房地产项目管理流程与工作重点

地产项目管理流程及工作重点

房地产项目建设周期长，工作繁杂，关注要点多，必须要有清晰的思路。为了更有效的掌控项目建设成本和开发周期，特根据项目各阶段整理如下工作要点，以便更好的管理地产项目的建设工作。

项目建设过程及相应管理工作：

一、土地取得及立项

1、项目评审阶段：

参与项目评审会议，分析市场调查情况，分析项目可研报告，核查可研

版成本核算。

2、拿地及土地资金的组织：

核实土地周边情况，分析市场风险；参与土地购买谈判。参与资金筹措。

3、取得《建设用地规划许可证》：

分析规划指标：用地性质比例、可用建筑面积、计容总建筑面积、不计

容建筑面积。跟踪证书办理的时效性。

4、项目立项：

跟踪立项申报进度，检查立项批复文件、核查相关配套费收费票据。

5、项目资金的组织：

参与资金成本分析会议，审核建设成本概算。参与资金筹措。

6、成立项目公司：

共管项目公司证照、参与项目公司各类公章制作。

7、取得企业开发资质：

参与项目公司开发资质申报及查验收费标注和费用缴纳手续。

二、项目启动阶段：

1、概念方案设计：

参与方案设计，根据市场调查报告和区域情况，提出合理化建议；分析

讨论方案可行性，参与方案决议。

2、产品定位报告：

审查产品定位报告，提出修改意见并最终形成决议，审核项目建设目标

成本。

3、项目总控计划：

审查总控计划是否全面、合理，符合项目实际情况和整体要求。

4、项目资金计划：

参与项目资金计划表的编制讨论，并根据总控计划复核项目资金计划表

的合理性和可行性。

三、设计阶段：

1、地质详勘：

参与地勘单位的选择，跟踪地勘实施进度，查验地勘数据和报告。

2、方案设计：

参与项目各经济指标的讨论会，根据项目情况提出合理意见，审查设计

方案，分析市场接受度，提出优化建议。

3、方案报规：

跟踪报规进度，确保时间周期符合项目要求。

4、施工图设计：

根据经验，预先提出合理化建议，跟踪设计过程，从使用功能和方便性

方面提出设计缺陷。查验设计单位对各类数据取值的合理性和各数据的

计算准确度，从成本角度出发提出优化建议。参与各类原材料的品质选

择讨论会并形成书面文件，严把设计关口的成本投入。

5、施工图审查：

跟踪图审进度，查阅修改意见的合理性并参与相关部门的协调会。

6、二次专项设计

参与二次设计各经济指标的讨论会，根据产品定位报告提出合理意见并

形成决议。跟踪设计进度，参与设计单位方案汇报会议并根据具体情况

提出相应意见和建议。参与各类材料品质定位的选择讨论会。确保设计

图经济指标与原计划匹配。

7、编制招标控制清单：

参与清单编制汇报会议，提出完善意见，审核招标控制清单。

8、施工图版目标成本：

审核目标成本合理性和全面性。确保目标成本符合项目建设成本控制要

求。

四、报规报建阶段

1、方案报批：

参与报批讨论会，跟踪报批进度，确保批复时效满足项目需求。

2、取得工程《建设工程规划许可证》：

跟踪报规进度，确保规划通过的时间满足项目需求并取得规划许可证。

3、取得《施工许可证》：

跟踪施工许可证的办理过程，确保办理时间满足项目需求。

五、营销推广阶段

1、编制营销计划：

审查计划的合理性，重点关注营销计划项目与建设计划时间安排是否一

致，提出合理建议。

2、确定营销总案：

参与营销费用确定讨论会，根据收集的市场情况提出合理意见和建议。

核查销售方案的可行性，分析市场接受度，提出修改意见和建议。

3、确定销售价格并编制价格表：

参与定价讨论会，根据当前市场情况结合项目具体情况提出合理意见和

建议，确保销售利润满足项目整体收益要求。随时收集市场信息和销售

情况，综合分析后提出合理价格调整意见和建议。

4、确定促销策略：

参与促销策略讨论会，分析客户信息收集表，结合项目特色和相应客户

群心理分析提出促销意见和建议。核查促销策略所占销售费用的比例，

确保促销策略对客户的吸引力度和费用合理性。

5、沙盘、户型模型的制作：

参与沙盘制作单位的汇报讨论会，确保沙盘方案符合项目整体要求。能

体现出项目特殊性，便于给客户展示。

6、开盘销售：

根据当地预售政策，合理安排工程建设进度，协调各类矛盾，确保施工

安全的前提下以最快建设速度达到预售政策条件。根据进度情况，提前

安排相关准备工作，确保资料和实体同步满足要求，顺利取得预售证并

开盘销售。跟踪销售回款情况，核对销售回款情况与资金计划中安排的

时间是否一致，确保回款时间满足项目需求。

六、项目实施阶段

1、施工准备：

跟踪项目“三通一平”布置位置和实施进度。参与讨论道路和各设备位

置的合理性，确保后期尽量不做位置调整，避免支付重复建设费用。

2、编制项目工程计划：

审核项目工程计划的合理性和是否满足项目总控计划要求。参与讨论项

目建设工程中环境、气候因素对项目的影响及应对措施。

3、编制项目招标计划：

审核项目招标计划的全面性、合理性和是否满足工程计划要求。

4、项目招标：

审核招标文件的各类数据是否满足项目要求，参与讨论材料的品质定位

和施工企业的资质要求。审核评标标准。参与招标和评标讨论会，结合

项目具体要求，提出合理意见和建议。参与合同条款协议讨论协商会，

审阅合同单价、付款条件、材料验收标准、施工要求等具体条款。

5、项目施工：

跟踪项目建设进度，分析客观条件，对不利因素做出预警。及时提出调

整意见和建议。巡查现场安全、文明施工管理力度和情况。监督施工质

量，根据现场实际情况提出相应质量标准和要求。抽查项目材料验收情

况，确保材料质量。严格审核各类进度款的准确性和支付条件与合同条

款相符合。按月核对项目建设资金支出和销售收入的现金流与项目计划

阶段编制的资金计划表是否有异动，分析异动原因。

6、中间验收：

参与阶段验收，查阅验收报告书，督促相关整改项目及时落实。

7、单体验收：

跟踪单体验收的时间安排，参与验收，查阅验收意见书，督促相关整改

项目及时落实。跟踪验收报告取得的时效性。

七、综合验收及备案、交房阶段

1、项目综合验收:

查验验收时间安排是否合理，跟踪验收资料是否准备齐全，参与验收，

督促整改进度。跟踪验收报告取得进度。参与后续工作时间安排讨论会。

2、项目交付：

参与项目交付讨论会，提出合理意见和建议。参与项目交付，收集交付

过程中的各类信息。参与交付后的总结会议，提出改进意见和建议。

3、项目资料移交：

安排相关资料的收集检查工作，跟踪资料收集、检查进度。确保资料移

交的时效性。

八、结算办理阶段

1、清标：

跟踪清标工作进度，参与清标工作协调会，对清标中的各类矛盾给出解

决意见和建议。

2、签证审核：

审阅签证统计表和签证分析表，清理出不合理的签证，参与协调会，落实签证费用的承担主体。确保项目公司不重复承担建设费用。

3、结算：

按清单相应计价标准审阅结算初稿，提出结算表不清楚部分，安排专业人员复核。分析结算结果与项目目标成本的差异原因。