我国房产税税制的改革和完善

我国的房产税，是以房屋为征税对象，计税余值或房屋的租金收入，

财产税。

展状况，弊端日益明显，需进一步改革和完善。

一、现行房产税存在的主要问题

（一）征税范围较窄

根据房产税暂行条例的规定，房产税的征收范围限于城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。但随着城市面积的扩大，农村经济的发展，不少农村与城镇相差无几，但却不属于房产税征税范围。房产税这种城乡有别，过窄的征税范围，影响了其公平性，也容易形成“合法”避税，并且限制了房产税收人的正常增长。

（二）计税依据不合理，税率缺乏弹性

我国现行房产税的计税依据分两类：一是房产余值，即按房产原值一次减除10～30%后的余值计算缴纳房产税，税率为1.2%。二是房租收入，即对房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

对以余值为计税依据的，因余值是以房产的原值为基础的，是历史成本，不能反映级差收入，也不能体现时间价值，导致房产税不能随着经济的发展而正常的增长；由于相关规定不一致，企业因购地时间不同，会计处理方法不同，房产税的税基不同，其税负相差很大。

房产税对出租房屋以租金收入作为计税依据，也缺乏科学性。首先，同是房产税，有两种计税依据，不同的计税依据计算出的应纳税额必不相同，造成税负不公，会人为地为偷、避税提供条件。另外，房屋租金收入除了征收房产税，还要征收营业税，存在着重复征税的现象，有悖于“税不重征”的原则。

现行的房产税采用的是单一、固定的比例税率，对自用房产，不考虑所处的区域、地理位置、房屋价值、用途等，税率均为1.2%。由于税率缺乏弹性，不能很好地发挥房产税的调节收入和优化资源配置等功能。

（三）减免税范围不合理

现行房产税把行政机关、人民团体、军队自用的房产，财政拨付事业经费的单位业务范围内自用的房产，个人所有非营业用房等列为免税对象。这样规定是和当时的社会经济发展状况相适应的。但随着经济的发展，我国不动产市场化程度越来越高，房产税的免税范围已不适应于现实社会经济状况。其主要表现：一是随着事业单位管理体制的改革，一些不属于提供社会公共产品示，2005年我国城镇住宅私有率已达81.62%，房产日益成为居民家庭重要的财产之一。但由于目前对居民自用住房免税，在一定程度上刺激了居民对房产的投资和投机欲望，造成一方面是房屋紧缺，房价居高不下，另一方面是大量房屋空置。由于现实情况已经发生了变化，仍对个人自用房屋和事业单位自用房产完全免税，使税收的调控作用不能很好的发挥，也影响了财政收入。

二、完善房产税的建议

（一）扩大征税范围

将房产税征税范围扩大到农村，将农村非农用生产经营性用房纳入征税范围；将自收自支，实行企业化管理的事业单位的房产纳入征税范围；将房产税纳税人由房屋产权所有人改为“在中国境内拥有或使用房屋的单位和个人”，以实际使用人为纳税主体，房屋使用人是房屋产权所有人的，使用人是纳税人；使用人拥有部分房屋产权的，实际使用人为纳税人或扣缴义务人，这样可避免房产税征收过程中因产权问题出现的扯皮推诱纳税人无法确定现象。

应对房地产开发商开发的商品房设定免税空置期限，超时规定时限的一律征税。这样，对空置的房屋征税，既可以抑制盲目开发，避免资源浪费，又可以打击囤积住房，

“捂房”“炒楼”行为，进一步规范房地产市场。

（二）统一计税依据

将房产税以房屋余值或房屋租金为计税依据，统一改为以房产现值为计税依据。房产现值即对房产进行评估的市场价值。房产现值（房产评估值）可以由省、自治区、直辖市人民政府认定的有合法资质的专门财产评估机构按照市场规则进行评估，房产评估3～5年进行一次，具体年数依据经济周期情况而定。评估的内容应是房产的价值，因房产税的征税对象只是纳税人拥有的房产，不应包括土地的价值。同时对房屋用于出租的，也一律以房产现值为计税依据，因房产税作为一种财产税，就是对房产的价值征税，而对于出租取得的租金收入，可通过其他流转税和所得税进行调节。

（三）实行差别比例税率

由于不同的房产在经济活动中的收益是不同的，所

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能承受税负的能力也是不同的。例如，写字楼、商场类型的房产收益较高，承受税负的能力较大，而住宅类型的房地产收益较低，所能承受税负的能力自然较小。另外，房地产所处地理位置不同，其收益能力也不相同。因此房产税税率应采用差别比例税率，由各级地方政府依据本地区的实际情况，按照房产的地理位置和实际用途，确定不同房产的税率，以保持必要的弹性和灵活性。

三、完善相关配套制度（一）建立和完善房地产登记制度

房地产税收的有效征管需要有完善的地籍和房屋产权管理的资料。各级政府应制定详细的土地的等级和房屋产权登记信息管理制度，相关部门应建立土地台账、房屋权属及面积台账等房地产档案，通过计算机进行存档管理，为税务机关掌握房产税税源提供多方位的信息。

（二）建立和完善房地产评估制度（1）改变目前房地产评估机构多头管理的状况，建立统一的房地产评估机构，实行统一的房地产估价人员

资格认证制度，尽快建立一支富有实践经验、精通房地

产估价理论的房地产估价师队伍。等到条件成熟的时候，在税务部门建立房地产的评税机构和健全的评税制度。（2）完善评估手段，统一评估标准，制定评估制度和具体的操作规程，为准确的确定房地产税收的计税依据提供保证。（3）确立纳税人争议处理机制。当纳税人对评估方法，程序和结果等提出异议时，要有相应的处理机制，以便与纳税人达成共识，切实保障纳税人的合法权益。

（三）下放房产税管理权限我国幅员辽阔，区域经济发展不平衡，且房产税涉及面广，征收情况复杂，管理工作要求细，因此，中央应适当下放房产税的管理权限，可由中央制定房产税的基本税法，由省级立法机关或政府制定实施细则，并授予地方政府调整税目税率、税收减免优惠、征收管理办法等方面的决定权，以有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题，充分调动地方政府的积极性。

（作者单位：河南财政税务高等专科学校）

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!现金流。另一方面，税务筹划有利于提高房地产开发企业的经营管理和会计核算水平。税务筹划是在服从企业发展战略的框架下，根据筹划需要，调整投资方向、营销策略，并及时协调企业内外关系，这将有助于提高企业的经营管理水平。同时税务筹划有利于优化房地产产业结构和投资方向，引导房地产行业健康和谐的发展，抑制投机行为。由于税收政策体现了国家经济发展策略，

企业根据税收政策开展税务筹划的同时，顺应了经济调整方向和产业发展趋势。特别是房地产行业是国家的支柱产业，房地产行业的风险会直接带来金融风险，甚至影响整个国民经济的发展，因此，房地产行业的稳定对整个金融系统和国家经济的健康发展意义重大。一、房地产开发企业的税收特点企业的税收特点决定了企业税务筹划的空间，由于房地产开发企业主要是从事房地产开发、经营、管理和服务的综合性企业，其主要财税特征为以下几点。1.房地产开发涉及范围广。房地产行业的主要经营规划设计，征地拆迁、房产建造、工程验收、经、物业管理、维修服务等。可见，房地产开发企业

因此，精细而复杂的财税管

。2.房地产行业筹集资金多源性。房地产开发企业筹集资金的主要渠道有预收购房定金或建设基金、土地开发及商品房贷款、发行企业债券、与其他经济实体联合开发，发行股票等等。资金来源多元化，流转环节多，每个环节都伴有相应的税收。3.房地产业成本费用复杂。房地产开发企业开发成

本主要包括：土地费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装费、

开发间接费等。房地产经营成本，主要包括土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租

房产经营成本等。房地产开发企业的期间费用有管理费用、财务费用和销售费用。成本费用种类多，结构复杂。二、房地产开发企业各业务环节的税务筹划分析

1.开发建设环节的税务筹划。在房地产开发的整个流程中，土地的取得是最重要的。另一项重要工作是开发商根据具体情况规划建筑施工承包对象、销售渠道以及投资筹资方式等。开发商在此阶段需要缴纳的税种较

少，土地所有权出让时的产权转让书据不纳印花税，除44