城中村改造中的若干法律问题
城中村改造中的若干法律问题
精品源自高考试题
[摘要]城中村改造工作是一个非常复杂的系统工程,不仅涉及巨大的利益关系,而且大规模的改造过程可能对城市房地产市场和居住环境造成重大影响。本文对深圳市城中村形成的历史、现状作了一个简单的回顾,对改造时出现的法律缺位提出了自己的解决建议,对市法院审理城中村改造中出现的部分民商事案件,提出了整体审理思路。
[关键词]城中村改造;土地产权;房屋拆迁
一、城中村改造问题的提出
(一)基本概念
广义而言,城中村是指农村的土地已纳入城市总体规划发展区内,且农业用地很少或没有,居民也基本上属于非农化的村落;狭义而言,城中村特指那些农地与居民早已非农化,村庄也已经转制为城市建设,只是习惯上仍称为村的社区部落。本文指涉的城中村包含上述两层意思。居民职业结构与生存方式的主要指标已完成向城市社区的转型,但在基本素质上仍缺乏城市社区的内涵特征。
城中村普遍存在基础设施薄弱、建设混乱、环境恶劣、治安复杂等问题,影响了城市化进程的推进、城市整体功能的发挥和城市综合竞争力的提升,为此,城中村常被形容为城市健康躯体上的“毒瘤”。政府出于公共利益的需要,调整城市规划,扩充城市的区域空间,将城郊的农村纳入统一管理,这是城中村改造的最直接原因。改造城中村,使其摆脱自身发展的恶性循环并与周边城市环境衔接,已成为刻不容缓的任务。
(二)深圳城中村的历史、现状、特点和改造目标、难点
早在1992年,深圳特区内的罗湖、福田、南山区便进行了城市化改造,173个自然村的4万农民改变身份成为“城里人”;11年后的2003年,深圳开始了第二次城市化,截止到2004年底,宝安、龙岗两区的27万农民也全部“洗脚上田”,变成城市居民。深圳成为全国第一个没有农村的城市。
2005年11月9日,《深圳市城中村(旧村)改造总体纲要(2005—2010)》正式出台。在纲要中,未来5年改造的目标是:特区内城中村的拆除重建规模达到总量的20%,特区外拆除重建规模达到总量的5%,5年城中村改造控制的总量为拆除建筑面积1150万平方米,重建建筑面积2590万平方米,综合整治建筑面积3370万平方米,推动特区内外一体化建设。改造中会出现5大难点:一是改造规模庞大,任务艰巨;二是拆迁补偿难,法律规定不完善;三是违建改造矛盾突出;四是产权和租赁期限模糊,难理清;五是部分房屋产权人联系难。
二、城中村改造中遇到的法律缺陷
(一)城中村土地的产权障碍
根据我国现行法律,城市所有土地的产权归国家所有,而农村和城郊土地的产权归集体所有,在城市化的过程中,国家可以征用作为农民生产资料的农用地,但难以征用作为农民生活资料的宅基地。城中村改造的最根本障碍就在于这种二元土地制度。
(二)城中村土地流转举步维艰
在那些土地没有完全国有化的城中村,集体土地和宅基地的流转非常困难。随着农村经济的不断发展,城中村产业结构和农民就业结构发生变化,许多劳动力转移到非农产业,随时会有失业的风险。集体土地负担着经济与保障的双重职能,如果难以流转,大量的土地资源,或利用率低下,或由于抛荒而浪费,同时劳动力也得不到有效配置。
(三)集体土地所有权征用制度的缺陷
加快城市化进程遇到的首要问题是土地所有形式的改变,由此产生土地征用问题。在我国,集体土地征用制度存在诸如土地征用权滥用、征地补偿范围过窄、标准过低、征用程序不严格不民主等一系列问题,这无不与土地征用法律法规不完善和土地征用管理不当有关。
(四)城中村改造中房屋拆迁补偿的法律盲点
城中村改造中最复杂、最关键的是集体土地上房屋拆迁及相应补偿问题,目前还没有一个独立完整的集体土地上的房屋拆迁安置补偿的国家级大法。拆迁是在城市规划区内还是城市规划区外,其法律意义是不同的。比较棘手的问题是,城市规划区内城中村的集体所有土地上的房屋拆迁活动,是适用《拆迁条例》还是适用《土管法》的规定存在争议。适用的法律不同,补偿标准、当事人的权利和义务也会不同。
(五)城中村违法建筑拆除的困境
违法建筑的原因很多,但最关键的两个因素是产权不清和利益驱动。违法建筑往往处于城中村内经济繁华的枢纽地带,投资少、经济效益好,村民、投资者以及基层单位、公职人员通过违法建筑牟取了经济利益,甚至形成了利益同盟,对制止违法建筑形成巨大的阻力。另一方面,违法建筑的产权混乱,如果承认违法建筑的产权,则鼓励了违法行为,引发新的抢建风;不承认产权,考虑到法律依据不足及违法行为的普遍性,对已经存在的违法建筑难以强制拆除,令改造无所适从。政府的这种两难境地也为违法建筑的迅速膨胀培养了土壤。到2000年,深圳市各种违法建筑达1.21亿平方米,占全市建筑总面积的1/3多。
(六)深圳市龙岗区旧改模式和法律盲点
在过去的4—5年里,深圳市龙岗区旧城改造的速度可称得上摧枯拉朽、势不可挡,尤其是单体项目的改造规模超过深圳其他几个行政区。但龙岗旧改模式在操作推广时也遇到法律盲点。《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》(下称“暂行规定”)推进城中村改造仅限于旧村改造,而龙岗区旧改则包括旧城镇、旧村及旧工业园三个层面,城中村改造多为综合整治(穿衣戴帽)与局部相连,
涉及的大多是公共利益,比如安全隐患、水电配套等,需要政府投资,而旧城镇与旧工业园改造则涉及私人利益,改造后多为经营性项目。另外,旧改的拆迁补偿法律规定,也很难在短时间在全市范围统一各方的利益均衡,《暂行规定》的指导标准,也仅仅针对合法且有明晰产权的城中村住宅。
三、城中村改造中民商事法律问题的解决与司法实务
(一)城中村改造的核心是土地产权问题
在现行的土地法律制度框架下,要真正实现农村的城市化,就要使农村的土地能够在市场上合法地自由流通,实现流通的唯一
办法就是改变集体土地的所有权性质,使其彻底国有化。消除改造的产权障碍,一般只有通过土地征用才能实现,但此种方式将使大多数地方政府陷入不可自拔的财政压力。笔者通过认真研究现行法律制度后认为,实行集体土地国有化转制,使村集体通过盘活土地资产获得改造所需资金,使政府能够统一、有效地利用土地,不失为一个好办法。
1.集体土地国有化转制。是指集体经济比较发达、整体建设水平较高的城市周边地区或城市内部的村镇在城市化过程中,以农民集体经济组织成员全部由农民转为城市居民,并实现撤村改居的过渡为前提,通过行政命令的方式,将原属农村集体所有的土地整体性、一次性地转归为国家所有,并基本不改变原有的土地用途和使用权归属,即国有土地派生出的使用权仍由集体经济组织(股份公司)享有。
转制是在现有制度体制下顺应城市化发展而出现的一种社会现象,也是一种法律现象,在一定程度上可以说是社会发展相对于法律制度的超前。因为其间涉及重大的财产权属变更和利益关系协调问题,《土管条例》第2条第(5)项规定应当说是国有化转制最主要的法律依据。
2.征用制度与国有化转制的比较。虽然集体土地国有化转制与征用最终都是通过政府行政命令、政府公告的方式来实现的,实现方式上都有一定的强制性,但比较而言,两者仍有较大的区别:一方面,征用是以实现具体的建设项目为目的,以特定的建设用
地为特定对象而分片、分期进行的,集体土地国有化转制具有整体性、一次性的特点,更多的是从城市整体规划的角度考虑,对具体改造形式和对象,政府并不要求具体的目标;另一方面,征用后的土地用途可能由农用地转为建设用地,土地使用权也将转归建设单位享有,而集体土地转归国有时,不改变原土地用途和原土地使用者。
3.国有化转制的步骤。研究近些年广州市和深圳市龙岗区、宝安区的城市化过程,改制范围内的农村已经基本实现了三个转变:一是将农村集体经济组织的全体成员一次性转为城市居民;二是撤销原村委建制,以城市社区居委会取而代之;三是将原由村委会管理的集体经济实体转制为由集体法人股东持股的股份制企业。这样,农村土地房产也分三步走,第一步是实现两个转变,即农转非和撤农转居;第二步是以政府令的形式,将列入转制范围的集体土地一次性转为国有土地;第三步是按转制后确认土地使用权和房屋所有权的配套规定,对合法的土地使用权人和房屋所有权人核发国有土地使用权证和房产证,对取得合法权属证明的土地、房产在缴纳相应的税费后,允许其进入房地产交易市场。
(二)城中村房屋拆迁补偿的法律选择
1.法律适用。近年来,全国一些省市陆续出台的有关拆迁的地方性法规、规章中,可以找到涉及城中村集体土地房屋拆迁的相关内容。归纳起来,基本采用以下三种补偿安置办法的其一或组合:一是“参照法”,即参照城市房屋拆迁进行补偿;二是“征地法”,即先将土地变性质征用,再依国有土地上的房屋补偿;三是“协商法”,即由拆迁主体和被拆迁主体相互商量决定补偿。
一般认为,对于集体土地上的房屋,因国家建设需要拆除并给予安置补偿的,是将集体土地上的房屋作为地上附着物处理的,应使用土地管理的相关法律规范。但笔者持不同看法,借鉴广州、深圳等地的做法,将上述后两种办法组合使用,其中“征地法”应改成以“集体土地国有化转制”为前提。理由如下:(1)城中村改造的土地问题不能与一般的集体土地征用补偿完全等同,土地征用制度是目前集体土地转为国有的唯一系统化制度,而国家对集体土地国有化转制只有框架性规定。相比之下,转制的适用范围更狭窄一些,
必须符合《土管条例》第2条的规定。(2)补偿程度有差别。在土地征用时,《土管法》第47条规定,“征用土地的,按照被征用土地的原用途给予补偿。”但对城中村中以房屋为主的农民私有财产拆迁补偿却采取忽略或放任态度,甚至没有房屋的概念,房屋仅
被包含在“附着物”中。该法第47条第4款规定,地上的附着物及青苗补偿标准由省、自治区、直辖市规定。这样转授权力,结果会导致集体土地征用补偿和地上房屋拆迁补偿截然分开,政府需要支付两部分费用。而集体土地转归国有时,原则上具有无补偿性。由于集体土地的国有化转制不是为具体建设项目而发生,没有具体建设单位置于其间,即没有补偿费用的承担者,并且集体土地在
国有化后由原使用者继续使用,农村集体及其成员一般不会因此得到特别补偿。
因此,国有化转制后的土地上的房产在因城市化改造开发而拆迁时,将按照国务院《拆迁条例》和各地的实施细则标准,由拆迁当事人签订拆迁补偿协议。
2.房屋拆迁法律关系的性质。笔者认为,房屋拆迁法律关系具有行政和民事双重属性,前者是指拆迁过程中,房屋拆迁管理部门行使拆迁行政管理权,从而与拆迁当事人之间所形成的管理与被管理、监督与被监督的法律关系。后者指拆迁人(商业拆迁的发展建设单位)和被拆迁人作为平等的市场主体之间、拆迁人与房屋拆迁单位之间,根据公平、诚信、等价有偿的原则产生的法律关系。
3.城中村房屋拆迁的民商事法律纠纷及解决。拆迁问题表面上看是一个城建纠纷问题,实际上它已牵涉法律、政府职能、公众利益等多个方面。在城中村房屋拆迁中,由于拆迁管理工作不到位、拆迁补偿标准确定机制不完善等多方面的原因,致使拆迁过程中的侵权、违约现象屡禁不止,使相关当事人的权益得不到相应的保护。
在商业性拆迁过程中,拆迁人与被拆迁人之间发生的民事关系主要是拆迁补偿安置协议以及拆迁人与房屋拆迁单位之间委托拆迁关系。
拆迁民事纠纷经常是拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等达成协议后发生争议,未经行政机关裁决,当事人可以向法院提起民事诉讼。
(三)违法用地和违建拆除的法律争议及解决思路
在城中村改造过程中,法院受理的民商事案件主要集中在土地转让和违建清查两类。
法院在立案审查因城中村改造过程中违法建筑、违法用地查处和其他民商事纠纷案件时,对涉及建筑、用地是否违法或符合市政规划要求,属不属于拆除范围,如何拆除,能否补办产权的定性问题,应遵循行政处理前置原则。此类案件虽经政府做过处理,但其性质仍属民事权益纠纷。法院在审理此类案件时仍以原争议双方为诉讼当事人,按民事纠纷案件处理。其审理的总体原则是:对无过错方或善意第三方人的合法权益,依法保护;对主张因违法建筑获取的利润,不予支持。
总之,城中村改造实质是调节政府、业主与改造单位三方的利益,其中政府代表公共利益,处于主导地位。但政府主导并不在于大包大揽,而在于遵循市场经济规律,通过市场化运作,培育市场和发现微观利益主体,促使市场主体自行组织资金力量来推动城中村土地流转和经济的发展。而法院主要是依法公正审理相关案件,明晰产权,理顺关系,化解各方矛盾,为城中村改造扫清障碍。
城中村改造模式研究
121 专题十 城中村改造模式专题研究 目录 第一部分 国内城中村改造模式综述 (122) 1. 城中村改造模式 ............................................................................................ 122 1.1. 从规划改造方式来分析城中村改造模式 ......................................................... 122 1.1.1. 异地迁建 ....................................................................................................... 122 1.1.2. 就地改造 ....................................................................................................... 122 1.2. 从改造主体来分析城中村改造模式 ................................................................ 122 1.2.1. 政府主导型的改造模式 .................................................................................. 123 1.2.2. 开发商主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.3. 村集体主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.4. 开发商、村集体共同主导型改造模式 ............................................................. 123 2. 城中村类型及其适用改造模式 ....................................................................... 124 2.1. 典型“城中村” ............................................................................................ 124 2.2. 准城中村 ....................................................................................................... 124 2.2.1. 拥有良好的经济基础和区位条件的准城中村1 ................................................ 124 2.2.2. 区域位置不佳，经济相对比较落后的准城中村2 ............................................ 124 2.3. 景中村 .......................................................................................................... 124 2.3.1. 用地性质为风景旅游及文物保护用地的景中村1 ............................................ 124 2.3.2. 公建市政配套不完善的景中村2 ..................................................................... 124 2.4. 小结 .............................................................................................................. 125 3. 我国大城市城中村改造模式对比分析 ............................................................. 125 3.1. 深圳城中村改造 ............................................................................................ 125 3.1.1. 有关政策 ....................................................................................................... 125 3.1.2. 渔民村改造实践 ............................................................................................ 125 3.1.2.1. 基本状况 ................................................................................................ 125 3.1.2.2. 存在问题 ................................................................................................ 125 3.1.2.3. 改造思路 ................................................................................................ 125 3.1.2.4. 改造评价 ................................................................................................ 126 3.2. 珠海城中村改造 ............................................................................................ 126 3.2.1. 有关政策 ....................................................................................................... 126 3.2.2. 水湾头村——山水华庭改造实践 .................................................................... 126 3.2.2.1. 旧村状况 ................................................................................................ 126 3.2.2.2. 拆迁补偿方案（主要部分） .................................................................... 126 3.2.2.3. 改造方案 ................................................................................................ 126 3.2.2.4. 改造评价 (126) 3.3. 广州城中村改造 (126) 3.3.1. 广州城中村改造有关政策............................................................................... 126 3.3.2. 广州城中村改造实践 ...................................................................................... 127 3.3.2.1. 以建带治 ................................................................................................ 127 3.3.2.2. 异地重建 ................................................................................................ 127 3.4. 小结 .............................................................................................................. 127 4. 关于城中村改造的思考和建议 ....................................................................... 127 4.1. 打破城乡二元空间格局、关怀“弱势群体” .................................................. 127 4.2. 提倡公众参与 ................................................................................................ 127 4.3. 社区规划因“村”制宜 . (127) 第二部分 临汾城中村改造模式研究 (128) 1. 临汾城中村概况 ............................................................................................ 128 1.1. 数量及分类 .................................................................................................... 128 1.2. 村容村貌 ....................................................................................................... 128 1.3. 村民主要经济活动 ......................................................................................... 128 2. 临汾“城中村”要解决的主要问题及改造模式建议 ........................................ 128 （1）整理空间，对接战略结构——整体集中搬迁 ........................................................ 128 （2）重要地段改造 ..................................................................................................... 129 （3）特色化改造 ......................................................................................................... 129 （4）综合整治 (129)
项目改造合作意向书
项目改造合作意向书 篇一：项目改造合作意向书 xxx项目改造合作意向书 甲方： xxx建中街办事处 负责人： 联系电话： 乙方： xxx有限公司 法定代表人： 联系电话： 见证方： 法定代表人： 联系电话： 乙方经认真考虑已向甲方明确表示了投资意愿，甲方已确认乙方为改造项目的投资人。 经甲乙双方协商一致，就改造项目相关事宜达成意向书如下： 第一条改造项目范围，用地规模及指标 1、本次改造项目范围：本项目所在xxx住宅项目北至xx海路，西至xxx路，南至xxx路，东至交通路，占地约xxx亩， 涉及户数约xxx户，建筑面积约xxx平方米（其中涉及xxx土地xxx亩，居民xxx户，建筑面积xxx平方米，最终
以土地部门确认为准）。 3、本项目的容积率按规划部门规划的容积率为准。 4、该项目改造后拟建成商业、住宅、办公为一体的大型商住社区。 5、本项目中如有需要连片改造的范围，应根据不同时期的准备工作和实际情况分期规划改造。 第二条拆迁房屋补偿安置 （一）安置房住宅面积按照1:1.2同用途进行安置,即按实际拆迁建筑面积每1平方米安置1.2平方米。 （二）过渡费 1、住宅房屋费按照被拆迁住宅房屋安置补偿的总面积每月12元／平方米进行发放。 2、住宅房屋的过渡费按照每月12元／平方米进行发放。 3、集体非住宅房屋的过渡费按照每月12元／平方米进行发放。 4、过渡费发放期限：本次拆迁户过渡费的发放期为自被拆迁签订拆迁补偿安置意向书之日起至安置房交付甲方后顺延一个月止。 （四）搬迁费 依据甲乙双方共同核准的户数，将“搬迁补助费”“在校中、小学生交通补助费”及由于拆迁安置造成的电话、互联网、管道燃气、暖气、有线电视、水表、电表、空调等固
新产品开发项目立项申请报告模板
新产品开发项目立项申请报告模板 北京首信股份有限公司 立项申请报告目录 1 立项申请表...................................................................... (2) 2 项目可行性报告...................................................................... . (3) 2.1 引 言 ..................................................................... .. (5) 2.1.1 本文目 的 ..................................................................... . (5) 2.1.2 适用范 围 ..................................................................... . (5) 2.1.3 .............................................................. ..................................................... 5 名词定义 2.1.4 .............................................................. ..................................................... 5 参考资料
深圳市城中村改造与具体改造案例分析
《京基水贝拆迁组—拆迁改造研讨会》 时间：2011-7-28 地点：水贝村京基旧改办公室 出席人：游力勇崔文来朱喜荣胡唐娟邵雷 主持人：邵雷 议题：深圳市城中村现状与旧改案例分析 章程： ◆深圳市城中村现状分析与改造的必要性 ◆城中村成功改造案例共享与失败案例分析 ◆结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨） ◆未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨） 一深圳市城中村现状分析与改造的必要性 城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区政策带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围，而发展初期政府因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。 1. 深圳特区内城中村现状分析 广州市有着138个城中村，杭州市有101个城中村，武汉市有147个城中村，没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约十万栋农民房，大部分高达5—8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。 城中村的存在一直是制约城市建设，提升城市档次的一个“瓶颈”问题，引起人们的关注。这里房屋建筑质量差，人员复杂，卫生状况恶劣，消防隐患大，治安问题突出。片区通过功能改造与综合整治已难以奏效，拆除重建迫在眉睫。 2. 改造必要性 A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。 城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响，影响市容。从而降低了城市的综合竞争力。从市政建设来讲，城中村市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。因此, 要实现城市发展一体化，必须改造杂乱无章的城中村，使城中村物质形态融入到城市整体中。
城中村改造合作协议书
城中村改造项目合作开发协议 甲方： ____________________ 村委会 乙方： ____________________ 公司 为加快白银市城市建设进程，根据《中华人民共和国合同法》、白银市城中村改造政策及相关法律、法规，甲乙双方在平等、互利的基础上，就 ___________________ 城中村改造项目（以下简称本项目）达成合 作协议，以共同遵守。 一、项目概况 地块位置 项目地块位于 ____________________ 村，具体见位置图（见附件）。 地块为规划建设用地（以双方确认的图纸为准）。位于___________ 北侧， ________ 路南侧， _________ 路东侧_________ 路西侧。该地块 为 ________ 用地，约_______ 亩，其中已批准规划建设用地约_____ 亩。甲方负责提供土地，并根据 ________ 村改造政策，将该地块列 入 _______ 村城中村改造项目整体规划中，手续由甲（乙）方办理。 项目手续 甲方确认该项目已取得白银市政府相关部门的批准，具备白银市城中 村改造资格。 规划条件 甲乙双方共同努力使 _______ 村城中村改造项目的综合容积率争取
到 _______ 以上。 回迁概况 甲方保证 ____ 村旧村改造项目的回迁户数不高于_______ 户。对甲方 现有的小学、幼儿园、村委会可纳入统筹规划的范围之内，并给予妥宀 善女置。 二、开发主体资格认定 自本协议签署之日起，乙方为甲方唯一的大谈村城中村改造项目合作开发单位，乙方享有唯一的开发权及根据白银市政府城中村改造政策规定的所有权益及优惠；甲方负责解除其先期所有的就此项目与其他开发商签署的一切协议。 合作模式 1、自本协议签署之日起10个工作日内，甲乙双方组成项目小组联合办公，负责项目土地用途的变更、规划方案的设计，拆迁补偿安置方案的报批等相关手续。涉及项目所有地块的公告内容由甲乙双方协商确定。 2、对于项目的开发，甲乙双方采取分工合作的模式，甲方负责旧村 的拆迁、村民关系的协调，以便于双方共同办理开发土地的有关手续和相关事宜等；乙方负责本项目建设全部资金的筹措投入、项目的开发、建设管理及施工等。 3、地块一分为甲方村民住宅回迁安置用地和乙方商品房开发用地， 按下列方式进行分配：
城中村改造合作框架协议
城中村改造合作框架协议 甲方：郑州市高新区师新庄村民委员会 乙方：河南德润碧桂实业有限公司 鉴于： 为了加快统筹城乡发展工作，提升城市形象，贯彻落实《郑州市高新区关于推进保障性住房建设的实施方案》，双方以师新庄村城中村房改造为契机，整合土地资源，集约利用土地，实施师新庄村城中村改造，按照统一规划、统一设计、统一建设、统一拆迁、统一安置的方案。双方拟将师新庄村建设成为一个布局合理，配套设施完备，环境优美，具有鲜明都市特色的现代社区。 改造的基本原则：坚持政府主导，依托市场运作，村民安置房屋优先建设。 改造的目的：通过对师新庄村实施城中村改造工作，最终实现四个转变，即：村民转变为居民；集体土地转变为国有土地；集体经济转变为股份制经济；村民委员会转变为居民委员会。 本协议甲乙双方在诚信合作、互惠互利的基础上，就师新庄村的城中村改造所涉及的相关事宜订立如下框架协议： 一、合作项目简况 1、项目名称：郑州市高新区城中村改造项目（以下简称为本项目）； 2、项目位置：东至、南到、西临、北至。师新庄村集体土地及宅基地约106亩；
3、项目进展现状：该项目已被列入郑州市高新区城中村改造计划中； 4、城中村改造主体：本项目城中村改造主体为框架结构。 5、土地使用性质：集体土地及宅基地。 二、本项目合作的基本原则 1、本项目的基本补偿原则如下： （1）村民安置标准为： ★本项目拆迁房屋实行实物置换。置换时以甲方所在地派出所登记在册的农业户籍人口数量为准，按人均基准安置住宅建筑面积××平方米并结合被拆迁人原房屋建筑面积进行调增的方案进行安置。 ★本项目安置房屋为框架建筑结构，建筑成本价格为人民币××元/平方米。 ★本项目房屋实物置换按被拆迁人房屋建筑面积和安置房屋建筑面积补差价的方式进行结算；即： A、被拆迁人安置房屋建筑面积大于被拆迁房屋建筑面积的超出部分不足15平方米（含本数）时，双方按照综合造价进行结算。前述所指的综合造价是指：______________________________________。 B、被拆迁人安置房屋建筑面积大于被拆迁房屋建筑面积的超出部分超过15平方米时，双方按照该房屋的市场销售价格进行结算。前述所指的市场销售价格是指：________________________________。 （2）补偿标准如下：
我国城中村改造的主要模式及部分城市的具体做法
我国城中村改造的主要模式 一、珠海模式 珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠政策的作用。改造的主体为房地产商，政府通过公开招标引入有实力的开发商，由开发商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅，补偿比例为1∶1（补偿标准以内）和1∶1.2（未达规定面积）。土地权属由集体土地转为国有土地，转让期限为70年。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 二、广州模式 广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。政府在改造中起着制定政策，出台优惠、扶持政策，积极引导的作用。改造的主体为村集体和村民，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，村集体和村民个人出资为主，区财政拿出一部分配套资金，由城中村自行改造开发，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 三、杭州模式 杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着组织作用，市政府负责城中村改造政策制定和工作考核，市规划局负责编制城中村改造的规划，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。改造的主体为区政府，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地, 集体土地转为国有后由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要，这类地块由各区政府会同市土地储备中心
项目立项申请书模版
申请编号：（由技术研究院填写） xxx有限公司 项目申请书 项目名称： 组织申请单位：（项目申请/实施分子公司）（盖章）负责编制单位：（分子公司具体项目编制部门） 项目负责人： 项目起止期限：年月至年月 xxx有限公司 二Ο一年月
项目基本信息表 报告，目的是要迅速评估产品机会，尽可能快地启动项目。立项申请书是很多信息和考虑的
集成，是严密而完整的计划，不是由一个部门完成，是每个功能部门的努力、协商、义务和承诺。概念阶段的立项申请书是对产品概念和产品机会的评估，主要关注的是市场机会及战略的一致性，数据不要求很准确。） 一、项目概述 （包含有关项目的背景，项目有关产品怎么样、市场怎么样、产品投资和盈利的信息，是后面其它各项的总结和浓缩，虽然只有1页多，却是整个文件中最重要的内容。） 只需三段话： 1.1、拟研发的产品情况（适用范围、主要功能、作用等） 1.2、该产品的市场情况（市场需求情况、容量、份额等） 1.3、拟投资和盈利情况（研发投资金额、研发周期、盈亏平衡时间、各年盈利情况等）
二、产品应用前景及市场需求分析 （要进入什么样的市场，要争取什么样的客户，怎样赢得客户。最好用表格说明）2.1市场概况（详写本产品总体市场情况） 2.2目标市场（详写本产品所要进入的市场情况、客户情况） 2.3产品策略（产品与对手相比的差异性、特色，如何赢得客户）
三、项目产品概述 （市场需要什么样的产品，产品开发一开始就要知道客户要什么产品，产品的主要构成是怎样的。） 3.1产品概述 3.1.1优先和独特的产品需求 （详写市场和客户为什么对本产品有需求，详细阐述本产品特色） 3.1.2独特的内部需求 （详写本产品研发和生产对本公司内部有何特殊的需求。比如：与现有产品配套兼容问题、借口问题等。一般来说，全新的产品会产生独特的内部需求，一般产品升级则不会。） 3.1.3产品主要功能、性能参数、标准及初步方案 （简明扼要，只写主要功能、性能。与技术任务书中技术方案的要求相比简单得多） 3.1.4技术需求和对策 （研发本产品所需的技术或手段是否具备，若有问题，如何解决，是否需外部合作） 3.1.5共用构件模块(CBB)（包括器件、组件、软件模块、技术） （本产品使用现有CBB的情况和本产品研发成功后产生CBB的情况） 3.2竞争性分析 （竞争对手的情况是怎么样的，产品相对于竞争对手在市场上地位怎么样，产品有什么特点，这个特点能否吸引客户，如何在产品开发活动中就开始营造产品竞争力。） 3.2.1现有和潜在的竞争对手状态及发展 （详写本产品目标市场内的竞争对手是谁、各个对手所处的市场地位及发展趋势。） 3.2.2当前和预期的竞争产品对比分析
村企合作改造框架协议
城中村改造合作框架协议 甲方：________________村民委员会 乙方：________房地产开发有限公司 鉴于： 为了加快统筹城乡发展工作，提升城市形象，贯彻落实《××区关于推进保障性住房建设的实施方案》，双方以村危房改造为契机，整合土地资源，集约利用土地，实施村城中村改造，按照统一规划、统一设计、统一建设、统一拆迁、统一安置的方案。双方拟将_________村建设成为一个布局合理，配套设施完备，环境优美，具有鲜明都市特色的现代社区。 改造的基本原则：坚持政府主导，依托市场运作，村民安置房屋优先建设。 改造的目的：通过对_______村实施城中村改造工作，最终实现四个转变，即：村民转变为居民；集体土地转变为国有土地；集体经济转变为股份制经济；村民委员会转变为居民委员会。 本协议甲乙双方在诚信合作、互惠互利的基础上，就村的城中村改造所涉及的相关事宜订立如下框架协议： 一、合作项目简况 1、项目名称：城中村改造项目（以下简称为本项目）； 2、项目位置：东至、南到、西临、北至。××集体土地及宅基地约××亩；
3、项目进展现状：该项目已被列入××区城中村改造计划中； 4、城中村改造主体：本项目城中村改造主体为××。 5、土地使用性质：集体土地及宅基地。 二、本项目合作的基本原则 1、本项目的基本补偿原则如下： （1）村民安置标准为： ★本项目拆迁房屋实行实物置换。置换时以甲方所在地派出所登记在册的农业户籍人口数量为准，按人均基准安置住宅建筑面积××平方米并结合被拆迁人原房屋建筑面积进行调增的方案进行安置。 ★本项目安置房屋为××建筑结构，建筑成本价格为人民币××元/平方米。 ★本项目房屋实物置换按被拆迁人房屋建筑面积和安置房屋建筑面积补差价的方式进行结算；即： A、被拆迁人安置房屋建筑面积大于被拆迁房屋建筑面积的超出部分不足15平方米（含本数）时，双方按照综合造价进行结算。前述所指的综合造价是指：______________________________________。 B、被拆迁人安置房屋建筑面积大于被拆迁房屋建筑面积的超出部分超过15平方米时，双方按照该房屋的市场销售价格进行结算。前述所指的市场销售价格是指：________________________________。 （2）补偿标准如下： ★拆迁补偿：根据××区相关规定，由政府职能部门对本项目范围
单片机系列项目立项申请书范文
单片机系列项目立项申请书 一、基本信息 （一）项目名称 单片机系列项目 （二）项目建设单位 xxx实业发展公司 （三）项目咨询机构 泓域咨询 （四）法定代表人 龚xx （五）公司简介 公司致力于一个符合现代企业制度要求，具有全球化、市场化竞争力 的新型一流企业。公司是跨文化的组织，尊重不同文化和信仰，将诚信、 平等、公平、和谐理念普及于企业并延伸至价值链；公司致力于制造和采 购在技术、质量和按时交货上均能满足客户高标准要求的产品，并使用现 代仓储和物流技术为客户提供配送及售后服务。公司是一家集研发、生产、销售为一体的高新技术企业，专注于产品，致力于产品的设计与开发，各 种生产流水线工艺的自动化智能化改造，为客户设计开发各种产品生产线。
公司经过长时间的生产实践，培养和造就了一批管理水平高、综合素质优秀的职工队伍，操作技能经验丰富，积累了先进的生产项目产品的管理经验，并拥有一批过硬的产品研制开发和经营人员，因此，项目承办单位具备较强的新产品开发能力和新技术应用能力，为实施项目提供了有力的技术支撑和技术人才资源保障。公司经过多年的不懈努力，产品销售网络遍布全国各省、市、自治区；完整的产品系列和精益求精的品质使企业的市场占有率不断提高，除国内市场外，公司还具有强大稳固的国外市场网络；项目承办单位一贯遵循“以质量求生存，以科技求发展，以管理求效率，以服务求信誉”的质量方针，努力生产高质量的产品，以优质的服务奉献社会。 公司自设立以来，组建了一批经验丰富、能力优秀的管理团队。管理团队人员对行业有着深刻的认识，能够敏锐地把握行业内的发展趋势，抓住业务拓展机会，对公司未来发展有着科学的规划。相关管理人员利用自己在行业内深耕积累的经验优势，为公司未来业绩发展提供了有力保障。公司高度重视技术人才的培养和优秀人才的引进，已形成一支多领域、高水平、稳定性强、实战经验丰富的研发管理团队。公司团队始终立足自主技术创新，整合公司市场采购部门、营销部门的资源，将供应市场的知识和经验结合到研发过程，及时响应市场和客户的需求，打造公司研发队伍的核心竞争优势。强有力的人才队伍对公司持续稳健发展具有重大的支持作用。
城中村改造项目前期合作协议
市区村城中村改造项目战略合作协议甲方：有限公司（以下简称“AAAA”）法人代表： 乙方：建设投资有限公司（以下简称“EEEE”）法人代表： 定义： DDDD项目：XX市BBBB区GD街道办DDDD村城中村改造项目。 DDDD村位于XX市1111大学城内，东临1111路、南邻1111河、西临1111南校区、北临1111南校区，列入《
项目立项申请书模板
项目名称： 项目编号： 立项申请书
文档修订记录
目录 1.文档介绍 (5) 1.1文档目的 (5) 1.2文档围 (5) 1.3读者对象 (5) 1.4参考文献 (5) 1.5术语与缩写解释 (5) 2.产品介绍 (5) 2.1产品定义 (6) 2.2产品开发背景及必要性 (6) 2.3产品的主要功能和特点 (6) 2.4产品围 (6) 3.市场概述 (6) 3.1业务需求 (6) 3.2市场规模与前景 (7) 4.产品发展目标 (7) 5.产品技术方案 (7) 5.1产品体系结构 (7) 5.2关键技术 (7) 6.产品优缺点分析 (7) 7.MAKE-OR-BUY决策 (7) 8.项目估计 (8) 8.1项目团队 (8) 8.2软件硬件资源评估 (8) 8.3成本估计 (8) 8.4进度表 (9) 9.市场营销方案 (9) 9.1产品盈利模式和销售目标 (9) 9.2市场推广方式 (9) 9.3销售方式和渠道 (10) 10.成本效益分析 (10) 11.立项计划 (10) 11.1项目核心组 (10) 11.2立项任务 (11) 11.3立项成本估计 (11) 11.4立项进度表 (11) 12.总结 (11) 附录A 产品立项审批表 (12)
1.文档介绍 1.1文档目的 1.2文档围 1.3读者对象 1.4参考文献 提示：列出本文档的所有参考文献（可以是非正式出版物），格式如下： [标识符]作者，文献名称，出版单位（或归属单位），日期 例如： [AAA]作者，《立项调查报告》，机构名称，日期 1.5术语与缩写解释 表1-1 术语缩写表 2.产品介绍 2.1产品定义 提示：用简练的语言说明本产品“是什么”，“什么用途”。根据经验，概念罗嗦含糊的产品很难被用户接受。所以产品定义一定要简练且清晰。
案例10：深圳城中村改造的冲突分析
深圳城中村改造的冲突分析 李丽，姚芳敏 摘要：城中村作为城市化进程中出现的特殊现象，导致了一系列社会问题，成为城市现代化进程中亟待解决的重要问题。城中村改造工程中如何平衡政府、开发商、改造单位之间的利益关系，从而实现城中村与城市其他地区的协调发展，是城中村改造的难点。本案例探讨了深圳城中村改造存在的问题，适用于运筹学中对策论的教学。 关键词：城中村改造；冲突分析；对策论 1深圳城中村简介 自改革开放以来，深圳市的经济快速发展，城市化进程也大大加快，城市从中心区向外围不断扩张，使原本属于城区边缘的农村成为城市的一部分。但这些村落仍保留着“一户一栋”的农村居住特点。不仅存在着社会治安较差、卫生环境恶化、土地权属不清、建筑功能老化等一系列问题，同时也制约了深圳市土地资源的合理利用和城市结构的完善。因此，进行城中村改造已成为政府在城市化建设进程中的重要决定。 自1992年，深圳就开始尝试城中村的改造。近年来，由于深圳市的发展受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力这“四个难以为继”的制约，2005年公布了《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005-2010年）》，将城中村这样的“存量”土地纳入城市规划中，统一布局和开发利用，推进深圳市的现代化建设。 根据《深圳市住房建设规划》显示，至2007年底，深圳市各类住房总建筑面积约2.6亿平方米。其中，商品房:廉租及政策性住房:城中村自建私房的比例为9:5:12，城中村内的住房面积占深圳市住房总面积的46%，已成为深圳住房体系中的重要组成部分。 深圳《城市暂住人员住房问题研究》指出，近半（48.7%）的暂住人口住在城中村。村民、不同来源、不同职业的流动人口混杂居住在城中村中，造成城市治安紊乱，犯罪突发。同时村民在建造房屋时，往往优先考虑经济效益，为获取个体最大的经济利益，土地被村民用作最高强度的开发，建设强度高、密度大，常常出现“牵手搂”的现象，城中村的住房楼层也逐渐增加（见表1）。 表1. 城中村非正规住房各阶段的建设特征和形态
城中村改造政策
城中村改造政策 学习资料 2010-11-02 22:32:30 阅读186 评论0 字号：大中小订阅 西小屯（东涧沟）村改造协议书 甲方：洛阳市西工区人民政府地址：洛阳市西工区行署路 法定代表人：陈淑欣西工区人民政府区长 乙方：上海升龙投资有限公司地址：上海市浦东新区张扬路838号华都大厦 23F 法定代表人：林亿公司董事长 为做好洛阳市西工区洛北乡西小屯（东涧沟）村改造项目的相关工作，确保项目开发建设的顺利进行，根据《洛阳市人民政府办公室关于印发洛阳市26个城中村改造实施意见的通知》（洛政办【2008】50号）及《洛阳市西工区洛北乡西小屯村改造协议书》、《洛阳市西工区洛北乡东涧沟村改造协议书》（以下简称《合作协议书》），甲乙双方本着平等合作、互惠互利的原则，经友好协商，就项目合作相关事宜，达成如下协议： 第一条洛阳市西工区西小屯（东涧沟）村改造项目，位于洛阳市西工区洛北乡，总建设用地388亩，最终以洛阳市国土资源局出让面积为准。本项目通过整体改造，建成一个集商贸、酒店、服务、高档住宅等功能为一体的商务社区。 第二条拆迁工作与经费： 1 甲方负责协调本改造项目用地范围内的现有全部建筑物、构筑物的拆迁工作，乙方承担拆迁工作经费。 2 拆迁工作经费包括：房屋拆迁费用、建筑垃圾清运费用、拆迁工作人员办公经费和拆迁不可预见费用。 3 拆迁工作经费确定为人民币500万元，由甲方包干使用。 4 本协议生效后5个工作日内，乙方向甲方支付拆迁工作经费的
50%；待拆迁完成50%时，乙方再支付30%；待拆迁完成后10个工作日内，乙方一次性付清余款。 第三条拆迁补偿费用 依据洛阳市西工区洛北乡西小屯村民委员会、东涧沟村民委员会分别与上海升龙投资有限公司签订的《合作协议书》的规定，经甲方以双方协商，乙方按《合作协议书》约定时间和方式向甲方支付下列费用： 1、乙方按总承包确定的安臵面积288000平方米，每平方米每月8元的标准支付临时安臵补偿费。 2、村民搬迁补助费按总承包确定的安臵面积288000平方米，每平方米每次8元的标准，按两次计算。 3、村民搬迁奖励费按总承包确定的安臵面积288000平方米，每平方米45元的标准。 4、村集体建筑搬迁补助费100万元包干。 5、过渡期村集体收入补助费按每年总额600万元包干。 6、改造范围内所有拆迁房屋装修补偿按2400万元总承包。其中：住宅房屋装修补偿按2000万元总承包。非住宅房屋装饰装修补偿按400万元总承包（含村集体企业、村非住宅房屋、教堂、学校、派出所、城建教育中心、康乐食品厂）。 7、教堂、学校、派出所、城建教育中心、康乐食品厂搬迁补助费、搬迁费、奖励费等100万元包干。 第四条连同该项目一并改造的周边国有土地房屋拆迁安臵由甲方负责报洛阳市人民政府批准，享受城中村改造拆迁安臵房建设的各项优惠政策。 第五条甲方在2009年9月底前完成本项目土地公开转让的各项报批准备工作。甲方同意依照国家和洛阳市的相关规定，将上述土地已法出让，乙方按《合作协议书》第十八、十九、二十条的约定承担土地出让费用外，甲方不再收取任何其他土地转让费用。自乙方支付村民过渡费之日起，180天全部完成该改造项目土地范围内所有建筑取得拆迁工作，并将建筑垃圾清运至原建筑物地面标高经平整后的场地交给乙方。逾期甲方未完成该改造项目土地范围内所有建筑物的拆迁工作并向乙方移交所有土地，乙方停止支付临时安臵补助费。 第六条为保障村民安臵房建设的顺利进行，甲方同意成立“洛阳市
城中村改造项目合作开发协议书
城中村改造项目合作开发协议书 甲方： _______________________ 乙方： _______________________ 签订日期： ___ 年_____ 月 ____ 日
甲方: 乙方: 为落实 市“ ”号召，加快 市城市进程，根据《中华人民共 和国合同法》、 市城中村改造政策及相关法律、法规，甲乙双方在平等、互 利的基础上，就 村城中村改造项目（以下简称本项目）达成合作协议，以 共同遵守。 第一条项目概况 地块位置 村旧村可开发用地为 宅基地）。 地块二：地块二为规划建设用地（以双方确认的图纸为准）。位于 整体规划中，手续由甲乙双方共同办理。 第二条项目手续 第三条规划条件 项目地块位于 村，由两部分组成，具体见位置图（见附件）。 地块一：地块一为 占地范围。东至 西至 ，北至 ，南至 （包括 路。甲方确认 该地块为 用地，约 亩，其中已批准规划建设用地约 亩。甲方负 责提供土地，并根据 城中村改造政策，将该地块列入 村城中村改造项目 甲方确认该项目已取得 市政府相关部门的批准，具备 市城中村改造资格。
甲乙双方共同努力使村城中村改造项目的综合容积率争取以上 第四条回迁概况 甲方保证村旧村改造项目的回迁户数不高于户。对甲方现有的小学、幼儿园、 村委会可纳入统筹规划的范围之内，并给予妥善安置。 第五条开发主体资格认定 自本协议签署之日起，乙方为甲方唯一的村城中村改造项目合作开发单位，乙方享 有唯一的开发权及根据市政府城中村改造政策规定的所有权益及优惠；甲方负责 解除其先期所有的就此项目与其他开发商签署的一切协议。 第六条合作模式 1、自本协议签署之日起10个工作日内，甲乙双方组成项目小组联合办公，负责项目土地用途的变更、规划方案的设计，拆迁补偿安置方案的报批、土地挂牌等相关手续。涉及项目所有地块的挂牌出让公告内容由甲乙双方协商确定。 2、对于项目的开发，甲乙双方采取分工合作的模式，甲方负责旧村的拆迁、村民关系 的协调，以便于双方共同办理开发土地的有关手续和相关事宜等；乙方负责本项目建设 全部资金的筹措投入、项目的开发、建设管理及施工等。 3、地块一分为甲方村民住宅回迁安置用地和乙方商品房开发用地，按下列方式进行分 配： 甲方：甲方村民回迁安置用地约亩，容积率，村民回迁建筑面积万平方米，占地原则上选址为地块一中的地，不足部分从相邻的地块一中的地补足。回迁区域内按设计要求配建的储藏间归甲方所有，按设计要求配建的地下车库及其它附属 设施归甲方所有。甲方的商业用房：地块；回迁区沿街商业全部归甲方（约