物业公司2013年度工作总结及2014年工作计划

物业公司2013年度工作总结

一年来，在仁兴集团董事会各级领导的关心和帮助下，在各分公司的理解和支持下，物业公司经营班子经过不懈努力，实现了年初预定的目标，现将2013年度各项工作总结汇报如下：

第一：完善各项制度、建立内部管理机制。

物业公司经营班子始终把提高物业服务水平、扩大服务范围，由内部服务逐渐走向外部服务，争取从市场中获取效益当做今后可持续发展的必由之路。要实现这一目标，优质服务是根本的基础所在，为此，公司本着实事求是的原则，今年初，总经办组织各部门主管级以上经营班子，共同讨论、献计献策、确定按“五大部门”去分解2013年度公司各项工作，即细化为：城市豪庭管理处；提升服务标准,创市优小区;城市花园管理处；规范管理，用心服务；程部工；年度无重大设备事故：保安部；年度无重大刑事案件、治安事件。总经办负责统一跟进、协调和检查考评，将实情汇集呈总经理；给予综合指导、疑解、支持并纠正不足;要求责任人：坚持贯彻公司对每位员工爱岗敬业、努力工作、促进各项工作有序开展。二是要求责任人周、月要有工作计划、有安排、有检查、有落实的工作步骤，使各类工作都能深化、细化、得到有效落实。三是通过每周一晨会、

周检和公司例会总结进度，找出差距，对存在的问题，要求限期整改，以保持各部门工作目标循序渐进朝着有利方向发展。第二、用心服务，努力争创效益。

坚持以业主为中心，一切为业主：急业主之急，想业主之需，

是实现工作目标的宗旨。今年城市豪庭管理处，共接待业

主诉求16条，除仁鑫酒店天面风机噪音大和小区监控、

可视对讲这二项没有解决外，其它事项都得到满意回复；

特别是B栋2204—2304房内天花渗水问题。经历了艰难

的排查，并在地产工程部的大力帮助下，得到满意解决。

其它4户的房内渗水也及时给予解决，没有发生一起因渗

水等问题造成邻里纠纷。日常正常供水、供电保证率为

98%，小区业主家中报修及时维修率100%，小区地上地

下、各楼层、大堂、花园干净整洁，环境舒适，四害消杀

及时，花草树木绿荫葱蓉，修剪及时，进出管理登记清楚，

保安服务礼节礼貌较好。车场治安正常、停放有序。今年

上半年小区业主和酒店员工的摩托车急剧增加，公司及时

安排规范车位、增设停放点，并安装好充电插线板，深受

到好评。今年保安员主动帮助业主送物、送煤汽多达上

100起，收发快递1000件以上，无须任何报酬。夜间巡

逻发现多起业主家大门钥匙忘记在门外，当值保安按规定

二人敲响业主大门，受到业主赞扬。林工拾金不昧，捡到

现金归还失主，业主拿出酬金林工谢绝，受到公司通报表

扬和奖励。今年城市豪庭小区各种费用收取率达到93%

（还有18户没有装修，2户没收楼）特殊户7户上报公

司。这些事实充分说明：只有用心服务业主，才能创造效

益。

第三、合理使用各类开支、降低成本。

今年以来：城市豪庭小区房屋主体、各类设备设施维修费用不断增加，城市花园一期3、7栋收楼、面积扩大，各类入户手册、装修管理、消防、垃圾清运各类资料印刷，公司建立办公区，各种软件及办公用具都需要较多费用开支。公司总经理坚持勤俭节约的原则，做到简约、不奢华。能用的尽量不添置。对必须开支的，在确定计划后做到货比三家，以最小资金办合理的事情，绝不铺张浪费，正常会议报告和文档使用时，认真在电脑上修改，确定后再打印;巡查登记等表格施行正反两面使用,尽量节约成本。

今年四月份，城市豪庭6台电梯频频出现故障，业主有些反映，总经办及时发函到快意电梯客户区，快意公司先后派专技人员前来整改，并免费更换了三台电梯钢丝绳：C栋客梯因导轨安装原因导致轨道垂直偏差0.13mm；影响电梯乘坐舒适度，常伴有跳动或振感强烈。在董事长的大力支持下，由韦总前来免费更换了12只6轮滚动道靴。综合今年电梯维修费和材料节省共计5万元左右。11月份在董事长的亲切关怀下，由涂总、黄总、敬总一并去快意公司恰谈，汇集城市豪庭小区6台电梯故障和隐

患，要求快意公司派专家前来解决。目前，按原定整改计划基本完成80%，年尾可望整改全部完工。这充分说明：物业公司的每项重大工作，都离不开董事长及各级领导的关心、帮助、理解和支持，在此,物业公司经营班子表示万分感谢和崇敬。

城市豪庭B栋外墙、顶端外护扳脱落，维修一次共节约上千元，地下车场消防管法兰爆裂、北门消防管阀座法兰爆裂，这2次维修节约了近500元的费用。对辖区的灯光照明，适时调整光度，既保障了业主日常生活、工作及出行方面，也节约了费用。

第四、精心筹划城市花园一期圆满接管项目，小区初见美丽风光。

物业公司始终贯彻仁兴地产“营造幸福生活”的品牌战略方针，为规范小区初期管理，用心服务各业主及看房、购房的宾客。打造和培养这支服务团队，总经理独具心匠，对各类人员的招聘、选才、培训上岗等费尽了很多心机。总经理、要求总经办对收楼前后的查验房屋、各类文件、印刷、修订、组织相关人员及制定一系列的工作方案，经总经理审核执行。一期全部接管工作至今没有发生一起因每项工作不到位而引起风波和不良现象，在集中收楼4天风雨交加的日子里，这个团队在总经办统一调配及各兄弟单位的大力支持下，早出晚归，截止12月20日起，一期524套住房，已收楼417户，现在装修的有185户，已经入住的有

85户，接待业主和宾客2000次，回访业主800余次，解决业主装修遗留工程回访业主360余户，年度各项费用收取达93%。解决业主提出的重大疑难问题有13项，公司总经理，总助在高峰时期、座阵前台处理,重大问题安排接待处理，收到了良好效果：城市花园团队的年终总结有这样的体会：年初的号角依希还在耳边响起，回想一年来的工作历程，有成功的喜悦，也有不足的痛楚，坚持规范管理，用心服务业主，用辛勤和汗水换来了初见成效的小区春光，我们每位员工感到十分心慰和自豪。

这个团队心有感慨：来源于今年4月28日收楼开始,一期524套住房中,共有466户出现渗水，渗水点高达3000个点，有较大部分反复出现3-5次，通过整改到9月份，年底复验时,重复出现问题的还有39处：他们每天都要承受装修、收楼业主的抱怨，心里默默承受，并作好每一户记录，及时发函，至今也无法统计那抱怨的数量，期盼着早日回复，能看到业主前来复验的笑容。是啊！没有压力就没有动力，这个团队在工作中得到了磨励和锻炼，从实践中提高了他们的真诚服务意识，践行了公司的服务宗旨，提升了公司的服务品质。

第五：开辟业务拓展，初期步入市场尝试。

去年九月开始，按照总经理安排，由总经办组织了相关人员，对英德市区及周边的96家开发商、35家物业公司进行了调查，大的楼盘都有自己的开发商建立的物业公司，要想接到5—

10万/平方的小区,必须步入市场寻找商机，今年初，公司决定成立业务拓展部，由赵经理负责，通过各种渠道及信息，广交朋友，捕捉机遇，开拓业务新局面，四月份在市区和平北路接到挂靠业务“吉盛时代”商住楼，经过几番恰谈，总经办综合了解：该业务是一幢四层单体商住楼，住房48户，商铺共三层，共约三千平方米，乙方意向由我公司挂靠，每年付给公司二万元酬金，并要求公司派一人指导招商，每年另付二万五千元作指导报酬，公司将实情报告董事会，最终因挂靠面积太少，利盈微薄，而且乙方又依托我公司帮助招商，权恒利弊，风险较大，确定放弃。

今年六月份，英德市置业开发公司苏总，主动前来联系蒋总助，要求我公司接管“翰林世家”新建住宅小区（梅花北路）；经二次组织人员前去现场考察，该项目有二栋28层共6个单元384户的住宅小区，有地下车库75位，综合一体出入封闭小区，乙方要求我公司三天内提交投标书，周内进行恰谈，由总经理带队一行三人经过二轮恰谈，结果是：一是乙方给予最终确定物管费1.12元/平方，而且未售出的空置房，乙方只给予35%的补偿。二是收楼前一个月及进驻的办公用具、人工工资和各类资料表格制定印刷全部费用约15万元由甲方负责承担。三是收楼后的工程遗留整改不能予以明确解决的方案。该项目经公司综合计算，前期投入和后期整改等问题太多，因无利可图，给予放弃。

今年意向性的业务信息有一单，乙方派人前来恰谈，公司综合实情：一是距英德市区有34公里，二是乙方有五万平方米的

住宅开发项目,当前在建只有二栋小高层,但要看销售状况再继续开发,至今该项目没有再另行恰谈意向：

经过今年初入市场尝试，步履比较艰难，从英德市当前住、建环境状态来看；小型项目物管费太低，各方面接管条件不够规范和完善，根据目前物业公司运营状况分柝，从资金投入到人才储备都比较匾乏。我们将继续总结经验，细分市场，力求2014年有所突破。

第六：企业文化是物业公司住宅小区服务的重要组成部分：今年，物业公司认真贯彻执行英德市委、市政府文明办，住建局以及街道、派出所等部门下达对电梯设备设施、消防、小区治安等大整顿、排查的指示，公司及时派人参加各级政府组织的会议精神、总经办认真组织,逐项进行整改和检查落实。

两区域小区适时更新宣传栏、宣传标语相得益彰;并按照市政府有关部门指示，对重大节假日进行大扫除、各类灯笼、灯饰及景观池布置美观大方。中秋节日与业主互动，举办中秋晚会，深受小区业主好评。

今年公司包括各部门一共组织客服、工程、保安、清洁培训达20多次。10月份公司组织主管级以上人员,参观了清远市二家省优、国优小区,看到了差距,提高了服务意识。11月组织了全员举办物业知识大赛。增强了员工法律法规和物业知识,并针对英德市住宅小区及社会治安大环境的需要。由总经办和管理处组

织全体保安针对住宅小区的业主、单元、楼层、房号的认知准确度考试,综合考评合格率达90%；得到业主的好评。

两区域保安队联合进行突发事件的演练4次、消防培训8次、消防演练2次、电梯应急处理培训6次、解救电梯困人20次以上,保障了业主的生活及工作秩序；公司组织员工参加中秋晚会节目，并获一等、三等奖各一名。今年公司组织全体员工参加了汶川地震公益募捐活动,南山公益义务劳动,集团公司五周年盛大庆典活动,提高了员工爱祖国爱企业的自觉性,促进了各项工作完成，发挥了正能量。

通过仁兴风采：不断提高员工的文化生活。促进了各类工作任务的完成。全年公司各部门投稿共录取15篇；发稿率达80%。提高了客服人员对各类温馨提示、各种通知、告示和文档撰写水平，得到了学习和帮助：充分体现了，企业文化是物业公司管理工作的一个重要组成部分。

回顾一年的工作；虽然在经营管理、控制成本、提升管理服务及接收城市花园一期、工程维修、治安秩序、清洁绿化、业务拓展取得了一些成绩，但离董事会、董事长的要求还有很大的距离，主要存在的问题有以下几方面：

第一.治安秩序工作抓得不严；两区域今年都出现了较大的治安事件；城市豪庭小区发生（9.21-9.28）两起入室盗窃事件。城市花园年头、年尾也出现两起业主摩托车被盗事件。

主要原因是：管理不严，特别是李经理年初离任后。把保安队划分到管理处；按原定部门工作责任目标管理结构散了架；二是保安队伍不稳定，队员综合素质欠缺；城市豪庭队员年龄结构偏大，整体技能不达标:这是我们明年重点整治的一项工作，必须下气力改正：

第二：工程维修和工作技能欠缺：

年中城市豪庭发生一起供水阀门关错和一起发电机转换严重失误事件：给公司造成一定的经济损失及其不良影响。

第三：客服管理人员各类技能：法律法规培训欠缺，突显在接待和处理特别事项不够专业，而且有个别时候服务意识和态度不够端正。这是公司明年重点改正和提高的工作主题。

第四：城市花园供电系统，在交接及完善等方面：仍存在电损较大缺口，需要安装部门和地产工程部大力帮助进行整改。

第五：城市花园一期现存在的36项没有整改完成的工程遗留问题较大，还有雨后造成的大面积渗水点较多：除积极跟进整改外，并希望得到兄弟单位的理解和支持。

第六：业务拓展工作：步入市场，效果极微。必须练好内功、外树形象；坚持走全员拓展的道路，寻找商机，争取外接业务有所发展和突破。

随着物业管理相关法律、法规的不断完善，物管市场的逐步形成，仁德物业的接管面积不断扩大，越来越受到社会的关注和重视，我们将面临新的机遇和挑战，必须紧跟集团公司的发展步

伐，进一步强化当代房产的后续服务。不断提高服务质量，切实为当代客户提供质优价廉的服务，以优质的服务质量，确保仁兴高端洋房的知各品牌，真正让客户买得放心、住得舒心，不断促进当代开发的物业保值增值。以羸得业主的良好口碑，树立仁德物业服务品牌而努力奋斗。

仁德物业服务有限公司

二0一四年元月八日

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