大庆东方家园可行性研究报告

大庆东方家园可行性研究报告

大庆东方家园家饰城

项目可行性研究报告

目录

第1章项目总论

§1.1编写目的

§1.2项目名称

§1.3项目内容

§1.4项目承办单位

§1.5项目拟建地区、地点

§1.6研究工作依据

第2章项目背景

第3章市场分析与预测

§3.1国内建材市场行业状况

§3.2大庆区域经济发展状况

§3.3大庆相关行业发展状况

§3.4大庆建材市场行业发展状况§3.5结论

第4章区位分析

§4.1萨尔图区

§4.2区内同业

草原装饰材料市场

友谊装饰材料市场

万宝大市场（万宝货物集散中心）§4.3结论

第5章项目分析

§5.1项目拟建地点：

§5.1.1位置

§5.1.2面积

§5.1.3交通

§5.2项目优势

§5.2.1中心位置交通便利

§5.2.2配套齐全，商业氛围浓厚§5.2.3辐射范围广

§5.2.4发展前景广阔

§5.2.5 优惠措施

§5.2.6其他

第6章效益分析

§6.1投资效益分析

§6.1.1投资总额与资金来源（略）

§6.1.2生产成本构成和测算（略）

§6.1.3销售收入预测和利润分析（略）

§6.1.4收支平衡分析（略）

§6.1.5投资利润率及投资回收期分析（略）

§6.2社会效益分析

§6.2.1繁荣地方经济

§6.2.2优化产业结构

§6.2.3 提供就业岗位

§6.2.4改善城市面貌

第7章项目风险控制和不确定因素分析

§7.1政策风险

§7.2市场风险

§7.3其他风险

第8章项目可行性分析结论

附件：

1、大庆市招商引资优惠措施

2、大庆市区地图

3、大庆市博物馆地块现状图

（暂缺地块北至歌舞团图纸）

4、“东方家园”城市调查表

第1章项目总论

§1.1编写目的

本报告的在于研究在大庆投资开设建材市场是否可行，论证建材市场的选址及优、劣势，并对建材市场的前景进行分析。

§1.2项目名称

大庆东方家园家饰城

§1.3项目内容

东方家园为经营木材、建材、墙地面覆盖材料、油漆涂料、五金工具、管材管件、电工电料、灯具、园艺、厨卫用品等10大部类的建材产品，是集建材超市、家装广场、家居家饰广场为一体的大型仓储式建筑装饰材料自选超市，家饰城还将建设附属设施及生活服务区。

§1.4项目承办单位

东方家园有限公司

§1.5项目拟建地区、地点

黑龙江省大庆市萨尔图区现大庆市博物馆地块

具体位置见《大庆博物馆地块现状图》

§1.6研究工作依据

《大庆市建材、装饰材料市场调查表》

第2章项目背景

中国房地产业自1998年开始，进入了新的一轮高速增长期，作为东北重要的石油化工基地——大庆，房地产业同样呈现了快速增长的态势。家庭装饰、装修与房地产的发展紧密相关，居民用于装修消费支出的比重不断增大。

第3章市场分析与预测

§3.1国内建材市场行业状况

近十年来，中国装饰建材行业销售额以相当于国民经济增长率3倍的速度迅猛增长。就我国装饰材料市场而言，历经了沿街开办五金油漆店、专业装饰材料商店、装饰材料批发大市场三个阶段的发展；从初始的分散经营方式发展到大市场经营方式，利用规模经营的优势，扩大市场影响，树立市场整体品牌形象；占据地理的优势，以低价优质赢取市场份额，为附近小区的新业主提供便利服务为特色，逐渐形成以服务为中心、全方位立体经营模式。

全国经营面积在3000m2以上，年交易额在3000万元以上的建材市场约有2500家，全年交易额达到2000亿元左右，约占全国建材市场需求总额的三分之二，已经形成名副其实的建材市场流通的主渠道。目前我国建材市场的管理模式是多元化格局。多数为门店集市型、摊位租赁型、超市管理型和混合型。摊位租赁型市场占绝大多数，约占90%以上。

从市场经营范围来看，有综合型市场，有专业型市场，也有以经营某一大类产品为主，其他产品为补充型市场。当前综合型市场虽占多数，但有特色的专业市场呈上升趋势。

从发展趋势上看，批零分工将逐步清楚，各装饰装修材料市场向专业化、差异化发展，大型建材超市将成为未来发展的趋势。

§3.2大庆区域经济发展状况

大庆是一个新兴的工业城市，现辖肇州、肇源、林甸、杜尔伯特四个县、市内设五个行政区（萨尔图区、大同区、红岗区、龙凤区）。全市总面积21219平方公里，其中市区5107平方公里。人口254万。大庆不仅是中国最大的石油、石化基地，也是黑龙江省重要的商品粮、畜产品、水产品生产基地，具有较强的经济实力。人均GDP位居全国第二，跻身全国最具发展潜力城市前10位。

大庆油田是世界上累计产油超过10亿吨的11个特大油田之一。石化工业全市现有大庆石油化工总厂、林源炼油厂、黑龙江石油化工有限责任公司、大庆炼化公司、大庆联谊石化股份有限公司等几个大、中型石化企业。

大庆市城市发展规划初步设想是分两步走：第一步，到2010年，以高新技术为主体的替代产业成为工业经济的重要力量，市区基本达到现代化城市的标准；第二步，从2010年到2020年，使高新技术产业成为全市经济主导产业，实现区域经济协调发展、城乡共同富裕文明，在全省率先基本实现现代化。

以下为发展规划摘录：

以提高招商层次为重点，加快对外开放步伐。在巩固和扩大已有成果的基础上，密切联系大企业、大集团，提高招商引资的质量和水平。通过政策合理引导资金投向，加大生产加工型、外向型和

高新技术项目的引进力度，杜绝污染严重浪费资源和低水平重复的项目。把招商引资的重点放在引进人才、技术和“大高外”项目上，努力实现经济效益与社会效益、当前利益与长远利益的有机统一。搞好城市环境建设和基础设施建设，提高环境质量。进一步转变政府职能，调整完善招商引资政策，牢固树立“亲商、富商、安商”的服务意识，与国内外投资者共谋大庆的发展。

以完善城市功能为基础，加快由矿区型城市向综合型城市转变。补全传统第三产业短腿，积极发展新兴第三产业，加快完善城市经济功能；调整户籍政策和人才政策，增强城市集聚功能；在现有专业市场的基础上，再建设一批大型专业批发市场，增强城市辐射功能；抓紧。。。。

§3.3大庆相关行业发展状况

近年来，大庆商品房销售呈现出快速增长的态势，2000-2002年商品房销售额达到30余亿元；二手房市场交易活跃，2001年成交额达到13.4亿元，2002年成交额达到17.4亿元，相比增长29.85%。

§3.4大庆建材市场行业发展状况

大庆市装饰装修材料市场潜力巨大。2002年，大庆市装饰装修市场销售额为6亿元。

§3.5结论

伴随着大庆建设发展规划的逐步开展，大庆市房地产市场将出现一个增长高峰，与此紧密相关的建材市场规模将不断放大，市场需求在相当长的时间内不会达到饱和。

因此，在大庆投资开设建材市场是可行的。

第4章区位分析

§4.1萨尔图区

萨尔图区1980年4月正式建区，全区总面积548平方公里，人口34万人，流动人口15万。随着大庆石油工业和市政建设的不断发展，萨尔图区已逐步成为大庆市政治、经济、文化、交通和通讯中心。目前，区辖中省直单位48个，市直二级单位22个，中小学校67所。全区共有9个街道办事处，16个公安派出所。

萨尔图区交通发达。区内的大庆火车站、长途客运总站、公共汽车总站为出入大庆市的旅客和市内居民出行提供了便利的交通条件。301国道横贯区内，公园桥、铁人桥、东干线立交桥，双向八车道的世纪大道及数十条城乡公路构成了四通八达的交通网络。快捷便利的交通，为萨尔图区的对外开放和经济发展注入了无限生机。

萨尔图区是大庆市的主要商业区。经过多年努力，建成了东有中央商城、新村商贸、东风菜市场，南有万宝货物集散中心，西有百货大楼、秋林公司、金田商场、电脑商城、庆爱小商品批发城，北有草原、友谊装饰材料市场的中区市场群，形成了覆盖全区、辐射周边地区的商业发展新格局。萨尔图区政府未来10年规划为：“大力发展城市型农业、园区型工业、辐射型商业，为建设经济繁荣、社会稳定、环境优美、人民安居乐业的经济强区而努力奋斗。”

§4.2区内同业

草原装饰材料市场

位置：大庆市博物馆东侧

占地面积：70,000m2；

营业面积：28，000 m2

经营品种：家具、灯饰、装饰装修材料等；

租金：40-80元/ m2 月

日均客流量：400人次左右；

规模中等，档次较低，品种不够齐全。由于即将进行改造及营业额较少，部分业主已经放弃租用，商铺出租率约为70%。

市场即将进行改建，将在现市场北侧建成一座建筑面积约为5.1万平的家居广场，目前租金及售价尚未确定。

友谊装饰材料市场

位置：大庆市博物馆东侧

占地面积：100,000m2；

营业面积：30，000 m2

经营品种：家具、洁具、灯饰、装饰装修材料等；

平均租金：50元/ m2 月

日均客流量：1200人次左右；

规模中等，档次适中，品种较全。客源超过半数来自萨尔图区，其余来自大庆市其他地区；消费者年收入构成高于大庆市平均水平，购买能力较强；消费动机主要是因为装修新房。

目前，友谊装饰材料市场正准备8-10月开始进行市场改扩建，全部工程2004年底完工。改建部分主要对临街建筑进行改造，将全部建成三层商铺；扩建部分将现市场与草原装饰材料市场连接起来。改扩建后，新市场将占地20万平，营业面积超过10万平。

万宝大市场（万宝货物集散中心）

位置：萨尔图区东风新村万宝湖西南

占地面积：6500,000m2；

营业面积：2700，000 m2

经营品种：家具、洁具、灯饰、装饰装修材料等；

平均租金：100元/ m2 年

日均客流量：500人次左右；

市场面积较大，交通便利，但处于新开发地区，周边地区房地产项目少，仅有新建的万宝小区，且已经大部入住，因此人流量较小，商铺出租率也较低，仅为30%左右。经营上以批发为主。

§4.3结论

萨尔图区内，消费者平均收入高、购买能力比较强，交通便利，处于大庆市的中心位置，配套设施完善，具有良好的商业开发价值。区内同业经营品种较少，而且多为商铺租赁经营方式，管理分散，质量参差不齐，如东方家园进驻，可以弥补其他市场的上述不足，为消费者实现真正意义上的“一站式”购物。

第5章项目分析

§5.1项目拟建地点：

§5.1.1位置

位于博物馆地块的南端，友谊大街和世纪大道交汇处

项目位置东侧为草原、友谊装饰装修材料市场

§5.1.2面积

东方家园主力店建筑面积40,000M2；

附属设施及生活服务区建筑面积60,000 M2;

共计100,000 M2。

§5.1.3交通

本项目东临友谊大街，双向六车道，南向世纪大道，双向八车道，两条主干道在本项目选址处交汇。

§5.2项目优势

§5.2.1中心位置交通便利

作为仓储式建筑装饰材料自选超市，交通是选址的第一要素。项目的拟建位置为大庆市中心地带，处于两条主要干道交汇处，多路公交车经停此处，客、货运通畅。

§5.2.2配套齐全，商业氛围浓厚

本项目周边友谊、草原装饰装修材料市场从1997年开始营业，在博物馆地块已经形成以销售装饰装修材料为主的商业圈，成为了萨尔图区及部分大庆市民购买装饰装修材料的首选，待博物馆地块开发后，将逐步建成综合生活超市、餐饮、娱乐等与主体市场配套的商业设施。

§5.2.3辐射范围广

参照东方家园已开店的有偿及无偿送货政策，在大庆市建材市场尚未普及送货措施的情况下，必将吸引更大范围的客源。

§5.2.4发展前景广阔

随着大庆城市建设的不断深入，周边大片尚未开发地区将陆续纳入政府规划中，大庆市商品房、二手房市场日趋成熟，居民生活水平不断提高，必将逐步提升对家居、装饰装修材料的需求和品位，项目具有良好的发展前景。

§5.2.5 优惠措施

为了实施大开放战略，鼓励外来投资者到大庆市投资，大庆市政府在行政事业性收费、税收及信贷方面制定了一系列的优惠措施。

§5.2.6其他

2003年，“非典”肆虐，对国民经济、社会生活产生的巨大的影响。同时，大多数人因此而产生了卫生习惯、生活方式的改变。就装修市场而言，其影响会逐步显现出来，消费者会更加倾向于购买绿色环保的装饰装修材料，更加重视产品的质量，而作为实行统一采购、统一营销的仓储式建筑装饰材料自选超市，将以良好的信誉、优质的服务一一满足消费者的新需求。

第6章效益分析

§6.1投资效益分析

§6.1.1投资总额与资金来源（略）

§6.1.2生产成本构成和测算（略）

§6.1.3销售收入预测和利润分析（略）

§6.1.4收支平衡分析（略）

§6.1.5投资利润率及投资回收期分析（略）

§6.2社会效益分析

§6.2.1繁荣地方经济

本项目总投资预计超过5亿元人民币，建成投入使用后，年商品销售额预计2亿元；本项目将提高大庆市装饰装修材料市场水平，促进大庆市房地产等相关行业开发，拉动地方经济发展。

§6.2.2优化产业结构

符合大庆城市功能转型、大力发展第三产业的规划，增强城市商业服务功能。

§6.2.3提供就业岗位

本项目将直接提供500-600个就业岗位，并间接带动相关行业发展，减轻大庆市就业压力。§6.2.4 改善城市面貌

本项目位于世纪大道和友谊大街这两条交通要道的交汇处，将以独特的形象设计、超前的规划理念为城市建设增添亮点。

第7章项目风险控制和不确定因素分析

§7.1政策风险

宏观经济政策对区域经济特别是房地产行业的影响。

如最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、央行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》等，必将对相关的房地产行业产生一定影响。§7.2市场风险

主要是指由市场供求关系、市场购买力、季节变化、竞争对手状况发生变化等带来的风险。同时，应当关注因其他相关行业的变化而带来的风险，如旅游业、房地产业等。

§7.3其他风险

如自然风险（非典、地震、海啸）等不可控因素对房地产和装修行业造成的影响。

第8章项目可行性分析结论

综合以上分析，在大庆市博物馆地块开设一家集建材超市、家装广场、家居家饰广场为一体的仓储式建筑装饰材料自选超市及附属设施、生活服务区是完全可行的，本项目不但可以取得预期的经济效益，而且可以带来一定的社会效益。

不确定性分析表明，本项目有一定的政策风险和市场风险，不过多为可规避风险或普遍风险。因此，建议进行本项目的投资效益分析，并通过与各方面的协调合作，使本项目迈入进入实际操作阶段。

附件：

1、大庆市招商引资优惠措施

2、大庆市博物馆地块现状分析

3、大庆市博物馆地块现状图（暂缺地块北至歌舞团图纸）

4、大庆市区地图