黄石市房地产市场调查报告 4

黄石市房地产市场调查报告

摘要：近几年来,随着房地产行业的不断升温,房地产市场空前活跃。再加上住房制度

改革的推进和城市化进程的加快，黄石市房地产市场也呈现发展迅猛，供销两旺的局面。但是黄石房地产金融市场体系很不规范，房产金融产品少，主要依靠银行贷款。此外，近年来黄石市房地产价格呈不断上升态势，同时黄石市五区两县的房产价格变化不均匀，呈现地区差异。为此，我们要分析房地产市场现状，找出存在的问题，并作出相对应的决策来完善房地长市场。

关键词：房地产价格完善宏观调控

黄石房地产业为改善当地人的居住条件，推动经济的高速增长发挥了积极作用。房地产已成为黄石经济的重要组成部分和支柱产业之一，房地产是个商品，价值量大，业务投资额高，同时运行周期长，其中存在许多价格机制和市场风险，为营造一个良好的房地产市场环境，我们将针对其现状及存在的问题进行研究。

一、黄石市房地产市场现状

（一）黄石市房地产市场逐步升温

近年来，随着住房制度改革的不断深化，黄石市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

经济适用住房也是影响黄石房地产市场的重要因素。2009年--2011年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中2009年完成22万㎡；2010年完成18.1万㎡,同比下降17.7%；2011年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价4826元/㎡，多层均价约4138元/㎡，房价的平均涨幅达到20%-25%，在房产市场占有较大份额。

黄石房地产市场虽起步较晚，但近几年发展迅速，几年来，主城区的建成面积增加了1/5,城市规模扩大了如今的258平方公里。城市布局更加合理，交通更加便捷，各居住小区环境优美舒适。黄石港区，西塞山区，团城山等区域板块的财富价值显著突出。在2013年一年一度的黄石房交会上，房交会一改往年冷清，三天时间成交房子1800余套，成交面积21.38万平米，成交金额2.2亿。其中存量房184套，商品房1356套，房改房120套，抵押按揭140套。

（二）促进黄石房地产发展的因素

1、老城区大面积改造，居民对居住环境越来越高的要求，国家对二次置业的提倡，使得大部分市民有了购房需求，需求量逐步增大拉动了黄石市房地产供给市场。今年上半年统计数据显示，近几年来黄石市的住宅年需求量达到了118万平米，而且还处于高速增长的势头。

2、二手房市场的活跃为大两厢换房的市民提供了机会，他们一般会选择一边买房一边买房的形式，无形中提高了他们的购房承受力。

3、在银行利息下降，股市持续低迷的形势下，黄石市民正逐步把房地产作为投资理财的最佳方式。

二、黄石市房地产市场存在的问题

（一）房产市场存在投机现象

1.房价短期内涨幅过大，房产价格过高

两年来，黄石市房价增长23.8%其速度惊人，且有长期增长的趋势。黄石房地长价格持续上扬，房价涨幅过高，大部分是因为以营利为目的的购房群体即炒房团的激烈竞争造成的，他们完全以营利为目的，成为推动房价过快上涨的第三只手。这就增加了市场的投机因素，从长期来看，这会形成一些社会的不稳定因素。

2.商业地产空置率过大，投资规模偏大

据黄石市国土资源和房屋管理局提供的数据来看，2014年1月到5月，黄石市空房数量仍在增加，全市商业用房面积53万平米，而销售仅38万平米。

（二）房地产市场监控不强，规范度不够

1.开发不合理

商品住房开发不合理。房地产商为了追求高利润，大都将产品供给对象集中在较高收入人群，这使得高档房开发过热。而与居民需求密切相关的普通住房虽然需求量大，但由于利润低而供给量小。在黄石市商品住房开发结构中，虽然至2011年，经济适用房已达到85.1万平米，但相对来说，开发量还是不足，供应量有限，商品住房结构存在相对不均衡的矛盾

2.现行土地供应方式影响商品房价格

在现行的土地税收制度下，土地出让收入是黄石市政府的主要财政来源，市政府为了自身利益，希望以较高的出让价格供给有限的土地。这无疑增加了商品房的生产成本，导致黄石市商品房价格和城市土地价格一路飙升。

（三）中介服务发展不平衡和不完善

1.分工不明确，监管力度不大

黄石市管理部门没有制定严格的规章制度来规范这些机构的行为，缺乏统一的规划和协调，六安办中介组织。另一方面多头管理加剧了社会中介组织行为的不规范。政府部门没有专门的法律法规规范，对中介服务机构的监管存在空白和盲区。

2.中介机构更多地依附于部门权利，而不是市场

据调查，许多中介组织有隶属或挂靠的单位，因此当彼此有委托关系时便会有所倾向，易出现不公平或者违法违纪的现象。一是这些中介机构在某个领域只有一个，形成垄断行业事物垄断，没有合理的竞争，这样易出现高昂，服务质量低下的情况。二是这些中介机构挂靠于部门，产权不明晰，法定代表人和负责人由主管部门任命，经营没有自主权。

三、对规范黄石市房地产市场的一些建议

（一）政府的宏观调控

1,严格管理当地银行对房地产的信贷供给。

要稳定房价，政府应该严格管理信贷，通过信贷政策调节需求，完善信贷制度，一方面加大保障性住房的贷款额度、降低贷款利率，使真正需要买房住的居民能买得起房。另一方面，对那些购买豪宅等高档商品房的消费者以及投机商人，应该缩减贷款、提高贷款利率，降低他们的需求。

2.完善法律制度，打击开发商违规行为。

首先，对不法开发商的圈地、囤地、捂盘惜售、虚假购买以及哄抬房价等恶意炒房行为，要制定相应的法律法规进行惩治。第二，按照“鼓励自住、规范投资、抑制投机”的要求，房地产开发企业应当在销售全过程中落实“实名制”；同时应当采取措施防止炒房，维持售楼现场销售秩序。

3.定时发布房地产有关信息制度。

要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对黄石市的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，

科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。

（二）大力规范黄石市房地产市场

1.进一步规范房地产市场开发秩序

要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。

2.加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡

在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。加强房地产中介服务机构的监督管理。

（三）大力培育房地产市场

1.加强城市配套建设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平

城市配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏的不断加快，对追求生活品质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房配套问题给序了相当大的关注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提高生活品质。要按照科学发展观的要求，不断增加广大居民的收入，让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住条件。

2.减少信息不对称，防止地方政府与房地产商合谋。

加大政企合谋的惩罚力度，建立利益集团博弈的合理规则，增加消费者的监督力度

3.提高中低档住房供应量，建立合理商品房开发结构

市政府应合理运用城乡统筹区的政策加大力度从土地供应，银行贷款，税收优惠和基础设施配套等方面压缩对商品房和高档住房的投资，促进中低档尤其是经济适用房的建设和供应。

四、结论

总的来说，黄石市房地产市场体系很不完整，缺少房地产金融产品，融资渠道少。房地产资产的流动性差，融资机构分散，管理风险大，房地长投资欠缺稳定的资金来源。而且存在许多监管不严的问题。因此，要大力培育房地产市场，规范房地产市场，加大市场监管力度，提高市场透明度。解决供需矛盾，平衡双方需求。大力发展中介服务业的同时，也要加强对其的监管。探索更合理的税费制度，使房产交易更好的进行，市场的作用也得到充分的发挥。