (三)不断完善的廉租房体系 (5) 四、我国房地产业的发展前景 (6) (一)房价的涨幅 (6) (二)租售比发展状况 (6) (三)收入和房价的比例 (7) 五、房地产投资和风险分析 (7) (一)房地产投资分析 (7) (二)房地风险分析.......................................................... . (9) 六、结束语 (10) 参考文献 (11) 致谢 (12)

房地产投资分析和风险分析 摘要 我国房地产业发展已有30年历史,房地产是一个高收益但风险同时也很大的行业,很多人通过房地产成为了亿万富翁。现如今,影响房地产业发展的因素有很多,国家的政策因素,收入的因素还有国际因素等等。改革开放以来,我国经济越来越强大,人民收入水平显著提高,国家颁布了相关法律法规保障房地产业发展,房地产业迎来了前所未有的机遇。但投资房地产不能盲目的去投资,要做好前期调查,掌握一定信息,做好投资分析和风险分析。孙子兵法说“知己知彼,百战不殆;不知彼而知已,一胜一负;不知彼,不知已,每战必殆。”只有做到知已知彼,才能在房地产业闯出一片天地。 关键词:房价;发展现状;发展前景;投资分析;风险分析

风险分析及对策

风险分析及对策 项目风险通常包括以下方面:政策风险、市场风险、环境风险、技术风险、客户风险、资金风险、配套风险、协作风险。本项目主要潜在风险包括:政策风险、市场风险、财务风险、管理风险。 一、政策风险 经济政策风险是指在建设期货经营期内,由于所处的经济环境和经济条件的变化,致使实际的经济效益与预期的经济效益相背离。对经济环境和经济条件,应以宏观和微观两个角度进行考察。宏观经济环境与经济条件的变化,是指国家经济制度的变革、经济法规和经济政策的修改、产业政策的调整及经济发展速度的波动。 从本公司创立来看,公司面临一般企业共有的政策风险,包括国家宏观调控政策,财政货币政策,税收政策,可能对项目今后的运作产生影响。 应对策略: (1)公司将在国家各项经济政策和产业政策的指导下,汇聚各方信息,提炼最佳方案,统一指挥调度,合理确定公司发展目标和战略; (2)加强内部管理,提高服务管理水平,降低营运成本,努力提高经营效率,形成公司的独特优势,增强抵御政策风险的能力。 二、市场风险 市场风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动,这些因素来自公司外部,是公司无法控制盒回避的。随着潜在进入者与行内现有竞争对手两种竞争力量的逐步加剧,我国物流行业具有营运主体多、小、散、乱,市场竞争较为激烈且

处于无序状态的特点。因此物流企业为了生存及竞争的需要,会采取“价格战”策略打击竞争对手,因而引起公司产品价格波动,进而影响公司收益。 应对策略: 现代市场经济已步入以顾客为核心的3G时代(顾客、竞争、变化),面对市场的激烈竞争和飞速变化,公司需不断强化内部管理,实现以服务为中心的转型,包括发展电子商务,实现网络化营销;拓展销售渠道,推进集团化管理;发展加工中心,强化生产/质量管理等等。 (1)规范内部管理,固化运作流程,实现对经营流程各环节的优化和控制,提高企业管控水平,降低经营风险。 (2)搭建统一的业务应用平台,实现采购、销售、仓储、配送、技术开发、质量、计量集成管理和数据共享,帮助企业科学制定销售、采购、加工和配送计划,提高整个供应链系统的能观性和能控性…… (3)财务数据从业务数据自动形成,财务业务一体化,提高财务核算、财务分析和资金周转效率。 (4)建立科学、实时、准确的成本核算系统和统计分析系统,满足经营分析、绩效考核和管理决策需要。 (5)实现全过程的客户关系管理,密切顾客联系,科学进行顾客需求和行为分析,提高顾客满意度和忠诚度。 (6)实现与供应商流程、数据集成,密切供应商联系,及时掌握资金和订货动态。(7)实现业务与工作流整合,流程推动业务,提高办事效率。 (8)发展电子商务,实现网上订单、销售、竞价、状态查询、资金结算。

项目风险分析及对策-[全文]

项目风险分析及对策 一、主要风险因素分析 项目风险通常包括以下方面:政策风险、市场风险、环境风险、技术风险、客户风险、资金风险、配套风险、协作风险。本项目主要潜在风险包括:政策风险、市场风险、财务风险、管理风险。 1、政策风险 经济政策风险是指在建设期货经营期内,由于所处的经济环境和经济条件的变化,致使实际的经济效益与预期的经济效益相背离。对经济环境和经济条件,应以宏观和微观两个角度进行考察。宏观经济环境与经济条件的变化,是指国家经济制度的变革、经济法规和经济政策的修改、产业政策的调整及经济发展速度的波动。 从本项目来看,公司面临一般企业共有的政策风险,包括国家宏观调控政策,财政货币政策,税收政策,可能对项目今后的运作产生影响。 2、市场风险 市场风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动,这些因素来自公司外部,是公司无法控制盒回避的。随着潜在进入者与行内现有竞争对手两种竞争力量的逐步加剧,我国物流行业具有营运主体多、小、散、乱,市场竞争较为激烈且处于无序状态的特点。因此物流企业为了生存及竞争的需要,会采取“价格战”策略打击竞争对手,因而引起公司产品价格波动,进而影响公司收益。 3、财务风险 财务风险是指企业由于不同的资本结构而对企业投资者的收益产生的不确定影响。财务风险来源于企业资金利润率和接入资金利息率差额上的不确定因素以及借入资金与自有资金的比例的大小。借入资金比例越大,风险程度越大;反之则越小。 作为物流业,本项目的财务风险主要体现在项目实施之前,实施后财务风险较小。 4、管理风险 项目的实施有一定的周期,涉及的环节也较多,在这期间如果出现一些人力不可抗拒的意外事件或某个环节出现问题以及宏观经济形势发生较大的变化,公司组织结构、管理方法可能不适应不断变化的内外环境,将会大大影响项目的进展或收益。 本项目融资成功后,相应在项目管理、资金运筹等诸多方面对合作公司均提出了高的要求。公司内部管理中存在诸如成本控制、人员变动、资金运营等方面的不确定性,将为公司的运营带来风险。如何减少管理风险是本项目运行过程中必须予以关注的。 二、风险防范和降低风险对策 1、应对政策风险的对策 公司将在国家各项经济政策和产业政策的指导下,汇聚各方信息,提炼最佳方案,统一指挥调度,合理确定公司发展目标和战略; 加强内部管理,提高服务管理水平,降低营运成本,努力提高经营效率,形成公司的独特优势,增强抵御政策风险的能力。 2、应对市场风险的对策 现代市场经济已步入以顾客为核心的3G时代(顾客、竞争、变化),面对市场的激烈竞争和飞速变化,物流企业正字啊不断强化内部管理,实现以服务为中心的转型,包括发展电子商务,实现网络化营销;拓展销售渠道,推进集团化管理;发展加工中心,强化生产/质量管理等等。 1)规范内部管理,固化运作流程,实现对经营流程各环节的优化和控制,提高企业管控水平,降低经营风险。 2)搭建统一的业务应用平台,实现采购、销售、仓储、配送、技术开发、质量、计量集成

房地产投资风险分析报告

目录 房地产投资风险分析 (1) 一、房地产行业发展历程及其阶段特点 (2) 二、我国房地产市场的现状与发展趋势 (3) (一)我国房地产市场现状 (3) (二)我国房地产市场发展趋势 (3) 三、房地产投资风险定义及分类 (4) (一)风险定义与房地产投资风险的涵 (4) (二)房地产投资的主要风险要素 (4) 四、房地产投资风险的分析方法 (5) (一)专家调查法。 (5) (二)故障树分析法。 (6) (三)幕景分析法。 (6) (四)筛选- 监测- 诊断技术。 (6) 五、应对措施 (7) (一)风险回避 (7) (二)平衡交易 (7) (三)资产组合 (7) (四)风险转移 (8) (五)风险自留 (8)

房地产投资风险分析 摘要:在房地产投资活动过程中, 收益与风险是同时存在的, 特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资, 风险更是在所难免。本文介绍了世界房地产行业发展的历程与阶段性特点,并对我国的房地产行业现状和发展趋势进行了深入分析。在此基础上,对我国房地产投资面临的主要风险因素进行了归类总结,主要包括财务风险、社会风险、意外事故风险和利率风险等。针对所面临的一系列风险因素,本文进一步总结了具体的风险分析方法,并对应对措施进行了探讨。 关键词:房地产投资;风险因素;风险分析方法 Abstract: In the real estate investment activities, the benefits and risks exist simultaneously, especially in the time of economic transition of China's real estate investment. The risk is inevitable. This article describes the history and development of main phases of the real estate industry in the whole word, together with deep analysis of current situation and development trend of real estate industry in China. Based on this analysis, the main risk factors faced by China's real estate investments are classified, including financial risk, social risk, accident risk and interest rate risk. For all these kinds of risk factors, this paper further summarizes the specific risk analysis methods, and discusses response measures. Key words; investment in real estates; risk factors in business; risk analysis methods 一、房地产行业发展历程及其阶段特点 房地产是指房产和地产的总称,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间,包括地下的各种基础设施、地面道路等。 房地产这个行业存在了很多年,但真正成为一个产业,是在欧洲工业革命以后,伴随着现代市场经济不断发展而兴起的。之前的房子不是商品房,都是自己建、自己住,不管是朝廷还是民间,很少交易买卖。近几百年,房地产跟其他东西一样被商品化以后,开始有了现代的房产生意和买卖,“二战”以后特别明显,其发展过程大体有三个阶段,每个阶段有着各自不同的表现。 第一阶段,是在人均GDP8000 美元以前,这时市场上所谓的房地产问题都是住宅问题。这个阶段是从人均GDP 不到1000 美元时开始的,然后往上爬到8000 美元。这其间大家讨论的住房问题全都与住宅有关,包括阶段分化、矛盾、社会心理冲突等。 第二个阶段,是人均GDP 从8000 美元到25000 美元。根据研究结果可以做出这样的预测:从人均GDP8000 美元到15000 美元,以及从15000 美元到25000美元,都会是商用不动产的活跃期。为什么分成两段呢? 因为在人均GDP8000 美元到15000 美元这个时期,商用不动产里边社区性商业是最火的。所谓社区性商业,就是围绕着一个社区所开发的商铺和购物中心,主要为周边居住的人服务,满足由居住派生出的需求。当人均GDP 继续向25000 美元发展时,就应该转向CBD 核心区的投资性商用不动产、商用物业,这将更加高档。这部分在每个国家其实都不多,因

房地产市场风险浅析

当前,房地产业已经成为国民经济发展的主要支柱产业之一。要保持房地产业的持续健康发展,必须继续保持旺盛的房地产有效需求。由于房屋是高价值的耐用商品,市场消费主体的中低收入阶层很难依靠自己的能力购房,必须借助相适应的银行信贷,才能将房地产的潜在需求转换成为真正的住宅需求。单一的房地产抵押贷款蕴藏着巨大的信用风险,尤其是贷款时间长,存在着经济周期波动和地域经济变动引发风险的可能,需要有多种融资形式和贷款担保机制来分散和分担风险。但目前住房贷款抵押手段单一,不仅使银行聚集越来越大的潜在风险,而且贷款门槛较高,限制了部分中低收入居民早日购房的意愿,金融机构和贷款客户普遍感到住房贷款涉及面广、手续繁杂、风险难以控制。建立和完善住宅贷款担保体系,可以起到分散银行金融风险、降低房地产贷款门槛、刺激房地产有效需求的作用。同时还为房地产贷款证券化提供了基础条件,是发展房地产金融业必不可少的内容之一。美国和加拿大政府根据当时的需要,都成立了政府的政策性担保机构,为中低收入家庭的住房贷款进行担保,并给予一定的政策优惠。在此基础上,由政府推动全社会市场化住宅贷款担保制度的实施,允许和鼓励商业性贷款担保机构的发展,建立政策性

贷款担保机构和商业性贷款担保并存的房地产贷款担保体系,根据不同目标群体,实现合理分工,公平竞争,保证了房地产业和房地产金融业发展的需要。综上所述,信贷政策既要防止引起房地产泡沫,防范金融风险;又要引导商业银行继续扩大个人住房抵押贷款覆盖面,支持中低收入家庭购买住房。仅仅依靠住房抵押贷款一种方式是不能做到两全其美的,应该开拓思路,寻求新的途径。为了使个人住房贷款业务达到规范、规模化运行,并与国际金融机制接轨,应将个人住房担保制度引入个人住房贷款业务中,以适应房地产金融业发展的客观需求。 一、当前房地产信贷市场存在问题及风险分析 1998年以来,银行个人住房信贷保持了高速增长,直接拉动了住房需求,全国大部分地区房地产市场呈现出购销两旺的形势。但是,在个人住房贷款和个人住房消费双增长的同时,仍然存在着不可忽视的问题。 (一)当前银行住宅抵押贷款方式使得房贷增长的同时银行金融风险也在聚集和增大

项目效益、风险分析.doc

第四讲项目效益、风险分析 一、内容简介 本讲主要讲述了项目效益分析的静态、动态指标及项目投资风险分析。 二、学习目标 1、掌握效益分析的指标 2、掌握项目投资风险的方法 3、掌握投资项目分析需要回避的四个陷阱 三、要点提示 1、总利润率 2、年平均利润率 3、投资利润率 4、自有资金利润率 5、净现值 6、内部收益率 7、现值指数 8、全部投资静态回收期 9、全部投资动态回收期 10、贷款偿还期 11、盈亏平衡点 12、敏感因素与敏感度 13、投资项目分析的四个陷阱 四、阅读指导 《财务管理学》第四讲第三节,第五讲 《财务管理分析》之第八讲 阅读笔记 课程重点 _________________________________________________________________ _________________________________________________________________ _________________________________________________________________ 课程难点 _________________________________________________________________ _________________________________________________________________ _________________________________________________________________ 疑难问题: _________________________________________________________________ _________________________________________________________________ _________________________________________________________________ _________________________________________________________________

农商银行市场风险分析报告对策研究—以北京农商行为例

农商银行市场风险分析对策研究—以北京农商行为例 学生姓名: 学号: 班级: 课程教师:

附件1:非试卷笔试类课程考核评分表 北京城市学院经管学部非试卷笔试类课程考核评分表 2015-2016 学年第 1 学期 课程名称:风险管理考核环节①:期末考核 学生姓名:学号:____ _ 考核题目: 注①:请选择填写:期末考核、阶段考核。 教师签字: 年月日

摘要 在利率、汇率的市场化快速推进中,农商银行不得不面对各种利率与汇率的风险。而在国内,利率和汇率一直以来处于较低的市场化水平,因而农商银行所承载的市场风险压力较小,更多侧重于信用类风险的管控,而对市场风险的管控则重视度较差,几乎不予关注。当下,市场风险成为国际金融界内的重要风险之一,农商银行也亟需将此类风险归入需要管控应对的金融类风险之中。本文针对北京农商行的利率和汇率风险展开深入探究,对北京农商行的市场风险的管理实情予以分析,结合国外农商银行管理市场风险的成功经验,提出了北京农商行可行性市场风险的管理策略。 关键词:北京农商行;风险管理;利率市场化;汇率市场化;对策;

目录 一、绪论 (2) 二、研究背景 (2) (一)国际背景 (2) (二)国内背景 (2) 三、北京农商行风险管理现状 (3) (一)北京农商行利率风险管理现况 (4) (二)北京农商行汇率风险管理现状 (4) 四、国外农商银行市场风险管理方法借鉴--花旗银行、三菱和瑞穗集团 (4) (一)完善的组织结构和职责体系 (5) (二)规范的市场风险管控政策和程序 (5) (三)不同的市场风险计量方法与工具 (5) 五、关于北京农商行市场风险管理体系的合理构建 (6) (一)针对各风险特性实施分层的差别化管理 (6) (二)做实操作风险防控机制 (6) (三)准确把握现阶段市场风险的特性 (7) (四)探索积极主动的组合风险管理 (7) 六、结语 (7) 参考文献 (8)

企业经营中的风险对策分析

企业经营中的风险对策分析 1、强化风险意识,健全机制,提高决策的正确性。 企业的决策是在一定环境条件下,按照一定的程序,由单个人或集体做出的,个人的阅历、决断力、分析甄别能力等诸多主观方面因素,以及信息不充分和其它不可预知的客观因素都要对决策风险产生影响,为此控制决策风险应注重以下几点: 首先,发展领导力,强化决策者的风险意识。领导居于企业的核心地位,各级领导者的能力是企业竞争力大小的关键,领导者的能力包括智慧力量、道德力量和意志力量。企业增强了领导者的领导力,才能使他们在关键的发展战略上,在决定企业发展的关键过程中,以其独特的眼光和力排众议的超常规决策,使企业获得转机。发展领导力并不是发展几个高级领者的领导力,中层干部、部门主管、项目经理等都有发展领导力的空间,如果每个领导者都发挥自己的智慧力量、道德力量和意志力量,企业就培养出了一个经理者阶层,拥有了一支优秀的队伍,掌握了降低决策风险的主动。 作为决策责任人,领导者自身应本着积极慎重的原则,要充分了解决策涉及的政策、规定、法律条例和相关的信息,要对决策范围各要素的能力、规模心中有数,这是减小决策风险的基础。香港首富李嘉诚强调“管理者对自己负责的事和身处的组织有深层的体验和理解最为重要。了解细节,经常能在事前防御危机的发生。”领导者要充分考虑决策的社会、法律、文化背景,在保证决策可执行性的基础上,还要对决策,特别是重大决策的执行前景进行预测分析,着重关注可能遇到的困难和风险,制定应对预案。 其次是建立有效的决策机制,这是防范决策风险的重要保证。通过章程、内部决策制度明确董事会、总经理及部门负责人的分级决策权限,建立严格的董事会决策程序和制度,明确集团公司、控股子公司、投资企业三级决策管理层级,实现适当分权,有效地监督,增加

房地产投资分析复习知识点教学提纲

一、绪论 【房地产投资】是指国家、集体或个人,将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去,以期获得资本增值的一种经济行为。 【房地产投资三要素:】①时机②地段③质量 【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性 【房地产投资的目的】销售收益;现金流量收益;避税收入 【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展;2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境; 4、抵御通货膨胀影响 【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、 政策法律因素、技术因素 【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性 二、基本原理 【投资要素原理】收益、成本(利率、税收)、预期 【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量 【规模收益理论】三阶段:规模收益递增阶段,规模收益递减阶段,负收益阶段【风险回报原理】1、风险-收益等价曲线、成正比2、投资风险-效用分析,通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。 三、房地产投资市场 【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能 政府宏观管理的基础 【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、 城市化进程、宏观调控、消费者预期 【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。 这个比值低于4.5%,则说明房价存在泡沫,高于5.5%,尚存在升值空间。 四、房地产投资环境 【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和,包括自然、政治、社会和经济因素等。特点:多样性、综合性、动态性 【房地产投资环境分析方法——综合评价法】 五、资金的时间价值 【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值,称为资金的时间价值。(等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别)表现为:利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率:单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 【等值】是指在不同的时间点上,数量不等的资金具有相等的价值。 【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和,一般用F表示。计算公式:F=P?(1+i)n

(风险管理)房地产企业风险分析及套期保值需求

房地产企业风险分析及套期保值需求 大家都知道,目前房地产业是我国经济的支柱产业之一,房地产行业运行是否健康有序,不仅关系到国民经济的稳步增长,还关系到国家的稳定和安全。房地产行业的核心是房地产开发企业,房地产开发企业的稳步经营有利于房地产行业的健康发展,也利于房地产市场的稳定,于国于民都是好事。下面我们将详细分析房地产开发企业面临的各种风险,同时寻找应对风险的解决方案,希望能为国内房地产开发企业应对风险提供一些新的思路。 房地产企业面临的风险 房地产开发企业面临的风险主要有政策风险、经济风险和市场风险。 政策风险 政策风险,即国家及相关地方政府出台的宏观政策对房地产业产生的影响。与房地产业相关的政策主要有四类:土地政策、金融政策、税收政策和行政手段。 土地政策主要涉及年度土地供应计划、土地供应结构、规范土地交易市场等方面,如2006年颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定:新审批、新开工的商品住宅套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。这一政策主要通过影响房地产供应结构来影响市场,房地产开发企业必须积极面对土地供应结构的变化,来相应调整开发策略和市场战略。 金融政策主要包括两个方面:加强商业银行信贷管理和控制流动性。从2003年开始,为抑制房地产投资快速发展和房价的高速增长,国家陆续出台一系列加强商业银行房地产信贷管理的规定,从控制商业银行金融风险的角度出发,规范商业贷款审批的操作细则,明确取得房地产开发贷款的硬性指标,加大了房地产开发企业取得贷款的难度。控制流动性方面,央行提高存款准备金率、上调存贷款利率等均会加大房地产开发企业取得贷款的难度。 针对房地产开发企业的税收政策主要是,对房地产开发项目的土地增值税进行清算,弥补房地产开发商逃税、避税的漏洞等。另外,国家出台《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》、《经济适用住房管理办法》等行政规定,对整个房地产市场和房地产开发企业也会产生较大影响。 经济风险 根据研究,房地产业与一国GDP的相关性达0.81,预期通胀和通货膨胀与房地产业发

风险分析及对策

风险分析及对策 1.市场风险及对策 (1)市场风险 市场风险主要是,顾客认可并适应我们公司推出的服务和活动需要有一个过程。另外,随着潜在进入者与行业内现有竞争对手的增加,这两种竞争力量将逐步加剧。各公司肯定都会采取更好的服务和价格策略打击对手,因而引起公司产品和服务价格波动,进而影响公司收益 (2)对策 进一步做大本公司的宣传并提高服务质量,降低成本,提高综合服务竞争力,增强服务适应市场变化的能力;增强市场应变能力,丰富和深化服务的种类;建立一套完善的市场信息网络体系,制定合理的销售价格,增强公司盈利能力;寻求相关产业链同盟的支持;实施品牌战略. 2.财务风险及对策 (1)财务风险 公司在发展初期,财务风险主要体现为资金短缺风险,即资金不能满足公司快速发展的需要。公司前期投入主要来自场地租金、装修费用、设施和设备购买的费用以及宣传费用等。 (2)对策 加强对公司资金运行情况的监控力度,最大限度地提高资金使用率;实施财务监管和预算制度;聘请高素质人才进行有效的管理。

3.管理风险及对策 (1)管理风险 随着公司规模的扩大,公司的组织结构、管理方法和思想可能不适应不断变化的内外环境。公司的自主研发团队所开发的产品和服务不能跟上消费者需求变化的脚步。 (2)对策 推行目标成本管理,加强成本控制;采取内部培训、外部培训等多种措施,提高管理团队的整体素质;倡导组织创新、思维创新,以适应不断变化的外部环境。 4.盈利模式风险及对策 (1)盈利模式风险 本公司是通过贩卖3D打印机盈利,如何吸引更多的客户来购买,这是重中之重。 (2)对策 通过广告广泛宣传3D打印机的特色,并用优质的服务吸引客户,培养公司的忠诚客户群,同时吸引潜在的消费者,以此获得更大的经济效益。另外还要加强新型产品和服务的延伸,以扩大市场。

房地产项目开发风险因素分析

房地产项目开发风险因素分析 提要房地产业是一种高收益、高风险的综合性产业,其开发中的风险因素众多,这些因素对于房地产开发成败起着决定性的作用。本文将从房地产项目开发流程的各阶段出发,详细分析各阶段影响房地产开发的风险因素,为建立房地产开发项目风险评估指标体系提供依据。 关键词:房地产项目开发;风险因素;分析 中图分类号:F293.3文献标识码:A 房地产开发过程通常分为四个阶段,即投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段和经营管理阶段。就房地产开发商而言,开发的各个阶段的风险表现是不同的,它伴随各个阶段的主要任务而产生。 一、投资决策阶段 房地产投资决策阶段是房地产整个项目开发过程中最重要的阶段,关系到整个投资项目的成败,这个阶段的主要风险有: (一)开发区域风险。在房地产开发经营中,开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境、政策环境、社会环境和经济社会风险。政治环境风险如战争、动荡等,社会环境风险如风俗习惯、社会安定等。 1、政策环境风险。政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失。 (1)产业政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产市场需求结构的变化,而且决定房地产业的兴衰。产业政策对房地产业的影响巨大,一方面国家通过产业政策来鼓励某些产业的发展,如果房地产业是支持的对象,则它在国民经济中的地位会得到提高,国家会增加这方面的资金投入,从而给房地产业的投资经营者带来更多的收益,反之,会给房地产业的投资经营者带来损失;另一方面国家对不同的房地产支持力度的变化,会改变房地产市场的需求结构,给房地产业不同领域的投资者带来不同的影响。研究国家和地区的产业发展政策对房地产的投资决策有重要意义。 (2)土地政策。土地是房地产开发的基础,土地管理政策的变化必然对房地产业产生影响,土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定,不同的土地取得方式、土地调控制度,以及不同的土地政策执行力度。为了避免遭受风险损失,房地产投资经营者应该关注土地政策的变化趋势。 (3)住房政策。住房作为人们生活的基本必需品,是政府为保持社会稳定需关注的一个方面,国家不同的住房政策使房地产开发商面临不同的风险。 (4)金融政策。国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润或遭受额外损失。当政府认为房地产投资过热、采用紧缩信贷的政策时,会导致在建的项目由于资金短缺而停工,拟建的项目因为筹集不到足够的资金而推迟,这会给房地产的投资经营者带来很大的损失。同时,如果政府为了刺激房地产市场的繁荣而降息,则会给房地产商带来额外的利润。 (5)城市规划。城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值都会产生影响,使开发商和经营者都会面临风险。城市规划对房地产的影响主要通过规划指标和规划用途、容积率、建筑覆盖率、建筑限高和道路交通的变化以及行政隶属的变更引起。 (6)环保政策。近年来,人们环保意识逐渐加强,新的环保政策不断制定,旧的环保政策不断强化,这都对房地产的开发投资产生巨大影响。 (7)法律风险。法律风险是指房地产商品投资经营者在房地产市场中进行各种活动时,因为法律纠纷,导致延误时间、增加成本或直接造成经济损失而产生的风险。产生法律风险的主要原因是房地产交易双方在签订各种合同时,可能未能就各方面的义务和责任作出详细规定,或在执行合同过程中因为理解的偏差而造成纠纷。同时,我国现行的有关房地产方面的法律法规还不健全、不稳定,也是导致法律风险的一个重要原因。

房地产市场金融风险问题分析

摘要:房地产是拉动我国经济持续增长的基础产业和支柱产业,目前我国房地产投资出现过热现象。房地产和金融业相互渗透,由于房地产主要融资渠道是银行,因此房地产的一大部分风险转嫁给了银行等金融机构,一旦房地产出现下滑趋势,银行长期以来积聚的风险便可能恶化。风险是客观存在的,我们应该做的不是彻底的拒绝风险而是要有效避免风险和降低风险发生的概率及提高抗风险的能力。对房地产领域现状问题进行思考并提出解决问题的思路方案是本文的目的所在。 关键词:房地产融资;不良贷款风险防范;房地产评估机制 2009年的中国房地产市场风起云涌:一边是开发商口中的供不应求,一边是统计数据中的空置率升高;一边是海外投资机构热钱的悄然涌进,一边则是普通老百姓“不做房奴”抵制房价上涨的呼喊……商品房价格“临危不惧”,房价为社会各界所关注,稳定房价成为国家当前宏观调控最为迫切、首要的目标。虽然自2003年开始国家就出台调控房地产的各项政策措施,但银行业对房地产的支持依然有增无减。人民银行广州分行日前披露的数据显示,9月末,广东省金融机构本外币贷款余额43591亿元,同比增长32.7%,是去年同期投放量的3.4倍。今年以来房地产开发贷款呈现爆发增长,三季度后两个月广东省人民币房地产开发贷款分别增加84亿元和93亿元,占前三季度增加额224亿元的79%。银行在房地产领域“涉水”太深,房地产市场风险最后的承担者既不是投资者,也不是消费者,更不是地方政府,而是商业银行。2008年12月末,上海银行业金融机构不良贷款余额为365.4亿元,不良率为1。51%,而当年11月末,这两个数据分别为360亿元及1.49%。《中国银行家调查报告2009》显示,银行对房地产贷款业务持谨慎态度,而55%的受调查人士认为未来会出现不良贷款的上升和暴露,其中57%的人认为此现象将在2010年出现。因此,在房地产市场异常运作的今天,在国家频频出台宏观调控政策的今天,关注房地产金融走势,防范房地产金融风险应该是目前银行业监管机构的重要任务。一、房地产金融存在的问题(一)房地产融资渠道单一。由于我国房地产金融体系不完备,房地产开发和经营的股权融资形式还远没有完善,企业债券发行又受到了严格控制,房地产开发资金来源渠道较少,这些都使我国房地产金融主要为银行间接融资,直接融资占很小比重。我国当前能够在资本市场上进行直接融资的房地产开发企业,主要为大型的国有和地区性开发企业,但即使诸如万科、中国海外发展等企业,其在全国房地产的市场份额也不足1%。在整个房地产的产业链上,从土地的获取到土地、商品房开发,再到最终的销售购买,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。换句话说,由于我国房地产资本市场发育程度很低,在房地产开发项目融资方面,仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。(二)房地产金融市场体系不完善。完善的房地产金融市场体系应该是包括房地产一级市场以及以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资,这些构成了一级房地产金融市场。信贷证券化是指在增加房地产金融的市场流动性的同时,把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场,这就构成了二级房地产金融市场。这样房地产金融的资金来源更加多元化和社会化,更加顺畅地把资金剩余向需求转化。两个市场共同作用,形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。与国外的房地产金融市场相比,我国房地产金融体系是不完备的。在我国房地产金融一级市场,只有银行体系支撑着整个房地产金融行业,而资本市场的相对落后,使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持。另外,房地产二级市场只能说还处在起步阶段,相关的法律法规还不完善,房地产金融市场的中介体系如资信评估机构、按揭证券机构等中介组织还需进一步完善。(三)房地产金融创新缓慢。目前我国政府对房地产金融实行严格的利率管制,界定了金融机构业务经营的范围,使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国,房地产金融工具品种少,房地产融资渠道狭窄,金融机构面临的流动性风险日益突出。另外,房地产

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