日本城市商业综合体7大经典案例

日本城市商业综合体7大经典案例
日本城市商业综合体7大经典案例

日本城市商业综合体7大经典案例

导读:

生活的更好,留在了城市。”正如两千多年前亚里士多德对城市多彩生活的概括,人们总是对方便、快捷的大城生活无限憧憬。如果说城市改变和提高了人们的生活品质,那么城市综合体的出现无疑让人们的生活更加美好。本期专题我们带来日本城市综合体特辑,为您介绍日本知名的城市综合体项目,期待能给国内的城市建设些许启示。

城市综合体概念

城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存,相互助益的能动关系,从而形成一个多功能,高效率的综合体。城市综合体的六大业态H(hotel)酒店、O(office)办公室、P(park)公园、S(shopping mall)购物中心、C(congress)会所、A(apartment)公寓,组成了一个新的合生词——HOPSCA。HOPSCA基本具备了现代城市的全部功能,所以也被称为“城中之城”。

日本城市综合体简介

日本国土面积小,人口密度大,土地资源利用紧张,在这种情况下,城市必然面临发展困境,于是日本较早的尝试了城市综合体的建设模式进行城市再开发,取得了很好的效果。目前日本比较成功的城市综合体项目有:被誉为亚洲目前最成功的旧城改造典范之一的六本木新城,令人仿佛身在峡谷森林中进行购物体验的难波公园,东京文化艺术的新地标东京中城,充满欧式气息的惠比寿花园和以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名的福冈博多运河城…

日本城市综合体案例

六本木之丘

项目介绍

六本木新城(ROPPONGI HILLS)是日本国内都市再开发计划中规模最大、历时最长的项目,同时它也是亚洲目前最成功的旧城改造典范。项目由森集团主导开发,按照21世纪东京理想风貌而建,总占地面积约为11.6hm2,历经17年完成建设,由美国捷得建筑事务所,KPF等多家设计公司联合完成。六本木以打造“城市中的城市”为目标,并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点,将大体量的高层建筑与宽阔的人行道、大量的露天空间交织在一起。建筑间与屋顶上大面积的园林景观,在拥挤的东京都成为举足轻重的绿化空间。

区位与交通

项目位于东京都港区六本木,毗邻新桥、虎门的商业街,霞官的政府机关街道,青山、赤坂的商业街,麻布、广尾的高档住宅区,交通十分便利,有四条轨道交通在此通过。游客可以乘坐地铁、公车;若开车前来,总体停车位2762辆,共计12个停车场,方便顾客就近停车。六本木还设有摩托车和自行车停车位,其中自行车免费。

规划与设计

美国捷得建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计。捷得的设计思想不仅实现了项目与城市的完美融合,在项目本身的设计上更加注重将设计与旅游目的地,商业、旅游观光等多功能相结合,整个业态组合考虑顾客的多种要求。六本木共划分为四个街区,各街区建筑的群房都和“山边”、“西街”、“榉树坡大道”等商业设施相连,随处可见绿地和广场,增加了街道的趣味,形成热闹的步行空间。

商业与办公

山边——面向毛利庭院的“山边”是半开放式的购物中心,充分利用原有土地的高低差组成进楼梯和斜坡,产生各种各样的序列体验。西街——镶嵌在森大厦和凯悦大酒店之间的商业街,在酒店和办公大楼各层之间通过天桥产生了立体交叉流线。榉树坂大道——六本木东西相连的主要干道,带有欧洲街道风格,舒缓的曲线,并创造出立体复杂的路面空间。

六本木森大厦:作为六本木中心的超高层办公楼,实现了日本国内最大的单体约4500㎡的无柱空间。

好莱坞美容广场:综合体的地上部分分成地铁出入口和好莱坞美容广场,是一个不折不扣的时尚聚集地。

景观与艺术

设计理念:

六本木新城在景观设计上体现“城市中心文化”与“垂直庭院城市”的理念,由日本著名景观设计师佐佐木叶二先生主创,将城市高楼屋顶的空间装扮成绿色的广场和庭园,绿色步道串连整个城市空间。六本木新城综合楼实施了最大的绿化,让居民可以使用楼顶庭园。每幢高楼外围都有40%比例的绿地环绕,每层楼中都有花园式的休息区,曲线绿篱、石墙、小河、小草坪与树木,把散置庭园连接在一起,形成一个主题。世界知名的艺术家们创作的公众艺术作品和街头设施随处可见,整个城区展现出充满艺术氛围的独特街景。

设计亮点:

屋顶花园

榉树坂六本木综合楼的屋上庭园,从人的最基本生存需求出发,设置了稻田、蔬菜等田园风格的景观,俨然是一个小型的生态公园,强调了可参与性,为大城市带来清新的田园景观,是非常好的生态环保设计。

毛利庭园

森大厦东侧的毛利庭园是一处日式造景庭园,江户时代武士庭园风格,为毛利藩宅邸遗址中庭园的复原版。毛利庭园里的潺潺流水声、花草的芬芳、水池假山和春天点点飘落的樱花,为高楼林立的东京提供了一处可以悠闲赏景的户外天地。

露天广场

露天广场是一处拥有可以开放的遮蔽式穹顶的露天能圆形舞台,能为公共娱乐表演活动提供场地;配合着可变换的喷水设施,边上还设有咖啡吧,提供了变化丰富的空间,满足了森稔社长主张“城市既是剧场又是舞台”。

公共艺术

以艺术来表现造街概念成为六本木一个重要的因素,良好的艺术文化与休憩设施,是六本木新城生活圈的一个诉求重点。六本木新城结合了良好的艺术规划与开放空间设计,将整体空间塑造得更加艺术化和人性化。

街道设施

除了8处公共艺术特区外,还有12件装置艺术“街道设施”遍布于各角落。林荫道两旁的装置艺术作品不但具有休憩座椅的功能,而且每一件都是由知名的艺术家创作的,表达出不同的设计理念。这些配合整体开放空间的景观系统规划,成为六本木新城街道景观构成的重要元素。

难波公园

项目介绍

难波公园并非传统意义的公园,是一个购物中心与办公楼的综合体。从远处看去,难波公园(Namba Park)是一个斜坡公园,从街道地平面上升至8层楼的高度,层层推进、绿树茵茵,仿佛是游离于城市之上的自然绿洲,与周围线形建筑的冷酷风格形成强烈对比,空中花园、屋顶绿树,公园直接跟大街相连,为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清醒的气息。

开发概况

开发商:Nankai Electric Railway Co., Ltd(南海電鉄株式会社),Obayashi Corporation南海都市創造株式会社。

概念设计:美国Jon Jerde设计公司。

项目管理公司:Wasa Sakamoto。

一期开发总面积16.7万平方米。其中商业面积4万平方米,办公楼8万平方米。二期76,600平米,合计243,800平米。占地37232平方米,高达8层。

人造峡谷

业主的最初构思是建造一个简单的混凝土通道用于连接项目的南北地块,设计师颇有新意地提出了人造峡谷的设计想法。“峡谷”的设计带来了众多要素;溪水、山石、植物、岩

洞、山间的阳光......由此形成了独特的空间序列,它不是将人们压缩集聚到封闭的空间内,迫人消费,大家不仅仅到这里来购物,也可以到这里来休息,来放松。

“场所制造”理念

“真正的场所并不存在于大楼之间,而是存在于人们值得记忆的体验中”美国著名建筑师Curtis J. Scharfenaker言简意赅地表达了“场所制造”理念,由此,难波公园颠覆了一味追求机器效率的工业化空间设计,打破了室内室外的空间界限,实现了城市森林中自然化、戏剧化空间场景的塑造,形成内部与外部景观的和谐与相互映衬。

让体验融入商业场所

难波公园向人们展示了如何在城市里享受一座森林,这样的“体验式”场所才是人们精神的真正向往。用大自然充实和装点我们的环境,自然和人类的激情在此碰撞,人们的精神得到满足,美妙的体验由此产生,场所便融入了人们的记忆。

东京中城

项目介绍

东京中城(TokyoMidtown)是日本东京的继六本木新城之后最新的都市综合体项目,原来是日本防卫厅所在地。2007年3月开业,已经成为日本东京的商业和文化创意的发源地,也是21世纪东京的新地标。这个崭新的复合型城区由6栋建筑构成,汇集了各种各样的商店、餐馆、写字间、酒店、高级租赁式公寓和美术馆等设施,并且充分利用了附近的公园,真正做到了以人为规划之本。东京中城项目总占地面积7.8万平方米,总建筑面积约57万平方米。整个建筑群主要由三个区域组成:Galleria(拱廊街);Plaza;Garden。

东京中城堪称东京拥有最大片绿地的购物中心,据报道,2007年3月至今,东京中城(TokyoMidtown)建成才五年多,已被评价为“全球建筑师都想去造访的东京指标”,定位为“日本设计走向全世界的发源地”,也已如预期创造了一年20亿的总营业额。在强手云集的东京,作为年轻建筑综合群的东京中城,何以出类拔萃?

定位与布局

负责工程的三井物产主席岩佐说:“透过中城,我们旨在将东京打造成日本、亚洲,甚至是全球商业和文化创意的发源地,我们也希望这有助宣扬日本价值观和审美观至全世界。”著名建筑师安藤忠雄说:“日本以经济强劲闻名,我们希望向世界展示另一面——那就是设计与美学。”在东京中城,居住、工作、游乐、休闲等多重功能相互融合、相互刺激,从中激发出富有活力的先进城市文化。这个崭新的复合型城区由6栋建筑构成,汇集了各种各样的商店、餐馆、写字间、饭店、高级租赁式公寓、美术馆等设施。许多企业都将总部迁往东京中城,包括USEN、日本雅虎、富士软片、富士全录、Goodwill Group 等。此外知名电子游戏公司科乐美(KONAMI)也将分散在东京各处的据点集中迁往东京中城。

规划与设计

设计理念:明确未来蓝图与概念,向世界传播新的价值;融合各种城市功能,创造多重收益。东京中城的规划设计思想是以人为核心,创造新的生活美学空间。从规划设计和商业设施来看,东京中城注重建筑与商业文化结合,充分运用商业世界中人、物、环境构成空间概念,以美学设计作为主轴,构造东京21 世纪衣食住行乐的完美景观。设计合作团队为东京中城的成功奠定了坚实基础:设计总规划是SOM,设计主创是日建设计,景观设计是EDAW,商业设施的设计由CommunicationArts.和隈研吾建筑都市设计事务所承担,公寓楼的设计由坂仓建筑研究所承担。此外设计表参道LV大楼的青木淳担任公寓外观设计顾问;世界级国宝大师安藤忠雄操刀设计艺术中心21/21DESIGNSIGHT;旅居意大利艺术家安田侃的城市雕塑…….。

环保型区域建设

东京中城的细微之处都体现着环保精神。环保设计上采用被动式设计,即未使用特殊装置,在布局和结构上巧下功夫调节能源,打造舒适环境。比如,采用遮挡阳光直射、减轻热负荷的遮光百叶窗;用Low-e 多层玻璃等减轻来自窗户的热负荷;地下引入自然光,节约照明用电;通过屋顶绿化遮挡对建筑物的热辐射等。厕所使用雨水和厨房的排水,并用自动感知器控制节水温。中城的电力设备导入水蓄热系统和NAS 电池,有效利用深夜电力,削减高峰用电。回收煤气发电时产生的废热,用于空调热水供应等;采用光线联动自动百页、窗边照明自动调光系统等。

绿地和公园

由桧町公园和中城花园构成的大面积的绿地和公园也是一大特色,在寸土寸金的东京市中心,中城的绿化率高达40%,原防卫厅用地中的140棵树木也被重新安置在这里。日产汽车公司设计制作的两台流动服务车作为21_21 DESIGN SIGHT的Shop21_21Q活泼登场,销售快餐小吃和一些特色商品。绿地内设有无线局域网,人们可以在舒适惬意的自然中通信上网。夏季还开设临时的中城花园咖啡,中城内的人气商家摆出摊位,提供食品饮料。周末还有现场音乐会。

对艺术情有独钟

东京中城对艺术设计情有独钟。其中,三德利美术馆的迁入,汇集了3000余件日本的古董、工艺品,闻名世界的三德利美术馆每年有70万人到访。而以三宅一生为中心、提供日本优秀设计的创造基地「21/21DESIGN SIGHT」,设计由安藤忠雄建筑研究所和日建设计

担当,则每年吸引约21.5万人到访。东京中城设计中心还以“G”标志认定机构—日本产业设计振兴会为中心举行各种展会,成为东京的艺术和设计文化的发信基地。公共艺术作品:东京中城中装点着20件公共艺术作品,都市和艺术融为一体,使东京中城的日常空间拥有高品质的艺术氛围。

日本其他城市综合体

开发模式用可借鉴经验

惠比寿花园是高速开发出来的一个地区,是欧式古典文化与现代建筑的完美结合。众多的饮食店和流行时装店使该处成了一处不容争辩的热点地区,同时该地区仍保留着许多有个性的小店,继承了各自的经营传统,与东口新出现的商业网点形成了鲜明的对照。

横滨港未来21区

开发模式及可借鉴经验

横滨新区没有把代价昂贵、区位优越的“宝地”用作纯商务中心区开发,而是在中央地区布置美术广场,请丹下健三大师设计横滨美术馆;安排象征横滨历史文化的“日本丸”公园和海洋博物馆;划出总用地25%作公园绿化和居民住宅,以保持和谐的城市综合功能。

天王洲再开发

二战后,沿东京湾的整个区域基本上都是货舱、工业废料堆场或废弃的荒地。从80年代起,东京湾开始兴建一些项目。天王洲岛的建设,是后工业时代在湾区开始的第一批景观及功能再造项目。

被航道环绕的天王洲岛占地20公顷,再造工程从1985年开始动工,到1992年以天王洲单轨车站正式启用为标志,历时7年。现在的天王洲是由七个主要建筑群组成,各建筑群之间通过全天候的人行通道相连,并由公路和单轨铁路与市中心连通。项目建设者在各主要建筑群临航道的边上都铺设了木板人行景观道,成为该区滨海休闲的一大特色。

福冈博多运河城项目

项目立意:化都市为剧场

犹如都市中的一个多元化未来都市。包罗万象,其乐无穷。是当地举办大型节日庆典、商品市场推广及社区公益表演的最佳场所。

项目的吸引力来自:有名的福冈凯悦大饭店;四季剧团的第一个专用剧场“福冈城市剧场”;汇集13个电影院的“AMC运河城13”;高科技游艺主题公园“福冈快乐国”等。无论内容还是规模都是空前无比的。

日本城市综合体分析

日本城市综合体的五大典型特征:

超大空间尺度

城市综合体是与城市规模相匹配,与现代化城市干道相联系的,因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张,建筑的室内空间也相对较大,一方面与室外的巨形空间和尺度协调,另一方面则与功能的多样相匹配,成为多功能的聚集焦点。

通道树型交通体系

通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划,将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来,同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系,组成一套完善的“通道树型”(Access Tree)体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念,形成丰富多变的街道空间。

当代城市景观设计

应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。

高科技集成设施

城市综合体既有大众化的一面,同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主;通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成;安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。

地标式的城市建筑

城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店:济南万达广场180米高超白金五星级酒店;又如高层地标式双塔:无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。

日本城市综合体的借鉴和启发

创造可体验性的场所

这个可体验性是可以让游客流连忘返的,他们离开以后还会再回来的场所,并使可体验性的项目成为极具特色的社区的核心部分,提供多元化的不同的功能的需求,成为一个具有表演性的舞台,也地区成为经济增长的催化剂。

将当地文化融入其中

从一开始就要去仔细研究和理解当地文化特色,无论是过去、现在,还是未来的发展。从这些文化性元素中获得设计灵感,并在项目中表达出这些文化元素,建立有标志性的有特色的功能,同时结合景观、水景、灯光、标牌、艺术、雕塑等设计,把它融合在项目当中。

建立可持续性发展的环境

结合地方不同的地理特性,把它运用到项目设计中。找出项目所在城市中所缺乏的元素,如自然通风条件,遮阳情况,绿色景观、绿色屋顶、小气候的因素等,这些元素都可能会带来经济、社会、环境性的效益,然后再找出相对应的一些积极的可以对应的措施。

注重各种功能的衔接融合

要考虑到怎么样设计一个流畅的动线,把所有功能连贯起来。项目的方方面面都会和周边的公交系统、人行流线发生联系,要使得整个项目各个功能之间连贯的可以穿梭。

后记:城市综合体发展任重而道远

这是一个尊重生活的时代,人们来到城市,是为追求更好的生活,享受便捷与繁华、时尚与品质。当生活节奏越来越快、生活方式越来越国际化、生活内容越来越丰富时,人们对城市和建筑空间的需求也发生巨大变化,对工作、休闲、商务娱乐、居住等多种生活方式的全面体验如果能集中在一个区域,没有没完没了的“在路上”,没有了时间距离,空间距离,心理距离后,生活就更尊重享者。城市综合体已经成为城市发展的动力源泉,是推动城市发展的重要力量,树立城市高端形象的标尺,渐渐引导这一座城市潮流的发展方向。

大型城市商业综合体的开发与运营规律研究

大型城市商业综合体的开发与运营规律研究 大型城市商业综合体研究的意义 一、大型城市综合体是经济发展的要求 二、高水平做好城市综合体经营分析和建筑策划工作 三、服务城市综合体的多专业团队协同工作方法 四、城市综合体的经营管理 五、我国发展城市综合体的策略选择 课题研究的意义 大型城市综合体一般包括级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅,它是城市集约化发展的必然要求,能够满足办公、购物和白领人士居住要求。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市,在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重,一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。 从2002年开始作者不仅参与策划了深圳一流的购物中心和写字楼,而且论证过级酒店以及公寓,获得城市综合体策划的初步经验。 为了在2008年奥运会前完成国内重要城市综合体的实际策划与开发工作,深圳NEW MALL公司组织专家多次考察日本城市综合体,通过消化吸收考察成果。我们带着日本考察成果又系统调研北京、上海、深圳、青岛等城市综合体比较分析。

日本城市:东京、福港、京都 中方城市:北京、上海深圳青岛西安 一、大型城市综合体分类 建筑综合体,是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成,并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。北京的嘉里中心、国贸中心等都属于这类大型建筑综合体。这些建筑功能齐全,规模宏大,在一定范围内能实现自给自足,形成“城中城”的经营方式,能使建筑产生良好的经济效益。 建筑综合体,在共生、互利的前提下,实现多功能的综合,使建筑具有物质构成上的强大优势,从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充,整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足,形成“城中城”的经营方式;各种功能互相配合,提供对方发展的潜力,反过来促进自身的增长,例如商业、办公、酒店与会议中心相结合,集中不同的商业行为,彼此增加潜在顾客,并提供多门类,多层次的服务,从而使建筑获得良好的经济效益。 大型城市综合体是经济发展的必然要求,我们根据特点可以划分为: 1.交通枢纽型城市综合体

日本主题特色购物中心

主题特色在日本的购物中心兴起 《联商网刊·海外》第一期 可以说Garden Walk是一个非常成功的例子。它是东京郊外的一个露天零售广场,其特色是以花为主题。 从它的花瓣形的商店屋顶到郁金香喷泉以及向日葵形的表演舞台, 这个160,000 平方英尺、设有56家商店的露天零售广场展示着华美的花的主题, 包括玫瑰院内12 英尺的玫瑰花丛,这里6英尺塑料“荆棘”奏出如“德克萨斯的黄玫瑰”之类的优美曲调。 Garden Walk是日本具主题特色的最新购物中心实例之一, 这种设计方法日益被人们所接受,特别是北美的建筑和设计公司。 这种城市花园的设计经验得到延续使用,在人行道上有花形设计,购物中心的外部有鲜明的花形绘图,而遍布整个购物中心的是鲜花和山茱萸。这种与众不同的设计, 加上时尚的零售商如宠物店, 哥伦比亚运动休闲专卖店以及银座商品屋, 使Garden Walk 自2000年10月开业以来取得了非常大的成功。 预计东京郊外Makuhari 区的Garden Walk购物中心运营的第一年年底,顾客将超过450万人次。 如同George Wickwire所说的那样,拥有一个主题或与众不同设计特点的购物中心在日本这样的商业环境中确实存在非常突出的优势, 他是西雅图Callison Architects 的合作伙伴, 在日本已经工作了10年。“主题环境在全国突然出现的原因之一是因为为许多日本的零售店建筑都千篇一律,” 他说。“市内零售店通常被其他建筑物挤在很小的地方, 或者建筑比较单调、令人厌倦。而主题特色则提供了一个竞争性的优势。” Wickwire说,在日本顾客的竞争尤其激烈, 而且在日本有非常多的零售店,人们基于方便的原则,经常去离家或公司比较近的地方购物。这样一来, 较大的零售广场如果要占有更多的本地市场,他们必须要做到引人注目。“你必需与众不同并推销自己,” Wickwire说。 主题特色打入了追求有新意消费产品的日本人市场,Scott Kilbourn说, 他是美国建筑公司RTKL东京办事处的主管, 并且开发了Garden Walk创意。“零售业发展变化的速度非常快—我认为日本的发展速度比美国的要快, 同时在新的环境中这也是个非常好的市场,” 他说。“我们的目标是创造全新和独特的购物目的地。” 在日本完成一个主题设想并不容易。在市区大多数现存的综合购物区域周围均为多层百货商店; 绿色区域很难集中, 而且土地非常昂贵,这使得零售业经常不被作为最佳选择。虽然如此, 最新的购物中心项目显示主题特色扮演着一个非常重要的角色。一个具划时代意义的项目:Mori Building Co.的125,000平方米 (1,300,000平方米) 封闭式购物中心,名为Venus Fort,位于在东京附近的Odaiba, 于1999年8月开业。海

日本商业文书

日本商业文书(社外部分) 挨拶状 平成○年○月○日 株式会社○○○ 本社移転のお知らせ 謹啓貴社におかれましては益々ご清栄のこととお慶び申し上げます。 さて、この度弊社では業務拡張のため平成?年?月?日より、下記新社屋に移転することとなりました。 これを機に、一層のサービス向上に努めるべく、社員一同気持ちをあらたにしております。 今後ともご愛顧のほどよろしくお願い申し上げます。 謹白 記 旧住所等□□□□ 新住所等□□□□ Point ●移転、変更、就任などの場合は、「いつから」「何から何へ」が目立つよう明記する。 ●今後、「向上」していくことを明記する。

●関係が薄い企業や個人等にも送付する文書では、「謹啓?謹白」を用いる。 案内状 平成○年○月○日 株式会社○○○ 展示会のご案内 拝啓貴社におかれましては益々ご清栄のこととお慶び申し上げます。平素より大変お世話になっております。 さて、この度弊社では下記の要領にて製品展示会を開催させていただくこととなりました。 つきましては、ご多用中誠に恐縮ではございますが、是非ともご来場いただきたくお願い申し上げます。 当日は、新製品の発表やセミナー等も予定しております。 今後ともご愛顧のほどよろしくお願い申し上げます。 敬具 記 日時?場所等 他の催し?スケジュール等 ※特典?粗品等

Point ●パーティーやコンペ等の場合は、参加の有無を確認する返信ハガキ会場案内図等を同封する。 ●参加チケットや担当営業の名刺を同封する等、参加率を向上させる工夫をする。 送付状 平成○年○月○日 株式会社○○○ カタログ送付の件 謹啓貴社におかれましては益々ご清栄のこととお慶び申し上げます。 先般は、当社製品「○○○」についてお問い合わせいただき、誠に有難うございました。つきましては、取り急ぎ当該商品掲載のカタログ等を送付させていただきます。なお、お問い合わせ等につきましては担当の○○までご連絡いただければ幸甚に存じます。 今後ともご愛顧のほどよろしくお願い申し上げます。 謹白 記 送付物 カタログ一式

某大型商业综合体建筑设计方案说明

某大型商业综合体建筑设计方 案说明 -CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN

南通五洲国际广场(尚德龙城)商业部分方案设计说明书 第一章设计总说明 1.1项目概况: 1.1.1基本情况 “南通五洲国际广场”项目地块(CR10013),位于南通市崇川区钟秀中路北、北濠桥路东,北城大桥东南侧,用地面积90663平方米,用地性质:商业、办公、居住。该项目为南通市人民政府“城中村”改造项目之一。本次报批的是项目南地块,用地面积平方米。 1.1.2项目区位 该项目地块位于南通主城区北侧,项目西侧为刚建成的北城大桥引道,往南至闹市区南大街及5A级濠河风景区近在咫尺;往北跨过通吕运河便是建设中的港闸区北翼新城,穿越北大街到南通火车站、宁通启高速、长江渡口均在10分钟车程内,交通出行十分便捷接轨。 1.1.3周边情况 运河北的港闸区北翼新城,在北城大桥东西两侧临运河为深圳华强集团有限公司竟拍地块建设项目,西侧为被誉为“中国迪斯尼”的国内第一家城市室内版主题乐园项目南通华强方特城,东侧为商业(电子市场)、办公、居住用地,建筑面积约110万平方米。沿北大街两侧已建或在建项目较多,有居住、办公、酒店、商业等多种业态。项目地块南紧临钟秀路,为城市主干道,钟秀路南为多个住宅区,沿路底层为商业,以装饰装修为主。东为“居然之家”家居生活馆、公墓管理处。西紧临北城大桥引道,引道西侧为待开发地块及南通革命历史纪念馆。项目地块东侧与居然之家间的南北城市次干道北接规划中的运河50米景观带及规划东西向次干道,地块中间从北城大桥引道向东的纬12路将地块分为南(地块二)、北(地块一)两块,且有一定的坡度。 1.1.4价值判断 项目地块周边家居商铺等各类市场齐全,住宅小区总量已形成气候,生活含金量高。地块位于南通传统商业中心南大街与新建火车站的重要交通枢纽北濠桥路的中间地带,通吕运河北侧为大片新建住宅区。商业价值颇高。 1.1.5整体项目地块为城中村改造,须在本项目地块二原地安置崇川区钟秀街道办事处办公用房8000平方米及相应全部配套设施、32000平方米四星级宾馆及相应 全部配套设施,原地安置城北村居委会办公用房5000平方米及相应全部配套设施、商业经营用房10000平方米及相应全部配套设施(以上安置面积数据系指地块规划控制指标地上建筑面积)。 1.1.6项目定位 以销售为指导的持有型商业办公城市综合体。 1.1.7控制指标 用地面积平方米;总建筑面积225719平方米,其中地上总建筑面积157499平方米,地下建筑面积68220平方米;容积率;绿地率5%;建筑密度%; 1.1.8场地现状

城市商业综合体的运营和管理

城市商业综合体的运营和管理 2010-07-26 17:54 来源:作者:编辑: 王聪慧 主讲人:朱凌波 职务:全国工商联商业不动产专委会CCREC主任兼秘书长 “国际商业地产运营商”系列培训计划首席专家 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好,抓住了城市综合体发展最关键的问题,也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机,第一件事就是到万象城去考察,万象城项目的开业,预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。 大家知道,其实杭州引起全国的关注,就是政府提出了一百个城市综合体,引起了业界的振动,也引起了我们密切的关注。但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营非常成功的全国样板城市综合体,但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中,19个已经在开发运营中,35个在规划设计中,还有40个在策划中,未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象,非常值得期待。 实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐,尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风靡中国,有三大原因,第一个,政府为什么要做城市综合体,因为城市综合体集聚的功能,我们可以打一个形象的比喻,如果说成是是一个围棋盘,城市综合体就是围棋的眼,每个眼做活了,就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心,变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城,这就是城市综合体为什么有

魅力,地方政府愿意做城市综合体无非几个原因,因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统,功能体现城市的名片,城市的形象,而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣,成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。 开发商为什么愿意做城市综合体,因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版,涵盖了等等房地产和城市发展的延续,而且最重要的就是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的前提下,是个最好的资金产品循环的一模型,因为住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、形象性,集聚性和规模性,也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。 中国房地产发展的历史,真正进入商业地产的时代是02年,城市综合体的历程也就不足五年,我们现在已经诞生了中国的主流开发商,像万达、宝龙、华润、中粮地产,包括商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型,可以看到城市综合体在中国房地产发展,尤其是未来的城市化进程当中到起到一个什么样的重要作用。 第三个投资者和消费者为什么青睐城市综合体,中国改革开放30年有几个重要的数据,一个是城市化的进程,现在已经46.6%,正好进入到70%的加速器,城市化、郊区化包括城镇化正成为中国经济发展的主流模式。第二个就是中国的交通系统,我们说的交通系统主要是地面的交通系统,包括快速路、高速路、城市的主干道,包括这种城铁、高铁、地铁,轨道交通一体化的TOD交通系统。第三个就是中国人口的快速增长和城市化,人们在消费水平、消费理念在迅速的提高,在升级,这些种种的元素加在一起,还有一些软性的要素,就是中国人们生活发展随着消费水平理念的提高,尤其是节假日经济的发达,休闲、娱乐已经成为人们维持城市与自然,科技与文化,包括追求物质与精神的一个平衡的最好的重要的场所。在国外不仅有人均GDP这样一个指数,还有一个指数也是中国目前最匮乏的,就是人均幸福指数,城市综合体作为一个城中城,作为人们追求城市生活一个重要的载体、目的地,所提供的综合的环境、多元的公共中心已经成为人们在追求城市化生活中最重要的场所和这样一个集合性的东西,所以这三点原因推动了中国城市综合体快速发展。 但是我们也看到,想做一个成功的城市综合体,也存在着很多系统性的条件和风险。第一个条件就是必须有很好的政府关系。因为能做城市综合体的地段,就是过去最早讲的地段地段地段,都是一个城市的都市的中心、区域的中心、新城的中心,都是稀缺的地段,也是政府形象工程很重要的载体,所以只有很好的政府关系才能拿到很好的城市综合体的地段。 第二个就是资金或者是资本,我们都知道,中国的商业地产的发展过程中面临最大的困扰就是资金的困扰,因为商业地产在前些年处于两难,原因就是中国的开发商在自有资金杠杆效应下以银行信贷为主体的模式下,缺乏多样化的证券化的融资通道,在这样一个困境下,城市综合体,尤其是商业综合体主流的形态是持有性物业、资产性物业,大型的购物中心、酒店甚至是写字楼,在国际上发展的惯例,包括从运营管理长期经营,如果没有这样一

2016东京中城综合体考察报告

东京中城综合体考察报告 一、项目位置 东京中城(东京ミッドタウン,Tokyo Midtown)是一个日本东京都港区的多用途设施开发计划,位于六本木的旧防卫厅原址和和赤坂九丁目,是一个新型的复合型城市综合体。项目近邻六本木新城,建立在原来防卫省旧址。 图1东京中城模型和鸟瞰图 二、东京中城项目规划设计特点 东京中城规划设计基本资料 ?用地面积:约102,000m2 ?实际占地面积:约78,400m2 ?总建设面积:约569,000m2 ?开发商:三井不动产 ?设计:SOM、日建设计、安藤忠雄、隈研吾等 ?施工建造:竹中工务店(A、C、D、G、H栋)、大成建设(B、E、F栋)综合体各设施面积

?办公室:约330,000m2 ?住宅:约111,000m2(约530间) ?五星级酒店:约48,000m2(约250间) ?购物中心:约57,000m2 ?其他:23,000m2 ?地下5层、地上54层 项目结构:钢结构、钢筋混凝土结构以及钢架钢筋混凝土结构 图2东京中城项目效果图 东京中城的设计强手云集,设计总指挥是SOM,设计主创是日建设计,景观设计由EDAW Inc.,商业设施的设计由Communication Arts.Inc.和隈研吾建筑都市设计事务所承担,住宅楼的设计由坂仓建筑研究所承担。此外青木淳建筑规划事务所指导了住宅楼的外观设计,安藤忠雄建筑研究所和日建设计做了Design Wing”的设计。 在设计活动组织管理方面,日本不仅多个专业协同配合好,而且非常注重艺术设计,值得我国综合体设计方案时候借鉴。 整项计划的地标建筑‘中城大厦’(Midtown Tower)是一座地下5层、地上54层的摩天大楼,高度为248公尺,超越了六本木新城森大厦(森タワー)和东京都厅舍成为东京都内最高的建筑物。和前两座建筑物不同的是,中城大厦

日本购物中心发展及趋势分析

日本购物中心发展及趋势分析 购物中心是消费者日益提高的生活需要在商业领域的体现,这一业态最早出现在美国,随后在世界范围内普及开来。日本作为亚洲经济最为发达的国家,购物中心在其国内的发展已经相对成熟。中日两国虽然在国土面积、收入水平方面相差较大,但在人口密度、城市发展及消费文化等方面有诸多相似之处,因此日本购物中心的发展对中国具有务实的借鉴意义。 一、发展分析 日本的购物中心起源于20世纪60年代,即二战之后的经济复苏期。60年代末,从事食品和耐用商品销售的日用品卖场(General Merchandised Store)开始形成分支,从事购物中心的开发工作。1969年,日本第一座大型的以百货公司为主力店的购物中心——玉川高岛屋(Tamagawa Takashimaya)购物中心在东京都世田谷区开业。以玉川高岛屋为代表,日本开始发展大型购物中心。不过当时的购物中心理念仍未摆脱百货公司的思路,所提供的服务也较为有限并且集中。

在日本,城市中的火车站是货物储运中心和公众聚集场,而早期的购物中心大都以火车站为中心进行开发,因此在当时的购物中心是以市区内的购物中心为主。 20世纪70年代,伴随经济的腾飞,日本的购物中心也进入快速发展阶段。整个70年代日本新建的购物中心有502家,在80年代这一数字增加到626家。从70年代开始,一些专门从事商业活动的公司将欧美购物中心的模式引入日本,而且此时越来越多的家庭拥有了小汽车,郊区住宅也发展起来,借助这个时机,日本郊区购物中心开始兴起。日本购物中心阶段发展情况如图1-2所示。 20世纪90年代是日本购物中心快速发展的一个时期,以现存购物中心的数目为基础,有将近40%的购物中心是在这个阶段建立起来的。90年代平均每年都有100多家购物中心兴建,这一情况一直持续到2000年。2000年6月日本开始实行“大规模零售店选址法”(large-scale retail store location law),尽管大多数关于大型零售商店开设的限制性规定都已经取消,但在交通阻塞、交通安全、停车、噪声、废弃物、废气排放等环境品质方面却对购物中心进行了规范。大型购物中心新开张数量在这个法律颁布实施之后较前几年有所减少。2001年日本新开张的购物中心数只有37家,直到2004年以后,日本购物中心的发展才恢复到先前较为正常的水平。从1992~2006年的具体情况如图1-3所示。

开发城市商业综合体的流程

城市商业综合体是一个庞杂的系统工程。在城市商业综合体的 开发过程中, 受城市商业综合体的开发规模大、投资大,而且涉及专业众多的影响,对城市商业综合体的开发经营较普通项目要求更高。因此其开发与经营过程中也与大凡房地产项目开发迥然例外。 一、城市商业综合体定位定位是项目开发中最严重的环节,尤其是城市综合 体专案,它决定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平,为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据。城市商业综合体的定位与 **单体项目例外,主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定 位两大部分。 例如,英国伦敦码头区再造项目所处城市伦敦,是国际大都市,在国际金融 业具有强大影响力,因此,码头区再造项目定位为国际金融、商务商业区。在城市商业综合体整体定位的前提下,开展综合体项目内各类物业的分项定位。 1.项目的整体定位 项目的整体定位是一项系统工程,涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、 行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素,其结果与项目团队整体管理运作水平密切相关。 在城市商业综合体的整体定位时需要重点强调项目的主题理念,独到的主题

理念是城市商业综合体项目的灵魂。在信息化社会,消费者的消费方式发生了很大变化,尤其是在一个集商务、休闲、购物等多功能的项目内,个性化与情感化的倾向越来越明明。因此,根据例外物业消费者的例外需要、消费心理特点、区域文化及例外功能物业的发展趋势,还需要为城市商业综合体确定一个整体主题形象定位。在统一的形象定位中,在空间处理、环境塑造、形象定位、与城市商业综合体内外的有机联系方式等方面对城市商业综合体进行一致性表现,使其真正起到都市文化中心的作用。 2.城市商业综合体分项定位 在城市商业综合体分项定位中最严重的是体量(规模)研究与商业研究。 1)城市商业综合体的定量研究 城市商业综合体的定量研究主要是研究例外物业的体量与规模。其主要物业 通常包括:商务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设施的建筑面积和用地面积。城市商业综合体开发从规划到完成大凡需要 5-10年,甚至更长。因 此,城市商业综合体中各物业的规模是动态的。以下以写字楼与商业定量为例说明: ---商务物业(写字楼)定量,主要是通过市场调研、结合理论研究方法。 ---零售商业定量,通过商业市场研究结合现状供需数据、用商圈计算与模分析模型判断综合体内零售商业的体量。 在城市商业综合体的综合开发过程中,各种开发类型物业之间是存在一定的 价值联动关系的,物业的规模一定要预留未来发展的空间。确定例外物业合理的规模,并充分考虑其未来的发展空间,将直接影响项目的整体规划布局及最终的综合价值最大化的实现。

东京六本木购物中心考察报告及分析

东京六本木新城购物中心考察报告 一.项目简介 东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心,该项目在2003年4月开业,目前已经成为外地游客到了东京必到的综合商业设施,坐地铁日比谷线直接到达六本木站就到达六本木新城。 日本东京的六本木新城是日本森建筑公司的一个马拉松项目,在这个项目开始的初期,许多人都对这个项目的建成表示悲观怀疑,预测这个项目可能太大了,或者他对于日本传统的品味来说,变成太大太突然。同时人们也怀疑建造这样一个项目的时机,因为那个时候日本正处于一个最长的衰退期。 长达17年的前期运作过程,是任何一家国内开发商不可能做到的。其敬业精神,为后代留下一点有价值东西的负责态度,是国内开发商所欠缺的。森稔社长要整个团队坚持不懈的追求品质,树立世界一流品牌,这也是森大厦株式会社感到自豪的信念。 发展商简介: 森稔,森大厦株式会社代表取缔役社长。

日本森大厦株式会社出资兴建了上海森茂国际大厦,该公司一直在日本东京的中心地区从事城市开发事业,上海国际森茂大厦是其在海外进行正式投资的重要项目之一。 森大厦在上海进行第二个项目──世界最高的"上海环球金融中心"大厦的建设。 六本木项目考察的启发不仅是项目技术层面,而且要深入思考我们对留下对后代有价值建筑及商业文化作品的负责态度与敬业精神,提醒我们在前期投入足够的精力和心血。 17年的坚韧精神,就是坚持不懈的努力。 二.总体规划设计特点 城市设计与项目设计相互结合,充分利用地铁交通和城市公路交通,园林设计立体化,整体设计趣味化,具有丰富的设计内涵。 1.总体布局—酒店与购物中心形成综合体 2.购物中心建筑设计特点

(完整word版)城市商业综合体的运营和管理

城市商业综合体的运营和管理 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好,抓住了城市综合体发展最关键的问题,也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机,第一件事就是到万象城去考察,万象城项目的开业,预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。 大家知道,其实杭州引起全国的关注,就是政府提出了一百个城市综合体,引起了业界的振动,也引起了我们密切的关注。但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营非常成功的全国样板城市综合体,但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中,19个已经在开发运营中,35个在规划设计中,还有40个在策划中,未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象,非常值得期待。 实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐,尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风靡中国,有三大原因,第一个,政府为什么要做城市综合体,因为城市综合体集聚的功能,我们可以打一个形象的比喻,如果说成是是一个围棋盘,城市综合体就是围棋的眼,每个眼做活了,就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心,变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城,这就是城市综合体为什么有魅力,地方政府愿意做城市综合体无非几个原因,因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统,功能体现城市的名片,城市的形象,而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣,成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。 开发商为什么愿意做城市综合体,因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版,涵盖了等等房地产和城市发展的延续,而且最重要的就是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的前提下,是个最好的资金产品循环的一模型,因为住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、形象性,集聚性和规模性,也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。 中国房地产发展的历史,真正进入商业地产的时代是02年,城市综合体的历程也就不足五年,我们现在已经诞生了中国的主流开发商,像万达、宝龙、华润、中粮地产,包括商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型,可以看到城市综合体在中国房地产发展,尤其是未来的城市化进程当中到起到一个什么样的重要作用。

日本十大购物中心

日本十大购物中心 与欧美购物中心相比,日本在人口密度及消费习惯方面与我们有更多相似之处,更值得学习借鉴。 日本最大的再开发项目:六本木之丘 2003年,这座筹划近17年,耗资170亿元的新世纪综合体正式建成。整个建筑按照下个世纪日本东京的理想风貌而建,汇集时尚名品、五星级酒店、餐厅、超日电视台、美术馆、住宅公寓于一体。 整体上是一个充满艺术气息、时尚丰富性的开放式空间。在场所的搭建上,六本木露天广场是日本最为知名的露天娱乐广场,有强有力的人流聚集效应; 六本木还有一个位于剧场楼顶的“屋上庭园”,收获与播种季节他们会要邀请办公与居住于此的人一起劳作,增强体验;就购物中心West Walk而言,阳光注入其内开放感十足,同时结合了多样化的商店、各类时尚精品店、餐厅、医疗中心、银行与其他生活必须用品店。 都市花园购物中心结合体:难波公园 日本大阪难波公园的入口处,呈现在眼前的是一个被岩石覆盖的空间,仿佛一个狭小的峡谷,诱惑着你向里面探寻。 暖黄色到桔黄色逐渐过渡的条纹造型,如同沉淀层一般,而

设计师精心设计和营造出不同的小湾、岩洞、河谷等探险般的空间感受,更让你常常有“柳暗花明又一村”的惊喜,为整个购物旅程增添了一抹神秘和新奇的色彩。通过“峡谷”内一条“8字形”倾斜上升的通道,便到了难波公园的零售与娱乐区域。登临高处俯视难波公园,可以看到,开放的空间使公园与城市的街道、交通直接相连,斜坡与“山石”形成的层次感,使公园与周围的高层办公楼柔和地融为一体。不难发现,难波公园真的是一处奇妙、充满想象力的建筑,它不像传统购物中心那样,将顾客引入封闭式的购物区,而是将商业区、餐饮区与自然和开放空间完美地融合在一起,让你能够享受在公园中漫步、参观、购物、娱乐的多重乐趣,让购物成为一种“经历”。小体量颠覆业界:格林木购物中心 开业13天,累计突破100万人流!一个卖场面积只有3.7万平米的购物中心,每日客流量近8万人!格林木购物中心将客户的体验理念为出发点,设有全新的屋顶花园,营造了休闲、娱乐的氛围,便于吸引周边5公里117万社区客群。除此外,还给购物中心行业带来了全新的运营启发: 首先商业地产的生命线(获取投资回报,最基本的要求就是经营一定年限以内能够收回投资)最最重要的基础是吸引人来消费,“把格林木购物中心建成大家乐意来玩的地方”,其次才是销售商品,“在玩的过程中顺便买一些东西回家”,就

日本城市商业综合体7大经典案例

日本城市商业综合体7大经典案例 导读: 生活的更好,留在了城市。”正如两千多年前亚里士多德对城市多彩生活的概括,人们总是对方便、快捷的大城生活无限憧憬。如果说城市改变和提高了人们的生活品质,那么城市综合体的出现无疑让人们的生活更加美好。本期专题我们带来日本城市综合体特辑,为您介绍日本知名的城市综合体项目,期待能给国内的城市建设些许启示。 城市综合体概念 城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存,相互助益的能动关系,从而形成一个多功能,高效率的综合体。城市综合体的六大业态H(hotel)酒店、O(office)办公室、P(park)公园、S(shopping mall)购物中心、C(congress)会所、A(apartment)公寓,组成了一个新的合生词——HOPSCA。HOPSCA基本具备了现代城市的全部功能,所以也被称为“城中之城”。 日本城市综合体简介 日本国土面积小,人口密度大,土地资源利用紧张,在这种情况下,城市必然面临发展困境,于是日本较早的尝试了城市综合体的建设模式进行城市再开发,取得了很好的效果。目前日本比较成功的城市综合体项目有:被誉为亚洲目前最成功的旧城改造典范之一的六本木新城,令人仿佛身在峡谷森林中进行购物体验的难波公园,东京文化艺术的新地标东京中城,充满欧式气息的惠比寿花园和以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名的福冈博多运河城… 日本城市综合体案例

六本木之丘 项目介绍 六本木新城(ROPPONGI HILLS)是日本国内都市再开发计划中规模最大、历时最长的项目,同时它也是亚洲目前最成功的旧城改造典范。项目由森集团主导开发,按照21世纪东京理想风貌而建,总占地面积约为11.6hm2,历经17年完成建设,由美国捷得建筑事务所,KPF等多家设计公司联合完成。六本木以打造“城市中的城市”为目标,并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点,将大体量的高层建筑与宽阔的人行道、大量的露天空间交织在一起。建筑间与屋顶上大面积的园林景观,在拥挤的东京都成为举足轻重的绿化空间。 区位与交通 项目位于东京都港区六本木,毗邻新桥、虎门的商业街,霞官的政府机关街道,青山、赤坂的商业街,麻布、广尾的高档住宅区,交通十分便利,有四条轨道交通在此通过。游客可以乘坐地铁、公车;若开车前来,总体停车位2762辆,共计12个停车场,方便顾客就近停车。六本木还设有摩托车和自行车停车位,其中自行车免费。 规划与设计

城市核心商圈的大型商业综合体设计思想创新

城市核心商圈的大型商业综合体设计思想创新 城市核心商圈的大型商业综合体设计思想创新―以徐州中央国际广场初步设计为例 杨宝民,深圳新摩尔商业管理公司总经理,清华大学商业地产总裁班客座教授。 崔庆福,设计师,建筑学硕士,广州城市勘察设计院 朱昌宏,建筑结构博士,广州城市勘察设计院 岳永平,深圳新摩尔商业管理公司副总经理 江禾,新加坡星联国际机构执行董事,建设部专家 前言 2006年杨宝民与江禾在联商网站发表城市综合体的开发与运营规律――中日案例比较分析文章,重点介绍了六本木新城和福冈博多运河城等综合体项目;2007年同济大学的牛力完成【建筑综合体的空间认知与寻路研究】博士论文;2008年初同济大学的王桢栋完成【“合”当代城市建筑综合体研究】博士论文;2008初期深圳新摩尔公司服务徐州中央国际广场建筑策划和概念设计工作,杨宝民先生同时兼任徐州综合体项目首席顾问,7月我们在星联机构江禾总裁带领下再次考察日本东京中城等最新的城市综合体,系统研究了四万平方米占地规模的核心商圈综合体相关商业规划与设计问题,通过新摩尔公司的现代城市综合体研究成果,主动挖掘徐州综合体项目的巨大商业价值,提出了项目开发战略和实施策略,配合徐州中央国际广场置业有限公司实现项目良好的经济效益与社会效益。 一、城市综合体的商业建筑策划思想与体系 1.城市综合体的商业建筑策划新思想 (1) 基于全寿命周期的综合体成本理念 项目建设开发、运营、拆迁成本的最优化,改变传统的核算理念,对建筑设计及其优化提出了更高的要求,有利于我们转变观念,从长远的角度控制总体成本。 建筑环保节能和绿色生态是现代城市开发的宗旨,减少臭氧与CO2排放,降低城市景观污染,有利于中国城市综合体的可持续发展,为城市的节能减排做出贡献。 (2) 商业规划与建筑设计方案的最佳匹配

日本大阪难波城城市综合体考察报告

日本大阪难波城城市综合体考察报告 一.难波城总体规划大阪是继东京后日本第二大城市。它位于全国中央位置,以完善的铁路网贯通各地,是前往古都奈良和京都的最佳起点。 开发商:Nankai Electric Railway Co., Ltd(南海电铁株式会社),Obayash i Corporation南海都市创造株式会社 概念设计:美国Jon Jerde设计公司 项目管理公司:Wasa Sakamoto 获得日本2004年最佳建筑与环境设计奖

总体布局 白天立体鸟瞰照片一期开发总面积16.7万平方米其中商业面积4万平方米,办公楼8万平方米。第2期76,600m2,合计243,800m2。难波城的原址是一座棒球馆,位于邻近难波火车站的一片新商业区,离机场一站之遥。开发商NK电气铁道公司邀请捷得公司为其设计一座对大坂产生形象具提升意义的建筑作品。捷得因此把难波定义为公园,为拥挤喧嚣的城市带来一片绿洲。沿着一坐30层的高塔,难波彰显了一种自然生态的生活方式,空中花园、屋顶绿树,公园直接跟大街相连,为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息。人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台,人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物的乐趣。难波公园可谓集人文、娱乐为一体的自然生态式体验购物的杰作。 立体鸟瞰照片一期公园 面积8000平方米,绿地面 积3000平方米,广场与通 道4700平方米。

一期树木及花草种类???235種約40,000株,土层深度最深80CM,较浅3 0CM。 顶部花园场景二、业态规划与动线设计特点业态平面图本项目本馆与南馆的主力商场是日本高岛屋,公园的主要业态是:商店与餐饮店,咖啡

东京银座商业街区项目考察报告

日本东京银座商业街区考察报告 NEW MALL CORP 杨宝民 2005年6月8日

世界瞩目的银座商业街区 美国第五大道和东京银座一直是笔者研究商业街区重点选择的两个研究对象,在胡宝哲博士研究银座街区改建开发的基础上,笔者重点研究银座的业态特征与商业运营,从中提炼经验,自觉运用商业圈形成规律,提高我国商业街区开发与运营的水平。 一、银座步行街整体情况 象征日本自然、历史、现代的三大景点(富士山、京都、银座)之一的银座,与巴黎的香榭丽舍大街、纽约的第五大道齐名,是世界三大繁华中心之一。银座最早是填海形成的,银座作为地名是因为1612年德川幕府在今银座一、二丁木一代设有银币铸造所,与日本桥一代的金座相对应,俗称银座町。 根据胡宝哲博士1991年到1993年在东京地区所做的调查,银座商业中心总占地面积为 39.5公顷,南北长1200米,东西宽500-600米。银座总体平面布局如下: 图1 东京银座商业区范围示意图 1923年关东大地震以后,银座地区重建,形成东西向7条街,南北向11条街,

南北向24个街坊的网格形状。 银座的繁荣从二是世纪六十年代日本经济高速发展开始,当时各类商业设施大道3780家,商店与餐饮大道1752家,平均每日来购物旅游的人流大道55万人次。 银座商业区内不同业态分布比例如下表: 图2银座留影 表1 东京银座商业步行街的业态比例 在日本人的心目中,银座是高级、名牌、流行、信用、品味、货真价实、憧憬、时尚以及日本新潮购物中心的代名词。 银座业态特征 (1)拥有日本最多的商业老字号例如历史悠久文明全国的木村屋 (2)世界最大的画廊街 (3)日本最大的展览设施街 (4)日本地方大众媒体的中心 (5)银行密度最高的商业中心

日本十大购物中心汇总

日本十大购物中心汇总 去日本旅游已经成为了一种潮流,大部分人去日本是为了购物。小编在不久前刚刚汇了日本的十大购物中心,现在拿来分享给大家,希望大家去日本能够找到最合适购物的地方哦! 东京六本木之丘 作为日本最大的再开发项目,耗资170亿的新世纪综合体于03年正式建成。六本木新城里的建筑,包含了酒店、影城、精品店、主题餐厅、美术馆、剧场等,满足了顾客对购物、餐饮、住宿、游玩的多种需求。54层楼高的森大厦上面有个展望台,250米的海拔,360度视角的透明空间,能俯瞰整个东京景色。

大阪难波公园 都市花园与购物中心的结合体,它像游离在城市上空的自然绿洲。难波公园的设计理念在于“将自然融入建筑,用体验创造场所”,让人们在这里聚会、游玩、购物、美容……无论是潮流前线的奢侈品,还是富有民族特色的传统和服,你都能买得到。 川崎格林木购物中心

开业13天客流突破百万,从传统的“购物休闲”转变为“休闲购物”,本着“创造条件让顾客乐意来玩,顺便买一些东西回家”的理念吸引了不少客流。 福冈博多运河城

“时间性消费”购物中心,是日本最成功的大型商业中心之一。城内有5大主题区域:星级天地、月亮不到、地球不到、海洋世界、太阳广场——shopping也要有特点。 东京维纳斯城堡

日本首家主题购物中心,以摩天轮为标志的调色板城。时装,化妆品这些肯定都有,购物环境不错,有喷泉广场,还有“真理之口”的复制品,如果有勇气,就试着将手伸入其口中玩玩吧。 LaLaPort

日本首家美式购物中心,以家庭性消费为主。据说来这里购物心情会越来越好!商场内不少适合宝宝活动的地方,带娃出游建议选择这里! 大阪Grand Front

日本东京商业考察的总结与感想

东京之行所见及感想 我一直认为大和民族是一个可怕但又可敬的民族。可怕的是侵略思想的根深蒂固及国力的强大,可敬的是民族骨子里的那种抗争精神和持之以恒的学习精神。也许,这些都是一个民族的伟大之处吧。日本,可怕又可敬。 公共交通 我不想多说东京的地铁有多么发达,我只能说我们这段时间所考察的所有项目都能通过地铁到达附近。都说东京自1955年就是世界第一大城市,道路似乎也没有上海的宽,但是街上并没有太多的私家车,即便是上下班高峰期,私家车也是比较有限的,更多人选择地铁出行。地铁上我们经常可以遇到清纯秀气的学生、西装革履的白领甚至是双目失明的残疾人。我个人认为,这实际上是基础设施和价值观念双从问题导致的!我们是否有因为学生放暑假了而道路不那么拥堵了?我们是否常常因为写字楼附近没有合适的停车位而烦恼?我们的残疾人同胞是否有可能独自在街上行走、乘车? 秩序井然 以前我曾经看过金正昆的礼仪讲座,虽然我也知道乘坐扶梯要“右侧站立,左侧急行”,但老实说我在国内一直没能严格地区遵守这样的规则。但是我在东京的任何一部扶梯上均能看见“左侧站立,右侧急行”在被人自觉的遵守;我们的高铁站、地铁站的站台广播及地面标线也在一直强调“先下后上,排队上车”,但我们大部分人没法做到严格执行。而我看到的东京地铁站上的站台上,下车的人快速地在车门中间走出来,而需要上车的人则在车门两侧排队等候,最后一个下车的人离开车厢后,迅速排队上车;我们从小就知道公共场合不能大声喧哗,可是我自叹做得还远远不够好。我估摸着日本人的地铁和咱们这进行着会议的会议室差不多,地铁上有人来电话,都不带大声接听的,更有的直接告诉人家我在地铁上,一会回给你;看起来这些细节有点压抑、拘谨,但是人家坚持下来了并让它成为一种习惯。 卫生清洁 什么地方最脏?垃圾箱!什么车最脏?垃圾车!但是日本颠覆了我的这个固有观念。大街上跑的所有的车,包括私家车、配送车、出租车、大卡车甚至垃圾清运车都是非常干净的,可以目测出这些车辆最少每天上路前都清洗过;街上的垃圾箱、地铁站的垃圾箱、生活区的垃圾箱通常都是四个,“塑料瓶子、报纸杂志、可燃物、不可燃物”,干净整齐,不带乱丢垃圾散落一地的情况;不知道日本是否有拾荒者,但如果有,拾荒者的效率一定非常高还不脏手,不需要在一个什么垃圾都有的垃圾箱里面去扒出他想要的东西来;街道上更是干净的有点难以置信,据说日本的环卫工人只负责清理垃圾桶的,而街道的路面卫生就靠大家自觉保

城市商业综合体策划书详解

城市综合体设计策划书 姓名: 班级: 学号: 日期:

城市商业综合体策划书目录 第一章项目地块现状研究 (一)项目地块与太原城市关系分析研究 1)区位格局 2)交通格局 3)区域环境 4)商业层次 (二)项目地块现状调研分析 1)建筑调研 2)商业调研 (三)现状分析后发现的问题以及可能的解决方案第二章项目商业定位概念 (一)项目开发的基本经济数据指标 (二)项目商业整体定位 (三)项目商业的功能定位 (四)项目商业业态分析 (五)项目的形象定位 (六)项目商业开发建议 第三章项目建筑设计概念 (一)项目地块规划设计理念 (二)项目地块建筑设计概念

策划内容 第一章项目地块现状研究 (一)项目地块与太原城市关系分析研究 1)区位格局 基地位于太原老城区中心位置,总面积约为28350平方米,南北总长约为270m,东西最窄处约80m,最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场,北侧,东侧被居住区包围,西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。 A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场,但可以说是太原市一个地标性的广场,为许多人熟知。随着太原市的发展,五一广场也日新月异,如今它成为了许多市民休闲的好去处:老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动;儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子;年轻人则会选择去广场附近太原影都看场浪漫的电影,在广场散步。同时,由于距离火车站很近,许多暂停游客会选择去五一广场初步了解太原。五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街,在太原也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所,如何建立五一广场与综合体的联系,如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接,这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。 B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆,南为五一大楼,东侧是五一路老邮局,西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕,充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是太原的城市文脉所在,昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中,在考虑到历史建筑要求保留改造,因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格,弱化建筑之间风格差异性的强烈对比,使其与综合体达到和谐统一。 C、基地周边存在多个高层建筑,西侧山西饭店为一个大型仿古木构建筑,体量巨大,用色鲜艳,非常抢眼,对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。

日本零售业考察与分析

走读日本零售业——东京考察观后感 在我的脑海里,对日本的印象原本只有东京爱情故事和卡通动画片“多啦A梦”等,以及代表高品质的日本制造,这次有幸陪同公司及各分公司领导前往日本东京进行考察学习,对日本零售有了很深的印象。日本的零售业成熟、先进,我们处处感受到“满足客户需求”的理念无处不在。 1、个性化和特色:在日本这样一个消费十分成熟和理性的国家,个性化和特色是至关重要的。商店是卖商品的,从整个考察当中,发现个性化和特色在商品上得到完美体现。 2、购物环境:日本的商品陈列布局非常醒目,使顾客进店后可以更直接、更便利地买到周转频率高的商品。 3、自动售卖方式:在日本,你会发现自动售卖机无处不在,自动售卖机分为两个部分,一部分是销售商品的售货机,如饮料售货机和香烟售货机等;另一部分是自动服务机,如兑钞机、租赁机、计时收费机等。售货机经销的商品品种丰富多彩,饮料类有可乐、茶水、矿泉水、清凉饮料、牛奶、咖啡和啤酒等等,食品类有巧克力、糖果、面包、饼干、面条、快餐、冰淇淋等等,日常用品类有邮票、明信片、电池、报纸等。自动售货机具有24小时昼夜服务、购物便捷和节省人力,以及弥补商业网点不足等特点。 4、空间利用:日本是岛国,国土面积小,他们对土地资源的利用异常“吝啬”。城市主干道 都很窄,楼与楼之间空隙很小,由于土地少,日本的设计师的第一思路不是“想”建什么样的建筑,而是“能”建成什么样,这种思维同样运用在店面的设计中。很多店面积不大,但为了能够充分展示产品,将空间按产品进行合理划分,节省空间,所以我们经常会在日本街头看到小而精致的店面。

5、灯光运用:日本店面在灯光设计上非常专业,不同产品都有适合的灯光做渲染,暖色和冷色灯光运用近乎完美。在店内的灯光主要是以暖色灯为主,让客户有安全感。展示家电和数码产品的灯光主要以冷色灯光为主,突出产品的技术感,有些产品由于产品定位配以暖色系灯。总之,灯光运用达到很高的水平,而我们的零售店还很缺乏灯光运用的概念,店面以冷光灯为主,让顾客有冰冷感,不够亲和。 6、店面背景音乐:店内的背景音乐史我在东京店面的最大收获,每进入一家零售店的那一刹那,都会听到很柔和的背景音乐。开始我没注意到这一点,但当我进店后发现只有我一个顾客时,我突然意识到背景音乐的作用。店面没有顾客时,外面的顾客是很难进入到店内,因为空旷的店面会让很多顾客感觉到不安,背景音乐使得这种不安随着音乐的节奏化解了,客户会很自然地走进店面。 7、布置氛围: (1)POP的应用:日本零售店面充分运用POP(Point of Purchase)卖点广告。为顾客提供最清晰、便捷的购买信息。POP在日本运用非常广泛,且有新意。我们看到的POP都很有目的性,而且风格统一。POP在国内被狭隘地认为是海报的代名词,其实是IP,VP,PP的统称,

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