2011景观豪宅开发设计高峰论坛(上午)

2011景观豪宅开发设计高峰论坛

时间：2011.01.15 上午

地点：深圳金碧酒店2F多功能厅

实录内容：

林武生：

在深圳的都知道兰溪谷，现在卖到4万块钱/平方米，价格也还是蛮高的，曾经有一度落到2万块钱，当时我们看到兰溪谷上挂满了横幅写着“规划欺诈”等这样的东西，08年年头的时候我们心惊肉跳的，现在价钱一升上来那些横幅全部消失了，当时我数了一下大概有40

多个条幅。我们自己开会的时候兰溪谷的业主在下面拿着喇叭高呼口号，也弄的蛮尴尬的。说一些笑话，招商在08年的时候融资增发，我们不增发活不下去了，跟基金经理说我们增发好不好，基金经理说你把兰溪谷卖了我们就接，给兰溪谷的压力非常大，最后老板说你不把兰溪谷卖了你们就走着瞧，当时也很恐怖，大家都指望它。现在房价一上来什么矛盾都没有了，真是搞笑。

这个项目在大南山的南路，位置还是蛮好的，有专门的上山步道，周边设施也是很不错的。这个项目当时500多户，差不多15万平米的一个项目。现在看的是一个营销内容，我给大家做一个介绍，比较有特色的是中间有一个巨大的花园，我们每次去兰溪谷看这个巨大的花园，我陪客户往下一看就说这套房值，当时买的时候是3万块钱。要求月销售过亿，现在总销售几十亿已经实现了，月销售早已经过亿。

要说价值体系，国际纯正豪宅、山海园景豪宅等等，再加上招商

品牌，能够想到的价值都加上，不包漂亮了要卖好价钱多少有点问题。说句不好听的话我自己是买不起，招商自己买不起自己的房子。这个片区是在海上世界片区，你可以看见背山面海，在兰溪谷上面是可以看见海景的，但这个海景还蛮远，当然更远是可以看见香港的。海上世界片区现在猛然热起来，周边我们定位的一个超高层豪宅老板的直接定价是不能少于10万块钱/平米，比兰溪谷要小。从大南山往下面看的一个情景（见图），这边是香港，那边是深圳湾，然后这边是西部通道（见图），这就是海上世界片区，海上世界片区未来的总建设量是200万以上，我们当时说这200万能够产生的产值大概是1000亿元人民币，是蛮可怕的，我们按每平米5万块钱计算，总的价值是1000亿。

这是销售的一个比价，鲸山别墅和其他的别墅，著名演员刘晓庆也在这里买了一套，有一次我还真的见到她在办房产证，其实长的很一般，个子矮矮的，不到1.5米的感觉，走到我旁边我觉得原来这就是刘晓庆，刘晓庆在这里有别墅，这个别墅的价钱是几亿元人民币，很可怕的。反正现在的房价我是看不懂的，有钱人总是非常有钱。这是比价，这个片区的海景别墅十几万一平方米，兰溪谷有什么理由不卖到4万、3万块钱一平米呢？兰溪谷一期当时卖的是8000块钱，现在这帮人都发了，这是一期的产品（见图），这是二期的产品，延续了半山豪宅的产品系列。

明天大家可以去看到兰溪谷，有时间可以在周边的这个船上喝啤酒，是非常好的德国啤酒，也不贵，我时不时就到上面去喝。海上世

界是邓小平题的词，也代表了海上世界这一块的国际化程度，还是蛮有意思的。蛇口有很多老外，各色人等，我有一次数了一下蛇口这个地方的外国饮食，大概有12个国家的饮食，比如泰国、美国、法国、俄国、德国、印度，我们每一个月吃一家要吃12个月，他们做的确实是不太好吃，我总是习惯不了，有一次我忍着吃了一次印度菜，还蛮有特色，但确实很难忍受。这个女的可能是巴基斯坦人（见图）。

这个社区有很多老外，国际化程度很高，还是有一些外来的人在兰溪谷买房。这是深圳湾的海景，从兰溪谷上面可以看到深圳湾的海景。从兰溪谷上可以看到大南山的景致，旁边是龟山别墅。社区综合开发、商业、办公、金融、休闲、居住为一体的，坐拥海上世界的通达性，从这边到达香港大概半个小时，因为蛇口码头每20分钟或半小时就有一趟船去香港，可以到香港的中心区域和机场，我们出国的时候基本都是从蛇口码头过去的，从蛇口码头可以直接办登机，还是蛮快的，从机场回来不用出关可以直接到蛇口码头，一体化建设做的还是不错的。各个地方的饮食比如巴西烤肉等等，海上世界片区和太子广场还是蛮热闹的，每天有很多的人。还有一个著名的美仑会所，当年邓小平、杨绍昆南巡到南边过冬的时候就住在这里，还是蛮享受的。周边还有高尔夫、国际学校，或有一个私家兰溪谷公园可以直接到南山休闲，这都是招商地产建的，是为提高楼盘价值所做的一些功能。还有山海通道、山海景观线，当时也是找国外事务所做的景观设计。这是生态会所、恒温泳池、SPA（见图），这些都是必备的。

房子卖的不好的时候他们经常做活动，我们经常去听，郎咸平在

这个金融会所里做讲座，现在卖光了这个讲座也就消失了，房价低下来的时候还是好一些，可以经常去参加一些活动。这是兰溪谷的园林坡地和府邸，我们进入这个地方以后感觉进入了热带丛林，感觉打越战的时候这些士兵带着枪从里面冲出来，每平米大概4000多块钱的豪华内装，现在兰溪谷的要求是在4000块钱以上，装的确实蛮贵的。这是内装样板间的奢华装修（见图），里面的家具、橱柜都是蛮高档次的，明天你们看到样板间的时候可以仔细体味一下奢华的装修风格，找的是国际国内顶尖的装修公司。

说完了产品之后还要给人家一点愿景，就是未来会怎么样，我刚才说的两栋10万块钱以上的豪宅就是在这里（见图），最近正在做这个事，要把它定高了，定高以后旁边的楼就得益了，它原来卖1万块钱，旁边这两栋是10万块钱，价格立马就升高了。

这是海上世界片区的规划，大概200万平米的总建设量。未来太子湾油轮母港项目和大连、青岛、上海油轮母港并称中国几大油轮母港之一，这也是一个好消息。这是母港海上世界，你要给人家一点愿景，否则无法支撑这个地方的房价，很多人买房子也是看未来的。这是油轮母港的设计。

可以很方便的到达香港，有跨海大桥、从太子湾过去还有地铁2号线等等，这些都是区域亮点。

招商地产注重品牌建设，招商地产开发的房子比周边的房子卖的更快一些，价钱更高一些，这带有企业的品牌在里面，招商地产本身过往的业绩也支撑了品牌的建设。现在的项目数量大大提高，12个项

目城市提升到19个，19个销售项目上升到29个，58个在建项目变成78个，1000万平方米的土地储备已经变成1500万平方米的土地储备了。

综合实力排名前四这个已经变了，TOP也不是了，招商地产现在排名已经排到第十八位了，稳步下降嘛（笑），很搞笑。有一个东西排名往前靠，就是房地产开发毛利润率排第四位，毛利润率倒是稳步往前走，综合实力稳步往后走。

这是招商地产的宣传“家在，情在”，希望建造一些好的房子，这也是兰溪谷的内容。

我们剥开营销来看兰溪谷的本质，我们不是去看营销的，我们看这个项目从一开始的定位和到后面的建造过程是比较有意思的一个过程。

作为策划设计中心就是老大们对这个项目寄予很高的期望，一个副总亲抓这个项目，我们做了目标定位和指标进度，这是2005年、2006年定出的一些东西，要求高档精装修豪宅，原来要求到2006年12月，后来延时了，整个项目总投资9亿，实际上卖了20多亿。要超越兰溪谷一期做成二期高档社区，创造这个地方价值的新高。半山片区依托大南山做到渲而不闹，静而不偏”，这里的别墅是成群的，你想卖的很低也很难，卖七八千、一万这样价格的话，周边的二手房都卖到一万以上，别墅卖到十万以上，你卖的低肯定没法做的。当然也有一些优势，图上中间空的地方就是还未建时地块的样子。

当时做了一个规划图，这是效果图（见图），打造具有国内外知名品牌的深圳西部滨海高尚社区，就是延续了半山的品牌，大家知道

香港半山片区是很豪华的，这个地方也要成为深圳的一个半山片区。要求销售面积/总建筑面积比达到75，容积率面积到93.75，在深圳不送面积人家心里是不舒服的，一不舒服销售就比较差，所以兰溪谷也想了很多招给人家送面积，不送面积有钱人是不喜欢的，一定要送面积。

设计进度方面时间还是蛮紧的，2005年赶紧把这个东西搞完，2006年做报建、主体完成，然后去做申报这些东西。这是时间节点（见图），大家做过工程开发的都清楚这种节点是不能违反的，招商三年多的开发周期还是比较长的，跟很多企业比起来，招商开发周期在前二十名里排第十六七位，是比较差的。最后我们给兰溪谷的说法是慢工出细活，这个项目到2006年完成，总工期11个月结束，后来没有太拿得住。我们做了产品比较，放眼周边，人家卖多少钱，我们要跟他比较，你比他卖便宜了就不是那个档次，当然跟半岛城邦、中信红树湾、百仕达红树西岸、兰溪谷一期做了比较，景观设计、外观设计、室内装修、精装修方面做了比较，半岛城邦和中信红树湾、红树西岸是当地的豪宅类型。当时老板问销售说你为什么卖的那么慢，我们的同类产品红树西岸跟我们卖的差不多，所以我们卖的慢也是有理由的，因为同类产品也卖的慢。这是半岛城邦的一些比较，包括容积率的比较，你可以看到上面的设计院，兰溪谷的设计院还是不错的，红树西岸是ARK的设计，红树湾是伯涛，半岛城邦是欧博。兰溪谷一期二期的容积率都比较低，同类产品相对高一些，所以兰溪谷的环境做的更好一些。半岛城邦是小高层，中信红树湾是高层，兰溪谷一期二

期是小高层，半岛城邦的户型比较（见图）、精装修比较（见图），当时半岛城邦卖出来的时候是1.5万块钱，不到2万块钱，兰溪谷当时卖的价钱比半岛城邦高得多，兰溪谷二期开盘价是3万块钱，比半岛城邦高不少。

这是户型配比，大户型比例，越是豪宅户型越大，兰溪谷是以实用四房和舒适四房为主，确实是蛮贵的豪宅。住宅户型配比，与中信红树湾做配比的话，兰溪谷的面积还是偏大一些。这是楼盘住户里的户型，有抽屉式的设计，还有装修上面的比较，比如半岛城邦是面砖、涂料，兰溪谷二期还是蛮高档的，用木材、石材、面砖、涂料比较高档的，采用了双空中空洛伊玻璃、夹胶洛伊玻璃，在品质方面与售价相匹配，立面上的铝百叶板和吊顶，明天下午你们就可以看到内装和外装的样子。

区域位置的情况，东南西三面临海。

与本地同类产品比较，半岛城邦开发的优势在哪里，这是它里面一期二期三期配套及管理上的东西，我们做地产的要一直研究周边竞争对手的情况，这个还是蛮重要的。半岛城邦的设计采用立面现代简约、方正实用的户型，还有一些流行元素，把面海价值最大化挖掘出来，其中有一个看海率可以达到85%-90%。当时我们还专门去半岛城邦看里面的四房，双主卧设计，独立卫生间，多功能套房设计等等，采用工人入户和主人入户门的分流，就是一般工人还不能从主人入户门进去。还有新的工艺和新的材料，比如德国的建材品牌，采用内开内倒式的窗户，也有比较玄乎的东西。

中信红树湾，中信红树湾的价钱就比较低一些，当时卖的好像是八九千到一万的价钱。它位于红树湾填海区，总建筑面积65万平方米，也是一个超级大盘。它的户型没有兰溪谷的户型那么大，当然有大有小。

百仕达红树西岸，在高尔夫球场的边上，当时做了和红树西岸的比较，红树西岸现在卖的不错，总建筑面积、容积率做的都不错。卖的不好的时候业主也挂了标语出来，每次经过那个地方的时候都被人家拉去看房，非常热情的要求你去看房，原来说交八万块钱才让你进去，后来到低谷的时候只要是车都让你进去，没有八万块钱这一说了，我们当时看了几眼，还是买不起，就出来了。红树西岸的户型给兰溪谷的户型做了一定借鉴，这是美国人的设计，很多人对这个户型是见仁见智的，它表面采用浅绿色玻璃，很多时候远看过去这个楼是不是没有完工的感觉，浅绿色跟防护网的颜色差不多，实际上已经完工很长时间了。现在红树西岸是以大户型为主。

还有兰溪谷一期原来卖八千后来到两万块钱的项目，兰溪谷二期和兰溪谷一期做比较，兰溪谷一期的户型还是蛮大的，可以看见四房两卫、五房两卫的户型，这是兰溪谷典型三房、四房的大户型为主。

二期根据项目定位、与周围楼盘和同类项目的比较进行规划设计、建筑设计和景观设计，进行了工程实施。这是地下停车库部分的情况（见图），地库的特点是采用了生态大堂、车位比1：1.3，独用Town house通道。有专门看楼通道设计，怎么样到大堂，明天有两条路线，一条直接到地库从会所看完模型往上看房，还有一条是从大堂

直接去看房，有看房路线的指示，我们要把这些最好的东西展示出来。精装修的示范单位和无精装修的示范单位在不同的看楼通道上有不

同的体现。示范单位和样板房位置选择原则：一是靠近中心绿化带，带上去一看下面有一大片绿地，觉得这三四万块钱真是值，会达到这种效果；相对集中便于提前施工。楼房户型，住宅复式和带有抽屉式的户型，明天估计是看抽屉式的。这个房子已经卖完了，明天去看还是能够看到有保留的房子，后来选择看房的位置就是在中心花园边上的位置。

规划设计，用地一期二期合二为一，没有围墙分割，统一物业管理，统一学校用地改住宅用地，要把原来周边的学校用地搬到其他地方去，把它变成豪宅。这是原来学校用地，就把它改成现在的兰溪谷三期项目。总户数50户，200平米一户。明天可以看到改动的这个项目，改住宅用地就是希望在这个用地上实现土地价值的最大化，还做了一些方案的研究，摆的不同造型最后的价值有很大的不同，有三叠联拼独立的，但后来都变了。有平面设计、立面设计的改善设计，平面设计可以看到兰溪谷的户型相对是比较大的户型，Townhouse上面是有游泳池的，可以一边游泳一边看海，当然再游也游不到海里去，还是蛮远的。这是Townhouse二层的设计，这个房子很快就卖完了。这是复式底层平面设计，复式也还是蛮受欢迎的，楼梯内部可以这样直接上去（见图），复式是四房五房的设计，我们认为这个设计做的还是不错的，兰溪谷一期也是（罗美装马）做的设计，最早是找新加坡雅科本做的设计，新加坡做的设计还是不如鬼子做设计好。大家看

立面效果，铝板叶和穿孔板还是有它的独到之处，我在这里讲就不如你们到时去现场看那种直观的感觉。立面设计是访金属涂料，立面墨绿色石材配上去，砖也是采用比较好的砖，外墙涂料采用的是不容易裂的高端涂料。

铝合金门窗改善设计包括推拉门防水高低轨等等这些细节设计，要求做的比较细致，推拉门、铝合金门窗，带滑动纱窗等等。我去二期不断推拉铝合金门窗的时候确实还是蛮沉的，比现在一般住宅沉不少。这些细部我们不去细看了，我估计把钱堆上去就搞定了，不是那么困难，主要是做出它的价值，二期门窗改善设计比一期更好一些。

还有节能设计，兰溪谷的节能就乏善可陈了，我觉得做的很一般，主要采用了LOW-E玻璃等等。景观设计做了很细的设计，减少硬景，用很多植物，植物用的非常丰富，一期有一些不太好的地方要求改进。这个公司做的还是不错的，设计做的蛮细的。这是景观焦点的排布（见图）、景观车道，这是浦利斯做的设计。还有一些细节，入口的水景、泳池、花架和儿童游乐设施，这些都是非常细节的东西，还有铺地、私家庭院里的装修。

这是建完以后做的总结，豪宅总是有经验教训的。原来是改造先行、抢时间进度打下一个基础，和一期的改造、整治，不仅管项目内的事，还要管项目外的事。现在看起来绿化带做的是不错的，地下景观通廊做的也是不错的，立面设计也是不错的。这是在兰溪谷拍的实景（见图），我认为它的立面设计、景观设计还是相当成功的。从内庭院往上看的情景（见图），从周边看的情景（见图），有Townhouse

和恒温泳池、地库的实景（见图），还有独立Townhouse的设计和户型设计，刚才也看到了，包括复式上层设计，就是说产品比过去的档次更高、比较耐腐蚀，屋顶穿孔板用的也是比较精道的。地库地面要求的也比较高，还有卫生间循环热水等等。

经验教训，优秀的东西一看走眼就搞坏了，电梯、大堂太雅了，不够豪华，和奢华豪华比起来它显得太素了，招商的特点是不太喜欢纸醉金迷的感觉，做的不够低俗。建筑层高偏低，电梯档次应该做的更豪华一点。我们看了很多豪宅，有时候进去看还是蛮恶俗的，招商这帮人不太喜欢恶俗的东西，市场需要比较恶俗的东西，比如到处贴金。营销策划需要软件、硬件做上去。

当时去兰溪谷卖房的时候有“兰溪谷销售100问”，人家问售楼员什么问题你必须搞定，总目录下面就是产品介绍、片区介绍、售后服务介绍等等，发展商是哪一家、地理位置、环境设计、建筑设计名声怎么样，广告语就是“别墅再无兰溪谷”，是针对中海半山溪谷做的，这些都要求售楼员看熟、记熟，楼间距都要记熟，还有小区的配套、垃圾站的位置等等，售楼员还是蛮辛苦的。户型都要记清楚、复式是多少、层高是多少、实用率是多少，还有片区的介绍、未来的物业，连去香港105块钱的票价都要记，包括收费标准、购房手续等等，总共是100问。

留10分钟给大家提问，想问什么都可以。

主持人：林博士把项目前期的思索到后面的运营以及后面总结的核心

价值跟大家进行了分享，林博士是娓娓道来的演讲者，更多核心价值需要各位学员、各位朋友、各位专家在互动的过程中深入挖掘，现在有没有具体的问题需要跟林博士探讨的？可以举手或直接上来提问。如果大家没有问题，请林博士把您说的低碳成果跟大家分享一下。

林武生：招商地产绿色进程和绿色战略。这是20多年前改革开放前的蛇口（见图），一片荒凉，这个地方开发的时候蛮注重经济效益、社会效益的结合。当时很多人从深圳湾接近红树西岸的那个地方下水，大概有三点几公里，就可以游到香港去，原来这个地方的很多原住民就坐船或游泳过去了，当时有一个测试标准，深圳有一个铁岗水库，沿着铁岗水库的边缘游17周就可以游到香港，所以在铁岗水库周边就有很多人在那里练游泳，去那里一口气游17圈就一定能够游到香港去，他们都已经算好了。当年在宝安、深圳蛇口有很多人游到香港去，游过去以后现在这帮人反过来想虽然当时的生活好了不少，但现在在那边就拿着救济金的生活，没有游过去的这帮人因为土地增值了，他们自己盖起房子，每个月收入万把两万块钱是很轻松的事，好的一个月几十万都没有问题，游不过去的这帮人反而活的非常舒服了，这又是一些题外话。

我们说山海间的绿色家园，蛇口这一带的城中村是很肥的，因为当年的建造成本是400块钱/平米的框架，按一个月收10块钱算，几年所有本都回来了。袁庚袁老先生是蛇口工业区改革开放的先锋人物，他90岁的时候给我们题了八个字“自然生活，天人和谐”，我把这八个

字也送给在座的各位，因为人本来就是自然生活的，才能达到天人和谐的目的。所谓的恒温恒氧恒湿怎么能叫做节能环保，你们从北京过来的千万不要听他们忽悠，什么告别空调暖气时代根本就是胡扯，没有任何道理，我在办公室8小时空调、回到家里24小时空调一出去不病倒才怪，没有任何道理。这是我们董事长秦晓给我们做的一些要求，说白了就是企业社会责任。

招商做绿色地产还是蛮多的，我说的最早的这个项目泰格公寓就是中国第一个拿到LEED认证的项目，等一下我会简单提一下南海意库这个项目，它目前是南方最绿的一个项目。金山谷是拿到联合国人居奖最佳范例奖的项目，等一下我们会讲金山谷的项目。我们经历了绿思想的启蒙到绿建筑的初级阶段，到绿社区中级阶段一直到绿生活，我们认为我们现在正在走入第四个阶段，我们希望由南向北的这样一个过程（见图）。我们拿到了无数荣誉，这些荣誉在中国是第一个拿的，比如说像LEED认证、国际住协绿色建筑、联合国人居奖，这是联合国亲自搬的，这是真实的联合国人居奖，现在有些不太好说的。绿色标识，南海意库项目是中国第一批绿色三星级项目，这是我国亲自去北京申请下来的。泰格公寓是05年拿到第一个LEED的项目，我们做LEED认证的主要原因是我们想把这个建筑的能耗节下来，后来觉得光节能没有一个标识也不太对，然后就去找了一个国际标识叫做LEED

认证，当时为什么没找中国的绿色认证呢？主要原因是当时中国没有绿色建筑认证，到国际上找了一个认证然后做了全过程优化，这是泰格里的技术，大概有二三十项技术。

这是泰格目前的能耗水平，跟深圳市同类建筑的比较叫丹枫白露，它拿到深圳很多节能奖，丹枫白露跟泰格比起来差值是丹枫白露比泰格高了1倍，这是节能协会给我提供的数据。单位平米耗电量每个月的比较（见图），泰格是下面的这一块，丹枫白露是上面的这一块，这是单位平米水耗的比较，泰格比丹枫白露少三分之一，大概节省30%，耗电节省50%，单位平米空调电耗是46.37，在深圳是四星级酒店里能够找到空调耗电几乎最低的数值，加上所有用电以后是72度每人每平米，深圳市四星级酒店大概是130-150，丹枫白露从160度每年每平米降到30度每年每平米的数值，泰格一直是72度每年每平米，这个项目比深圳市同类酒店一个平米节约70度电，既然能节约那么多，很多人问泰格是不是增加了很多钱、是不是花了很多钱，实际上泰格的增量成本是1000万，总建筑面积是4.3万平米，所以摊到每平米的增量成本在220万多块钱左右，如果是220多块钱除以每年可以节约六七十度电的话，多少年收回成本是很容易算出来的事情。我们做这些绿色要牢牢抓住经济效益，没有经济效益就不要去做绿色，我的观点是这样。我们可以看见泰格增量成本占总造价的不到7%，但运营费用减少50%，采用中水回用等技术，水回用一年达到7000多吨，效果还是蛮明显的。

这个项目是目前招商的一号绿色项目叫做南海意库，中国改革开放第一批厂房是在蛇口诞生的，这个厂房是1982年建成的老厂房，厂房里的业主都搬迁了，搬迁以后我们拿过来做绿色建筑，做绿色建筑的同时拿到了国际住协绿色建筑奖，还拿到了建设部三星级绿色建筑

认证，这是中国头一批绿色建筑认证，也是最高级别。你说有那么高的级别有什么了不得的呢？我们现在看看有什么了不得的，它里面采用60项技术，比泰格采用近30项多了一倍，采用自然通风、光电光热、地延热泵、拔风、温湿度控制空调，比如我们看到的温湿度独立控制空调系统在国际上大型写字楼里是第一次采用，在南方也是第一次采用。还采用了人工湿地、雨水收集、节能电梯、节水马桶，里面的马桶是两升三升的马桶，三升水冲大便，两升水冲小便，还有游泳方面的技术等等。

在甲级写字楼里，空调单位电耗每年31.6度，你可以去深圳市所有的甲级写字楼找一遍，一般空调电耗不会低于80度，每年每平米一般是80度到120度，建筑总能耗是66度每年每平米，南海新时代广场招商甲级写字楼是每年每平米150度，深圳市的甲级写字楼每年每平米的电耗是140左右。甲级写字楼每年每平米130-200度的计算，我们是66度，用150减66每平米可以节约80度电，每年可以节约200万度电，我做了60多项技术，绿色增量成本是多少钱？一个平米只有360块钱，每平米可以节回80度电，什么时候节回成本很好算，900万去除200

万五年之内就可以收回成本，否则这个事情就不要做了，我是这样想的。我的增量成本大概到了八点几，接近9%，我的运营费用减少了60%，效果还是很明显的。还有联合国人居奖的项目，最右边的是金山谷，左边的是佛山依云水岸，各种各样项目拿到了联合国绿色二星三星的奖项。

这是招商地产的很多荣誉（见图），有很多拿到了精瑞白金奖，

就是工商联合会房地产商会授予我们的。精瑞奖方面，兰溪谷拿到四项绿色建筑奖，金山谷拿到了精瑞奖，南海意库也拿到了精瑞奖，精瑞住宅基金对我们的支持还是蛮大的。

我们先休息5分钟。

（中场休息）

林武生：金山谷这个项目拿到了精瑞奖白金级奖项，是最高级的一个奖。这个项目也采用了很多相关的绿色技术，当时和国际机构Bioregional集团进行了合作，引进了一个地球生活十项原则，发展在中国一个地球生活的社区。当时我们和国内外著名工程机构合作，房地产商会当时也参与了研讨。我们与很多学术机构达成了共识来做绿色开发策略研究，这是当时在深圳、广州做研究的情景（见图），与NRDC（美国自然资源委员会）做了LEED方面的探讨，当时编了《一个地球可持续行动计划大纲》，铁了心把这个项目做成绿色的。最后行动大纲编出来了，这个大纲作为整个项目的指导，包括十项原则，每个原则有相应的负责人来做。我们对这个项目的生态足迹做了计算，每个人的生态足迹比番禺区的生态足迹低，不同生态方式的生态方式进行比较，生态足迹是一个人占有地球公顷面积的大小，越小越好，由于不同生态足迹社区的类型生态足迹评价有很大不同，综合型的社区生态足迹越低，后来跟Bioregional集团签订了相关的合作协议，当时也进行了技术研讨，与英国的一个项目进行合作与考察，完

成了项目纲领。也进行了合作尝试，比如做了综合社区开发，你可以看到有居住、创意产业园、工作、学校、商业，通过社区综合开发减少交通需求、减少建筑本身的能耗，还可以减少水的运用等等。作为一个开发商去做这个东西我们觉得有点激进了。

当时做了技术上的考量，比如我们进行总体思路的研究、节能目标的分解、规划目标的筛选等等。总体目标要求这个项目达到65%的节能率，65%的节能率是从大到小、从规划到组团、到单体、到设备有不同的研究因子，你可以看到不同的研究因子有不同的选择。最左边是达到50%相应的技术，65%-70%相应技术的比较（见图），最左边是可以采用的措施。我们做这方面的研究其根本目的就是为了用最低的造价达到65%节能率，最低的造价大概是多少呢？大概是200块钱以内，你可以看见最后的这个地方是我们当时的选择，就是65%节能率最低的增量成本、单位平米的指标是多少元，我们希望在200块钱以内把这个组合做出来，这是相应组合对节能贡献率的要求。

我们把这个因子找出来以后进行了方案分解、评价和筛选，这个项目分四个地块，每个地块的设计因子在大的地块是以通风和日照作为总评估，每个地块的通风经过模拟可以看见地块相应的影响，不同的排布对台风的影响还是蛮大的，所以我们对项目中对通风有影响的地方就会对建筑布局进行调整，比如风速过大的地方我们会调整，风速过小的地方也会调整，高层的一些地方有些风速过小，在南方通风、遮阳还是非常有效的降低能耗的方式，这是小区内部通风的研究，当然这些研究是非常专业且复杂的东西。这是遮阳的（见图），任何建

筑都要做遮阳。提出相应措施，用点式、错开式、高层排列、架空等方式改善自然通风的效果。进行了组合，通过CFD模拟+日照+热岛强度CFD模拟，主要是地块、铺装、间距之间的区别。地块组合在某些地方组合起来以后风的影响还是蛮高的，调完地块以后做组合。这是阴影的分析（见图），日照是必须满足的，通风倒是可以去调节，然后也采用一些措施，比如说利用凉亭、廊桥提供室外的遮荫，适当调整建筑的体形，这是要求调整的几个点（见图），比如建议由塔楼调整成两个塔楼，这个东西有一系列改善自然通风状况建议示意图，还有热环境的模拟，因为南方的热导效应是蛮强的，人在室外活动时很多地方过热状态使人很不舒服，这就是热导效应对建筑本身的模拟。采用什么方式呢？比如地面采用大面积的绿化，采用毛石地面和绿化地面大大降低热导强度，比如采用地面铺装的方法，平均热岛强度只有零点几度，在深圳、广州这些地方的热岛经常可以到五六度、七八度，这是很正常的，外面的气温是28度，在热岛集中的地方温度可以达到30多度，这是热岛的研究方法。通过热岛的研究我们可以看见整个小区的区域环境得到很大优化，比如说采用透水地面、采用屋顶绿化、墙面绿化这种特性。这是采用热岛效用的分析。

关于单体节能的主体节能计算，因子是外墙构造、外墙内保温、外墙隔热涂料、不同朝向的外窗玻璃选择、自然通风、组织换气共六项。基准建筑有基准建筑耗能和参照建筑耗能，要达到65%的节能率，有不同的贡献值。外窗主要是这些措施，比如说气密性、屋顶隔热性能、中空LOW-E玻璃、外遮阳构件、过度期的通风，这是建筑节能的

硬伤，比如说南向大开窗隔热是非常高的，东西向存在较大面积的剪力墙也是非常高的，这些都是硬伤部分，我们要考虑怎么解决硬伤部分，比如说外墙涂料、剪力墙、LOW-E保温系数的提高、通风、独立新风等等措施。对应以上问题采用独立新风、LOW-E玻璃、外墙采用高反射材料、外墙保温技术，计入自然通风和不计入自然通风之间能耗节能率的效果一个是68.8%，一个是59.1%，差不多有10%的节能效果。在南方其实也很明显，如果窗和南北向通风做的好、东西向通风做的好开空调的时间减少很多。还有节能计算的汇总，比参照建筑节约65%的能量。

典型户型自然通风特性的分析，比如每家每户里开窗的大小、房间间隔、房间布局、内庭院的空间组合、地下室进风、外窗位置、可开启面积，使人员主要活动避开准静风区，里面发闷的地方换气次数每小时达到十次以上，这是非常专业的一些数值（见图）。

每一栋的户型（见图），户型里采用通风措施以后会增加换气次数，比如这个户型的换气次数可以达到40次每小时，平均风速是0.1-1米，这是非常好的数值。户型可以避免准进风区，采用了空气零在300秒以内，要保证空气的新鲜。这是Townhouse的内庭院拔风，比如采用了北侧进风口、不开启外窗、内添井的自然拔风达到了效果，这是内添井拔风的效果，换风次数达到54次，一般住宅要求是10次，通过内添井拔风可以大大提高次数，在内添井拔风里加上文秋里飘板后，换气次数由原来的50次提升到90次，我们觉得这对南方节能有非常大的好处。

地下一层增加进风塔和拔风分析以后换气次数也有很大的提高，室内通风换气次数均能达到20次以上，这个效果还是蛮好的。

下面讲一下高层，高层通过室内空气零的计算提高排污能力，高层做了错层设计，这种错层设计会不会对户型通风产生影响，也做了一些计算，最后的计算值这种影响是向好的方面影响，而不是向坏的方面影响。

通风对于整个户型冷负荷持续曲线比较，住户每小时一次通风和每小时十次通风的能耗值差不多下降40%，还是很明显的。在所有东西都做好的情况下，结论是从整个规划到组团到室外、到室内、户型甚至到能源系统，比如说中央空调、会所热回收、空调系统引导等等这都是节能的重要措施，就可以达到65%节能率的目标。节能率高意味着建筑物的物理性能优越。

通过不同阶段对设计因子的调控可以以最经济的方式实现节能目标，这是这个项目的一个特点。还有开发模式上的东西，比如说最大化的日照、景观等，交通组织也是绿色的一个重要内容，全景观的开发模式、每户拔风、雨水收集、人工湿地等等，一天大概可以回用400吨水，一年回用几十万吨的水还是很可观的，还采用了太阳能热水、人工湿地等等技术，在很多地方采用了呼吸窗，这种呼吸窗目前看来还是贯流式风机，效果还是很不错的。

既然做了那么多事情，就要把这个事情展示给别人看，我们通过展示这个东西表现出它的工艺性、国际化、亲和力、互动性，我们做了绿色体验区进行宣传，你们去金山谷看的话可以直接去体验区，但