第八章 土地增值税法习题

练习题

一、单项选择题

1.某工业企业2003年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元(其中印花税金

2.5万元)。该企业应缴纳的土地增值税（）。

A.96.75万元

B.97.50万元

C.306.75万元

D.307.50万元

【答案】C

【解析】土地增值额=5000-3700-277.5=1022.5(万元)

土地增值额占扣除项目金额的比例

=1022.5÷3977.5=25.7%＜50%，税率为30%

应缴纳的土地增值税=1022.5×30%

=306.75(万元)

2.下列各项中，应征收土地增值税的是（）。

A.赠予社会公益事业的房地产

B.个人之间互换自有居住用房地产

C.抵押期满权属转让给债权人的房地产

D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产

【答案】C

【解析】对房地产的抵押，在抵押期满后，转移产权的，征收土地增值税。

3.某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用金额为（）。

A.1000万元

B.2000万元

C.2500万元

D.3000万元

【答案】A

【解析】10000×10%=1000（万元）

4.房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（）。

A.营业税、印花税

B.房产税、城市维护建设税

C.营业税、城市维护建设税

D.印花税、城市维护建设税

【答案】C

【解析】与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金扣除。但是房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定，其在转让时缴纳的印花税应列入管理费用中，而不允许单独再扣除。

5.2009年，某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。

A.2256.5万元

B.2445.5万元

C.3070.5万元

D.3080.5万元

【答案】B

【解析】房地产开发公司销售新建商品房时，扣除金额＝4800＋4800×10％＋770＋4800

×20％＝7010（万元），增值额＝14000－7010＝6990（万元），增值额与扣除金额的比：6990÷7010＝99.71％，适用税率为40％，应缴土地增值税额：6990×40％－7010×5％＝2796－350.5＝2445.5（万元）。

纳税人销售新房的扣除项目有为取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本（本题合计4800万元）；房地产开发费用，由于该公司没有按房地产项目计算分摊银行利息，所以应该按照取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本之和的10％计算扣除开发费用；与转让房地产有关的税金，但印花税不再单独扣除；并且对于房地产开发企业，还可以按照土地使用权所支付金额和房地产开发成本之和的20％实行加计扣除。

6.对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是（）。

A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除

B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除

C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除

D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10%

【答案】A

【解析】房地产开发企业提供的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证不符合清算要求的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途等进行核定扣除；房地产开发企业销售已装修房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

7.某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000万元价款。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新度折扣率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（）。

A.400万元

B.1485万元

C.1490万元

D.200万元

【答案】B

【解析】评估价格＝12000×70%＝8400（万元），税金＝（10000－8000）×5%×（1+7%+3%）+10000×0.05%＝115（万元），增值额＝10000－8400－115＝1485（万元）

8.某个人2008年6月因工作调动转让原居住的自有住房(非普通住宅)，该住房于2003年8月以20万元的价格购入，购入时缴纳契税l万元，转让获得收入46万元，支付各种税金共2.475万元(不包括个人所得税和土地增值税)。现在重建同样的房屋需50万元，经评估房屋为七成新。该个人转让自有住房应缴纳土地增值税为（）万元。(保留小数点后两位数)

A. 1.28

B. 3.23

C. 2.56

D. 4.55

【答案】A

【解析】本题考核转让原自有住房缴纳土地增值税的有关规定和计税方法。主要考点有：(1)转让旧房的扣除项目金额的构成。扣除项目金额＝土地使用权所支付的金额＋旧房及建筑物的评估价格＋与转让房地产有关的税金＝50×0.7＋2.475＝37.475(万元)，需要注意的是，对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，因此，计征土地增值税时，不另计入税金予以扣除。(2)土地增值额和应纳税额的计算。土地增值额＝46-37.475＝8.525(万元)，增值率约为22.75％，适用税率30％，速算扣除率为0，应纳土地增值税＝8.525×30％＝2.5575(万元)(3)土地增值税的减免规定。该个人2008年6月转让2003年8月购入的自有住房，使用时间在3年以上5年以下，应减半征收土地增值税。减征后的应纳土地增值税＝2.5575÷2≈1.28(万元)

9.纳税人能按转让房地产项目计算分摊利息支出，其他房地产开发费用按地价款加开发成本之和的（ A ）计算扣除。

A.5％以内

B.10％

C.10％以内

D.20％以内

【答案】A

【解析】本题考核土地增值税的扣除项目金额。税法规定，房地产项目开发费用中，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按支付的土地使用权费用和开发成本金额之和的5％以内计算扣除。

10.下列项目中，属于土地增值税征税范围的有（A ）。

A.抵押期满以国有土地使用权清偿到期债务

B.农村居民转让宅基地使用权

C.房产所有人通过当地教育局向希望小学捐赠的房屋

D.房地产评估增值

【解析】本题考核土地增值税的征税范围。选项B，不属于土地增值税的征税范围；选项C，属于免税的赠与不征税；选项D，资产的权属未发生转移，所以不征税。

11.房地产开发企业转让房地产的，其已缴纳的税金不得单独扣除的是（）。

A.营业税

B.城市维护建设税

C.印花税

D.教育费附加

【答案】C

【解析】考核土地增值税的扣除项目。税法规定，转让房地产时，缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税、教育费附加可以在税前扣除，但对于房地产企业，由于印花税已经列入了管理费用，所以印花税不再单独扣除。

12.土地增值税的税率形式是（D）。

A.比例税率

B.超额累进税率

C.全额累进税率

D.超率累进税率

13.甲房地产开发公司出售新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；已知，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例，该项目的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（）万元。

A.1500

B.2500

C.3000

D.3200

【答案】C

【解析】本题考核土地增值税的扣除项目。应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目"的金额＝10000×10％＋10000×20％＝3000(万元)。公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，间费用扣10％，房地产开发企业可以加计扣除费用20％。

14.土地增值额计算过程中，不准予按实际发生额扣除的项目是（ C ）。

A. 房地产开发费用

B.地价款

C. 房地产开发成本

D.营业税金

【答案】A

【解析】本题考核土地增值税的扣除项目。税法规定，选项A、B、D均可按实际发生扣除，房地产开发费用不能按实际扣除，而应计算扣除。具体办法是：纳税人能够按转让房地产项目计算分摊财务费用中的利息支出，并能够提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用＝利息＋(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×5％以内；纳税人不能按转让地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用＝(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×10％以内。

15.个人因工作调动转让原自有居住（ A ）年的住房，需按规定计征土地增值税。

A.未满3年

B.满3年未满5年

C.满5年未满10年

D.10年以上

【答案】A

【解析】本题考核土地增值税的税收优惠。税法规定，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税，居住未满3年的，按规定计征土地增

值税。

16.下列各种情形中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的是（）。

【答案】D

A.房地产开发项目全部竣工、完成销售的

B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

C.直接转让土地使用权的

D.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

【解析】本题考核土地增值税清算的相关规定。税法规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。因此本题的正确选项为C。

17.对房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，下列税务处理符合现行土地增值税规定的是（）。

A.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用

B.其建造成本费用一律不得作为扣除项目

C.建成后无偿移交给公用事业单位的，无论出于何种目的，其成本、费用均可以扣除

D.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用不得扣除

【答案】A

【解析】本题考核土地增值税的清算问题。税法规定，对于房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施对房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，建成后，有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；建成后无偿移交公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。因此本题的正确选项为A。

18.某工业企业2008年转让一幢新建办公楼取得收入6500万元，该办公楼建造成本和相关费用4800万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元(其中印花税金2.5万元)。该企业应缴纳土地增值税（ C）万元。

A.96.75

B.97.50

C. 426.75

D.427.50

【答案】C

【解析】本题考核土地增值税的计算。扣除项目金额＝4800＋277.5＝5077.5(万元)，增值额＝6500-5077.5＝1422.5(万元)，增值率＝l422.5÷5077.5＝28％，适用税率30％，因此该企业应缴纳的土地增值税＝1422.5×30％＝426.75(万元)。需要注意的是，本题是工业企业，其印花税予以扣除，如果是房地产企业，扣除项目中税金不应包含印花税。

19.2009年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.6亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为6000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10％；销售商品房缴纳的有关税金880万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（ C ）万元。

A.2196

B.2358

C.2494

D.2564

【答案】C

【解析】根据土地增值税的计算方法与步骤，计算过程如下：计算扣除金额＝6000＋6000×10％＋880＋6000×20％＝8680(万元)；计算土地增值额＝16000-8680=7320(万元)；计算

增值额占扣除项目金额的比例＝7320÷8680×100％＝84.33％，适用税率为第二档，税率40％、扣除系数5％；应纳土地增值税＝7320×40％-8680×5％＝2494(万元)

20.某外资工业企业2009年转让一幢新建办公楼取得收入6000万元，签订了产权转移书据，已知该单位为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为1000万元，投入的房地产建造成本3000万元，其利息支出不能取得金融机构的合法证明，其转让办公楼相关的税金经全部付清，已知该企业所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为10％。该单位的转让行为应缴纳土地增值税额（C ）万元。

A.380.1

B.381

C.389.1

D.470.1

【答案】C

【解析】本题考核增值税的计算。本题中，扣除项目金额＝1000＋3000＋(1000＋3000)×10％＋6000×5％＋6000×0.05％＝4703(万元)，增值额＝6000-4703＝1297(万元)，增值率＝1297÷4703×100％＝27.58％，适用税率30％，应纳税额＝1297×30％＝389.1(万元)。需要注意的几个问题是，在考虑扣除项目金额中，应考虑营业税和印花税，外资企业不缴纳城建税和教育费附加。

21.2009年3月某房地产开发公司转让5年前购入的一块土地；取得转让收入1800万元，该土地原购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该房地产开发公司转让土地应缴纳土地增值税( C )万元。

A.73.5

B.150

C.157.5

D.300

【答案】C

【解析】增值额=1800-1200-40-35=525；增值率=525÷1275=41.11%；应纳税额=525×30%=157.5

二、多项选择题

1.在计算土地增值税应纳税额时，纳税人为取得土地使用权支付的地价款准予扣除。这里的地价款是指（）。

A.以协议方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金

B.以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款

C.以拍卖方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金

D.以行政划拨方式取得的土地使用权变更为有偿使用的，为补交的土地出让金

【答案】A、B、C、D

【解析】见教材第八章第四节。

2.下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（）。

A.以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的

B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的

C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的

D.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的

【答案】A、B、C

【解析】以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的，转让的部分应该征收土地增值税。

3.下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（）。

A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，减半征收土地增值税

B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税

C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应对其超过部分的

增值额按规定征收土地增值税

D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全部增值额按规定征收土地增值税

【答案】B、D

【解析】纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。

4.计算增值额时，下列费用准予从收入总额中扣除的有（）。

A.出售商品房时办理的登记手续费

B.开发小区内排污、环卫、绿化支出

C.出售旧房的重置成本价

D.建房贷款超期支付的利息

【答案】A、B

【解析】本题考核点是：计算增值额时允许扣除的部分有哪些规定。A、B两项均属税法规定准予扣除的费用。出售旧房应扣除评估价格，评估价格不同于重置成本价，它是用重置成本价乘以房屋的成新度折扣率后的价格。建房贷款利息支出的扣除条件是：不能高于同类同期银行贷款利率，超过贷款期限的利息部分和加罚的利息均不允许扣除。

5.下列各项中，符合土地增值税法规定的有（）。

A.个人转让居住未满3年的自用住房，按规定计征土地增值税

B.个人转让居住未满1年的自用住房，加征50％的土地增值税

C.个人转让居住满3年未满5年的自用住房，减半征收土地增值税

D.个人转让居住满5年或5年以上的自用住房，免予征收土地增值税

【答案】A、C、D

【解析】本题考核土地增值税法“税收优惠”相关内容。土地增值税法规定，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自住用房，经向主管税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定征收土地增值税。所以只有选项B错误。

在确定土地增值税的征、不征或免征时，要视不同的情况确定。如房地产的继承、满足条件的房地产的赠与以及房地产的出租和未改变房地产权属的抵押都不属于土地增值税的征收范围；房地产的交换为应税行为，但个人之间互换自有居住用房地产的，经税务机关核实，可以免征土地增值税；以房地产进行投资、联营的，暂免征土地增值税。

6.下列各项中，属于土地增值税免税范围的有（）。

A.房产所有人将房产赠与直系亲属

B.个人之间互换自有居住用房地产

C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产

D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产

【答案】A、B、D

【解析】房地产的赠与是土地增值税应税行为之一，但是若房产所有人将房产赠与直系亲属或者承担直接赡养义务人的，或是通过中国境内非营利机构赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，免征土地增值税；个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税；因国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的，比照国家征用收回的房地产，免征土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让自用满5年的住房的，可免征土地增值税，但是转让购买满5年经营性房产不在免税范围之列。

7.下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有（）。

A.直接转让土地使用权的

B.房地产开发项目全部竣工完成销售的

C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

D.取得销售（预售）许可证满2年仍未销售完毕的

【答案】A、B、C

【解析】取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

8.下列房地产转移行为中，应当征收土地增值税的有（）。

A.内资企业和外资企业交换房屋产权

B.企业兼并引起的房屋产权转移

C.企业用房产抵债

D.个人用房产投资办饭店

答案：A、C、

解析：本题考核土地增值税征税范围。选项B，税法规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业的，暂免征收土地增值税；选项D，税法规定，对于以房地产进行投资、联营的，如果投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件的，免征收土地增值税，但从事房地产开发，或者再转让的，属于征收土地增值税的范围。

9.下列各项中，符合土地增值税有关规定的有（）。

A.个人转让居住未满3年的自用住房，按规定计征土地增值税

B.个人转让居住未满1年的自用住房，加征50％的土地增值税

C.个人转让居住满3年未满5年的自用住房，减半征收土地增值税

D.个人转让居住满5年或5年以上的自用住房，免予征收土地增值税

答案：A、C、D

解析：本题考核土地增值税的优惠政策。税法规定，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税，因此，正确选项为A、C、D。

以下习题自己独立完成

10.居民个人的下列转让房地产行为不需缴纳土地增值税的有（ABD）。

A.继承方式无偿转让房地产

B.将房屋赠与直系亲属

C.将投资的房产再转让

D.个人互换自有住房

11.下列行为应属于土地增值税征税范围的有（ AD）。

A.联营一方以土地作价人股投资房地产企业

B.合作建房出地的一方分房自用

C.将房屋产权赠与直系亲属

D.销售旧房

12.在计算土地增值税应纳税额时，纳税人为取得土地使用权支付的地价款准予扣除。这里的地价款是指（ABD）。

A.以协议方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金

B.以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款

C.取得土地使用权所支付的金额指取得土地使用权支付的地价款

D.以行政划拨方式取得的土地使用权变更为有偿使用的，为补缴的土地出让金

13.对房地产开发企业来说，计算土地增值税时可以作为“与转让房地产有关的税金”扣除的有（ ABD ）。

A.营业税

B.城市维护建设税

C.印花税

D.教育费附加

14.下列项目中，属于土地增值税扣除项目并且可据实扣除的有（ABD）。

A.房地产项目可行性研究费用

B.支付的土地出让金

C.销售房产的广告费用

D.土地征用及拆迁补偿费

15.根据现行税收政策规定，“普通标准住宅”应同时具备以下标准（ACD）。

A.住宅小区建筑容积率在1.0以上

B.住宅小区建筑容积率在1.2以上

C.单套建筑面积在120平方米以下、向上浮动的比例不得超过20％

D.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下、向上浮动

的比例也不得超过20％

16.下列各项可以不征土地增值税的有（BCD ）。

A.转让抵押贷款的房屋

B.房地产的代建房行为

C.房地产重新评估而使其升值

D.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产

17.土地增值税规定，允许从事房地产开发的纳税人加计20％扣除的项目是（AC）。

A.房地产开发成本

B.房地产开发费用

C.取得土地使用权所支付的金额

D.转让房地产的税金

E.房价之外收取的代收费用

18.下列项目中，计征土地增值税时需要用评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目金额的包括（BCD ）。

A.出售新房屋及建筑物的

B.出售旧房屋及建筑物的

C.虚报房地产成交价格的

D.提供扣除项目金额不实的

19.按照土地增值税征收管理的有关规定，下列项目中属于房地产评估机构应履行的义务有（BD）。

A.向税务机关提供房产买卖合同

B.向税务机关无偿提供与房地产评估有关的评估资料

C.按当地政府的要求按期报送房地产的价格评估结果

D.严格按税法规定的办法进行应纳税房地产的价格评估

20.下列关于房地产开发项目土地增值税清算的说法，正确的有（CD）。

A.符合清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起30日内到主管税务机关办理清算手续

B.符合清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起60日内到主管税务机关办理清算手续

C.符合清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续

D.对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清

算通知之日起90日内办理清算手续

21.下列各项情形中，主管税务机关可要求进行土地增值税清算的有（BDE ）。

A.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在30％以上的

B.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上的

C.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例低于30％，剩余的可售建筑面积已经全部出租

D.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

22.下列关于房地产开发企业土地增值税清算的说法，正确的是（ABC）。

A.开发建造的与清算项目配套的公共设施，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除

B.开发建造的与清算项目配套的公共设施，建成后无偿移交给政府用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除

C.开发建造的与清算项目配套的公共设施，建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用

D.房地产开发企业的预提费用可以扣除

23.下列情形中，土地增值税可实行核定征收的有（A、B、C、D ）。

A.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的

B.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的

C.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的

D.各类凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的

三、计算题

1.某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1600万元(城建税率7%，教育费附加征收率3%)。建此住宅支付的地价款100万元(其中含有关手续费0.8万元)，开发成本300万元贷款利息支出无法准确分摊。该省政府规定的费用计提比例为10%。计算上述业务应缴纳的土地增值税。

(1)实现收入总额：1600万元

(2)扣除项目金额：

①支付地价款：100万元

②支付开发成本：300万元

③计提的三项费用：

(100+300)×10%=40(万元)

④扣除的税金：1600×5%×(1+7%+3%)

=88(万元)

⑤加计扣除费用：(100+300)×20%=80(万元)

⑥扣除费用的总额：100+300+40+88+80

=608(万元)

(3)确定增值额：1600-608=992(万元)

(4)确定增值比率：992÷608≈163%

所以适用第三档税率：50%，扣除系数：15%

(5)计算应纳税额：992×50%-608×15%

=404.8(万元)

2.某企业(非房地产单位)转让厂房取得收入5000万元，补交土地出让金1000万元，经

评估机构评估厂房价2000万元，评估费用30万，交易手续费50万元。该单位按以下办法缴纳了土地增值税：

(1)收入：5000万元

(2)扣除项目总额：

1000+2000+［5000×5%×(1+7%+3%)］+5000×5 +30+50+(1000+2000)×10%

=3000+275+2.5+80+300

=3657.5(万元)

(3)增值额：5000-3657.5=1342.5(万元)

(4)增值额占扣除项目金额的比率：

1342.5÷3657.5≈37%，适用30%税率

(5)实际缴纳土地增值税：

1342.5×30%=402.75(万元)

【要求】根据以上资料分析纳税是否正确，应如何调整。

纳税人纳税有错误。因出售的是旧房，评估价格中已包含了费用，所以不应再扣除10%的费用，多扣除了(1000+2000)×10%=300(万元)

应按以下办法调整纳税：

(1)扣除项目中调减300万元：

3657.5-300=3357.5(万元)

(2)增值额调增300万元：

1342.5+300=1642.5(万元)

(3)增值额占扣除项目金额的比率

1642.5÷3357.5≈49%适用税率30%

(4)应纳税额：1642.5×30%=492.75(万元)

(5)应补交税款：492.75-402.75=90(万元)

3.某中外合资房地产开发公司，2009年发生以下业务：

（1）1月通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相关税费240万元；

（2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3；

（3）住宅楼开发成本3000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元；

（4）写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；

（5）与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有；

（6）9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15000万元；将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。

（其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用）

【要求】根据上述资料，按下列序号回答问题，每问需计算出合计数：

（1）计算公司应缴纳的房产税；

（2）计算公司应缴纳的营业税；

（3）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额；

（4）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额；

（5）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目；

（6）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金；

（1）该公司是外资企业，不缴纳房产税，房产税＝0

（2）公司应缴纳的营业税=15000×5%+250×5%

=762.5万元

（3）公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额=(6000+240)×2/3=4160万元（4）公司缴纳土地增值税时应扣除开发成本金额=3000+480=3480万元

（5）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和加计扣除项目

=(2080+3000)×5%+(300-40)+(2080+480)×10%+（4160+3480）×20%

=514+256+1528=2298万元

（6）公司计算土地增值税时应扣除的税金

=15000×5%=750万元

（7）公司应缴纳的土地增值税

15000-4160-3480-2298-750=4312万元

4312÷（15000-4312）=40.34%

4312×30%=1293.6万元

4.位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2009年发生的相关业务如下：

（1）按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关费160万元；

（2）写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元；

（3）写字楼开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；

（4）写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元；将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元。

（其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。）

【要求】根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。

（1）企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额；

（2）企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额；

（3）企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额；

（4）企业计算土地增值税时应扣除的有关税金；

（5）企业应缴纳的土地增值税；

（6）企业缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加；

（7）企业应缴纳的房产税。

（1）取得土地使用权所支付的金额

＝（4000+160）×50%

＝2080（万元）

（2）应扣除的开发成本的金额

＝3000×50%

＝1500（万元）

（3）应扣除的开发费用的金额

＝（2080+1500）×10%

＝358（万元）

（4）应扣除的有关税金

＝6500×5%×（1+7%+3%）+6500×0.05%

＝360.75（万元）

（5）扣除项目合计＝2080+1500+358+360.75

＝4298.75（万元）

增值税率

＝（6500－4298.75）÷4298.75×100%

＝51.20%

应缴纳的土地增值税

＝（6500－4298.75）×40%－4298.75×5%

＝665.56（万元）

（6）营业税、城市维护建设税和教育费附加

＝（6500+15）×5%×（1+7%+3%）

＝358.33（万元）

（7）应缴纳的房产税＝15×12%＝1.8（万元）

5.某房地产开发公司建造一幢普通标准住宅并出售，取得销售收入800万元，并按税法规定缴纳了有关税费(营业税税率5%，城建税税率7%，印花税税率5 ，教育费附加征收率为3%)。该公司为建此标准住宅支付地价款120万元，投入的建楼成本为350万元，建楼所借银行贷款利息支出无法按项目分摊，房地产开发费用计提比例适用10%。

【要求】计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。

(1)实现收入总额：800万元

(2)扣除项目金额：

①支付地价款：120万元

②支付开发成本：350万元

③计提的三项费用：

(120+350)×10%=47(万元)

④扣除的税金：

800×5%×(1+7%+3%)=44(万元)

印花税不再扣除。

⑤加计扣除费用：

(120+350)×20%=94(万元)

⑥扣除费用的总额：

120+350+47+44+94=655(万元)

(3)确定增值额：800-655=145(万元)

(4)确定增值比率：145÷655≈22%

所以适用第一档税率：30%

(5)计算应纳税额：145×30%=43.5(万元)

6.某工厂将其闲置的旧厂房连同周围的占地（有使用权）一并转让给一家生产企业，共取得转让收入1200万元。该厂在建设上述厂房征地时，支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用合计为110万元，转让上述房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加以及印花税等金额共计56万元。经当地房地产评估中心评估，并经税务机关认可的厂房重置价为800万元，成新度折扣率为70％。

【要求】试计算该厂转让上述旧厂房及土地使用权应纳的土地增值税。

（1）扣除项目金额＝110＋56＋800×70％

＝726（万元）

（2）增值额＝1200－726＝474（万元）

（3）增值率＝474÷726＝65.3％

（4）应纳土地增值税＝474×40％－726×5％

＝153.3（万元）

7.2008年3月某房地产开发公司转让新建普通标准住宅，取得转让收入5000万元，转让环节税款合计275万元已经全部缴清。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为2000万元，投入的房地产开发成本为1200万元，利息支出240万元（能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，但其中有20万元属于超过贷款期限的利息）。另知该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。

【要求】计算该单位应缴纳的土地增值税。

扣除项目金额

＝2000+1200+（240-20）+（2000+1200）×5%+275+（2000+1200）×20%

=4495（万元）

增值额=5000-4495=505（万元）

增值率=505/4495=11.23%<20%，所以免税。