公允价值计量在投资性房地产的应用问题分析毕业论文
本科生毕业论文
公允价值计量在投资性房地产的
应用问题分析
——以中航地产为例
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近十几年来,公允价值计量问题一直是国际会计前沿中极富挑战性的热点和难点问题。当前,无论是美国财务会计准则委员会(FASB),还是国际会计准则理事会(IASB),都正经历着将公允价值计量引入会计准则的历程。2006年9月,FASB 颁布了第157号财务会计准则公告(SFAS157)《公允价值计量》,创建了公认会计原则(GAAP)下的公允价值计量框架,极大地提高了公允价值计量的可靠性和可操作性。我国对公允价值计量的研究起步较晚,在将其引入会计准则的过程中可谓几经反复，一波三折。在国际趋同和协调的大环境下,最新颁布的《企业会计准则2006》广泛谨慎地重新引入公允价值计量,从而对我国财务会计的理理论和实务产生深远影响。
2006年财政部发布的新会计准则中提出了投资性房地产的概念，符合条件的投资性房地产允许使用公允价值进行后续计量。在近年来我国房地产价值不断攀高的背景下，采用公允价值计量对企业的财务报表无疑具有重大利好影响，但是公允价值计量在我国会计发展中还有些问题，在实务应用中有缺陷，因此这样一个对企业有利的政策目前并未被大多数上市企业所采纳。本文通过对投资性房地产采用公允价值进行后续计量进行分析，揭示公允价值计量对企业的影响。同时针对我国投资性房地产公允价值计量中存在的问题提出了对策和建议，并分别从政府和公司两方面进行了论述。
关键词：公允价值；后续计量；投资性房地产
Recently, fair value measurement has been the most challenging hot topics of accounting in most countries. Both FASB and IASB are under the procession of introducing the concept of the fair value measurement into the GAAP now. FASB issued SFAS NO.157,established a framework for measuring fair value, which significantly improved the reliability and the operability of the fair value measurement. Our country introduced the theory of fair value measurement later than the other countries did. Nevertheless, there exists twist and tums in the propaganda for introducing of the fair value accounting. In order to strengthen harmonization and convergence between Chinese Accounting Standards and International Financial Reporting Standards(IFRSS), Accounting Standard for Business Enterprises promulgated in 2006 by Chinese Ministry of Finance adopted fair value measurement on a large scale, which deeply affected both theory and practice of financial accounting in our country.
The new accounting standards issued by the Ministry of Finance in 2006 proposed the concept of investment real estate，Eligible investment real estate allows the use of fair value for subsequent measurement. This year the real estate market is growing. Measured at fair value has a significant positive impact on corporate financial statements. Measured at fair value accounting standards in China have a clearly defined. It has many shortcomings and deficiencies. Such a pro-business policy have not been adopted in the majority of listed companies. This article through the analysis of investment property at fair value subsequent measurement reveal the fair value measurement of the impact on businesses and the related decision-making of investors. At the same time for the problems of investment property measured at fair value lists some views from two aspects of the government and the company.
Key words: Fair value; Subsequent measurement; Investment real estate
引言 (1)
1.投资性房地产运用公允价值计量的原理 (2)
1.1公允价值的概念及特征 (2)
1.2 投资性房地产定义及其公允价值计量目标 (3)
1.3投资性房地产运用公允价值计量的原理 (3)
2.投资性房地产公允价值计量现状及影响分析 (5)
2.1投资性房地产公允价值计量的现状分析 (5)
2.2投资性房地产公允价值计量的影响分析 (6)
2.3 以中航地产股份有限公司为例 (6)
3.公允价值计量模式应用中存在的问题 (8)
3.1使用公允价值的成本较高 (9)
3.2出于对税收成本的考虑 (9)
3.3 公允价值应用的客观环境尚需完善 (9)
3.4 利润波动幅度加大 (9)
4. 规范公允价值计量投资性房地产的对策 (10)
4.1政府方面的对策 (10)
4.2 企业自身方面的对策 (10)
参考文献 (12)
致谢 (13)
2006年出台的新准则的一大看点,即是财政部颁布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》准则。投资性房地产其实一直都存在于企业活动中,只是过去都在固定资产或无形资产项目下进行核算管理,但此模式下,固定资产或无形资产的账面净值随折旧和摊销而逐步减少,投资性房地产的增值部分不能得到有效反映,全国大部分地区的投资性房地产价格持续攀升,房地产行业利润惊人。因房地产投资具有高收益和高风险的典型特征,为了规范随着经济发展而日趋普遍的企业房地产投资行为以及因此日益活跃的房地产市场,降低投资性房地产带来的财务风险,财政部于2005年7月发布了投资性房地产具体会计准则的征求意见稿,对房地产投资行为的会计处理做出了规定,且于2006年2月正式颁布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》,并从2007年1月1日起在上市公司实施,其他企业鼓励执行。
近年来，我国投资性质房地产市场的持续强劲增长，使不论企业投资者还是个人投资者，都将房地产作为一种投资手段，有将其作为主营的、也有兼营的，有为增值而盈利的、也有为抵御通货膨胀的。而我国目前的市场环境里，投资性房地产大都存在很大程度的升值。企业若继续按照历史成本的原则来计量投资性房地产，特别是土地使用权，会导致会计账面价值与现实市场的真实价值之间出现了巨大背离。这显然会使会计信息无法真实公允地反映企业的真实价值，公允价值模式的引入肯定将加大市场对一些原来信息披露不够充分的公司价值的挖掘，使投资者对这类公司价值的认识更为全面。所以，投资性房地产采用公允价值计量，对公允、客观地反映企业投资性房地产的价值和投资性房地产的经济实质具有重要意义，也促进了我国会计准则与国际会计准则的进一步趋同。
自 2006 年财政部公布新会计准则以来，针对《企业会计准则第3号-投资性房地产》这一准则，国内的学者展开了热烈的讨论。以下是一些比较有代表性的成果：
杨传先（2008）以及施颖（2009）均详细的分析了公允价值在投资性房地产准则中的应用以及在多面可能产生的影响作了深入分析和探讨。他们均认为对于上市公司管理层来说，往往自身对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量有所忌惮，因为公司业绩的波动性会影响其考核、相关管理以及股权激励等方方面面，并且还要付出公允价值取得与披露等相关成本，尽管这种计量模式利于投资者决策。付丽（2007）在《公允价值计量属性的引入对企业财务信息的影响》中提出新会计准则中引入了公允价值计量对无论是盈余管理还是纳税方面都有很大影响。她特别指出了由于计量模式的改变带来的此部分未分配利润未有真正的资金流入，所以短期内实质上并未改善公司财务状况，即公司分配利润的能力
实质上并未得到提高。这样，从利于公司未来发展的角度考查，为了避免企业资金状况进一步恶化，避免过度暴露财务风险，宜对这种“纸面”未分配利润予以一定限制。裘宗舜及夏炎（2007）在《投资性房地产为什么不愿采用公允价值后续计量模式》中从投资性房地产后续计量模式选择出发，分析了投资性房地产后续计量方式的现状，即多数经营房地产的上市公司不愿采用公允价值进行后续计量，提出了由于相关政策的不明确和滞后性，导致上市公司宁愿采取现在看来更稳健的成本模式进行计量投资性房地产。
本文第一部分为引言，第二部分介绍了公允价值在投资性房地产中的应用原理，第三部分分析了公允价值价值计量在投资性房地产中应用所产生的经济后果，并且以中航地产股份有限公司为例进行了分析。第四部分主要是总结自2006年应用新会计准则以来公允价值在我国会计应用中存在的问题并对这些问题进行分析,找出问题存在的根源。最后对公允价值计量模式在我国应用存在的问题提出一系列建议和对策。
1.投资性房地产运用公允价值计量的原理
1.1公允价值的概念及特征
FASB从上世纪七十年代开始使用公允价值概念。直至九十年代己有20项具体准则采用公允价值这一概念。ISAB将公允价值定义为:“公平交易中,熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额”。可理解为公允价值就是现时的市场交易价格。
FASB在上世纪七十年代、八十年代和九十年代以后分别有7项、15项和29项会计准则采用公允价值概念。在2006年9月发布的《公允价值计量》准则中将公允价值概念定义为:“在有序交易中出售一项资产或转移一项负债时市场参与者在计量日支付的价格”。
我国在新颁布的会计准则中将公允价值定义为:“在公允价值计量下,资产和负债按照在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量”。由上的各种定义比较可知,公允价值不仅是与其它计量属性并列的一种计量方法,可以说是其他属性存在的基础,即需要反映交易和事项内含的公允的价格,并同时兼有可靠性和相关性的信息质量特征。
FASB发布的SFAS 157号准则《公允价值计量》把公允价值定义为“在有序交易中出售一项资产或转移一项负债时市场参与者在计量日支付的价格”,其中有序交易是指信息在计量日前向市场公开并按通常惯例允许涉及同类资产和负债的市场行为,其计量目标是在出售资产或转移负债这种假设交易中确定其脱手价格。由此可见,FASB认为公允价值具有公允性、不确定性和时效性三个方面的特征。
我国新会计准则中进一步把公允价值的主要特征解释为形成公允价值交易的公平性、计量对象的广泛性以及交易和交易双方的假定性。可见,公允价值的基本特征为公允性、假定性、广泛性和时效性。
1.2 投资性房地产定义及其公允价值计量目标
将房地产作为一种投资手段，近年来在企业中已经成为一种普遍的经济现象。根据投资性房地产准则，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，能够单独计量和出售。投资性房地产与普通房地产不同，体现在以下三个方面:
（1）目的不同
投资性房地产是指为赚取资金或资本增值，或两者兼而有之而持有的，具有投资性质，需要公允价值来动态反应其价值的变化。而普通房地产则侧重于该项资产在商品的生产、劳务或供应过程等中的使用。
（2）现金流归属性不同
投资性房地产很大程度上独立于企业的其他资产，能够独立的产生现金流，而自用房地产产生的现金流不仅归属于该项房地产而且归属于生产或供应过程中所使用的其他资产，在这点上与企业自用房存在本质的不同。
（3）风险收益性不同
与一般的房地产相比，投资性房地产的投资金额较大，周期较长，而流动与变现能力较差，同时还具有高风险与高收益的特征。
根据新会计准则，上市公司的投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。而国际会计准则第 40 号的投资性房地产包括的范围还要更广，它还包括以融资租赁方式租入的房地产和满足特定条件下的以经营租赁方式长期租入的房地产，即租入的房地产转租以赚取租金也属于投资性房地产范围。
按照我国新准则对公允价值的定义，投资性房地产的公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格。投资性房地产公允价值应以脱手价格而非进入价格为计量目标，不仅因为这一目标体现了从房地产市场交易者角度对资产未来流入和对负债未来流出的当前预期，且与会计准则对资产的定义是一致的，同时，从财务报告的角度上讲，脱手价格目标也更为合理。另外，从概念上讲，进入价和脱手价是不同的，某一房地产的市场价格，对出售者来说是脱手价，对购买者来说却是进入价。交易主体可能在一个市场购买房地产，而到另外的市场去出售或转让。财务报告应当致力于对主体当前持有房地产而不是欲购置房地产的情况进行“公允表述”，从而从出售者或转让者的角度考虑投资性房地产的公允价值计量。
1.3投资性房地产运用公允价值计量的原理
在2007年我国在上市公司中执行新的会计准则，公允价值计量模式成为投资性房地产市场资产计量的重要模式之一。在此之前，投资性房地产的初始计量和后续计量基本采用成本模式计量。新的会计准则规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，而且计量模式一经确定，不得随意变更。即采用公允价值模式进行计量，应当满足两个条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场中取得同类或类似房地产市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产(或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产)时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。采用公允价值模式进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量（徐汉峰，2007）。当我们应用公允价值计量时，还必须注意它的特殊性：第一，公允价值不同于市场价格，用公允价值计量的资产要求具有活跃的市场，其交易是大量而有序的，报价是公开并很容易取得。但是对公允价值来说，这样的市场报价还只是属于最佳的估计市场价格。如果缺乏活跃的市场，则公允价值就丧失最重要的可靠的估计依据了。第二，公允价值不是现实交易时产生的。它的估价对象是假想交易，并非已发生的现实交易。只要该资产或负债一直存在，就需要进行持续后续计量。第三，公允价值计量不是以交易双方为基础，而是以市场为基础。资产或负债的货币表现始终近似于市场价格。因此，每个报告日，它都要调到当时的市价。
投资性房地产运用公允价值模式计量和成本法后续计量中有很大的差别，会对企业的真实价值和会计利润产生很大的影响（何江，2008）。采用成本模式计量投资性房地产的时候，不需要确认公允价值的变化所产生的利得或损失，只需要考虑资产的减值以及计提折扣和摊销，用公允价值模式计量时，则不再需要对投资性房地产计提折旧或摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值和原账面价值之间的差额计入当期损益。
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公允价值计量属性研究
公允价值计量属性研究 This manuscript was revised on November 28, 2020
公允价值计量属性研究 卢永华杨晓军 (厦门大学会计系316005) 一、公允价值的本质与定义 公允价值计量属性反映的是现值，但不是所有的计量现值的属性都能作为公允价值。、公允价值的本质是一种基于市场信息的评价，是市场而不是其它主体对资产或负债价值的认定。 存在市场交易价格的情况下，交换价格即为公允价值。市场以价格为信号传递信息，市场根据不同资产的风险与收益决定其具有不同的交换价格。因此，市价是所有市场参与者充分考虑了某项资产或负债未来现金流量及其不确定性风险之后所形成的共识，若没有相反的证据表明所进行的交易是不公正的或非出于自愿的，市场交易价格即为资产或负债的公允价值。在某些情况下，会计主体的管理层或内部人员具有某些资产或负债更为详细的信息，而这些信息表明市场交易价格偏离了这些资产或负债(大于或小于)真正价值，大多数学者认为不能因此而不应用市场上实际发生的交易价格，也不能因此而改变某些资产或负债的初始确认价值而重新计量。如果以不同主体的主观价值判断代替市场的价值，会计信息的可靠性就难以保证；况且不同会计主体拥有的信息千差万别，难以统一标准，得出的信息缺乏可比性。 不存在实际交易事项的情况下，必须采取其它的计量办法。首先考虑的是在市场上寻找是否存在相类似的交易，如果存在，则以类似交易的价格作为计量基矗例如，当接受股票捐赠时，应采用市场股票的现行交易价格。 在现行的各国会计实务中，有些计量基础如成本累积值(CostAccumulation)，有效清偿价值(EffectiveSettlement)，在用价值(Value-in-use)以及特定主体价值(Specific-entity-value)等，其目的也在于计量资产或负债的现行价值。这些计量基础存在一个相同的特征，即都加入了非市场的评价信息，或者说，以特定主体对资产或负债的评价代替市场评价： 1.在用价值与特定主体价值是指独立主体间因具有某些相同的信息与能力而同意达成的交易价格。也就是说，这种交易价格并不是在完全市场上通过竞价形成的，而是在特定主体间达成的。例如，主体衡量一项资产的在用价值是基于主体本身对此项资产未来收益与不确定性的衡量，而不是基于外部市场对此项资产未来收益的衡量。 英国ASB在1997年的一份研究报告“财务报告的折现”中持有相同的观点，他们把在用价值定义为：特定主体期望的现金流量的市场价格。IASC也在IAS36“固定资产的减损”中采取了类似的描述，将在用价值定义为：主体连续使用某项资产以及对其在使用寿命终了进行处置时，估计产生的现金流量的现值。
公允价值计量属性的相关问题研究毕业论文
序号（学号）：XXXXXX 长春科技学院 毕业论文 公允价值计量属性的相关问题研究 姓名XXX 学院财经管理学院 专业财务管理 班级200X级（X）班 指导教师XXX（教授）
201X 年XX 月XX 日公允价值计量属性的相关问题研究 [摘要] 论文结合国际国会计界对公允价值的研究现状，阐述了公允价值计量产生的背景和理论基础，明确了公允价值计量是一种复合的计量属性；在公允价值深厚的理论基础上，试图寻求合理确定公允价值的计量方法。通过公允价值在国际会计准则中和美国会计准则中的应用来看，国外众多的实证研究都证明了公允价值的相关性，关键在于计量方法；最后，分析了公允价值在我国的应用现状，鉴于我国市场体系不完善、管理层操作利润等问题的存在，在公允价值计量具体实施的过程中，提出要加强市场体系建设、引入外部评估人员、提高估价技术、引入全面收益表、明确应纳税调整围、制定并完善与公允价值相关的审计准则的建议。在介绍相关概念和理论时采用归纳的方法，即在获取大量的国国外文献资料，认真了解前人的相关研究成果后，归纳总结了相应的概念和理论。同时采用分析的方法，重点分析了公允价值运用中的几个难点问题。采用对比的方法，结合我国公允价值运用的现状，发现同国际上的差距，指出了我国未来会计计量属性的发展趋势。 [关键词] 公允价值计量属性计量方法
The fair value measurement attributes [Abstract] Thesis combination the research state of international and domestic accounting profession on the fair value，and elaborated on the background and theoretical basis of the fair value measurement，clearly pointed out that fair value measurement is a measurement of a composite attribute．On the basis of deep theoretical of fair value trying to seek reasonable measurement methods and standards for determine the fair value．Then this paper introduces the fair value applications in the international accounting standards and in the United States accounting standards，many empirical studies abroad have proven the relevance of fair value，the key lies in measurement methods．Finally, thesis analysis the status of the fair value application in China．In view of China's market system is imperfect，operating profit management issues such as the existence of fair value measurement in the course of implementation，it is necessary to strengthen the building of a market system，introducing external evaluation, raising the valuation of technology, introducing a comprehensive income statement，clear response tax adjustment scope，and to formulate and improve relevant audit criteria of fair value．Thesis presented in the relevant concepts and theories used inductive method．that is，access to a large number of domestic and foreign literature．serious understanding of their predecessors．Related research results，summarized the corresponding concepts and theories．At the same time the analysis of the method used。the focus of the fair value of the use of several difficult issues to be resolved．By contrast，in light of China’s use of fair value of the status quo，that the gap with international，pointed out that the accounting measurement attribute China’s future development trends. [Key words] Fair value Measurement attribute Measurement Method
第七章投资性房地产-采用公允价值模式进行后续计量
2015年注册会计师资格考试内部资料 会计 第七章 投资性房地产 知识点：采用公允价值模式进行后续计量 ● 详细描述： 1.企业存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得 的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量； 2.获取租金收入； 3.计算应交营业税（计入营业税金及附加）； 4.不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。 （一般情况）企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 （特殊情况） ①在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业 ，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。 ②但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证 据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产公允价值能够持续可靠取得，该企业仍应对该项投资性房地产采用成本模式进行后续计量。 采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
房地产营销策略研究毕业设计论文
毕业设计论文题目：房地产营销策略研究
重庆通信学院 毕业设计(论文)任务书 队别 22 年级 06 专业信息管理与信息系统 学生姓名指导教师 同组姓名 一、题目 房地产市场营销策略研究 二、设计课题要求 1、按照教务处的有关规定，按时按规定完成论文 2、毕业论文要有较强的系统性、理论性、完整性。 3、论文内容要完整，概念要准确。 4、论据要充分，方法要可行，措施要得当，结论要有创新性。 5、每篇论文（正文）不得少于1万字。 三、设计课题所需的主要设备和资料
有关市场营销学的文章、书、刊较多，可以从以下方面广泛查阅：1、各书店、2、图书馆、Internet。另外，还可以做一些市场调查，并结合自身社会实践活动经验总结。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。 四、设计说明（论文）应包括的内容 1、房地产市场营销策略的研究目的和意义 2、房地产市场营销的相关理论的研究 3、房地产市场营销的现状及分析 4、房地产市场营销存在的问题和误区 5、提出解决方法及其创新研究的策略 6、结论 五、参考文献 [1]吴伟良.房地产企业策略管理基础[M].上海:上海人民出版社，2003. [2][美]菲利普·科特勒著，洪瑞云等译.市场营销管理(亚洲版)[M].北京:中国人民大学出版社，1997.聞創沟燴鐺險爱氇谴净。 [3]中国房地产经营管理研究中心.中国房地产经营管理全书[M].北京:中国言实出版社，2005.1. [4]董潘总主编，于颖、周宇编著. 房地产市场营销[M].大连:东北财经大学出版社，2005. [5]中国地产商，CS策略与房地产营销[M]，2006. [6][美]菲利普·科特勒著，洪瑞云等译.市场营销管理(亚洲版)[M].北京:中国人民大学出版社，1997.残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。
投资性房地产转换及处置财务账务处理
投资性房地产的转换和处置账务处理方式 （一）投资性房地产的转换 1.投资性房地产转换形式和转换日 （1）转换形式 1.非投资性房地产——投资性房地产 （固定资产，无形资产，存货） 2.投资性房地产——非投资性房地产 （2）转换日的确定 ●投资性房地产转为自用：达到自用状态的日期。 ●作为存货的房地产转为出租，或自用建筑物或土地使用权停止自用转为出租：租赁期开始日。 2.投资性房地产转换的会计处理 （二）投资性房地产的处置 1.成本模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 2.公允价值模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 借：资本公积——其他资本公积（冲减成本） 贷：其他业务成本 借：公允价值变动损益（冲减成本） 贷：其他业务成本 或借：其他业务成本 贷：公允价值变动损益 【例7-17】甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。 甲企业的账务处理如下： （1）20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产： 借：投资性房地产——成本 470 000 000 贷：开发产品450 000 000 资本公积——其他资本公积20 000 000 （2）20×7年12月31日，公允价值变动： 借：投资性房地产——公允价值变动10 000 000 贷：公允价值变动损益 10 000 000 （3）20×8年6月，出售投资性房地产： 上述分录可以拆分为： 借：银行存款 550 000 000 贷：其他业务收入550 000 000 借：其他业务成本480 000 000 贷：投资性房地产——成本470 000 000 ——公允价值变动 10 000 000
公允价值计量属性研究
公允价值计量属性研究 一、公允价值的本质与定义 公允价值计量属性反映的是现值，但不是所有的计量现值的属性都能作为公允价值。、公允价值的本质是一种基于市场信息的评价，是市场而不是其它主体对资产或负债价值的认定。 存在市场交易价格的情况下，交换价格即为公允价值。市场以价格为信号传递信息，市场根据不同资产的风险与收益决定其具有不同的交换价格。因此，市价是所有市场参与者充分考虑了某项资产或负债未来现金流量及其不确定性风险之后所形成的共识，若没有相反的证据表明所进行的交易是不公正的或非出于自愿的，市场交易价格即为资产或负债的公允价值。在某些情况下，会计主体的管理层或内部人员具有某些资产或负债更为详细的信息，而这些信息表明市场交易价格偏离了这些资产或负债(大于或小于)真正价值，大多数学者认为不能因此而不应用市场上实际发生的交易价格，也不能因此而改变某些资产或负债的初始确认价值而重新计量。如果以不同主体的主观价值判断代替市场的价值，会计信息的可靠性就难以保证；况且不同会计主体拥有的信息千差万别，难以统一标准，得出的信息缺乏可比性。 不存在实际交易事项的情况下，必须采取其它的计量办法。首先考虑的是在市场上寻找是否存在相类似的交易，如果存在，则以类似交易的价格作为计量基础。例如，当接受股票捐赠时，应采用市场股票的现行交易价格。 在现行的各国会计实务中，有些计量基础如成本累积值(Cost Accumulation)，有效清偿价值(Effective Settlement)，在用价值(Value-in-use)以及特定主体价值(Specific-entity-value)等，其目的也在于计量资产或负债的现行价值。这些计量基础存在一个相同的特征，即都加入了非市场的评价信息，或者说，以特定主体对资产或负债的评价代替市场评价： 1.在用价值与特定主体价值是指独立主体间因具有某些相同的信息与能力而同意达成的交易价格。也就是说，这种交易价格并不是在完全市场上通过竞价形成的，而是在特定主体间达成的。例如，主体衡量一项资产的在用价值是基于主体本身对此项资产未来收益与不确定性的衡量，而不是基于外部市场对此项资产未来收益的衡量。 英国ASB在1997年的一份研究报告“财务报告的折现”中持有相同的
公允价值论文：公允价值本质与特性探析-会计毕业论文-会计论文
公允价值论文：公允价值本质与特性探析-会计毕业论文-会计论文 ——文章均为WORD文档，下载后可直接编辑使用亦可打印—— 公允价值的特性 1运用公允价值的信息成本较高。首先，应该承认我国在市场经济与市场交易等方面与西方发达国家相比，较欠发达、活跃，金融市场规模小、金融工具使用不普遍，因此，要取得有关的公允的市价就要花费很多成本。其次，公允价值计量属性是动态的，要求会计人员在每个会计期末分析各种因素，对资产和负债的公允价值做出认定，这个过程也需要大量的信息成本。 2运用公允价值不应作为企业操纵利润的工具。很多业内人士认为，公允价值的使用会为企业操纵利润提供便利条件。这让笔者联想到：1997年至2000年间财政部大力提倡使用公允价值（1998年6月财政部发布的《企业会计准则———债务重组》首次引入“公允价值”的概念），而到了2001年财政部又不得不紧急刹车，在当年发布和修订的11项具体会计准则中强调了真实性和谨慎性，明确回避了公允价值计量；但是到了2006年2月15日，在财政部正式发布的39项新会
计准则中涉及公允价值的就有22个。由此可以看出：公允价值计量在我国会计准则中应用的历程比较坎坷，从一开始的大力提倡，到后来修订中的回避，直到现在的重新引入，特别是自2006年以来，财政部对公允价值问题公开表明了自己的立场，可以得出：公允价值与利润操纵之间并不是没有必然联系--公允价值本身可以成为利润操纵的一种手段，但只要企业都能够做到洁身自好、不投机倒把，就一定能够回避利用公允价值操纵利润的现象。因此，公允价值的盈余管理问题也一定能得到相应的控制。 3可操作性。在公允价值的实际操作这方面，确实含有很多不确定性，这与我国单独的公允价值计量准则及相关指引内容的缺失有很大关联。因此，可能会阻碍公允价值计量的合理性、有效性，给会计核算工作带来较多的可操作空间。 4可靠性。很多人认为公允价值存在很大程度上的估计、假设和判断，可靠性不足。原因在于公允价值产生的前提必须是公平交易，非市场化的因素还在很多领域存在着，使得企业的部分资产与负债缺乏统一的完善的市场评价标准，难以使得公允价值有凭有据，所以信息质量很难保证。就拿公允价值在垄断市场上的情形来说吧：我国的、经济体制具有鲜明的中国特色。垄断行业真实存在，因此垄断企业作为垄断方具有绝对的价格决定权这一优势，被垄断方对于交易的价格多少存在一些非自愿性。但市场始终是资产或负债价格的决定者，在垄
投资性房地产公允价值资产评估
投资性房地产公允价值资产评估
投资性房地产公允价值资产评估 四、价值类型及其定义 根据《以财务报告为目的的资产评估指南（试行）》（中评协[2007]169 号）第二十四条规定：在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。根据评估目的实现的要求，结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等条件的制约，本次评估价值类型选用市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 本报告所称“评估价值”,是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下,按照本报告所述程序和方法, 仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。需要说明的是,同一资产在不同市场的价值可能存在差异，本次评估基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。
五、评估基准日 （一）本项目评估基准日为 2013 年 12 月 31 日。 （二）按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则，由委托方确定评估基准日。 （三）本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价值的确定等，均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。 六、评估依据 本次评估的依据主要包括资产评估经济行为、法律法规、评估准则、权属、取价及其他等依据，具体如下： （一）经济行为依据 1、资产评估机构与委托方签订的《资产评估业务约定书》。 （二）法律法规依据 1、中华人民共和国主席令第 42 号《中华人民共和国公司法》（2005 年 10月 27 日）； 2、国务院 91 号令《国有资产评估管理办法》
房地产开发项目投资可行性分析
前言 [案名：硅谷阳光]： 本项目位于桂林信息产业城内，其环境配套资源与目标消费群体特征，给我们提供了项目市场包装设计的方向。因此，我们暂用“硅谷阳光”作为项目的名称，以便于项目各项工作。 [自主开发经营]： 1、本报告仅为该项目构架性预算，以助于桂林信息产业集团资产公司自主开发 决策，概念性规划方案只是作为参考方案： 2、桂林信息产业集团公司决定自主开发，我公司将结合土地资源条件，通过严 密的市场调查、研究，结合市场需求预期及开发主体盈利预期，提供2～4个规划方案，以便桂林信息产业集团公司最终确定产品性价比和投入产出最大化方案，确保自主开发的成功。 [股权增值运营]： 1、引进项目包装方法，对项目进行专业策划与包装，使其价值清晰、可测，具 有投资吸引力，以便于桂林信息产业集团资产公司实现股权套现的初衷；2、采用市场运营手段，对经过包装设计的项目，进行市场公开推介活动，将原 来的难点资产转化为市场争抢的亮点资产，实现桂林信息产业集团资产股权增值套现。 一、项目概况与周边环境 本项目位于桂林市七星区，宗地本身即为信息产业集团，西接桂林电子信息城，东邻桂林电子科技大学，南靠桂林市六合路，现已有直达桂林市中心广场、十字街、公共汽车总站、火车站的10路、16路、24路公共汽车。与东环菜市、汇通小学、银行仅一路（六合路）之隔。随着六合路花园村段的即将成功改造，雨天晨练于七星公园将不再有泥泞路的烦恼。 就七星区而言，桂林电子科技大学（前身为桂林电子工业学院）、桂林工学院、广西师范大学、桂林航天专科学校、桂林旅专、桂林医学院等林立的高校和各职业中专、中小学，高考名校——二附等，为本项目营造了浓烈的文化教育氛围；就本项目而言，毗邻的电子信息产业城、桂林电子科技大学，划定了电子高新产
毕业论文之房地产价格分析
在房地产行业飞速发展的今天，如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问 题。房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。房地产企业为了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得出合理的定价，以保证企业利润的实现。 第一章影响XX市商品房定价的因素分析 1.1 一般性因素 1.1.1 供求分析 2008年1-4月，XX市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资35.0亿元，同比增长27.3%；商品房施工面积763.2万平方米，同比增长38.3%；商品房竣工面积98 . 8万平方米，同比增长42.6%；商品房销售面积84.3万平方米，XX 市商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。房屋的供给略大于需求，从供求关系上来说，商品房价格应该下跌或者保持不变，但由于商品房投资的特殊性，XX 市商品房价格总体处于上升趋势。没有与供求关系成正比。 1.1.2 直接开发成本 原则上，房价=成本+开发商利润+税金，所以直接开发成本是房价的基本构成部分。直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成，据称，土地价格可以达到房价的30%，而在不同区域和不同土地来源，成本波动较大。建筑 成本中，建筑原材料成本是最大的一块，这部分一般占到建筑成本的60%，而且 受宏观经济环境和经济政策影响较大，波动较为明显，特别是这两年物价飞速上升，建材价格比前几年也上涨很多，人工费也占了很大的比例。 由于XX 是有关土地转让数据的不完善，难以计算土地的平均价格，但从近年XX市商住土地拍卖最高价来看，已达到6650元/M2,按其容积率3.5来算，已达到1900元/M2,也就是说，XX市住宅用地价格应该不超过1900元/M2。 1.1.3 宏观政策环境 国家GDP 高速增长，居民可支配收入的增加，对房价起到了良好的支撑作用。在政策上,国家限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨
注册会计师第七章投资性房地产章节练习
甲股份有限公司（以下简称甲公司）为非房地产开发企业，发生的有关投资性房地产的资料如下：
（1）甲公司将所持有的原作为固定资产核算的写字楼经营租赁给乙公司，租赁期为1年，年租金为300万元，租金于年末结清。租赁期开始日为2010年1月1日。租赁期间，由甲公司提供该写字楼的日常维护。该写字楼的原造价为3000万元，使用寿命30年，采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零，已计提折旧1000万元。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续核算。
（2）2010年12月，该办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1600万元；2010年共发生日常维护费用40万元，均以银行存款支付；收到乙公司支付的租金并存入银行。
（3）2011年1月1日，甲企业决定于当日开始对该写字楼进行重新装修，装修完成后将继续用于经营租赁。
（4）2011年4月20日，甲企业与丙公司签订经营租赁合同，约定自2011年7月1日起将写字楼出租给丙公司。租赁期为2年，年租金为500万元，租金每半年支付一次。
（5）2011年6月30日，该写字楼再开发完成，共发生符合资本化条件的支出200万元，均以银行存款支付。开发完成后发现甲公司当地的房地产市场比较成熟、公允价值能够持续可靠取得，于是将该写字楼的后续计量模式由成本模式变为公允价值模式，当日的公允价值为2500万元。
（6）2011年12月31日该投资性房地产的公允价值为2700万元。
（7）假定不考虑其他条件，甲公司按净利润的10％计提盈余公积。
要求：
（1）编制2010年1月1日甲企业出租写字楼的有关会计分录。
（2）编制2010年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。
（3）编制2011年1月1日该投资性房地产的会计分录。
（4）编制2011年6月30日该投资性房地产的有关会计分录。
（5）编制2011年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。 A.该项变更为会计政策变更 年12月31日应当确认公允价值变动损益200万元 年12月31日应当确认资本公积200万元 年12月31日应当确认的公允价值变动损失为100万元 年12月31日应当确认的公允价值变动收益为50万元 根据资料（2），下列说法中正确的有（） A.以出让方式购入的准备建造办公楼的土地使用权 B.未来持有目的不明确在建建筑物 C.经营出租拥有使用权的建筑物 D.出租的投资性房地产租赁期届满，暂时空置但将继续用于出租 E.已出租的建筑物 下列各项资产中，不属于投资性房地产的有（）
公允价值计量研究
公允价值计量研究 摘要:金融危机爆发后公允价值计量属性受到理论和实务界的质疑与争论。本文认为，公允价值计量对金融危机只是起到了放大作用，而非金融危机的根源，即便停止使用公允价值这种计量属性，也不能解决金融危机本身的问题。公允价值计量属性是一种先进的，能够反映资产、负债的本质的计量属性，是不能够被摈弃的。但通过金融危机也使人们认识到执行公允价值的难度，要不断完善公允价值计量准则和有关公允价值会计、评估体系，为公允价值在的推广提供一定的环境。 关键词:公允价值计量新会计准则 2006年财政部正式颁布新企业会计准则体系，全面地引入了公允价值计量属性。随着市场竞争的日趋激烈、知识经济浪潮的兴起和金融创新速度的加快，企业所面临的风险和不确定性加大，大量无形资产和衍生金融工具等软资产的出现，必然为公允价值的运用提供了条件，相对于历史成本计量属性而言，公允价值在我国会计实务中的运用已成为一种趋势，因为公允价值计量属性更加符合资产的本质，体现出资产内在价值，反映资产能够带来的经济利益，能够为投资者决策提供更加相关的信息。然而在美国的金融危机中，一些银行家、金融业人士和国会议员则将矛头直接指向了美国会计准则第157号“公允价值”计量属性，认为在市场大跌和市场定价功能缺失的情况下，采用公允价值计量则会造成金融机构对资产的过分减计，造成亏损和资本充足率下降，进而促使金融机构加大资产的抛售力度，从而使市场陷入交易价格下跌，对加重金融危机起到推波助澜的作用。本文对此进行了研究。 一、公允价值的定义及与其他计量属性的关系 (一)公允价值的定义国际会计准则理事会(IASB)关于公允价值的定义，“公允价值指在公平交易中熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金
公允价值计量探析论文.pdf
一、当前公允价值计量属性存在的争议 (一)公允价值的定义之争 新准则关于公允价值的定义如下：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者负债清偿的金额计量”。IASB32对公允价值的定义是：“公允价值，是在公平交易中熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额”。而FASB于2006年9月将公允价值定义为：“在计量日市场参与者之间的有序交易中，销售资产所收到的或转让负债所付出的价格”。 对比以上三个定义，我们可以发现公允价值的定义是经常变化的，不同国家的会计准则对公允价值的定义并不统一，我国主要采用国际会计准则关于公允价值的定义。在公允价值的定义方面国际会计准则与FASB的主要区别在于 ：FASB的公允价值是采用的脱手价格而不是交换价格，因为它认为脱手价格能够更好地代表现金流入与流出，更加符合现行的资产、负债的定义。 (二)公允价值运用的后果之争 公允价值的运用无疑是对以前计量属性的重大创新，它被运用的本意是为了能够提供对决策更为有用的信息，以便企业的利益相关者及经济学家对企业的未来发展和国家经济形势走向做出预测和判断。然而，2006年爆发的金融危机却使得公允价值遭受了一片责难之声，有人就认为是金融工具中公允价值的运用导致了本轮金融危机的发生。SEC在对金融企业及部分上市公司调查后认为，金融企业在资产及负债应用公允价值计量并在报表中确认的比重并不高，它不可能是银行经营失败的原因。它进一步发现，金融危机的根源是贷款质量审核的严重失误、风险管理的不当措施以及现行监管政策所存在的漏洞与缺陷。因此，本文认为公允价值仍是金融工具，尤其是衍生金融工具最恰当的计量属性。 二、公允价值计量的运用给审计带来的影响 公允价值会计是基于价值和现值，具有“真实和公允”本质特征的计量属性，无疑具有很多优点。一般认为公允价值具有公平交易、假想交易、为实现性及非客观性的特点（葛家澍，2009；孙丽影、杜兴强，2008），但就是因为它所具有的这些特性，使得它从诞生的第一天就存在着广泛的争议。 公允价值是熟悉情况的交易双方自愿进行的公平交易，其实这里面暗含着交易应该是在非关联方之间进行的。因为，一般认为关联方之间进行的交易，其交易价格的确定可能并不是资产的真实价格。我国的上市公司有很大比例的是受国家统一控制的国有企业，虽然它们之间可能并没有相互的持股关系，也并没有形成具有重大影响的关联关系，但是它们的终极控制人都是同一个主体。如果说仅仅就此认定它们是关联方交易，不具有商业实质，因而交易不能够采用公允价值计量的话，笔者认为这似乎不太合理。最终受国家控制的上市公司之间，只要不存在控制、重大影响或共同控制的关系，其发生的交易应该可以采用公允价值计量，这也是遵循实质重于形式的原则。 我国企业会计准则（2006）中并没有关于公允价值的专项准则，只是在其他的准则中对公允价值做出了一些规定。在运用公允价值对相关资产或负债的价格进行确定的过程中，首先要根据活跃市场中相同资产或负债的报价确认，如果没有相同的则要根据同类或类似资产或负债的价格确认，最后才能采用特定的估值技术对未来的现金流、折现率等进行估计，从而得出资产或负债的价格。由此可见，公允价值并不是那么完全可靠，其估计价格会出现偏差，尤其是在确定未来现金流、适用折现率的时候，因为包含了一系列的估计和假设，这也就给我们做出合理、恰当的审计判断带来了一定的困难。公允价值会计信息在最大程度上有利于实现现代审计目标之一——对财务报表的真实公允性发表意见，符合现代风险导向审计理念，也有利于消除长期以来审计界和司法界之间在“公允表达”理解上存在的重大分歧（谢诗芬，2006），但是运用公允价值计量属性确认资产或负债的价格的时候，也给我们的审计工作带来了巨大的挑战。 三、公允价值审计的应对策略 (一)进行风险评估和控制测试时的公允价值审计策略 公允价值计量属性本身就存在一定的不确定性，需要管理人员以及财会人员根据市场情况做出合理的判断。这就存在一定的人为因素，尤其是当市价不存在需要对未来的现金流量进行估计，并且还要选择合适的折现率的时候。所以在审计时，首先，注册会计师需要加强对被审计单位的诚信度、能力和态度的分析。注册会计师进行公允价值审计时应对管理层的诚信度和能力进行评价，关注其是否存在公允价值计量舞弊的可能性。同时，注册会计师也要对被审计单位对待公允价值审计的态度进行分析。如果在审计时，被审计单位一反常态，出现一些怪异行为，对注册会计师所需要的资料迟迟不予提供，对注册会计师的提问含糊其辞、甚至是故意回避或绕开话题，这时注册会计师要提高警惕。 其次，要深入了解被审计单位的经营状况和融资扩股情况等相关内容，要把握其所处行业的发展状况、被审计单位的市场占有率情况，被审计单位在公允价值计量方面作假大多是为了达到利润操纵的目的，特别是上市公司，其作假往往是为了达到再融资指标、避免退市以及管理层的期权行权等方面的考虑，如以前股市上的10%现象以及现在的6%现象。 再次，注册会计师要全面了解被审计单位的内部控制情况，要特别关注管理层凌驾于控制之上的风险实施程序；注册会计师还应当评价财务报表中公允价值计量和披露是否符合适用的会计准则和相关会计制度的规定。另外，注册会计师还应该特别关注管理层采取特定措施的意图，对其意图获取审计证据、做出评估，并考虑管理层实施相关行为的能力
投资性房地产公允价值评估研究
投资性房地产公允价值评估研究 随着投资性房地产公允价值会计计量的实施，以财务报告为目的的房地产评估将成为一个新兴评估业务品种。文章在参照国家对会计报表审计的相关管理，结合企业会计准则和相关评估规范，对投资性房地产公允价值评估中涉及的委托权、独立性、价值定义、估价对象范围等相关因素进行了初步探讨。不多说下面请看下面的内容吧： 一、关于委托主体 房地产评估委托权问题在评估界研究不多，因为传统房地产评估主要为房地产交易服务，而交易一般仅涉及交易双方，牵涉的利益相关方较少，评估委托权上容易达成一致。但是，基于财务报告目的的评估，涉及的相关利益方多，利益诉求各不相同，因此，委托评估制度设计是否科学合理，对于评估报告质量，乃至资本市场的稳定均有重要影响。 对于投资性房地产公允价值评估，委托权制度设计的基本原则，是平衡各方利益，让既是评估客体又是评估结果的利益最相关方与委托权的行使适当隔离，评估委托交由评估结果对其利益影响相对较小、地位比较超脱者行使，即由独立董事行使评估委托权。 二、关于评估独立性 独立、客观、公正是评估机构执行评估业务的基本要求，独立性是中介鉴证机构的生命线，丧失独立性即丧失公信力。从独立性要求出发，不仅会计师事务所、评估师事务所与企业之间要保持独立，而且会计师事务所、评估师事务所之间也应该保持各自独立。目前兼营房地产评估业务的会计师事务所或实质上归于同一主体控制或双方的关系足以影响其独立性的两家事务所，不得在接受审计委托的同时，又接受投资性房地产公允价值评估的委托。 注册会计师在审计过程中可以借助评估师的工作对企业提供的投资性房地产公允价值计量是否合规、合理提供咨询意见，评估师的工作具有咨询性，属于注册会计师利用专家的工作，评估师提供咨询性意见，只对注册会计师负责，责任由注册会计师承担，笔者认为评估机构承担此类业务仅需评估机构和企业保持独立性即可，因为责任主体是审计机构。这和承担财务报告目的评估是截然不同性质的工作，后者是鉴证性评估。 三、关于价值定义 会计计量当中的公允价值是会计专业术语，有关评估规范当中没有公允价值的定义。各国会计准则对公允价值的定义表述不完全一致，我国会计准则对公允价值定义为“资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”（《企业会计准则——基本准则》第四十二条） 《房地产估价规范》对公开市场价格的定义为在公开市场上最可能形成的价格。所谓公
房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式
房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式（包括基本估算数据）第一部分房地产项目总论 1.房地产项目概况 1.1房地产项目名称 1.2房地产项目建设单位 1.3房地产项目位置（四周范围） 1.4房地产项目周边目前现状 1.5房地产项目性质及主要特点 1.6房地产项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论
3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议 第二部分房地产项目背景 1.房地产项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由 2.房地产项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程 3.房地产项目投资的必要性 第三部分房地产市场研究
1.市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测
房地产毕业论文)
黑龙江建筑职业技术学院毕业设计 毕业题目： 学生： 指导老师： 专业：建筑设备工程技术 班级： 2016年5月
答辩委员会意见: 答辩委员会(教师姓名、职称)： 毕业设计成绩： 摘要：房地产业是国民经济发展的重要产业,是事关民生的重要产业;房地产安全直接关系着国家金融安全和宏观经济的安全。其上涨原因主要有:供求矛盾逐步凸显;开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡;经济适用房所占比例极小,无法影响供给、平抑房价;流动性过剩下的被动投机;户籍制度间接推动了房地产价格的
上涨。房地产价格过快上涨容易出现房地产行业的泡沫,增加金融风险,不利于中国经济良性、持续的发展。对于调整我国房地产价格的对策与建议是:调整开发投资结构,增加低价位住房供应;控制开发成本,降低房地产企业的期望利润;加大对房地产价格的检查与监管力度,维护市场正常的价格秩序。 关键词：房地产价格;原因分析;调控政策 一、房地产价格的概念 房地产价格可以用“房价收入比”和“价格租金比”两个指标来衡量。房价收入比即住房总价与居民年收入的比值,该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性,国际上通常认为房价收入比在4～6倍之间较为适当,这是20世纪90年代初世界银行专家黑马提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。黑马指出,房价收入比高于6倍,就难以形成买方市场,要使人们买得起房,房价收入比要在5以下。而中国全国的平均房价收入比在7～10倍左右,在一些城市已超过或远远超过10倍 ,北京、上海、深圳的房价收入比超过14倍。这反映了中国房地产价格呈现过快上涨状态。房地产的“价格租金比”反映房价与租价的背离程度,也是判断房地产价格是否理性增长的重要因素。“价格租金比”是国际上通常用来表示房价水平的高低。受数据可得性限制,这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化:如果比值大于1,说明价格租金比较高,投机成分和市场泡沫增大;反之,如果比值小于1,则说明价格租金比较低,市场的投机成分和泡沫在减少。近年来,中国房地产市场“价格租金比”不断提高,2003年全国为1.03,2004—2008年一直在1.04以上,2009年上半年虽然有所回落,但依然大于1的临界值。说明随着房价的不断上升,中国房地产市场的投机成分和泡沫在不断增大。 二、房地产价格攀升的原因 大规模的房地产价格的上涨,中国的房地产是否是泡沫已成为经济学家们讨论的焦点。日本