房地产开发基本流程(图解)[1]1

房地产开发流程图解

一、项目立项阶段

投资机会研究

申领项目《选址意见书》及《项目立项批文》

申请定点

申请购置土地、办理

土地产权手续

申领规划红线图、规划设计

条件通知等文件

申领《建设用地规划许可证》

房地产开发流程四阶段：一、项目立项阶段二、项目前期准备阶段三、项目建设阶段四、项目销售及售后服务阶段首先对投资地区和投资环境进行研究、分析，根据对自然资源的了解和市场情况的调查以及对国家的经济政策和政治环境等情况进行综合分析预测，找到最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据

《选址意见书》是项目进行设计、开发和管理的重要依据；

申领《项目选址意见书》时需向主管部门提交地址申请报告、有效的项目建议书等；

《项目立项批文》是有计划管理部门颁发，确认开发项目通过审核，是可以进行开发建设的文件；

申领《项目立项批文》的时候需向主管部门提交可行性报告、立项申请书、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等；

到城市规划管理部门申请定点；

需向规划部门提交有效的项目立项批文、选址意见书、申请定点报告、申请用地报告；企业的资质证明、营业执照、法人代表委托书等文件或证书；

到土地管理部门办理土地出让或转让手续，签订土地使用权出让或转让合同，并缴纳土地使用权出让金；

被申请建设用地现状地形图，根据开发项目的性质和所处地段条件提出用地范围，外部限制条件；提出规划设计要点，包括建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量红线等

提交建设用地规划设计总图，供规划管理部门审核，然后由规划

管理部门核定用地面积，报经政府批准，发给开发商《建设用地规划许可证》

二、项目前期准备阶段

选择勘探队伍和设计单位

申领《工程规划许可证》和《施工许可证》

申领《房屋拆迁许可证》

做好“七通一平”工作

选择承包单位

选择监理单位

通过招标选择勘察队伍进行地质勘察和设计单位进行建筑设计

《建设工程许可证》是由规划管理部门审批颁发的；

《施工许可证》是由建设单位（即开发商）而不是有施工单位负责申领；

在开工前办理。未经许可，不得擅自开工；

房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门经过审查后，为符合条件的折迁人颁发的据以实施拆迁的有关证书。拆迁程序为：

拆迁调查 ↓

制定拆迁安置计划

↓

申领房屋拆迁许可证

↓ 发布拆迁公告

↓

与被拆迁人签订协议

↓ 动迁验收 ↓

办理拆迁房屋产权灭籍

和土地使用证

使土地(生地)在通过一级开发后，能达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。

通过招标选择承包商招标一般流程：

拟定招标方式，准备文件

↓ 编制标底 ↓

向招标主管部门申请招标

↓ 发布招标通告

↓

对承包企业的资格进行预审

↓ 发送招标文件

↓

招标工程交底与解答

↓

开标、评标、决标发出中标

通知及签订合同

通过招标方式选择监理单位（接受建设单位的委托，承担其项目管理工作）

三、项目建设阶段

组织承包商进场

加强开发项目工程管理与监控申领《商品房预售许可证》

项目的竣工验收1、组织监理单位进行监理

2、组织业主负责供应的材料、设备订货

1、配合承包商做好各项工作

2、按时提供施工现场，完成场地的“七通一平”

3、及时提供以约定数量的图纸，组织以约定的由开发商负责订购的材料设备及时进

场。

4、协助承包商做好接受验查工作

5、对项目的投资、进度和施工质量进行监控。

6、进行合同管理

7、有效地协调参与项目单位的关系。到房地产市场管理部门申请；

应具备条件：

1、建设项目各种批准手续齐备，且已确定竣工交付使用日期；

2、已完成建设项目投资的25%或已完成单体项目的主体结构（即结构封顶）

3、已确定预售的监管机构和监管方案

4、已制定房屋使用维修公约

应提交的材料：

1、开发商的营业执照，建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件。

2、工程施工进度计划。

3、投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料。

4、商品房的预售方案，方案应说明商品房位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积和交付使用后的物业管理等内容；应附有商品房预售总平面图。

建设工程竣工验收应当具备下列条件：

1. 完成建设工程全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求；

2. 有完整的技术档案和施工管理资料；

3. 有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件

和设备的进场试验报告；

4. 有勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件；

5. 有施工单位签署的工程保修书。不符合上述条件的工程，建设单位不得组织工程的竣工验收。应提交材料：

项目开工报告、竣工报告、分部分项工程技术人员名单、图纸会审及交底记录、设计变更通知、技术变更核定单、工程质量事故调查处理资料、测量放线资料、材料构件设备合格证明、试验检验报告、隐蔽工程验收记录、施工日志、竣工图、质量检验评定资料、竣工验收资料等

四、项目销售及售后服务阶段

办理竣工后的产权登记手续

申领《商品房销售许可证》

与物业公司签订物业委托管理合同

提交相关材料

与用户签订商品房销售合同或租赁合同

做好物业管理工作

新房竣工后3个月内申请办理所有权登记；

登记时需提交建设许可证和建筑图纸等图件；

向主管部门交验主要的证明文件及相关资料（如：项目批文、规划红线图、土地权属证明文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料及平面图、价格申请表等。

包括管理和服务两方面：

管理：掌握物业的变动、使用状况、使房屋设备和配套设施及时得到修复、更新、保养；

服务：以充分保障产权所有人、居住者和使用人的各种需求，及时提供各类服务，以方便用户；

物业管理范围： 1、治安消防服务 2、环境卫生服务 3、维修保养服务 4、绿化养护服务 5、家居服务

物业管理服务是物业管理企业受物业产权人、使用人委托，以有偿方式对物业项目进行日常维护、修缮与整治等服务。

开发企业将新物业交付物业管理公司接管时，应提交以下资料：房屋建设的各项批准文件、竣工总平面图、房屋及配套基础设施、设备的竣工图，地下管道网图及其他必要资料

购买人应当自销售合同

签订日起90天内，办理土地使用权和房屋所有权登记手续。

房地产项目开发流程(完整版)

房地产项目开发流程（完整版）第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

房地产项目开发流程全过程83043

房地产项目开发流程全过程目录第一章：项目决策阶段第二章：前期准备阶段一、获取土地使用权二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》三、规划设计四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察五、申办《施工许可证》六、招标

第三章：工程建设阶段 1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划

11、设计、施工、监理单位的协调第四章：项目销售阶段一、申办《销售许可证》二、商品房销售及按揭办理三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》四、申办建设工程规划验收五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》六、物业移交第五章：交付使用阶段从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。第一章：项目决策阶段

产开发项目经董事会（企业主）批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心（策划部）进行可行性研究。 1、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有： (1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护; (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;

房地产项目开发的整个流程

房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段 (一)开发商提出开发设想就是整个房地产项目开发的起点。在市场经济体制条件下,开发设想就是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想就是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究就是房地产项目开发的第二步,也就是非常关键的一步。开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究就是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府就是否批准此项目立项,银行就是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一就是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二就是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。 (三)申请项目用地就是房地产开发的第三步,也就是正式启动项目开发的第一步。土地就是所有建筑的基础,申请土地就是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才就是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来

规定可以有划拨与出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都就是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却就是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。 (四)项目设计就是房地产开发的第四步,也就是关系到项目就是否符合市场需要的重要一步。根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计与施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计就是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置与主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政

房地产开发详细流程

第一节房地产开发阶段划分一、遵循开发程序的必要性 1、房地产产品的内在形成有规律。 2、周密设计项目，减小投资风险。 3、规范开发管理，使程序科学合理。 4、严格项目报建制度，促进市场健康发展。二、房地产开发的主要阶段划分投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、租售与物业管理阶段。第二节立项审批程序及操作流程《城市规划法》规定：建设项目的审批程序实行“一书两证”制度。选址意见书（permission notes for location)：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设项目选址、布局的法律凭证。建设用地规划证(land use permit) ：经城市规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证。建设工程规划许可证(building permit) ：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设工程的法律凭证。具体审批程序及操作流程如下：一、开发项目立项开发商需提供： 1、可研报告 2、项目建议书（必要性分析、项目规模、地点、方案、投资估算、项目进度、综合效益）二、申请定点开发商需提供： 1、立项文件 2、申请用地函件 3、工程情况说明和选址要求 4、拟建方案 5、开发项目意向位置1/2000—1/500地形图由城市规划管理部门审核并向土管部门发《征询意见表》三、获《选址规划意见通知书》开发商需提供： 1、各部门征询意见表 2、征地和安置补偿方案 3、征地协议 4、项目初步设计方案 5、总平面布置图或建设用地图由城管部门审核，发《选址意见书》四、获《建设用地规划许可证》开发商需持有： 1、征地文件（政府批准）

房地产开发报建流程图

11 房地产开发报建流程图建设单位建设单位建设单位取得《土地出让合同》并向区国土分局申办《国有土地使用权证》提交以下资料： 1、土地出让合同 2、土地面积测绘报告书 3、出让经线图 4、使用权登记表 5、宗地图 6、公司营业执照 7、委托人 8、法人身份证复印件国土测绘队建设单位委托国土测绘队对现场进行土地测绘并出具： 1、出让红线 2、土地面积测绘报告书 3、宗地图规划局建设单位向规划局申请意向选址国土、消防、环保部门向国土、环保、消防征求意见建设单位规划局向建设单位回复选址意见通知书计划发展委员会建设单位向计委申请投资项目备案证并提交如下资料： 1、项目建议书或可行性研究报告的审批申请文件 2、项目建议书、可行性研究报告 3、项目建议书或可行性报告专家评审意见建设单位计委向建设单位发《投资项目备案证》市地地交易中心建设单位向市土地交易中心申请：根据土地招标挂牌要求取得 1、投标竞卖资格 2、国有土地使用权成交确认书 3、签订国有土地出让合同 4、交清相关费用

规划局建设单位向规划局申请建设工程选址意见书，提供如下资料： 1、申请表 2、计委投资项目备案证和国土部门用地批准文件上（或国土证） 3、已有选址意向的应附送该地块的地质灾害危险性评估报告和国土部门的审查意见 4、1：500的实测地形图 5、开发资质书 6、大型或特殊项目应送消防、环保部门书面意见建设单位建设单位委托设计单位作项目规划设计方案建设单位规划部门向建设单位发放《选址意见通知书》，并附《建设工程设计条件要求通知书》和规划设计红线图电力部门建设单位向电力部门征询对高压输电线及敏感性物体安全保护的意见，电力部门需以书面形式回复建设单位地质部门建设单位委托专业公司作《建设场地地质灾害危险性评估报告》国土局建设单位向土地管理部门报请审批《建设场地地质灾害危险性评估报告》建设单位土地部门向建设单位发放《建设场地地质灾害危险性评估报告》审查意见书规划局建设单位向规划部门报请审批《规划设计方案》国土、消防、环保部门国土、消防、环保部门会同审查《规划设计方案》建设单位规划部门向建设单位发放《规划设计方案》审查意见通知书规划局建设单位向规划部门报批《建设用地规划许可》提供如下资料： 1、申请表 2、规划设计方案图2份（蓝图） 3、设计说明和各项经济技术指标必须符合《建设工程设计要求通知书》中的规定 4、总图需布置在1：500实测现状地形图上 5、管网现状调查资料及综合管网方案的说明 22

房地产开发全套流程大全(完整版)

目录第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (6) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6) 第三章土地使用权取得流程 (6) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10) 第四章房地产开发阶段 (10) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (10) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (11) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12) 第五章项目建设阶段 (12) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14) 第六章销售经营阶段 (15) 第七步销售经营阶段的法律程序 (16) 第七项销售经营阶段的相关税费 (16) 第七章物业管理 (17) 第八步物业管理阶段的法律程序 (17) 第八项物业管理阶段的相关税费 (17) 附录：房地产开发专业术语 (18) 第一节面积类 (18) 第二节价格类 (20) 第三节实务类 (22) 第四节管理政策类 (30)

第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第 2 条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为” 。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地 70 年，工业用地 50 年，商业用地 40 年等。 2、建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。

房地产开发全套流程图

房地产开发全套流程第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都

是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1 预售由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划和施工许可证；

房地产开发全套流程

房地产开发全套流程 1、土地获取阶段土地出让合同签订拆迁完成交地完成土地规划指标分析设计通过审批取得选址意见书取得建设用地规划许可证缴纳土地出让金取得建设用地批准书取得国有土地使用证 2、小区总体规划报建总规方案通过审批户型平面方案通过审批总规方案报建图下发详规（五图一书报建图）下发取得总平面规划方案批复取得详规批复综合管线批复 3、单体方案阶段单体方案报建图单体方案批复 4、开发报建与前期准备阶段初步设计通过审批施工报建图下发道路施工图下发市政排水施工图下发临时用水施工图下发永久用水施工图下发煤气总体规划施工图下发控中心、电信机房、网络机房建筑放线图下发钻探平面布置图下发基坑招标技术资料下发基坑支护方案通过审批桩基础施工图下发取得施工图审查意见书

取得扩初批复建设工程规划许可证取得正式立项取得放线册取得环保批复取得消防批复取得人防总规批复取得人防地下室施工图审查批复完成施工和监理招投标取得余泥排放证完成施工报监完成施工许可证小区地名批复 5、基础及地下室工程工程开工取得地质钻探报告桩基完工桩基础结算资料提交取得桩基础中间验收登记表土方开挖完工基坑支护完工主体开工完成图纸会审 0.00以下施工图下发 0.00以上施工图下发沉降观测图下发建筑材料定板下发柴油发动机机型完成监理合同下发桩基础施工合同下发桩检测合同下发沉降观测合同下发土方合同下发基坑支护合同下发地下室防水工程合同下发人防工程合同下发主体建筑安装过程合同下发

0.00至发售至0.00时间地下室结构工程结算资料提交取得地下室中间验收登记表砌体完成样板房场地移交售楼部装修工程完工验收样板房、大堂、首层外立面装修工程、销售电梯及销售环境完成主体至发售形象进度取得道路工程规划许可证取得排水工程规划许可证小区配套施工图下发组织三层会验三层会验后最新施工图下发住宅、商铺、车位及花园销售平面图、装修标准提供及审核售楼部装修方案通过集团审批售楼部装修施工图下发样板房、首层大堂及电梯前室装修方案通过审批样板房、首层大堂及电梯前室装修方案通过集团审批装饰材料定板下发取得预售证组织面积预测完成销售面积预算取得房管部门面积计算结果完成销售面积预算完成房管部门计算结果的审核将通过审批的计算面积交予销售中心住宅、商铺、车位及花园面积计算通过审批销售电梯安装工程合同电梯购销安装合同下发园林园建和绿化施工图下发景观园林材料定板下发园林景观绿化完工看楼通道、样板房周边环境绿化完工确定样板房位置、数量及有关要求发售至工程竣工主体封顶主体结构工程结算资料提交

房地产开发全流程及详细报建流程

一项目开发流程及内容（一）项目开发流程（二）项目开发流程内容 1、土地获取深圳目前已基本采用招拍挂卖的方式，此阶段主要是地块信息的收集、分析，对地块开发方向进行可行性研究分析。 2、立项筹备（项目方案设计阶段）（1）凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。（2）选定各类专业服务机构，首先选定其专业的策划代理公司，以市场需求出发，完成项目前期的策划工作，并协助完成项目规划设计的要点；然后选定规划设计单位。 3、报批报建（1)提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项；（2)将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可

证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。）（3)在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。（4)上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。（5)在项目的总体规划设计审查通过以后，由规划设计单位对整个项目的所有专业管线（包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。（6)到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下： ?将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工程消防意见书。 ?到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。 ?到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。 ?到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。 ?与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。 ?按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计，将绿化报建图，送园林管理局审批。 ?按当地的人防配套要求，做项目的人防规划，然后将所做的人防规划和人防工程的立项申请报当地人防办部门审批通过。

房地产开发施工流程图

房产开发前期流程图备注：1、扩初阶段（需征询部门：民防/抗震/卫生/规划/环保/水/电/燃气/电信/环卫/交通/路政/消防/药监） 2、土地证阶段； 3、规证阶段（施工图需征询部门：民防/抗震/卫生/交通/路政/药监） 4、招标阶段； 5、施工证阶段

招投阶段流程图

招投标流程图

自主招标具体事项

1.、招标人（即业主）办理项目审批或备案手续（如需要）。项目审批或备案后，招标人开标项目实施。 2、招标工作启动。招标人可以委托招标代理机构进行招标，也可以自行招标（但备案程序较为繁琐），多数为招标代理机构（即招标公司）承担招标工作。 3、招标公司协助招标人进行招标策划。即确定：招标进度计划，采购时间，采购技术要求，主要合同条款，投标人资格，采购质量要求等等。 4、招标公司在招标人配合下，根据招标策划编制招标文件（包括上述策划内容和招标公告）。 5、招标人确认后，招标公司发出招标公告（公开招标）或投标邀请（邀请招标）。投标人看到公告或收到邀请后前往招标公司购买招标文件。 6、获得招标文件后，投标人应研究招标文件和准备投标文件。其间，如有相关问题可与招标公司进行招标文件澄清，必要时招标公司将组织招标项目答疑会。并根据答疑或澄清内容，对全部投标人发布补充文件，作为招标文件的必要组成和修改。 7、招标公司在开标前组建评标委员会，评标委员会负责评标。评委会组成和评标须符合《评标委员会和评标方法暂行规定》。 8、招标公司组织招标人、投标人在招标文件规定的时间进行开标。开标包括：招标公司委派的主持人宣布开标纪律>确认和宣读投标情况>宣布招标方有关人员情况>检查投标文件密封情况>唱标(对投标函或投标一览表中的投标人名称/价格/交货期/投标保证金等内容唱标)>完成开标记录并各方签字>开标结束. 9、评委会审查投标文件进行初步评审、详细评审和澄清（如有必要），最终确定中标人。 10、招标公司根据评委会意见出具评标报告，招标人根据评标报告确定中标人。 11、招标公司根据评标报告发出中标、落标通知书。 12、中标人根据中标通知书，在规定时间内与招标人签订合同。另外，在第五项可以增加资格预审。即招标公告中增加对投标人资格要求，投标人事先递交资格文件、满足资格条件后，招标公司才将招标文件发售给该投标人。此时的招标公告实际为招标资格预审公告，代替了招标公告的作用。

房地产开发全流程(总10页)

房地产开发全流程(总 10页)

第一部分：房地产开发流程第一章：房地产开发总流程注： 1 工程施工阶段是指从打桩开始到交房结束的整个运作过程（高层按地上25层、地下两层考虑，小高层按地下一层、地上 13 层考虑，多层按6层考虑。主体施工：框架结构按8天/层考虑，砖混按10天/层考虑） 2项目从拿地到交房入住的总周期为：高层建筑为1110天，小高层建筑为910天，多层建筑为670天 3本总流程汇总了房地产开发的12个关键节点，详细流程参加《全流程》 90 70 高层780 15

第二章：房地产项目开发全流程发展中心/开发部设计管理工程管理成本控制招标采购策划营销计划管理物业管理目的：为规范房地产开发全流程的工作程序，明确房地产开发各个工作环节的逻辑关系、先后顺序，使每个有关职能部门都明确自己的工作介入点、介入时紧前和紧后关系，减少工作环节、避免重复工作，特制定本流程适用范围：本流程适用于房地产公司所有项目开发的流程节奏把控定义：《房地产项目开发全流程》：是指项目从签订土地出让协议（招拍挂、取得土地使用权）至完成项目开发移交至业主为止的整个工作流程工作程序：详见《工作流程说明》项目初级计划概念设计招标/拍卖取得土地使用权投资估算项目及产品定位开发设想提供建设项目选址意见书方案设计任务书建筑方案设计审查意见书土地拆迁拉围墙、地质勘探营销策划成本测算方案设计地勘、文堪单位招标编制项目运营计划初稿设计单位招标建设用地规划许可证建筑初步设计审查意见通知书国土使用证初步设计任务书初步设计、景观方案设计编制项目工程计划目标成本制定项目工程招标计划编制项目运营计划完成销售部选址销售部选址销售部设计销售部施工管理销售指标确定施工图审查备案建筑工程规划许可证施工许可证建筑施工图设计基础施工图三通一平甲供（指）材招标方案监理单位确定总包单位确定销售推广方案销售准备（售房附图、销售道具、销售附图、售房合同配置标准）项目班子配置项目初级计划完成施工图设计、景观设计基础工程施工销售培训确定分包单位基础工程验收主体结构施工砌体工程施工主体结构验收门窗、栏杆、精装修一般装修工程外墙保温、防水景观道路室外配套管网外架拆除设计变更装修材料的选样及封样成本施工过程控制计划签证变更审核隐蔽工程收方开放产权测量预售许可证定价开盘招标工作阶段性总结招标评价进度款审核成本过程控制总结回顾分项验收（消防、人防、规划、防雷、档案、环评）施工过程提前介入销售管理（强销期、持续期、尾盘）业主开放日项目施工阶段运营管理（计划、控制、调整、考核）运营管理总结、考核物业检查及接管过程招标采购招标工作总结招标评价向物业移交交房准备（交房方案、交房附图）交房交房后的整改竣工备案综合竣工验收竣工结算物业管理商业经营

房地产开发全套流程大全完整版

第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，教育、文化、体育、卫生等公益事业性土地使用年限为50年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年综合或者其他用地50年等。 2、建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预

房地产开发基本流程(图解)

房地产开发流程图解一、项目立项阶段投资机会研究申领项目《选址意见书》及《项目立项批文》申请定点申请购置土地、办理土地产权手续申领规划红线图、规划设计条件通知等文件申领《建设用地规划许可证》房地产开发流程四阶段：一、项目立项阶段二、项目前期准备阶段三、项目建设阶段四、项目销售及售后服务阶段首先对投资地区和投资环境进行研究、分析，根据对自然资源的了解和市场情况的调查以及对国家的经济政策和政治环境等情况进行综合分析预测，找到最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据《选址意见书》是项目进行设计、开发和管理的重要依据；申领《项目选址意见书》时需向主管部门提交地址申请报告、有效的项目建议书等；《项目立项批文》是有计划管理部门颁发，确认开发项目通过审核，是可以进行开发建设的文件；申领《项目立项批文》的时候需向主管部门提交可行性报告、立项申请书、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等；到城市规划管理部门申请定点；需向规划部门提交有效的项目立项批文、选址意见书、申请定点报告、申请用地报告；企业的资质证明、营业执照、法人代表委托书等文件或证书；到土地管理部门办理土地出让或转让手续，签订土地使用权出让或转让合同，并缴纳土地使用权出让金；被申请建设用地现状地形图，根据开发项目的性质和所处地段条件提出用地范围，外部限制条件；提出规划设计要点，包括建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量红线等提交建设用地规划设计总图，供规划管理部门审核，然后由规划管理部门核定用地面积，报经政府批准，发给开发商《建设用地规划许可证》

房地产项目开发流程全过程解说

(1)施工企业资质的动态管理企业资质动态管理是指由于情况变化，当构成及影响企业资质的条件已经高于或低于原定资质标准时，由资质管理部门对其资质等级或承包工程范围作相应调整的管理。动态管理通过资质年度检查和其它形式的监督检查进行。对企业资质的升级、降级实行公告制度。实行动态管理，主要是为了突出在市场竞争机制中内在素质和用户评价对其资质的决定作用。通过对企业的资质审查确定资质等级，由资质等级确定企业承接施工任务的范围与规模；通过对企业经营果冻及工作业绩的考核来重新评定资质等级。这种双向的动态的资质管理就是我国对施工企业进行行业管理的主要手段和发展方向。 (2)工程总承包企业的管理随着加工管理体制改革的不断深入，出现了以实现工程项目总承包为宗旨的企业集团。这种对工程从立项到交付适用全过程承包的企业，称为工程项目总承包企业。为加强对工程项目总承包企业的资质管理，1992年4月建设部发布了《工程总承包企业资质管理暂行规定》。工程项目总承包企业资质分为三级。《暂行规定》从企业曾承担国总承包的工程数量、自有资金、人员素质、专业人员数量、企业承包总产值等方面规定了各资质等级须具备的具体条件。2003年7月，建设部出台文件，废止《工程总承包资格证书》，对从事工程总承包业务的企业不专门设立工程总承包资质。具有工程勘察、设计或施工总承包资质的企业可以在其资质等级许可的工程项目范围内开展工程总承包业务。但工程的施工应由具有相应施工承包资质的企业承担。工程建设项目组织实施方式目前有两种方式：其一是工程总承包方式，即指从事工程总承包的企业（以下简称工程总承包企业）受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。工程总承包企业按照合同约定对工程项目的质量、工期、造价等向业主负责。工程总承包企业可依法将所承包工程中的部分工作发包给具有相应资质的分包企业；分包企业按照分包合同的约定对总承包企业负责。工程总承包方式通行的做法有四种，即设计采购施工（EPC）/交钥匙总承包、设计—施工总承包（D-B）、根据工程项目的不同规模、类型和业主要求，还可采用设计—采购总承包（E-P）、采购—施工总承包(P-C)等方式。

房地产开发流程完整版

房地产开发全流程详解知识讲解

房地产开发全流程详解无论你在自己的领域内曾经多么辉煌，只要你试图进入地产行业，你就得遵循这个行业的行规。任何试图改变现行房地产管理规则的人，都会受到血一样的教训。在这个行业里面，遵循规则比任何行业都要显得重要！ 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。简单的说，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出

房地产开发全流程图解

房地产开发全流程图解房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为 ?房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！ ?前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)； ?中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行；?后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角案例：佳兆业项目整体开发流程 ?18个关键节点——里程碑计划（一级计划） ?签订土地合同至获取施工许可证5个月时间；

?拿地7个月后开盘！（恒大地产拿地后6个月开盘。） ?项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）； ?国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)； ?建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）； ?总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）； ?方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；?方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）； ?桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）； ?主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）； ?建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）； ?精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）； ?项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；

房地产开发项目的详细流程图

房地产开发项目的详细流程一、甲方在开发前期的工作一、确定投资建设工程项目对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。二、建设项目用地计划办理 1.所需资料 a.地形图（划示用地围，标明大约面积） b.与地块出让单位签署的用地协议 2. 办理程序 a.备齐资料 b.到地块所在地土地部门办理三、建设工程项目建议书的编制与报批 1.编制及所需资料 a. 开发单位营业执照 b. 开发资质证书 c 用地计划审核意见 d. 建筑设计方案（总平面图等）

e. 其他相关资料 2.报批程序与报批资料 a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》 b.准备《关于项目建议书报批申请报告》 c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批四A、建设工程项目选址意见申办 1. 所需资料 a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份） b.地形图（均应划示用地围） 4份 c.土地权属证（复印件1份） d.联建协议书（复印件1份） e.选址论证 f.市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取） 2. 申办程序 a.准备数份项目建议书批复及数份地形图 b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章

c.将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理四B、建设用地规划许可证申办 1. 所需资料 a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份） b.地形图（均应划示用地围） 6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章） c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份） d.市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取） e.申请报告（红头文件） f.其他需说明的图纸或文件 2. 申办程序 a.备齐上述所有资料 b.送区规划局规划科办理五、建设工程项目地名报批 1. 所需资料 a.项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份） b.地形图（均应划示用地2份