北京地格规划2010年3月20日山东济宁美恒国际汽博城项目建议书

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山东济宁美恒国际汽博城

项目建议书

北京地格规划顾问有限公司

2010年3月20日

目录

第一部分前言 (1)

第二部分项目概况 (2)

第三部分地格公司为项目提供的服务内容 (3)

（一）总体策划 (3)

（二）总体规划 (5)

（三）控制性详细规划 (7)

（四）修建性详细规划 (8)

（五）景观规划 (9)

第四部分服务费用及时间 (11)

第五部分地格公司及项目主要人员简介 (13)

第一部分前言

本项目建议书是特别为山东济宁美恒国际汽博城项目(以下简称贵项目)而制订。我们将以雄厚的专业知识和技术力量、丰富的经验及灵活的服务，为贵项目提供专业性服务。

1．我们将首先准确、深入地了解贵司对整个项目的战略目标和发展规划，以此作为我们工作的出发点。

2.配合项目的进展，开展项目策划工作，对项目进行市场定位、产品定位、价格定位，进行投资收益分析，提出规划指标建议。

3.为项目提供总体规划（方案设计）、控制性详细规划、修建性详细规划、景观规划等不同阶段的支持工作，与贵司加强沟通和研讨，为项目的开发提供支持和决策依据。

我们将组织各方面专业人员，利用多年从事规划、土地、房地产专业的经验及科学的分析方法，为项目提供我们的专业意见，助推这里成为具有核心竞争力和国际水平的汽车博览城。

第二部分项目概况

山东济宁美恒国际汽博城项目是由山东美恒公司拟投资兴建的大型国际汽车城。

项目面积约1680亩，靠近京杭大运河，位于山东省济宁市，靠近孔子故里。

项目具有强大的经济基础和专业的技术人员优势，与当地政府机关具有长期良好的合作关系。

项目目前在开发运作模式、土地、规划等方面的工作均取得一定进展。

本建议书的工作目标是进行全过程的项目策划规划服务。

第三部分地格公司为项目提供的服务内容

（一）总体策划

1．工作内容

（1）项目现状及优劣势分析

通过对济宁市及更大区域范围的社会经济总体情况、政府的政策导向、城市规划及城市化进程、重大事项等几个方面的进行研究和分析，把握宏观走势，阐述上述因素可能对本项目产生的影响，确定本项目在区域中的地位。

解析土地现状条件：包括地块位置、土地四至、土地拆迁情况、土地市政条件、土地交通条件、功能要求和建设容量、限制因素等，进行项目的SWOT分析。

（2）市场研究

针对济宁市汽车交易市场和房地产市场，从整体市场情况、区域市场情况以及竞争个案三个层面，结合项目所处区域的具体状况，分析适合本区域的具体物业类型及其功能分布。

其中整体和区域市场分析包括：分布特点及供给情况、客户特征、价格水平、客户构成等；竞争个案及潜在项目分析包括位置、规模、定位、价格水平、经营状况、户型及面积、客户构成等。

以国际视野，寻找国内外汽车城规划策划案例（德国大众汽车主

题公园、阿联酋法拉利主题公园等），详细分析其主要特征、功能类型、规划布局、配套设施建设、交通组织等。

从区域现状、功能定位、规划方案、营销重点等角度分析国内诸多汽车城（上海安亭国际汽车城、广州花都汽车城、重庆西部国际汽车城、济南汽车城、烟台汽车城等）特点及可借鉴的经验。

（3）项目基本功能定位及产品详细定位

结合宏观经济环境、项目现状、市场研究的结果，以经济效益、社会效益和环境效益最大化为原则，对本项目的基本功能定位和产品设计给予建议，包括项目基本功能、目标客户群定位、拟开发的物业类型及其档次等。

在项目功能定位和与贵公司充分沟通的基础上，针对贵项目的目标客户群和物业类型，进行进一步的详细定位策划，包括目标客户群的细分、价格建议、不同物业类型的规模、不同物业类型的空间布局安排、平面布局建议、内部功能建议、建筑风格建议、设备标准、公共配套设施建议、交通组织建议。

（4）规划设计建议

根据项目未来发展总体目标和产品详细定位，考虑土地的容量，结合不同地块的特征和不同功能的关系，参考可比案例，提出项目的规划设计条件。

（5）开发模式建议

根据市场情况和项目特征，制定开发周期和分期开发的原则，确定开发形式及开发速度、开发周期和实施计划、投放市场比例及时间

安排等。

（6）经济测算和风险分析

在市场研究及项目定位的基础上，结合项目开发的实际情况，提供一个符合实际操作流程、符合市场规律的项目评估及财务分析。包括投资估算及资金筹措、项目收入及资金筹措计划、投资分年度使用计划等。

制作现金流量表，进行项目经济效益评价。

进行盈亏平衡分析和敏感性分析。

找出对项目影响最大的敏感性因素，使项目实施过程中的决策人员及时采取对策并进行有效的风险控制。

（7）营销推广初步建议

充分挖掘项目自身的独特资源，根据汽车城的功能以及辐射范围内相关行业的商家数量，确定初步的招商计划。

划分营销阶段，对每个阶段的营销重点、渠道和推广方式给予初步建议，以帮助本项目更好的发挥自身优势，被市场所认可。2．工作成果

《山东济宁美恒国际汽博城策划报告》文本及ppt

（二）总体规划

1．规划内容

（1）设计构想

针对项目特点，提出汽车城规划建设的指导思想、总体目标、规划布局的基本原则，充分尊重中原地区人文理念及居住习惯，与国际汽博城概念合理匹配，满足各类企业入驻的各项需要。

（2）总平面布局

合理组织各功能用地、公共配套设施、道路、景观、公共空间（广场、水域）等各类用地。

（3）功能分区分析及表达

分析土地的整体功能及结构，确定各地块的用地性质、招商对象、主要建筑及其布局等。

（4）道路系统与停车规划

根据各功能组团之间的关系，与总体规划合理衔接，进行交通流线设计，在区域内设置不同类型和级别的路网框架（含车行道和人行步道等），合理规划各类停车设施，尽量减少车流、人流、物流的相互干扰。

（5）景观系统及公共空间规划

在规划中考虑景观与各种功能需求的有机结合，合理设置景观通廊和重要节点，使建筑布局与景观系统相互协调。

（6）基础设施规划

以循环经济和低碳理念为指导，对水、电、气、热等各类基础设施进行规划。

（7）全景鸟瞰图

制作全景鸟瞰图，全方位展现汽车城国际、现代的城市景观。

（8）重点区域鸟瞰图

对主入口、主体建筑、重要景观节点等区域制作鸟瞰图。

（9）全景模型制作和重点区域模型制作

根据需要制作全景模型和重点区域模型。

（10）DVD宣传片

根据需要制作DVD宣传片。

2．规划成果

反映规划成果的方案文本、图纸、展板（总平面规划图，鸟瞰图），光盘、PPT演示文件等。其中图纸包括总平面图、表达设计构思的分析图（如功能分析图、景观系统与公共空间分析图、道路系统与停车分析图等、重要节点设计平面图重和竖向设计图、总体鸟瞰图以及其它能反映设计意图的图纸。

（三）控制性详细规划

1．规划内容

规划达到国家规定的控制性详细规划设计深度要求，用地分类以小类为主。

完善地区用地功能结构、布局和功能配置。规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求。

明确各地块土地使用性质、兼容范围控制、土地使用强度及相关

的规定性指标，提出各地块的建筑体量、体型、高度、色彩、风格等要求。

建立合理、适当的人、车交通系统，确定各级支路的走向、红线位置、断面、控制点座标和标高，合理配置公交站点线路和站场、站点位置及公共停车场布局。

根据规划功能布局和人口容量的分配，从整体的角度完善规划用地范围的公共设施配套，用地规模、位置和界域。

创造高标准的城镇绿地系统。

根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和规划控制廊道，落实各市政配套设施用地，规定其服务规模、建设位置、用地范围。2．规划成果

规划成果包括纸质文件及相应的计算机文件。纸质文件包括文本、说明书、图纸和图则。说明书准确、完整地阐述规划意图和内容。图纸包括：区位图、用地现状、规划图、土地适应性评价图、道路系统现状、规划图、地块划分编号图、公共与配套设施规划图、绿化系统现状、规划图、市政工程管线规划图、表达规划设计意图的分析图等。（四）修建性详细规划

1．规划内容

在控制性详细规划的约束下，成果达到修建性详细规划的编制深度。

注重体现项目独特品味和建筑景观的整体协调，适应未来的不同的使用功能，应对市场的变化，在考虑各项功能的合理布局基础上，兼备经济效益。

内容包括：详细分析项目基地条件，确定修建性详细规划的原则与总体构思，根据汽车城特点，进行总平面规划，空间组织，创造景观特色，进行道路和绿地系统规划，进行各项专业规划及管网综合，竖向规划，提出主要技术经济指标，估算工程投资。

2．规划成果

规划成果包括纸质文件及相应的计算机文件。纸质文件包括文本、说明书、图纸和图则。说明书准确、完整地阐述规划意图和内容。图纸包括：区位图、用地现状、规划图、道路系统现状、规划图、公共与配套设施规划图、绿化系统现状、规划图、竖向图、主要节点图、市政工程管线规划图、表达规划设计意图的分析图等。

（五）景观规划

1．规划内容

严格遵循总体规划的思想，在其基础上进行深化设计，确保景观设计与规划的整体性、协调性、统一性。

空间环境设计具有前瞻性，树立可持续发展原则。

空间环境布局强调整体关联性，总体布局上讲究构图艺术性和形式美。

充分营造绿色空间，强调与周边环境的共生与互动。

2．规划成果

A3格式文本图册，以及能够自动播放介绍方案的多媒体文件。设计说明书：主要构思及创意，相关经济技术指标，工程概算。设计图纸：总平面图、表达设计构思的分析图、重要节点设计平面图、重要节点竖向设计图、重要节点效果图以及其它能反映设计意图的图纸等。

第四部分服务费用及时间

针对贵项目的工作目的，为提供完善的服务，为贵公司提供确实可信的决策依据，将需要以下费用予以保障。

注：该工作时间为技术工作时间，不含沟通协调时间。

我们将配合贵项目的进展，与贵公司采取互动沟通的方式，贵司可采取全程委托的方式，也可根据工作进展采取部分委托的方式。

第五部分地格公司及项目主要人员简介

（一）地格公司简介

北京地格规划顾问有限公司是在北京注册成立的从事规划咨询的专业公司，深入挖掘土地承载的财富与梦想，以土地利用规划业务为核心，与房地产策划、土地开发整理、建筑设计、施工业务共同形成上下游互动的产业链条。公司与国内土地、规划、建设等相关政府部门保持着密切的联系，与北京大学、清华大学、中国城市规划设计研究院、国务院发展研究中心、国家建筑中心、国家环境中心等机构建立了广泛的、长期的战略合作。

公司主要成员来自北京大学、清华大学、南京大学、同济大学、天津大学、美国南加州大学等国内外著名高校和科研院所，具有在国家建筑中心、行业协会、国际房地产咨询企业等单位多年工作经历，公司还拥有在土地利用规划、城市规划、房地产行业具有几十年理论研究和实践经验的一流专家顾问队伍，如北京大学知名教授董黎明、胡兆量、南京大学知名教授郑泓毅等。

（二）主要人员简介

1.项目负责人

吴运娟（北京地格规划顾问有限公司，总经理）

毕业于北京大学城市与环境学系，原戴德梁行国际顾问有限公司项目经理，现任北京地格规划顾问有限公司总经理：负责土地利用总体规划、城市规划和房地产开发策划咨询等工作。

参与的土地利用规划领域主要项目：“全国土地利用总体规划纲要（2005-2020年）”的专题《优化城乡用地结构和布局研究》（2006年）、北京市土地利用总体规划前期研究综合报告、大纲、北京市通州区、延庆县土地利用总体规划、海口市土地利用总体规划前期研究、北京通州宋庄镇中心区大灰店村新农村整理项目等。

在城市规划领域，曾负责或参加过西安高新区一二期规划（1997－2010年）调整项目、浙江德清城镇体系规划（1997－2010年）、唐山新区分区规划（1997－2010年）、新疆阿拉尔中心区控制性详细规划（1997－2010年）、北京通州科技创业园及建研院研发基地总体规划等项目。

在房地产及区域开发策划领域，曾负责或参加过北京怀柔新城项目策划、北京CBD核心区项目策划、河北秦皇岛黄金海岸项目策划、西安高新区一二期规划核心区商业策划、中国妇女博物馆项目策划、奥运村及国家体育馆项目策划、奥运五棵松文化体育中心及其配套商业策划、今典花园1、2、5号楼销售策划，9号楼开发定位策划等多个策划项目。

此外，还进行过北京基本农田划定标准和潜力研究、海口市城乡一体化综合发展规划、国家开发银行固定资产经营模式研究、北京CBD居住区配套设施建设标准体系研究、北京CBD交通枢纽及其配套

设施研究、我国住房分配货币化的转换机制、目标与政策研究等多项政府机关、企事业单位委托的土地利用和规划研究工作。

主要著作：《中国现代土地利用规划——理论、方法与实践》，作者：董祚继、吴运娟，中国大地出版社，2008年11月出版。《北大、清华蓝旗营教师住宅集资建房模式研究》、《中国住房十年发展特点与发展趋势研究》、《北京南城传统商业区的现状分析与改造建议》、《修订奥运规划，建设北京奥运双中心》、《20世纪建筑特点和21世纪建筑展望》、《论成熟社区新建楼盘的产品策略和价格策略》等论文数十篇。

2.技术负责人

王慧智（北京地格规划顾问有限公司，副总经理），毕业于西安建筑科技大学建筑学院，原北京土人景观和建筑规划研究院项目经理，现任北京地格规划顾问有限公司副总经理，负责项目规划设计、景观规划和城市详细规划等，主持过上百个项目的规划设计工作。3.技术顾问

董黎明：北京大学环境学院教授、博导，中国土地学会副理事长，中国房地产估价师与经纪人协会副会长，中国城市规划学会理事。