南阳市2013年商品房市场分析年报

南阳市2013年商品房市场分析年报[多图]

三门峡楼市网2014年01月24日15:11 南阳楼市网发表评论

摘要:2013年1-11月份，商品房累计销售面积达304万方，其中住宅销售面积288.53万方，根据今年的月均销售情况，预计全年消化量将与去年持平。

商品房销售：近三年销售量稳价增，今年销售金额首次突破百亿

2013年1-11月份，商品房累计销售面积达304万方，其中住宅销售面积288.53万方，根据今年的月均销售情况，预计全年消化量将与去年持平；

1-11月份商品房销售金额为94.77亿元，其中住宅销售金额为86.49亿元，按照前十一个月得销售速度，全年销售金额将达百亿；

销售价格：价格快速上涨，非住宅类商业价值再次拔高

根据1-11月份的销售情况，商品房（含保障房）销售均价为3110元，较12年上涨将近400元每平米，涨幅较大；其中非住宅类涨幅最大，1-11月份非住宅类物业销售均价为5105元/平米，较去年每平米上涨1100元；

从近几年的销售价格来看，整体保持价格上涨趋势，但08、11、13年商品房价格上涨幅度最为明显；

根据南阳市房管局11月25日发布的市场警报显示，目前取得预售的项目有108个（含经济适用房项目），另有114个项目未取得预售资栺，7个新农村改造项目……

亊实上大部分项目为城中杆改造项目，由于拆迁速度较慢，多数项目未取得预售许可证，从而导致大量数据无法及时备案。但仍有将近半数的项目做出备案，我们仅把经房管部门备案数据做出分析，取样观察2013年南阳楼市运行情况。预售情况：预售量较去年同期相当，但各月供应不均衡，上半年供应较少、后半年大幅增加。

1-11月，商品房预售10299套，预售总面积为118.27万方，同比增加1.68%；其中住宅预售9470套，预售面积为106.28万方，同比增加4.85%，整体较去年同期相当。

从各月供应情况来看，前七个月供应偏低，8、9月份供应骤增，10、11月份稍低二去年同期水平，各月供应不均衡，基本呈现前半年供应不足，后半年供应大幅增加。

成交情况：下半年成交量高于上半年、大户型成交比例增加

1-11月份商品房成交套数为115.79万方，成交套数9926套，同比变化分别为-6.41%和-22.96%；其中住宅成交面积104.71万方，同比减少-5.69%，成交套数为9185套，同比减少-9.89%；下半年成交量多于上半年。

从成交面积和套数的变化情况来看，成交面积变化的幅度小于套数变化的幅度，说明均套面积同比增大，首改及再改类产品成交比例增加。

供求情况：市场处于基本供求平衡、良性发展状态

除了个别月份供大于求外，多数月份为供小于求，1-11月整体供略大于求，供求比为1.02；

市场基本供求平衡，发展平稳，保持健康发展。

量价情况：市场对价格因素反应较大，除商业用房量价齐跌外，住宅及商务用房以价换量成效明显

商品住房/供求价栺：供求基本平衡，价格前抑后扬，逐步进入上升通道

1-11南阳市商品房供应106.24万方，备案成交104.71万方，基本供求平衡；从上图可以看出，8月份供应量最大，9月份成交量最大；

从价格上来看，上半年略微下降，下半年逐步企稳回升，整体上价格处于上升通道。

商品住房/不同价位供求情况：4000-5000是市场主流价格，市场对价栺较为敏感

由图可以看出，3000-6000的价格区间是市场主力供求，4000-5000是市场主流价格；

从不同价位得成交情况来看，4000以下的价位基本上呈现供不应求，4000-5000供大于求，5000-6000基本供求平衡，6000以上价格成交比例急速下降。

商品住房/不同套型供求情况：首置、再改类套型供小于求，首改类供大于求，市场分化明显

90-144㎡为市场主流供应面积（其中120-144㎡供求量最大），供应和成交占比分别达到78.42%、69.72%，出现供大于求的局面；90㎡以下、144㎡以上的套型市场占比较小，但消化量却很快，呈供小二求。

商品住房/不同套型库存情况：各面积段均处于合理去库存周期，公寓类产品去库存压力大

市场库存量最大的面积段依然是90-144平米，但是由于市场需求量也最大，去库存压力较小；

144平米以上大户型基本存在于地段、开发商品牌力较强的项目，比如建

业森林半岛等项目，持续旺盛的再改类需求使项目去化明显，后市去库存压力减小小户型由于前期市场去化不理想，虽然今年去化量有所增加，但后市去库存压力依然较大。

商品住房/客户情况：客户以区域内为主，但郊县成交比例已远远超越城区，乡镇进城置业人群数量增加

市场特征之一：大牌房企进入较少，本土企业规模较小

一、外地房企进入南阳市开发的不多，目前仅有建业、常绿、北辰等房企；建业地产已进入南阳市场15年，目前同时运作两个项目。建业森林半岛项目已进入第四期销售，而作为建业今年的新项目——建业凯旋广场，从入世之初就在南阳形成强烈反响。作为50万方中型城市综合体，是建业向商业转型的重要一步，它将与郑州建业天筑一起形成建业地产2013年的两大标杆项目。

二、本土比较大型企业有万正、明伦、中达及黄河地产 1、万正地产项目：万正阳光海岸、万正大公馆、阳光海岸、万正广场、万正大帝苑；

2、明轮地产项目：摩根中央公园、清华园、现代城、商圣苑、都市兰亭、育苑花园

3、中达地产项目：明淯新城、宝城天润苑、裕州花园、方城教师新村、白

河首府、天汇家园、清河湾

4. 黄河地产项目：金桥小区、文秀花园、长江一号、黄河时代城

市场特征之二：真正意义城市综合体项目开始大量入市

2013年，南阳真正进入大型城市综合体时代，新进入项目建筑体量40万方以上；目前除了龙达新天地入市较早已进入销售阶段外，其余项目均已处于前期咨询阶段，可以预见的是一站式综合体已经到来。

市场特征之三：大平层产品供应增加，且销售良好

在售项目除了建业森枃半岛大平层供应面积偏大外，其余项目主力面积均在180平米以下，而潜在入市项目平层大户型均在185平米以上，有面积增大趋势；从今年销售情况来看，供应/成交为0.75，去化良好增强市场供应大面积的信心。

二手房市场行情：1-11月份，南阳市二手房成交备案面积为50.95万方，同比增加23.37%；成交总金额达112770.26万元，同比增加130.94%；价格整体呈上扬趋势。

二手住宅成交情况：1-11月份，南阳市二手住房成交备案面积为46.41万方，同比增加30.07%；成交总金额达91410.37万元，同比增加138.76%；价格在2月份经历下跌后一路上涨，比年初价栺每平米高出1000多元。

南阳整体房地产市场总结：

市场总结：关键词:供求基本平衡、房价逐步走高、客户分化明显

供求情况：从备案情况来看，全年基本供求平衡，商品房市场平稳健康发展。但由于南阳市区存在大量城中村改造项目，无疑潜在增加市场供应量，整体来看市场供应充足，各项目间竞争激烈，开发风险逐渐走高；

价格情况：上半年客户对政策还抱着观望态度，但在全国房价整体上涨的影响下，部分刚需客户放弃等待，旺盛需求的带动，城市指标项目开始率先抬高价格，南阳房地产销售价格整体上扬，城市平台价格逐渐抬高，目前城市均价稳定在4000-4600元之间，较年初上涨500-600元；

客户情况：整体来看，客户对价格的敏感度较高，随着价格的波动，成交量呈现反向波动；2013年是南阳市场分化最严重的一年，经济实力较强的客户对于价格的敏感度较低，更愿意接受高档楼盘，仍而带动高品质、大户型销售量的走高，部分经济实力较差的客户不得不选择曲线置业，从而带动低价楼盘、小户型销售走俏。

2014年南阳房地产市场展望

从宏观环境层面来说，当前国家经济稳定发展，但增速下滑趋势明显，相关行业产能过剩难以化解。在“稳增长，调结构”的政策指导下，未来我国经济仍将保持一定速度的增长，东部沿海城市向中西部内陆城市转移的趋势将加速进行，类似于南阳等内陆城市将有更多的承接产业转移的机会，从而增加就业岗位，带动经济持续快速发展，尽而促进城市城镇化加快发展。2014，我们认为南阳站的新的发展起点上，发展动能强劲不减，消费结构也将部断升级。

具体到南阳房地产行业而言，我们认为在2013年全国形势一片大好的带劢下，南阳作为四线城市具有时间滞后性，这一点也可以从南阳与全国销售情况对比中可以看出来，预计2014年南阳市场将延续13年下半年的良好销售局面，销售总量及价格仍有一定的上涨空间。

从消费者来看，南阳郊县进城置业人群仍将是主力，城市人口持续增加。但随着城市扩容，客户结构发生明显变化，中产人群数量不断增加，对于高品质类产品需求会进一步增加。