玉石根雕及工艺品文化广场建设项目可研报告

乌拉特前旗玉石根雕及工艺品文化广场项目

可行性研究报告

目录

第一章总论 (3)

第一节项目概况 (3)

第二节项目建设单位 (4)

第二章项目建设的背景 (4)

第一节项目建设的宏观背景 (4)

第二节项目建设的微观背景 (6)

第三节项目的市场环境分析 (9)

第三章项目建设的指导思想和原则 (12)

第一节项目建设的定位 (12)

第二节项目建设的优势 (13)

第三节项目建设的指导思想和原则 (16)

第四章项目建设内容 (17)

第一节项目的功能规划 (17)

第二节项目的建设规划 (20)

第三节项目总投资及构成 (20)

第五章项目经济效益分析 (21)

第六章项目的运营与管理 (25)

第一节项目管理模式 (25)

第二节项目营销管理 (25)

第七章项目的风险分析 (25)

第八章结论 (28)

第一章总论

第一节项目概况

1、项目名称：乌拉特前旗玉石根雕及工艺品文化广场项目

2、建设单位：内蒙古锦利房地产开发有限公司

3、建设地点：内蒙古乌拉特前旗乌拉山镇

4、项目总占地面积：16万㎡，商业1万㎡，仓储10万㎡，加工5万

㎡，约240亩。

5、项目总建筑面积：5.1万㎡，其中商业1万㎡、仓储一期2万㎡、

二期2万㎡、加工1000㎡

6、项目总投资：1.2亿，一期投资9000万，其中商业约5000万，仓

储2000万，加工约1000万，其它约1000万。二期投资3000万，增加仓储2000万，加工1000万。

7、项目建设周期：二年

第二节项目建设单位

内蒙古锦利实业有限公司成立于二零一零年，注册资金1000万元，为民营全资公司。公司的主营业务是兴办实业；房地产开发；房地产咨询，房地产策划管理，房地产经纪，物业管理，自有物业出租，国内商业。

第二章项目建设的背景

第一节项目建设的宏观背景

一．在我国将文化产业纳入国民经济和改革的总体规划这样的大背景下，内蒙古作为一个经济发展迅速的地区，对发展文化产业更是寄予了厚望，提出创建民族文化大区的战略构想。一大批特色文化产业异军突起。如赤峰市和阿拉善盟的赏石业、锡林郭勒盟的民族服饰业、乌海市的书画业等等。尤其是阿拉善盟的赏石业，已在巴彦浩特镇的黄金地段建起占地5万平方米的全国最大最好的奇石文化旅游城，固定的奇石经营户就有400多户，年贸易额达1亿多元。赤峰市的巴

林石受到国内外赏石界和收藏家的追捧和青睐，仅巴林石集团年销售额每年就达2亿多元。

二． 2010年按照全球各国在艺术品拍卖收益的统计数据，中国排名全球第一。中国已经成为全球艺术品市场的重要组成部分。

2010年我国艺术品市场的整体规模继续呈现快速增长，市场交易总额达到1694亿元。比2009年增长41%。根据欧洲美术基金会的相关统计数据，2010年我国艺术原创作品和古董艺术品的交易总额为989亿元，占全球市场份额的23%，首次超越英国上升至全球第二位，实现了历史性的突破。同时，中国艺术品拍卖市场在2010年也实现了跨越式增长，全年拍卖艺术品30万件，成交23万件，总成交率75%，总成交金额达到589亿元，比2009年增长了177%。

中国经济的持续增长，国力的日益强盛。投资资金的转移，部分原来投资房地产、股票及其他行业的资金流入到艺术品市场；中国文化的价值正在被发掘与重新评估，很多手中握有闲散资金的人为了提升文化品位，也将资金投入到玉石等工艺品的收藏中。

综上所述，无论是国家艺术品市场还是内蒙古本地艺术品市场，在发展现代服务业，尤其是在发展商贸服务和文化产业，建设集聚基地等方面，都给予了高度的重视，并在政策扶持和导向上做出了积极的努力，为本项目的规划建设创造了良好的宏观环境氛围。

第二节项目建设的微观背景

本项目选址在内蒙古巴彦淖尔市乌拉特前旗乌拉山镇，之所以选择在此，主要是乌拉特前旗当前良好的微观环境。

第一、区位优势。

乌拉特前旗地处阿拉善盟、乌海、巴彦淖尔经济区与呼市、包头、鄂尔多斯三角经济区之间的衔接通道中，是内蒙古西部与中部交通运输与连接的必经通道。内蒙古关于呼包鄂三角经济区以及沿黄经济带的规划，将会给乌拉特前旗带来前所未有的发展机遇。作为连通内蒙古东西部城市群的交通枢纽，乌拉特前旗已基本形成铁路、国道、高速公路等交通网络，具有发展物流产业的良好地理条件以及发展大型商贸产业的受众群体基础。

第二、原材料产地优势。

2006年，一座露天玉矿忽然出现在世人眼里。已探明储量4.19万立方米，矿山裸露部分3000万立方米。2007年11月17日，新华社向世界宣布，内蒙古发现的露天玉矿被国家正式定名为“佘太翠”。这就是地处乌拉特前旗的大型露天玉矿。 4.19万立方米，光是这个数字就足以令所有的矿业人士血液沸腾，要知道在平时玉矿开采者们都是循着星星点点的资源进行开采，也就是说只要有一点点玉的踪影就可以吸引无数的人不断进行追踪。相比之下，我们可想而知4.19万立方米是何其丰富的玉矿资源。而这座令人震惊的玉矿矿山海拔最高

为1815米，其储量之多、块度之大、硬度之高及质地之致密，令专家和业内人士惊叹不已。依托此玉矿、在短短的几年中乌拉特前旗玉石、根雕已经发展起了生产加工企业70余家，销售企业100余家。不仅如此，内蒙古作为矿产资源大省，作为新兴矿产资源的观赏石资源亦相当丰富。阿拉善盟的奇石市场已经形成相当的规模，根雕、化石、黄河石等也已经收到很多收藏爱好者的追捧。

第三、消费市场优势。

近几年，随着内蒙古人均GDP的节节攀升，尤其是鄂尔多斯市人均GDP已经超越北京、上海、成为大陆地区人均GDP最高的城市，带动呼包二市消费水平提升的同时物价水平明显提高。因为在人民生活水平提高的背后，玉石及工艺品市场也得到了繁荣。大量的藏家涌现。并且一大部分的民间游资也从房地产、股市等行业退出，投资到更有升值潜力和文化价值的玉石、工艺品、字画等市场。

尽管如此，对比阿拉善盟、乌海等地的文化市场，乌拉特前旗这个佘太玉的产地，目前尚没有一个以玉石原材料集散、产品加工、销售为一体的大型集聚基地。从当前内蒙古已经形成规模和正在规划建设的类似项目来看，阿拉善盟有奇石文化旅游城、乌拉特中旗也有文化市场，并且有相关的奇石工艺品协会。而占据原材料产地的乌拉特前旗却没有一个像样的集开发、生产、商贸和物流为一体的基地，这是不符合市场发展需要的。随着呼包鄂三角经济区以及沿黄经济带的扩张，将此三地的繁华都市中心有效延伸乌拉特前旗，已经势在必行。

第四、旅游资源

“八百里河套米粮川”巴彦淖尔市农牧业发展历史悠久，河套平原享誉国内外，它是亚洲最大的一首制自流灌区和国家重要的农畜产业生产基地。这里地势平坦，土地肥沃，日照充足，灌溉便利，早在秦汉时期就开始移民开发，被誉为内蒙古西部最大的粮仓。近年来，随着我市经济社会的不断发展和各级领导对旅游业认识的不断深化，我市的旅游业方兴未艾，呈现出蓬勃发展的良好势头。实现了从无到有，从接待型向产业型转变的历史性跨越。

巴彦淖尔市旅游资源独具特色,百年教堂、秦汉长城、闻民世界而古老的阴山岩画、国家重点保护文物。阴山地带镌刻涂绘在岩石上的古代图画，共发现1万余幅。这些古代艺术明珠可与世界上任何地方的岩画媲美。岩画的题材极为丰富，总体反映了古代狩猎游牧民族的社会生活。其中，动物岩画居于首要地位，狩猎的画面占有特殊地位，可以看到各种各样的猎手、武器、狩猎对象、方式，狩猎民族的心理状态。特别是还有若干处天体景象岩画，在世界其它岩画区是少见的。

红教-阿贵庙（蒙古语译为 - 神母洞）是内蒙古地区红教派喇嘛唯一的活动场所。庙宇始建于1789年，占地1500亩，以它特殊地位和神话传说，雄伟建筑，吸引了无数宗教人士、信教牧民、考古和旅游者。阿贵庙奉其创始人--印度僧人莲花生为祖师。极盛时期有喇嘛400多人，每逢大祭祀日，各地教徒、游客云集，多达数千人。在它的周围有五个奇特的天然岩洞，每个岩洞各具特色，各种彩塑闪闪发光，栩栩如生，是研究内蒙古西部区的宝贵资料。

洪羊洞洞深30米，宽3米，高2.5米，自然防护层50米，其东南山上有传说中的李陵碑，沟口有赵长城和烽火台，洞北是阿贵庙，东西两涯上，布满岩画。

大桦背因山背面多生桦树而得名，从山口到腹地，约20公里山路。这里峰回路转，景色秀丽，遒劲挺拔的松柏依山傍水，泉水晶莹碧澈。

宏伟壮观的三盛公黄河水利枢纽工程、三盛公黄河大铁桥、新建的丹东 - 北京 - 拉萨高速国道跨黄河特大公路大桥、鸡鹿塞、巴彦淖尔盟博物馆、古城遗址及汉墓群、沙漠奇观、大小湖泊星罗棋布, 地处乌拉特前旗的乌梁素海、沙漠腹地的傲勒孙湖、三湖度假村等大小湖泊有上百处，水域面积占地达50多万亩，湖面上生长着茂盛的芦苇和薄草，湖水中生息着20多个鱼种；有130多种珍禽异鸟，大天鹅、疣鼻天鹅、斑嘴鹈鹕等国家重点保护动物在这里安家落户。每当春夏来临之际，百鸟争鸣，芦波荡漾，山水草原与蓝天白云连为一体。景色迷人，两岸一望无际的乌拉特大草原，牛羊成群，牧歌声声，一派蒙古族游牧景象，让人一饱眼福，留恋忘返。

旅游资源的大力发展带动了相关产业的发展，全国各地来此旅游的人带动了商业的繁荣，也为我们玉石、根雕项目的发展带来了前所未有的机遇。为此项目的成功实施奠定了基础。

第三节项目的市场环境分析

本项目选择的玉石与工艺礼品行业，具有十分巨大的市场前景和广阔的发展空间。而以此为主题形成的及产品开发、制造和销售为一

体的集聚基地，不仅可以吸引周边地区的消费群体，还可以利用其所处的优越地理条件，吸纳更广泛地区的采购受众，并且使项目成为人们日常休闲、娱乐和学习、旅游游玩的重要场所。

然而，从目前乌拉特前旗佘太玉的市场来看，亦存在一些问题。

1.缺少必要的宣传推广

佘太玉矿除储量巨大之外，矿物本身的成色、品位也都俱佳，还有很重要的一点就是水纹地质条件、工程地质条件、环境地质条件等开采条件优越。这将是影响开采安全、成本高低的重要因素。虽然有如此多得优越条件，但是围绕佘太翠玉矿的加工生产等下游企业并未形成规模，主要原因就是人们对佘太翠玉的认识度并不高，很多人并不知道有此种玉，知名度不高严重影响了佘太玉矿相关产业的发展。

2.产品质量粗放

质量对于相对稀缺和富有收藏价值的玉石工艺品来说尤为重要。对于玉石这类非再生资源来说，做出精品尤为重要。在生产加工环节的大量传统的手工作坊式的加工企业无论在取材，产品的题材，质量等方面无法保证精益求精，仅达到初级产品的阶段。

3.缺乏资源优势的整合

随着市场经济体制的不断完善，玉石及工艺品生产经营中小生产与大市场的矛盾日益突出。一些简单的作坊式的生产企业，将产品卖给当地旅游点的工艺品商店，或者直接到游客比较集中的场所进行兜

售，呈现出一种无序状态。产品品种单一, 质量参差不齐, 创新产品少等现象普遍存在。一方面，玉石及工艺品作为一种实体性产品,不可能全部达到“成批生产”的要求。另一方面，尽管传统产品的技术性要求高, 但实际上缺乏相关的专业技术人才和熟悉市场的专门的营销管理人才,市场发育不足且竞争无序。这样，就很少有投资主体积极地投入到玉石及工艺品的市场开发中。导致的直接结果就是玉石等工艺品缺少一条完整齐全的产业链，不能形成产业化。于是，有些不良业者片面追求经济利益，生产假冒伪劣产品，以次充好，形成恶性循环，对玉石及工艺品的发展带来极为不利的影响。

4.市场化发展与文化保护脱节

市场经济条件下, 把文化视为一种商品作为产业来兴办已成为人们的共识, 但现实是民族文化产业的开发程度不同, 总体开发不平衡。旅游热点地区普遍受到过度开发, 有的甚至是“掠夺式开发”。近年来，内蒙古的旅游业发展迅速，草原旅游成为旅游热点，相应的，内蒙古特色工艺品也成为抢手货。但其中却存在不少问题。许多从业者只追求经济利润，完全忽略玉石及工艺品的文化内涵，还有的追求样式的新、奇、特，不顾民族传统，不尊重民族文化，肆意更改工艺品的造型，进行胡乱的重组和拼接，破坏了工艺品应有的艺术与文化价值。

综上可见，在内蒙古经济发展腾飞的时下，在拥有众多玉石及工艺品投资和消费人群的呼市、包头、鄂尔多斯这样的受众群体、佘太翠玉这样大型的玉石矿藏基地，以及便利的交通条件，但乌拉特前旗却

迄今没有一个成型的玉石与工艺礼品集散基地。这为项目的建设和实施奠定了基石。

第三章项目建设的指导思想和原则

第一节项目建设的定位

本项目的定位是“立足内蒙古西部，按照“资源集约化、经营规模化、运作产业化、衔接链式化”的国际经营理念，将玉石原材料集散交易—玉石加工—玉石经营－玉石展示－玉石拍卖、交易－玉石出口等各个产业环节进行有机整合并全面开发，建设具有区域性影响力的玉石根雕与工艺礼品产业与商贸积聚基地，并通过赋予基地文化内涵，打造西北地区玉石、根雕集散地，使其成为乌拉特前旗全新的文化休闲与旅游购物中心，将资源优势发展为产品优势。

1、“产业与商贸集聚基地”

产业离不开商业平台的促动作用，而平台的价值也取决于产业的经济效应。因此，本项目在定位中，着眼于构建完整的经济链条，从产品的开发设计，到制造加工，到展示交易，再经过市场检验和反馈后进行新的开发和设计，构成一个微缩的产业生态圈。圈内上下游配套企业、同行竞争企业以及公共服务企业利用集聚基地的整合效应，最大限度降低市场开拓的成本和投入，提高产品的附加值。

2、“文化内涵”与“文化休闲与旅游购物中心”

本项目并非单纯的、传统意义上的工业园区或高新技术园区，也不是单纯的批发市场。从项目所在的区位周边环境和项目自身档次水平出发，最终希望建设的应该是立足内蒙，着眼全国，走向世界的高端产品。因为玉石产品本身就不是一般的商品，如果希望获得市场的青睐，就必须具有丰富的文化底蕴；同时，此类产业不仅是简单的加工制造，创意与设计在产品价值中所占的比重是很高的。由此可见，项目主题本身就和文化产业不可分，其中的从业人员也和文化产业相关，所有这些因素决定了项目完全可以通过建设成以文化休闲、娱乐购物为外在吸引的玉石和工艺礼品产业集聚基地。两者相辅相成，相互促进，还可以聚集人气，扩大影响，进一步扩大对周边地区的带动和辐射。

第二节项目建设的优势

综合考虑本项目所处的宏观与微观环境，以及自身条件，项目具有十大竞争优势：

1、区域优势

从内蒙古的整体区位来讲，项目选择的地点弥补了内蒙古佘太玉中产地市场的一个空白，因此，不仅增强了佘太玉市场的推广力度，也为项目的发展预留了广阔的空间。而从内蒙古的经济和产业基础来看，项目落户后，可以成为带动全旗及周边地区相关产业发展的强大引擎，成为加快佘太玉等系列产品成为走向全国的又一知名品牌。同时，由于乌拉特前旗毗邻呼包鄂三角经济区，由此带来的巨大的投资和消费

市场将会对项目起到积极的推动作用，反过来，也为项目的未来运作成功，奠定了基础。

2、交通优势

项目所处的乌拉特前旗，紧邻110国道，与京藏高速公路乌拉山出口仅有不足5分钟车程。从销售市场到生产加工检测基地的确立直线2.5公里，如此便利的交通条件，使得项目更具吸引消费群体、带动周边经济发展以及便捷的物流服务互相映衬、相辅相成。

3、规模优势

项目总占地面积为16万平方米，总建筑面积约5.2万平方米，在内蒙古来说虽然不是规模最大的同类型集散基地，但作为一个区域性商贸与产业集聚基地，尤其是以珠宝首饰和工艺礼品为主的文化产业基地，已经具备相当的规模，足够对周边产生较大的影响。

4、定位优势

项目的定位并没有一味地追求大、新、奇，而是结合实际的情况，突出区域性领先和产商结合的特点，并最终落脚在文化休闲与娱乐购物中心上，这使得项目未来聚集人气的能力大大提升，而且也符合项目所在区域周边地区的现实发展情况，从而借助已经发展起来的成熟社区环境促进项目自身的成功运作。

5、功能优势

本项目并不是简单意义上以房地产开发为主的商业地产开发项目，项目提供的是产业链条中全方位服务，从开发设计到生产加工，从交易展示到休闲娱乐，因此，不同需要的客户都可以在本项目中找到适合自己的服务内容，并且特别为中小企业的需要设计了面积适合的开发设计工作室和集中的多功能展示与方案演播室，既满足其成本控制的需要，又不失其体面。类似的功能考虑在项目规划中还可以找出很多，充分体现了项目强大的功能优势。

6、营销优势

本项目将依托众多的专业合作伙伴，将国际贸易、旅游概念、展会经济等结合在一起，可以帮助入驻单位促成大宗交易成功，因此项目具有强大的营销优势。

7、产业优势

玉石、奇石、根雕、工艺礼品乃至整个中国文化产业目前正处在历史上的最好时期，以此为概念的商业行为势必成为商业潮流的新宠。

8、政策优势

由于本项目的选题完全符合内蒙古自治区政府的发展规划，还弥补了城市产业布局中的空白，所以市旗两级政府对项目都会给予政策方面的扶持和倾斜，进而使进入项目的商家受惠。

9、管理优势

本项目建设单位成立专业管理公司的方式，商业网点采用租售两种方式即统一规划设计、统一招商、统一管理、统一加工示范园区，分别销售，发挥各商户的积极性。从而确保项目能够顺利实施。

第三节项目建设的指导思想和原则

一、项目建设的指导思想

本项目建设的指导思想是“以文促商，以商会友”。

历来“文”、“商”二者之间难以相容，随着改革开放的不断深入，尤其是各级政府对于发展文化产业的高度重视，将“文化”与“产业”相提并论，为我们发展相关项目创造了良好的宏观环境。

所谓“以文促商”，就是通过赋予普通的商业行为以文化内涵和主题，提升商业行为的档次，使其传递的不仅仅是商品本身的价值，还有其隐含的文化。这样，可以提高交易的成功率，并且提升产品交易过程中的价值增值空间。

所谓“以商会友”，就是利用交易获取的收益，反哺为交易成功创造条件的文化本身。单纯的文化与文化产品，不与市场化的商业交易行为相结合，不能满足消费群体的需求，只能是阳春白雪，曲高和寡。而能够走入寻常人家的文化，则更加具有生命力。能够认识和接受文化中的不同侧面需求，并接受通过商业行为促进文化的交流，才能为文化的发展提供更多的发展空间。

二、项目建设的原则

1、特色性原则

前旗是佘太玉（翠）主产区，发展特色产业是项目成功发展的生命之所在，愈有特色其竞争力和发展潜力就会愈强。突出文化主题、融入文化、休闲和购物、覆盖完整的产业链条等等都是本项目的特色。

2、先进性原则

项目的建设应具有一定的前瞻性，要能适应国际、国内产业发展的趋势。单纯的制造加工或者产品批发集散地已经趋于饱和，为最大限度缩短产业链条流程，更加吸引消费群体，创造良好的采购环境，本项目的建设就是巧妙地将生产与商贸相结合，将商贸与展示相结合，商贸与旅游相结合。

3、经济性原则

项目建设的目的是为了带来更大的经济效益，促进地方经济协调发展。因此，要始终遵循经济性原则：一是项目建设要在保持高标准的前提下，力求降低项目投资；二是要注重项目的经济效益，防止建设低效益或效益项目。从项目定位的确立就可以看出，本项目更加务实。

第四章项目建设内容

第一节项目的功能规划

根据本项目的定位，项目建设内容的功能够规划概括为“一中心、一基地、四区域”。

所谓“一中心、一基地”表示本项目涵盖了满足“专业”与“大

众”两方面的需求。单纯的“专业”会使项目变成传统意义上的加工制造园区，缺少与市场和消费群体的良好互动；单纯的“大众”会使项目变成没有产业依托的传统意义上的商业街区，不利于使商业氛围更上档次，缺乏后劲。

“一中心”是指“文化旅游中心”，“一基地”是指“玉石与工艺礼品加工交易基地”。围绕上述两个主题，整个项目从功能上将分为五个区，即“生产加工区”、珠宝玉石鉴定中心、“展示交易区”、“文化旅游区”和“公共服务区”。

一、生产加工区

专为玉石和工艺礼品类产品的加工制造而划分的区域，除成品组装和加工外，与此类产品相关的配套零部件制造也包含在本区内。通过吸引更多同类型产品的加工与制造厂商进入园区，一方面使产业逐步产生集聚效益，降低生产制造过程中的产业链成本；另一方面，最大限度缩短产业制造与展示交易之间的距离，取消众多的中间环节，使产业更贴近市场。

二、展示交易区

专为生产厂家和批发零售商进行珠宝首饰与工艺礼品类产品交易和展示的区域。在这个区域里，厂家可以全面展示自身的产品，形成永不落幕的展览交易会。而专业批发商则可以利用具备集聚效应的交易区域进行专业产品的交易。

三、文化旅游区

面向消费市场，以参与体验为主的区域，其目的是吸引更多的人

群来本项目游览和消费，扩大项目影响。文化旅游区的建设将使本项目成为乌拉特前旗又一群众消费、休闲和旅游的中心。

四、公共服务区

本项目中专为其他功能区提供公共服务的区域：

1、会议与创意演播中心

为充分考虑园区内中小型商家的需要，尽量降低其运营成本，园区将设立集中公共的会议与创意与演播中心，提供商家与客户召开会议，向客户进行创意设计演示的专业场所和设施，包括远程展示、大屏幕演播、专业演示文件制作、专业会议设施等。此类设施由于造价较高，中小商家由于使用频率并不高，因此自己配制不经济，而通过有需要时租用则可以大幅度降低成本，此类设施还可以考虑向园区以外的用户开放，以扩大本项目的影响。

3、电子商务服务中心

项目建设单位将专为本项目开设网上展示与交易平台，所有入驻商家可以通过该平台不受国界限制，与海内外商家开展交易和展示，也可以利用系统提供的专业服务进行在线支付和商家调查等，以确保交易的安全和快捷。

4、物流服务中心

面向园区内商家，提供及时、周到的物流运输服务，专门制定信息、资金、人、货、车的立体分流路线和指挥中心，方便各项交易的开展。

5、玉石及工艺品从业人员公寓

园区内专门为商家设立公寓设施，服务商家员工。

五．珠宝玉石检测中心：

入住园区（内蒙级别）

第二节项目的建设规划

项目总占地面积为16万㎡约240亩，商业网点占地面积1万㎡，仓储10万㎡，加工5万㎡。总建筑面积5.1万㎡，项目分两期建设完成。其中位于东风大街以北丽都华庭小区以西的二旅社自然巷规划为玉石、根雕及工艺品商业街。位于乌拉特前旗乌拉山镇以北5公里高速公路立交桥处规划为仓储、物流、加工园区。

一期建设规划(2012年-2013年)

商业1万㎡、仓储2万㎡、加工1000㎡

二期建设规划（2013年-2014年）

仓储2万㎡

第三节项目总投资及构成

项目总投资1.2亿，其中一期投资9000万元：包括商业约5000万，仓储2000万，加工1000万，其它1000万。二期投资3000万：包括仓储2000万，加工1000万。