ANBOUND-房地产通讯-第741期

总第741期2010/05/03

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理论与现实问题分析评价

“类物业税”与政府动机

土地与地方政府之间一直是“血肉相连”的，没有从土地转让中获得的天量收入，中国绝大多数地方政府将举步维艰。正是这样的利益纠结造成中国的房价异常坚挺，想让地方政府放弃土地财政，犹如虎口夺食。

不过，重庆市长黄奇帆好像是个异类，他表示，“重庆政府批的任何一块地，我们的地价从来没有超过房价1/3。”黄奇帆的表态让草根们欢欣鼓舞的同时，还有一个疑问。自从黄奇帆履任重庆市长以来，就没有离开过媒体的视线，他在引资、投资方面的大手笔令人动容，最夸张的莫过于1万亿建设万州新城的计划了。但钱从何来？如果放弃或大幅减少卖地收入，在中国现有分税制下，重庆的财政收入如何支撑？

其实答案就在黄奇帆在今年“两会”上的提议：“征收特别房产消费税。”彼时此议一出，顿时掀起轩然大波。不过坊间的讨论基本上都集中在特别房产消费税的性质上，并热烈讨论此举能否抑制高房价。

在我们看来，大家都是“乱花渐欲迷人眼”了。开征物业税根本不是为了抑制房价，不然在房价并不高的2003年，政府干嘛要试点物业税？这正说明征税与房价无关！但重庆为何现在提出征收房产税？财政部又为何矢口否认已经批准的传闻？此间得注意两个重要关系：房屋的增量与存量、中央与地方。

在1998年停止住房实物分配之前，1985－1997年13年间中国住宅市场竣工35.16亿平方米，而从1998年后即以年均6亿－7亿平方米的速度增长，2009年更以月均24%的速度增加。一线城市楼盘建设让海外人士感叹“中国速度”，北京的地图现在一周更新一次都嫌长，由此可见中国城市建筑住宅保有量的惊人。如此大的房地产资产存量其实就是巨额的财富，剩下的只是如何得到的问题。中国的城市发展到现在，已经到了适合“剪羊毛”的时候了。中央早在数年前就看到了这一点，才适当放风，研究让物业税“坐实”。可以说，中央就是在动“房屋存量”的脑子，向地方要新财政来源。

而对于地方来说，拐弯抹角推出房产消费税这样的“类物业税”也有自己的小算盘。首先在现在社会上对高房价怨气冲天的压力下，响应中央号召，抛出向奢侈高端住宅征税的口号，以稳定舆论走向，可以在民生问题上得分。当然，明眼人都看得出来，这只是摆在台面上的理由。更重要的是，如果站在地方财政的立场，我们会非常明显的看到两个阶段：一是在城市建设初期，主要靠卖地来获得财政收入；

二是当城市发展到一定阶段，人们手上开始持有大量住宅后，就开始靠类似于物业税一类的税收来获得收益。现在看来，已经处于从第一个阶段向第二个阶段转化的时候了。北京、上海、重庆这类一线大城市的住房保有量及价值大得惊人，这种名利双收的好事，像黄奇帆这样精明的地方领导不会看不到这一点。这正如稻田的稻子一样，已经到了该收割的时候了。

不过，如果征收物业税、类物业税让中央和地方都有好处，那为何财政部要辟谣，说没有批准重庆试点呢？从理论上说，物业税、消费税这样的税种是属于地方的，但中央不可能不从中分一杯羹。这就涉及一个分账的问题。“特别房产消费税作为一个新税种，不可能只让重庆获批。因为我国法律不允许任何税种在地方上进行试点，要是实征必须全国一起干。”财政部财科所研究员孙刚强调。其实，财政部的表态实际上是说：在物业税归属没有划清之前，地方政府不要急着把钱拿到自己口袋里！

抑制高房价只是中央和地方踊跃征收物业税、房产消费税的表面原因，本质上还是从财政收入出发的考虑。在时机上，其实已经成熟；但只要利益分成问题没有谈拢，中央和地方的博弈就不会结束。在中央没有点头前，地方不要想着先数钱！

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地产商一季度业绩大增、股价大跌

随着万科公布第一季度财报，内地上市房企龙头“万保招金”一季报已经出齐，四家企业净利均同比大增。然而，严厉的政策调控以及对后续政策的预期，使得地产股前景黯淡。有分析师表示，如果交易量和价格的调整持续到年底，整个行业的拐点也将随之到来。万科发布一季报显示，实现净利润11.3亿元，同比增长46.5%。而此前保利地产、金地集团、招商地产也公布了靓丽的一季报：保利地产净利5.48亿，同比增长66.26%；招商地产净利3.8亿，同比增126%；金地净利更是达到11亿元，同比增长20倍，几乎超过万科。可以说，龙头地产企业都交出了一份比较靓丽的一季报，但4月以来出台的新“国四条”和新“国十条”，调控力度之大远超市场预期，令地产股成为“炮灰”。根据Wind统计数据显示，截至４月22日，113只地产股中，有60只地产股的上周前四天跌幅在10%以上，其中“万保招金”的跌幅均超10%。超赢数据显示，截至4月23日，地产板块4月份主力资金累计净流出154.69亿元，位列同期资金流出首位。在调控新政出台前，不少机构分析师表示，地产估值偏低，已经进入价值投资

阶段，建议买入地产股。但随着新政的出台以及对后续政策的预期，分析师的态度也发生了明显的变化。另有分析师表示，企业毛利受影响将会在明年表现出来，而今年成交量的萎缩与价格的下调如果持续到年底，那么整个地产行业的拐点就将到来。（LDHB）

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北京4月楼市先热后冷

北京房地产交易管理网数据显示，北京4月商品期房的总成交量为15050套，相比3月份的12117套上涨了24.2%，成交均价达23846元/平方米，较3月再度上涨4.2%。但从单月看，4成交量呈现出显著的高开低走态势，上半月还延续3月的火爆持续上涨，而到了下半月，随着一系列政策出台，市场急剧下行。上、下半月的交易量分别是6630套和3816套，降幅达42%。该网数据还显示，4月中旬新国十条出台后，北京共有8个项目推出新的预售房，共2377套新房上市预售，截至４月27日，仅售出1套。业内人士表示，北京楼市呈现这种状态的主要原因是，4月北京相继出台各类房市新政。特别是4月30日，北京出台落实国务院新国十条政策，规定每个家庭限购一套商品房的政策，而且停发第三套房房贷，这导致市场急剧下行。据北京中原抽样调查，4月商品房预售销售率仅为12%。“日光盘”基本不复存在，相比3月份38%的销售率降幅达七成。业内人士预计，5月份北京商品房成交量可能下跌超过5成，而开盘均价由于城区项目增加而继续上涨，但楼市调整的趋势已经确立。（LSJ）

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广州5月楼市供应量将创新高

来自网易房产数据中心监测阳光家缘网签数据显示，3月31日至4月29日，广州一手楼市交易面积达到67.5万平方米，环比上涨3.5%，成交套数为5960套，环比上涨2.7%。但4月一手住宅均价为11167元/平方米，环比下跌 4.4%。从区域成交情况来看，中心六区一手住宅均价为17587元/平方米，与3月相比环比上涨4.9%，成交面积反弹至32万平方米，占广州十区二县交易面积的比例从上月的37%回落至32%；新四区与二县市一手住宅均价为8151元/平方米，环比下跌 6.6%，但成交面积占广州十区二县交易面积的比例回升至68%。在全市成交前十大楼盘中，“万元盘”仅占三个，与3月份相比有所减少。由此可见，4月份一手住宅均价下跌主要由外围区域低价楼盘成交活跃所致，且外围区域价格已经出现松动的迹象。另据网易房产数据中心统计，4月广州住宅新增货量约4001套，5月初全市未售货量约52150套，5月全新上市楼盘共14个，旧盘新推33个，是今年以

来供应最多的月份。在中心六区方面，越秀区和白云区的供应量将明显增加，供应量的增加以及市场观望气氛的形成增加了广州5月楼市下行的可能性。（LSJ）

返回首页重庆一手房市场回落至正常水平

据领域机构根据网上房地产网成交数据统计，4月19－25日，重庆主城区商品房成交达38.6万平方米。相比于4月12－18日的春交会后集中签约135.7万平方米，市场回落到正常水平。从当周开盘12个项目的总体表现来看，销售率在5成以上。由于上周是新政，即二套房首付款不低于50%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍出台显现效果后的第一个完整自然周，因此部分项目滞销，观望心理抬头。领域机构市场部经理余波认为，新政后第一周已可看出降温效果初显，今年全年预计都会随调控基调走，特别是二三季度，市场可能会有波动。（ASJ）

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深圳4月一二手房价双双上涨

深圳市国土房产部门5月1日公布的统计数据显示，4月份，深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米20567元，比上年同期上涨66.79%，环比基本持平。新建商品住宅销售面积29.12万平方米，比上年同期下降60.95%，环比增长11.44%。今年4月，深圳市新建商品住宅成交量较小，成交均价起伏较大，其中单日销售均价最高为每平方米30066元，最低为每平方米15096元。而深圳中原报告显示，4月深圳二手房价格指数再涨3.88%，创下历史新高。该司监控的175个样本楼盘成交价显示为18335元/平方米。在区域分布上，深圳六区则是全面“飘红”。龙岗、宝安的涨幅都在4.6%左右，远高于3.88%的平均增幅。若是与2009年同期相比，南山、福田的价格增幅则是稍胜一筹，分别为52.9%和49.7%。深圳中原市场研究员表示，相比前3个月，4月份出现价格上涨的楼盘比例明显高于以往，同时上涨幅度也比以往更大，这说明在此次调控之前市场蕴藏着过热聚集的风险。（LSJ）

返回首页上海5月新房供应大增逆转供求比

根据机构统计，4月前28天上海商品住宅的成交量只有98.84万平方米，其中七成房源是上半月成交的，下半月以来只成交37.99万平方米，只相当于同期79.43万平方米供应量的47.8%。与销量大幅

下滑形成鲜明对比的是供应量的持续增加。仅4月1日以来上海就推出了65批房源达127.04万平方米商品住宅，比3月份的79.53万平方米高出六成之多。而其中有2/3是在国务院楼市新政推出后的4月下半月上市，比上半月的41.96万平方米供应面积高出2倍多。这种情况将在5月份进一步蔓延。中国房地产信息集团的调查结果显示，有80个楼盘预期在5月推出新房源，而4月份还有17个没有上市的项目也欲推延到5月上市，同时上海周边的昆山、吴江等地也有17个楼盘将大量推房，以争抢中低端的刚性需求。中国房地产信息集团的最新预测显示，未来上海楼市的供求比可能会达到2∶1，在巨量新房大量上市供应之后，上海楼市可能将提前迎来拐点。（ASJ）

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4月武汉新房量价齐升

房产新政下，一线城市成交普遍下滑，武汉新房4月成交量环比却上涨38.4%，成交均价增幅也达12.4%。据武汉市房地产交易信息网统计，4月份，该市商品房共成交16153套，其中，新政出台后的下半月成交8921套，比上半月增长23.35%；成交均价6800元/平方米，比上半月涨了4.98%。这与一线城市反应明显不同。中国指数研究院华中分院高级分析师李国政认为，房产新政对一线房价上涨过快城市针对性更强，一二线城市市场反应不同也很正常。武汉房价短期内可能会趋稳。（RSJ）

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二三线城市楼市风景独好

国土部最新报告显示，今年一季度，全国地价总体水平继续上涨，其中个别二三线城市居住地价涨幅远超一线城市。2009年四季度，居住地价同比超过10%的26个城市中二三线城市共计18个。2010年一季度，多数城市综合地价环比涨幅较上一季度有所放缓，但个别二三线城市居住地价涨幅远超一线城市，居住地价的环比涨幅前三被海口、中山、昆明所占据。安邦认为，今年国内的房地产，会呈现出清晰的一线城市受控、风险增大，二三线城市则上涨加快的局面。主要表现为：第一，房地产商投资转移。最早拓展二三线城市的恒大地产今年一季度的销售面积高居榜首，其他房企也在加快布局，香港瑞安集团就大举进军重庆市场，准备建设西部地区的第一高楼。目前已经形成了“得二线城市者得天下”的局面。第二，炒房资金会转移。二三线城市的房地产建设用地供应更为充足，房价、地价价位基础不高，

形成价值洼地，抗风险能力强。第三，地方政府调控力度不同。一线城市的调控压力大，政府不得不认真调控，二三线城市则认为自己涨得不多，会半推半拒。第四，银行的态度不同。一线城市的房贷会认真执行，但其他地方则不会。（NCY）

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信托产品频出难解房地产业新一轮“找钱荒”

证监会近日表示，将联手国土部，共同审核房地产企业上市、融资相关事宜，以加强房地产企业融资监管。“从哪里找钱”？这是在空前严厉的楼市调控政策出台后不少地产商不得不面对的现实问题。在沉寂了一段时间后，被业界誉为地产业补血渠道的房地产信托产品再度活跃起来。统计数据显示，截至4月26日，4月份房地产信托产品已发行33款，数量已超3月份全月的28款。据信托公司内部人士披露，目前公司只发行房地产信托产品，就为解房地产业“缺钱”之急。事实上，信托热衷于投资地产并非新鲜事。在去年下半年银行信贷收紧后，地产商就绕道通过信托渠道融资。房地产信托一直是信托公司的重点业务之一，统计显示，2009年共发行204款房地产投资信托产品，较2008年134款增长了52%，创历史新高；共成立181款房地产投资信托，规模327亿元，同比增长40%。那么，地产信托产品的密集发行能否帮助地产商走出资金紧张的困境？安邦研究指出，尽管目前信托产品频繁推出，但远无法满足地产商的大手笔需求。据统计，去年信托业为地产商募集的资金同比涨幅61.92%，达到421.08亿元，但与当年房地产商总的融资规模超过5.7万亿元相比仍显得微不足道。值得注意的是，由于信托投资的收益率不断推高，房地产企业通过信托渠道融资的成本起码在12%以上，有些高达20%，几乎是银行借贷成本的两倍。在此背景下，一旦房价出现下滑，房地产商将腹背受敌。（AZWD）

返回首页“征信系统”真空可能弱化北京限购新政效果

日前北京市住建委公布《关于落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知》，自2010年5月1日起，同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）只能在北京市新购买一套商品住房。对于开发商和中介机构，细则规定如果被发现与购房人串通骗购，开发商将暂停其卖房资格，中介将无法再进行房屋买卖代理的业务，违规记录也将被记入信用档案，这些处罚将会显著增加开发商和中介机构的违法成本。这一以强硬行政手段推行的楼市新政被业内称为史上最严厉的地方楼市政策，但在执行层面却面临着诸多难点和

真空地带。按照新的认定标准，购房人的房屋认定信息必须要从房管部门的权证管理系统中获取，但房管部门的系统尚未实现全国联网，央行拥有统一的征信系统，相关软硬件均为进口，而住建部门的内部系统则较为落后，不但没有形成开放、统一的信息系统，难以和央行的征信系统联网。央行征信系统除了和住建系统联网困难以外，和国内民政系统也没有联网。这些技术难题都或将使得政策效果大打折扣。尤其值得注意的是，新政的出台或对短期内的成交量和购买预期有所影响，但真正的需求不会减少，限购若难持久，一旦政策放松，市场是否出现报复性反弹？（ASJ）

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各地房产新政或集中在“五一”后出台

国务院4月17日发布新一轮调控新政已经半月有余，北京版楼市调控政策已在“五一”前出台，不少地方政府的细则也基本酝酿完毕，预计“五一”后会陆续出台。青岛市早在4月23日就出台了地方版的调控细则青岛“十四条”，但多数在调控力度和操作性上均没有突破新“国十条”。紧随北京，房价关注的另一个热点海南版“国十一条”也于5月1日正式颁布实施。另据《上海证券报》报道，4月29日深圳规划和国土资源委员会下设的深圳房地产研究中心召集了开发商、中介机构、银行、证券基金研究员等近20人举行内部研讨会。广州市国土房管局新闻发言人也公开表示，广州肯定会抑制不合理的购房需求，新政的具体细则等到“五一”节后才能公布。同时他也表示广州没有条件实施类似北京的同一家庭只能新购一套房的政策。江苏省住房和城乡建设厅相关负责人日前也透露，省里的政策最近几天就要出台。厦门市国土资源与房产管理局日前也出台规定，通过制订销售细则、加强动态监管等多项措施，加强商品房预售管理。（LSJ）

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交行表示房贷比例在可控范围

5月2日，交行对外发布2010年一季报，在净利差持续回升的带动下，交行一季度实现净利润人民币104.51亿元，同比增长30.82%。交行副行长钱文挥透露，目前交行在房地产信贷领域对公信贷加个人按揭贷款的比例占整体信贷的比例在18%左右，其中对公信贷占比约为7%，个人按揭贷款占比约为12%。按照银监会要求最新做的房贷压力测试显示，即使出现房价下跌30%的情况，也在银行可接受的范围之内，房地产开发贷款的不良率只上升1%，而按揭贷款的不良率升幅也只有0.9%。对于银监会最新要求的对二套房“认房不认贷”的规定，银行业内人士普遍反映在实际操作中比较难执行。房产证上登记

有客户名字并不代表实际持有，例如客户在父母所住房子的产证上也有名字，但是既不是其用于自住也不用于投资。所以，对于二套房认定还是应该依“实际情况、实际处理”的原则来处理，很难以统一标准来“一刀切”。（LSJ）

返回首页万科再发一线城市危险论预警楼市

从2007年的“拐点论”到2010年初的“轮回论”，地产老大万科的一言一行总是牵动着市场和同行的神经。4月27日发布的一季报销售数据显示，报告期内，万科累计实现销售面积124.2万平方米，销售金额150.9亿元，分别比2009年同期下降18.5%和增长23.5%。而这种销量的下滑并不是突然而至。万科3月实现销售面积50.7万平方米，销售金额63.1亿元，分别比2009年同期减少29.8%和增加2.8%。这已经是万科连续两个月出现销售面积同比下滑。分区域看，珠三角市场实现销售面积27.0万平方米，销售收入41.6亿元，同比分别下降45.1%和7.2%；长三角市场实现销售面积26.8万平方米，销售收入30.6亿元，同比分别下降33.9%和14.9%；环渤海市场实现销售面积45.0万平方米，销售收入56.6亿元，同比分别下降0.1%和增长93.7%；中西部市场实现销售面积25.4万平方米，销售收入22.1亿元，同比分别增长43.1%和81.3%。万科认为，政策的出台将对市场产生显著的影响，相信个别热点城市房价快速上涨的势头将会结束，亢奋情绪向其他城市蔓延的情形将会中止。另一方面，由于市场是一个高度复杂的体系，某一因素的改变可能引发错综复杂的连锁反应，再加上中国幅员辽阔，各地发展阶段和市场情形也千差万别，行业能否就此结束2007年以来的剧烈波动，走上健康平稳的发展轨道，将有待事实的验证。而万科将继续坚持稳健的项目发展战略，万科总裁郁亮表示，未来万科在环渤海、长三角、珠三角将形成三个区域鼎足而立，加上成都、重庆、武汉、西安等西部城市也会迅速成长起来，万科的整体布局更加均衡。（ASJ）

返回首页银监会将要求取消以土地抵押放贷

据《华夏时报》披露，为防止炒地、炒房，特别是开发商恶意囤地、圈而不建行为，银监会将要求以在建工程抵押，取消土地抵押。部分商业银行已停止以土地为抵押贷款，正在研究制订以在建工程为抵押贷款规则。根据监管部门要求，各家商业银行都对房地产贷款进行了压力测试。各家商业银行对于房价下跌的容忍度是不一样的，民生银行可容忍房价下跌四成、交行可容忍三成、农行可容忍两成。容

忍度最高的是民生银行，假如房价下跌40%，不会影响该行资产质量；农业银行的容忍度是房价下跌20%，之后，房价每下跌一个百分点，就会多形成一个百分点的不良贷款。具有代表性的是交通银行其房贷压力测试显示：假如房价在此次调控中下跌30%，交行对公开发房贷不良率将上升0.8个百分点，个人按揭不良率将上升0.9个百分点。建行、工行与之类似。上述压力测试表明，房价下跌两到三成，对于五大国有商业银行和已经上市的股份制商业银行是可以容忍的。（LSJ）

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存款准备金率上调令房地产市场雪上加霜

中国人民银行决定，从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率，调整后，大中型商业银行存款准备金率达到17%的高点。中国发展研究基金会副秘书长汤敏认为，央行再次上调存款准备金率主要是防范资产泡沫、通货膨胀及经济过热风险。而对于近期处于政策密集调控的房地产而言，提高存款准备金率无异于雪上加霜，央行调高存款准备金率其对楼市的影响虽然说并不如加息来得直接，但是银行调高了存款准备金率，贷款规模就会收缩，就会在一定程度上影响到开发商的贷款。而且对楼市的放贷经过几次楼市紧缩政策后已十分紧，此次调整令银行的贷款空间更小，可获贷款更少。（LSJ）

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广州写字楼市场交投活跃

据高力国际最新研究报告显示，2010年第一季度，广州写字楼、零售物业和服务式公寓市场比较活跃，各种类型物业的租金水平也比上季度有不同程度的上升。广州甲级写字楼市场在本季度并没有新增供应，空置率轻微下降。由于投资市场渐趋活跃，投资者对目前稀有的甲级写字楼持乐观态度，推动售价向上。一季度甲级写字楼售价继续稳步攀升至22693元/平方米，比上季上升约7.7%。租赁市场方面，由于租赁成交增多而供应有限所致，一季度租金普遍有轻微上升，达132.7元/平方米/月，较上季度上升7.1%。其升幅已超越2009年。三个核心商务区中，天河区继续以143元/平方米/月排于首位；越秀区以106.7元/平方米/月排第二位，而海珠区为100元/平方米/月。据了解，目前在珠江新城的项目，个别有提价迹象。高力国际预计，随着今年高档次项目将陆续入市，有望带动租金向上调整，但由于2011年有庞大供应落成，租金调整的机会将仍然存在。零售物业市场方面，受到知名品牌对大型购物中心的需求，一季度广州市优质购物中心首层平

均租金上升至615元/平方米/月，比上季度轻微上升2%。预计随着天河时尚购物广场、太古汇、万菱汇等大型购物中心相继开业，天河体育商圈在广州中心区的零售业地位将得到进一步提升。不过由于中心区商圈竞争强烈，以及未来供应体量巨大，预计至今年年底，位于其他区域的购物中心将面临一定的租金下调压力。（LSJ）

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央企在京地王面临被套命运

本轮楼市的调控导火索被认为是“两会”后央企在北京连续制造的三个“地王”。而近日探访首个“地王”——大望京1号地时发现，泥泞的黄土堆积成山，不见丝毫动工的迹象。而该地周边的房价每平方米却已回落了两三千元，最多的跌了6000元。同天问世的亦庄和海淀两个央企“地王”，也没有动工。在严厉调控政策下，业内人士预计，今年北京房价会降3成，今后两三年内房价的下行压力很大。而巧合的是，三大“地王”销售的时间也是在明后两年，可能摆脱不了“被套”的命运。更让这些企业担心的是，与2008年相比，本轮的楼市调控还没有完全发力，尤其是最有效的加息手段还没派上用场。（LSJ）

返回首页杭州等二线城市租价比严重失衡

“租价比”是判断一个城市楼市健康与否的依据。如果这个比值低于4.5%，则说明该地区的房价存在泡沫，如果该比值高于5.5%，则该地区的房价尚存在升值空间。而从杭州透明售房网获得数据显示，杭州市区的房租与房价比，大多在3%以下，有的甚至只有1%。目前，杭州朝晖一带，均价为2万/平方米。一间50平米左右的房子，出租金额一般不超过3000元，相对折算成租价比则只有1.5%－2%。即使是采荷、景芳等非中心地带，近日的成交价已达到2.5万/平方米，而租金只有2500元左右。而在温州市中心，一套50平米的商品房，价值103万，现在正以每月1300元的租金租给一户人家。计算下来租价比只有1.2%。甚至远低于2.25%的银行一年定期存款利率。以租价比来看，杭州、温州等二线城市的租价比已经严重失衡，堪比北京、上海。这样的市场已经非常危险，投资风险非常大。浙江工商大学产业经济学院周小梅教授认为，租房是个人居住的实质需求，客观的反应了住房供求的真正需求，但一个人可以买10套房子，9套存着，扭曲了正常的供求关系，于是就出现了房屋空置率高的现象。目前中国的部分城市的房产业属于畸形的市场。（RSJ）

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严厉调控下众多房企转向商业地产谋求利益空间

4月以来，房地产调控为住宅罩上了愁云惨雾，却为商业地产带来了契机。万科传出欲收购北京赢嘉中心，及已纳入西安国际会展产业园区、东莞市长安镇第一地标等商业地产项目等消息，4月13日，保利房地产集团营销总监胡在新表示，保利将全力冲刺商业地产领域。未来的3－5年间，将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%。首创置业董事长刘晓光表示，未来3年内，首创置业预计投资300亿元，走与产业相结合的住宅产业综合体道路。未来5－10年，首创置业全国的奥特莱斯规模争取增加至30家。金地集团董事长凌克和总裁张华纲也表示，商业地产的开发和运作将成为未来金地的一个重要战略规划。金地今年土地投入的计划中，就有20%的资金会投向商业项目。据最新报道显示，这一轮倾向商业地产的投资涉及资本至少在1000亿元以上。业内人士认为，这次宏观调控对住宅类地产过快增长进行有效抑制后，部分地产商纷纷转向商业地产开发来弥补盈利的不足。而政府正努力拉动内需，自然会刺激商业地产的发展。所以，零售业以及商业地产仍有较好的发展前景。但商业地产不同于住宅，商业房地产资金需求量比较大，变现能力差，对投资的专业度要求较高，这对于商家资源和经济实力，以及持有物业能力都将是极大的考验。（RSJ）

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国内限制经适房的想法恐怕难以实现

住房和城乡建设部有关负责人说表示，针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，住房和城乡建设部日前发出通知，加强经济适用住房管理。据这位负责人介绍，通知要求，对以虚假资料骗购经济适用住房的，一经查实，立即责令退还，对不作出说明或不配合资产核查、公示，或不能作出合理解释的，视同以虚假资料骗购经济适用住房。对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。已经享受经济适用住房保障的家庭，再购买其他住房的，必须办理退出手续或补交相关价款取得完全产权。通知要求，对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房；房屋租赁备案管理机构应当暂停办理其经济适用住房的租赁备

案，房屋登记机构应当暂停办理该家庭购买其他房屋的权属登记，并及时通报住房保障部门。上述这些政策，试图严打购买经济适用房者多占利益。不过，国内各地过去发展经济适用房时都十分混乱，开着奔驰购买经济适用房者大有人在。对于那些已购经济适用房者，政府有多大的能力来规管？（LDHB）

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地方政府违规出让土地问题需要一查到底

中国审计署发布公告称，一些地区土地专项资金、土地出让收入管理不规范，仍然存在违规征地、违规协议出让工业和经营性用地等问题。此次审计范围包括河北、江苏等11个省份，审计发现，11个市以招商引资、旧城改造和国有企业改制等方式减免土地出让收入19.61亿元；3个市以低于基准地价70%的价格等方式出让土地；3个市应征未征土地出让收入10.57亿元；12个市欠征土地出让收入323.26亿元；4个市违规支出2.38亿元，用于建设、购置办公楼、商务楼、职工住宅等。另外，审计发现部分地方没有按规定及时更新基准地价。有3个市的土地市场价比其适用的基准地价超出了1倍以上。审计署认为地方政府的土地出让收入存在违规现象，这并不出人意料。地方政府拿土地做文章，热衷于搞“土地财政”，这都是世人皆知的事情。只要稍微认真一点查，没有查不出问题的。但关键是中央政府想对这一块查到什么程度？土地出让资金已成为地方政府财政收入的主要来源，在某些地方占比已高达60%－70%。在分税制改革让中央拿走大量税收资源的情况下，地方政府对土地财政的依赖很大，吃饭报销靠它，搞公务员福利靠它，搞地方建设更需要靠它。水至清则无鱼，中央要彻查到底，地方政府很可能就得撂挑子不干了。不过，前段时间曾有地产商曝料，说是四至五成收入被地方拿走，地方政府才是房价暴涨的根源。中央若清查地方土地收入，没准比“国四条”、“国十条”更能有效遏制房价快速上涨。（AZB）

返回首页厦门出台政策规范工业用地增容建设行为

厦门市规划局和市国土资源与房产管理局日前出台规定，对工业用地增容建设行为加以规范，确定了统一的许可条件和规范，加强规划管理。根据规定，申请工业用地增容，需具备以下条件：申请人与土地权属人相一致；无土地闲置行为或者已按规定进行了土地闲置处理；土地用途未改变；不改变原土地使用年限；不改变原有土地面积；报建项目符合建筑安全、消防安全、交通组织、市政配套等条件。同时，工业项目用地范围内的行政办公及生活配套服务设施用地面积、

建筑面积分别不得超过工业项目总用地面积、总建筑面积的7%、20%，满足《厦门市城市规划管理技术规定》要求，配套服务设施功能符合《厦门市规划局建设项目规划审批技术标准细则》要求。另外，申报增容建设的单位还必须符合高科技、环保等条件，高耗能、污染大的企业不得申报增容建设。项目增容免收土地出让金。（ASJ）

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海南严格规范高尔夫用地审批

海南省委副书记、省长罗保铭在全省旅游工作会议上对高尔夫用地审批进行了要求。罗保铭表示，高尔夫用地的要严格规范审批，不允许各市县擅自批地，不要因为局部，导致海南审批全体叫停。目前海南已建成23个高尔夫项目，在建的仍有一定数量，对于高尔夫项目审批，此前已有不少市县负责人作出书面检讨。高尔夫项目要发展，国家也已经给了海南相关的政策，海南地方要对这一项目的审批严格规范。2004年各市县是禁止的，现在海南地方批准是名正言顺的，但不能因为我们不规范，违反国家政策，而导致全体叫停，批可以，但要严格规范。罗保铭表示，目前海南旅游产品雷同单一问题十分突出，而且这么多的土地出让，却没有一个是旅游产品，都是酒店、房地产、高尔夫“三件套”，今后上房地产项目必须是高端的，要带旅游项目，特别是主题公园的建设。（RSJ）

返回首页摩根士丹利表示下半年股市楼市将继续疯狂

摩根士丹利亚洲董事总经理娄刚表示，今年应尽快出台物业税，增加房产的持有成本，缓解高房价对中国经济的抑制作用。与此同时，随着希腊危机愈演愈烈和美国经济复苏的加快，中国的经济复苏可能会由U型向倒V型转变，对2010年的股市较预期乐观，对2011年的预期则较为悲观。他指出，由于美国经济的复苏加快，下半年大宗商品、原油会继续上涨，再加上宽松的货币环境，中国股市和楼市可能出现新一轮的暴涨，暴涨之后，伴随的将是股市的硬着陆。中国的房地产目前已经抑制了消费、生产和投资。2008年城市家庭房贷供给占可支配收入的30%，2009年底已经升至45%，如果不加以遏制，2010年将一路飙升至50%，抑制了消费需求；生活成本的增加导致低收入人群实质生活水平的下降，企业用工成本上升，造成生产要素结构性缺乏；地价、房价高企，导致各地捂盘、捂地现象频现，建设速度放缓，进而抑制了投资需求。从上述角度讲，某一部分利益方不能承受房价下跌，不等于经济、社会不能承受房价下跌。房价下跌长远看将有利于中国经济从房地产上“解套”。如果增加物业税作为一个新的税

种，需要提交人大立法，程序比较繁琐；如果叫做“房产税”，延续商业物业的“房产税”称谓，相当于将其扩展到个人住房领域，可以规避繁琐的立法程序。（LDHB）

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