厦门商铺市场调查分析

厦门商铺市场调查分析

厦门市政府积极发展城市经济和旅游产业，鼓励岛内思明、湖里两区发展特色商业，同时社区配套工程建设如火如荼。各种基础设施不断完善。政府的积极扶持，地产、房产的开发热潮，加之大量外来人口的涌入，岛内近几年来各社区商业街、各大型商业广场、主题商场等犹如雨后春笋迅猛扩展。为了摸清当前厦门岛内商铺的市场供求情况，特以商铺为主题开展了一次有针对性的市场调查。

本次调查对象主要集中在厦门当前商业较为发达、商铺销售比较集中的地区，具体选取了：中山路片、鹭江道片、湖滨南路片、湖滨北路片、仙岳路片、SM片、金尚路片、江头片、莲阪片、莲前西（东）片、前埔片、镇海路片和火车站片中各两个较有代表性的楼盘项目并对其销售状况及项目特点进行了有针对性的调查，现将有关情况汇总如下：

（一）鹭江道片

1、华侨海景城

概况：位于鹭江道思北路及湖滨西路交汇处，总占地面积20万平方米，二期建筑面积8.45万平凡米，由禹州集团开发建设。二期一层设有独立小开间店面，主要面积在60－130平方米，价格也因店面位置的不同而分为4－5万元/平方米不等，总共55间的店面将在今年6月份开始销售。

2、假日香港广场

概况：位于厦禾路与思明南路交汇处，总占地8885平方米，总建筑面积92922平方米，由丽新房地产开发有限公司开发建设。项目底下二层设为商场和独立小店面，其中店面面积主要集中在30－80平方米，总共78套，预计将在今年8月份推出，目前价格未定，二层拟规划为对外开放的经营会所。

销售情况及分析

此两处楼盘地理位置优越：既靠近鹭江道又与中山路毗邻，本身就处在中山商圈范围之内，周边又多条城市交通主干道，交通条件十分便捷，商业气氛浓厚，目前该片区在售商铺较少，商铺价格普遍较高，随着这两个楼盘店面的推出，这里商铺供求紧张的情况将有所缓解，但价格将可能进一步上涨。

（二）湖滨南路片

概况：该片区所有楼盘项目的店面均已经销售一空，现正处于拆迁阶段的“百脑汇科技大厦”预计将在明年开工建设，届时该项目将于专业经营市场（IT）的形式出现。

销售情况及分析

湖滨南路是厦门的主要交通干道和商业主干道，人流量大，商业气息浓厚。这里建筑密集，可供开发的土地资源奇缺，物业增值空间巨大，特别是商铺更是投资者追捧的对象，这里的新项目只要一开盘，即使价格再高也总能迅速销售一空。目前该地段已没有商铺可售，预计今明两年将又两个项目开工建设，一个是百脑汇科技大厦，另一个位处湖滨东路与湖滨南路交汇处（原厦门自行车厂）。

（三）湖滨北路片

概况：该片区目前在售店面非常少，只有开盘较久的项目还剩余几套，但该片区的店面供给资源丰富：水岸员当店面将在今年10月份开盘（目前价格未定），禹州.世纪海湾有16间店面也将在今年10月份公开销售，预计价格在2.5万－3万之间。

销售情况及分析

湖滨北路与湖滨南路一样也是厦门的交通干道和商业主干道，这里同样存在建筑密集的特点，虽然可供开发的土地比湖滨南路多，但多是面积不大的地块，单个项目所能开发出来的

商铺量较少，商铺的销售价格普遍较高，特别是环员当湖一带，店铺的价格更是长期居高不下，即便如此，这里的商铺由于其升值潜力大、易经营的特点，销售状况良好。目前，购房者可期待的有水岸员当、禹州.世纪海湾及英皇湖畔花园二期等三个项目的商铺，这些项目预计今年年底能够推出。

（四）仙岳路片

1、山海员当

概况：位于仙岳路西段的北侧，总占地面积3017.689平方米，总建筑面积：23742平方米，由厦门市员当新市区开发建设公司开发建设，该项目设有两层总共16间店面，第一层店面挑高3.9米，二层店面挑高4.5米，主要面积集中在12－120平方米之间，面宽4－8米，进深9－15米，价格在7500－12000元/平方米之间，目前店面已经售出5间。

2、岳阳楼

概况：位于仙岳路海沧大桥引桥右侧，总建筑面积：32134平方米，由厦门新家园置业有限公司和香港御泰投资有限公司共同开发，整个项目共25间店面，目前只剩2间价格在1.1－1.38万元/平方米之间，面积73平方米，挑高5.1米。

3、万禾春天

概况：位于岳阳公交总站旁，总占地面积5604.81平方米，总建筑面积：39003平方米，由厦门群伟房地产有限公司开发建设，项目由两层商场，面积5500平方米，一层租金120元/平方米，二层租金70元/平方米，整层出租，目前这两层商场均已出租。

销售情况及分析

该处楼盘毗邻海沧大桥，靠近仙岳路，交通便捷、地理位置优良，以岳阳小区一带成熟居住生活区为依托，已有大量稳定居住群体和众多学校的分布（如松柏中学、新六中、康桥中学等），周边配套已基本完善，而且厦门市政府将在原柯达厂区和南洋学院规划建设厦门的金融中心，因此该地方的商铺投资前景看好，目前所剩店面不多，销售和出租情况良好。（五）SM片

1、新景大厦

概况：位于嘉禾路国泰大厦旁，总建筑面积：15242平方米，由厦门鑫新景地房地产公司开发建设，该项目共有28套店面，目前只剩4套，价格在1.72万元－2.22万元/平方米之间，店面挑高6.0米，面积65平方米，面宽4.5米，进深15米左右。

2、永同昌国际公寓

概况：位于仙岳路中段与台湾街交汇处，总建筑面积：40000平方米，由厦门永同昌房地产开发有限公司开发建设，该项目共有12间店面，目前只剩3套，价格在2.45万－2.55万元/平方米之间，面积在87－120平方米之间，面宽4.1－8.4米，进深在15－19米之间，挑高5.7米。

3、摩登时代

概况：位于仙岳路与嘉禾路交汇处，SM斜对面，总占地面积2555.56平方米，总建筑面积：34106.8平方米，由厦门新城房地产有限公司开发建设，该项目共有11间店面，目前还剩5间，价格在2.4－3.2万元/平方米之间，店面面积：85.3－191平方米，挑高6.6米，面宽：4.75米－6.2米，进深：8.76米－17.60米。

销售情况及分析

该地段商铺由于SM商圈的基本形成而大受裨益，这里的交通十分便利，是进出厦门的必经之地，周边生活配套设施完善，城市景观良好，人流量大又与SM城市广场、国美电器、永乐电器、台湾街毗邻，商气足，因此这里的店面销售价格较之去年上涨了许多，投资者对该片区的商业发展信心十足，从而支撑了该片区商铺的价格和销售。目前该片区商铺价格偏高。（六）金尚路片

1、国贸阳光

概况：位于金尚路与仙岳路交汇处，总占地面积47198平方米，总建筑面积：150000平方米，由厦门信达联房地产有限公司开发建设。该项目共由50间店面，面积在30－80平方米之间，目前尚未公开销售，价格未定。

2、第二城

概况：位于金尚路和仙岳路交界处，总建筑面积：38000平方米，由厦门诚毅地产投资管理有限公司开发建设，该项目第一其店面已经销售一空，第二期商场与店面的总面积达2.5万平方米，公开销售时间未定，价格未定。

销售情况及分析

目前该片区尚未能形成商业气氛，周边环境较差，离市中心较远，虽然以上项目均为大型生活区今后将带来大量入住群体的生活消费，但在当前房地产销售市场一片看好的情况下，开发商对商铺的利润预期非常高，也就不急于出售，因此目前该片的商铺资源较少。（七）莲前西（东）片

1、嘉盛豪园：

概况：总面积185000㎡，建筑面积357000㎡。嘉盛豪园总店面700余间，其中已建成店面约300间，整体店面分为小区内店面和沿街店面两部分，数量各约占总店面数量50％。其中，小区店面面积20—100平方米，主力面积50—70平方米，售价4－5万元/平方米。小区店面现已基本售完，仅剩两间40平方米左右店面。沿街店面价格1.4－1.6万，面积70—200平方米以上，主力面积80－120平方米。沿街店面销售情况也比较理想，其沿会展路店面已售完，现仅余沿规划路段的3、4套沿街店面。

2、福满山庄：

概况：总占地面积69278.407m2，总建筑面积176469.1m2，总店面数近70间，均为沿街店面。其中一半沿街店为沿会展路店，现已全部售磬。剩余店面中有12间为在建部分，价格未定。其余店面现进入销售期，面积在50—80平方米，主力面积在50—60平方米，售价为1.4－1.6万/平方米。

莲前西区

1、怡富花园（二期）

概况：总占地面积6万m2，总店面数31间，分为沿街店面和社区店面两部分，店面挑高5.7米。店面面积45－120多平方米，其中以50余平方米为主力面积，售价在8800—1.5万/平方米。其中社区店15间，售价在8800—1.2万/平方米。现有5间社区店尚未售出。其余沿街店面16间，价格在1.1万—1.5万/平方米，现有5间未售出。

2、怡景雅苑（三期）

概况：总建筑面积17840m2，总店面数40余间，与二期一样分社区和沿街店面，挑高5.7米。店面面积45－120多平方米，其中以50余平方米为主力面积，售价在1.5—1.6万/平方米，现有7、8套尚未售出。

销售情况及分析

该片区交通条件优越，并有金鸡亭、洪文小区、瑞景新村等大型生活区的依托，消费群体庞大。店面多为独立中小面积店面，而其1.1万元/ m2—1.6万元/ m2的售价广大业主一般能承受，加之该片本身有着大量的居住群体，近年来又随着大量外来人口不断加入，消费气氛和购买力不断加强，因此该片区商铺价格一路看涨。但也有项目由于店面没有规划好，不能与周边的环境很好的结合，造成滞销现状（如怡富花园二期）。

（八）中山路片

1、名汇广场

概况：总占地面积20997.23m2，总建筑面积91980m2，为主题商业广场，其店面数600余

间，价格在1.4888万至8万，均价2.8万元/m2。一层店面共196间，沿街店面133间，广场内店面数量64间，店面面积30—300平方米，主力店面面积55—100平方米，售价4—8万元/平方米。整体业态定位为“精品特区”，含名牌男女服侍、配饰、珠宝饰品、化妆品、鞋、包等国际品牌。一层店面现进入全面认购期。二层店面共181间，整体规划定位“时尚名店街”，含绅士淑女精品、童装、礼品、床上用品、美容美发、生活超市、流行护肤品等，其售价3—5万/平方米，现已售店面占该层总店面数量的30％。三层以上整体规划定位为美食街。

销售情况及分析

有着历史名街由来已久的浓厚商业环境，中山路庞大的人流，其主体沿街商业店面的定位与中山路区域整体购物环境吻合，加上整体大型综合商业广场的定位，其售价自然不低。已进入认购期的名汇广场整体销售应为比较理想，但比之明发商业广场项目、华天花园项目、火车站片区项目，则其销售势头相对较弱，而此与中山路众多独立店面的激烈竞争和整体业态的重复（多为服饰鞋类店）有着一定的联系。加之现在各大型商业街的迅速崛起，原中山路主体购物街的众多分流，购物群较之以往更加分散，中山路商业发展呈走低趋势，面对竞争激烈、走势下降的商圈，加之名汇广场与官邸、明发商业广场等基本持平的售价，投资者自然会相当谨慎。

（九）江头片

1、莲花大厦

概况：莲花大厦总建筑面积53192m2，其二层为主题电器商场，沿街一层店面70余间，面积40—200多平方米。现仅有一套40多m2、一套90多m2、两套200多m2的店面未售出，其售价在2.8—4.5万元/ m2。

2、大汉江山

概况：大汉江山总建筑面积3万m2，其沿吕岭路一层面积1054 m2，为沿街独立店面，共有店面8间，面积70—200多m2，已全部售出。其沿摩尔莲花一层面积1243 m2，也饰独立沿街店面，共有店面21间，面积60－200多m2，仅余3间店面未售出，一套面积65平方米，一套140平方米，一套面积200多平方米，销售均价1.8万元/ m2。其二层为商场，面积1754 m2。

销售情况及分析

江头片依托建材市场正迅速发展成为一片中心商贸区，有着便捷的交通和建材市场吸引的大量人流，开发商在建设项目时纷纷推出商铺、店面，使得投资者对这里的商铺有更大的选择空间。即便如此，强大的商业市场发展势头带来了数量巨大的经营场所需求，这里的商铺价格也随着这种势头上涨迅猛，目前最高已经达3.72万元/平方米。

（十）火车站片

1、官邸DOUBLE

该项目位于火车站灿坤3C华联店旁，由厦门富康经济发展有限公司开发建设，总占地面积6997m2，总建筑面积38360m2，周边有富山商圈、火车站商圈，交通便利，人气旺盛，为独立沿街店面，店面挑高4.8米，其店面价格4—8万，现已全部售完。2、2、罗宾森广场思明区湖滨东路和厦禾路交汇处地带,邻近厦门火车站、巴黎春天，是集商场、公寓、酒店、餐饮、休闲为一体的高级商务综合区。项目由厦门顶峰房地产开发有限公司开发建设，其总占地面积5.34万m2，总建筑面积44.9万m2，位于思明区湖滨东路和厦禾路交汇处地带,邻近厦门火车站、巴黎春天，交通便利，人流量大，现价格等未定。

3、白领公馆

该项目位于厦禾路银禾大厦旁（梧村汽车站广场旁），靠近火车站和梧村长途汽车站，出行方便，周边有富山商圈，人流动量非常大。项目由厦门九发房地产开发有限公司开发建设，

总占地面积3116.28m2，总建筑面积22799.05m2，现价格等均未定。

销售情况及分析

凭借火车站区域绝对旺盛的人流，巴黎春天绝对高档的消费，沃尔马绝对低价的吸引，本区域商业氛围想不热都难。另又因之与富山商圈、梧村汽车站紧密连接，附近假日商城、灿坤3C、好又多、富山女人街等大型商业购物中心的吸引力，福津大街、槟榔、富山花园、金榜公园区域众多的居住人群，使火车站区域整体商业氛围炙手可热。故，此区域店面即使价格再高，店面还是成为众投资者你争我抢的对象。官邸店面早已全部抢空，正说明了火车站区域商业利润的强大。目前该片区已没有可销售的店面，但预计年底开盘的罗宾森广场、白领公馆会对当地商铺紧张的状况有所缓解。

（十一）富山莲阪片

1、明发商业广场

该项目位于莲前西路与嘉禾路交汇点，地处富山商圈，以旅游、购物、娱乐、休闲为主导，涵盖酒店、餐饮、文化多种功能，建成后将吸引每年到厦门超过1000万的旅游人潮，成为中国乃至东南亚超大规模国际MALL商业旗舰。项目由厦门明发集团、宝龙集团联合开发建设，总占地面积近20万m2，总建筑面积40万m2，其独立店面40 m2－80 m2。销售价格1万至8.2万元/m2，现其沿街店面已全部售完，广场内尚有部分店面未售出。

销售情况及分析

明发商业广场作为大型shoppingmaLL均价4.5万元/ m2的销售价格相对偏高，凭富山商圈的超强影响力与其自身超大规模国际MALL的定位，加上众国际知名商家（家乐福、百安居、时代华纳、国美电器）的进驻，既提升和营造了商业广场的品牌内涵，其吸引的消费人群不仅是闽南地区的消费者，更将范围扩大到了来厦观光旅游的世界各地的旅游者。因此，该项目如此售价也属正常，何况兼具商业氛围、人气的保证及高瞻远瞩的定位思路，店面销售自然理想。

（十二）、镇海路片

1、镇海花园：

该项目位于镇海路第一医院旁，由厦门辉宏达有限公司开发建设。项目总占地面积7031m2，总建筑面积21000m2，一层为沿街店面，总店面数10余间，现价格未定，预计本月底出价格。

2、厦门第一广场：

该项目位于位于鹭江道旁，鹭江、鼓浪屿美景一览无余，由厦门滨江房地产有限公司投资和厦门大洲房地产有限公司联合开发建设，总占地面积5800m2，总建筑面积80000m2，为高尚写字楼商业广场，现价格未定。

销售情况及分析

处于老生活区的以上项目，周边居住人群较多，镇海花园仅有十余间独立店面。而厦门第一广场定位高尚写字楼，其一层商业部分非独立店面，只适合发展主题商业。以上两个项目因价格未定，商业部分尚未开始销售，故具体业绩不祥，但凭借周边第一医院及众多的社区居住群体，以及邻近中山路商圈的优势，商业部分销售应问题不大。

（十三）、会展片

1、明发国际新城

该项目位于开元区前埔会展中心片，拥有会展中心环境优势，毗邻前埔商贸区。项目由厦门明发集团有限公司开发建设，总占地面积26500m2，总建筑面积120000m2，共有店面近150间，因开发时间较早，原店面起价6300元/ m2,现店面基本售出，但仍有几套大面积店面未售出。预计近期将推出新售价，但价格不祥。

2、明发海景苑

该项目位于厦门国际会展中心广场南部，新景海宴后，至尊门第旁，毗邻前埔南区商业街。项目由厦门明发集团有限公司开发建设，总占地面积18246m2，总建筑面积13万m2。至2002年开盘至今店面基本尚未售出，原售价16500元/ m2。预计近期将推出新售价，但价格不祥。

3、至尊门第（老番街）

该项目位于会展中心南侧公交站旁，毗邻新景海宴、明发海景苑、金利南湾等。项目由厦门华通国际招商有限公司、厦门新亚房地产有限公司联合开发建设，总占地面积21500 m2，总建筑面积38000 m2。共有店面150余间，销售时间近4年，现虽已售出2/3店面，却仍余约50间店面尚未售出，其售价1.2万元/ m2。

销售情况及分析

会展片因环岛路整体规划和国际会展中心的带动迅速发展成为一片高尚休闲居住区。该片整体住宅售价偏高，但因观海之利势，整体销售情况不错，但是目前入住率较低，使得该片尚未形成一定商业氛围。加之该片离市中心尚有一段距离，地理位置较为偏远，交通也不大便利，整体商业部分销售情况不太理想。国际新城为该片最早推出项目，即使销售已过大半，但至今仍有剩余，整体情况并不理想。而老番街定位酒吧一条街虽对销售有所帮助，但并未达到理想业绩。而明发海景苑推出至今未做任何定位，销售业绩更加冷清。

（十四）华天花园

该项目位于嘉禾路香江花园正对面，来雅百货旁，处于商业繁华地段，交通便利，人气旺盛。项目由厦门延铭房地产开发有限公司开发建设，总占地面积97583.62 m2，总建筑面积97583.62m2，为主体商业广场。其一层定位黄金珠宝城，共有店面60间，现有近2/3店面售出（含意向明确者），其售价为43900—53900元/ m2，均价48900元/ m2。二层定位为时尚潮流城，共有店面55间，现有约40％店面已售出（含意向明确者），其售价14900—22900元/ m2，均价为18900元/ m2。三层定位为精品城，现店面已售近40％（含意向明确者），售价12900—18900元/ m2，均价为15900元/ m2。四层港澳台小商品街共有店面140间，均为独立店面，店面面积12—60 m2，其主力面积为12—18 m2,销售价格11900—15900元/ m 2，均价为13900元/ m。其销售价格实行一口价（？？？），其经营由华天花园港澳台有限公司统一租赁经营13年，实行统一招商、统一管理。

销售情况及分析

莲花商圈处于江头商圈、富山莲坂商圈中间地带，而华天花园又处于莲花商圈核心区域，商业优势得天独厚，其周边莱雅百货、天虹商场、阿里山建材市场、摩尔莲花、苏宁电器等的汇聚，加之项目本身将大型住宅与商业联合开发，此必带来大量与本区域消费相符的稳定的居住群。另外，该项目凭借“邻居”莱雅百货的强势品牌效应，也足以驻足众多消费群体。简言之，该项目集地段、商业、人流等各方面优势于一身，加之铺天盖地的推广宣传赚足了投资者的眼球，近4成销售业绩应为情理之中。

厦门商铺总体分析

一、厦门商铺现状

“地段，地段，除了地段还是地段！”地段永远是开发商铺要重点考虑的问题。在所调查的楼盘拿项目中，店面的价格均集中在8000－22000元/平方米之间，个别项目因其所处地段较有优势而有22000－37000元/平方米的售价。大多数的商铺面积均以60－90平方米为主，据调查数据显示，该面积的商铺数量占所有调查数的60％，小户型的比较少，仅占10％左右，而100平方米以上的较大户型占了30％左右。由于以上所调查的商铺在地段上均有着一定的优势：或位于大型生活区；或依托咱专业市场的影响力；或处于中心商圈内；

或可直接受核心商圈辐射……地段上的优势保证了交通的便捷，带来了大量的人流，营造出商业氛围浓厚的整体消费环境，这些商铺整体销售情况均比较好，所剩余的店面数量仅占总数的35％左右。目前，与被调查楼盘有个同特征的许多楼盘均规划有店面，但尚未开始公开销售（大都选择十月份开盘），预计今后较长的一段时间内，厦门房地产市场上的该种商铺供应量会比较充足。厦门商铺总量过大情况将进一步加剧，空置率严重的现状还将延续。

对于销售业绩理想的项目和销售看好的代表性项目，其良好的市场定位应是保证销售成功的重要因素。以上销售良好之项目，或定位主题商业广场（如明发商业广场、名汇广场、罗宾森广场等），或定位主题专业市场（如华天花园、百脑汇科技大厦等），或定位与高尚住宅配套发展部分（如官邸、永同昌国际公寓、白领公馆等），或定位大型生活小区配套商业部分（如嘉盛豪园、福满山庄、镇海花园、华侨海景城等），明确的市场细分及定位有效锁定了目标消费群，明确的市场定位淡化了价格在消费群体心理的阻碍，自然促进了项目的销售进程。

然而厦门商铺并没有出现“全国山河一片红”的理想销售形势，虽多数项目销售形势较为良好，但也有不少项目出现了滞销的尴尬处境，这些项目以金鸡亭一带的怡富花园和会展片几个项目为代表。销售不理想的项目归究原因，项目本身的无市场定位或市场定位不准以及项目结构的不合理都成为阻碍销售的抵抗性因素。

调查数据标明：商铺的层高呈现越来越高的现象，由3.9米陡增到个别项目的7.2米，大多集中在5.5－6.5米之间，不可否认，大挑高设计给商铺销售及投资营业者带来的巨大好处。但若商铺缺乏作为一个营业场所的基本素质（朝向、进深，面宽）以及相关基本要件（人流、交通、配套）的话，即使有更高的层高设计也别想获得理想的销售业绩。厦门当前有很多商铺空置的原因就是商铺的结构不合理。

二、厦门商铺分类及特点：

厦门市商铺分为以下几类：市级商业中心、社区性商业中心、专业市场、特色商业街和底商。

厦门市的市级商业中心在中山路商业区、莲阪商业区和火车站商业区基础上，又规划了包括江头、SM、前埔等三个商业中心。市级商业区商业规模大，业态、业种的复合度高，其商圈半径辐射1-2公里甚至全市。所以商铺租售相对容易、投资回报率高，但是价格也高，就好比股票市场上绩优大盘股，如果打算有长期稳定的回报，可以选择此类商铺。

厦门的社区商铺主要有文屏、金尚、永升新城。社区性商业区投资商铺，其主要特点价格相对不太高、商铺的经营比较稳定，投资时选择好商铺的具体位置很关键，因为在商业区内商铺销售时之间的价格差异不大，但是不同位置的租金差别非常大，如果选择的商铺位置好，就如同在股票市场上骑上了“黑马”。

厦门的专业市场很多， IT类的如电子城；家居建材类的如阿里山市场、国联建材城，即将推出的有宜家家世界等等。市场类商铺最大的特点是单个商铺面积小，不超过10㎡，单价高、不能独立经营需要商业托管或自营。该类型的商铺是高风险、高回报投资。但一般而言，真正的好商铺很难轮到普通投资人，都是“业内”人士运作。特色商业街往往是后期营造的商业街，一开始投资人的投资目的不一定很清楚，只不过由于政府和商家的行为形成特色商业街，如福津大街、老番街、厦大一条街等等。

目前厦门最多的商铺就是底商，这种拥有独立门面的商铺最受投资人的欢迎。底商从专业投资眼光看是非常模糊的概念，商业区的临街商铺也是底商，而普通住宅下的商铺也是底商，底商是房地产开发概念，而不是商业分类。底商分两类：办公楼底商和住宅底商。从某种程度上看底商价值评估是最简单同时也是最困难的，说其简单，是因为只要选择处于商圈核心区域的底商并注意聚客点、人流动向等技术要素其价值肯定大于非商圈区域的商铺，三、总量大，目前空置高：市场定位失当造成结构性空置

厦门商业物业总体体量已经偏大，在厦门，凡临道路的住宅项目，底层裙楼都有商铺，商铺的开发建设具有很大的盲目性。据统计，截止２００４年９月，厦门商铺空置面积高达２６万平方米，据了解：一个商住项目商业开发面积占总项目面积的5％－10％为宜，不宜过多。然而事实上高额的利润空间诱导房产开发商盲目增加商铺面积。商场的建筑成本与住宅一样甚至有时比住宅还要低，以前的销售价格至少是住宅的3倍（目前大约为2至3倍），如果是好地段，价差还远不止这个数。“不管沿街不沿街，能盖店面就盖店面。由于有利可图，大多房地产商都把更多的利润空间押在商铺上”于是就造成了商铺严重地供过于求的现状。但实际上适合的商业体量却远远不够。适合的商业是指符合经营者经营条件的商业物业，许多商业物业在产品本身的硬件条件上并不能满足经营者的技术要求，例如面积、层高、通风、停车等技术条件不符合承租者的经营条件。对于空置商业营业用房，分为三种类型：分别是过量性空置、不适用即结构性空置、本身就不适合建店面，其中又尤以结构性空置为主。换句话也就是说不少商业营业用房其实根本满足不了商家的需求。一些开发商在开发商住项目时，很少会去考虑商铺未来的投资取向，像这样产品定位不清的项目，肯定难以满足消费者的需求。硬件不足的特点同样体现在一些小型商铺上。商铺越来越多使得普通店面租金回报率越来越低，加上买店面升值空间远不如早期，与身价几十万元的住宅比起来，升值潜力优势并不明显，买店面的客户群越来越少，不少准客户纷纷加入观望者的行列。从厦门的商铺市场来看，目前是一种危险环境下的均衡。有些商业物业价格与价值发生了很大悖离，在商业物业总量急剧增大的情况下，商铺市场抵御风险的能力在降低，而投资者的利益也就无法得到很好的保障。以禾祥路为例，现在禾祥路有“第二条中山路”之称，但就是在这样一条繁华的街道，商铺经营的平均寿命不到一年，换手率非常高。

四、总体销售前景看好

就目前厦门的商铺及经济发展状况来看，若能在项目建设初期就做好商铺的结构规划货室对现有的商铺店面进行结构改造使之符合商业营业要求，那么厦门的商铺市场需求量还是很大的，销售前景看好。主要原因有：一是中国及厦门的经济持续稳定的快速发展。只有经济发展了，消费者手里有钱了，才能产生大量的消费，并促使商业的繁荣。而商业零售市场的良好表现直接决定了市场对商业用房的大量需求；二是消费者目前手里1万亿的存款与投资渠道少的矛盾。对消费者来说，股票等投资渠道也就是改革开放以来才出现的，而“一铺养三代”的观念却是根深蒂固的；三是股票等投资市场的长时间低迷以及银行的连续8次降息，使大量资金寻找投资出口；四是旧城区大规模改造以及城市化进程的加快，一方面导致了传统商业区老的商铺的消失，另一方面引发了因新居住区诞生而配套商业网点滞后形成的供求关系的矛盾，这两方面直接形成了对商业用房的大量租赁需求；五是产业结构的调整。第三产业的飞速发展促使商铺需求增加。众多的国际商业巨头入驻厦门，如沃尔马、百安居、欧培德等等，大量的国内零售服务企业如国美、永乐、苏宁等在厦门跑马圈地，由此不难看出厦门市场对商业用房的巨大需求量。

五、销售策略应有所创新：仅有售后返租是不够的

调查结果标明：60％的开发商在销售商铺时大都开出了“售后返租”的优惠条件，而且返租的时间较长：3年－13年之间，其实商铺售后返租早在前几年就在厦门走得风风火火，确实有一些项目通过这种手段将商场统一招商管理，实实在在地把商场经营起来了，投资者也能够取得较高的投资回报。但亦有相当一部分项目虽然通过售后返租取得了销售的成功，而投资者却被深度套牢，根本原因是开发公司套现意图明显，通过提高售价再给投资者返还租金，或是利用回笼的资金进行其他项目的滚动开发，而没有真正在商场招商经营上下功夫；或是开发公司为了追求利润最大化，把不具备开发商场条件的地方亦当成商场使用。在这种情况下，对投资者而言，其投资风险主要来源于以下两个方面：1、商场今后能否实现成功经营；2、开发公司作为法人机构，并不一定能够长期经营，如果没有足够的土地储备或开

发项目，就很有可能注销或转移到其他区域，而返租一般年限都较长，投资者获取长期稳定的租金收益保障不够。

六、商铺营销手段应该多样化

返租是商铺发展商采用最多的促销手段。购房者支付房款后，若干年之内将物业交给发展商经营出租，业主即可获得固定的返租回报。为了减少普通消费者所负担的风险，政府还规定采取返租方式的商场必须是现房。返租将业主、发展商和用户的利益和风险有机捆绑在一起，形成风险和利益的共同体，能有效规避商场投资风险，将业主风险部分转移到开发商身上；用返租所得租金来支付银行按揭的月供，不失为有效的商场推广策略。在厦门市场上比较典型的如英大卫浴城返租3年，年租金回报率达8．8％；来雅百货返租5年，年回报率达10％；美仁广场更是推出了成长性租金，十年的返租方案中，第一年至第三年，年租回报为8％，第四年至第六年，年租回报10％，第七年至第十年，年租回报12％，让投资者感到随着商场的持续经营，自己的租金所得也在不断提高。

同时，在商业物业返租收益、返租年限比拼中，发展商往往把物业价格提高，以相应化解部分风险。未来商业物业存在供过于求的趋势，同时广大投资者也变得越来越理性，一个有效的推广手法可以最大限度地提升商业物业的价值，但是不能指望简单用一个推广手法就可以让商业物业达到旺销的程度。

面对未来激烈的商业物业市场，商铺营销手段应该多样化：

1、成熟、专业的商铺营销策划应前期介入。专业的商铺营销策划机构在前期介入，基于对

商业市场和各类业态的深入了解，对经营商家和投资者的需求和心态的准确把握，以提高商铺经营、销售成功可能性。

2、实行战略联盟。商铺的开发越来越依赖于经营商家尤其是品牌商和龙头商家的参与，最

大限度降低经营风险。令人欣慰的是，商铺发展商正不断与龙头商家联系，商铺代理公司亦积极与商家联手出击，可以说开发商、代理商、经营商越走越近。

3、充分重视后期的经营管理。针对一些商铺“旺销不旺场”局面的出现，广大投资者对开

发商后期经营管理能力更加看重。同时，从长远考虑，重视后期的经营管理，有利于开发商的品牌建设。开发商、投资者和经营者是商业物业投资链上最基本的三方。现在，越来越多的开发商意识到利益共赢、风险共担才是企业取得长期利益的保证，应当力求达到开发商、投资者和经营者（还包括专业管理者）利益方向的共同化，而不能一味追求企业利益短期最大化。

七、商铺销售需确保投资者利益

要达到开发商、投资者和经营者三方共赢，可以从以下几个方面着手：1、开发商勿需急于启动销售，可以在龙头租户落实后且取得一定的工程形象后再分区分块进行销售。这样一方面可以充分兼顾到招商的需要，充分满足商家的要求，为商场今后的成功经营打下良好的基础；另一方面亦可增强投资者的投资信心，以期在最短的时间内实现快速销售，避免销售周期拉得太长而给人以滞销的感觉。同时，在商场具备实质性的题材后，在销售价格上亦会有所体现，提高开发商的赢利水平。2、聘请或成立一家专业的商场经营管理公司，为商场今后走上稳健经营之路护航。3、售后返租可以通过银行方面提供担保，充分保障投资者的利益，增强投资信心。

八、实际价值是开发商、经营者、购买者利益平衡的杠杆

如果说一个项目要在三方的利益中得到平衡的话，那么首先，经营者可以说是永远的赢家，因为经营者在承租时首要考虑的重点即是他所能承受得起的租金。其次，经营者所能承受的租金，则是商业物业在未来的实际商业价值，也是投资者回报的主要体现，因此，商业物业的定价基础应当是基于其实际商业价值上的。如果前期开发商为回收大量资金而提高售价的话，那么相应的，它后期的投资回报必定会相应调高，以吸引投资者进行投资，但该商

业物业的承租者实际上并不能承受这么高的租金，因此，开发商只能从前期的售价中提出一部分作为投资者的投资回报。

现金流是考量商铺投资价值的重要标准。商业地产的价值并不在于售价，而是从它实际现金流中推算出来的那种价值。从投资者方面考虑，所谓的现金流则是商业地产在日后的经营过程中所产生的租金收益，当经营者不能承受投资者以售价推算高回报率时，其售价与商业物业的实际商业价值就会完全脱节，而一旦这两种价值脱离到一定的程度，就会产生商业地产泡沫。从目前厦门商业物业的售价上看，其价格已渐渐失去了理性，不少商业物业的售价与其实际商业价值已产生了脱节。当然，根据闽南人的投资心理，一铺养三代的观点还是存在的，但随着市场的成熟，消费也会日渐理性化。实际商业价值与传统意义上的售价相差甚远的问题，将成为商业地产销售的一个主要瓶颈。

九、开发商应主动承担经营风险

风险和收益是商业物业中一对永恒的矛盾，面对未来的激烈竞争，开发商应学会分散风险（如同一些主力店和品牌商共同承担风险），同时应该主动承担风险。以明发商业广场为例，开发商已经与家乐福签订正式合作协议，同时还与时代华纳、铜锣湾百货等积极洽谈，通过大商家的进驻带动整体经营。另一方面，也通过国际管理团队进行后期管理。整个明发商业广场大约50％为开发商自留，50％用作销售，在后期经营上，开发商与投资者具有利益的一致性，因此也能给投资者带来更多保障。

目前，商铺营销普遍存在的一个问题是售价过高，这样造成后期经营管理的压力，难以实现比较满意的投资回报率。开发商应该有让利的精神，能够赚到一毛钱，赚八分就好，给投资者多留下一点利益空间，才有利于实现开发商、经营者和投资者的多赢。

现在投资者最关心的问题是年回报有多少。大家普遍接受的投资收回时间是12年，如果投资回收年限大于12年，抗性明显增大。而至于投资安全的问题，关键是如何将开发商的利益与投资者的利益捆绑起来。否则，开发商通过销售达到利润的最大化之后，后期经营如果发生问题，最终吃亏的是投资者。

十、厦门社区店生存的空间仍很广阔

在SM、世贸商城、富山诚达等MALL、大卖场开业之时，在禾祥商圈、富山商圈等形成之即，曾有不少人断言，社区店的冬天来了，厦门的社区店将进入经营困难期。几年下来，厦门的社区店不但没有消亡，而且不少社区店还经营得风风火火，社区店其实还是有广阔的生存空间。

理由一：厦门各房地产项目的体量都很小，导致了项目的配套设施难以齐全，而社区店一般以经营便利店、小吃店、理发店、茶馆等为主，正好弥补了项目配套设施方面的不足，所以社区店成为各房地产项目不可或缺的配套产品。

理由二：“一铺养三代”，这是闽南人特有的投资习惯，有了一定的积蓄，就买间商铺，置下家当，要么自己经营，要么出租，不但可以保证现有资金的保值升值，还可以为自己的子孙后代买份“保险”。社区店一般面积不大，总价较低，投资风险比较小，所以社区店还是不少人所钟爱的投资产品。

但社区店在大商场，大商圈的围攻下，想要长期生存，也有不少方面需要改进。

其一，开发商要用平和的心态看待社区店。社区店的特点决定了其租金不可能太高，从投资回报率的角度考虑，社区店的售价也应该是比较低的；而且社区店的消费群体有限，这也决定了消费可支撑的社区店的总面积也是有限的。所以开发商一定要走出“沿街就要做店面，没沿街也要创造条件做店面，而且店面的面积越大越好，价格越贵越好”的开发模式，开发商应该把社区店当成项目的配套设施之一，而不是利润的主要来源。

其二，开发商要注重社区店的产品改良。社区店大多采用商住楼的开发模式，把沿街的一、二楼做成社区店，因此大梁大柱、层高不足、进深太深、屋顶布满管道、采光通风不理

想等是目前普遍存在的问题。因此开发商应注重对社区店产品的改良，改善内部结构，提高空间利用率，使社区店的投资者能最大地受益。

其三，开发商要对社区店的发展加以引导。社区店一般是由业主自行招租，这样的弊端是招租速度慢，经营结构不合理，较难形成聚集效应。如果开发商能加以引导，协助业主进行招租，适当介入社区的后期管理，这样不但可以确保社区店投资者的利益，而且有利于开发商社区店的销售。